南京市維修基金管理辦法

　　寧政發(fā)(2000)8號(hào)

　　第一條 為了建立房屋維修保障機(jī)制，培育物業(yè)管理市場(chǎng)，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 凡本市市區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)，新建商品房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)、已購(gòu)公有住房、公有住房以及拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的私房等，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金管理，均適用本辦法。

　　第三條 物業(yè)維修基金(以下簡(jiǎn)稱維修基金)專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的大修、更新、改造的維修保障資金。

　　第四條 本辦法所稱共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?。戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用上下水主立管道。落水管、煙道、水箱、加壓水泵、鍋爐、電梯、天線、照明。供電線路、暖氣線路、安全設(shè)施、消防設(shè)施、道路、綠地。溝、渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和公用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第五條 維修基金歸業(yè)主所有，管理實(shí)行專戶儲(chǔ)存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。

　　第六條 南京市房產(chǎn)管理局是維修基金的主管部門，市財(cái)政局對(duì)維修基金管理實(shí)行監(jiān)督。南京市物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修基金歸集、管理的日常工作。

　　各區(qū)房產(chǎn)管理部門按照規(guī)定權(quán)限負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)維修基金使用的監(jiān)督管理。

　　第七條 維修基金實(shí)行二級(jí)帳戶管理，市房產(chǎn)管理局在銀行設(shè)立維修基金存款專戶為一級(jí)帳戶，業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的帳戶為二級(jí)帳戶。

　　第八條 維修基金按以下規(guī)定繳交：

　　(一)已購(gòu)公有住房的，售房單位按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的 3 0%繳交;購(gòu)房人按購(gòu)房款 2%繳交;

　　(二)購(gòu)買多層商品房的，購(gòu)房人按購(gòu)房款的2%繳交;購(gòu)買高層商品房或設(shè)有電梯的多層商品房的，購(gòu)房人按購(gòu)房款的3%繳交;

　　(三)拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的私房的，多層房屋產(chǎn)權(quán)人按拆遷規(guī)定的商品房?jī)r(jià)計(jì)算房?jī)r(jià)的2%繳交;高層房屋產(chǎn)權(quán)人按拆遷規(guī)定的商品房?jī)r(jià)計(jì)算房?jī)r(jià)的3%繳交;

　　(四)出租公有住房的，出租人按每年收取租金的20%繳交。

　　第九條 購(gòu)買商品房的，購(gòu)房人、售房單位應(yīng)當(dāng)將維修基金與購(gòu)房款在合同中分別約定，購(gòu)房人在辦理商品房登記過(guò)戶前一次性向市房產(chǎn)管理部門指定的銀行繳存。

　　第十條 開發(fā)建設(shè)單位自用、出租商品房的，應(yīng)按本辦法第八條第(二)項(xiàng)規(guī)定，在辦理房屋權(quán)屬證書前，將維修基金匯繳市維修基金專戶。

　　未售出的空置商品房維修時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按其房屋建筑面積比例分?jǐn)偡课莨灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備大修、更新、改造的實(shí)際費(fèi)用。

　　第十一條 拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的私房，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋權(quán)屬證書前，將維修基金繳存到市維修基金專戶。

　　第十二條 已購(gòu)公有住房的，其直管公房維修基金由售房單位統(tǒng)一劃至市維修基金專戶;自管公房維修基金交由市住房基金管理中心統(tǒng)一劃至市維修基金專戶。

　　第十三條 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)用由市財(cái)政部門按需要核定，在維修基金增值收益中提取。

　　第十四條 維修基金應(yīng)當(dāng)專款專用。為了保障維修基金的安全，維修基金閑置時(shí)除可用于購(gòu)買國(guó)庫(kù)券或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他用途外，嚴(yán)禁挪作他用。

　　第十五條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息，利息轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì)成立前，需使用維修基金的，由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)市房產(chǎn)管理局審核后使用。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì)成立后，需使用維修基金的，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，報(bào)市房產(chǎn)管理局核定后使用。

　　第十八條 使用維修基金應(yīng)先在增值部分中列支，維修基金增值部分可在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌使用。需動(dòng)用維修基金本金的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)，根據(jù)房屋使用年限，按比例劃分使用。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)的維修基金帳戶內(nèi)金額不足首次繳集維修基金，總額的3 0%時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)籌。續(xù)籌的維修基金，按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　第二十條 維修基金帳戶實(shí)行統(tǒng)一管理，明細(xì)戶應(yīng)按幢建帳，核算到戶。維修基金的使用帳目，應(yīng)當(dāng)由原產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主委員會(huì)委托的物業(yè)管理企業(yè)每年定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十一條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，維修基金余額隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，應(yīng)將維修基金余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。

　　第二十二條 交納維修基金有困難的，可由業(yè)主或其配偶申請(qǐng)將自己名下存儲(chǔ)的公積金用于支付。

　　第二十三條 單位購(gòu)買的商品房，已按規(guī)定繳交維修基金的，向職工出售時(shí)，產(chǎn)權(quán)單位不再繳交，購(gòu)房職工仍按房改規(guī)定繳交原產(chǎn)權(quán)單位。

　　第二十四條 維修基金未按規(guī)定統(tǒng)一繳存市維修基金專戶的，房管機(jī)關(guān)不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記和房屋所有權(quán)證登記手續(xù)。

　　第二十五條 本市各縣國(guó)有土地上房屋維修基金的管理參照本辦法執(zhí)行。

　　第二十六條 本辦法由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。本辦法施行前維修基金的歸集仍按原規(guī)定執(zhí)行。

篇2：共享部位共享設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（1998年）

　　關(guān)于印發(fā)《住宅共享部位共享設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的通知

　　建住房[1998]213號(hào)

　　各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)、財(cái)政廳，直轄市、計(jì)劃單列市建委、房地局、財(cái)政局：

　　為了貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，我們制定了《住宅共享部位共享設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 一九九八年十一月九日

　　附件：共享部位共享設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法

　　第一條 為了貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào))，保障住房售后的維修管理，維護(hù)往房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，制定本辦法。

　　第二條 在直轄市、市、建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內(nèi)，新建商品住房(包括經(jīng)濟(jì)適用住房，以下簡(jiǎn)稱“商品住房”)和公有住房出售后的共享部位、共享設(shè)施設(shè)備維修基金的管理，均適用本辦法。本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個(gè)人出售的公有住房。

　　第三條 本辦法所稱共享部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共享設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共享的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共享設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第四條 凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共享部位、共享設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡(jiǎn)稱“維修基金”)。維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》(財(cái)政部財(cái)基字[1998]7號(hào))，專項(xiàng)用于住宅共享部位、共享設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　第五條 商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2?%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。

　　第六條 公有住房售后的維修基金來(lái)源于兩部分：1、售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%。該部分基金屬售房單位所有。2、購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實(shí)施。

　　第七條 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其它范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。維修基金明細(xì)戶一般按單幢住宅設(shè)置，具體辦法由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門制定。

　　第八條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息。維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。

　　第九條 在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金稱交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。

　　第十條 業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督。

　　第十一條 業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。 維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，代管的維修基金帳目經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案。

　　第十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。第十四條 因房屋拆遷或者其它原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。

　　第十五條 各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理與使用。市、縣財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定維修基金使用計(jì)劃報(bào)批管理制度、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理制度、審計(jì)監(jiān)督制度以及業(yè)主的查詢和對(duì)帳制度等。

　　第十六條 業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商、協(xié)調(diào)解決，協(xié)商、協(xié)調(diào)不成的，可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，或者向人民法院起訴。

　　第十七條 公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期補(bǔ)提維修基金本息;逾期仍不足額提取的，應(yīng)當(dāng)處以自應(yīng)提取之日起未提取額每日萬(wàn)分之三的罰款。

　　第十八條 維修基金代管單位違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當(dāng)?shù)刎?cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門按規(guī)定進(jìn)行處理。情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)追究直接責(zé)任人員和領(lǐng)導(dǎo)人員的行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。

　　第十九條 本辦法實(shí)施前，商品住房和公有住房出售后來(lái)建立維修基金或維修基金的建立標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法規(guī)定的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定制定建立或補(bǔ)充維修基金的具體辦法。

　　第二十條 公有住房出售后維修基金的財(cái)務(wù)管理按照財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十一條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同財(cái)政部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

　　第二十二條 非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第二十三條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十四條 本辦法自一九九九年一月一日起實(shí)行。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準(zhǔn)。

篇3：天津市商品住宅維修基金使用辦法(2005年)

　　津房物管〔20**〕274號(hào)

　　二○○五年六月二十九日

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強(qiáng)商品住宅維修基金的管理,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用,根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

　　第二條 凡本市行政區(qū)域內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一歸集并存入市維修基金專戶的商品住宅維修基金使用適用本辦法。

　　第三條 天津市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對(duì)全市維修基金的使用進(jìn)行監(jiān)督管理。區(qū)縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目維修基金的使用進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

　　第四條 維修基金的使用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持業(yè)主集體決策、企業(yè)操作、設(shè)立專戶、核算到套、業(yè)主監(jiān)督的原則,做到公開、公平、安全使用。

　　第五條 維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新改造,不得挪作他用。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,加強(qiáng)對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理,最大限度延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命。維修基金應(yīng)當(dāng)按照實(shí)事求是、量入為出的原則合理使用。

　　共用部位、共用設(shè)施設(shè)備因?qū)I(yè)服務(wù)部門施工造成損壞或者屬于人為損壞的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀,其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第二章 使用范圍

　　第六條 房屋共用部位大修工程范圍:

　　(一)房屋主體結(jié)構(gòu)部位,包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?因損壞影響住用安全,需要拆換加固的。

　　(二)整幢樓屋面因損壞影響正常使用,需要重做防水或者保溫層的。

　　(三)外檐面層脫落、保溫層損壞達(dá)到整幢樓外檐面積30%以上,影響安全和正常使用,需要修繕的。

　　(四)整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用,需要修繕的。

　　第七條 共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程范圍:

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損50%以上,影響安全和正常使用,需要整體修復(fù)的。

　　(二)整棟門排水管道老化、損壞,需要更新改造的。

　　(三)整體更新改造消防控制系統(tǒng)或者更換、維修主要部件,一次性費(fèi)用超過(guò)原造價(jià)20%的工程。

　　(四)整體更新電梯或者更換、維修主要部件[[,一次性費(fèi)用超過(guò)電梯原造價(jià)20%的工程。

　　(五)二次供水、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用,需要更新改造的。

　　(六)小區(qū)圍墻或者大門因損壞影響安全和使用,需要整體修繕、更新的。

　　第八條 專業(yè)服務(wù)部門按照有關(guān)規(guī)定,負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。與專業(yè)服務(wù)部門有約定的,從其約定。

　　第三章 使用程序

　　第九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照維修基金使用范圍,根據(jù)房屋現(xiàn)狀以及業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主的意見,制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括:

　　(一)大修、更新改造內(nèi)容;

　　(二)工程預(yù)算;

　　(三)涉及戶數(shù)及按戶分?jǐn)傎M(fèi)用;

　　(四)維修基金繳存余額;

　　(五)大修、更新改造組織方式。

　　維修基金繳存余額應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主會(huì)證明到繳存銀行查詢,繳存銀行應(yīng)當(dāng)出具維修基金繳存余額明細(xì)證明。

　　第十條 維修基金繳存余額不足的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交。物業(yè)管理企業(yè)在使用專戶開立后,將收齊的維修費(fèi)用差額一次性存入維修基金使用專戶。

　　第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修,涉及全體業(yè)主利益的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主會(huì)決策;整幢住宅或者每個(gè)棟門共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修,涉及部分業(yè)主利益的,應(yīng)當(dāng)由相關(guān)受益業(yè)主集體決策。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)助下通過(guò)召開會(huì)議或者按戶走訪等形式對(duì)大修、更新改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)(附件1)。大修、更新改造方案應(yīng)當(dāng)征得所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主書面同意。

　　經(jīng)業(yè)主書面確認(rèn)的大修::、更新改造方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示(附件2),公示期7天。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有疑義的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好解釋工作。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)到項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局提出維修基金使用申請(qǐng),填寫《商品住宅維修基金使用申請(qǐng)登記表》(附件3),并提交下列材料:

　　(一)大修、更新改造方案;

　　(二)業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明原件及復(fù)印件(附件4);

　　(三)公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明(附件5)。

　　第十三條 區(qū)縣房地產(chǎn)管理局受理申請(qǐng)后,要件齊全的應(yīng)當(dāng)在接件后3個(gè)工作日內(nèi)出具《商品住宅維修基金使用備案證明》(附件6)。

　　提交申請(qǐng)要件不齊全的,當(dāng)場(chǎng)一次告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容,并出具補(bǔ)正告知單(附件7)。

　　第十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)方式選擇專業(yè)施工企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)無(wú)能力組織招標(biāo)的,可以委托天津市物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)中心組織招標(biāo),委托招標(biāo)費(fèi)用計(jì)入大修、更新改造成本。

　　第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)的施工企業(yè)簽訂工程施工合同。合同主要包括:承包方式、工程內(nèi)容、工程范圍、施工期限、工程造價(jià)、工程質(zhì)量、結(jié)算方式、保修期限和法律責(zé)任等內(nèi)容。

　　第十六條 市物業(yè)管理中心憑《商品住宅維修基金使用備案證明》、業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明原件和工程施工合同,出具《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》(附件8)。

　　物業(yè)管理企業(yè)持開戶通知書到維修基金繳存銀行開立維修基金使用專戶。開戶銀行應(yīng)當(dāng)在開戶當(dāng)日通知市物業(yè)管理中心。

　　市物業(yè)管理中心3個(gè)工作日內(nèi),將合同中工程造價(jià)的70%資金劃撥到維修基金使用專戶,并按照工程進(jìn)度控制定向分期撥付。

　　第十七條 工程竣工后,

　　施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供完整的竣工資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收,并簽署驗(yàn)收合格文件。

　　工程驗(yàn)收合格的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將費(fèi)用清單、發(fā)票及驗(yàn)收合格文件告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任閱后簽章。

　　第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照決算費(fèi)用作出《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)》(附件9),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示,公示期7天。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有疑義的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好解釋工作。

　　《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)》公示后,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按戶出具《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)倯{證》(附件10)。

　　第十九條 決算費(fèi)用未超過(guò)大修、更新改造方案工程造價(jià)或者在約定范圍內(nèi)的,物業(yè)管理企業(yè)到市物業(yè)管理中心辦理工程尾款核撥手續(xù),并提交下列材料:

　　(一)公示后的分?jǐn)偳鍍?cè);

　　(二)公示情況照片及大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明(附件11);

　　(三)發(fā)票及費(fèi)用清單復(fù)印件;

　　(四)驗(yàn)收合格文件。

　　市物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi),將工程尾款劃撥到維修基金使用專戶,并按照分?jǐn)偳鍍?cè)從相關(guān)業(yè)主的個(gè)人維修基金明細(xì)賬中核減。

　　第二十條 維修基金使用后,市物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)將《商品住宅維修基金使用備案證明》、業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明原件、工程施工合同、《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)》、大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明、維修費(fèi)用發(fā)票復(fù)印件及驗(yàn)收合格文件按物業(yè)項(xiàng)目立卷存檔。

　　區(qū)縣房地產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)將《商品住宅維修基金使用申請(qǐng)登記表》、大修、更新改造方案、業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明復(fù)印件、公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明按物業(yè)項(xiàng)目立卷存檔。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將大修、更新改造方案、業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)明細(xì)表復(fù)印件、工程施工合同、維修費(fèi)用發(fā)票復(fù)印件、驗(yàn)收合格文件及大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)倯{證存根按物業(yè)項(xiàng)目立卷存檔。

　　第四章 服務(wù)監(jiān)督

　　第二十一條 房屋主體結(jié)構(gòu)因損壞影響住用安全的,經(jīng)業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主申請(qǐng),房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行安全鑒定,鑒定費(fèi)用計(jì)入大修、更新改造成本。

　　第二十二條 房屋大修工程,業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理企業(yè)聘請(qǐng)監(jiān)理單位實(shí)施房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)理,費(fèi)用計(jì)入大修、更新改造成本。

　　第二十三條 業(yè)主對(duì)大修、更新改造費(fèi)用有疑義的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)解釋,仍有疑義的可以委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核,委托費(fèi)用由委托人支付。

　　第二十四條 在施工過(guò)程中,業(yè)主、房屋使用人及相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合,不得阻撓正常施工。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好解釋、協(xié)調(diào)工作。

　　因工程施工不可避免造成業(yè)主房屋自用部位裝修損壞的,應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者給予合理補(bǔ)償,費(fèi)用計(jì)入大修、更新改造成本。

　　第二十五條 在施工過(guò)程中,施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)文明施工,減少噪音,防止污染。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)

　　當(dāng)對(duì)工程的工期、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)違反施工操作規(guī)程及擾民行為及時(shí)制止。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)施工全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。有疑義的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)反映,確有問(wèn)題的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡快與施工企業(yè)協(xié)商、解決。

　　第五章 附 則

　　第二十七條 無(wú)物業(yè)管理企業(yè)管理的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局的指導(dǎo)下,委托相關(guān)專業(yè)部門參照本辦法申請(qǐng)使用維修基金,并支付委托費(fèi)用。

　　第二十八條 未成立業(yè)主會(huì)的,應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下,由社區(qū)居民委員會(huì)組織召開業(yè)主會(huì)會(huì)議,成立業(yè)主委員會(huì)后,方可按照本辦法申請(qǐng)使用維修基金。

　　第二十九條 本辦法自20**年7月1日起施行。

　　附件:

　　1.《大修、更新改造方案書面確認(rèn)明細(xì)表》

　　2.《維修基金使用公示內(nèi)容》

　　3.《商品住宅維修基金使用申請(qǐng)登記表》

　　4.《業(yè)主會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明》

　　5.《大修、更新改造方案公示證明》

　　6.《商品住宅維修基金使用備案證明》

　　7.《補(bǔ)正告知單》

　　8.《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》

　　9.《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)》

　　10.《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)倯{證》

　　11.《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍?cè)公示證明》