IK432032了解盾構法隧道掘進速度控制的規定
　　根據該規范第8.4.2條規定，盾構掘進速度，應與地表控制的隆陷值、進出土量、正面土壓平衡調整值及同步注漿等相協調。盾構掘進速度主要受盾構設備進出土速度的限制，進出土速度協調不好，極容易使正面土體失穩、地表出現隆沉現象。盾構掘進應盡量連續作業，以保證隧道質量和減少對地層的擾動，減少地表隆沉現象。為此要均衡組織施工，確需停機時，應采取措施防止正面和盾尾土體進入，防止地面沉降和盾構變位、受損。

篇2：酒店廚房出菜速度控制制度

　　酒店廚房出菜速度控制制度

　　1. 廚房要嚴格制定每道菜式的操作說明書，并張貼公布;測試在正常情況下每款菜式的烹飪時間，讓每個廚師和餐廳服務員都心中有數。

　　2. 餐廳根據不同菜肴的制作時間和客人的具體要求合理推薦安排菜式;對制作時間特別長的菜式要當面向客人說清。

　　3. 餐廳服務員在每次下單時，在點菜單上注明下單時間，送入廚房后立即在打鐘機上打上入單時間。

　　4. 廚師每出一道菜都需用點菜單在打鐘機上打上出菜時間。

　　5. 廚師長抽查每道菜的出菜時間，發現異常及時調查處理。

　　6. 餐廳需將客人的進餐情況向廚房反饋，配合控制出菜速度，以適應客人的需求。

篇3：以速度贏取利潤:碧桂園成本控制

　　以速度贏取利潤--碧桂園的成本控制

　　碧桂園以大盤開發為主。其產業鏈條之長，是其它房地產企業無法企及的。這種產業模式帶來的首先是成本控制的精算，是生產過程的可控制性非常強，使整個生產節奏加快。

　　一、低土地成本是碧桂園成功的不二法門

　　1．碧桂園是全國最大的“地主”

　　“土地多了不一定賺錢，老婆多了不一定幸福。”地產圈思想家馮侖的這句格言，碧桂園集團的老板楊國強顯然不太認同。

　　過去兩個月來，這位起步于廣東順德的地產富豪，正催促其部下以驚人的速度全國圈地：據其最新公告稱，截至8月15日止，該集團土地儲備總可建筑面積達到5400萬平方米——僅僅在15天前，這一數字為4500萬平方米，而統計至6月30日止的中期業績報告則顯示，當時的數字是2950萬平方米。這些新增土地儲備遍布廣東及天津、重慶、湖南、湖北、安徽、內蒙古等多個省市自治區，且基本上位于三線中小城市。

　　毫無疑問，這家赴港上市不到半年(4月20日掛牌)的內地地產股新貴，已經成為中國開發商中最大也是最生猛的“地主”之一。中銀國際甚至預計，一年后碧桂園的土地儲備總建筑面積可能增至8600萬平方米。

　　對10年來(碧桂園創辦于1997年)以“大盤開發”戰略笑傲珠三角的楊國強而言，展開全國擴張攻勢后土地儲備的急劇膨脹尚在意料之中，而其新增土地地價之低廉，更讓人印象深刻。上述中報披露，碧桂園集團的平均土地成本僅約占樓盤售價的7.4％，平均樓面地價每平方米不超過200元。7～8月份新增的2000多萬平方米土地儲備，一共花了不到30億元，平均樓面地價更只有145元！作為對比，其廣東老鄉富力地產9月11日拍下的廣州白云區一幅地塊，樓面地價每平方米高達18700元。

　　2．碧桂園的低價拿地策略

　　碧桂園的低價拿地策略：（1）第一招：先予后取——碧桂園超低價圈地的秘訣之一；（2）第二招：酒店開路——“酒店+住宅”模式一舉兩得；（3）第三招：急人所急——楊國強深諳基層政府的心思（做成流程圖）

　　楊國強曾說過，低土地成本是碧桂園成功的不二法門。但在政府土地出讓政策日益收緊的今天，他是怎樣做到這一點的呢？短時間內吞食如此巨量的土地，難道他不擔心消化不良嗎？

　　（1）第一招：先予后取——碧桂園超低價圈地的秘訣之一

　　在韶關市“十一五”規劃中，武江區芙蓉新城將成為“大韶關”的核心，建造中的武廣客運鐵路專線韶關新站就設在新城之內。武廣專線通車后，由廣州到韶關坐火車只需50分鐘，而目前最快也要兩個半小時。

　　20**年7月12日，碧桂園兩家子公司聯合競得的韶關新項目，就在芙蓉新城中心地帶。讓人有點不敢相信的是，占地達239萬平方米，總建筑面積430萬平方米，且山水資源豐富、發展前景可觀的這一大片土地，只花了碧桂園4.5億元，每平方米樓面地價僅104元。

　　“碧桂園是通過公開出讓方式獲得這一地塊的，不存在所謂‘暗箱操作’。”韶關市國土資源局的屠主任強調，“政府借助有實力的民間資本撬動新城區發展，作為知名開發商和香港上市公司，我們相信碧桂園有足夠的經驗與實力。”

　　“其實韶關的地價并不低。”韶關怡和園房地產公司開發部一位人士說。20**年6月底，該公司同樣在武江區拍下的一幅土地，每平方米地價為339元。而7月20日一幅更靠近市區的總面積達37萬平方米的地塊，最終成交價達3億元，每平方米地價超過了800元。

　　“雖然碧桂園新項目離市區還有一段路，但業內都知道芙蓉新城是個潛力股。如果不是政府支持默許，誰也不可能以如此低的價格投得。”上述人士表示。

　　實際上，早在20**年，碧桂園就已進入韶關，當時宣稱將投資100億元。據知情人士介紹，楊國強對當時正在規劃中的芙蓉新城表示出濃厚興趣，但因時機尚不成熟，楊轉而在韶關湞江區拿下了其當地首個項目，并命名為“韶關碧桂園”。

　　碧桂園表現出來的務實作風及出色的效率與能力，讓韶關市政府官員對其信心倍增。比如聯合湞江區政府妥善解決了8000畝征地青苗費清點及補償工作，后又與政府達成協議，為受征地影響農民提供培訓后安排到公司內就業。此后，碧桂園在韶關，尤其是在急劇擴容的新城開發過程中便一路綠燈。

　　（2）第二招：酒店開路——“酒店+住宅”模式一舉兩得

　　“一年一個碧桂園”，曾經是前些年楊國強最喜歡一句口號。如今的碧桂園顯然早已遠遠突破“一年一個”的目標，但其“克隆”戰術的精髓卻始終未變。

　　在建的湞江區韶關碧桂園，就有一座五星級酒店的規劃，而其芙蓉新城項目也宣稱，將建造五星級標準的酒店及相應商業配套。在韶關這樣經濟不算十分發達的中等城市里，10公里內由同一家集團開發兩座五星級酒店的做法，從投資回報角度看是否合理姑且不論，至少當地政府是樂見其成的，因為這有助于提高城市形象，以吸引其他外來投資。

　　當地人士評價說，酒店及各項商業配套，是每個城市的面子工程，共同的利益出發點使碧桂園與政府關系融洽，在競爭看中的地塊時自然握有更多議價籌碼。

　　值得注意的是，在碧桂園8月宣布的全國5個新增項目中，有四個沿用“酒店+住宅”的模式，除韶關芙蓉新城外，重慶長壽、安徽池州和天津塘沽等，都計劃在項目內建設五星級標準的酒店。

　　據前述中報披露，迄今為止碧桂園集團一共要做五星級酒店17座。其中開始運營的兩座(另有一座為四星級)，即將投入運營的三座，在建的五座，僅20**年7、8月新規劃興建的就達七座。

　　至于高檔酒店及商業配套能大大提升周邊住宅的價值，自然是碧桂園樂此不疲的更重要原因。

　　（3）第三招：急人所急——楊國強深諳基層政府的心思

　　起步于鄉鎮的楊國強最明白基層政府的心

思。20**年8月，碧桂園在韶關轄下的縣級市樂昌，也獲得了一幅8萬平方米的土地。樂昌緊鄰湖南，境內山高林密，經濟發展較落后，而碧桂園是作為當地政府主要招商引資對象“請進來的”，據知情人士介紹，樂昌市委市政府及外經局、招商辦、國土局、規劃局、拆遷辦等部門為此還組織了聯合行動，視碧桂園項目為“提升城市形象的重點工程”。

　　在湖北的咸寧及隨州、安徽和縣等不大知名的小城市，碧桂園所到之處，都享受了同樣的特殊待遇。除數千萬平方米的土地儲備外，碧桂園在這些城市還參與了至少1800萬平方米土地的一級開發。

　　廣東省省情調查研究中心執行副主任馮勝平稱，碧桂園向來習慣于選擇二、三線城市作為開發重點，當年碧桂園就是借助城郊大盤起家，對如何控制成本，如何在二、三線城市打開局面，有一套成熟而獨到的運作模式。

　　廣州市同創卓越房地產顧問公司總經理趙卓文近年來曾考察了碧桂園在廣東的20多個項目。他舉例說，佛山轄下縣級市高明的碧桂園每平方米售價達2000～3000元，而該市內房價則基本在1000元左右，碧桂園幾乎把這個小城市中的富人全部鎖定了，事實上這個項目銷售反映非常不錯。

　　“正因為如此，碧桂園很樂意到一些不太知名的中小城市圈地，而后者也急需借助碧桂園之類大名鼎鼎的‘外來和尚’幫助念好本地經濟發展這本經。”他說。

　　3．碧桂園作為全國最大的地主也有軟肋

　　“碧桂園目前可以動用的銀行現金達180億港元。”20**年4月20日成功登陸港股后，楊國強曾意氣風發地宣布。而經過四個多月來近乎瘋狂的圈地擴張后，這條后勁十足的大鱷，現金流依然強大。據中期業績報告顯示，20**年上半年碧桂園負債比率為-74.6%(即有凈現金流)，而上市前負債比率是160%，換言之，公司上市后所募集資金尚未使用完畢。

　　德意志銀行一份研究報告稱，預計20**年碧桂園毛利潤將增至38%，達到同業中最高的盈利水平。9月份開始，碧桂園先后成為摩根士丹利資本國際環球標準指數及香港恒生綜合指數、恒生中國內地綜合指數的成分股。機構投資者的認同，使碧桂園股價迅速攀升，7月底時其股價尚不到9港元，短短1個半月已突破13港元。目前碧桂園港股市值超過1500億港元。

　　（1）短期大規模圈地——資金壓力巨大

　　盡管現金流豐富，但短時間內超大規模的圈地，還是給碧桂園造成了一定壓力。上述中報承認，由于新項目發展及補充土地之需要，將動用IPO(股票首次公開發售)所得資金，或進行額外借款。而20**年初政府開始征收土地增值稅后，碧桂園這類土地儲備量大、開發周期長的房企，更首當其沖受到沖擊。

　　（2）應對大筆增值稅，開支大幅增加

　　碧桂園集團投資者關系部主管劉嘉毅接受記者采訪時就表示，為了應對增值稅清算，上半年僅此一項公司就增加了3.4億元的開支，撥備余額達到9.6億元。但他不同意碧桂園“濫儲土地”的外界質疑，堅稱公司有一套獨特的開發模式，所有土地儲備都是經過認真而理性的調查研究后才進行的。

　　（3）“酒店＋住宅”的開發模式也有軟肋

　　從技術層面上說，“酒店＋住宅”這一碧桂園通行的開發模式也有軟肋。業界人士稱，富力地產、合景泰富(1813.HK)等香港上市的粵系房企，同樣注重開發酒店及商業配套，但實際操作中大都引進知名酒店管理集團負責管理運營，而碧桂園旗下酒店完全由自己開發管理。

　　“盡管酒店只是碧桂園住宅開發的輔助性業務，但同時運營十多座五星級酒店，需要真正國際級的酒店管理能力，楊國強懂這個嗎？”業界人士對此表示質疑。

　　對于碧桂園目前土地儲備存在的一些問題，很多專業人士提出了很好的建議。

　　第一，利用時機，增發募資，加固資金鏈。

　　凱基證券一位分析師認為，雖然近期政府暫緩實施所謂“北水南調”(允許個人投資者投資香港股市)政策，但中期來看政策放開勢在必行，像碧桂園這樣以廣東為大本營的內地房企股，自然“近水樓臺先得月”。有傳聞稱，珠三角地區不少民間資金已在加緊集結，只要政府發令槍一響，相信碧桂園等將會迎來一波股價上漲高潮。“碧桂園完全可以充分利用有利時機增發募資，加固其早晚會緊繃的資金鏈。”有分析人士認為。

　　第二，人事領域擴張，防止人才短板。

　　碧桂園的高速擴張還從土地和資金延伸到人事領域。自上市后到6月30日止，兩個多月內碧桂園新招了3000多名員工，比上市前增加約18%，同時正四處從同行那里搶奪中高層管理人才，據傳連房企老大萬科集團一位副總級人物，也成為其挖角目標。“現在的矛盾是，雖然集團儲備土地充足，但多年來在廣東行之有效的開發和管理模式，向全國擴張后必然要有所調整，而人才儲備正是我們的短板。”碧桂園某區域經理表示。

　　二、低成本規模制造彰顯競爭優勢

　　任何一個到過碧桂園樓盤的人，都會被其龐大的規模、恢弘的氣勢以及優美的環境所震撼，并深深地感受到它那種奇特的影響力。震撼背后是碧桂園強大的綜合開發實力、資源整合及調配能力，也是碧桂園長期以來堅持規模開發模式創造的奇跡。這種“一條龍式”的房地產開發模式，從前期策劃、規劃設計、園林綠化、戶型配置到售前售后服務，每一環節都配備快速反應的精英團隊，成功地獲得了“高品質”與“高速度”的雙贏。

　　1．低成本土地為主要利潤來源

　　碧桂園“做生不做熟”，通過大規模拿地，將生地做成熟地，碧桂園所參與的地產項目，基本是由土地一級開發階段就開始介入。以二、三線城市為根據地的碧桂園，“購地成本較低”已成為其主要賣點之一，20**至20**年土地成本僅是售價的6％～7％。碧桂園也就是這么發家的，這也是支持碧桂園在廣東二十多個項目開發成功的商業模式。

　　相關鏈接：

　　到20**年1月底，碧桂園在內地持有土地儲備達到1900萬平方米建筑面積。其中97％土地已獲“土地使用證”，另外3％仍在辦理當中。碧桂園集團主席楊國強在5月28日股東大會后表示，該公司上市一個多月以來，增加了約900萬平方米可建筑面積，土地儲備從上市時約1900萬平方米迅速增至約2800萬平方米。

　　碧桂園這樣的商業模式，已經超出一般的房地產商，帶有土地開發商的性質。普通的房地產

商的利潤來源，主要靠賣房子，也就是說房子是他的主要商品，占利潤的主體。但是，碧桂園的利潤來自兩塊，一個是低廉的土地增值之后的部分；另外是賣房子獲得的價值，而土地增值部分是其主要的利潤來源。

　　2．布局二、三線城市降低風險

　　碧桂園目前的開發模式選擇了二、三線城市作為開發重點，其實是一種避重就輕的方法，降低了房地產開發的風險。國家對房價的監管比較嚴格，但主要還是集中在一線的大城市，并且這些一線城市的土地開發成熟，招牌掛的土地也有限，所以拿地也比較困難，開發成本相對透明。而在二、三線城市，有大量的未開發土地，資源豐富，價格相對便宜，更重要的是，開發商還可以通過協議拿地的模式進行開發，這中間有很大的操作空間。

　　正是因為參與了土地的前期開發與規劃，甚至引導和協助政府的土地規劃，確保碧桂園能夠以低于市場價格的價格獲得大面積土地，這也是碧桂園獲利的關鍵點。

　　而碧桂園所取得的土地，在上市前和上市后有一個明顯的區別，碧桂園上市之前，多數土地儲備集中在其發家的珠三角一帶，上市之后，連續兩次在東北的沈陽和湖南拿到兩塊地。其中在沈陽取得的四地塊總面積超過12000畝，地塊性質是居住和商業兼備的混合型用地。而汕尾地塊則是6月份最新公布的地塊，土地規劃同樣也是居住和商業兼備的混合型用地，非常適合碧桂園模式的大盤開發。

　　3．全產業鏈成本控制

　　碧桂園有成熟的產品模式，可以在三個月內完成一個項目的開發運作。其成本控制除了土地外，甚至形成完整的產業鏈，碧桂園在廣東幾乎扮演了各個環節的所有角色，設計、建筑、裝修甚至建材生產全部一條龍服務。“一條龍”開發使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競爭力的價格把房子賣給消費者。

　　從成本控制出發，這點非常關鍵，確保其開發周期和開發質量，碧桂園在廣東的二十多個項目基本是一樣的產品，但是這二十多個碧桂園，已經在售的，銷售情況都不錯，比如高明碧桂園，市內的房價基本在每平方米一千元左右，但是碧桂園的房價可以買到每平方米2000～3000元。

　　策略分析：

　　碧桂園的這種內部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時它還使得公司能很好地控制成本。當然，這種減少交易成本的前提是企業內部提供的產品要能內部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴展，而且樓盤規劃一個比一個大的原因，通過規模經營來吸收內部產品，達到降低成本的目的。

　　4．一體化開發加快周轉速度

　　一體化使得碧桂園成為一個快速反應的企業。如果采用像南國奧林匹克花園那種從設計到施工都外購的形式，碧桂園就很難保證每天24小時施工。如果企業不能快速反應，實現項目的快速回收，銀行利息成本就會加大。眾所周知，房地產項目的投資回收期一般較長，對銀行的依賴性較強。目前廣州房地產前30強的平均資產負債率達到了70%，個別企業可能更高。碧桂園操作如此大規模的房地產項目，來自銀行的資金也不少，其中廣東農業銀行一年的授信額度就達到10億。一個民營企業能得到銀行如此的信任，主要歸功于其能將項目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關系。