IK432032了解盾構(gòu)法隧道掘進(jìn)速度控制的規(guī)定
　　根據(jù)該規(guī)范第8.4.2條規(guī)定，盾構(gòu)掘進(jìn)速度，應(yīng)與地表控制的隆陷值、進(jìn)出土量、正面土壓平衡調(diào)整值及同步注漿等相協(xié)調(diào)。盾構(gòu)掘進(jìn)速度主要受盾構(gòu)設(shè)備進(jìn)出土速度的限制，進(jìn)出土速度協(xié)調(diào)不好，極容易使正面土體失穩(wěn)、地表出現(xiàn)隆沉現(xiàn)象。盾構(gòu)掘進(jìn)應(yīng)盡量連續(xù)作業(yè)，以保證隧道質(zhì)量和減少對(duì)地層的擾動(dòng)，減少地表隆沉現(xiàn)象。為此要均衡組織施工，確需停機(jī)時(shí)，應(yīng)采取措施防止正面和盾尾土體進(jìn)入，防止地面沉降和盾構(gòu)變位、受損。

篇2：酒店廚房出菜速度控制制度

　　酒店廚房出菜速度控制制度

　　1. 廚房要嚴(yán)格制定每道菜式的操作說(shuō)明書，并張貼公布;測(cè)試在正常情況下每款菜式的烹飪時(shí)間，讓每個(gè)廚師和餐廳服務(wù)員都心中有數(shù)。

　　2. 餐廳根據(jù)不同菜肴的制作時(shí)間和客人的具體要求合理推薦安排菜式;對(duì)制作時(shí)間特別長(zhǎng)的菜式要當(dāng)面向客人說(shuō)清。

　　3. 餐廳服務(wù)員在每次下單時(shí)，在點(diǎn)菜單上注明下單時(shí)間，送入廚房后立即在打鐘機(jī)上打上入單時(shí)間。

　　4. 廚師每出一道菜都需用點(diǎn)菜單在打鐘機(jī)上打上出菜時(shí)間。

　　5. 廚師長(zhǎng)抽查每道菜的出菜時(shí)間，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)調(diào)查處理。

　　6. 餐廳需將客人的進(jìn)餐情況向廚房反饋，配合控制出菜速度，以適應(yīng)客人的需求。

篇3：以速度贏取利潤(rùn):碧桂園成本控制

　　以速度贏取利潤(rùn)--碧桂園的成本控制

　　碧桂園以大盤開(kāi)發(fā)為主。其產(chǎn)業(yè)鏈條之長(zhǎng)，是其它房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法企及的。這種產(chǎn)業(yè)模式帶來(lái)的首先是成本控制的精算，是生產(chǎn)過(guò)程的可控制性非常強(qiáng)，使整個(gè)生產(chǎn)節(jié)奏加快。

　　一、低土地成本是碧桂園成功的不二法門

　　1．碧桂園是全國(guó)最大的“地主”

　　“土地多了不一定賺錢，老婆多了不一定幸福。”地產(chǎn)圈思想家馮侖的這句格言，碧桂園集團(tuán)的老板楊國(guó)強(qiáng)顯然不太認(rèn)同。

　　過(guò)去兩個(gè)月來(lái)，這位起步于廣東順德的地產(chǎn)富豪，正催促其部下以驚人的速度全國(guó)圈地：據(jù)其最新公告稱，截至8月15日止，該集團(tuán)土地儲(chǔ)備總可建筑面積達(dá)到5400萬(wàn)平方米——僅僅在15天前，這一數(shù)字為4500萬(wàn)平方米，而統(tǒng)計(jì)至6月30日止的中期業(yè)績(jī)報(bào)告則顯示，當(dāng)時(shí)的數(shù)字是2950萬(wàn)平方米。這些新增土地儲(chǔ)備遍布廣東及天津、重慶、湖南、湖北、安徽、內(nèi)蒙古等多個(gè)省市自治區(qū)，且基本上位于三線中小城市。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，這家赴港上市不到半年(4月20日掛牌)的內(nèi)地地產(chǎn)股新貴，已經(jīng)成為中國(guó)開(kāi)發(fā)商中最大也是最生猛的“地主”之一。中銀國(guó)際甚至預(yù)計(jì)，一年后碧桂園的土地儲(chǔ)備總建筑面積可能增至8600萬(wàn)平方米。

　　對(duì)10年來(lái)(碧桂園創(chuàng)辦于1997年)以“大盤開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略笑傲珠三角的楊國(guó)強(qiáng)而言，展開(kāi)全國(guó)擴(kuò)張攻勢(shì)后土地儲(chǔ)備的急劇膨脹尚在意料之中，而其新增土地地價(jià)之低廉，更讓人印象深刻。上述中報(bào)披露，碧桂園集團(tuán)的平均土地成本僅約占樓盤售價(jià)的7.4％，平均樓面地價(jià)每平方米不超過(guò)200元。7～8月份新增的2000多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，一共花了不到30億元，平均樓面地價(jià)更只有145元！作為對(duì)比，其廣東老鄉(xiāng)富力地產(chǎn)9月11日拍下的廣州白云區(qū)一幅地塊，樓面地價(jià)每平方米高達(dá)18700元。

　　2．碧桂園的低價(jià)拿地策略

　　碧桂園的低價(jià)拿地策略：（1）第一招：先予后取——碧桂園超低價(jià)圈地的秘訣之一；（2）第二招：酒店開(kāi)路——“酒店+住宅”模式一舉兩得；（3）第三招：急人所急——楊國(guó)強(qiáng)深諳基層政府的心思（做成流程圖）

　　楊國(guó)強(qiáng)曾說(shuō)過(guò)，低土地成本是碧桂園成功的不二法門。但在政府土地出讓政策日益收緊的今天，他是怎樣做到這一點(diǎn)的呢？短時(shí)間內(nèi)吞食如此巨量的土地，難道他不擔(dān)心消化不良嗎？

　　（1）第一招：先予后取——碧桂園超低價(jià)圈地的秘訣之一

　　在韶關(guān)市“十一五”規(guī)劃中，武江區(qū)芙蓉新城將成為“大韶關(guān)”的核心，建造中的武廣客運(yùn)鐵路專線韶關(guān)新站就設(shè)在新城之內(nèi)。武廣專線通車后，由廣州到韶關(guān)坐火車只需50分鐘，而目前最快也要兩個(gè)半小時(shí)。

　　20**年7月12日，碧桂園兩家子公司聯(lián)合競(jìng)得的韶關(guān)新項(xiàng)目，就在芙蓉新城中心地帶。讓人有點(diǎn)不敢相信的是，占地達(dá)239萬(wàn)平方米，總建筑面積430萬(wàn)平方米，且山水資源豐富、發(fā)展前景可觀的這一大片土地，只花了碧桂園4.5億元，每平方米樓面地價(jià)僅104元。

　　“碧桂園是通過(guò)公開(kāi)出讓方式獲得這一地塊的，不存在所謂‘暗箱操作’。”韶關(guān)市國(guó)土資源局的屠主任強(qiáng)調(diào)，“政府借助有實(shí)力的民間資本撬動(dòng)新城區(qū)發(fā)展，作為知名開(kāi)發(fā)商和香港上市公司，我們相信碧桂園有足夠的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力。”

　　“其實(shí)韶關(guān)的地價(jià)并不低。”韶關(guān)怡和園房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)部一位人士說(shuō)。20**年6月底，該公司同樣在武江區(qū)拍下的一幅土地，每平方米地價(jià)為339元。而7月20日一幅更靠近市區(qū)的總面積達(dá)37萬(wàn)平方米的地塊，最終成交價(jià)達(dá)3億元，每平方米地價(jià)超過(guò)了800元。

　　“雖然碧桂園新項(xiàng)目離市區(qū)還有一段路，但業(yè)內(nèi)都知道芙蓉新城是個(gè)潛力股。如果不是政府支持默許，誰(shuí)也不可能以如此低的價(jià)格投得。”上述人士表示。

　　實(shí)際上，早在20**年，碧桂園就已進(jìn)入韶關(guān)，當(dāng)時(shí)宣稱將投資100億元。據(jù)知情人士介紹，楊國(guó)強(qiáng)對(duì)當(dāng)時(shí)正在規(guī)劃中的芙蓉新城表示出濃厚興趣，但因時(shí)機(jī)尚不成熟，楊轉(zhuǎn)而在韶關(guān)湞江區(qū)拿下了其當(dāng)?shù)厥讉€(gè)項(xiàng)目，并命名為“韶關(guān)碧桂園”。

　　碧桂園表現(xiàn)出來(lái)的務(wù)實(shí)作風(fēng)及出色的效率與能力，讓韶關(guān)市政府官員對(duì)其信心倍增。比如聯(lián)合湞江區(qū)政府妥善解決了8000畝征地青苗費(fèi)清點(diǎn)及補(bǔ)償工作，后又與政府達(dá)成協(xié)議，為受征地影響農(nóng)民提供培訓(xùn)后安排到公司內(nèi)就業(yè)。此后，碧桂園在韶關(guān)，尤其是在急劇擴(kuò)容的新城開(kāi)發(fā)過(guò)程中便一路綠燈。

　　（2）第二招：酒店開(kāi)路——“酒店+住宅”模式一舉兩得

　　“一年一個(gè)碧桂園”，曾經(jīng)是前些年楊國(guó)強(qiáng)最喜歡一句口號(hào)。如今的碧桂園顯然早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破“一年一個(gè)”的目標(biāo)，但其“克隆”戰(zhàn)術(shù)的精髓卻始終未變。

　　在建的湞江區(qū)韶關(guān)碧桂園，就有一座五星級(jí)酒店的規(guī)劃，而其芙蓉新城項(xiàng)目也宣稱，將建造五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店及相應(yīng)商業(yè)配套。在韶關(guān)這樣經(jīng)濟(jì)不算十分發(fā)達(dá)的中等城市里，10公里內(nèi)由同一家集團(tuán)開(kāi)發(fā)兩座五星級(jí)酒店的做法，從投資回報(bào)角度看是否合理姑且不論，至少當(dāng)?shù)卣菢?lè)見(jiàn)其成的，因?yàn)檫@有助于提高城市形象，以吸引其他外來(lái)投資。

　　當(dāng)?shù)厝耸吭u(píng)價(jià)說(shuō)，酒店及各項(xiàng)商業(yè)配套，是每個(gè)城市的面子工程，共同的利益出發(fā)點(diǎn)使碧桂園與政府關(guān)系融洽，在競(jìng)爭(zhēng)看中的地塊時(shí)自然握有更多議價(jià)籌碼。

　　值得注意的是，在碧桂園8月宣布的全國(guó)5個(gè)新增項(xiàng)目中，有四個(gè)沿用“酒店+住宅”的模式，除韶關(guān)芙蓉新城外，重慶長(zhǎng)壽、安徽池州和天津塘沽等，都計(jì)劃在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店。

　　據(jù)前述中報(bào)披露，迄今為止碧桂園集團(tuán)一共要做五星級(jí)酒店17座。其中開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的兩座(另有一座為四星級(jí))，即將投入運(yùn)營(yíng)的三座，在建的五座，僅20**年7、8月新規(guī)劃興建的就達(dá)七座。

　　至于高檔酒店及商業(yè)配套能大大提升周邊住宅的價(jià)值，自然是碧桂園樂(lè)此不疲的更重要原因。

　　（3）第三招：急人所急——楊國(guó)強(qiáng)深諳基層政府的心思

　　起步于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的楊國(guó)強(qiáng)最明白基層政府的心

思。20**年8月，碧桂園在韶關(guān)轄下的縣級(jí)市樂(lè)昌，也獲得了一幅8萬(wàn)平方米的土地。樂(lè)昌緊鄰湖南，境內(nèi)山高林密，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較落后，而碧桂園是作為當(dāng)?shù)卣饕猩桃Y對(duì)象“請(qǐng)進(jìn)來(lái)的”，據(jù)知情人士介紹，樂(lè)昌市委市政府及外經(jīng)局、招商辦、國(guó)土局、規(guī)劃局、拆遷辦等部門為此還組織了聯(lián)合行動(dòng)，視碧桂園項(xiàng)目為“提升城市形象的重點(diǎn)工程”。

　　在湖北的咸寧及隨州、安徽和縣等不大知名的小城市，碧桂園所到之處，都享受了同樣的特殊待遇。除數(shù)千萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備外，碧桂園在這些城市還參與了至少1800萬(wàn)平方米土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)。

　　廣東省省情調(diào)查研究中心執(zhí)行副主任馮勝平稱，碧桂園向來(lái)習(xí)慣于選擇二、三線城市作為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，當(dāng)年碧桂園就是借助城郊大盤起家，對(duì)如何控制成本，如何在二、三線城市打開(kāi)局面，有一套成熟而獨(dú)到的運(yùn)作模式。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙卓文近年來(lái)曾考察了碧桂園在廣東的20多個(gè)項(xiàng)目。他舉例說(shuō)，佛山轄下縣級(jí)市高明的碧桂園每平方米售價(jià)達(dá)2000～3000元，而該市內(nèi)房?jī)r(jià)則基本在1000元左右，碧桂園幾乎把這個(gè)小城市中的富人全部鎖定了，事實(shí)上這個(gè)項(xiàng)目銷售反映非常不錯(cuò)。

　　“正因?yàn)槿绱耍坦饒@很樂(lè)意到一些不太知名的中小城市圈地，而后者也急需借助碧桂園之類大名鼎鼎的‘外來(lái)和尚’幫助念好本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展這本經(jīng)。”他說(shuō)。

　　3．碧桂園作為全國(guó)最大的地主也有軟肋

　　“碧桂園目前可以動(dòng)用的銀行現(xiàn)金達(dá)180億港元。”20**年4月20日成功登陸港股后，楊國(guó)強(qiáng)曾意氣風(fēng)發(fā)地宣布。而經(jīng)過(guò)四個(gè)多月來(lái)近乎瘋狂的圈地?cái)U(kuò)張后，這條后勁十足的大鱷，現(xiàn)金流依然強(qiáng)大。據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，20**年上半年碧桂園負(fù)債比率為-74.6%(即有凈現(xiàn)金流)，而上市前負(fù)債比率是160%，換言之，公司上市后所募集資金尚未使用完畢。

　　德意志銀行一份研究報(bào)告稱，預(yù)計(jì)20**年碧桂園毛利潤(rùn)將增至38%，達(dá)到同業(yè)中最高的盈利水平。9月份開(kāi)始，碧桂園先后成為摩根士丹利資本國(guó)際環(huán)球標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)及香港恒生綜合指數(shù)、恒生中國(guó)內(nèi)地綜合指數(shù)的成分股。機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)同，使碧桂園股價(jià)迅速攀升，7月底時(shí)其股價(jià)尚不到9港元，短短1個(gè)半月已突破13港元。目前碧桂園港股市值超過(guò)1500億港元。

　　（1）短期大規(guī)模圈地——資金壓力巨大

　　盡管現(xiàn)金流豐富，但短時(shí)間內(nèi)超大規(guī)模的圈地，還是給碧桂園造成了一定壓力。上述中報(bào)承認(rèn)，由于新項(xiàng)目發(fā)展及補(bǔ)充土地之需要，將動(dòng)用IPO(股票首次公開(kāi)發(fā)售)所得資金，或進(jìn)行額外借款。而20**年初政府開(kāi)始征收土地增值稅后，碧桂園這類土地儲(chǔ)備量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的房企，更首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊。

　　（2）應(yīng)對(duì)大筆增值稅，開(kāi)支大幅增加

　　碧桂園集團(tuán)投資者關(guān)系部主管劉嘉毅接受記者采訪時(shí)就表示，為了應(yīng)對(duì)增值稅清算，上半年僅此一項(xiàng)公司就增加了3.4億元的開(kāi)支，撥備余額達(dá)到9.6億元。但他不同意碧桂園“濫儲(chǔ)土地”的外界質(zhì)疑，堅(jiān)稱公司有一套獨(dú)特的開(kāi)發(fā)模式，所有土地儲(chǔ)備都是經(jīng)過(guò)認(rèn)真而理性的調(diào)查研究后才進(jìn)行的。

　　（3）“酒店＋住宅”的開(kāi)發(fā)模式也有軟肋

　　從技術(shù)層面上說(shuō)，“酒店＋住宅”這一碧桂園通行的開(kāi)發(fā)模式也有軟肋。業(yè)界人士稱，富力地產(chǎn)、合景泰富(1813.HK)等香港上市的粵系房企，同樣注重開(kāi)發(fā)酒店及商業(yè)配套，但實(shí)際操作中大都引進(jìn)知名酒店管理集團(tuán)負(fù)責(zé)管理運(yùn)營(yíng)，而碧桂園旗下酒店完全由自己開(kāi)發(fā)管理。

　　“盡管酒店只是碧桂園住宅開(kāi)發(fā)的輔助性業(yè)務(wù)，但同時(shí)運(yùn)營(yíng)十多座五星級(jí)酒店，需要真正國(guó)際級(jí)的酒店管理能力，楊國(guó)強(qiáng)懂這個(gè)嗎？”業(yè)界人士對(duì)此表示質(zhì)疑。

　　對(duì)于碧桂園目前土地儲(chǔ)備存在的一些問(wèn)題，很多專業(yè)人士提出了很好的建議。

　　第一，利用時(shí)機(jī)，增發(fā)募資，加固資金鏈。

　　凱基證券一位分析師認(rèn)為，雖然近期政府暫緩實(shí)施所謂“北水南調(diào)”(允許個(gè)人投資者投資香港股市)政策，但中期來(lái)看政策放開(kāi)勢(shì)在必行，像碧桂園這樣以廣東為大本營(yíng)的內(nèi)地房企股，自然“近水樓臺(tái)先得月”。有傳聞稱，珠三角地區(qū)不少民間資金已在加緊集結(jié)，只要政府發(fā)令槍一響，相信碧桂園等將會(huì)迎來(lái)一波股價(jià)上漲高潮。“碧桂園完全可以充分利用有利時(shí)機(jī)增發(fā)募資，加固其早晚會(huì)緊繃的資金鏈。”有分析人士認(rèn)為。

　　第二，人事領(lǐng)域擴(kuò)張，防止人才短板。

　　碧桂園的高速擴(kuò)張還從土地和資金延伸到人事領(lǐng)域。自上市后到6月30日止，兩個(gè)多月內(nèi)碧桂園新招了3000多名員工，比上市前增加約18%，同時(shí)正四處從同行那里搶奪中高層管理人才，據(jù)傳連房企老大萬(wàn)科集團(tuán)一位副總級(jí)人物，也成為其挖角目標(biāo)。“現(xiàn)在的矛盾是，雖然集團(tuán)儲(chǔ)備土地充足，但多年來(lái)在廣東行之有效的開(kāi)發(fā)和管理模式，向全國(guó)擴(kuò)張后必然要有所調(diào)整，而人才儲(chǔ)備正是我們的短板。”碧桂園某區(qū)域經(jīng)理表示。

　　二、低成本規(guī)模制造彰顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

　　任何一個(gè)到過(guò)碧桂園樓盤的人，都會(huì)被其龐大的規(guī)模、恢弘的氣勢(shì)以及優(yōu)美的環(huán)境所震撼，并深深地感受到它那種奇特的影響力。震撼背后是碧桂園強(qiáng)大的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力、資源整合及調(diào)配能力，也是碧桂園長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持規(guī)模開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)造的奇跡。這種“一條龍式”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、戶型配置到售前售后服務(wù)，每一環(huán)節(jié)都配備快速反應(yīng)的精英團(tuán)隊(duì)，成功地獲得了“高品質(zhì)”與“高速度”的雙贏。

　　1．低成本土地為主要利潤(rùn)來(lái)源

　　碧桂園“做生不做熟”，通過(guò)大規(guī)模拿地，將生地做成熟地，碧桂園所參與的地產(chǎn)項(xiàng)目，基本是由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段就開(kāi)始介入。以二、三線城市為根據(jù)地的碧桂園，“購(gòu)地成本較低”已成為其主要賣點(diǎn)之一，20**至20**年土地成本僅是售價(jià)的6％～7％。碧桂園也就是這么發(fā)家的，這也是支持碧桂園在廣東二十多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的商業(yè)模式。

　　相關(guān)鏈接：

　　到20**年1月底，碧桂園在內(nèi)地持有土地儲(chǔ)備達(dá)到1900萬(wàn)平方米建筑面積。其中97％土地已獲“土地使用證”，另外3％仍在辦理當(dāng)中。碧桂園集團(tuán)主席楊國(guó)強(qiáng)在5月28日股東大會(huì)后表示，該公司上市一個(gè)多月以來(lái)，增加了約900萬(wàn)平方米可建筑面積，土地儲(chǔ)備從上市時(shí)約1900萬(wàn)平方米迅速增至約2800萬(wàn)平方米。

　　碧桂園這樣的商業(yè)模式，已經(jīng)超出一般的房地產(chǎn)商，帶有土地開(kāi)發(fā)商的性質(zhì)。普通的房地產(chǎn)

商的利潤(rùn)來(lái)源，主要靠賣房子，也就是說(shuō)房子是他的主要商品，占利潤(rùn)的主體。但是，碧桂園的利潤(rùn)來(lái)自兩塊，一個(gè)是低廉的土地增值之后的部分；另外是賣房子獲得的價(jià)值，而土地增值部分是其主要的利潤(rùn)來(lái)源。

　　2．布局二、三線城市降低風(fēng)險(xiǎn)

　　碧桂園目前的開(kāi)發(fā)模式選擇了二、三線城市作為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，其實(shí)是一種避重就輕的方法，降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)管比較嚴(yán)格，但主要還是集中在一線的大城市，并且這些一線城市的土地開(kāi)發(fā)成熟，招牌掛的土地也有限，所以拿地也比較困難，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)透明。而在二、三線城市，有大量的未開(kāi)發(fā)土地，資源豐富，價(jià)格相對(duì)便宜，更重要的是，開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)協(xié)議拿地的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這中間有很大的操作空間。

　　正是因?yàn)閰⑴c了土地的前期開(kāi)發(fā)與規(guī)劃，甚至引導(dǎo)和協(xié)助政府的土地規(guī)劃，確保碧桂園能夠以低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格獲得大面積土地，這也是碧桂園獲利的關(guān)鍵點(diǎn)。

　　而碧桂園所取得的土地，在上市前和上市后有一個(gè)明顯的區(qū)別，碧桂園上市之前，多數(shù)土地儲(chǔ)備集中在其發(fā)家的珠三角一帶，上市之后，連續(xù)兩次在東北的沈陽(yáng)和湖南拿到兩塊地。其中在沈陽(yáng)取得的四地塊總面積超過(guò)12000畝，地塊性質(zhì)是居住和商業(yè)兼?zhèn)涞幕旌闲陀玫亍６俏驳貕K則是6月份最新公布的地塊，土地規(guī)劃同樣也是居住和商業(yè)兼?zhèn)涞幕旌闲陀玫兀浅＿m合碧桂園模式的大盤開(kāi)發(fā)。

　　3．全產(chǎn)業(yè)鏈成本控制

　　碧桂園有成熟的產(chǎn)品模式，可以在三個(gè)月內(nèi)完成一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作。其成本控制除了土地外，甚至形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，碧桂園在廣東幾乎扮演了各個(gè)環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計(jì)、建筑、裝修甚至建材生產(chǎn)全部一條龍服務(wù)。“一條龍”開(kāi)發(fā)使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格把房子賣給消費(fèi)者。

　　從成本控制出發(fā)，這點(diǎn)非常關(guān)鍵，確保其開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)質(zhì)量，碧桂園在廣東的二十多個(gè)項(xiàng)目基本是一樣的產(chǎn)品，但是這二十多個(gè)碧桂園，已經(jīng)在售的，銷售情況都不錯(cuò)，比如高明碧桂園，市內(nèi)的房?jī)r(jià)基本在每平方米一千元左右，但是碧桂園的房?jī)r(jià)可以買到每平方米2000～3000元。

　　策略分析：

　　碧桂園的這種內(nèi)部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時(shí)它還使得公司能很好地控制成本。當(dāng)然，這種減少交易成本的前提是企業(yè)內(nèi)部提供的產(chǎn)品要能內(nèi)部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴(kuò)展，而且樓盤規(guī)劃一個(gè)比一個(gè)大的原因，通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)來(lái)吸收內(nèi)部產(chǎn)品，達(dá)到降低成本的目的。

　　4．一體化開(kāi)發(fā)加快周轉(zhuǎn)速度

　　一體化使得碧桂園成為一個(gè)快速反應(yīng)的企業(yè)。如果采用像南國(guó)奧林匹克花園那種從設(shè)計(jì)到施工都外購(gòu)的形式，碧桂園就很難保證每天24小時(shí)施工。如果企業(yè)不能快速反應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速回收，銀行利息成本就會(huì)加大。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收期一般較長(zhǎng)，對(duì)銀行的依賴性較強(qiáng)。目前廣州房地產(chǎn)前30強(qiáng)的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70%，個(gè)別企業(yè)可能更高。碧桂園操作如此大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，來(lái)自銀行的資金也不少，其中廣東農(nóng)業(yè)銀行一年的授信額度就達(dá)到10億。一個(gè)民營(yíng)企業(yè)能得到銀行如此的信任，主要?dú)w功于其能將項(xiàng)目資金快速收回，與銀行建立了長(zhǎng)期的信任關(guān)系。