幕墻工程安全組織技術(shù)措施
1 在施工過程中對薄弱部位環(huán)節(jié)要予以重點控制，特別是安全防火的預(yù)防工作。
2 對安全生產(chǎn)設(shè)施進(jìn)行必要的合理的投入，勞動防護(hù)用品必須購買定點廠家認(rèn)定產(chǎn)品。
3 分析安全難點，確定安全管理難點。在每個大的施工階段開始之前，分析該階段的施工條件，施工特點，施工方法，預(yù)測施工安全難點和事故隱患，確定管理點和預(yù)控措施措施，在本工程施工過程中，施工安全難點主要集中在以下幾個方面：
（1）搬運大理石、鋼材等材料時，防止發(fā)生磕碰傷人事故；
?。?）手持電動工具施工用電的安全等；
（3）油漆等材料防中毒事故等安全衛(wèi)生工作；
?。?）現(xiàn)場防火等工作。
4 安全生產(chǎn)責(zé)任制：建立、健全項目各級安全生產(chǎn)責(zé)任制，責(zé)任落實到人，必須簽訂安全生產(chǎn)協(xié)議書。
5 安全教育制度：新進(jìn)場的工人必須進(jìn)行安全教育，工人應(yīng)掌握本工種操作技能，熟悉工種安全技術(shù)操作規(guī)程。
6 分部分項工程安全技術(shù)交底，根據(jù)安全措施要求和現(xiàn)場實際情況，各級管理人員需親自逐級進(jìn)行全面的、有針對性的安全技術(shù)交底，接受交底者履行簽字手續(xù)。
7 特種作業(yè)持證上崗：
特種作業(yè)人員必須經(jīng)培訓(xùn)考試合格持證上崗，操作證必須按期復(fù)審，不得超期使用，名冊齊全。
8 安全檢查：
a、必須建立定期安全檢查制度，有時間、有要求，明確重點部位、危險部位。
B、安全檢查有記錄，對查出的隱患應(yīng)及時整改，作到定人、定時間、定措施。
C、一旦出現(xiàn)危及職工生命安全險情，要立即停工，同時即可報告公司，及時采取措施排除險情。
9 安全活動：
經(jīng)理部每周一進(jìn)行一次全現(xiàn)場的安全活動，總結(jié)講評上周安全生產(chǎn)的情況，提出在本周應(yīng)注意的安全事項，交叉施工中所應(yīng)注意的事項，要有記錄，對分包的安全活動要有考核措施。
篇2：大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費用管理辦法(2010修正)
大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費用管理辦法(20**修正)
各區(qū)、市、縣建設(shè)行政主管部門，各有關(guān)單位：
為加強(qiáng)建筑工程安全和文明施工管理，防止建筑施工安全事故發(fā)生，根據(jù)《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》和省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《遼寧省建筑工程安全文明施工費管理實施細(xì)則》，結(jié)合我市實際，市建委重新修訂完善了《大連市建筑工程安全防護(hù)、文明施工措施費用管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，自20**年1月1日起執(zhí)行。同時原《大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費用管理辦法》（大建安發(fā)[20**]238號）文件廢止。20**年1月1日起，凡在大連市行政區(qū)域內(nèi)承攬建設(shè)工程的建筑施工企業(yè)應(yīng)在中國工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行開設(shè)本單位安措費專用賬戶，并開通網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)。
二○○九年十二月二十三日
大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費用管理辦法(20**修正本)
第一條 為加強(qiáng)建筑工程安全生產(chǎn)、文明施工的管理，保證施工現(xiàn)場安全防護(hù)文明施工費用的投入，提高建筑施工現(xiàn)場安全防護(hù)文明施工管理水平，不斷改善施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)條件和生活環(huán)境，根據(jù)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《遼寧省建筑工程安全文明施工費管理實施細(xì)則》要求，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于新建、擴(kuò)建、改建的房屋建筑工程（包括與其配套的線路管道和設(shè)備安裝工程、裝飾裝修工程）、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程和拆除工程。
第三條 安全防護(hù)文明施工措施費(簡稱安措費)是指按照國家現(xiàn)行的建筑施工安全、施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定，購置和更新安全防護(hù)用具及設(shè)施、落實安全施工措施、改善安全生產(chǎn)條件和作業(yè)環(huán)境所需的費用。
第四條 安措費由《建筑安裝工程費用項目組成》（建標(biāo)〔20**〕206號）中的文明施工費、環(huán)境保護(hù)費、臨時設(shè)施費及安全施工費組成。其中安全施工費由臨邊、洞口、交叉、高處作業(yè)安全防護(hù)費，危險性較大工程安全措施費及其他費用組成。
建筑工程造價計價時，應(yīng)依據(jù)本年度執(zhí)行的《遼寧省建設(shè)工程費用標(biāo)準(zhǔn)》計取安措費。建設(shè)單位對建筑工程安全防護(hù)、文明施工措施有其他要求的，所發(fā)生費用一并計入安措費。
安措費為不可競爭性費用，不得刪減，在計價中單列并計入總價。
第五條 依法進(jìn)行工程招投標(biāo)項目，招標(biāo)方或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件時，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定并結(jié)合工程實際單獨列出安全防護(hù)、文明施工措施項目清單。
投標(biāo)方應(yīng)對安全防護(hù)、文明施工措施項目單獨報價。
第六條 建設(shè)單位與施工單位在簽定施工合同中應(yīng)依據(jù)中標(biāo)通知書明確安措費額度、預(yù)付計劃、調(diào)整方式、?？顚Ｓ眉斑`約賠款等內(nèi)容。非招標(biāo)項目，應(yīng)依照本細(xì)則或《財政部、國家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理總局關(guān)于印發(fā)<高危行業(yè)企業(yè)安全生產(chǎn)費用財務(wù)管理暫行辦法>的通知》（財企〔20**〕478號）將安措費單獨列出。合同解除或變更，建設(shè)單位應(yīng)及時書面告知建設(shè)行政主管部門。
第七條 安措費是保證施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)條件的重要具體措施。建設(shè)單位應(yīng)在辦理施工項目安全監(jiān)督受理書前將安措費一次性全額存入施工單位安措費專用帳戶，存入時應(yīng)在單據(jù)摘要欄或備注欄注明項目名稱。建設(shè)單位在辦理安全監(jiān)督受理書、領(lǐng)取施工許可證時，應(yīng)提供安措費存入憑證。
第八條 中國工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行為安措費監(jiān)管業(yè)務(wù)承辦行，凡在大連市行政區(qū)域內(nèi)承攬建設(shè)工程的建筑施工企業(yè)應(yīng)在該行開設(shè)安措費專用賬戶，并開通網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，專戶資金不可提取現(xiàn)金。施工單位應(yīng)在施工組織設(shè)計文件中制定安全防護(hù)、文明施工措施方案，并列出安措費使用計劃，確保?？顚Ｓ谩０泊胭M使用情況應(yīng)在企業(yè)財務(wù)管理中按單位工程專戶核算，單列備查。
總承包單位將建筑工程分包給其他單位的，應(yīng)在分包合同中明確安措費事項，并由總承包單位統(tǒng)一管理。安全防護(hù)、文明施工措施由分包單位實施的，分包單位應(yīng)制定專項安全防護(hù)措施施工方案。總承包單位應(yīng)及時向分包單位撥付安措費。
第九條施工單位應(yīng)按《建筑施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ146－20**）、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ59－99）和《大連市建筑工程文明施工管理辦法》，保證每項工程安全防護(hù)、文明施工所需資金的有效投入，確保安措費的專項使用。施工現(xiàn)場必須達(dá)到安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格工地標(biāo)準(zhǔn)。
第十條工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)對施工單位落實安全防護(hù)、文明施工措施情況進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理。對施工單位已經(jīng)落實的安全防護(hù)、文明施工措施，總監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)及時審查并簽認(rèn)所發(fā)生的費用。監(jiān)理單位發(fā)現(xiàn)施工單位未落實施工組織設(shè)計及安全專項施工方案中安全防護(hù)、文明施工措施的，有權(quán)責(zé)令其立即整改；對施工單位拒不整改或未按期限要求完成整改的，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)及時向建設(shè)單位和建設(shè)行政主管部門報告，并責(zé)令其暫停施工。
第十一條各級建設(shè)行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)按照屬地化管理的原則，對建設(shè)單位繳存和施工單位申請、使用安全文明施工費情況進(jìn)行監(jiān)督，按照現(xiàn)行建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全檢查，并依據(jù)檢查結(jié)果對施工單位使用安全文明施工費提出整改意見。對達(dá)到安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格的現(xiàn)場，應(yīng)以書面形式告知該現(xiàn)場為安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格工地。對單位工程的安全文明施工狀況按強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合評定，記入安全監(jiān)督檔案。
第十二條安措費專項資金采用?？顚Ｓ?、階段申請的方式管理。
?。ㄒ唬┕こ涕_工時，經(jīng)開工安全條件審查合格，建筑施工企業(yè)可申請使用安措費總額的50％。
?。ǘ┊?dāng)工程主體結(jié)構(gòu)施工（包括裝飾裝修、機(jī)電設(shè)備安裝等施工工程）完成其工程量的50％時，經(jīng)檢查建筑施工企業(yè)合理使用第一次撥付的安措費，施工現(xiàn)場達(dá)到安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格標(biāo)準(zhǔn)的，建筑施工企業(yè)可申請使用安措費總額的40％，未達(dá)到的責(zé)令限期整改，合格后可申請使用。
（三）工程竣工后，經(jīng)檢查核實施工現(xiàn)場一直保持安全文明施工水平的，建筑施工企業(yè)可申請使用安措費總額的10％。
?。ㄋ模┕こ探ㄔO(shè)過程中，對接到限期整改通知書拒不整改或整改后未達(dá)到安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格標(biāo)準(zhǔn)的不予解付，工程竣工后，剩余安措費將撥回建設(shè)單位。
第十三條施工單位在向市建筑安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和區(qū)、市、縣建筑安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)申請使用建筑工程安措費用時應(yīng)分別提供以下資料：
（一）工程開工時，提供安措費使用申請表；安措費上繳報告單；加蓋建設(shè)單位公章的安全防護(hù)、文明施工措施費專項存款憑證復(fù)印件；施工單位工程項目安全防護(hù)、文明施工措施計劃。
?。ǘ┑诙紊暾垥r，提供安措費使用申請表；施工現(xiàn)場檢查表；施工單位已購買安全文明施工措施項目費用清單及憑證；項目監(jiān)理部總監(jiān)理工程師審查并簽認(rèn)所發(fā)生的費用審查意見；建筑安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對工程項目的安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格工地書面告知書。
?。ㄈ┑谌紊暾垥r，提供安措費使用申請表；竣工項目安全生產(chǎn)評價申請表；建筑安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對工程項目的安全生產(chǎn)評價意見。
第十四條辦理安措費解付時，需按下列程序進(jìn)行：
（一）施工單位在申請使用安措費時，應(yīng)于當(dāng)月10日前向工程所在地區(qū)、市、縣建筑安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)遞交相應(yīng)申請階段的有關(guān)材料。
（二）各區(qū)、市、縣建筑安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)在當(dāng)月15日前將審查合格的申請材料簽字蓋章報市建筑安全監(jiān)督管理站。
（三）市建筑安全監(jiān)督管理站經(jīng)審查合格，當(dāng)月25日前簽字蓋章將申請材料轉(zhuǎn)送中國工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行。
（四）中國工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行在接到市建筑安全監(jiān)督管理站轉(zhuǎn)送的申請材料后，經(jīng)審查合格，應(yīng)在當(dāng)月30日前將各項目本次申請使用的安措費解除監(jiān)管，并發(fā)送短信通知施工企業(yè)。
第十五條 招標(biāo)方或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)未單獨列出安措費項目清單的，依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》有關(guān)規(guī)定，中標(biāo)無效，由建設(shè)工程招投標(biāo)管理部門責(zé)令重新招標(biāo)。
投標(biāo)人未單列安措費或單列但刪減的，以及對建設(shè)單位提出安全防護(hù)、文明施工措施其他要求的費用未一并計入安措費的，評標(biāo)時視為不響應(yīng)招標(biāo)文件實質(zhì)性要求或違反國家有關(guān)法規(guī)，作廢標(biāo)處理。
第十六條 建設(shè)單位未提供安措費，對施工單位提出施工要求的，由建設(shè)行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》第五十四、五十五條規(guī)定處罰。
第十七條 施工單位挪用安措費的，由建設(shè)行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》第六十三條規(guī)定處罰，并視為不良行為計入企業(yè)信譽(yù)檔案。
第十八條 施工單位未及時落實安全防護(hù)、文明施工措施或安全防護(hù)、文明施工措施不符合安全生產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的, 由建設(shè)行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》第六十二、六十四、六十五條或《遼寧省建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理規(guī)定》第十八、十九、二十一條規(guī)定處罰，并視為不良行為計入企業(yè)信譽(yù)檔案。
總承包單位未及時向分包單位撥付安措費，造成分包單位安全防護(hù)、文明施工措施落實不到位導(dǎo)致發(fā)生事故的，由總承包單位負(fù)主要責(zé)任。
第十九條 監(jiān)理單位未履行本細(xì)則的安全監(jiān)理責(zé)任，由建設(shè)行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》第五十七條或《遼寧省建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理規(guī)定》第二十、二十一條規(guī)定處罰，并視為不良行為計入企業(yè)信譽(yù)檔案。
第二十條 任何單位或個人，不得批準(zhǔn)減免、緩存、緩支或挪用安全文明施工費。
第二十一條 建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，由其所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依照刑法有關(guān)規(guī)定追究刑事責(zé)任：
?。ㄒ唬ξ窗幢巨k法預(yù)付安全文明施工費的工程受理安全施工措施審查或頒發(fā)施工許可證的；
?。ǘφ型稑?biāo)未單獨列出安全防護(hù)、文明施工措施項目清單及安全文明施工費未單獨列項、單獨計取或刪減不予糾正的；
?。ㄈ┌l(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；
?。ㄋ模┎灰婪男斜O(jiān)督管理職責(zé)的其他行為。
第二十二條 各專戶資金在未解付前所產(chǎn)生的利息,統(tǒng)一作為全市建筑安全發(fā)展和獎勵基金,用于表彰先進(jìn)、提升監(jiān)管能力和發(fā)展全市建筑安全生產(chǎn)管理工作使用。
第二十三條 本辦法自20**年1月1日起施行，同時原《大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費用管理辦法》（大建安發(fā)〔20**〕238號）文件廢止。
篇3：物業(yè)消防安全管理存在問題及改進(jìn)措施
物業(yè)消防安全管理存在問題及改進(jìn)措施
隨著城市化的不斷發(fā)展，物業(yè)消防安全管理工作日顯重要。筆者對貴州省黔西南布依族苗族自治州目前物業(yè)消防安全管理存在的問題及以及原因進(jìn)行了分析，并就如何改進(jìn)提出了工作建議。
物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)對城市中各類住宅物業(yè)及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、消防、環(huán)境等統(tǒng)籌進(jìn)行維護(hù)修繕、整治等管理服務(wù)的活動。確保管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項基本內(nèi)容和工作，而消防安全管理在生命財產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前黔西南州的物業(yè)消防安全管理還存在著許多亟待解決的問題，因此要進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)消防安全管理，必須盡快建立健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運作規(guī)范體系，形成與目前蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和住宅商品化、社會化相適應(yīng)的新型物業(yè)管理模式。
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理中存在的問題
?。?）重視程度不夠。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)重經(jīng)營、輕安全，重眼前、輕長遠(yuǎn)，重修補(bǔ)、輕維護(hù)，精力、人力、財力、物力多放在物業(yè)經(jīng)營、費用收取、環(huán)境衛(wèi)生、治安防范和普通的水電維修等方面，忽視了對公用消防設(shè)施日常維護(hù)和消防安全日常檢查，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部消防安全制度不完善、機(jī)構(gòu)不明確、職責(zé)不清晰，消防值班、巡查、維護(hù)失位、缺位，隱患頻現(xiàn)。
?。?）主體意識不強(qiáng)。有的物業(yè)管理公司過分強(qiáng)調(diào)為業(yè)主和物業(yè)使用者“服務(wù)”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任，對建筑消防設(shè)施檢測和維護(hù)保養(yǎng)單位的依賴性大，對業(yè)主、經(jīng)營場所的自治自律和行政部門的指導(dǎo)干預(yù)期盼值高，造成對業(yè)主進(jìn)場裝修使用把關(guān)不嚴(yán)、跟蹤服務(wù)管理不到位，對消防設(shè)施故障損壞發(fā)現(xiàn)維修不及時，出現(xiàn)問題推、拖，樂見“責(zé)任不清”狀態(tài)，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔(dān)責(zé)任。
?。?）管理水平薄弱。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事消防管理的多為消防控制室值班、保安和水電維修人員兼職較多，除消防控制室值班員按照國家法律規(guī)定經(jīng)消防專門培訓(xùn)持證上崗?fù)?，其余人員基本上都沒有經(jīng)過專門消防培訓(xùn)，導(dǎo)致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發(fā)現(xiàn)火災(zāi)危險性，不懂得建筑消防設(shè)施功能和檢查、維護(hù)、操作的基本方法，加之由于物業(yè)服務(wù)人員工資低、責(zé)任心差，消防管理幾乎成“空白”。
（4）維護(hù)資金缺乏。按照《物權(quán)法》及有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施消防管理所需費用主要來自業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)收費遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，然而實際生活中，物業(yè)公司提供的服務(wù)不能滿足業(yè)主要求，服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)收費不成正比，是物業(yè)糾紛的核心所在。作為業(yè)主，往往采用拒交物業(yè)費作為自身的維權(quán)手段，長期積壓、欠收的費用給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務(wù)質(zhì)量降低，產(chǎn)生惡性循環(huán)。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復(fù)雜，能夠成功動用使用的在現(xiàn)實中并不多見，沒有資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對一些隱患問題的整改也是有心無力。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理存在問題背后的原因分析造成上述問題的原因是多方面的，既有法律政策層面的因素，又有商品經(jīng)濟(jì)下社會管理方式的原因，涉及物權(quán)制度、合同關(guān)系、行政管理和業(yè)主自治等各種法律關(guān)系、各個環(huán)節(jié)。分析其具體原因，主要包括以下幾個方面：
（1）物業(yè)管理整體發(fā)展水平不高。
按照我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》設(shè)計的模式，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。全體業(yè)主組成業(yè)主大會，代表和維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，并選舉業(yè)主委員會作為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是全體業(yè)主決定聘用，受業(yè)主委托從事物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主共同體是一種合同上的委托關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。而現(xiàn)狀是，很多建筑小區(qū)根本沒有成立業(yè)主大會，以業(yè)主大會名義與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的更加稀少，往往是開發(fā)商選聘其認(rèn)為合適的物業(yè)服務(wù)公司，甚至“建管合一”，加之業(yè)主個體自治維權(quán)意識薄弱，在“多一事不如少一事”、“坐順風(fēng)船”等思想的作用下，不參與、不爭取，物業(yè)服務(wù)企業(yè)非但不是大家的“管家”，反而給人們產(chǎn)生一種服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目都由其說了算，只收錢不服務(wù)的感受。這種權(quán)利主體缺位、雙方地位不對等、被服務(wù)者成了被管理者的現(xiàn)狀是物業(yè)服務(wù)水平不高的最基礎(chǔ)、最深層次原因。
?。?）物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的職責(zé)定位不明確。
在行政法律體系內(nèi)，《消防法》第十八條規(guī)定“住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)”，《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條也明確“居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)在管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責(zé)：一是制定消防安全制度，落實消防安全責(zé)任，開展消防安全宣傳教育；二是開展防火檢查，消除火災(zāi)隱患；三是保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；四是保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。其他物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)對受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負(fù)責(zé)?！倍袷潞贤形飿I(yè)消防管理的委托事項則往往非常粗略（可參見建設(shè)行政主管部門設(shè)計的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)管理合同》示范文本），作為為業(yè)主服務(wù)、對業(yè)主負(fù)責(zé)、依賴物業(yè)服務(wù)收費而生存的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，往往更加看重于“忠實”履行合同，這種行政責(zé)任與民事合同具體職責(zé)內(nèi)容的不對應(yīng)使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)對自身的消防管理職責(zé)模糊、淡化。
（3）法律責(zé)任追究和糾紛爭議解決渠道不暢通。
例如小區(qū)內(nèi)建筑消防設(shè)施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質(zhì)等問題，從行政法律關(guān)系來說，違反了消防法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)追究行政責(zé)任。但很多行為確實不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進(jìn)行了勸阻、制止，最多也就是管理責(zé)任，只處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)似乎不盡合理；而執(zhí)法部門如果要對眾多的業(yè)主或者物業(yè)使用者直接實施處罰又談何容易。從民事關(guān)系上來說，行為人的行為侵犯了其他業(yè)主的相鄰權(quán)、對他人的人身財產(chǎn)安全構(gòu)成了潛在危險，權(quán)利人可以通過民事訴訟等方式尋求救濟(jì)，但中國傳統(tǒng)鄰里關(guān)系和睦相處的觀念和民事訴訟周期、成本和執(zhí)行等因素，給問題的最終解決造成很多障礙。這是許多具體問題、具體隱患、具體紛爭處理解決難的很重要的原因。
?。?）政府介入和干預(yù)方式簡單而效率不高。
政府的介入或干預(yù)是在市場運行不規(guī)范、權(quán)利主體自治意識不高的情況下一個重要手段，以保證制度的執(zhí)行，維護(hù)公共利益。具體到消防行政管理領(lǐng)域，在消防安全責(zé)任制沒有徹底落實、社會化消防工作網(wǎng)絡(luò)沒有完全形成的當(dāng)今，社會和單位都依賴于公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)的消防監(jiān)督執(zhí)法行為，而消防監(jiān)督目標(biāo)的重心、消防監(jiān)督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機(jī)構(gòu)無力、無法對物業(yè)小區(qū)實施太多的監(jiān)督管理，即使檢查發(fā)現(xiàn)問題也只能要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促解決，更不能陷入房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、相鄰關(guān)系人等相互間錯綜復(fù)雜的利益糾紛中，所以在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預(yù)往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。
（5）物業(yè)消防維修費用使用不透明、不暢通。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，對共用的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理，其所需資金來源于物業(yè)服務(wù)費（但是當(dāng)前消防設(shè)施的管理中還有定期檢測、維護(hù)保養(yǎng)、城市遠(yuǎn)程消防監(jiān)控系統(tǒng)的運行等支出都沒有穩(wěn)定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業(yè)主共同交存、屬業(yè)主共同所有，其使用決定權(quán)在業(yè)主，需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，或者經(jīng)由業(yè)主大會依法通過使用方案，再由政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門審核同意或向其備案后劃轉(zhuǎn)列支。這其中有兩個關(guān)鍵點，一方面是必須明確物業(yè)消防服務(wù)日常維護(hù)職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，以及需要動用專項維修資金的具體情形，這樣才能夠區(qū)分具體問題哪些是業(yè)主或部分業(yè)主自身原因造成的、哪些是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不到位造成的、哪些是確實符合動用專項維修資金的條件（建設(shè)部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條就明確規(guī)定了不得從住宅專項資金中列支的四種情形），否則各方包括監(jiān)管資金的政府職能部門認(rèn)識不一，討論或者審核不被通過；另一方面是程序上必須有雙重大多數(shù)（兩個三分之二）業(yè)主或業(yè)主大會討論通過，這里面的難題一是沒有組織者、二是多數(shù)不積極參與、三是眾口難調(diào)形不成合意。這兩個關(guān)鍵點在目前都沒有成熟的機(jī)制、制度或者慣例，所以出現(xiàn)很多建筑消防設(shè)施徹底癱瘓、長期成擺設(shè)無法及時解決，根本原因是缺乏資金或者說有錢用不了。
三、加強(qiáng)物業(yè)消防管理的幾點措施
從上述分析可以看出，物業(yè)消防管理法律關(guān)系十分廣泛而復(fù)雜，涉及業(yè)主和物業(yè)使用者的建筑物區(qū)分所有權(quán)和相鄰關(guān)系的權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)，建筑物開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利與義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同所確立的權(quán)利與義務(wù)，政府及主管部門、相關(guān)職能部門的職權(quán)和職責(zé)等種種關(guān)系。尋求提高物業(yè)消防管理質(zhì)量的對策也應(yīng)當(dāng)綜合規(guī)劃、統(tǒng)籌考慮、各方參與、齊抓共管。
（1）完善業(yè)主自治組織，提高業(yè)主自治水平。
應(yīng)當(dāng)廣泛宣傳物權(quán)和物業(yè)管理法律知識，本著誰使用受益、誰管理負(fù)責(zé)的原則，指導(dǎo)、幫助物業(yè)小區(qū)廣泛成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，作為全體業(yè)主的利益共同體和代言人，站在獨立、主導(dǎo)的地位，發(fā)揮自治自律作用，理順業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，由業(yè)主自覺維護(hù)好公共消防安全秩序，同時對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防管理質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。當(dāng)然，要抓好此項工作，必須由政府出面牽頭才行。
?。?）明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的職責(zé)與標(biāo)準(zhǔn)。
在現(xiàn)行消防法律法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，可以由公安部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門聯(lián)合出臺物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體職責(zé)和責(zé)任追究辦法；制定行業(yè)強(qiáng)制性或指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體標(biāo)準(zhǔn)，包括各崗位消防安全職責(zé)、消防組織機(jī)構(gòu)、消防制度、消防宣傳與演練、消防設(shè)施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災(zāi)隱患督促整改、火災(zāi)報警與處置等等都應(yīng)當(dāng)細(xì)化、便于操作；制定物業(yè)服務(wù)消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節(jié)或?qū)l列入消防管理范圍和質(zhì)量的內(nèi)容。
?。?）大力提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理主體意識與管理能力。
安全生產(chǎn)、社會治安綜合治理、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門等職能部門、機(jī)構(gòu)要會同公安消防部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村委會）等基層政府和基層自治組織要多方位、多渠道監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展消防管理，使其充分確立管理主體意識和責(zé)任意識。要將物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理能力納入物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查的內(nèi)容，將消防知識和技能納入物業(yè)管理師資格考試認(rèn)定、保安培訓(xùn)的內(nèi)容，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人員和消防管理人員消防安全專門培訓(xùn)，直至發(fā)展為要求物業(yè)消防管理人員必須經(jīng)過消防安全專業(yè)培訓(xùn)上崗或者向物業(yè)服務(wù)企業(yè)派駐消防安全管理師。
（4）切實加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理質(zhì)量監(jiān)督檢查。
以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設(shè)施為關(guān)鍵要素，將相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為被檢查對象和責(zé)任主體，列入監(jiān)督抽查范圍，隨機(jī)抽查，防止產(chǎn)生失控漏管。在建筑消防設(shè)施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內(nèi)容，嚴(yán)格查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質(zhì)、以及其他因故意或重大過失形成火災(zāi)隱患的，要責(zé)令改正并依法嚴(yán)格處罰。同時，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主或物業(yè)使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關(guān)責(zé)任人履行消防宣傳教育、監(jiān)督執(zhí)法等職責(zé)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理，同時對公眾進(jìn)行教育和警示。
（5）明確物業(yè)消防管理費用的收取、列支和管理辦法。
在物業(yè)服務(wù)收費中單列消防日常維護(hù)管理費用，在物業(yè)服務(wù)合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標(biāo)準(zhǔn)，特別要明確第三方消防技術(shù)檢測、維護(hù)保養(yǎng)、遠(yuǎn)程監(jiān)控等服務(wù)所需費用來源和支出標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)界定日常設(shè)施設(shè)備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區(qū)別。對于消防設(shè)施癱瘓、嚴(yán)重故障等應(yīng)當(dāng)視為發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環(huán)節(jié)，保證建筑消防設(shè)施及時功能恢復(fù)和公共消防安全。同時，在立法和政策的更高層面上也要明確涉及公共消防安全的管理和設(shè)施維護(hù)、更新經(jīng)費的保障突進(jìn)、落實機(jī)制、監(jiān)管模式和制約措施。