酒店康樂部音響設(shè)備維修保養(yǎng)制度

　　1.操作員要嚴(yán)格按照規(guī)程操作。

　　2.當(dāng)班人員要做好設(shè)備運行工作記錄。

　　3.當(dāng)班人員每天定時對設(shè)備線路情況進行檢查，營業(yè)前一小時要調(diào)試好設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。

　　4.按照設(shè)備使用說明書定期對設(shè)備進行檢修。

　　5.在設(shè)備使用時，當(dāng)班人員要在現(xiàn)場看護，如發(fā)現(xiàn)違章使用或操作情況，要及時予以制止。

篇2：給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　一、目的

　　規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。

　　三、職責(zé)

　　1、管理處主任負責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

　　2、工程部主管負責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責(zé)實施給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。

　　4、事務(wù)部負責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：

　　①給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；

　　②給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況（故障隱患）；

　　③合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：

　　①維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；

　　②備品、備件計劃；

　　③具體實施維修保養(yǎng)的時間；

　　④預(yù)計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。

　　3、廣場內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機電維修員負責(zé)。

　　4、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)電動機維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；

　　③檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；

　　④清潔電動機外殼；

　　⑤檢查電動機是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；

　　②轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

　　5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的5月、11月應(yīng)對廣場內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。

　　(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。

　　(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：

　　①清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)懲不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④檢查復(fù)位調(diào)簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進行干燥處理；

　　②外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；

　　②檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。

　　(7)自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；

　　②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；

　　③自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

　　①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

　　①檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；

　　②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；

　　③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應(yīng)拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

　　(1)閘閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；

　　②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

　　②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。

　　(4)液位控制器維修保養(yǎng)：

　　①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

　　②清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；

　　④緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強。

　　(2)檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應(yīng)由機電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應(yīng)由機電處主管填寫《停申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關(guān)支持文件

篇3：論物管企業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)體系

　　論物管企業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)體系

　　自上世紀(jì)80年代gg開放以來，城市建設(shè)蓬勃發(fā)展，到處高樓大廈林立。為了確保這些樓宇的正常運作，一個新興的朝陽行業(yè)--物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運而生。物業(yè)管理為人們創(chuàng)造了安全、舒適、整潔、幽雅的生活、辦公環(huán)境，這是眾所周知、有目共睹的，也是能為人們所親身感受到的。而另一方面非常重要的工作，人們卻了解的比較少：房屋建筑本體及設(shè)備設(shè)施的管理，確保樓宇正常供水、供電、供冷及電梯的正常、安全運行，是實現(xiàn)物業(yè)管理整體目標(biāo)的重要支撐點，也是物業(yè)實現(xiàn)保值、增值的有力保障。

　　管理好建筑設(shè)備設(shè)施是關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到物業(yè)是否能保值升值的大事。筆者結(jié)合工作中的實際經(jīng)驗，談一下對建筑設(shè)備維修保養(yǎng)的體會。

　　一、加強接管驗收，消除隱患、完善功能，為日后管理打好基礎(chǔ)

　　由于建筑市場招投標(biāo)的不完善、不規(guī)范，施工隊伍良莠不齊，施工人員素質(zhì)差，工程施工及設(shè)備安裝質(zhì)量難盡人意。因此必須加強接管驗收，在接管初期對設(shè)備進行認真的檢測，消除設(shè)備存在的隱患，確保設(shè)備原設(shè)計功能，為日后的管理打下良好的基礎(chǔ)。具體做法如下：

　　1、每接管一個新物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)必須組織一個技術(shù)水平高、經(jīng)驗豐富的接管驗收小組，會同開發(fā)建設(shè)和設(shè)備安裝調(diào)試單位，根據(jù)國家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試標(biāo)準(zhǔn)，對所委托管理責(zé)任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進行接管驗收，并做好設(shè)備圖紙、說明書、技術(shù)資料、文件等的移交、建檔歸檔及保存工作。

　　2、對存在問題的設(shè)備設(shè)施，暫緩接管，并提出合理的建議和解決方案，經(jīng)協(xié)商達成一致意見后，督促承建商或施工安裝單位盡快解決。務(wù)求設(shè)備設(shè)施達到原設(shè)計使用功能之要求，消除各類潛在的隱患和不穩(wěn)定因素，確保設(shè)備設(shè)施的安全、可靠及高效運行。

　　3、選派思想過硬、技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良、保障有力、服務(wù)一流的管干隊伍，對設(shè)備實施接收管理。

　　4、接管后立即組織人員對機房、設(shè)備層的建筑施工垃圾進行清理，對設(shè)備內(nèi)部、表面灰塵進行清潔，為設(shè)備設(shè)施的正常運行創(chuàng)造一個良好、干凈的環(huán)境。

　　5、檢查供配電線路，核對開關(guān)、線路容量，核對繼電保護整定值。

　　6、工程技術(shù)人員對設(shè)備設(shè)施投入運行的前期管理非常重要，一方面要根據(jù)圖紙、說明書、資料認真核查設(shè)備設(shè)施及管、線的安裝情況，調(diào)整不合適的安裝。另一方面要對設(shè)備設(shè)施的運行情況進行跟蹤、監(jiān)測、記錄，使設(shè)備設(shè)施在磨合期內(nèi)少出故障或不出故障，安全地渡過磨合期。

　　7、根據(jù)所接收建筑設(shè)備設(shè)施的圖紙、資料建立設(shè)備設(shè)施的檔案，如設(shè)備臺賬、設(shè)備卡、設(shè)備權(quán)屬清冊等，建立適合所接管設(shè)備設(shè)施運行管理及維修保養(yǎng)的各類規(guī)章制度，對所接管設(shè)備進行科學(xué)的管理，并及時建立健全設(shè)備運行管理檔案。

　　8、在設(shè)備的運行管理中發(fā)現(xiàn)由于設(shè)計存在缺陷或施工安裝欠規(guī)范而達不到設(shè)計使用功能的設(shè)備，或不便于日常運行管理及維修保養(yǎng)的設(shè)備，應(yīng)及時整改。

　　9、對設(shè)備進行整改、完善、調(diào)整情況，必須建立詳細相關(guān)記錄，并妥善保存，以便追溯查閱。

　　二、建立適合物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備維修方針

　　物業(yè)管理企業(yè)不可能投入大量的人力、物力，所以不能盲目以大量維護費用支出換取設(shè)備的完好率。物業(yè)管理企業(yè)必須建立適合于自身特點的設(shè)備維修方針--以預(yù)防為主，科學(xué)管理，以勤補缺(缺錢)的設(shè)備維修方針，加強對設(shè)備的日常維護保養(yǎng)，做好設(shè)備的預(yù)防性維修工作，將設(shè)備的故障隱患消滅于萌芽狀態(tài)。根據(jù)這個方針，對設(shè)備維修可采取以下的方式。

　　1、對主要的、重大的設(shè)備采用預(yù)防性維修;為防止設(shè)備出現(xiàn)故障、確保設(shè)備正常運行，對設(shè)備采取有計劃的預(yù)防性維修。

　　2、事后維修：對耐用設(shè)備、低值設(shè)備、非生產(chǎn)型設(shè)備和維護價格高而安全風(fēng)險不大的設(shè)備采用事后維修方式。

　　三、制定設(shè)備的維修周期和維修內(nèi)容，維修保養(yǎng)責(zé)任落實到人

　　確定設(shè)備的維修方針后，為了科學(xué)地開展設(shè)備維修保養(yǎng)工作，必須根據(jù)設(shè)備的具體情況和所接收的竣工圖紙、設(shè)備使用維護說明書、技術(shù)資料等，科學(xué)地制定具體的維修保養(yǎng)周期和維修保養(yǎng)內(nèi)容，使設(shè)備的維修保養(yǎng)形成系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。避免因人而異，因地點而異的狀況和短期行為出現(xiàn)，并把維修計劃制定、任務(wù)落實、執(zhí)行的責(zé)任具體化，確保設(shè)備維修保養(yǎng)的計劃性、有效性、連續(xù)性。

　　四、重視技術(shù)改造，實現(xiàn)節(jié)能降耗

　　1、在設(shè)備正式接管檢驗后，通過前期的科學(xué)管理，認真檢測、調(diào)整，消除設(shè)備存在的各種安全隱患，使設(shè)備的各項管理工作走上正軌;并不斷總結(jié)設(shè)備運行管理經(jīng)驗，調(diào)整設(shè)備的運行狀態(tài)，以最佳的運行方式，降低能耗，延長設(shè)備使用壽命。

　　2、根據(jù)設(shè)備運行狀況，總結(jié)運行規(guī)律，不斷積累有關(guān)數(shù)據(jù)資料，并采用新技術(shù)、新材料，對所接管的各類設(shè)備設(shè)施提出節(jié)能技術(shù)改造方案及可行性方案，經(jīng)業(yè)主審批同意后實施，力求實現(xiàn)“降耗節(jié)能”之目的。