公司會計核算科職責范文

　　直接上級：財務部經(jīng)理;

　　下屬部門：固定資產(chǎn)核算崗位，材料核算崗位，工資核算崗位，成本費用核算崗位，無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。

　　部門性質(zhì)：會計成本費用核算，成本管理;

　　管理權限：受財務部部長委托，行使對財務部的成本費用核算整過程的核算和監(jiān)督管理;

　　管理職能;嚴格按照成本核算辦法規(guī)定，正確歸集，分配生產(chǎn)費用，計算產(chǎn)品成本，編制成本費用報表，進行成本費用的分析和考核，對所承擔的工作負責。

　　具備條件：

　　1.堅持原則，廉潔奉公;

　　2.具有會計專業(yè)技術資格;

　　3.主要一個單位或者單位內(nèi)一個重要方面的財務工作時間不少于二年;

　　4.熟悉國家的財經(jīng)法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，掌握本行業(yè)業(yè)務管理的有關知識;

　　5.有較強的組織能力;

　　6.身體狀況能夠適應本職工要求。

　　職業(yè)道德：1。敬業(yè)愛崗;

　　2.熱愛本職工作;

　　3.依法辦事;

　　4.客觀公正;

　　5.搞好服務;

　　6.保守秘密;

　　主要職責：

　　1.服從財務部部長對會計核算工作的要求和指導，一切工作在財務部部長的指導下展開，一切管理行為向財務部部長負責;

　　2.每年根據(jù)公司制訂方針、計劃及目標，確定成本控制目標，層層落實分解到各生產(chǎn)車間及班組，并組織推動并督促檢查各車間班組做好成本核算工作，做到人人動腦筋，個個算成本，保證完成和超額完成成本計劃，保證公司總目標的實現(xiàn)。

　　3制訂和組織執(zhí)行全公司的成本管理制度，進行成本預測，編制成本預算;加強成本控制，核算產(chǎn)品成本;編制成本費用報表，檢查考核綜合分析公司成本計劃的完成情況及增產(chǎn)節(jié)約經(jīng)濟效果，組織和指導各車間開展成本管理工作，總結(jié)推廣先進經(jīng)驗。并協(xié)助有關部門建立在產(chǎn)品臺賬和半產(chǎn)品成品登記簿，在產(chǎn)品的內(nèi)部轉(zhuǎn)移和半產(chǎn)品的出庫、入庫都要認真登記，對在產(chǎn)品和自制半產(chǎn)品要定期盤點，做到賬實相符。采取多種形式開展部門、車間、班組的群眾性經(jīng)濟核算，貫徹經(jīng)濟責任制。

　　4.會同勞資部門，嚴格按照規(guī)定掌握使用工資總額，分析工資計劃的執(zhí)行情況，對于違反工資計劃，以及按照規(guī)定預發(fā)，濫發(fā)工資及津貼的行為應預以制止，或向財務部部長和有關領導報告。

　　5.審核工資計算表，辦理代扣款項，發(fā)放工資后，要及時收回;經(jīng)簽名的工資計算表，作為原始憑據(jù)入賬。

　　6.制訂固定資產(chǎn)目錄，進行固定資產(chǎn)折舊的分類核算。對列作固定資產(chǎn)管理，按類別和部門列示，一式二份，一份由設備動力科保管，一份由財務部門保管，每月設備動力科應將固定資產(chǎn)的增減數(shù)量及保存地點報財務會計核算科，做到賬實相符。

　　7.會計核算科組織使用部門，設備動力科每年對固定資產(chǎn)進行清查盤點，發(fā)現(xiàn)盈虧要清查原因，在未查明之前不得輕易處理，待查明原因后經(jīng)法定代表人批準，進行賬務處理。

　　8.擬定材料管理與核算的實施辦法，對于原材料，燃料、包裝物等材料的收發(fā)，領退和保管，都要制定手續(xù)和制度，明確責任。

　　9.認真審核材料供應計劃和供貸合同，防止盲目采購，對超計劃用款，要經(jīng)過總經(jīng)理批準。

　　10.參與庫存材料的清查盤點。對盤盈、盤虧和報廢的材料要查明原因，分別不同情況經(jīng)過批準后進行賬務處理。

　　11.要經(jīng)常深入了解材料的儲備情況，對于超過正常儲備和呆滯積壓的材料，要分析原因，提出處理意見，報總經(jīng)理批準后處理。

　　12.完成領導交辦的其他工作

篇2：物業(yè)管理費編制與會計核算特性及原則

　　物業(yè)管理費編制與會計核算特性及原則

　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展和逐步規(guī)范，關系到物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主切身利益的物業(yè)管理費這一敏感話題越來越引起人們的關注。從目前物業(yè)管理行業(yè)來看，因管理費標準的確定、收取、使用及財務管理狀況的不明朗引發(fā)的各種矛盾和糾紛已呈上升趨勢，為規(guī)范行業(yè)行為，盡量避免一些矛盾的發(fā)生。進一步研究物業(yè)管理費的編制和管理費會計核算的一系列問題已顯得十分必要。

　　本文根據(jù)筆者原已發(fā)表的一些成果，結(jié)合目前行業(yè)發(fā)展過程中在管理費和管理費會計核算方面的一些隱性問題，對物業(yè)管理費的概念，成本構成，編制方法及會計核算中的特性和特殊原則進行探討，以期與同行提供一些思路，希望起到拋磚引玉的作用。

　　一、物業(yè)管理費的定義、性質(zhì)和編制原則：

　　(一)物業(yè)管理費的定義：

　　物業(yè)管理人為了實現(xiàn)其職能，憑借有關法律規(guī)定的權限，根據(jù)對物業(yè)管理的全部活動(提供服務的全過程中所耗費的物質(zhì)消耗和活勞動消耗)所需的成本，通過科學測算，編制出來的費用標準并由物業(yè)所有人或使用人定期向物業(yè)管理人交納的費用。

　　(二)物業(yè)管理費的性質(zhì)：

　　物業(yè)的價值是通過物業(yè)的交換和在對物業(yè)的管理服務過程中體現(xiàn)出來的，物業(yè)的商品屬性的確定決定了其管理作為服務產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費作為服務產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來進行對物業(yè)管理服務的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業(yè)所有人花錢購買的是服務產(chǎn)品，物業(yè)管理人提供的是對別人的物業(yè)和附屬設施的管理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務，所以物業(yè)管理費又具有所有權和監(jiān)督權歸物業(yè)所有人、使用管理權歸物業(yè)管理人的權屬分離性質(zhì)。第三由于物業(yè)管理費具有取之于民，用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，專款專用，使其形成了物業(yè)管理費用途單一的性質(zhì)。

　　(三)物業(yè)管理費的編制原則：

　　1、成本核算原則：

　　物業(yè)管理人提供的是對別人的物業(yè)和附屬設施的管理，以及對物業(yè)所有人和使用人的服務。與此相對應，物業(yè)管理的成本就是提供這些管理服務所必須的開支，包括人員工資、辦公經(jīng)費以及維修養(yǎng)護和更新物業(yè)的公共部位和公用設施、設備所必須的資金。所以，物業(yè)所有人或使用人該出多少錢才算合理?所收的物業(yè)管理費該支付于哪些方面?......等等，就只能通過對所管理物業(yè)進行合理剖析，對所管理服務的內(nèi)容全方位進行科學的成本核算才能得出。

　　2、折舊補償原則：

　　折舊是指固定資產(chǎn)的補償方式，即按照固定資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)移程度而為它的更新提取準備金的經(jīng)濟行為。這種補償是由固定資產(chǎn)的使用價值的長期性和資本價值的逐步轉(zhuǎn)移的特點決定的。

　　現(xiàn)代物業(yè)，尤其是高層建筑，其附屬設施、設備越來越多，越來越復雜，所面臨的主要問題是一棟大廈不論是由一個業(yè)主，還是眾多業(yè)主共有，其所屬物業(yè)產(chǎn)權價值的表現(xiàn)形式一般都只是物業(yè)面積，它雖然包括了附屬設備的產(chǎn)權價值份額，但不具有附屬設備的實物，設備實物一般都交由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，成為代業(yè)主管理的固定資產(chǎn)。所以，對于它的折舊補償?shù)膬浣?包括大修理基金)就必然要由業(yè)主按照所確定的每平方米固定資產(chǎn)折舊率按期計算，分類納入物業(yè)管理費，交由物業(yè)管理公司管理并按法定程序使用。

　　3、保本微利原則：

　　在我國物業(yè)管理發(fā)展過程中，對于管理費用的確定和管理有過一個“收支平衡、略有節(jié)余”的原則，它在物業(yè)管理發(fā)展的初期為防止管理費制定中的混亂和無序，引導消費者適應新型的物業(yè)管理模式確實起到了一定的作用，但隨著物業(yè)管理業(yè)的不斷發(fā)展，這個原則的不完全性就暴露出來了。首先收支平衡只能說明對管理過程中當年支出的短期費用的平衡，而理解不出來對于發(fā)生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次：“略有節(jié)余”的概念也不能體現(xiàn)出市場經(jīng)營的特性。中國的物業(yè)管理，是伴隨著市場經(jīng)濟體制的建設而發(fā)展起來的，作為經(jīng)營性企業(yè)的物業(yè)管理公司，其利潤的產(chǎn)生是必然是。因此，以保本微利做為編制物業(yè)管理費的原則來取而代之，就應該是順理成章的了。

　　4、分級管理原則：

　　作為高附加值的不動產(chǎn)，物業(yè)本身有其地理位置、建造水準、管理水平以及升值潛力等多種動因，存在一定的可變性，這個可變性就自然使物業(yè)出現(xiàn)了檔次之分。如果成本核算只測算了物化成本和活勞動成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費標準的準確性受到影響，甚至影響到物業(yè)價值的體現(xiàn)。但若考慮得過多，又失去了成本核算的意義，容易使業(yè)主負擔過重和不恰當刺激物業(yè)的盲目增值。根據(jù)不動產(chǎn)具有的市場價值規(guī)律，照顧優(yōu)良物業(yè)真正體現(xiàn)價值，完善成本核算的合理性。可在物化和活勞動成本核算的基礎上，依據(jù)物業(yè)類別(另訂分類標準)和管理公司資質(zhì)等級(政府主持評定)確定若干個等級的加權系數(shù)指標，以物化成本、活勞動成本加上物業(yè)等級和管理公司資質(zhì)等級權重，得出比較合理的全成本管理費結(jié)果。

　　5、商業(yè)特性原則：?深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

　　現(xiàn)代物業(yè)中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業(yè)用房，比如高層建筑的商業(yè)裙樓、住宅小區(qū)的連廊、鋪面等，對這部分物業(yè)的管理費訂價，如果同主體房屋同樣標準就不合理了。因為一方面它的使用功能是直接牟利的，本身就存在著商品交換的特性，另方面這部分物業(yè)本身具有結(jié)構復雜和對附屬設備的使用量大又難于分割的特點；再方面，這部分物業(yè)還存在人員流量大、管理難度大、房屋設備磨損程度高等顯見又難于量化的復雜因素。所以對這部分管理費的訂價，可用市場機制和價值規(guī)律來調(diào)節(jié)，即在主體房屋管理費核算標準的基礎上，根據(jù)各物業(yè)主體功能和商業(yè)用房的實際用途分別確定適當?shù)臋嘀乇壤瑥亩贸鲚^為合理的附屬商業(yè)用房的管理費標準。

　　二、物業(yè)管理費的成本構成及編制方法

　　(一)物業(yè)管理費核算成本構成

　　物業(yè)管理費的構成應該包括物化成本、活勞動成本和特殊權重三個部分。特殊權重部分主要包括對物化成本部分所包含內(nèi)容的物業(yè)等級權重，活勞動成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內(nèi)容的管理公司資質(zhì)等級權重和對商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權重。其權重系數(shù)由政府主管部門另行發(fā)布參考值。物化成本和活勞動成本部分一般可由如下項目構成。

　　1、人工費：包括全部管理人員的工資、社會保險、福利基金、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、服裝費、加班費及住房租金等項目。

　　2、辦公費：包括用于管理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護及籌備費，低值易耗辦公用品費用以及節(jié)日裝飾費、交通、通訊、損耗費，辦公用房租金、管理費用、辦公用水、電費、業(yè)務費用或單項對外承包等項目。

　　3、公共設備、設施維修保養(yǎng)費：包括大廈所有附設設備、設施的維護、保養(yǎng)、消耗材料的更換及機動費等項目。

　　4、清潔、綠化、保安費：包括工具、材料、清運或單項對外承包等項目。

　　5、不可預見費：對以上幾項內(nèi)容設置一定比例的不可預見費用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費用不足的情況。

　　6、保險費：包括房屋保險、設備保險和第三者責任險等項目。

　　7、附屬設備更新基金：包括大廈所有附屬大型設備、設施的更新儲備金和大修理基金兩部分。

　　8、公共用水、電費：包括所有公共設備、公共地方運作和變、線、管損耗的水、電費。

　　9、企業(yè)管理費：按以上項目之和的一定比例計算用于管理處上級管理公司的管理費用，由政府按管理公司的資質(zhì)等級確定不同比例，對管理公司直接履行管理處職責的，及對其上級開發(fā)公司或總公司不應計算此項目。

　　10、稅前利潤：按以上項目之和的一定比例計算合法利潤，也由政府按管理公司的資質(zhì)類別確定不同比例。

　　11、稅收：關于稅種和收稅內(nèi)容，一般應按稅法執(zhí)行，至于部分收稅項合理與否，應通過政府部門協(xié)調(diào)后按地方法規(guī)執(zhí)行。

　　12、部分特殊性服務和設備，其費用可單獨核算。如中央空調(diào)，由于季節(jié)性使用，則可單獨核算，單獨訂立標準，按使用季節(jié)或分攤成平均值按月計收。另外，有些屬于有償服務范圍的，應另行訂立標準，單獨計收。

　　(二)物業(yè)管理費核算要點及方法：

　　1、確定管理費成本構成的注意事項：

　　前面已經(jīng)對物業(yè)管理費的構成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個特定物業(yè)的管理費時，由于各大廈的具體情況不同，就要根據(jù)該物業(yè)的實際情況，在上述構成內(nèi)容中進行增減，同時要注意以下幾點：一是要求盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產(chǎn)更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目；在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等等；三是測算依據(jù)盡量準確，比如固定資產(chǎn)和大型設備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標準等盡量準確，不用或少用估值；對于有些無法或不好確定明確數(shù)據(jù)，需運用模糊數(shù)學原理確定時，其隨機采集資料的點、面、布局要合理，要有充分代表性。

　　2、收集原始數(shù)據(jù)：

　　管理費的核算要做到合理、準確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關重要，比如：一是在測算各系統(tǒng)大型設備更新儲備金時，要首先收集包括原始價格、運輸、安裝調(diào)試費在內(nèi)的設備原值，設備功率參數(shù)和設備使用壽命等資料。二是在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數(shù)量和調(diào)查清市場價格，如計算公共照明系統(tǒng)時，要查清所有公共部分的燈炮、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場售價。三是其它關于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等等，均應嚴格按政府和有關部門的規(guī)定和實際支出標準及有效依據(jù)為測算基礎。

　　3、計算公式：

　　管理費的計算和編制核算表則較簡單，計算的公式為p=∑FI/Sy

　　(P代表所求物業(yè)管理費的標準；S代表計算物業(yè)的總面積；F代表單項費用，I代表各小項目，∑代表所有單項費用乘積之和)。以上公式為：管理費標準等于計算物業(yè)的總建筑面積除以各單項費用乘積之和。核算表的內(nèi)容一般可設計為：序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式，加權系數(shù)、計算結(jié)果(計算到小數(shù)點后四位)。每項占總費用的比例和備注等欄目。在計算結(jié)束后要寫出核算說明，將有關需要說明的問題和需要解釋的地方用文字表述出來，以便在提交業(yè)主委員會和業(yè)主大會或者報政府主管部門審批時，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執(zhí)行。

　　三、物業(yè)管理費會計核算的特性分析和特定原則

　　在物業(yè)管理企業(yè)的財務管理中，對于管理處一級的物業(yè)管理費的會計核算(以下簡稱管理費會計核算)，人們總覺得有些方面與一般的財務管理原理不同，比如，一般財務管理中把收入減去費用的差額稱為利潤，其收益為資產(chǎn)所有者和經(jīng)營者的，而管理費收入減去費用支出后稱為結(jié)余，經(jīng)營者又不能隨意支配等等，如何理解這些不同，如何根據(jù)這些不同在一般會計原理的指導下做好管理費會計核算，是解決在物業(yè)管理實踐中怎樣保證業(yè)主基本利益的重要問題之一。所以，我們通過對一般會計學中會計的基本要素結(jié)合物業(yè)管理的一些特殊性的分析，來確定管理費會計核算中的特定原則，以指導管理費會計核算工作。

　　(一)物業(yè)管理費"所有者權益"是業(yè)主

　　在會計基本要素中所有者權益是指投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權，它構成企業(yè)資金籌集的一大部分，它在量上實際就是企業(yè)全部資產(chǎn)總額減去全部負債總額后的凈額，包括企業(yè)投資者的投入資本以及形成的資本公積金，盈余公積金和未分配利潤。

　　由于物業(yè)管理費是以支訂收，客觀上管理處一般既無資本投入，又要求管理費除管理者傭金和固定稅費外都要用回在對物業(yè)的管理和對業(yè)主的服務上。其本身并不具備資本公積金積累的要求和條件。同時，管理費本身是否能夠產(chǎn)生盈余并非是一定的，既便是在一個會計年度中產(chǎn)生了盈余，也應把它看做是業(yè)主的錢沒有花完而剩下的，應該把它保存好結(jié)轉(zhuǎn)至下年度用于待補虧和頂分攤。如果連年結(jié)余或數(shù)額過大，則應降低管理費標準。所以，做為會計主體，管理處乃至物業(yè)管理公司對以管理費為主體的經(jīng)營收入并沒有所有者權益，而只有業(yè)主委托授權之下的使用權和對資金的管理權，而所有者權益為全體業(yè)主共有。

　　(二)物業(yè)管理費會計主體沒有“利潤”

　　利潤是指企業(yè)在一定期間生產(chǎn)經(jīng)營活動的最終成果，也就是收入與費用配比相抵后的差額，包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收入凈額，如果收入小于費用，其凈額表現(xiàn)為虧損。

　　從物業(yè)管理費會計核算活動的表面看，它的結(jié)余和利潤是很相似的，但由于管理費本身的所有者權益與一般企業(yè)的權益不同，其經(jīng)營活動的正凈額不能被經(jīng)營者拿走，使得如果有了盈余，也不能成為利潤歸經(jīng)營者支配，其經(jīng)營者的利潤在管理費成本中上繳給管理者傭金中產(chǎn)生和形成，所以，在管理處一級的會計核算活動中是沒有利潤的。但在特殊情況下結(jié)余是可以進行適當?shù)亩畏峙涞模@種分配是與管理費如有缺口需要分攤為對應性前提的，是以管理費能否滿足管理服務成本為基礎的。總之結(jié)余只有在進行二次分配時才可變成利潤。而不進行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的為結(jié)余，是與利潤的性質(zhì)有根本區(qū)別的。.

　　(三)物業(yè)管理費會計核算與管理的特定原則

　　從管理費的性質(zhì)及其會計核算的特性來延伸，管理費的會計核算和管理必須遵循以下原則：

　　1、業(yè)主支付原則

　　強調(diào)業(yè)主支付原則是因為：首先，交納管理費既然已經(jīng)成為物業(yè)管理需求與服務這個市場關系中的交易環(huán)節(jié)，本身就存在自然規(guī)律的因素。其次，我們在日常管理費收取工作中會經(jīng)常碰到這樣一些情況：一是有些業(yè)主以各種理由拒交管理費；二是有些租戶存在著逃租和逃管理費的情況；三是有些開發(fā)商對空置房以無業(yè)主房為由不交管理費。

　　實際上，物業(yè)管理運作是一個系統(tǒng)工程，從物業(yè)接管開始，甚至在接管前就已開始運作，尤其是在接管后的運作過程中，絕不會因為上述三種情況的任何一種的存在而停止部分運作，或減少一部分工作人員，而恰恰在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等方面的原因更需要充足的人力和資金來保證物業(yè)管理的正常運作。換一種說法，管理中不管出現(xiàn)任何問題都有相應的解決渠道和辦法，甚至辭退物業(yè)管理公司，都是業(yè)主的權力，而不交管理費所造成的損失，受影響的只能是業(yè)主自己。所以，只有通過明確業(yè)主(用戶)支付管理費的責任和義務，樹立原則意識，才能更進一步的規(guī)范和理順物業(yè)管理費的收取和管理問題。

　　2、獨立核算原則

　　會計主體成立的前提條件必須是擁有獨立資金，進行獨立的經(jīng)濟活動的企業(yè)和實行獨立的會計報告的企業(yè)或企業(yè)化管理的事業(yè)單位，而多數(shù)管理處做為物業(yè)管理企業(yè)的下屬部門，為什么也要實行獨立核算?首先，是物業(yè)管理具有區(qū)域代管的性質(zhì)決定的，管理處做為內(nèi)部管理部門既是經(jīng)營、管理、服務的獨立體系，又有區(qū)域規(guī)模和形式的獨立性，還有受托代管的性質(zhì)。所以必然形成了會計主體的獨立性和會計核算的獨立性。其次，是由管理費的全成本性決定的。管理費中對于會計主體向上級繳交的企業(yè)管理費和利潤已做為成本在當期交付，其它除了稅收外，基本上應全部用于對物業(yè)的維護管理和服務上，也必然要求管理處成為以會計核算的獨立為主要內(nèi)容的獨立運作。再次，是由管理費的所有者權益屬性決定的。由于管理費的所有者權益屬業(yè)主，如果不實行獨立核算，而由物業(yè)管理公司甚至開發(fā)商統(tǒng)一核算，就不能保證資金的合理使用，而造成業(yè)主利益遭受侵害。

　　3、多退少補原則

　　從管理費的概念和性質(zhì)中可以看到，管理費的所有權屬于業(yè)主，管理者只被賦予了使用權或者叫做業(yè)主監(jiān)督下的支配權。從管理費的構成和使用功能上來說，基本上都是直接為管理和服務所運用的費用。由于管理費標準被確定(批準)后在一定的時間內(nèi)是一個相對穩(wěn)定的常數(shù)，而管理內(nèi)容，服務對象和市場變化則是一個絕對變量因素。這就產(chǎn)生了在某種情況下或某項費用開支不足時需要業(yè)主(用戶)分攤和在另外某種情況下管理費出現(xiàn)了結(jié)余的情況，如果從客觀實際和業(yè)主權益的全方位考慮的話，對于管理費的結(jié)余和虧損應采用周期性(一般以一個財務年度為限)多退少補的辦法來確定會計原則。具體操作可按以下方式：LeW，SH

　　(1)虧損：由于市場變化，物價上漲，自然災害或管理失誤以及計劃外修補，更新項目等方面的原因使管理費出現(xiàn)虧損，應區(qū)分不同情況，按保險公司賠償、上年度結(jié)余填補、業(yè)主分攤等方法進行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則可考慮是否管理費標準過低而提請增加管理費標準。|

　　(2)結(jié)余：在管理工作中由于管理得當，精打細算和技術改造延長使用壽命以及市場物價下降等原因，導致管理費出現(xiàn)結(jié)余的情況，其結(jié)余部分可在一個財務周期結(jié)束時用以下辦法處理：一般的結(jié)余可轉(zhuǎn)至下年度，數(shù)額較大時可根據(jù)情況適當進行二次分配，可拿出一部分返還給業(yè)主(當年用戶)；一部分轉(zhuǎn)移至下年度管理費中用于待補虧和頂分攤；同時為鼓勵管理者為節(jié)余所做的有效勞動，再可提取一部分做為管理處特殊獎勵，以激勵員工為開源節(jié)流不斷努力；另外一部分納入當年利潤中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結(jié)余，則可考慮下調(diào)管理費標準。

　　4、監(jiān)督報告原則

　　也稱為接受監(jiān)督，財務公開原則，它包括了二個方面的含義，一是業(yè)主做為物業(yè)的主人，對于自己出錢所購買的服務和管理是否能夠到位，是有知情權的，其知情目的是要保證自己出的錢能夠得到相應的回報，知情內(nèi)容就是所交納的管理費是否與相應管理服務結(jié)果及所支出的成本、費用相配比，知情手段就是對物業(yè)管理服務和管理費收支情況在合法程序指導下的監(jiān)督。二是管理者做為受聘于業(yè)主的服務方，對于自己所提供的管理服務是否達到業(yè)主的滿意，也有告知的義務和責任，其告知的目的是向業(yè)主表明自己的管理服務達到約定標準，告知的方法和程序是通過定期公布管理費收支報表和向業(yè)主委員會報告工作來實現(xiàn)。

　　5、利益保全原則

　　管理處作為會計主體除對管理費進行核算和開展正常管理服務活動外，還有權開展多種經(jīng)營活動，但要區(qū)分與業(yè)主產(chǎn)權有關的多種經(jīng)營活動和與上級公司產(chǎn)權有關的多種經(jīng)營活動，前者是指屬于業(yè)主共同和共有的利益，如共同的場地、場所及設施。后者是指物業(yè)公司利用自有資金和能力或?qū)匍_發(fā)商的產(chǎn)權委托物業(yè)公司開展的經(jīng)營活動，這類經(jīng)營活動如屬物業(yè)公司指派管理處開展，則應區(qū)分權屬關系，在補償管理處的經(jīng)營成本的基礎上，使其收益分別納入管理費和上交權利人。所以，業(yè)主權益除自有產(chǎn)權面積和管理費的有效利用外，還有屬于業(yè)主共同產(chǎn)權份額涉及到的共用場地、場所及設施及由此產(chǎn)生的收益，這些收益應為業(yè)主共同所有，不能隨意轉(zhuǎn)移或挪用。但按有關規(guī)定屬開發(fā)商權益范圍的或另有約定的除外。

篇3：談物業(yè)管理企業(yè)會計核算方法

　　談物業(yè)管理企業(yè)會計核算方法

　　物業(yè)管理會計核算方法隨房屋所有權性質(zhì)的不同而不同，根據(jù)上海市商品住宅收費的有關規(guī)定，物業(yè)管理單位可向房屋所有人或使用人收取管理費、保安費、保潔費、房屋設備運行費、維修費（包括綠化養(yǎng)護費）等五部分費用。

　　一、管理費、保安費、保潔費

　　管理費主要用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新等的各項賬務管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關物業(yè)管理服務。

　　保潔費則是用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為保持房屋公共部位和公共場地、綠地的整潔而進行的服務，包括樓道、走道、門廳等保衛(wèi)的定時清掃，公共門窗的擦洗，綠化、園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務。

　　保安費用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護居住區(qū)公共秩序而進行的防范性巡視、值班的服務。

　　按有關規(guī)定以上三項收費項目的定價由物業(yè)管理公司在政府公布的基準價及浮動幅度的基礎上與業(yè)主委員會協(xié)商確定，報物價部門核準、備案。鑒于上述收費項目具有聯(lián)動性，絕大多數(shù)情況下物業(yè)公司同時兼管這三方面服務，而收費又是包干制的，所以這三項收費可視作廣義的管理費，用“公共性服務費”概括，可在“經(jīng)營收入”下設立“公共性服務收入”二級核算科目。

　　與公共性服務費收入相對應的公共性服務支出，可在“經(jīng)營成本-公共性服務支出”賬戶下反映。為了滿足物業(yè)公司內(nèi)部管理的需要和對外公布賬目的需要，在“經(jīng)營成本-公共性服務支出”下應當設立以下三級明細賬戶。

　　1、管理人員工資及附加。

　　2、服務人員工資及附加。主要用于核算保安員、清潔工的工資及附加。

　　3、清潔衛(wèi)生費。主要用于核算清潔服務的物料消耗、人員制服等。

　　4、保安費。主要用于核算保安服務的物料消耗、人員制服等。

　　5、辦公費。主要用于核算管理處的水電費、通訊費、差旅費、辦公用品、辦公雜項費等。

　　6、固定資產(chǎn)折舊費。主要用于核算直接用于管理服務用的各項固定資產(chǎn)的折舊費。

　　7、法定稅費。

　　8、法定利潤。

　　二、設備運行費

　　設備運行費是物業(yè)公司向高層住宅的居民收取的（底層不收）用于房屋公用設備的能耗及房屋公用設備日常的維修保養(yǎng)費用。房屋設備有操作人員的，還應包括操作人員的人工成本。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定在業(yè)主委員會未成立之前，物業(yè)公司收取房屋設備運行費的標準是0.55元/平方米*月，實行包干制。如今已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，物業(yè)公司可暫按0.55元/平方米*月預收房屋設備運行費，多退少補，按實結(jié)算。

　　對于設備運行費的核算方法，目前有兩種觀點，第一種觀點認為運行費是物業(yè)公司代業(yè)主收取的費用，實行按實結(jié)算，設備運行費有結(jié)余不是物業(yè)公司的收益。同樣，設備運行費不夠用了，也不是物業(yè)公司的虧損，所以應通過負債來核算。可單設一級短期負債類賬戶“房屋設備運行費”，在“房屋設備運行費”賬戶下設“設備運行費收入”和“設備運行費支出”兩個二級賬戶，在“房屋設備運行費-設備運行費支出”下可增設“電梯電費”、“水泵電費”、 “電梯工工資”、“電梯養(yǎng)護費”、“水泵養(yǎng)護費”和“其他設備養(yǎng)護費”這六個明細賬戶用于分類核算。收到設備運行費時，借記“現(xiàn)金”等科目，貸記“房屋設備運行費-運行費收入”；支付相關成本時，分別借記“房屋設備運行費-運行費支出-電梯電費”等科目，貸記“現(xiàn)金”等。年終將設備運行費支出的明細科目全額與收入對沖，即借記“房屋設備運行費-運行費收入”科目，分別貸記“房屋設備運行費-運行費支出-電梯電費”等科目。房屋設備運行費余額在貸方的表明設備運行費的結(jié)余，在借方則表明設備運行費的超支。房屋設備運行費可在流動負債下的其他流動負債項目中反映。

　　另一種觀點認為，設備運行費雖說是按實結(jié)算，但如果只在負債項目中反映的話，無疑會使得人人們對物業(yè)公司總體經(jīng)營規(guī)模的認識有偏差，特別當該物業(yè)公司是以管理高層商品住宅為主時，這種偏差就愈加突出。況且在未成立業(yè)主管理委員會之前，設備運行費是包干制的，那就更應該進收入了。采用這種觀點核算運行費時，應在“經(jīng)營收入”下設“設備運行費收入二級賬戶，在“經(jīng)營成本”下設“設備運行費支出”二級賬戶，另外在“經(jīng)營成本-設備運行費支出”下再設“電梯電費”、“水泵電費”、“電梯工工資”、“電梯養(yǎng)護費”、“水泵養(yǎng)護費”、“其他設備養(yǎng)護費”和“設備運行費結(jié)轉(zhuǎn)”等七個三級賬戶。受到設備運行費時，借記“現(xiàn)金”等科目，貸記“經(jīng)營收入-設備運行費收入”，支付相關成本時，借記“經(jīng)營成本-設備運行費支出-電梯電費”等科目，貸記“現(xiàn)金”等。每月月末，按房屋設備運行費收入和支出的差額，借記“經(jīng)營成本-設備運行費支出-設備運行費結(jié)轉(zhuǎn)”科目，貸記“房屋設備運行費”科目，“房屋設備運行費”賬戶性質(zhì)同前。

　　我認為后一種觀點較為可取。

　　三、維修費

　　維修費是物業(yè)管理公司向業(yè)主收取的專門用于房屋公共設施養(yǎng)護、綠化綠地養(yǎng)護、樓內(nèi)公燈及小區(qū)路燈的日常養(yǎng)護和能耗的費用。維修費由物業(yè)公司先行預收，后按實結(jié)算。維修費的收取標準政府沒有明確規(guī)定，根據(jù)經(jīng)驗我認為一般在0.15~0.30元/平方米*月為宜。

　　維修費的核算方法如同設備運行費一樣也有兩種觀點。采用第一種觀點的應設立一級負債類賬戶“維修費”，在“維修費”賬戶下設“維修費收入”和“維修費支出”兩個二級賬戶，為了加強明細核算應在“維修費-維修費支出”下增設“房屋養(yǎng)護費”、“綠化養(yǎng)護費”、“其他公共設施養(yǎng)護費”、“公燈電費”和“維修費結(jié)轉(zhuǎn)等五個三級賬戶，維修費的賬戶性質(zhì)與實務操作同”設備運行費“科目類似。

　　四、房屋維修基金

　　房屋維修基金是指物業(yè)公司接受業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托代管的房屋公用部位維修基金和共有設施設備維修基金。根據(jù)有關規(guī)定房屋出售人應一次性按多層房屋建筑面積成本價的35，高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋維修基金。購房人首期應按多層房屋建筑面積成本價的2%，高層房屋建筑面積成本價的3%繳納房屋維修基金。房屋維修基金主要用于房屋公用部位、公共設施設備的大修和更新。房屋維修基金應當專戶存儲，專款專用，并定期接受業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的檢查與監(jiān)督。房屋維修基金的利息凈收入應當經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人認可后轉(zhuǎn)作房屋維修基金滾存使用和管理。

　　對于房屋維修基金的會計核算處理，滬財會（1999）182號文附件二《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定》代管基金中已有詳細說明。它對于物業(yè)大修收入要不要進入經(jīng)營收入的判斷依據(jù)是該項工程是企業(yè)自己承接的，還是發(fā)包的。如是本企業(yè)自己承接的則收取或轉(zhuǎn)入物業(yè)大修收入在“經(jīng)營收入”科目中核算。如是發(fā)包的，則只在“代管基金”科目中反映。另外需要說明的一點是補充規(guī)定中的代管基金只設了一級科目，沒有下設明細賬，我認為這樣做不利于賬目的公布和原始本金的核對工作。

　　所以應在“代管基金”賬戶下設“基金本金”、“補充基金”、“基金利息”和“物業(yè)工程費用”等四個二級明細賬戶。其中“補充基金”主要核算物業(yè)管理公司利用物業(yè)管理區(qū)域公共設施停放車輛、設置廣告等經(jīng)營性設施而收取的費用扣除必要的成本后轉(zhuǎn)入房屋維修基金賬戶的部分。“物業(yè)工程費用”主要核算經(jīng)業(yè)主委員會簽字認可的應從房屋維修基金中列支的物業(yè)工程費用部分。年終時，“代管基金-物業(yè)工程費用”應全額先沖銷基金利息、不足部分沖轉(zhuǎn)補充基金，借記“代管基金-基金利息”，貸記“代管基金-物業(yè)工程費用”，如利息收入不足以彌補物業(yè)工程費用則差額借記“代管基金-補充基金”。“代管基金-補充基金”的借方余額表明動用的本金數(shù)，“代管基金”的貸方余額表示房屋維修基金的結(jié)余數(shù)，當房屋維修基金的結(jié)余數(shù)低于原始本金的30%時，需要再次募集維修基金。代管基金是物業(yè)管理公司的長期負債，應在其他長期負債下列示。

　　五、停車費

　　物業(yè)管理公司在管理服務的過程中，可能會接受業(yè)主委員會委托對屬于小區(qū)全體業(yè)主公有財產(chǎn)進行有償經(jīng)營。如進行車輛停放服務、出租廣告牌服務。該經(jīng)營項目由于主要使用了業(yè)主的公有產(chǎn)權，所以政府發(fā)文規(guī)定該類收入在扣除必要的成本后應當轉(zhuǎn)作房屋維修基金。物業(yè)管理是有償服務，諸如停車費的收取，物業(yè)管理公司是需要付出相當大的努力的，所以我認為必要的成本中應當包含物業(yè)公司根據(jù)收入比例提取的一定比例的手續(xù)費。為了核算停車費，應在“經(jīng)營收入”賬戶下設立“停車費收入”二級賬戶，在“經(jīng)營成本”賬戶下設“停車費支出”二級賬戶，在“經(jīng)營成本-停車費支出”下分設“車管員工資”、“收費勞務費”、“其他停車支出”和“停車費結(jié)轉(zhuǎn)”等四個三級賬戶。計提收費勞務費時應借記“經(jīng)營成本-停車費支出-收費勞務費”，貸記“經(jīng)營收入-手續(xù)費收入”。月末將停車費扣除稅金及成本后的結(jié)余轉(zhuǎn)入房屋維修基金，借記“經(jīng)營成本-停車費支出-停車費結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記“代管基金-補充基金”。

　　六、其他有償經(jīng)營收入

　　物業(yè)管理公司在目前的政策傾向下，只有是保本微利，甚至是虧損的。然而企業(yè)的最終目的是為了獲取經(jīng)濟利益的最大化。怎樣才能緩解這個矛盾呢？我認為物業(yè)管理公司只有在依托業(yè)主的基礎身上，搞多種經(jīng)營，大力開拓各種有償服務的市場。如開展代購商品服務、代做房屋租賃、置換中介等。經(jīng)營規(guī)模越大，管理成本就越低，效益就越好。

　　為了核算此類經(jīng)營收入可在“經(jīng)營收入”下設“有償服務收入”二級賬戶，在“經(jīng)營成本”下設有償服務支出“二級賬戶，如單個經(jīng)營項目規(guī)模特別大的可但列明細。

　　七、代收款項

　　物業(yè)公司在管理服務中必然要向業(yè)主收取一些代收代付款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、各類押金及代收的房租等。這類收入原則上不屬于物業(yè)公司的經(jīng)營收入，除非物業(yè)公司收取的代收款項中包含代辦手續(xù)費等服務收入時，則借記“代收款項-水電費”等科目，貸記“經(jīng)營收入-手續(xù)費收入”將手續(xù)費收入轉(zhuǎn)出。