房地產(chǎn)100問
(一)土地及綜合類
1、土地用途包括哪些種類?
土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。
農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地,包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地,包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等;未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。
2、如何了解土地來源及性質(zhì)?
對已辦理房地產(chǎn)登記的,可以從《房地產(chǎn)證》中了解;對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的,可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。
3、什么是集體土地?
集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。
4、有哪些用地屬于集體土地?
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。
5、對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定?
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)的規(guī)定,集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,方能依該條例出讓其使用權(quán)。
同時,還規(guī)定違反該條例的規(guī)定,擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的,其征用土地協(xié)議無效;在非法取得的集體所有的土地上進行開發(fā)建設(shè)的,以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。
6、什么是行政劃撥用地?
土 地使用權(quán)劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
7、什么是合作建房?
合作建房是指以一方提供土地使用權(quán),另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。
8、對合作建房有哪些規(guī)定?(深圳)
對一方提供土地使用權(quán),另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn),并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在20**年8月6日后,房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方,出地方直接進入土地交易市場,通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方;對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的,須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核,并補交市場地價后,再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。
根據(jù)《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》和“深府[20**]94號”文的有關(guān)規(guī)定,原農(nóng)村征地時返還的工商發(fā)展用地進入市場的,按建筑面積收取市場地價的10%,可以合作建房
9、什么是土地使用權(quán)出讓?
土地使用權(quán)出讓,是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式,將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用,土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
10、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少?
根據(jù)《土地使用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:(一)居住用地七十年;(二)工業(yè)用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年; (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。另外,加油站、加氣站用地為二十年。
11、通過出讓方式取得土地使用權(quán)后,是否就可以處分該宗土地?
根據(jù)《土地使用權(quán)出讓條例》第十五條的規(guī)定,土地使用權(quán)出讓合同簽訂后,土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的《房地產(chǎn)證》前,可以占有和使用該宗土地,但不得處分
12、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容?
根據(jù)《土地使用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定,出讓合同應具備以下主要條款:(一)雙方當事人的姓名或者名稱、地址;(二)出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積;(三)土地使用年期及起止時間;(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間;(五)交付土地的時間;(六)規(guī)劃、市政設(shè)計要點;(七)項目竣工提交驗收時間;(八)市
13、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更?
一般情況下,土地使用者應按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。
對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的,應征得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同,重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標準,并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。
14、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些?
土地使用權(quán)出讓包括招標、拍賣、協(xié)議三種方式。
15、什么是拍賣出讓土地使用權(quán)?
拍賣出讓土地使用權(quán),是指在指定的時間、公開場合,在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下,競投者按規(guī)定的方式應價,由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。
16、什么是招標出讓土地使用權(quán)?
招標出讓土地使用權(quán),是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標,經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權(quán)的行為。
17、有哪些土地使用權(quán)出讓需通過招標或拍賣方式進行?
根據(jù)《土地使用權(quán)出讓條例》和《土地使用權(quán)招標拍賣規(guī)定》,凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。
18、什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)?
協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準,經(jīng)過協(xié)商確定土地價格,并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。
19、哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式?
協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍:(一)工業(yè)用地(特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項目用地);(二)市、區(qū)政府建設(shè)的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地;(三)市、區(qū)財政全額投資的機關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營利性用地;(四)軍事用地。
20、哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準后可采取協(xié)議方式?
下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán),但必須按公告的市場價格出讓,并將出讓情況予以公示:(一)屬特區(qū)急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地;(二)市政府以土地入股合作的項目用地
21、對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn),如何進入市場?
原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產(chǎn),應補交市場地價。在該規(guī)定實施之日起一年內(nèi)補交的,按下列辦法辦理:(一)補交地價的標準:1.市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的20%補交地價。工業(yè)用途免予補交。2.市、區(qū)國有企業(yè)以外的其他單位和個人按市場地價的25%補交地價。工業(yè)用途免予補交。(二)自辦理手續(xù)之日起按相應房地產(chǎn)用途,重新開始計算土地使用年期。(三)原安居房進入市場補交地價的標準,按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。(四)上述房地產(chǎn)補交地價后,發(fā)(換)紅皮房地產(chǎn)證,可以進入市場。(五)上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場地價或協(xié)議地價的土地使用權(quán)受讓單位。(六)在本規(guī)定實施之日起一年內(nèi)未按上述標準補交地價的,一律按現(xiàn)行市場地價標準足額補交,但原福利、微利商品房除外。(七)對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的,按特別規(guī)定執(zhí)行。
22、什么是土地的掛牌交易?
土地的掛牌交易,即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構(gòu)進行公告,并接受交易申請的行為。
土地使用權(quán)公開掛牌交易的,應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。
公告期限屆滿,按照以下規(guī)定確定能否成交:(一)若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人,且報價高于最低交易價,并符合其它交易條件的,則此次交易成交;(二)在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的,允許多次報價,土地使用權(quán)應由出價高者獲得。報價相同的,由在先報價者獲得;(三)若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的,委托人可調(diào)整最低交易價,重新委托交易中心交易。
報價以報價單為準。成交后,由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,并由交易中心鑒證。
申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定,但該最低交易價不得低于應補交地價、應繳納稅費及應付交易服務(wù)費用之和。
23、有哪些土地交易應在土地房產(chǎn)交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行?
根據(jù)《土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定,下列土地交易(包括分割轉(zhuǎn)讓)應在交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行:(一)經(jīng)營性項目用
24、在哪些情形下,土地使用權(quán)終止?
根據(jù)《土地使用權(quán)出讓條例》,有下列情形之一的,土地使用權(quán)終止:(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿;(二)土地滅失;(三)土地使用者死亡而無合法承繼人;(四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效;(五)用地單位遷移或者被依法注銷的;(六)市政府根據(jù)社會公共利益的需要,提前收回土地使用權(quán)的;(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)?
根據(jù)《土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定,凡有下列情形之一的,不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù):(一)違反本規(guī)定,須公開交易的土地使用權(quán)不實行公開交易的;(二)須公開交易的土地使用權(quán)不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進行公開交易的;(三)投標人或競買人互相串通壓價的;(四)法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無效的其他情形。
屬于前款第(一)、(二)項情形的,由監(jiān)察部門依法對有關(guān)單位負責人和責任人給予行政處分。構(gòu)成犯罪的,由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
26、有哪些土地批文或權(quán)屬證明無效?
土地管理部門是土地使用權(quán)出讓的主管部門,統(tǒng)一對全市土地使用權(quán)進行出讓和對出讓的土地進行統(tǒng)一管理,其他任何單位不得出讓土地使用權(quán)。擅自出讓土地使用權(quán)的,出讓合同無效。
無權(quán)批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的,超越批準權(quán)限非法批準占用土地的,不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的,或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的,其批準文件無效。
凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的,土地權(quán)屬證明無效。
27、如何了解地價是否交清?
對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù),并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的,說明地價已經(jīng)交清;
對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的,可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明;對分期付款的,可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價的分期付款額度。
28、未交清地價的房地產(chǎn)是如何處理的?
根據(jù)《土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定,土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的,從滯納之日起每日加收土地使用權(quán)出讓金應繳交部分萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的,土地管理部門可以解除出讓合同,收回土地使用權(quán)。
土地使用權(quán)只支付定金或保證金的,不予退還。
土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的,不予退還。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金總額20%的違約金,余額予以退還 ,已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。
29、在什么情形下,主管部門可以無償收回土地使用權(quán)?
根據(jù)《土地使用與收回條例》的規(guī)定,有下列情形之一的,主管部門或派出機構(gòu)可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物:(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿的;(二)土地使用者死亡而無合法承繼人的;(三)人民法院或主管部門依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
30、在什么情形下,主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)?
根據(jù)《土地使用與收回條例》的規(guī)定,有下列情形之一的,主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地:(一)公共利益需要的;(二)公路、鐵路、機場等經(jīng)核準報廢的;(三)用地單位遷移或被依法撤銷的;(四)實施城市規(guī)劃而進行舊城區(qū)改建需要的。
31、什么是違法建筑?
違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準,未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證,擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。
32、哪些屬于違法建筑?
根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)規(guī)定,違法建筑包括:(一)占用已規(guī)劃為公共場所、公共設(shè)施用地或公共綠化
33、什么是歷史遺留違法私房?
違反法律、法規(guī)所建的下列私房:(一)原村民非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴建的私房;(二)原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級以上人民政府批準在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建、改建、擴建的私房;(三)原村民超出批準文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房;(四)原村民違反一戶一棟原則所建的私房;(五)非原村民未經(jīng)縣級以上人民政府批準單獨或合作興建的私房
34、哪些違法私房不予確認產(chǎn)權(quán)?
根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,下列違法私房不予確認產(chǎn)權(quán):(一)占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的;(二)占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的;(三)占用一級水源保護區(qū)用地的;(四)非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。
35、什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑?(深圳)
歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑,是指《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前,即1999年3月5日以前違反規(guī)劃、土地等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,未經(jīng)規(guī)劃國土資源部門批準,未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證,非法占用土地興建的工業(yè)、交通、能源等項目的建筑物及生活配套設(shè)施。
36、哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑不予確認產(chǎn)權(quán)?
根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,下列違法建筑不予確認產(chǎn)權(quán):(一)占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的;(二)占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的;(三)占用一級水源保護區(qū)用地的;(四)非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。
37、什么情況下,需繳納土地使用費?
使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個人,都必須依據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定繳納土地使用費,但該辦法規(guī)定免繳的除外。
同時,在土地使用權(quán)出讓合同書中還約定:乙方在使用土地期間,未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金,并未按合同規(guī)定繳納土地使用費的,甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)登記、建筑許可、銷(預)售許可及其他相關(guān)手續(xù)或采取其他限制性措施。
38、土地使用費繳納人是如何確定的?
根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,使用土地的單位和個人是土地使用費的繳納人。但:(一)以土地投資入股與他方興辦合資、 合作或聯(lián)營企業(yè)的,合資、合作或聯(lián)營企業(yè)為繳費人, 但經(jīng)批準的合營合同另有約定的按合同辦理;土地權(quán)屬沒有轉(zhuǎn)移的,提供土地的一方為繳費人;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,受讓方為繳費人;(二)租賃房屋的,房屋所有人為繳費人;(三)經(jīng)營土地開發(fā)的,在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前, 經(jīng)營開發(fā)單位為繳費人,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,受讓方為繳費人;(四)農(nóng)村工商用地和宅基地,以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費人;(五)共有的土地,以《房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費人。
39、土地使用費的征收標準如何?
土地使用費依據(jù)土地等級和類別,按《土地使用費征收標準》計征;
40、有哪些情況暫免繳納土地使用費?
根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,下列用地暫免繳納土地使用費:(一)國家機關(guān)、人民團體、 部隊以及個人使用的非營利性用地;(二)由國家財政部門撥付事業(yè)費的事業(yè)單位的非營利性用地;(三)公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地;(四)市政公共設(shè)施以及林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地;(五)農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地;(六)按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費的其他用地。
41、有哪些用地免繳或減收土地使用費?
根據(jù)《土地使用費征收辦法》的規(guī)定,下列用地免繳或減收土地使用費:(一)新開工的基建工程,自《土地使用合同書》生效之日起至《土地使用合同書》規(guī)定的竣工日期止, 減半計征土地使用費。由于特殊原因不能按期竣工的, 經(jīng)主管部門批準可以適當延長優(yōu)惠期,但延長的時間最多不能超過一年;(二)經(jīng)深圳市科學技術(shù)委員會審定的技術(shù)先進項目,減半繳納土地使用費五年;(三)華僑、港、澳、臺同胞捐資興辦的企業(yè)用地或項目用地,免繳土地使用費三年,三年后減半繳納土地使用費兩年;(四)企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地,從《土地使用合同書》生效之日起,免繳土地使用費五至十年;(五)因不可抗力或其他特殊情況,確實無法繳納土地使用費的,經(jīng)批準可以緩繳或減免土地使用費;(六)按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以減收土地使用費的其他用地。
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nbsp; 42、如何辦理土地使用費繳納手續(xù)?土地權(quán)屬變更的, 新的土地使用人應在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費登記或變更登記申請;改變土地使用用途的, 應自批準之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費變更登記申請。
(二)規(guī)劃與設(shè)計類
43、如何辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?
以招標、拍賣方式獲得國有土地使用權(quán)的,建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同書領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的,建設(shè)單位必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同書之前,向市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。市規(guī)劃主管部門或派出機構(gòu)按照相應的城市規(guī)劃,審定建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計指標,提出城市規(guī)劃設(shè)計要求,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
建設(shè)單位在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后90日內(nèi),未能簽訂土地使用權(quán)出讓合同書又未申請延期的,《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》自行失效。
44、在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后,是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容?
建設(shè)單位取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容;兩年后申請變更的,市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)對申請進行初審后,按法定程序?qū)徟?BR>獲得批準的,市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)向申請單位重新核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,收回原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,并辦理相應的用地手續(xù);不批準的,由市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)書面答復申請單位。
45、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)容?
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容:(1)許可證編號;(2)發(fā)證機關(guān)名稱和發(fā)證日期;(3)用地單位;(4)用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型;(5)計容積率面積及各分類面積;(6)附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。
46、什么情況下不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?
根據(jù)《城市規(guī)劃條例》的規(guī)定,下列情況不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》:(一)不符合城市規(guī)劃要求或未按政府主管部門對各階段審查意見作出設(shè)計修改的;(二)設(shè)計單位資質(zhì)與資格不符合有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定的;(三)設(shè)計文件不符合國家、省、市有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范和規(guī)程的。
47、在哪些情況下,需重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?
當工程因以下情況確需修改的,應重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》:(一)涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的;(二)市政工程中涉及規(guī)模、等級、走向、工藝設(shè)計、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及設(shè)備的容量、造型有較大變化的。
48、對已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時,是否需要申請核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》?
已建成的建筑確需改變使用性質(zhì)的,須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準,簽訂土地使用權(quán)出讓合同書補充協(xié)議、付清地價款后,持設(shè)計文件等,向市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的,還應取得有關(guān)部門的審核意見。
49、對未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建設(shè)項目,主管部門可以采取什么處罰措施?
未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進行建設(shè)的,市規(guī)劃主管部門可以依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》采取查封,扣押等行政強制措施。
50、購買預售商品房后,發(fā)展商是否可以變更項目設(shè)計?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。
《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定,已預售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中,對公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計。如確需變更設(shè)計的,應征得全體受讓人五分之四以上的同意。
《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部88號令)還規(guī)定,經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
51、建設(shè)工程竣工后,是否必須取得《規(guī)劃驗收許可證》?
建設(shè)工程竣工后,建設(shè)單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。未經(jīng)驗收或驗收不合格的,不予核發(fā)《規(guī)劃驗收許可證》,不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記,不得投入使用。
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bsp;52、什么情況下不予核發(fā)《規(guī)劃驗收許可證》?根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定,有下列情形之一的,不予進行規(guī)劃驗收:(一)擅自變更建筑設(shè)計(包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備的容量)的;(二)未拆除原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》標明應拆除的建筑物或構(gòu)筑物的;(三)未拆除用地范圍內(nèi)的臨時設(shè)施,未完成其配套工程的;(四)其他不符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》要求的。
53、對成片開發(fā)、分期開發(fā)的住宅小區(qū)是如何進行規(guī)劃驗收的?
成片開發(fā)的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)在進行單體建筑工程的規(guī)劃驗收后,還應進行小區(qū)規(guī)劃驗收。小區(qū)建設(shè)分期分批進行時,其配套工程應按計劃同步完成。未完成時,同期的其他項目不予規(guī)劃驗收。
54、對住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場所(地)的使用有哪些規(guī)定?
根據(jù)《〈住宅區(qū)物業(yè)管理條例〉實施細節(jié)》的規(guī)定,凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準的為住宅區(qū)居民提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場所(地),未經(jīng)規(guī)劃部門批準,一律不得挪作他用。
55、某物業(yè)加建兩層,發(fā)展商說“一邊報建,一邊加建”,這樣做可以嗎?產(chǎn)權(quán)有保證嗎?
不可以。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后,方可施工。如未履行以上手續(xù),將會被認定為違法建筑。因此,其產(chǎn)權(quán)沒有保證。
56、什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)?
當房屋按套(單元)計算面積時,使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應分攤的公用面積的比率(%)。
57、什么是建筑覆蓋率(建筑密度)?
建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率(%)。
58、什么是建筑容積率?
在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率(%)。
59、什么是綠地率?
在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率(%)。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。
60、什么是綠化覆蓋率?
在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率(%)。
(三)開發(fā)與建設(shè)類
61、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件?
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),須具備下列條件:(一)注冊資本不得少于人民幣一千萬元;(二)有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員;(三)有按市場價格取得的土地使用權(quán);(四)有自己的名稱、組織機構(gòu)和固定的經(jīng)營場所;(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的,須具備前款(一)、(二)、(三)、(五)項規(guī)定的條件。
工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件的,應當予以辦理工商登記手續(xù);對不符合本條例規(guī)定條件的,不予登記
62、如何申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案,并申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》,主管部門應在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)時,應當出示《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。
主管部門對《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》實行年度審核制度。
63、什么是商品房預售?
商品房預售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。
64、《房地產(chǎn)預售許可證》包含哪些內(nèi)容?
《房地產(chǎn)預售許可證》包括下列內(nèi)容:(一)預售許可證編號;(二)發(fā)展商名稱;(三)項目名稱;(四)項目坐落地點;(五)土地使用權(quán)出讓合同書號、地塊編號;(六)《房地產(chǎn)證》編號、棟數(shù);(七)批準預售的建筑面積,其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù);(八)發(fā)證機關(guān)、有效期;(九)附注內(nèi)容等。
65、當商品房達到何種形象進度時,才可以辦理預售許可證?
七層以下的達到主體工程封頂;七層以上的,主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)。
66、商品房預售需要具備哪些條件?
商品房預售需具備以下條件:(一)預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書
67、是否可以認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)?
根據(jù)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定,房地產(chǎn)預售須經(jīng)主管機關(guān)批準并獲得《房地產(chǎn)預售許可證》后,才能預售。所謂內(nèi)部認購,實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理,在取得《房地產(chǎn)預售許可證》前的一種非法行為,其行為不受法律保護,是無效的。因此不能認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)。
68、什么是商品房現(xiàn)售?
商品房現(xiàn)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。
69、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件?
現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件;(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(四)已通過竣工驗收;(五)拆遷安置已經(jīng)落實;(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
70、什么情況下,開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告?
凡下列情況之一的房地產(chǎn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告,廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告:(一)未取得商品房預售許可證的預售商品房;(二)在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋;(三)違章建設(shè)的房屋;(四)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋;(五)權(quán)屬有爭議的房屋;(六)法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。
71、開發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時,應向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交哪些材料?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告,應向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交下列材料的復印件,并出示原件:(一)營業(yè)執(zhí)照;(二)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》;(三)預售的,應提交《房地產(chǎn)預售許可證》?，F(xiàn)售的,應提交《房地產(chǎn)證》。
72、房地產(chǎn)銷售廣告應當包括哪些內(nèi)容?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應當包括下列內(nèi)容:(一)樓宇地點、竣工交付時間、售價等;(二)預售的,應有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)預售許可證》證號;(三)現(xiàn)售的,應有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)證》證號。
廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。
73、在房地產(chǎn)廣告中,不得包含哪些內(nèi)容?
房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容,對項目情況進行的說明,不得有悖社會良好風尚。預售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容,不得含有升值或者投資回報的承諾;不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容;不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。
74、對售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定?
預售商品房廣告中以參照物表示項目位置的,應以從該項目到達參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示,不得以所需時間、車程等來表示距離。項目坐落位置、示意圖,應當真實、準確,比例恰當。售樓資料上明示的房屋裝修標準、材料、設(shè)備、竣工交付使用時間等應當真實、準確、清楚。
75、對未取得《商品房預售許可證》而刊登房地產(chǎn)廣告的,開發(fā)商應承擔什么責任?
對未取得商品房預售許可證而以“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的,建設(shè)、房管和工商部門要加強檢查監(jiān)督,及時查處。
76、在刊登房地產(chǎn)廣告時,對廣告所表示的價格有什么規(guī)定?
房地產(chǎn)廣告對價格有表示的,應當清楚表示為實際的銷售價格,明示價格的有效期限。預售商品房按套(單元)出售的,價格以套內(nèi)面積計算;整棟出售的,以該棟房屋建筑面積計算房價。銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易,廣告中要注明交易總價。
77、發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時,應承擔什么責任?
對違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營者、發(fā)布者,建設(shè)、房管部門可責令其限期改正,逾期不改正的可通過新聞媒體曝光,給予停止審批新的商品房預售項目、降低資質(zhì)等級等處罰。工商部門可責令廣告發(fā)布者停止發(fā)布,并依照有關(guān)規(guī)定給予處罰
78、對房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容,購房人是否有權(quán)要求在購房合同中約定?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)
79、對房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎勵等內(nèi)容,有哪些規(guī)定?
預售商品房廣告中出現(xiàn)各種評獎、排名、國家或省示范工程等稱號的,必須符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,并明示評獎機關(guān)、獎勵種類、有效年份。對列入實施計劃但未經(jīng)驗收獲得獎勵稱號的,不得使用該稱號。
80、發(fā)展商銷售商品房有哪些方式?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房,也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房。
81、發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。
82、銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容?
由委托人出具給代理人的委托書應當載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。
83、在發(fā)展商處購房時,發(fā)展商應當明示那些事項?
(一)開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照;(二)商品房預售許可證及經(jīng)批準銷售的平面圖、立面圖;(三)項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間;(四)項目及其配套設(shè)施的平面示意圖;(五)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準;公共和公用建筑面積的分攤方法;(六)預售商品房的價格和付款辦法;(七)商品房預售的專用賬戶;(八)物業(yè)管理事項;(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
在訂立商品房買賣合同之前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預售商品房的,還必須明示《城市商品房預售管理辦法》
84、發(fā)展商應當提供哪些文件以供買方查閱、復印或摘抄?
在新版《房地產(chǎn)賣買合同(預售)》中已約定,賣方應向買方提供查閱、復印、摘抄以下文件的便利:(一)《土地使用權(quán)出讓合同書》;(二)《房地產(chǎn)預售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》;(三)主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。
85、對已預售的商品房,發(fā)展商是否可以設(shè)定他項權(quán)?
已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前,預售人不得用該商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)。違反此規(guī)定,用已預售的商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)的,其設(shè)定無效。由此造成損失的,由預售人承擔。
86、對已預售的房地產(chǎn),發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)?
房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預售的房地產(chǎn)。
87、購房預定款性質(zhì)的費用可以退還嗎?
不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)的費用。
符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當?shù)肿鞣績r款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的,從其約定。
88、在什么情況下,房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用?
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃氣和民房等有關(guān)主管部門進行專項驗收,并按專項驗收部門提出的意見整改完畢,取得合格證明文件或準許使用文件,并組織設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位進行竣工驗收。
89、在交付時,與樣板房不一致時該如何處理?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致;未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致,不一致的,按合同違約處理。
90、未經(jīng)驗收或驗收不合格就交付使用的,開發(fā)商該承擔什么責任?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的,按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。
91、在房屋交付時,發(fā)展商應提交哪些文件?
在房屋交付時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》,向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
92、在房屋交付使用后,在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保
商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)中確定的最低保修期限的,保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。
在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務(wù),并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。
93、商品房延期交付的,轉(zhuǎn)讓人應當承擔什么責任?
因轉(zhuǎn)讓人的過錯,不能按約定的時間交付房地產(chǎn)的,轉(zhuǎn)讓人應當支付違約金。違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買賣合同中有約定的,從合同約定;未約定的,為延期交付房地產(chǎn)期間的指導租金。造成受讓人損失的,轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外,還應當負賠償責任。
轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時間九十日仍不交付房地產(chǎn)的,受讓人有權(quán)解除合同,但轉(zhuǎn)讓人與受讓人另有約定的除外。
94、購買預售商品房后,發(fā)展商是否可以將開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓?
預售人將已預售的商品房項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)時,應當經(jīng)擁有已預售商品房建筑面積的三分之二以上的預購人同意,并經(jīng)主管部門批準。
95、轉(zhuǎn)讓項目需符合哪些條件?
屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件:(一)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記,取得房地產(chǎn)權(quán)利證書;(二)取得建筑許可證和開工許可證;(三)除付清地價款外,投入開發(fā)建設(shè)的資金已達到工程款預算投資總額的25%以上,并經(jīng)注冊會計師驗資;(四)土地使用權(quán)未抵押、查封。
96、轉(zhuǎn)讓預售房地產(chǎn)項目的,受讓人應當具備什么條件?
受讓人應當是依法成立并符合資質(zhì)等級要求的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。
97、轉(zhuǎn)讓預售房地產(chǎn)項目的,受讓方享有什么權(quán)利和應承擔什么義務(wù)?
轉(zhuǎn)讓預售房地產(chǎn)項目的,受讓方應當享有原預售人享有的權(quán)利,并承擔原預售人對預購人所承擔的義務(wù)。
98、在項目轉(zhuǎn)讓期間,對預售商品房有哪些規(guī)定?
受讓方與預售人簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi),受讓方應當?shù)皆l(fā)證機關(guān)變更商品房預售許可證。
預售人自簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起,應當停止預售商品房;受讓方未換商品房預售許可證的,不得預售商品房。
99、發(fā)展商能否為買方改名?
根據(jù)《房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》的規(guī)定,禁止房地產(chǎn)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買賣合同中的受讓人姓名(名稱)。
100、公共開放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓嗎?
公共開放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi),建筑物內(nèi)部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場地空間,如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。
篇2：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》知識試題
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》知識試題
1、房地產(chǎn)最重要的一個特性是( )。
A、位置的固定性或不可移動性B、依賴性
C、相互影響性D、不一致性
2、正常情況下某宗房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的標志是( )。
A、不再產(chǎn)生收益B、不再發(fā)生成本
C、成本等于效益D、效益超過成本
3、對商業(yè)繁華程度的依賴性最大的是( )。
A、寫字樓B、高爾夫球場C、住宅D、商場
4、從會計的角度來說,建筑物隨著其樓齡的增長,每年的收益能力( )。
A、都在下降B、都在增強C、都維持不變D、變化不定
5、稅法中的折舊年限( )。
A、比建筑物的自然壽命短,比經(jīng)濟壽命長B、比建筑物的自然壽命長,比經(jīng)濟壽命短
C、比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命都要長D、比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命都要短
6、物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資( )。
A、能夠保值和增值B、受通貨膨脹的影響C、貸款利率較低D、經(jīng)營成本較低
7、當計息周期短于一年時,實際利率( )名義利率。
A、大于B、小于C、等于
8、當計息周期( )一年時,實際利率大于名義利率。
A、長于B、短于C、等于
9、實際計息期同名義利率的時間單位不一致時,隨著( )實際利率逐漸加大。
A、計息期不變B、計息期變長C、計息期減小D、時間
10、名義利率不能完全反映資金的時間價值,( )才能真正反映資金的時間價值。
A、周期利息B、年利率C、實際利率D、計息周期
11、某宗地總面積為500平方米,其上建有一棟6層住宅樓,該樓各層的建筑面積均為200平方米,容積率為( )。
A、0.4B、1.2C、2.4D、2.5
12、居住用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
13、工業(yè)用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
14、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
15、商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
16、綜合或其它用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
17、房地產(chǎn)開發(fā)項目的預租售,一般能夠令開發(fā)商( )。
A、增加銷售收入B、降低銷售成本C、減少風險D、減少稅費
18、房地產(chǎn)開發(fā)程序又可劃分為投資機會選擇與決策分析、( )、建設(shè)階段和租售階段四個階段。
A、可行性研究B、獲取土地使用權(quán)C、規(guī)劃設(shè)計D、前期工作
19、投資決策分析主要包括( )和項目的財務(wù)評價兩部分工作。
A、供求關(guān)系分析B、價格水平分析C、市場分析D、投資機會分析
20、一般情況下,開發(fā)商應將公開招標的開發(fā)建設(shè)項目授標給( )。
A、報價最高者B、報價最低者C、報價最合理者D、具有相應條件者
21、為了降低建筑安裝工程費用變動的風險,開發(fā)商可以采用( )的合同形式。
A、固定單價合同B、固定總價合同C、成本加酬金合同D、分包合同
22、房地產(chǎn)開發(fā)商在融資過程中的成本主要是( )。
A、中介費B、承諾費C、利息D、手續(xù)費
23、利息以外的其它融資費用一般占利息的( )左右。
A、3%B、5%C、10%D、15%
24、規(guī)劃設(shè)計費為建筑工程費的( )左右。
A、1%B、2%C、3%D、5%
25、可行性研究費占項目總投資的( )。
A、1-3%B、3-5%C、5-8%D、10%
26、某開發(fā)項目的成本利潤率為60%,開發(fā)周期為3年,則該項目的年平均成本利潤率( )。
A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定
27、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在( )內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的貼現(xiàn)率。
A、建筑施工期B、開發(fā)或經(jīng)營期C、建筑物經(jīng)濟壽命期D、建筑物自然壽命期
28、當財務(wù)內(nèi)部收益率( )部門或行業(yè)的基準收益率或目標收益率時,則認為項目在財務(wù)上是可行的。
A、小于B、大于C、等于D、不等于
29、在項目評估中,當目標收益率大于財務(wù)內(nèi)部收益率時,則該項目的PNPV( )。
A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定
30、動態(tài)投資回收期是指項目以( )所需的時間。
A、經(jīng)營收入抵償全部投資B、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出
C、凈收益抵償全部投資D、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資
31、( )是建設(shè)工程管理隊伍中的核心人物。
A、預算員B、高級經(jīng)濟師C、房地產(chǎn)估價師D、項目經(jīng)理
32、成本控制的主要對象是( )。
A、主要費用中固定費用B、主要費用中的變動費用
C、次要費用中的固定費用D、次要費用中的變動費用
33、融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟活動,其基本特征是具有( )。
A、流動性B、安全性C、償還性D、盈利性
34、( ) 是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的環(huán)節(jié)。
A、投資機會選擇和決策分析B、建筑施工C、銷售D、獲取土地使用權(quán)
35、抵押貨款數(shù)額一般不超過抵押物現(xiàn)時價值的( )。
A、70%B、80%C、85%D、90%
36、原則上說,房地產(chǎn)開發(fā)項目所承擔的風險越大,貼現(xiàn)率就應( )。
A、越低B、越高C、不變D、視情況而定
37、從事營銷工作最基本的一點就是要清楚地了解( )的市場和需求以及消費者或可能的買主的消費觀念和偏好。
A、過去B、未來C、相關(guān)D、潛在
38、市場營銷工作就是設(shè)法與消費者接近,盡可能準確地預測( )的行為。
A、開發(fā)商B、政府官員C、消費者D、廣告制作商
39、按房地產(chǎn)的類型,可以把房地產(chǎn)市場分類( )。
A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場；
B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場；
C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場；
D、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場。
40、房地產(chǎn)市場通常需要( )的時間才能完成供需平衡。
A、三個月B、半年C、一年D、一年以上
41、一般情況下住宅的售價相當于大約( )個月的租金。
A、50B、100C、200D、300
42、獨家代理出租物業(yè)收取年租金的( )或相當于一個月的租金作為傭金。
A、1%B、3C、5%D、10%
43、獨家代理出租物業(yè)收取年租金的10%或相當于( )的租金作傭金。
A、一個月B、二個月C、三個月D、六個月
44、獨家代理出售物業(yè)收取銷售收入的( )作為代理費。
A、1%B、2%C、1-3%D、3-5%
45、聯(lián)合代理要支付的代理費通常為獨家代理的( )。
A、0.5倍B、1倍C、1.5倍D、2倍
篇3：科萬物業(yè)服務(wù)培訓：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識篇
科萬物業(yè)服務(wù)培訓：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識篇
什么是房地產(chǎn)業(yè)？
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，他包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。
什么是房產(chǎn)？
房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
什么是房地產(chǎn)經(jīng)營？它的特點有哪些？
房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全國程作出科學的決策，并組織有效的實施。
它的特點是：1、經(jīng)營風險大，獲高收益的機會也多；2、房地產(chǎn)經(jīng)營的對象具有消費和投資的雙重性；3、房地產(chǎn)經(jīng)營中的壟斷和競爭同時存在。
什么是建筑容積率？它將如何計算？
建筑容積率是指區(qū)內(nèi)總建筑面積之和與區(qū)內(nèi)總占地面積之比。計算公式是：
區(qū)內(nèi)總建筑面積之和M2
建筑容積率=------------×100%
區(qū)內(nèi)總占地面積M2
土地產(chǎn)權(quán)包括哪些權(quán)利？它們分別含義是什么？
土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地使用權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。
地上權(quán)是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，。地上權(quán)的實質(zhì)也就是土地使用權(quán)。
地役權(quán)是指利用他人土地供自己使用的便利。
抵押權(quán)是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權(quán)利。
典權(quán)是指通過支付典價而占有他人的不動產(chǎn)，從而獲得使用和收益的權(quán)利。
租賃權(quán)是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內(nèi)有權(quán)將土地出租給他人使用以獲得收益。承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)。
什么是建筑面積？它由哪三部分組成？
建筑面積是指建筑物各層展開面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計算。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分組成。
什么是總建筑面積、住宅建筑面積？
總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。
住宅建筑面積是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低層、中層、中高層和高層住宅面積的總和。
為什么要開發(fā)企業(yè)在交付商品房時要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》？具體包括哪些方面內(nèi)容？
針對商品房銷售、服務(wù)和裝修等方面存在的問題，為加強商品住宅質(zhì)量的管理，確保商品住宅售后服務(wù)質(zhì)量和水平，維護商品住宅消費者的合法權(quán)益，國家建設(shè)部發(fā)出通知決定從1998年9月1日起，在商品房銷售中實行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。
《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容應包括：
1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；
2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；
3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；
4、用戶報修的單位，答復和處理的時限。
《住宅使用說明書》的內(nèi)容應包括：
1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；
2、結(jié)構(gòu)類型；
3、裝修、裝飾注意事項；
4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；
5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
6、門、窗類型，使用注意事項；
7、配電負荷；
8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；
9、其他需說明的問題。
房地產(chǎn)登記中，土地使用年限怎樣確定？
1988年1月3日之前政府無償劃撥用地仍按原規(guī)定使用年限執(zhí)行，即：
1、住宅：50年
2、教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、特殊用地；50年
3、工業(yè)、倉儲；30年
4、商業(yè)、金融業(yè)用地；20年
5、種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地；20年
1988年1月3日之后，凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，其土地使用最高年限期按國家規(guī)定執(zhí)行。即
1、住宅用地：70年
2、工業(yè)用地：50年
3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年
4、商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年
5、綜合或者其他用地：50年
對公告之前簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的按合同規(guī)定的起始日推算、順延。公告之日的按《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定計算。對未簽訂出讓合同的歷史行政劃撥用地，仍按原批準的使用年期執(zhí)行。
紅皮《房地產(chǎn)證》與綠皮《房地產(chǎn)證》的區(qū)別在哪里？
紅皮《房地產(chǎn)證》記載市場商品房地產(chǎn)；綠皮《》房地產(chǎn)正記載非市場商品房地產(chǎn)。凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣，需抵押出租的，應按有關(guān)規(guī)定辦理。
已辦理樓花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理《房地產(chǎn)證》？
已辦理樓花抵押登記的房地產(chǎn)，原抵押（按揭）合同中如規(guī)定有樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押登記的前提下，可由銀行代業(yè)主統(tǒng)一申辦《房地產(chǎn)證》，并由銀行領(lǐng)取。