房地產(chǎn)經(jīng)紀人七大砍價技巧培訓(xùn)
新人幾乎是每天都要打跟進的，只是很多公司對于跟進不怎么太過于較真，很多時候?qū)τ谶@一項工作行程只保持在了解房源信息的基礎(chǔ)上。但個人認為，新人鍛煉自己操作房東的第一戰(zhàn)場莫過于跟進。下面本人談幾條跟進砍價的心得，希望能給朋友們或多或少能有些幫助。
一、假客戶還價法：在和房東通電話的過程中闡明自己有客戶看中了他/她的房子，關(guān)鍵詞為“靠攏”，一定不要吝嗇這個詞，在房東那多強調(diào)幾次客戶有這樣的意愿，希望房東能也很有人情的下調(diào)。一般這個房東的電話要持續(xù)幾天跟進，初始說客戶出價不要和房東之間的差距大于10萬，并讓自己的假客戶活靈活現(xiàn)，一直在自己的合理預(yù)算中加價。最后須保留個幾千到一萬的差距順利地讓客戶死掉。如此還價法，一般能和你繼續(xù)下去的房東會有三個特性或表現(xiàn)：1。誠心賣房；2。對你印象加深；3。房東其實很肯定你的努力，對你的人也提高認可度。
二、一刀切式：跟進中和房東在電話里問過好之后，直接進入主題。跟他詢問房子以某種價格賣不賣，一般砍價區(qū)間在15萬以上。一般為三句式，例如：“王先生啊，您這房子120萬賣不賣啊？（原價140萬）”“您140萬的價格肯定賣不掉的？”“那您最低多少價錢肯賣呀？”看起來很簡單的三句話，成功的關(guān)鍵除了靠運氣以外，你還價的區(qū)間也很重要，尤其是說的太少，根本悶不住房東的心態(tài)。這種方式大部分情況不強調(diào)你將給房東留下什么好的印象，你問話的口氣也要很隨意，他/她大多時間是在不耐煩的情況下讓給了你幾萬塊。業(yè)務(wù)員唯一要注重的就是心態(tài)要麻木，別自我設(shè)陷認為我一下子出比他低30萬的價格不是找抽么。就是這招最簡便的方式只要運用熟練，砍價速度是眾砍價法中速度最快，耗時最短的。
三、行情分析法。電話里給房東灌輸最近大氣候的微妙變化，或者是哪個板塊多了個什么功能建筑對他所在小區(qū)的影響，或者講例如股市等其他市場對房產(chǎn)市場的影響。反正你可以天空海闊地吹，你可以跟他講GDP的變化，匯率的變化，也可以講股市牛了對房產(chǎn)有什么壞的影響，股市熊了對房產(chǎn)有什么壞的影響，小區(qū)對面旁邊那家牛肉面館倒閉變成了洗發(fā)店對小區(qū)房價有什么影響，隔壁那三條街又造了公用廁所對這個片區(qū)有什么影響，臺灣阿扁又說了什么欠扁的言論對中國大陸房市的整體后兩年的影響，你實在覺得自己舉的離子沒什么攻擊性的時候，你就把風(fēng)水扯上搭關(guān)系。行情嘛，就在于你怎么把許多平面的事物串聯(lián)成立體的一體。一般能接受你海吹三次的房東基本上以后有客戶看中他/她房子后，你可以直接以市場砍價法去談判，因為他/她基本上已經(jīng)上了被你引導(dǎo)的船，你說什么他/她就會有相應(yīng)的響應(yīng)，只是程度上有些區(qū)別。這樣的房東基本上已經(jīng)上升到信任你的層次了，所以對這樣的房東以后只講究除了關(guān)鍵的最后的時刻不要欺騙人家了。
四、政策分析法：這里的政策特指跟房產(chǎn)相關(guān)的政策，一般此潮來之前夕都會掀起房產(chǎn)的一番腥風(fēng)血雨。你所要做到的是三點：及時、能算準(zhǔn)、心態(tài)要硬。比如個稅以差額方式強制出臺，你得事先計算好如果要以那樣交的話得是多少錢，別一開始還的價錢比人家將要交的稅還要多，那在你單兵作戰(zhàn)時，會適得其反。當(dāng)然，當(dāng)你以計算的方式還下第一步后，還要講究第二通電話接著上，很多人奇怪，第一步不是說講究還的價錢低于稅嗎，那后面怎么砍。后面再進攻的武器就是這個政策對房產(chǎn)的沖擊影響太大，很多人看準(zhǔn)政策一出臺后，房市沒法把稅加上去而抬總價，而是整體價格下跌，這樣房東到時不光稅是一大筆，整個到手價隨著房市的下跌而減少的更厲害。怎么去跟房東談需要個人按照個人的思維整理好了再去實施，套路無非就是這樣的模式。一般這樣砍房東價格，房東在房子賣掉后一兩月內(nèi)是不會記得怨恨你的，至于時間長的，靠運氣吧。。。
五、細算法：就是說你給房東細算每一項稅費或傭金等，利用你對數(shù)字的專業(yè)來告訴他/她，你的價格全包變到手，到手變?nèi)鼤蛻粲惺裁从绊憽Ｒ话氵@里是夾著邏輯陷阱來還他/她的價，除了計算要精確以外，更要看口才如何使房東在數(shù)字上暈菜，大家可以通過跟進方式慢慢揣摩其中的細節(jié)要點，時間長了，不同個性的人，不同語言表達方式的人。就這點環(huán)節(jié)也能找出砍價的思路。因為我們比買賣房子的人專業(yè)，我們的話邏輯性強的話，數(shù)字的陷阱不在于在數(shù)字上做手腳，而是利用數(shù)字來調(diào)整房東的滿足欲，這就是我用這招砍價的模式。
六、單價砍價法：一般這種方式需要和其他砍價法結(jié)合起來實施，用這招的方式還在于，單價跟房東出價后，要告訴他兩者的總價，讓他主動只愿意在總價上讓出點零頭，然后再算出零頭扣去的單價，你再加以定義再去砍，這種方法也可以形容成兩段式，初始提出的單價只是引子，房東不大可能以單價讓價，因為那將是龐大的數(shù)字，他/她在你提出單價的總價上做出讓動，而你需要在新的單價下再提出一次單價還價，往往效果極佳。
七、轟炸法：這種方式講究的是團體批次作戰(zhàn)，可與政策分析法串聯(lián)，一般是一家公司的店長要求所有業(yè)務(wù)員，給某個小區(qū)所有房東打電話壓價，而且一人壓一次，不管你提出的政策是真是假倒不是最重要的，關(guān)鍵是一、許多房東或許還是互相認識或聯(lián)系的；二、聽的多了，有就蒙了，沒方向了，那個價格哦。就不知道會被哪幾個優(yōu)秀的業(yè)務(wù)員砍了一次又一次。此砍價法威力十分巨大，建議在除了真的快出政策以外，就在公司快要面臨倒閉時運用，出幾個超級筍盤應(yīng)該是問題不大，只要心別太黑就可以了。
篇2：房屋經(jīng)紀人培訓(xùn)教程:選房考慮因素
房屋經(jīng)紀人培訓(xùn)教程：選房考慮因素
一、價格
購買商品房時，第一因素是價格，購房最終將以消費者自己的經(jīng)濟條件是否適應(yīng)來取決買與不買。目前對商品房的普遍感覺是價格太高，這兩方面的情況一是相對于商品房的價值而言，有的價格背離了價值。另一種情況是商品房的價格相對人們的收入太高，從整體上看， 我國城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。因此，購樓時，考慮得更多的將是價格問題，即其經(jīng)濟承受能力問題。雖然買樓時普遍進行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經(jīng)濟實力作后盾，普通的消費者是不敢問津的。一般來說，高收入者 ，其購買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對平價房、微利房感興趣。
二、面積
購買商品房時，面積是一個復(fù)雜而又敏感的問題。面積大小又與購房總價款直接有關(guān)，因此必須搞清楚。目前，購房者經(jīng)常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標(biāo)。
1、建筑面積。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。在房地產(chǎn)銷售、出租以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時作為計量標(biāo)準(zhǔn)。
2、使用面積。指建筑內(nèi)各類可以有效使用空間的凈面積。
3、面積標(biāo)準(zhǔn)。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個基本的面積要求，若面積太小，則難以進行合理分隔，也不能滿足各項使用功能的基本要求，而面積過大，就會造成浪費，對于購買某一種明確戶型的購房者來說，總面積過大或某種使用功能面積過大，都是不經(jīng)濟的。
購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關(guān)系時， 一定要在對使用功能分析的基礎(chǔ)上進行經(jīng)濟分析，基本方法是：
1、總價不變時，因某種功能面積增加導(dǎo)致效用增加數(shù)，應(yīng)大于其他功能因面積變小而導(dǎo)致的效用使用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)調(diào)整面積比例。
2、其他功能面積不變時，某種功能面積擴大導(dǎo)致增加數(shù)，應(yīng)大于支付的費用，否則該功能面積不宜擴大。
三、地段：
開發(fā)商品建筑的標(biāo)準(zhǔn)、檔次與地段的等級成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購房時，只要經(jīng)濟條件許可，總是率先選擇市中心住宅。
一般好的地段，均為成熟開發(fā)的社區(qū)，生活服務(wù)設(shè)施、配套都有很齊全，且交通便捷。
四、交通
評定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。
最理想的樓盤是從居住點到主要活動地點的交通出行時間為15至30分鐘。住房當(dāng)然離上班地點越近越好，如果由于各種原因不得不在遠離上班地點的地段購房，則應(yīng)了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠的將來將會得到緩解。因工作需要經(jīng)常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯(lián)系。
五、房型
隨著生活水平的提高，購房時應(yīng)不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。四明結(jié)構(gòu)，食寢分離，居寢分離，功能分區(qū)明確，空間布局合理，采光、通風(fēng)、私密性的房型 ，將成為購樓時選擇的目標(biāo)。
功能要求。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛(wèi)生間、儲藏室外、過道、陽臺（二層以上）。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標(biāo)，也有達到最佳的使用效果的面積指標(biāo)。
現(xiàn)代住宅的戶型特點：住宅戶型設(shè)計受制于功能化要求，建筑結(jié)構(gòu)、進深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數(shù)目比例）。
現(xiàn)代住宅戶型設(shè)計發(fā)生一些變化：
1）戶型逐步擴大；
2）強調(diào)廳的重要性，擴大廳的使用面積，變暗廳為明廳，減少廳的內(nèi)部交通功能；
3）適當(dāng)增加廚房、衛(wèi)生間的使用面積，完善內(nèi)部功能，提高舒服性；
4）居室外的面積不求大，要求面積指標(biāo)適當(dāng)，大小臥室外比例合適，嚴格區(qū)分主臥、次臥；
5）高級住宅增加了衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設(shè)置衛(wèi)生間，別墅基本上每層
都有有衛(wèi)生間。
六、朝向與樓層：
住宅位置已經(jīng)固定，不存在質(zhì)量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：
1 、朝向
任何一個購房者在選取房過程中，都有會注意到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。
良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心非常有利。
傳統(tǒng)觀念上， 以南北朝向為正，東西朝向為偏，朝南的房間為正房，是位尊的表示。通常認為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。除朝向外，還應(yīng)考慮開窗時所面對的環(huán)境，即窗景，窗景應(yīng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。
2、層次
選擇層次要考慮以下幾個因素：
1）遮擋及采光情況
2）生活的便利程度
3）環(huán)境要求
4）家庭人口年齡構(gòu)成及健康情況
5）住宅樓的總層數(shù)
一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上，2/3以下為較好的層次，此外對層次的選擇還與購房者對數(shù)字的偏聽偏好有關(guān)。
七、采光、通風(fēng)與層高
采光可分為直接采光與間接采光，前者是指采光窗戶直接向外開設(shè)，后者是指采光窗戶朝向封閉式的走廊（一般為外廊）有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛(wèi)生間利用小天井采光，采光效果如同間接采光。
選購住宅時，其主要房間朝向陽面，采光良好的住宅可以節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內(nèi)部各使用功能的布置，否則將會長期生活在昏暗之中，依靠人工照明，對人的身心健康都不利。
住宅的通風(fēng)要滿足對空氣流動的基本要求，開啟門窗時保證室內(nèi)外空氣順利流動，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南，南與西等，只占據(jù)一個朝向時（如板式住宅的“眼鏡房”）通風(fēng)效果要差一些，通風(fēng)的另一個要求是能迅速排除房間內(nèi)部的異味，包括利用門窗、通風(fēng)井，開井及機械裝置通風(fēng)。
北京地區(qū)對普通住宅的層高要求最低為2.7米，適當(dāng)提高層高，對使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。降低層高，就等于壓縮了生活空間，對使用人的心理感受、家具布置都有不利影響。
八、居住環(huán)境
居住環(huán)境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。住房周圍的環(huán)境包括居住環(huán)境和生活環(huán)境兩大類。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴重污染居住環(huán)境質(zhì)量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機的航線之下，來往
車輛或飛機的噪聲，會干擾正常的休息睡眠。生活環(huán)境是指住房周圍是否有商業(yè)網(wǎng)點，是否有幼兒園、學(xué)校，是否有醫(yī)院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設(shè)施。九、建筑質(zhì)量
在選購商品房過程中，最難以把握的就是質(zhì)量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計、施工和使用。房屋質(zhì)量好壞主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理及質(zhì)量監(jiān)督幾個方面。凡建成后未取得《質(zhì)檢合格證書》的建筑，不得交付使用。因此，一棟建
成的商品住宅樓是否有《質(zhì)檢合格證書》，也是其質(zhì)量好壞的一個標(biāo)志。購房者應(yīng)認真查看《質(zhì)檢合格證書》，并查清該證是否是所購住宅的合格證，發(fā)放單位是否為有權(quán)發(fā)證的質(zhì)檢部門，內(nèi)容中是否有特殊說明。在此過程中若有疑問應(yīng)及時向有關(guān)專業(yè)主管部門進行咨詢并尋求指導(dǎo)。
十、物業(yè)管理狀況
安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)管理，只能是有居而不安。所謂安居，關(guān)鍵不僅在于物業(yè)硬件的有無，而在于營造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環(huán)境。這一切只有專業(yè)化、規(guī)范的物業(yè)管理才能提供。
購房者 在選擇房屋的同時，往往會會選擇一家好的物業(yè)管理企業(yè)，以確保居住時的舒適、安全和方便。在商品房預(yù)售階段，購房者通過其他方面來了解該商品房的物業(yè)管理狀況，如向開發(fā)商詢問日后管理的物業(yè)管理公司名稱、情況；詢問與物業(yè)管理有關(guān)的硬件設(shè)施是否到位等。如果所購買的商品房部分交付使用或全部交付使用，則會直接到該小區(qū)去實地考察一番。主要從該小區(qū)的治安狀況、清潔狀況、收費水平等方面了解住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況，因這三點是物業(yè)管理中最基本的內(nèi)容，它體現(xiàn)著物業(yè)管理的水平。
十一、開發(fā)商實力
在購買房產(chǎn)，消費者會認準(zhǔn)信譽好的開發(fā)商，認準(zhǔn)品牌。具體到購房時，消費者一般采用一問、二看、三考察的方法。
1、詢問房產(chǎn)公司的主管部門。
購房者往往通過各種渠道了解選中住房的開發(fā)公司開辦的時間、開發(fā)的項目、資信情況、一些工程質(zhì)量檢測情況等，如發(fā)現(xiàn)這家房地產(chǎn)開發(fā)公司在各方面都表現(xiàn)較好時，會考慮購買該公司的商品房。
2、觀看房地產(chǎn)公司的辦公處。
按照通常的時常規(guī)則，勢力雄厚、信譽好的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在各方面都注重自己的企業(yè)形象，無論是對消費者，還是對其他供貨單位，都有良好的信譽。
3、考察已開發(fā)的住宅區(qū)。
購房者會到該公司已開發(fā)建成的住宅區(qū)去了解。一般會先看周圍環(huán)境，如果環(huán)境好，則這家公司在物業(yè)管理上較負責(zé)。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷。再到住戶中去探問，管理是否好，收費是否合理。最后到已經(jīng)入住的房中看質(zhì)量如何。
十二、其它考慮因素
除以上應(yīng)考慮因素外，在選房過程中還應(yīng)考慮到其余眾多因素，如地區(qū)升值潛力、社會治安、文化環(huán)境、親情因素等。
篇3：房屋經(jīng)紀人培訓(xùn)教程:影響房地產(chǎn)價格因素
房屋經(jīng)紀人培訓(xùn)教程：影響房地產(chǎn)價格的因素
房地產(chǎn)價格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。
要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點認識：
1、各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價格
2、各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。但是，隨著時期的不同，地區(qū)的不同，或者房地產(chǎn)的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。
3、各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)的價格，但從另一角度看卻會降低房地產(chǎn)的價格，其對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。
4、某些因素對房地產(chǎn)價格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對房地產(chǎn)價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數(shù)學(xué)公式表達出來。至于他們對房地產(chǎn)價格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗來作出判斷。所以說，房地產(chǎn)估價必須借助科學(xué)的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。計算需要以綜合分析房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素為基礎(chǔ)，計算的結(jié)果也往往需要通過對影響房地產(chǎn)價格的因素做綜合分析后再作進一步的修正。
影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜，通常需要進行歸納分類。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。下面就對各種影響房地產(chǎn)價格的因素作一一分析。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產(chǎn)價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。
一、供求狀況
供給和需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。房地產(chǎn)的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關(guān)，與供給成負相關(guān)。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型：
1、全國房地產(chǎn)總的供求狀況
2、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況
3、全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況
4、本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況
由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對該房地產(chǎn)的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。
二、自身條件
房地產(chǎn)自身條件的好壞，直接關(guān)系到其價格高低。所謂自身條件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。這些因素分別如下：
1、位置
各種經(jīng)濟活動和生活活動對房地產(chǎn)位置都有所要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。
房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。“一步差千金”對于商業(yè)來講永遠是個真理，但對于營造別墅則是個誤區(qū)。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。
房地產(chǎn)的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變動，這種變動可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是其他建設(shè)引起的。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。
二、自身條件
2、地質(zhì)
不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地址堅實、承載力較大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下，地質(zhì)條件對地價的影響較大。地價與地質(zhì)條件成正相關(guān)；地質(zhì)條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。
3、地形地勢
地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，如，是高于或低于路面。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。
4、土地面積
同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，價格較低。地價與土地面積大小的關(guān)系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應(yīng)較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費習(xí)慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高于較小面積土地的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。
5、土地形狀
土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲。地價與土地形狀成正相關(guān)：土地形狀規(guī)則，地價就高；土地形狀不規(guī)則，地價就低。
6、日照
日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產(chǎn)價格與日
照的關(guān)系具有下列特征：一方面與日照成正相關(guān)；另一方面與日照成負相關(guān)。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價格。日照對房地產(chǎn)價格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r格的影響中看到。7、通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力
一般情況下，風(fēng)力越大或時常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價格越低。房地產(chǎn)價格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較明顯，在上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。
8、氣溫、濕度、降水量
這三者極端過剩或極端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會降低房地產(chǎn)價格。把降水量與地勢結(jié)合起來看，其對房地產(chǎn)價格的影響更明顯。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價格的影響力就大。
9、天然周期性災(zāi)害
凡是天然周期性災(zāi)害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，不再受周期性災(zāi)害的影響，其價格會逐漸上漲。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風(fēng)景、水路交通，從而這類土地的價格要高于其他土地。
10、建筑物外觀
建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)，對房地產(chǎn)價格有很大影響。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。
11、建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等
三、環(huán)境因素
影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。這方面的因素有：
1、聲覺環(huán)境
噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格必然低下。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。
2、大氣環(huán)境
房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價格較低。
3、水文環(huán)境
地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有較大的影響
4、視覺環(huán)境
房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產(chǎn)價格都有影響
5、衛(wèi)生環(huán)境
清潔衛(wèi)生情況如何，對房地產(chǎn)價格也有影響
四、人口因素
房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個方面。
1、人口數(shù)量
房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。就一國而言如此，一地區(qū)或一市的情況也如此。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進房地產(chǎn)價格的上漲。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。
2、人口素質(zhì)
人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格高低的變化。人類社會隨著文明的發(fā)達、文化的進步，公共設(shè)施必然日益完善和普遍，對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格趨高。如果一個地區(qū)中的居民素質(zhì)低，組成復(fù)雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產(chǎn)價格必然低落。
3、家庭規(guī)模
是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模發(fā)生變化，即使總數(shù)不變，也將引起居住單位數(shù)的變動，從而引起需用住宅數(shù)量的變動，隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價格。一般而言，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。
五、經(jīng)濟因素
影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有：經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價（特別是建筑材料價格），建筑人工費，利息率，居民收入，房地產(chǎn)投資。
1、經(jīng)濟發(fā)展
經(jīng)濟發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。
2、物價
房地產(chǎn)價格與物價的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價普遍波動，房地產(chǎn)價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價格變動的百分比，而兩者的動向也應(yīng)一致。
就單獨一宗房地產(chǎn)而言，物價的變動可以引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。
從一段較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。
3、居民收入
通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產(chǎn)的需求增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產(chǎn)價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機），則必然會引起房地產(chǎn)價格變動。
六、社會因素
1、政治安定狀況
政治安定狀況，是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)固程度，不同政治觀點的黨派和團體的沖突情況等。一般來說，政治不安定，意味著社會動蕩，影響人們投資、置業(yè)的信心，造成房地產(chǎn)價格低落。
2、社會治安程度
社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)，如若經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此造成房地產(chǎn)價格低落。
3、房地產(chǎn)投機
房地產(chǎn)投機，簡言之就是投準(zhǔn)時機，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，通過在不同時期買賣房地產(chǎn)，從價差中獲取利潤的行為。
一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：
引起房地產(chǎn)價格上漲；
引起房地產(chǎn)價格下跌；
起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。
當(dāng)房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升時，那些預(yù)計房地產(chǎn)價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產(chǎn)價格進一步上漲。而當(dāng)情況相反時，那些預(yù)計房地產(chǎn)價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會促使房地產(chǎn)價格進一步下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價格低落時，懷有日后房地產(chǎn)價格會上漲心理的投機者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價格上漲時拋出，這樣，就會出現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)需求小的時候，投機者購置房地產(chǎn)，造成房
地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價格上漲時投機者拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格。4、城市化
一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。
七、行政因素
影響房地產(chǎn)價格的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。
1、土地制度
土地制度對土地價格的影響也許是最大的。例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價根本不存在。
2、住房制度
住房制度與土地制度一樣，對房地產(chǎn)價格的影響也是最大的。實行低租金、福利制，必然造成房地產(chǎn)價格低落。
3、房地產(chǎn)價格政策
房地產(chǎn)價格政策，有兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產(chǎn)的價格；低價格政策，一般是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價格上漲。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下落。
4、特殊政策
在上些地方建立經(jīng)濟特區(qū)，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價格。
5、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃
這些對房地產(chǎn)價格有很大的影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)。
具體表現(xiàn)為下列兩個方面：（1）就某一塊土地而言，它會降低地價。（2）從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價的作用。
6、稅收政策
直接或間接地對房地產(chǎn)課稅，實際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而造成房地產(chǎn)價格低落。
7、交通管制
某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利，但實際上并不便利，這就是受到了交通管制的限制。實行某種交通管制也許會降低該房地產(chǎn)的價格，但對另一些房地產(chǎn)來講，實行這種交通管制則可能會提高房地產(chǎn)的價格。如果住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會提高房地產(chǎn)的價格。
八、心理因素
心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價格的因素主要有下列七個：
（1）購買或出售心態(tài)；
（2）欣賞趣味（個人偏好）；
（3）時尚風(fēng)氣；
（4）接近名家住宅心理；
（5）講究門牌號碼，樓層數(shù)字或土地號數(shù)；
（6）講究風(fēng)水；
（7）價值觀的變化。
九、國際因素
國際經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)價格也有很大影響。影響房地產(chǎn)價格的主要因素有下列四個
1、經(jīng)濟狀況發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。
2、軍事沖突情況。
一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威
脅或影響的地區(qū)，其房地產(chǎn)價格也有所下降。
3、政治對立狀況。
如若國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)實行經(jīng)濟封鎖、凍結(jié)貸款、
終止往來等，這些一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌。
4、國際競爭狀況
這主要是國與國之間為吸引外資而進行的競爭，競爭激烈時，房地產(chǎn)價格一般較低落。
十、其它因素
影響房地產(chǎn)價格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價格等。