一.購物中心的決算
商業(yè)物業(yè)的開發(fā)必須預(yù)測開業(yè)之后的收入,并和資本投入結(jié)合起來考慮。在可行性研究階段已經(jīng)做過項目成本預(yù)算,在建筑設(shè)計階段的最后可以進行更為準(zhǔn)確的決算,計算購物中心的開發(fā)費用和成本,進行投資和受益的經(jīng)濟分析,制定開業(yè)后的經(jīng)營目標(biāo),并以此作為店面出租的依據(jù)。
二.招商和承租戶選擇
在招商過程中,有必要對每一個承租戶進行評價,預(yù)測它們的經(jīng)營前景,作為店面出租的指導(dǎo)。
第一,承租戶的選擇要保證租金的來源。購物中心的店面出租和租金關(guān)系密切。開發(fā)商的目標(biāo)是選擇合適的零售商,獲得足夠的租金,最大限度地出租營業(yè)面積,獲得最大的利潤來源。以往的經(jīng)驗并沒有給選擇承租戶和預(yù)測未來收入提供可靠的指導(dǎo),問題在于獲得長期穩(wěn)定的租戶和短期高回報是有矛盾的,在某些情況下難以兩全其美。開發(fā)商把面積大量出租給信譽好的零售商,可以保證租金來源的穩(wěn)定性,但是這些承租戶可能達不到預(yù)期的銷售額,::所以難以讓業(yè)主和金融投資機構(gòu)滿意。開發(fā)商由此面臨協(xié)調(diào)一個長期收益和迅速收回投資的問題,反映在承租戶是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店,還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。在一些地方,購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽一般,但是它們商品銷售量大,所以,購物中心中一些非常好的位置,常常被這些購物者接受程度很高但信譽一般的小規(guī)模承租戶占據(jù)。知名的全國性連鎖店雖然經(jīng)營能力很強,有時候卻只能得到較低租金的位置。因此,購物中心在選擇承租戶時,需要在利潤和穩(wěn)定性之間做出選擇。
第二,需要保證商場商品種類的完整性。購物者對購物中心中只有一家商店出售某種商品不會感到滿意,他們希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購物一樣,方便地進行款式、質(zhì)量和價格的比較。開發(fā)商在招商時應(yīng)當(dāng)考慮選擇一些承租戶集中布置,擴大商品覆蓋范圍,方便購物者進行比較,提供與城市商業(yè)區(qū)一樣的競爭性和便利性,創(chuàng)造"購物氣氛"。
三.承租戶租金
店面租金與商場的規(guī)模有關(guān),一般大型購物中心的租金高,小型購物中心的租金相對低一些。如果規(guī)模相同,由于位置不同,租金也有差別,即使在同一購物中心,付出較多的租金能夠得到較好的店面位置。
由于經(jīng)營商品的種類和利潤不同,并非每個承租戶都能夠交納同樣的租金。收取的租金一般分為兩部分,一部分是按面積收取基本租金,稱為抵押保證金或抵押租金,另一部分按銷售額以一定的比例抽取,稱為百分比租金。
百貨商店是商業(yè)物業(yè)的核心,常常能夠獲得較低的租金,特殊的情況還能夠有所增加,并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型購物中心的次級核心承租戶,在中型購物中心中可能成為核心承租戶,它介于傳統(tǒng)的百貨商店和綜合商店之間,其商品經(jīng)營范圍和百貨商店大致相同。因為小型百貨商店對購物中心也很重要,所以它可以通過談判獲得較低的租金,但不會低于百貨商店。
超級市場是商業(yè)物業(yè)的重要補充,多數(shù)情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店,它有良好的信譽,能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型購物中心和鄰里中心的地位更重要,所以租金更低。超級市場提供的是方便購物,雖然在區(qū)域中心,購物者的興趣不在比較購物方面,但研究表明,超級市場對于吸引人流的作用非常大,所以,在大型購物中心,超級市場還是必不可少的。除了超級市場之外,還有風(fēng)味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店,面積從50一200mz,井有較好的銷售額。
綜合商店一般占整個區(qū)域商業(yè)物業(yè)營業(yè)面積的4-9%,單位面積的銷售額非常低,但它是購物中心必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店,具有良好信譽。它們對于小型購物中心可能非常重要,因此收取的租金較低。
服裝店要盡量創(chuàng)造比較購物環(huán)境。大的女裝店和男裝店是購物中心的重要成員。具有地方特色的服裝商店數(shù)量很少,::而且多數(shù)對購物中心不感興趣。因此,它們在談判中占據(jù)主動,能夠獲得比小服裝店更低的租金,雖然它們不是全國性的連鎖店,但是多數(shù)信譽好。商店規(guī)模是影響租金的另一個因素,一般小商店支付的租金高,全國性連鎖店的租金低。
家具店對位置的要求不高,但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大,主要位于地下室,在主要營業(yè)層只需要小面積展示空間。
購物
禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機商店通常由地方承租戶經(jīng)營,也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加購物中心的吸引力,其銷售收入也很高,收取的租金也相對高一些。
服務(wù)設(shè)施包括理發(fā)店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等,在購物中心中占的比例很小,不超過2%,但卻是購物中心的必備成員。由于面積小,故抵押保證金比較低。
篇2：商業(yè)地產(chǎn)運作核心是招商
商業(yè)地產(chǎn)運作的核心是招商
最近一直在和一位業(yè)界的朋友爭論，原因是對商業(yè)地產(chǎn)的運作有不同的理解。因為理解不同，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的操作模式不同，自然也會有不同的結(jié)果。結(jié)果中的一種情況：招商先行或租售并舉，這種情況下商業(yè)物業(yè)一般會升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商難度加大，開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主和入住商家無法得到期望的投資回報。
所以天津的馮新總經(jīng)理，將商業(yè)地產(chǎn)的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養(yǎng)雞生蛋型。
我認為不管是哪種形式，都應(yīng)該以“招商”作為商業(yè)地產(chǎn)的核心。“只要商鋪能出租，在運營，它就具備升值的可能，從而做到“進可攻，退可守”的理想境地。“進”就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有,后尋機再售，或?qū)で笊鲜小EITS、或信托。”這是我在各種場合講的對招商的理解。下面是招商與銷售過程中應(yīng)把握的幾個原則：
一、招商難度遠大于銷售，傭金上要有側(cè)重。
在實際操作中，很多一線的“置業(yè)代表”往往青睞銷售。為什么呢？因為銷售后回款，他便可領(lǐng)取很高的傭金，而且這個過程很簡單，大多適用于投資客，這類業(yè)主的特點大多是不太懂商業(yè)運營，而追求投資回報。在實際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置，以及區(qū)域大概租金，合同就可以鑒定了！某種程度上，開發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)！
而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款，租賃合同中對租金、物業(yè)費、空調(diào)費、取暖費、停車費、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區(qū)經(jīng)理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理，其要親自察看區(qū)位、房型，以及合同條件，然后才會確定。甚至這些高級職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發(fā)商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業(yè)。這個談判過程很長，難度也很高，有時十幾個條件中，只要一個條件談不攏，或者電力供應(yīng)、結(jié)構(gòu)形式、或物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有爭議，就談不成。
所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和傭金上，要有所側(cè)重。
二、招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對穩(wěn)定。
對銷售人員，很多項目實行“末位淘汰制”，但對于招商人員，由于談判周期長、難度高、專業(yè)性強，所以要求人員相對穩(wěn)定，講究“跟蹤”，不是“一促而就”的急于求成。項目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量，應(yīng)該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長，考核標(biāo)準(zhǔn)也要針對招商技能和專業(yè)性及責(zé)任心三方面。
三、招商要善于借助專業(yè)招商機構(gòu)
在招商過程中，開發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業(yè)招商機構(gòu)，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進作用。通過實際經(jīng)驗，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到?jīng)Q定性作用。
實際工作中，可以在招商部門中，專門設(shè)置代理行（中介）管理組，負責(zé)與之鑒定合作合同，和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對接，這樣，往往起到“借船出海”的重要作用。
四、帶租約銷售，是大多數(shù)開發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運營形式
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了上市公司，或者極少數(shù)對資金要求不高的開發(fā)商外，大多數(shù)對現(xiàn)金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關(guān)系。
既然是商業(yè)地產(chǎn)運營的核心是招商，公司又要求營銷部門回款，那就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題。
“帶租約銷售”就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結(jié)合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對營銷總監(jiān)，要求其比較全面，妥善處理好租房與業(yè)主的關(guān)系。
綜述:和朋友的爭論，是一種善意的爭論，是在不同的操作手法上，對商業(yè)地產(chǎn)的不同理解而形成的。我只是希望，通過有益的爭論，雙方能夠?qū)W習(xí)對方的長處，讓更多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商走出“租和售”的怪圈，成為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。
篇3：招商會:品牌營銷重點籌備
招商會--品牌營銷的重點與籌備
招商，極具中國特色的營銷名詞，是企業(yè)尤其企業(yè)發(fā)展初期運作渠道最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。
處在草創(chuàng)階段的多數(shù)國內(nèi)企業(yè)，各方面的資源都比較有限，必須利用經(jīng)銷商的資源才能把渠道經(jīng)營起來。而外資企業(yè)由于自身實力比較雄厚，操作能力比較強，但同時也是對中國的渠道狀況了解程度不夠，所以多數(shù)企業(yè)都采用直營或者只由經(jīng)銷商負責(zé)配送的渠道模式。
在以“做概念”為主的保健品式營銷日漸勢微的環(huán)境下，嫻熟的運用渠道技巧，整合經(jīng)銷商資源，成了中國企業(yè)與跨國品牌競爭的最有力武器。招商，作為運作渠道的第一步，在企業(yè)營銷中扮演了非常重要的作用。
縱觀多年來招商做的比較成功案例，何伯權(quán)的“生命核能”、哈慈的V26減肥茶、雅客V9，還有每年都會在糖酒會上冒出一個兩個簽約特別火爆的產(chǎn)品。他們招商的成功一般都是采用了招商會的形式，可見招商會比一般的招商形式還是有很多優(yōu)勢的。
首先是招商會容易展示企業(yè)實力，體現(xiàn)企業(yè)的操作執(zhí)行能力；
第二，招商會的產(chǎn)品展示、策略講解、政策說明最為集中，能一下集中公司最好的資源最好的講解人，把各項關(guān)鍵點一次性打通，避免信息截流；
第三，招商會的現(xiàn)場熱烈氣氛，容易促進經(jīng)銷商簽約；
第四，招商會容易使銷售人員和經(jīng)銷商談判時占據(jù)主動；
第五，招商會更容易借助外部資源，比如利用明星、專業(yè)人士等，為招商會現(xiàn)場制造氛圍；
第五，招商會容易制造新聞效應(yīng)，引起關(guān)注，為市場推廣推波助瀾。
然而，招商會能否獲得豐收來源于整個工作，不僅包括前期工作的周密細致，招商會現(xiàn)場的集中體現(xiàn)。同時招商會還是市場對產(chǎn)品策略、產(chǎn)品推廣方案、銷售政策的第一次驗收。所以招商會成功的前提是產(chǎn)品及其推廣策略的正確。
招商會思路：如何撓到經(jīng)銷商的癢處？
首先，作為企業(yè)方應(yīng)該了解到。招商之所以在中國特色的經(jīng)濟條件下大行其道，一方面是因為一般企業(yè)沒有能力完全自營，需要利用經(jīng)銷商資源，另一方面，現(xiàn)在，手里攥著錢不知道該把錢投向哪里的經(jīng)銷商實在太多了。這本是兩拍即和的事情，但為什么很多招商并不順利呢？
往往是招商的思路沒有抓住經(jīng)銷商的關(guān)注點。
一般經(jīng)銷商會為以下的幾個方面所吸引：
1、產(chǎn)品。包括產(chǎn)品本身的賣點，市場前景，目標(biāo)人群，自己是否熟悉該產(chǎn)品所處行業(yè)，自己是否有經(jīng)營該產(chǎn)品的優(yōu)勢資源，產(chǎn)品在自己的產(chǎn)品組合中將處于什么樣的位置？對自己公司會不會帶來品牌效應(yīng)？產(chǎn)品包裝是否足夠出跳？終端物料的設(shè)計是否有足夠的吸引力？
2、利潤空間。利潤空間的計算是和預(yù)期銷量聯(lián)系在一起的。
3、風(fēng)險性。產(chǎn)品生命周期，長線還是短線？市場投入狀況，廠家費用核銷狀況，產(chǎn)品保質(zhì)期、運輸風(fēng)險、廠方退換貨情況
4、投入情況：自己會投入多少資金去運營，資金的周轉(zhuǎn)會怎樣？盈虧平衡點是多少，需要增加多少人員去做？
5、企業(yè)的推廣力度（廣告支持尤其重要）。企業(yè)給予多少費用支持、人員支持、專業(yè)培訓(xùn)。
6、企業(yè)是否有實力、信譽、承諾能否兌現(xiàn)（包括支持、協(xié)銷承諾及經(jīng)銷商風(fēng)險控制承諾等）
如果招商會，能夠從以上經(jīng)銷商感興趣的六個方面入手，那么招商工作的目標(biāo)就很容易達成了。
七個關(guān)鍵環(huán)節(jié)
前期造勢：造勢的手段包括：大面積的電視廣告轟炸、行業(yè)雜志的懸念廣告、區(qū)域市場人員前期與經(jīng)銷商的溝通、邀請函、接聽招商咨詢電話的技巧。這對于吸引經(jīng)銷商尤其是高質(zhì)量的經(jīng)銷商參加非常重要，良好的前期造勢可以使我們在簽約、經(jīng)銷商選擇、地域選擇、經(jīng)銷條件談判中占據(jù)有利位置。
主題確立：尤其是對于新品招商來說，一個帶有煽動力主題非常重要，對于現(xiàn)場布置起到點睛的作用。這個主題是貫穿于招商會前期造勢、招商材料、招商會現(xiàn)場的。
經(jīng)銷政策的制定：是產(chǎn)品推廣思路的一種體現(xiàn)，最能夠顯示企業(yè)的專業(yè)程度。
簽約的溝通：簽約是招商會的核心環(huán)節(jié)，是完成目標(biāo)的“臨門一腳”。客戶人員應(yīng)該提前與客戶溝通，了解其實際情況，明白客戶所需。所有客戶溝通人員必須在會議前接受一次培訓(xùn)，培訓(xùn)的中心是提高針對這次招商會的談判技巧。
人員分工及執(zhí)行：制定招商會組織人員架構(gòu)、招商會人員制度、會務(wù)須知，確保分工明確、責(zé)任到人，并且每一個環(huán)節(jié)都可以找到第二負責(zé)人。事事有人做，人人有事做。同時，對于客戶提出要求的，被詢問人為第一責(zé)任人。
會場布置、產(chǎn)品展示及氛圍：會場的布置要強調(diào)氛圍塑造，而產(chǎn)品展示是終端陳列的藝術(shù)性夸張效果，這一點對于達到震撼性的要求至關(guān)重要，主要體現(xiàn)：會場布置得視覺效果、講課人的煽動力、主持人調(diào)節(jié)氣氛和掌握節(jié)奏的能力、明星的出場、產(chǎn)品秀等。一方面體現(xiàn)企業(yè)實力和操作能力，二是通過這些手段把經(jīng)銷商的熱情調(diào)動起來，從而大大促進簽約的可能。
流程控制：溝通人員應(yīng)限制客戶的活動范圍在可控制內(nèi)；登記人員要時刻了解重要客戶及嘉賓行蹤，對于有單獨行動的客戶信息要重點掌握；外聯(lián)人員協(xié)調(diào)好合作單位工作的及時到位；會議現(xiàn)場專門設(shè)立會場組，對于現(xiàn)場的前期工作進行檢查、現(xiàn)場紀(jì)律維護、突發(fā)事件進行處理或上報、觀察經(jīng)銷商的與會反應(yīng)（為溝通人員提供信息）；主持人也在流程控制上起到重要作用。
會議流程
一般來說，招商會的基本流程是這樣的。
序號、地點、活動內(nèi)容、環(huán)節(jié)負責(zé)人、約時長、環(huán)節(jié)培訓(xùn)與重點，
1、機場/車站，來賓報到；1天
2、會議廳，來賓入場；20分鐘
3、主持人致歡迎詞介紹與會重要人員；15分鐘
4、企業(yè)負責(zé)人介紹企業(yè)；20分鐘
5、政府部門或其他權(quán)威部門代表致詞；15分鐘
6、技術(shù)部門代表講述產(chǎn)品；20分鐘
7、市場部門代表介
紹新品推廣策略；40分鐘
8、策劃公司代表演講演示廣告片；25分鐘
9、媒體代表講述投放策略及廣告對市場的拉動作用；20分鐘
10、經(jīng)銷商代表發(fā)言（有條件的可改為“優(yōu)秀經(jīng)銷商頒獎”）；20分鐘
11、銷售部門代表講述經(jīng)銷商政策；60分鐘
12、產(chǎn)品展示廳，新品展示，當(dāng)天剩余時間和第二天
13、商務(wù)洽談廳，商務(wù)洽談、疑難溝通、促進簽約（產(chǎn)品同時展示）；1天
當(dāng)然，企業(yè)還可以根據(jù)需要和資源發(fā)揮創(chuàng)意。比如組織，晚會、請明星助陣、甚至組織旅游，但不可為了形式而形式，應(yīng)該圍繞經(jīng)銷商所關(guān)注的要素下手。像哈慈當(dāng)時是采用拍賣的特殊形式，極大的調(diào)動了現(xiàn)場氣氛，強烈地激起了經(jīng)銷商的簽約熱情。