物業(yè)與業(yè)主那些事--雪天小區(qū)業(yè)主摔傷賠不賠？

　　物業(yè)與業(yè)主的矛盾一直是備受關(guān)注的話題，物業(yè)抱怨收不上物業(yè)費(fèi)，而業(yè)主則抱怨物業(yè)服務(wù)不到位，不交物業(yè)費(fèi)。生活中的磕磕碰碰，能不能解決？該咋解決？

　　人們的居住水平提高了，自己成了小區(qū)業(yè)主，交了物業(yè)費(fèi)，小區(qū)的點(diǎn)點(diǎn)滴滴服務(wù)由物業(yè)公司打理。這本來是個(gè)好事兒，不承想矛盾卻接踵而至。業(yè)主有煩惱，物業(yè)也有煩惱。

　　物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主是否可以拒交物業(yè)費(fèi)？

　　業(yè)主在小區(qū)內(nèi)摔倒了，物業(yè)該不該承擔(dān)責(zé)任？

　　物業(yè)服務(wù)合同有問題，物業(yè)和業(yè)主該如何處理？

　　雪天摔傷賠不賠？

　　眼下又是冬天，我省也降了幾次雪。前不久的一天，看著天上的雪花，家住沈陽市于洪區(qū)某小區(qū)的李先生手里拿著剛剛得到的法院判決書，告誡自己雖然物業(yè)公司賠了些錢，但自己在雪天出行還是要多加小心。他對(duì)記者說，上了年紀(jì)的人，在雪天盡量少出門，最好別出門。

　　這件事還得從今年初說起。李先生今年66歲，1月31日，沈陽下了場(chǎng)大雪，2月2日這天，李先生打算騎自行車到超市買些東西，那些天，由于剛下過雪，小區(qū)的路面有些冰，盡管李先生很小心，但是騎著騎著還是摔倒了。這一摔，造成李先生腦出血，住院14天。等李先生治愈出院后，他認(rèn)為自己摔傷是物業(yè)公司沒有及時(shí)除去積雪造成的，因此他找到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)，然而物業(yè)公司拒絕了李先生的要求。在雙方多次為摔傷賠償一事商量無法達(dá)成一致意見后，李先生將物業(yè)公司告上法院。

　　在李先生看來，自己是物業(yè)公司提供服務(wù)的小區(qū)業(yè)主，而物業(yè)公司沒有及時(shí)清除積雪導(dǎo)致自己摔傷，物業(yè)公司應(yīng)該賠償醫(yī)療費(fèi)用，而自己的請(qǐng)求遭到物業(yè)公司的拒絕，精神也受到傷害。因此，請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司賠償其醫(yī)療費(fèi)中自費(fèi)部分3000元、護(hù)理費(fèi)及營養(yǎng)費(fèi)1000元、精神損失費(fèi)1000元。

　　物業(yè)公司則認(rèn)為自己沒有過錯(cuò)，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司的理由是，公司已經(jīng)注意到冬季雪天人們?nèi)菀谆顾奈ｋU(xiǎn)，所以從20**年12月22日至20**年1月20日期間，2月2日到2月9日期間，物業(yè)公司兩次在小區(qū)的樓道、信息欄張貼了《冬季雪天防滑小竅門》的提示函，其中均提到“老年人雨雪天氣出行時(shí)要特別謹(jǐn)慎，一定注意安全，最好呆在家里，出去時(shí)一定要穿能防滑的鞋”。物業(yè)公司還說，當(dāng)時(shí)已經(jīng)清理園區(qū)積雪，并在路邊懸掛“雪天路滑，小心慢行”的條幅，同時(shí)也在顯著位置擺放“小心地滑”的標(biāo)識(shí)。物業(yè)公司還稱，李先生年近七十歲，不應(yīng)騎自行車出行。這次摔傷是李先生不考慮自身身體健康狀況，沒有盡到應(yīng)盡的注意義務(wù)而發(fā)生的。所以李先生摔傷應(yīng)該自負(fù)責(zé)任。

　　法院認(rèn)為，在小區(qū)里物業(yè)公司作為管理人未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。被侵權(quán)人對(duì)損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。法院沒有支持李先生精神損害賠償?shù)恼?qǐng)求，李先生自付醫(yī)療費(fèi)和護(hù)理費(fèi)共計(jì)4000多元，判決物業(yè)公司承擔(dān)30%。

　　沈陽市于洪區(qū)人民法院法官王暢說，這是一起業(yè)主訴物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)責(zé)任糾紛的案件。本案中，李先生系完全民事行為人，在下雪后出行的過程中應(yīng)當(dāng)具備謹(jǐn)慎注意的義務(wù)，他在園區(qū)內(nèi)摔傷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要民事責(zé)任。物業(yè)公司是園區(qū)的管理者，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主盡到安全保障義務(wù)，而該物業(yè)公司提出的《冬季雪天防滑小竅門》及照片等不能證明其已盡到了安全保障義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)次要民事責(zé)任。

篇2：物管案例：電梯墜落傷人要求賠償怎么辦

　　物管案例：電梯墜落傷人要求賠償怎么辦

　　一天深夜，某業(yè)主回到某小區(qū)4號(hào)居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運(yùn)行到一半，就突然失控下墜，載著某業(yè)主一直墜落到電梯井井底，某業(yè)主當(dāng)場(chǎng)昏迷。幾小時(shí)后，某業(yè)主被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，某業(yè)主隨即向該小區(qū)物業(yè)管理公司索賠，要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)等。

　　[案例分析]

　　電梯作為高層建筑的重要交通工具已經(jīng)日益普及，由電梯而引發(fā)的糾紛在物業(yè)管理實(shí)踐中所占比例也較突出。因此，加強(qiáng)電梯管理，對(duì)保證業(yè)主用戶的正常生活和工作，保證乘電梯者人身安全意義重大。

　　電梯管理包括運(yùn)行管理、設(shè)備管理、和安全管理等內(nèi)容。電梯系統(tǒng)技術(shù)復(fù)雜，維修保養(yǎng)要求成本高，一般由勞動(dòng)局認(rèn)可的專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司的工程維修人員與以配合，做好日常運(yùn)行監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障，通知專業(yè)維修公司排除電梯故障。物業(yè)管理公司還應(yīng)制訂電梯故障應(yīng)急方案，嚴(yán)格執(zhí)行。

　　本案例中的電梯墜落事故顯然是由電梯的產(chǎn)品質(zhì)量或疏于管理的某一因素造成的，應(yīng)區(qū)別分析對(duì)待。如系產(chǎn)品質(zhì)量問題，應(yīng)由生產(chǎn)廠家負(fù)主要責(zé)任，開發(fā)商和物業(yè)管理公司也應(yīng)承擔(dān)產(chǎn)品驗(yàn)收環(huán)節(jié)的責(zé)任。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所當(dāng)然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過了保修期，因疏于管理造成，就要繼續(xù)分析，因?yàn)槟壳暗碾娞菥S修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司大多對(duì)外委托給專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)。如果是因物業(yè)管理公司未及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障并未通知維修公司，那么物業(yè)管理公司就要承擔(dān)一定的責(zé)任；如果是因?yàn)榫S修公司維修不及時(shí)或疏于保養(yǎng)造成的，那就由維修公司承擔(dān)責(zé)任。

　　但電梯糾紛在管理實(shí)踐中更多的是收費(fèi)問題和困人問題，需要我們?cè)趯?shí)踐中給予更多的關(guān)注。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司應(yīng)視電梯管理的具體情況，結(jié)合上述分析酌情妥善解決。但本案例應(yīng)引起物業(yè)管理公司重視的是電梯管理過程中日常檔案資料的管理，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)類似事故，最具有說服力的證據(jù)就是這些檔案資料。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《緊急事件處理程序》（節(jié)選）

　　......

　　4．電梯困人的處理程序

　　（1）消防中心接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)困梯，立即報(bào)告當(dāng)值班長和部門經(jīng)理，組織保安員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)控制電梯和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、電梯編號(hào)、停留的樓層通知維修部和電梯公司。

　　（2）監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控屏觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。

　　（3）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴(yán)重不適時(shí)，應(yīng)立即報(bào)消防部門或求助有關(guān)部門解決。

　　（4）部門經(jīng)理填寫重大事故報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障情況及處理經(jīng)過。

　　......

　　2．《電梯日常巡檢標(biāo)準(zhǔn)》

　　電梯工每日對(duì)電梯進(jìn)行一次巡檢，并將巡檢情況記錄于《電梯日常巡檢項(xiàng)目表》中，巡檢工作主要包括以下內(nèi)容：

　　1.檢查電梯樓層指示燈與轎廂實(shí)際位置是否符合。

　　2.檢查廳門按鈕及按鈕燈是否正常；廳門關(guān)閉是否密封牢固；電梯到達(dá)平層是否平穩(wěn)，廳門地坎與轎廂地坎誤差是否達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)（水平距離偏差不超過3mm，距離間隙不超過35mm），是否影響到客人進(jìn)出。

　　3.檢查轎廂內(nèi)各附件設(shè)施（層樓信號(hào)燈、風(fēng)扇、照明設(shè)備、警鈴、電話、開關(guān)門按鈕等）是否正常。

　　4.檢查機(jī)房內(nèi)有無異常運(yùn)行聲響，異常氣味；機(jī)房溫度是否適宜（機(jī)房溫度如果超過35度，則開啟空調(diào)），有無漏水，進(jìn)水；門窗是否關(guān)閉等。

　　5.對(duì)電梯升降情況進(jìn)行以下三方面檢查：5.1電梯起動(dòng)是否平穩(wěn)，是否有明顯上浮感。

　　5.2運(yùn)行速度是否恒速，運(yùn)行中有無震動(dòng)感。

　　5.3減速停層有無明顯壓迫感。

　　6.每周一次對(duì)電梯機(jī)房做清潔工作清掃地面和用干抹布擦拭控制柜、主機(jī)表面，做到地面無積灰，控制柜、主機(jī)表面無污漬。

　　3．《電梯事故處理標(biāo)準(zhǔn)》

　　1.當(dāng)發(fā)現(xiàn)電梯失去控制時(shí)應(yīng)立即通知消監(jiān)控中心和工程部，由消監(jiān)控中心進(jìn)行遠(yuǎn)程控制操作，進(jìn)行制動(dòng)，同時(shí)工程部技術(shù)人員應(yīng)立即趕往電梯機(jī)房。

　　1.1當(dāng)電梯速度失控、失去控制，或墜落時(shí)，由消監(jiān)控中心進(jìn)行緊急制動(dòng)；

　　1.2如電梯仍無法停止，消監(jiān)控中心應(yīng)立即切斷電源；

　　1.3以上操作失效，由工程部技術(shù)人員至機(jī)房切斷電源；

　　1.4通知管理處主任、工程部主管和當(dāng)時(shí)的最高負(fù)責(zé)人，說明轎廂所處樓層。

　　2.組織處理

　　2.1管理處主任、工程部主管和當(dāng)時(shí)的最高負(fù)責(zé)人接到通知后，立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，組織工程部、保安部進(jìn)行救援和人員疏散工作；

　　2.2重大事故通知公司領(lǐng)導(dǎo)；

　　2.3通知電梯維保公司、電梯廠家，組織技術(shù)人員對(duì)電梯緊急維修。

　　3.排除故障

　　3.1修理現(xiàn)場(chǎng)樹立醒目標(biāo)志；

　　3.2查找故障原因，并進(jìn)行排除；

　　3.3及時(shí)向業(yè)主通報(bào)相關(guān)情況。

　　4.試車

　　4.1故障排除后，按操作規(guī)定啟動(dòng)電梯；

　　4.2電梯進(jìn)行試運(yùn)行，確認(rèn)電梯故障已排除；4.3清潔現(xiàn)場(chǎng)，電梯恢復(fù)使用。

　　5.事故記錄

　　5.1詳細(xì)記錄事故時(shí)間，故障原因和維修情況于《設(shè)備事故記錄書》中；

　　5.2進(jìn)行事故分析，查明事故原因，制定預(yù)防措施；

　　5.3事故記錄整理存檔。

　　6.事故匯報(bào)　事故處理完，向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)事故情況、事故原因和處理結(jié)果。

　　4．電梯被困人員救援標(biāo)準(zhǔn)

　　1.當(dāng)發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人時(shí)，發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即通知客戶服務(wù)中心，由客戶服務(wù)中心值班人員通知工程部、保安部進(jìn)行救援，并通過通話裝置安慰被困人員，及時(shí)就救援情況與被困人員保持聯(lián)系。

　　2.電梯困人救援由工程部技術(shù)人員負(fù)責(zé)操作，保安配合。具體操作程序如下：

　　2.1確認(rèn)故障電梯轎廂位置　在進(jìn)行救援被困乘客時(shí)，首先應(yīng)確保自身安全，由機(jī)房控制轎廂位置指示燈確認(rèn)轎廂位置。(在停電狀態(tài)時(shí)，因轎廂位置指示燈無效，要確認(rèn)轎廂位置，必須用電梯專用廳門鑰匙小心開啟廳門，再用隨身照明探知電梯轎廂位置。)

　　2.2確保切斷電源　為防止在進(jìn)行救援的過程中轎廂突然移動(dòng)而造成危險(xiǎn)和人身傷害，應(yīng)先將該電梯的機(jī)房總電源切斷，并保證不會(huì)有其他人員誤操作。

　　2.3當(dāng)轎廂地坎與廳門地坎距離相差小于500mm時(shí)，救援步驟如下：

　　2.3.1用專用廳門鑰匙小心開啟廳門；

　　2.3.2用力將轎廂門開啟；

　　2.3.3協(xié)助被困人員離開轎廂；

　　2.3.4確認(rèn)轎廂內(nèi)無人后，將廳門完全關(guān)閉；

　　2.3.5完成救援工作后，通知專業(yè)人員前來檢修。

　　2.4當(dāng)轎廂地坎與廳門地坎距離相差大于500mm時(shí)，必須依下述步驟移動(dòng)轎廂并直至符合轎廂地坎與廳門地坎距離相差小于500mm的條件時(shí)，方可依照2.3條款的步驟進(jìn)行救援。移動(dòng)轎廂步驟：

　　2.4.1通知轎廂內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)定，不能將身體的任何部位探出轎廂之外，以免發(fā)生危險(xiǎn)，并說明將立即采取救援措施。同時(shí)，如轎廂門處于半開閉狀態(tài)時(shí)，則應(yīng)將其完全關(guān)閉；

　　2.4.2進(jìn)入機(jī)房，切斷該故障電梯的總電源；

　　2.4.3在控制柜上，將開門區(qū)感應(yīng)開關(guān)(DOORZONEBZ-ON)上扳，控制柜內(nèi)蜂鳴器將發(fā)出聲音；

　　2.4.4機(jī)房內(nèi)至少應(yīng)有4人進(jìn)行手動(dòng)操作，至少兩人盤車，一人松開抱閘，一人監(jiān)護(hù)并注意曳引鋼絲繩上的平層標(biāo)記。

　　2.5.3一人將制動(dòng)松閘桿放入制動(dòng)器上下，將制動(dòng)臂扳開，兩人用手動(dòng)盤車將電梯轎廂移至最近層平層處，然后將剎車恢復(fù)到制動(dòng)狀態(tài)。

　　2.5.4確認(rèn)制動(dòng)可靠后，放開盤車手輪。

　　3.注意事項(xiàng)

　　3.1如遇有其他情況，如安全鉗動(dòng)作或鋼絲繩移位等重大故障，應(yīng)等待電梯人員處理。

　　3.2在救援過程中，客戶服務(wù)中心、消監(jiān)控中心、工程部、保安部應(yīng)保持密切聯(lián)系。

　　5．《電梯組職責(zé)》

　　（1）電梯組負(fù)責(zé)范圍：

　　①負(fù)責(zé)小區(qū)所有電梯運(yùn)行的管理。

　　②負(fù)責(zé)小區(qū)電梯及附屬設(shè)備維修保養(yǎng)和故障檢修工作。

　　③負(fù)責(zé)各電梯轎廂外、井道及井道底、各梯整流器、控制柜、電抗器的清潔。

　　④負(fù)責(zé)各電梯的照明及內(nèi)選外呼的巡查和修理。

　　（2）電梯工的職責(zé)：

　　電梯工是負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行保養(yǎng)的專業(yè)工種，應(yīng)由具備電器和機(jī)械技能基礎(chǔ)的員工經(jīng)過電梯專業(yè)培訓(xùn)后方能擔(dān)任。其主要職責(zé)是：

　　①熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法，每天按要求準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉電梯，確保電梯正常運(yùn)行。

　　②配合電梯專業(yè)公司完成周、月和年度的電梯保養(yǎng)任務(wù)，并檢查保養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確認(rèn)后將記錄存檔保管。

　　③及時(shí)處理應(yīng)急停機(jī)故障，接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，先將電梯中被困客人救出，然后排除電梯故障。

　　④做好電梯、電梯間和電梯機(jī)房的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。

　　⑤積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

　　⑥搞好各工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。

篇3：小區(qū)道閘傷人案例

　　道閘傷人須妥善處

　　案例描述:

　　某小區(qū)行人和車輛混合出入,而車輛、行人流量較大,共用一條小馬路。行人應(yīng)避開車道,沿路邊靠墻行走,才更為安全,還不至于影響交通,但現(xiàn)場(chǎng)無任何說明指引標(biāo)識(shí),一日一老太太在一車刷卡入內(nèi)后尾隨從路中間進(jìn)入,由于老太太緊跟在車輛后面,道閘落下來正好砸在老太太的頭上,當(dāng)時(shí)車很多,門口值班人員也沒注意,等發(fā)現(xiàn)時(shí)老太太已倒在地上。值班人員趕忙把老太太扶起來,并呼叫現(xiàn)場(chǎng)值班班長過來處理,班長過來問明情況后:“你不知道閘會(huì)砸下來呀,你還不靠邊走,這是你自己的責(zé)任。”老太太受傷后又聞此言,傷在頭痛在心,氣憤之極,回家后病倒,家人將其送往醫(yī)院疹治并向管理處投訴。

　　處理過程:

　　管理處領(lǐng)導(dǎo)多次到醫(yī)院探望老太太,并送去慰問金,表示管理處上上下下都很重視這件事,并就本事件中員工的行為進(jìn)行道歉。

　　在出入口專為行人在右邊用磚鋪上一條明顯的行人專用道路,在出入口加裝醒目的行人引路標(biāo)識(shí)和溫馨提示:

　　召集全部護(hù)衛(wèi)員對(duì)此事進(jìn)行討論反思。

　　案例點(diǎn)評(píng):

　　對(duì)類似問題,現(xiàn)場(chǎng)護(hù)衛(wèi)員應(yīng)第一時(shí)間了解老太太的傷勢(shì),并予以安慰,必要時(shí)送醫(yī)院求治。

　　老太太被道閘誤傷的責(zé)任問題應(yīng)由管理處相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)界定,現(xiàn)場(chǎng)護(hù)衛(wèi)員或值班班長只負(fù)責(zé)描述現(xiàn)場(chǎng)事情發(fā)生的經(jīng)過,或處理現(xiàn)場(chǎng)緊情況。

　　類似問題發(fā)生后,護(hù)衛(wèi)員應(yīng)第一時(shí)間向管理處相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),避免事情進(jìn)一步擴(kuò)大。