案例分析：業(yè)主權(quán)利沖突下物業(yè)公司有管理義務(wù)

　　案例：

　　原告陳某系上海某小區(qū)15號(hào)樓602室業(yè)主，被告上海Y房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱Y房產(chǎn))系小區(qū)開發(fā)商，被告上海L物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱L物業(yè))于20**年7月起負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理。原告入住該小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)其所在的15號(hào)樓和24號(hào)樓之間存在籃球場(chǎng)，其認(rèn)為拍球產(chǎn)生的聲響會(huì)嚴(yán)重影響休息，遂向L物業(yè)等有關(guān)單位反映，L物業(yè)在籃球場(chǎng)上注明了開放時(shí)間為早八點(diǎn)至晚八點(diǎn)，并適時(shí)派工作人員對(duì)在限定時(shí)間外進(jìn)行活動(dòng)的人員進(jìn)行勸阻管理。

　　其后，原告又要求撤除該球場(chǎng)，但始終未果，原告遂訴至法院，其認(rèn)為即使在指定的開放時(shí)間，原告和其他業(yè)主也需要休息、生活，籃球場(chǎng)的噪聲已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了原告和其他業(yè)主的身心健康，故請(qǐng)求:1、判令兩被告撤除設(shè)立在該小區(qū)15號(hào)樓、24號(hào)樓之間的籃球架；2、判令兩被告賠償精神撫慰金1元；3、判令兩被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。訴訟中，被告Y房產(chǎn)、L物業(yè)均辯稱，其沒有實(shí)施對(duì)原告的侵權(quán)行為，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

　　經(jīng)法院審理查明，在被告Y房產(chǎn)提供的規(guī)劃總平面圖上，小區(qū)15號(hào)樓和24號(hào)樓之間，確有一半場(chǎng)籃球場(chǎng)。該籃球場(chǎng)現(xiàn)為開放式半球場(chǎng)，未進(jìn)行營(yíng)業(yè)性出租或其他用途。

　　法院判決：

　　本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一在于被告L物業(yè)是否具有拆除小區(qū)公共籃球場(chǎng)的義務(wù)?L物業(yè)作為物業(yè)公司本身不是小區(qū)公共籃球場(chǎng)的建設(shè)者，也不是所有者，其對(duì)于該籃球場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)負(fù)有何種義務(wù)，是否應(yīng)成為本案被告并承擔(dān)責(zé)任，系本案所要判斷的重點(diǎn)問題。

　　一審法院判決駁回原告陳某的全部訴訟請(qǐng)求。判決后原告不服提起上訴。二審法院判決駁回原告上訴，維持原判。

　　判案分析：

　　第一，物業(yè)公司對(duì)于業(yè)主權(quán)利沖突具有一定的管理義務(wù)。行使業(yè)主權(quán)利應(yīng)在必要的限度內(nèi)進(jìn)行，否則將會(huì)與其他業(yè)主的權(quán)利產(chǎn)生沖突，并發(fā)生對(duì)其他業(yè)主權(quán)利上的妨害。對(duì)于業(yè)主針對(duì)共有部分行使共有權(quán)而與其他業(yè)主權(quán)利發(fā)生沖突的，因物業(yè)公司對(duì)于共有部分負(fù)有物業(yè)管理義務(wù)，且若物業(yè)公司能夠以一定措施、行為協(xié)調(diào)該項(xiàng)沖突，排除妨害的，物業(yè)公司對(duì)此即負(fù)有管理消解義務(wù)。

　　本案中，因原告所處的15樓與24號(hào)樓之間存在的籃球場(chǎng)設(shè)置符合規(guī)劃要求，所有權(quán)人為小區(qū)全體業(yè)主，實(shí)際使用人系小區(qū)業(yè)主等不特定對(duì)象，籃球場(chǎng)和籃球架的存在本身不具備違法性，故小區(qū)的其他業(yè)主有權(quán)對(duì)其進(jìn)行使用。但由于該籃球場(chǎng)的位置比較特殊，從一般人理解持續(xù)的拍打籃球聲可能會(huì)對(duì)于原告的休息構(gòu)成一定的影響，其他不特定業(yè)主使用籃球場(chǎng)進(jìn)行鍛煉、娛樂的權(quán)利在某些情況下會(huì)與原告的休息權(quán)利發(fā)生沖突，而該項(xiàng)沖突完全可以通過設(shè)置籃球場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)時(shí)間或配備隔音設(shè)施等方式予以協(xié)調(diào)，相應(yīng)妨害也可以據(jù)此排除，故被告L物業(yè)對(duì)業(yè)主使用籃球場(chǎng)負(fù)有管理義務(wù)。

　　第二，物業(yè)公司的管理義務(wù)以能夠消除業(yè)主權(quán)利沖突為限。物業(yè)公司的管理義務(wù)并非沒有邊際，其不僅要將越界的權(quán)利進(jìn)行必要約束，也要保障該項(xiàng)約束不至于矯枉過正，故物業(yè)公司管理義務(wù)的履行應(yīng)以權(quán)利沖突中出現(xiàn)的妨害排除為限，即只要在履行管理義務(wù)中設(shè)置的一定約束可以消除妨害，物業(yè)公司即不得再加重該項(xiàng)約束。

　　一般有形妨害是否排除往往可以通過普通人觀察判斷，但由于本案權(quán)利沖突中出現(xiàn)的妨害系噪音妨害，此類妨害為無形妨害，其是否排除一般很難直接判斷，往往需借助專業(yè)鑒定進(jìn)行認(rèn)定。若由于客觀原因無法鑒定的，則宜結(jié)合實(shí)際情況判斷現(xiàn)有措施是否足以排除妨害，并確定物業(yè)公司是否有加重措施的管理義務(wù)。

　　本案中，被告L物業(yè)已經(jīng)在原告要求下注明了籃球場(chǎng)的開放時(shí)間為早八點(diǎn)至晚八點(diǎn)，并適時(shí)派工作人員對(duì)在限定時(shí)間外進(jìn)行活動(dòng)的人員進(jìn)行勸阻管理，然而原告仍認(rèn)為其休息權(quán)利受到妨害，要求對(duì)于籃球場(chǎng)、籃球架予以徹底拆除。審理中，原告也曾申請(qǐng)對(duì)該球場(chǎng)人員活動(dòng)過程中產(chǎn)生的噪聲進(jìn)行鑒定，但因該鑒定缺乏國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施鑒定的條件，環(huán)境檢測(cè)部門未予受理。

　　綜上，從常理上進(jìn)行判斷，籃球場(chǎng)于早八點(diǎn)至晚八點(diǎn)開放，作為一個(gè)正常人，原告的休息時(shí)間可得到滿足。故原告以存在噪聲污染以及其受到損害為由，主張其休息權(quán)等合法權(quán)益受到侵害，要求撤除造成侵權(quán)之物，其對(duì)此應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)舉證的責(zé)任。現(xiàn)原告在訴訟中沒有提供證據(jù)證明其所稱的休息權(quán)受到損害的事實(shí)，其主張被告L物業(yè)侵權(quán)，依據(jù)不足。而且，倘若一概支持原告要求拆除籃球場(chǎng)、籃球架的訴訟請(qǐng)求，必將會(huì)影響其他業(yè)主使用小區(qū)公共健身設(shè)施的權(quán)利。故應(yīng)認(rèn)定L物業(yè)已經(jīng)盡到了必要的管理義務(wù)，且已經(jīng)排除了相應(yīng)噪音妨害，更不存在對(duì)于原告權(quán)利的侵害。據(jù)此，原告的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。

篇2：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)

　　答：針對(duì)實(shí)踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問題，《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)享有10項(xiàng)權(quán)利：

　　（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

　　（2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　　（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　　（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　　（5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

　　（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　　（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

　　（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履行6項(xiàng)義務(wù)：

　　（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　　（4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　　（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)（第六條）。

篇3：要求物業(yè)公司就規(guī)劃變更對(duì)業(yè)主履行充分告知義務(wù)函

　　關(guān)于要求物業(yè)公司就規(guī)劃變更對(duì)業(yè)主履行充分告知義務(wù)的函

　　關(guān)于要求物業(yè)公司就世紀(jì)東方嘉園發(fā)生重大規(guī)劃變更對(duì)業(yè)主履行充分告知義務(wù)的函

　　北京**物業(yè)管理有限公司，**物業(yè)管理有限公司:

　　北京市規(guī)劃委員會(huì)于8月10日張貼了《關(guān)于**投資集團(tuán)有限公司對(duì)朝陽(yáng)區(qū)南磨房世紀(jì)東方嘉園非配套公建修改案舉行聽證會(huì)的通知》。新規(guī)劃方案對(duì)世紀(jì)東方嘉園201-211號(hào)樓業(yè)主生活居住在多方面產(chǎn)生重大影響，由于種種原因，目前眾多業(yè)主仍不知道新的規(guī)劃方案及即將舉行聽證會(huì)等事宜。他們的權(quán)益可能因此被剝奪。

　　根據(jù)物業(yè)服務(wù)公約，物業(yè)公司對(duì)社區(qū)將發(fā)生的重大變故對(duì)業(yè)主應(yīng)履行告知義務(wù)。在社區(qū)規(guī)劃發(fā)生重大變更之時(shí)新規(guī)劃方案將于8月28日召開聽證會(huì)的緊急情況下，我們要求你司充分利用物業(yè)所掌握的業(yè)主信息通過短信平臺(tái)等方式在8月23日前盡速通知到全體業(yè)主，尤其對(duì)203樓、207樓業(yè)主，告知內(nèi)容詳見附件。

　　請(qǐng)?jiān)?月21日前予以回復(fù)。

　　聯(lián)系人：

　　聯(lián)系電話：

　　電子郵箱：***

　　附件：告世紀(jì)東方嘉園業(yè)主書

　　世紀(jì)東方嘉園203號(hào)樓業(yè)主

　　20*年8月20日

　　附件：告業(yè)主書

　　各位業(yè)主：

　　北京市規(guī)劃委將就世紀(jì)東方嘉園非配套公建修改方案于8月28日舉行聽證會(huì)。修改方案較原方案增加了一座塔樓，高度由88米增加到120米，樓間距由50多米減少至29米。修改方案一經(jīng)批準(zhǔn)將對(duì)小區(qū)的容積率、交通、綠化、空氣污染等環(huán)境產(chǎn)生重大影響。

　　為維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益，現(xiàn)征求全體業(yè)主的意見，請(qǐng)您在8月26日前回復(fù)您同意還是反對(duì)此項(xiàng)修改案。回復(fù)的電子郵件地址為：***，請(qǐng)注明姓名、單元號(hào)、房間號(hào)。

　　維權(quán)需要您的參與和支持！

　　臨時(shí)工作委員會(huì)

　　20**年8月19日