物業知識教材：智能化物業與智能化物業管理

　　在21世紀的今天，當我們進行房地產開發的時候，智能物業這一并不算新穎的名稱，卻將會成為建筑材料業、房地產業等一系列相關產業新的經濟增長點。并極有可能給現在已競爭激烈的朝陽行業---IT業開辟另一個新戰場。

　　所以說，今天，當我們談及智能網絡家居時，很多不了解的人都會認為很稀奇，其實這種反映就象當初在房屋建設中留下電話接口一樣，大家都認為沒必要，可當你看到21世紀的今天IT產業迅速的發展，計算機走下了神壇，逐漸走入了平常百姓家，你沒有理由懷疑智能化小區、智能網絡家居會是將來的一個發展方向，也許不久的明天，你就可以成為時尚的SOHO(在家辦公)一族、在家購物、在家看病、對自己的家進行遠程監控等等。

　　什么叫智能物業呢?在這里我們有必要弄清這個概念。近年來，智能建筑技術又有了新的發展，人們把智能建筑技術擴展到一個區域的幾座智能建筑進行綜合管理，再分層次地連接起來進行統一管理，這樣的區域和城市分別被稱為智能物業小區和智能城市。智能物業小區是智能城市的基本單元，它已成為建筑行業中繼智能建筑之后的有一個熱點。

　　所謂的智能物業小區，就是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小區)按照統籌的方法分別對其功能進行智能化，資源充分共享，統一管理，在提供安全、舒適、方便、節能、可持續發展的生活環境的同時，便于統一管理和控制，并盡可能的提高性價比指標。

　　讓我們對比來看看國內外智能化物業的發展現狀吧!國外，智能網絡物業常被稱為”smarthome"。現在已有不少地方，如美國、加拿大、澳大利亞等地開發了這種智能網絡物業社區。這些社區都通過電子手段提供與社區有關的信息和服務。這種方式不僅縮短了人們物理上的距離，而且給用戶帶來了許多方便。通過Internet，社區向其住戶提供國內外新聞、社區內新聞以及住戶自己感興趣的新聞。另外，還有交通信息、天氣形式、地區性活動、商業區地圖。而社區最重要的是服務，這些社區提供了如醫療、嬰兒看護、寵物照顧、病人監護、電子圖書館、網上學校、預定旅店、飯館、酒吧、看電影、逛公園等項目，住戶可以根據自己的愛好進行選擇。此外，在住戶家庭內部聯成局域網(HomeLocal AreaNetwork)，將自家的所有電器進行智能控制，支持多臺個人電腦。住戶可以遠程監視、控制家中的各種設備，如提前打開空調、開關燈、收發傳真等一系列內部事務。這一智能化控制使得整個小區的智能化水平又提高了很多，當然這和國外網絡普及、應用水平、國民收入是密不可分的。

　　早在幾年前，美國、歐洲和東南亞等經濟比較發達的國家先后提出了“智能物業"(SmartHome)的概念。其實項目標就是：“將家庭中各種與信息相關的通訊設備，家用電器和家庭保安裝置通過家庭總線技術(HBS'''')連接到一個家庭智能化系統上進行集中的或異地的監視、控制和家庭事務性管理，并保持這些家庭設施與住宅環境的和諧與協調。”早在1983年美國電子工業協會就組織專門機構開始制定家庭電氣設計標準，并于1988年編制了第一個適用于家庭住宅的電氣設計標準，即：《家庭自動化系統與通訊標準》，也有稱之為家庭總線系統標準(HBS)。在其制定的設計規范與標準中，智能住宅的電氣設計要求必須滿足以下三個條件，即：

　　1)具有家庭總線系統；(也稱綜合布線系統)

　　2)通過家庭總線系統提供各種服務功能；(各種家電的智能化)

　　3)能和住宅以外的外部世界相連接。(互聯網的功能，目前中國電信、長城寬帶及有線電視都在積極的擴展此項業務以爭取更多的終極用戶)

　　我國也從1997年初開始制定《小康住宅電氣設計(標準)導則》)(討論稿)，在“導則” 中規定了小康住宅小區電氣設計總體上應滿足以下的要求：高度的安全性；舒適的生活 環境；便利的通訊方式；綜合的信息服務；家庭智能化系統。同時也對小康住宅與小區 建設在安全防范、家庭設備自動化和通訊與網絡配置等方面提出了三級設計標準，即： 第一級為“理想目標”；第二級為“普及目標”；第三級為“最低目標”。

　　在1998年5月新加坡舉辦的"98亞洲家庭電器與電子消費品國際展覽會”上，通過在 場內“蓋”起的模擬“未來之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系統，并在新加坡新聞媒 體上刊登了有關“未來之家”的智慧所在。在“未來之家”里當早晨起床時間一到，臥室音 響設備就會自動播放屋主人愛聽的“起床曲”喚醒主人；臥房浴室的電燈也會在主人進入 梳洗時自動亮起，這時，廚房的煮咖啡器也自動煮水，等主人出來時，就有熱騰騰的咖啡等著他；在客廳里，主人只需輕輕按動綜合功能遙控器，就可以十分方便的通過家庭影院系統播放電視節目、VOD點播、DVD播放、上網查詢郵件和當天的重要新聞，以及多媒體游戲。當主人出門后，家庭智能化系統就會自動啟動安全保衛系統，一旦有人非法進入住宅或發生意外事故(如：火災、煤氣泄漏、老人疾病緊急求助)，系統就會立即自動撥電通知主人，或向有關警署報警。在外的主人接到報警后，也可以撥電回家撥接上家庭智能化系統，開啟家中的數碼電話機上的特別對講器，聽聽家里有沒有奇怪的聲音，甚至質問不速之客“你想干什么?”。主人在下班回家前，可以通過手機遙控家里的空調機并調節到舒適的溫度上，以及其它家里的電器設備(如：熱水器等)，當主人完成操作后，電話里會傳來柔美的聲音：“空調已開啟”。因此“未來之家”也是一個會“說話”的智慧之家。目前在美國已有近四萬戶家庭安裝了這一類的“家庭智能化系統”，在新加坡也有近30個社區(住宅小區)近5000戶的家庭采用了“家庭智能化系統”。相信到了2l世紀將會有更多的公寓和洋樓，以及住宅單位(住宅小區)安裝上這一類高科技智能化系統產品。

　　雖然建筑智能化在國內出現只是近幾年的事，但隨著國家信息產業的發展和建筑功能的改善，人們需要加強對外交流，因此產生了智能建筑這一概念。針對中國智能建筑市場已經形成，建設部設立了有關科研課題對其進行研究，但主要是在對現在的新技術、新產品進行優化、組合。為了避免投入、產出的效率問題，對市場進行科學管理，建設部在今年將推出”建筑智能化管理暫行辦法”，同時也將慢慢建立設計、施工、維護、檢驗等標準。現在建設部對小區智能化方面的研究主要集中在滿足通訊，為智能化提供基礎；有線電視傳播(娛樂)；計算機進入家庭；物業管理四大方面。目前，國內一些經濟較發達的城市已經有這方面建設，如我市的番禺麗江花園、保利花園、光大花園第三期等，而中信大廈更號稱要成為廣州的數碼港。他們的出現滿足了不同收入用戶對住戶的需求，同時，也為將來國家制定小康型住宅的標準進行了有益的探索和嘗試。

　　智能物業和智能物業管理是兩個不同的概念，智能化是物業里面固有的一種硬件設施，他是用來為住戶實施服務的一個理想的環境，智能住宅小區為物業管理提供了新的發展空間，智能住宅與智能社區的發展方向，可以概括出四大特點：

　　1、網絡化。目前流行的家庭的辦公、網上購物、遠程教育等等正是通信與計算機網絡化的現實表現，離開了網絡，也就不可能有住宅與住宅小區的智能化。

　　2、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂、購物、教育、家庭辦公等多項功能；把住宅小區的狹小、封閉空間變為可觸及世界的開放地域。

　　3、人性化。智能住宅與智能住宅小區是迎合人的需要而產生和發展的，因此，在規劃、設計階段，就已充分考慮了居民的各種現實與各種需要要“以人為本”。

　　4、綜合化。智能住宅小區具有很多復雜的功能，這些功能函蓋通信、安防、物業管理、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強。

　　具備四大特點的智能住宅與智能住宅小區的產生，給了物業管理一個發展的空間，也給物業管理一個展現價值的機會。智能住宅與智能住宅小區的出現，給物業管理增加了很多新的、技術含量較高的管理服務內容，如網絡服務等等，使物業管理真正的有了“用武之地”，間接地也提升了小區物業管理的形象。

　　同時，物業管理的參與也才能真正實現智能住宅與智能住宅小區的智能功能。一方面，物業管理智能化系統是智能住宅與智能住宅小區智能系統的組成部分，沒有物業管理的智能化，就沒有完整意義上的住宅與住宅小區的智能化；另一方面，只有物業管理的參與，并通過物業公司管理服務人員對智能化設備設施的管理，及通過提供多種信息為居民服務，居民才能真正感受到住宅與住宅小區的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。

　　現代的智能住宅小區需要智能化的物業管理。與普通住宅小區物業管理相比，智能型住宅小區物業管理具有明顯不同的特點：其一，智能化程度高。傳統住宅小區由于其建筑、設備設施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區智能化的改造，在物業管理方面使用一些計算機，但使用范圍相對狹窄。智能住宅與智能住宅小區由于其先天優勢，給物業智能化管理創造了條件，不僅在計算機的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區范圍要寬、程度要高得多。

　　其二、效率更高、內容更多、更便于管理。主要表現為：

　　①物業管理中的一些傳統收費項目，如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費因為可以使用電腦管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進行數據的精確采集。這樣可以提高效率，減少收費糾紛，而且大大方便了住戶。

　　②物業管理領域中的一些專項與特約綜合經營服務，如快餐盒飯送餐服務、物業租售代理服務、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機票、其它中介咨詢服務、購物服務、洗衣服務、社區廚房等，通過電腦網絡聯系與處理將更為方便高效。

　　③物業公司管理服務人員也將變為電腦網絡的操作者與管理者，通過電腦網絡(廣城網與局域網)提供各種管理服務，不僅可以收取網絡信息使用費和各種服務費，而且也從根本上改變了自身的傳統形象，提升了物業管理的科技含量、檔次和社會地位。管理服務人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協調與勸解，而是管理和維護電腦網絡，提供網上信息服務。這樣不但增加了管理服務內容，相應增加了物業公司的收入來源和利潤，而且因為網絡管理服務的高效而使物業管理變得更有效率，更容易管理。

　　其三，管理人員素質要求更高。智能住宅小區物業管理人員要在智能結構方面不但具有普通住宅小區物業管理人員的知識結構，同時還應熟悉和掌握計算機的基本知識和網絡知識，了解計算機的管理維護知識，熟練進行計算機的各種操作，包括文檔處理的網絡操作等等。

　　智能住宅小區及其物業管理的上述特點，也對物業管理提出了一系列新的要求：

　　第一、從業人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業管理的各個方面入手搞好物業管理工作。智能住宅是智能建筑技術的發展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特點。從其智能化的內容來看，重點是生活服務、安保和物業的管理維護；系統結構具有適應眾多服務對象與服務內容的分散性、多樣性、靈活性、控制對象分散，信息傳輸距離長，布線復雜等等。因此，從業人員要真正把智能住宅小區與智能建筑從管理觀念和管理服務的具體內容方面區別開來，從住宅小區的角度，向居民提供優質高效的管理服務產品，同時，積極做好智能化設備設施的維護工作。

　　第二，必須強調和切實督促物業公司對智能住宅小區物業管理的早期介入。一方面物業公司要從思想上把早期介入真正重視起來，并切實付諸實施；另一方面，政府有關部門也要從維護人民生命財產的角度出發，強調和督促物業公司對智能住宅小區物業管理的早期介入。

　　第三，必須加強智能住宅小區管理服務人員，特別是智能化系統維護管理人員的培訓培養工作。物業公司應選派相關專業的技術人員參與智能化系統的設計與實施，進行崗位培訓，掌握智能化系統管理的技能，并將系統過程、數據全面存檔，作為智能化系統啟動的初始條件，以確保智能化系統正常運行，并能保證管理服務人員正常利用該系統為廣大居民服務。

　　第四，努力做好智能小區物業管理的組織實施工作。智能住宅小區物業管理具有普通住宅小區物業管理的一般內容，包括：

　　①公共管理服務。具體內容有：房屋維修管理、房屋設備管理、安全管理、道路交通管理、環境環衛管理、供曖管理以及公眾代辦性質的服務等等。

　　②綜合經營服務。包括專項服務和特約服務兩個方面。具體內容有：衣著、飲食、居住、行旅、娛樂、購物、文教體衛等方面的服務。

　　另外，智能住宅小區物業管理比普通小區物業管理也多了一些新的管理服務內容，如網絡信息服務等等。同時，智能住宅小區物業管理的主要工作也將變為管理和維護電腦網絡，而不是以前那種主要是依靠人力來發現和解決物業管理問題。

　　這樣，組織和實施智能住宅小區物業管理，就主要是操作電腦網絡、監測各種智能化儀器設備傳送的各種信息，并給以及時處理。智能住宅小區物業管理的微觀模式已經由主要是人工運作的模式，轉變為主要是機器動作的模式。

　　在社會信息化進程日益發展的今天，人們對自己住宅的關注已不再僅僅局限于居室面積、周邊的自然環境、交通道路狀況等基本方面的要求，而是會逐漸把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務、安全防范、物業管理等方面，如何發展一個受大眾和住戶歡迎的小區樓盤，是物業管理公司以后所要走的方向。

篇2：物業管理知識培訓：智能化管理知識

　　物業管理知識培訓：智能化管理知識

　　001智能化:就是通過各種技術手段，對樓宇進行監控以及提供網絡、通訊服務，最終目的是為樓宇提供高效、便捷的管理手段和服務。

　　002智能化包含的內容:樓宇自動化(BA)、保安監控自動化(SA)、辦公自動化(OA).通訊自動化(CA)、消防自動化(FA)。抄表記費自動化。

　　003樓宇自動化的概念:就是通過對樓內主要設備的監控，實現對設備的自動化管理，達到及時高效管理樓宇的目的，同時可以通過對耗能設備的管理，達到節能目的。

　　004樓宇自動化主要包括:空調系統監控，供配電系統的監控，共用照明系統監控，消防系統監控，給排水系統監控，電梯系統監控。

　　005樓宇自動化系統的工作程序:正常情況下根據實際設定的程序進行工作，當發生異常情況時，發出報警信號，提醒值班人員進行相應處理。

　　006監控計算機故障特點是:所有指令失效或者干脆計算機工作不正常。

　　007指令失效的可能原因是:最可能的原因是軟件故障。

　　008發生監控計算機故障應立即通知工程單位進行處理。

　　009發生總線故障的現象是:部分設備狀態顯示不正常或部分設備指令無效。

　　010發生總線故障的特點是:總線上故障點后所有設備狀態顯示不正常，故障點后指令無效。

　　011發生總線故障應馬上查看系統圖，找到故障點，進行相應線路維護，或者通知承包商進行處理。

　　012何謂DDC?直接總線控制器。(Direct Data Controller)

　　013 DDC故障特點是:該DDC控制的設備狀態顯示不正常或相應設備指令不正常。

　　014 DDC故障的處理:發生DDC故障，應首先確認供電是否正常，如果供電正常，則應更換DDC或通知廠家進行處理。

　　015傳感器故障的特點是:相應點數據不正常或長時間沒有變化。

　　016傳感器故障的處理:應立刻通知廠家進行處理。

　　017執行器故障的特點是:相應設備不能進行指令動作。

　　018執行器故障的處理:應該請施工單位確認故障，再通知執行器廠家進行處理。

　　019空調系統主要監控:冷凍機組、冷卻機組、冷卻塔、空調機、新風機、排風機、風機盤管。

　　020供配電系統監控的內容:主要包括高低壓配電柜的監測和發電機的監測，一般只監不控。

　　021供配電系統的監控意義:通過監測高低壓配電柜狀態，及時提醒維護人員對設備進行維護。

　　022消防系統監控的內容:一般包括消防泵狀態監測和消防水管壓力檢測，一般只監不控。

　　023電梯系統監控的內容:電梯系統監控一般包括垂直梯狀態監測和手扶梯監控。

　　024給排水系統監控的內容:給排水系統監控一般包括生活水泵監控、生活水池和生活水箱液位、污水池液位、污水泵監控。

　　025保安監控自動化包括的內容:保安監控系統主要包括閉路攝像系統和門禁巡更系統。

　　026閉路攝像系統的作用:通過對主要通道、公共區域、電梯轎箱等設置攝像機，使得監控中心人員可以隨意監視公共區域的情況，同時可以進行常規錄像和報警錄像。

　　027門禁巡更系統包括的內容:門禁系統、巡更系統、門磁、紅外雙鑒、紅外對射等。

　　028雙鑒探頭的意義:主要作為門磁系統的補充系統，對大面積的開放區域進行禁入控制和報警錄像。

　　029紅外對射系統的意義:主要設置在外墻上，起到防止攀爬的作用。

　　030辦公自動化主要包括的內容:辦公自動化主要通過設置郵件系統和定義公文自動流轉程序實現無紙化辦公。

　　031辦公自動化怎樣實現:實現辦公自動化首先要建立網絡平臺和服務器平臺，在平臺上建立一個辦公自動化應用系統，通過設置內部WWW服務器和郵件服務器，定義公文流轉模塊，實現無紙化辦公。

　　032 WWW服務器作用是:為用戶上互聯網提供服務，同時為大廈內用戶提供WWW網絡服務。

　　033綜合應用平臺服務器能提供的服務:綜合應用平臺服務器能提供辦公自動化服務，虛擬主機服務，虛擬專網服務，網絡安全服務，記費服務等。

　　034綜合應用平臺服務器采用的操作系統:UNI*操作系統。

　　035綜合應用平臺服務器采用的數據庫:ORACLE數據庫。

　　036虛擬主機服務:就是用戶通過租用綜合應用平臺服務器的部分資源，建立自己的虛擬主機，提供虛擬網站等服務。

　　037虛擬主機服務的好處是:不需要自己專門的設備和管理人員。

　　038虛擬專網服務:就是用戶利用大廈網絡資源，通過在網管機上設置，建立虛擬專網。

　　039虛擬專網服務的好處是:不需要自己專門的設備和管理人員。

　　040網絡安全服務:就是通過制定統一的網絡安全策略，保證局域網內的專門服務器和虛擬服務器的安全。

　　041通訊自動化包括的內容:電話、上網、數據專線、有線電視、衛星電視等內容。

　　042抄表記費自動化包括的內容:自動抄錄水表、電表、煤氣表、空調等。

　　043自動抄表記費的前提是:必須選用數字表。

　　044自動抄表記費的原理是:通過脈沖計數器記取脈沖，再將脈沖數轉換成記費數。

　　045消防自動化的概念:消防自動化就是通過各種消防探頭和控制設備，實現大樓的消防自動報警，以及自動采取各種緊急措施。

　　046網絡機房的設備包括:網絡服務器、網管機。

　　047 MDF機房的設備包括:網絡交換機、UPS、總配線架。

　　048智能化物業的主要支撐技術是:計算機網絡技術。

篇3：智能化物業管理的兩大法寶是手段和人才

　　智能化物業管理的兩大法寶是手段和人才

　　智能建筑融合了現代計算機技術、通信技術、信息技術.以其高效、節能、安全、健康、舒適、便捷、個性化強的優勢倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑設備自動化系統(BAS)、 通訊網絡自動化系統(CAS)、辦公自動化系統(OAS)為特征。如何管好智能化建筑.我們的體會是手段和人才是兩個不可或缺的法寶。

　　智能建筑采用了大量高性能、多用途、濃縮了現代高新技術的建筑設備以及由此構成的高度自動化系統單靠物業管理人員的看、聞、聽、摸是無法對設備的運行狀況做出準確的判 斷的，必須在充分熟悉設備及系統性能的基礎上，利用設備自身的監測、控制、診斷功能.借助科學管理手段，才能真正搞好智能建筑的物業管理工作。

　　(一)充分利用樓宇設備自身的性能優勢

　　建筑的智能化往往是從樓宇設備自動化開始，為實現對建筑物內的水、暖、電、空調、車輛、消防、閉路監控、防盜報警、門禁等各種設備系統的綜合監控與管理，利用計算機網絡和接口技術將分散在各子系統中各樓層的直接數字控制器(DDC)連接起來。通過聯網實現各子系統與中央監控管理計算機之間、各子系統之間的信息交換.達到分散控制、集中管理 的功能模式。

　　在智能建筑管理中，充分利用樓宇控制系統本身具備的自動檢測、自動調節、自動診斷、自動報警等功能，一方面可以大大減少設備管理人員的數量，降低運行成本；另一方面，又

　　能提高樓宇安全運行的可靠度。

　　(二)利用微機管理技術，實現綜合協調管理

　　首先，利用中央控制計算機的功能，對各類建筑設備的運行狀態、運行參數進行跟蹤，及時準確地了解現場設備有無異常，并迅速做出反應，排除故障。其次，利用計算機預定的

　　參數設置功能，可以極為方便地實現對現場設備的運行過程進行控制和調節，真正實現對現場設備的遙控。再次。利用計算機強大的數據存儲功能和應用程序的數據庫，可以完成大量

　　歷史數據的存儲，并對歷史數據按特定的要求進行處理，調節歷史數據庫完成運行報表，生成歷史數據分析趨勢曲線等。

　　(三)重視樓宇設備的運行管理搞好設備的運行管理可以實現設備的安全正常運行，及早發現并排除設備安全隱患.直接關系到各子系統能否達到原有的設計性能與服務年限，影響到大廈的能源供應狀況，涉及到住用戶的安全。因此，搞好設備的運行管理是必要的。

　　以節能為例，智能樓宇設備的耗能量是驚人的，能源費用支出可以達到總設備運行、管理費用總量的50%照明。空調、電梯、水泵是主要的用電設備，而其負荷隨時間不斷變化，利用樓宇設備控制技術，根據負荷變化情況適時調節，提高設備的運行效率以實現節能的目標。

　　照明系統中大量使用高效節能燈具。將辦公區和公共場所照明分別控制，利用辦公區作息時間規律性強的特點，利用預設計算機程序實施定時開關控制。對公共場所的照明，則利用現代聲光控制技術進行靈活的調節和控制。

　　空調制冷系統中.根據實際冷負荷的變化，確定冷水機組及相應循環水泵、冷卻塔、風機的投入臺數，提高制冷系統的運行效率。并且針對不同的季節，修改溫濕度設定值，以減 少能源損耗。合理調節新風比例，以充分利用新風的冷量或減少新風處理能耗。

　　(四)遵循科學規律，搞好維護管理設備的維修保養是設備正常、安全、經濟運行的有力保證，它不僅保證設備隨時處于良好的工作狀態或待命工作狀態。而且可以保證設備的各

　　項運行參數指標符合有關的技術要求，以便設備達到或超過原有的性能及服務年限。設備維修保養一般分為定期維護和緊急維修兩類，定期維護、保養工作到位，緊急維修就會減少很多。

　　能延長設備連續無故障工作時間。

　　1、定期維修保養管理在智能大

　　廈中.可以借助先進的辦公自動化系統編制一套預防性維修管理程序來執行，結合建筑設備自動化系統對現場的自診斷功能，根據上次檢修時間和設備的工作性能自動安排出各類設備的定期檢修時間表，列出具體體檢修項目及實施要求。檢修完畢后將檢修結果存檔.建立維修檔案，以便今后的故障分析提供參考

　　2.緊急維修管理

　　對簡單的急修工作應在較短時間內完成，對比較復雜的急修工程必須有效跟進、重視監督落實.對緊急維修的部位及項目進行分類、統計、分析、找出設備出現故障的規律，以避免同類故障再次出現從而消除安全隱患。同時由于智能化系統設計及零部件專用性強，對維修用材必須進行有效監控，以保證維修質量。

　　智能建筑的出現和發展，對物業管理從業人員的素質提出了更高的要求，用廣博的知識武裝專業技術人才是搞好智能建筑物業管理工作的重要環節。

　　(一)智能化物業管理人應具有的素質

　　1.強烈的敬業精神和業主就是上帝”的服務意識。物業是業主工業，物業管理費和其他從事多種經營的費用必須從業主或住用人手中收醛與物業打交道，最終是與業主、住用

　　戶打交道。如果不是本著”寧讓自己多流汗.不讓業主一時難”的服務思想，沒有敬業精神和良好的服務意識，無論有多先進的技術和設備。搞好物業管理只是一句空話。

　　2.扎實精深、一專多能的從事智能化物業管理必需的相關知識和技能。

　　具體來說有如下內容:

　　(1)計算機控制技術和計算機硬軟的維護技術； (2)現代通信技術；(3)計算機網絡技術；(4)與智能化物業管理相關的計算機軟件的使用。

　　3.掌握科學的組織人的技術和管理人的技術.如企業管理知識技能和行政管理知識技能等。

　　4.具備與物業管理有關的其他知識和技能，如建筑學.物業管理基礎知識和基礎理論、公共關系、園林綠化基礎知識、物業法律、法規等等。

　　(二)造就智能化物業管理人才

　　目前，在對智能化物業進行管理的實際運作中，現實情況與理想化狀態始終還存在著一定的差異.主要表現在高素質從業人員十分缺乏。深圳市龍城物業管理公司在從事智能化物

　　業管理過程中.非常注重對自己的員工進行培養。

　　1、實施“繼續教育”的長遠規劃，加強在職員工的業務培訓。培訓的內容主要是圍繞著智能化物業管理方面的知識與技能。培訓的方式靈活多樣，具體來說主要有:

　　(1)物業管理專業方面的學歷培訓。公司每年選送一部分業務骨干和后備干部到深圳和珠江三角洲地區的大專院校進行物業管理專業的學歷培訓，采用脫產、半脫產和業余函授、自學等方式進行物業管理系統學習。讓他們把所學的物業管理理論、理念和知識融入到實際的智能化物業管理之中，為公司增添活力。

　　(2)制定公司員工內部培訓計劃，嚴格實施。公司內部培訓又分公司統一組織的培訓和各管理處內部組織的培訓。內部培訓有智能化物業管理實施的培訓計劃，有專門的培訓教師， 有培訓講義.有培訓記錄，有培訓總結。每次培訓后在現場測試。

　　(3)走出去、請進來。組織公司中層管理者外出，到國內外知名物業管理企業和管理項目參觀，請知名智能化物業管理專家到龍城物業管理公司來講課。

　　(4)定期委派物業管理企業經理、部門經理和管理員到深圳物業管理進修學院學習先進的智能化物業管理知識和技能，做到企業經理和管理員全部持證上崗。

　　(5)選派技術人員參加特種行業的業務培訓，如樓宇自控、消防監控、空調控制、電梯控制等。凡特種行業的物業管理人必須持有特種行業上崗證。

　　2.以人為本，創造以“積極向上、開拓奮進，求實創新，爭創一流”為宗旨的企業文化氛圍，實現人員素質的提升。

　　物質刺激在人力資源管理中僅是一種考核員工的辦法，但不是唯一辦法，讓員工實現心理學家馬斯洛提出的“自我實現”的需要一直是公司創造“積極向上，開拓奮進，求實創新， 爭創一流”為宗旨的企業文化的最終目的。

　　3.激勵員工愛崗敬業，實行中、高級管理人員競爭上崗制，創造了透明寬松的用人環境。公司自始至終，一直貫徹著公開競爭上崗制，不拘一格選人才。盡力為員工創造一種透明寬松的用人環境，有力地激勵著員工的進取熱情。正因為如此，公司上下才保持著很強的凝聚力和向心力，創造了一個又一個的省優，國優物業管理項目。

　　5.公司成立智能化物業管理的理論與技術攻關小組，針對各管理處在智能化物業管理項目中存在的問題進行專題分析。既可解決技術難題.又能為各級管理人員提供科學的管理理 論支持和技術支持。