物業(yè)管理中的物業(yè)管理企業(yè)

　　一、物業(yè)管理企業(yè)的類別

　　(一)按投資主體

　　物業(yè)管理企業(yè)可分為全民、集體、聯(lián)營、三資、私營等企業(yè)。

　　(1)全民物業(yè)管理企業(yè)即國有物業(yè)管理企業(yè)，資產(chǎn)屬于全民所有，國家依照所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的原則授予企業(yè)經(jīng)營管理權(quán)；

　　(2)集體所有制物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)屬于勞動群眾集體所有；

　　(3)私營物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)屬于私人所有。

　　(4)聯(lián)營指企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，或組成新的經(jīng)營實體，取得法人資格；或共同經(jīng)營，不具備法人條件，按合同約定各自獨立經(jīng)營，并承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)；

　　(5)三資物業(yè)管理企業(yè)是指依照中國有關(guān)法律在中國境內(nèi)設(shè)置的全部資本由外國投資者投資的企業(yè)；外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人經(jīng)中國政府批準(zhǔn)在中國境內(nèi)，同中國的公司企業(yè)或其他經(jīng)濟組織共同舉辦合資經(jīng)營企業(yè)，或舉辦中外合作經(jīng)營企業(yè)。

　　(二)按股東出資形式

　　可分為有限責(zé)任公司、股份有限公司、股份合作公司等。

　　(1)物業(yè)管理有限責(zé)任公司是由2個以上50個以下股東共同出資，并以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人；

　　(2)物業(yè)管理股份有限公司是一般由5個以上發(fā)起人成立，全部資本為等額股份，每個股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司是以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。股份有限公司，其注冊資本必須在1000萬元人民幣以上。目前，商業(yè)、貿(mào)易、工業(yè)、房地產(chǎn)等行業(yè)中有一批股份有限公司。隨著物業(yè)管理市場發(fā)展，集團化的物業(yè)管理股份有限公司將逐步出現(xiàn)；

　　(3)股份合作型物業(yè)管理企業(yè)，其原則是自愿組合、自愿合作、自愿參股、民主管理、自負(fù)盈虧、按勞分配、入股分紅。這種企業(yè)股東一般就為職工，股東訂立合作經(jīng)營章程，按其股份或勞動享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

　　近年來，隨著物業(yè)管理的發(fā)展，全國各地物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍大量涌現(xiàn)，如上海市到1997年為止，共有物業(yè)管理企業(yè)1540家，其中內(nèi)資企業(yè)為856家，三資企業(yè)為108家，有限公司和股份公司為537家。內(nèi)資企業(yè)中，由原房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)管理企業(yè)的為157家。上述1540家物業(yè)管理企業(yè)對全市范圍內(nèi)近9600萬平方米的各類物業(yè)進行著管理服務(wù)職能。

　　(三)按經(jīng)營服務(wù)方式

　　分為代理租賃服務(wù)型、委托管理服務(wù)型兩種。

　　(四)按是否具有法人資格

　　一種是具有企業(yè)法人資格的物業(yè)管理的專營公司或子公司；另一種是以其他經(jīng)營項目為主如房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、貿(mào)易等而兼營物業(yè)管理的不具備企業(yè)法人資格的物業(yè)管理部。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)的組建

　　(一)組建條件

　　1.企業(yè)名稱預(yù)先審核

　　企業(yè)有名稱，猶如自然人有姓名一樣。企業(yè)的名稱一般由四部分組成:企業(yè)所在地、具體名稱、經(jīng)營類別、企業(yè)種類等。其具體名稱可考慮原行業(yè)的特點、所管物業(yè)名稱特點、地理位置、企業(yè)發(fā)起人名字等，如“東湖”、“萬科”“**別墅”等。除叫物業(yè)管理公司外也有稱物業(yè)管理有限公司、物業(yè)發(fā)展公司、物業(yè)公司等。根據(jù)國家工商行政管理局制定的《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》的有關(guān)精神，企業(yè)名稱中不得含有下列內(nèi)容和文字:

　　(1)有損于國家社會公共利益的；

　　(2)可能對公眾造成欺騙或誤解的；

　　(3)外國國家地區(qū)名稱、國際組織名稱；

　　(4)黨政名稱、黨政軍機關(guān)名稱、群眾組織名稱、社會團體名稱及部隊番號；

　　(5)漢語拼音字母(外文名稱中使用的除外)、數(shù)字；

　　(6)其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的。

　　對于企業(yè)中使用中國、中華或者冠以國際字詞的企業(yè)名稱只限于全國性的大公司、國務(wù)院或者授權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)的大型進出口企業(yè)和大型企業(yè)集團，國家工商行政管理局規(guī)定的其他企業(yè)。在企業(yè)名稱中用“總”字的必須設(shè)三個以上分支機構(gòu)等。

　　根據(jù)公司登記管理有關(guān)規(guī)定，設(shè)立公司應(yīng)當(dāng)申請名稱預(yù)先核準(zhǔn)。法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報經(jīng)審批后成立的公司，例如三資公司或者公司經(jīng)營范圍中有法律、行政法規(guī)規(guī)定必須審批的項目的，應(yīng)當(dāng)在報送審批前辦理公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)，然后以核準(zhǔn)的名稱報送審批。例如設(shè)立外商投資的物業(yè)管理企業(yè)，在報經(jīng)有關(guān)外經(jīng)貿(mào)行政管理機關(guān)審批前必須將申請名稱報工商行政管理部門預(yù)先核準(zhǔn)。

　　設(shè)立有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)由全體股東指定的代表或共同委托的代理人申請名稱預(yù)先核準(zhǔn)；設(shè)立股份有限公司，由全體發(fā)起人指定的代表或共同委托的代理人申請名稱預(yù)先核準(zhǔn)。申請時，必須提交:

　　(1)全體股東或發(fā)起人簽署的申請書；

　　(2)股東或發(fā)起人的法人資格證明或者自然人的身份證明等。

　　工商行政管理機關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請文件之日起10日內(nèi)作出核準(zhǔn)或駁回的決定。決定批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)給《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。

　　公司名稱是企業(yè)的品牌中一部分，從開始起名的時候就要注意其合法性和效應(yīng)性，一般要求簡明、響亮、有寓意、有創(chuàng)意。

　　2.公司住所

　　《民法通則》規(guī)定，法人以它的主要辦事機構(gòu)所在地為住所。物業(yè)管理公司的主要辦事機構(gòu)所在地為物業(yè)管理公司的住所。物業(yè)管理公司設(shè)立條件中的住所用房可以是自有產(chǎn)權(quán)房或租賃用房。在租賃用房作為住所時，必須辦理合法的租賃憑證，房屋租賃的期限一般必須在1年以上。有了確定的住所，就可以確定所屬工商行政管轄的行政機關(guān)。

　　3.法定代表人

　　物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，經(jīng)國家授權(quán)審批機關(guān)或主管部門審批和登記主管機關(guān)核準(zhǔn)登記注冊后，其代表企業(yè)法人行使職權(quán)的主要負(fù)責(zé)人是企業(yè)法人的法定代表人。全民和集體企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人是經(jīng)有關(guān)主管機關(guān)審查同意，當(dāng)企業(yè)申請登記經(jīng)核準(zhǔn)后，主要負(fù)責(zé)人取得了法定代表人資格。法定代表人必須符合下列條件:

　　(1)有完全民事行為能力；

　　(2)有所在地正式戶口或臨時戶口；

　　(3)具有管理企業(yè)的能力和有關(guān)的專業(yè)知識；

　　(4)具有從事企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理能力；

　　(5)產(chǎn)生的程序符合國家法律和企業(yè)章程的規(guī)定；

　　(6)符合其他有關(guān)規(guī)定的條件。

　　物業(yè)管理公司選好法定代表人對企業(yè)的經(jīng)營管理有著至關(guān)重要的作用。“千軍易得，一將難求”就是說決策人物的重要性。物業(yè)管理公司法定代表人應(yīng)在合法前提下，在企業(yè)章程規(guī)定的職責(zé)內(nèi)行使職權(quán)履行義務(wù)，代表企業(yè)法人參加民事活動，對物業(yè)管理全面負(fù)責(zé)，并接受本公司全體成員監(jiān)督，接受政府部門、主管物業(yè)管理的行政機關(guān)的監(jiān)督。

　　4.注冊資本

　　公司法定的人員、住所和注冊資本是公司設(shè)立的三要素，其中注冊資本是公司從事經(jīng)營活動，享受和承擔(dān)債權(quán)債務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。一般來說，注冊資本的大小直接決定公司的債務(wù)能力和經(jīng)營能力。世界各國對公司的最低的資本額都有具體嚴(yán)格的規(guī)定。我國有關(guān)法律也對各類公司注冊資本有規(guī)定。

　　企業(yè)法人登記管理有關(guān)規(guī)章對申請企業(yè)法人登記規(guī)定了各類公司的注冊資金:生產(chǎn)性公司注冊資金不得少于30萬元人民幣，咨詢服務(wù)性公司的注冊資金不得少于10萬元人民幣。物業(yè)管理公司，作為服務(wù)性企業(yè)，其注冊資本不得少于10萬元人民幣。

　　《中華人民共和國公司法》對有限責(zé)任公司和股份有限公司的注冊資本分別作出最低限額規(guī)定。有限責(zé)任公司的注冊資本，生產(chǎn)經(jīng)營為主的、以商業(yè)為主的公司為人民幣50萬元，以商業(yè)零售為主的公司為人民幣30萬元，技術(shù)開發(fā)、咨詢、服務(wù)性公司為人民幣10萬元。股份有限公司注冊資本最低限額為人民幣1000萬元人民幣。

　　股東或發(fā)起人可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作出資。股東或發(fā)起人用非貨幣出資時，要對非資貨幣作價評估，評估時要核實財產(chǎn)，不得高估或低估作價。對于土地使用權(quán)的評估作價，要按照有關(guān)房地產(chǎn)法法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定辦理。還應(yīng)當(dāng)指出:股東以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的金額不得超過有限責(zé)任公司注冊資本的20%，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外；同樣，發(fā)起人以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的金額不得超過股份有限公司注冊資本的20%。這些規(guī)定在組建物業(yè)管理股份有限公司都必須遵守。

　　5.公司章程

　　公司章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金狀況、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方向和組織形式、組織機構(gòu)，以及利益分配原則、債權(quán)債務(wù)處理方式、內(nèi)部管理制度等規(guī)范性的書面文件。其內(nèi)容一般應(yīng)包括:

　　(1)公司的宗旨；

　　(2)名稱和住所；

　　(3)經(jīng)濟性質(zhì)；

　　(4)注冊資金數(shù)額以及來源；(5)經(jīng)營范圍和經(jīng)營方式；(6)公司組織機構(gòu)及職權(quán)；

　　(7)法定代表人產(chǎn)生程序及職權(quán)范圍；

　　(8)財務(wù)管理制度和利潤分配方式；

　　(9)其他勞動用工制度；

　　(10)章程修改程序；

　　(11)終止程序；

　　(12)其他事項。

　　聯(lián)營企業(yè)章程還應(yīng)載明:

　　(1)聯(lián)營各方出資方式、數(shù)額和投資期限；

　　(2)聯(lián)合各方成員的權(quán)利和義務(wù)；

　　(3)參加和退出的條件、程序；

　　(4)組織管理機構(gòu)的產(chǎn)生、形式、職權(quán)及其決策程序；

　　(5)主要負(fù)責(zé)人任期。

　　有限責(zé)任公司的章程應(yīng)載明下列事項:

　　(1)公司名稱和住所；

　　(2)公司經(jīng)營范圍；

　　(3)公司注冊資本；

　　(4)股東的姓名或名稱；

　　(5)股東的權(quán)利和義務(wù)；

　　(6)股東的出資方式和出資額；

　　(7)股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；

　　(8)公司的機構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；

　　(9)公司法定代表人；

　　(10)公司解散事由與清算辦法；

　　(11)股東認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項。股東應(yīng)當(dāng)在公司章程上簽名、蓋章。

　　股份公司章程應(yīng)當(dāng)載明下列事項:

　　(1)公司名稱和住所；

　　(2)公司經(jīng)營范圍；

　　(3)公司設(shè)立方式；

　　(4)公司股份總數(shù)每股金額和注冊資本；

　　(5)發(fā)起人的姓名或者名稱，認(rèn)購的股份數(shù)；

　　(6)股東的權(quán)利和義務(wù)；

　　(7)董事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；

　　(8)公司法定代表人；

　　(9)監(jiān)事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；

　　(10)公司利潤分配辦法；

　　(11)公司的解散事由與清算辦法；

　　(12)公司的通知和公告辦法；

　　(13)股東大會認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項。

　　6.公司人員

　　企業(yè)法人登記管理有關(guān)規(guī)章規(guī)定，申請成立全民、集體、聯(lián)營、私營、三資等企業(yè)，必須有與生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員，其中專職人員不得少于8人。物業(yè)管理公司一般應(yīng)具有8名以上的專業(yè)技術(shù)管理人員，其中中級職稱以上的須達(dá)3人以上。

　　根據(jù)《公司法》設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)由2人以上50以下股東共同出資；設(shè)立股份有限公司，除國有企業(yè)改建為股份有限公司的外，應(yīng)當(dāng)有5個以上發(fā)起人，且其中須有過半數(shù)的發(fā)起人在中國境內(nèi)有住所。國家授權(quán)投資的機構(gòu)或部門可以單獨設(shè)立國有獨資的有限責(zé)任公司。外國投資者包括外國的企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人，可以獨資設(shè)立外資性質(zhì)的物業(yè)管理有限責(zé)任公司。

　　(二)設(shè)立登記

　　1.三資物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立登記

　　三資物業(yè)管理企業(yè)在向工商行政管理機關(guān)申請登記之前，如前所述，首先要進行向工商行政部門申請名稱登記，然后進行審查批準(zhǔn)即經(jīng)過對外經(jīng)濟貿(mào)易主管部門審查批準(zhǔn)。對外經(jīng)貿(mào)行政主管部門主要審查外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)的經(jīng)營目的、范圍、資金和章程，合資企業(yè)合營各方簽訂的合營協(xié)議、合同、章程，合作企業(yè)中外合作者簽訂的協(xié)議、合同、章程等文件。審查機關(guān)一般在三個月內(nèi)作出批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)的決定。

　　當(dāng)三資物業(yè)管理企業(yè)接到對外經(jīng)濟貿(mào)易主管部門的批準(zhǔn)書之后30日內(nèi)，向工商行政管理機關(guān)申請營業(yè)登記。營業(yè)登記主要看是否具備了開業(yè)的條件:是否有符合規(guī)定的名稱，是否有審批機關(guān)批準(zhǔn)的合同章程，是否有固定的經(jīng)營場所、必要的設(shè)施，是否有規(guī)定的從業(yè)人員，是否有符合國家規(guī)定的注冊資金，經(jīng)營范圍是否符合國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，是否有健全的財會制度等。

　　營業(yè)登記的主要事項有:名稱、住所、經(jīng)營范圍、投資總額、注冊資本、企業(yè)類別、董事長、副董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、經(jīng)營期限、分支機構(gòu)等。在登記時應(yīng)向工商行政管理部門提交下列文件、證件:

　　(1)由董事長、副董事長簽署的外商投資企業(yè)登記申請書；

　　(2)合同章程以及審批機關(guān)的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)證書；

　　(3)項目建議書、可行性研究報告及其批準(zhǔn)文件；

　　(4)投資者合法的開業(yè)證明；

　　(5)投資者的資信證明；

　　(6)董事會名單以及董事會成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的委派(任職)文件和上述中方人員的身份證明；

　　(7)其他有關(guān)文件證件。

　　當(dāng)三資物業(yè)管理取得營業(yè)執(zhí)照后，將取得進入資質(zhì)登記和資質(zhì)備案階段。

　　2.內(nèi)資物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立登記

　　內(nèi)資全民所有制、集體所有制、聯(lián)營、私營、股份制、股份合作制等物業(yè)管理企業(yè)，當(dāng)具備前文所述的設(shè)立條件時，這些條件概括起來包括:名稱、組織機構(gòu)和章程；固定的經(jīng)營場所和必要的設(shè)施；符合規(guī)定的并與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的資金數(shù)額和從業(yè)人員；能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任；符合規(guī)定的經(jīng)營范圍等時，即可進行營業(yè)登記。登記的主要事項有:名稱、地址、負(fù)責(zé)人、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式、經(jīng)濟性質(zhì)、隸屬關(guān)系、資金數(shù)額等。

　　當(dāng)?shù)怯浐藴?zhǔn)取得營業(yè)執(zhí)照后，進入資質(zhì)登記和資質(zhì)備案階段。

　　應(yīng)當(dāng)指出的是，原區(qū)縣房管行政部門組建的物業(yè)管理集團公司，一般領(lǐng)導(dǎo)著由原房管所轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司，當(dāng)前要根據(jù)政、企、事分開的原則，實行企業(yè)化管理，與原房屋行政管理部門從經(jīng)濟、人員、產(chǎn)業(yè)上分開。

　　(三)資質(zhì)等級管理

　　1.資質(zhì)等級管理的目的

　　物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理是行業(yè)歸口管理，是對企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、能力和規(guī)模的管理。為了加強對不同規(guī)模、不同經(jīng)營能力、不同性質(zhì)、不同隸屬關(guān)系、不同所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)的管理，促進物業(yè)管理有序發(fā)展，提高物業(yè)管理的整體水平，必須對物業(yè)管理企業(yè)進行資質(zhì)等級管理。物業(yè)管理企業(yè)必須接受并按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。

　　市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門，按照有關(guān)職責(zé)分工，審批各類物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，接受資質(zhì)備案和核發(fā)資質(zhì)等級證書，并進行對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理的日常工作。

　　2.資質(zhì)等級

　　目前，部分省和城市根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定了物業(yè)管理公司資質(zhì)審批規(guī)定，但尚無全國性的規(guī)定。根據(jù)上海市房地局制定的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)按資質(zhì)條件分為一、二、三級和無級。

　　一級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件是:管理物業(yè)規(guī)模50萬平方米以上，或管理涉外物業(yè)20萬平方米以上；管理物業(yè)類型3種以上，或涉外物業(yè)2種以上；必須有2個以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達(dá)標(biāo)面積50%以上；企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；經(jīng)營年限須在3年以上；注冊資本在100萬元人民幣以上。

　　二級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件:管理規(guī)模20-50萬平方米，或管理涉外物業(yè)5-20萬平方米；管理物業(yè)類型2種以上，或管理涉外物業(yè)；須有1個以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達(dá)標(biāo)30%以上；有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上；經(jīng)營年限須在2年以上；注冊資本在50萬元人民幣以上。

　　三級物業(yè)管理企業(yè)須具備的條件:管理物業(yè)規(guī)模3-20萬平方米，或涉外物業(yè)1-5萬平方米；有中級專業(yè)技術(shù)職稱3人以上；企業(yè)注冊資本10萬元人民幣以上。

　　暫不定級的物業(yè)管理企業(yè):管理物業(yè)規(guī)模在3萬平方米以下或涉外物業(yè)1萬平方米以下的。

　　3.資質(zhì)等級審批

　　根據(jù)上海市規(guī)定，資質(zhì)備案與核發(fā)資質(zhì)等級證書同步進行。

　　物業(yè)管理企業(yè)，一般要在取得營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)按規(guī)定申辦資質(zhì)備案。

　　外商獨資、中外合資、中外合作的物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)備案和資質(zhì)等級向市房地局申報，由市房地局審批。

　　內(nèi)資物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)備案和資質(zhì)等級向注冊地的區(qū)縣房管部門申報，其中符合一級資質(zhì)條件的由區(qū)縣房管部門初審后報市房地局審批，二級以下資質(zhì)等級由區(qū)縣房管部門審批。申辦物業(yè)資質(zhì)備案和資質(zhì)證書，必須提交下列文件和資料:

　　(1)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

　　(2)公司經(jīng)理出任聘任書；

　　(3)中級以上職稱人員的證書或證明材料；

　　(4)資質(zhì)等級申報表；

　　(5)公司的管理章程、管理合同；

　　(6)其他所需材料。

　　市房地局和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理物業(yè)管理企業(yè)申請之日起20日內(nèi)，核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　　4.日常資質(zhì)管理

　　資質(zhì)證書有效期2年；無正當(dāng)理由不申請的企業(yè)要責(zé)令其限期申請；企業(yè)開業(yè)兩年內(nèi)不實施物業(yè)管理的，復(fù)評不再核發(fā)證書；企業(yè)如注銷或破產(chǎn)，資質(zhì)證書交回主管部門。

　　對物業(yè)管理企業(yè)違反以下規(guī)定的行為，區(qū)縣房管部門有權(quán)限期整改，并可降低資質(zhì)，直至建議工商行政管理部門取消其經(jīng)營資質(zhì):

　　(1)不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定的；

　　(2)管理制度不健全，管理混亂，業(yè)主住戶投訴較多的；

　　(3)被物價部門認(rèn)定亂收費或收費不規(guī)范，又不認(rèn)真整改的；

　　(4)利用管理職權(quán)擅自搭建，占用綠地、改變公共設(shè)施用途的；

　　(5)對于業(yè)主、住戶投訴置之不理，又不服從行政主管部門監(jiān)督的；

　　(6)因管理失職，造成重大事故的。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利以及權(quán)利來源

　　建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理公司的權(quán)利是:

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；

　　(2)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；

　　(3)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；

　　(4)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

　　(5)有權(quán)要求管委會協(xié)助管理；

　　(6)有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；

　　(7)可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。

　　這些權(quán)利的得到首先必須貫徹合法的原則，要依法取得，即權(quán)利主體、權(quán)利內(nèi)容要符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定。只有符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利才能受到法律的保護。如果不符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不僅不能達(dá)到預(yù)想的管理效果，反而可能造成其管理行為產(chǎn)生的后果無效。

　　物業(yè)管理企業(yè)在實施管理時，必須制定小區(qū)或大廈等管理辦法，這些辦法不能與法律法規(guī)和行政規(guī)章相悖，而是要在法律的范疇之內(nèi)制定。如:哪些是物業(yè)使用的禁止行為，對限制性行為產(chǎn)生后果怎樣處理；業(yè)主或使用人如果要改變住宅使用性質(zhì)，如何對待；業(yè)主要進行裝修有哪些注意事項；對消防設(shè)備的管理平時如何保持良好狀態(tài)；各小區(qū)內(nèi)各種公共設(shè)施和管線怎樣管理，小區(qū)車輛停放、綠化管理等，都要依照相關(guān)法規(guī)制定管理條文。小區(qū)的治安管理也一定要納入社會治安總的范疇，要執(zhí)行行政部門頒布的治安管理條例和規(guī)章。

　　其次，物業(yè)管理公企業(yè)管理權(quán)利來之于合同。這里有三個方面:

　　(1)物業(yè)管理服務(wù)合同。合同簽訂雙方業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是委托和被委托的關(guān)系。合同明確了物業(yè)管理服務(wù)的事項、權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)費用、期限和違約責(zé)任等，在管理服務(wù)的權(quán)限之內(nèi)就是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍。即委托后，才進行管理；不委托，不能超越權(quán)限。如果超越管理權(quán)限，事后要得到業(yè)主委員會的追認(rèn)。物業(yè)管理公司行使委托之外的職權(quán)，業(yè)主委員會如不予認(rèn)可，則由物業(yè)管理公司自己承擔(dān)責(zé)任。例如，如果沒有委托代辦產(chǎn)權(quán)證、代辦裝煤氣和電話等合同，物業(yè)管理公司自行其是，業(yè)主們可以予以否決，不支付費用；

　　(2)對物業(yè)使用中的各種禁止行為，物業(yè)管理企業(yè)要與業(yè)主有書面約定，或用“公約”、“合約”、“辦法”等這些約定、協(xié)議來得到業(yè)主的認(rèn)可，并在協(xié)議中雙方約定違約的責(zé)任。這樣物業(yè)管理公司才能有效進行制止違章行為，使得行使制止違章的行為有效，并具有追究對方違章的權(quán)限；

　　(3)關(guān)于聘請專業(yè)公司如保安公司、綠化公司，情況也是這樣，一定要通過簽訂轉(zhuǎn)委托合同，把業(yè)主委托的權(quán)限轉(zhuǎn)委托給這些專業(yè)公司，并且事先要得到業(yè)主委員會的同意。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)的主要義務(wù)

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是:

　　(1)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

　　(2)接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

　　(3)重大的管理措施應(yīng)當(dāng)交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可；

　　(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，首先是履行合同，對合同規(guī)定的事項要全面履行:

　　(1)管理服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，受國家法律保護，合同義務(wù)受國家法律監(jiān)督。如果物業(yè)管理企業(yè)不全面履行合同，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　(2)不得擅自變更和解除管理服務(wù)合同，雙方必須信守合同。如果發(fā)生新的情況，要經(jīng)雙方協(xié)議重新達(dá)成新的合同。任何一方當(dāng)時人都不得擅自變更或解除合同，也不允許單方拒絕履行或者變更已經(jīng)訂立的管理服務(wù)合同；

　　(3)依法解決管理服務(wù)合同中的糾紛。一種是通過協(xié)議解決糾紛，一種是通過有關(guān)主管部門的調(diào)解解決，也可以向人民法院起訴。

　　其次，服從政府部門房地產(chǎn)等有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督，接受物業(yè)管理相關(guān)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，這又是物業(yè)管理企業(yè)的另一條重要義務(wù):

　　(1)首先要接受工商管理。工商行政機關(guān)依法確定各類企業(yè)和個體工商業(yè)的合法地位，監(jiān)督管理或參與管理市場上的各種經(jīng)濟活動，檢查處理經(jīng)濟違法違章行為，保護合法經(jīng)營，取締非法經(jīng)營，維護正常的市場秩序，保證社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。物業(yè)管理公司要依法登記成立，經(jīng)營范圍要明確，以營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。與業(yè)主委員會訂立管理服務(wù)合同要對照經(jīng)濟合同訂立的條件:雙方當(dāng)事人是否具有主體資格；合同內(nèi)容是否合法；是否損害國家利益、社會公共利益或第三者利益；是否超越企業(yè)經(jīng)營范圍；雙方當(dāng)事人意思是否表示真實；訂立合同是否符合法定程序。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)到房地產(chǎn)主管部門備案。另外，物業(yè)管理公司在經(jīng)營活動中使用商標(biāo)、廣告等，也要服從行政部門的管理；

　　(2)接受行業(yè)行政主管部門和政府有關(guān)行政主管理部門的行政管理。這主要是要接受資質(zhì)核準(zhǔn)登記管理，對物業(yè)管理行為的管理，對違反物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定進行行政處罰，社區(qū)管理規(guī)定等；

　　(3)接受物業(yè)管理的價格管理。物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)，其收費既要考慮公平合理，還必須實行公開，還要考慮與物業(yè)所有權(quán)人、使用人經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)。物業(yè)管理企業(yè)要在物業(yè)管理價格政策范圍之內(nèi)經(jīng)營。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置

　　(一)機構(gòu)設(shè)置的要點

　　1.精悍的科學(xué)決策領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)

　　物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的經(jīng)濟實體，決策機構(gòu)上進行經(jīng)營決策，決定著用人機制，關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。這就要求設(shè)立一個精悍、高效、富有戰(zhàn)斗力的領(lǐng)導(dǎo)班子。一種是經(jīng)理負(fù)責(zé)制，要求有水平高、懂經(jīng)營、素質(zhì)好的經(jīng)理，上級部門要加強領(lǐng)導(dǎo)，職工參與民主管理；第二種是董事會制，決策層和管理層分離，分級負(fù)責(zé)，權(quán)責(zé)對應(yīng)。

　　2.適應(yīng)市場風(fēng)險的機制

　　服務(wù)管理要向市場要效益，寓管理、效益于服務(wù)之中。機構(gòu)設(shè)置要體現(xiàn)企業(yè)風(fēng)險共同承擔(dān)的原則。企業(yè)要承擔(dān)次級風(fēng)險即自負(fù)虧損，也要承擔(dān)最大風(fēng)險即破產(chǎn)倒閉，要把個人勞動、部門服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟效益與企業(yè)風(fēng)險掛鉤，要“定崗、定員、定職責(zé)”，使得進行物業(yè)管理的人、物及場所達(dá)到最佳結(jié)合。

　　3.集約化的管理體制

　　物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營者、工程技術(shù)人員和全體操作工人要把企業(yè)動力作用的方向集中到不斷開拓市場，依靠技術(shù)進步改善管理、降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量上來，從而實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的有效經(jīng)營。

　　(二)有關(guān)部門的設(shè)置

　　物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)的具體設(shè)置，要根據(jù)管理物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)管理的目標(biāo)內(nèi)容，以及物業(yè)管理企業(yè)實際情況決定。通常物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置一般有如下幾種模式:

　　1.事業(yè)部制

　　所謂事業(yè)部制，原是西方國家一些大公司將公司所屬的分公司或工廠，按產(chǎn)品大類劃地區(qū)組織事業(yè)部，實行集中決策指導(dǎo)分級經(jīng)營實行單獨核算的一種組織形式。即物業(yè)管理公司(有的稱總公司)下設(shè)若干事業(yè)部，每個事業(yè)部又負(fù)責(zé)若干經(jīng)營事務(wù)，總公司掌管戰(zhàn)略決策，確定經(jīng)營方針，統(tǒng)管人員，統(tǒng)一調(diào)度人力、物力、財力等。如圖示:

　　2.直線-職能制

　　職能制是設(shè)有職能機構(gòu)，由機構(gòu)負(fù)責(zé)人在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)下達(dá)和布置工作。直線-職能制是管理機構(gòu)有兩個層次，一個是管理層，一個是作業(yè)層，經(jīng)理通過部門領(lǐng)導(dǎo)實施內(nèi)部管理。

　　香港往往把部門歸并為三塊:管理、服務(wù)和內(nèi)務(wù)。不論是事業(yè)部制或直線職能制，各部職能大致如下:

　　經(jīng)理室。它是決策機構(gòu)，經(jīng)理對公司負(fù)全面責(zé)任，對重大問題作出決策，布置和協(xié)調(diào)各部門工作。

　　辦公室。主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)，包括人事、后勤、檔案等，有時辦公室還負(fù)責(zé)招聘和培訓(xùn)員工工作。

　　財務(wù)部。主要負(fù)責(zé)財務(wù)管理，在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下做好資金運作的日常工作，負(fù)責(zé)管理服務(wù)費的收繳，會計、出納分開，做好財會賬冊、報表，繳納財稅，要經(jīng)常向經(jīng)理報告公司財務(wù)情況。

　　工程部。這是負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運行的技術(shù)管理部門，一般由房屋工程、電氣工程、給排水等方面的中、高級技術(shù)人員組成，包括房屋的設(shè)備檢驗、維修工程安排，對業(yè)主裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督等。

　　管理部。一般有房屋及設(shè)備急修以及一般報修受理或作業(yè)，負(fù)責(zé)保安、消防、車輛交通等工作，轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境保護和日常清掃，綠化設(shè)施的管理，樹木、綠地養(yǎng)護等。

　　經(jīng)營發(fā)展部。這是物業(yè)管理公司“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”的管理部門，對物業(yè)管理公司貫徹以業(yè)養(yǎng)業(yè)的方針至關(guān)重要。經(jīng)營發(fā)展部負(fù)責(zé)各種文化、娛樂、生活、商業(yè)等公共性服務(wù)經(jīng)營設(shè)施和部門，接受業(yè)主綜合性或個別性的委托、代辦服務(wù)。

　　3.物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機構(gòu)

　　根據(jù)《公司法》，有限責(zé)任公司設(shè)立股東會、監(jiān)事會和董事會。股東會是公司的權(quán)力機構(gòu)。它決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃，選舉和更換董事，選舉和更換由股東代表擔(dān)任的監(jiān)事，對發(fā)行公司債券等作出決議等。監(jiān)事會由股東會選出的監(jiān)事和公司職工民主選舉產(chǎn)生的監(jiān)事組成，這是公司監(jiān)督機構(gòu)。董事會是經(jīng)營決策機構(gòu)和業(yè)務(wù)執(zhí)行機構(gòu)，董事長為公司的法定代表人。有限責(zé)任公司經(jīng)理，由董事會聘任或解聘。

　　4.物業(yè)管理股份有限公司的組織機構(gòu)

　　股份有限公司和股份合作公司應(yīng)訂立章程，其內(nèi)容前文已述。發(fā)起人、認(rèn)股人舉行創(chuàng)立大會，通過公司章程，選舉董事會成員，選舉監(jiān)事會成員等。

　　五、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理

　　物業(yè)管理集服務(wù)、經(jīng)營為一體，既是一種服務(wù)行為，又是一種經(jīng)營行為。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在國家宏觀政策、法規(guī)的調(diào)控下，按照市場需求，采取科學(xué)的管理方法，運用先進的管理手段和管理工具自主地組織服務(wù)與經(jīng)營。物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)活動中，必須以經(jīng)營為手段，以效益為目的。以經(jīng)營為手段，就是要在物業(yè)管理的全過程中實行有償服務(wù)，并通過經(jīng)營各種實業(yè)，解決物業(yè)管理中的各項經(jīng)費開支；以效益為目的，就是以社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益和心理效益為最終目標(biāo)。由于物業(yè)管理與社會的關(guān)系密切，物業(yè)管理企業(yè)對社會的貢獻(xiàn)除本身的經(jīng)濟效益以及繳納稅費外，對其他行業(yè)來說還有更多的社會效益、環(huán)境效益和心理效益。例如，良好的物業(yè)管理可以為業(yè)主提供一個方便、安全、清靜、整潔、舒適的居住和工作條件，使人們能安居樂業(yè)；優(yōu)良的物業(yè)管理還能創(chuàng)造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，為樹立城市形象增添光彩。把經(jīng)濟效益與這些社會效益、環(huán)境效益和心理效益結(jié)合起來就形成了物業(yè)管理的綜合效益。良好的綜合效益能為企業(yè)帶來良好的企業(yè)形象，而良好的企業(yè)形象又是形成商業(yè)信譽的重要源泉，因而它也是構(gòu)成企業(yè)無形資產(chǎn)的重要組成部分。一家擁有較高商譽的企業(yè)無疑具有更大的發(fā)展空間，其重要意義在于可以睦鄰公眾關(guān)系，促進管理服務(wù)的銷售，獲得行業(yè)競爭優(yōu)勢。

　　鑒于目前人們對物業(yè)管理的適應(yīng)性和承受性差距較大，人們的觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變，我國的物業(yè)管理企業(yè)要提高經(jīng)濟效益乃至綜合效益就必須從自身經(jīng)營管理入手，實施規(guī)范化、規(guī)模化、信息化的經(jīng)營管理。

　　規(guī)范化就是要求物業(yè)管理企業(yè)必須完善企業(yè)管理，物業(yè)管理的運作必須做到規(guī)范化，尤其是目前問題較多的收費管理。對于物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)和專項業(yè)務(wù)，一般以“保本微利”為原則，只向業(yè)主收取低廉的費用。對于物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)，一般以“低利”為原則，即在成本之上再收取稍高一些的費用。對于物業(yè)管理的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，則要求講究經(jīng)濟效益。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮能動作用，積極開拓多種經(jīng)營的新領(lǐng)域，并且在提高經(jīng)濟效益的同時注意提高社會效益和環(huán)境效益。

　　規(guī)模化就是要求物業(yè)管理企業(yè)盡可能實行規(guī)模化經(jīng)營，使物業(yè)管理不斷優(yōu)化。根據(jù)規(guī)模經(jīng)濟理論，企業(yè)只有達(dá)到了經(jīng)營規(guī)模程度，此時管理服務(wù)的單位成本最低，這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。物業(yè)管理雖然是服務(wù)性行業(yè)，但作為一個企業(yè)，在開拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)時，應(yīng)立足于提高企業(yè)經(jīng)濟效益和減低業(yè)主管理費負(fù)擔(dān)，考慮運用規(guī)模經(jīng)濟理論發(fā)展企業(yè)。根據(jù)目前不同規(guī)模物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營狀況分析，可以發(fā)現(xiàn)凡是上規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，既可以減輕業(yè)主的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，又能為自身創(chuàng)取較好的經(jīng)濟效益。此外，上規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，更能使業(yè)主受到全方位、多層次、多項目的服務(wù)。隨著人們生活水平的不斷提高和觀念的改變，業(yè)主對提高物業(yè)功能質(zhì)量，改善物業(yè)環(huán)境的要求也會越來越高，要求物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容也會越來越多。上規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，由于社會網(wǎng)絡(luò)眾多，各種人才齊全，可以滿足業(yè)主的要求，而一些小企業(yè)則無法做到。

　　信息化就是要求物業(yè)管理企業(yè)充分利用信息系統(tǒng)。當(dāng)代社會是一個信息化的社會，信息的收集、分析和利用是企業(yè)成敗的關(guān)鍵。尤其是實行了規(guī)模化經(jīng)營的企業(yè)，為了適應(yīng)物業(yè)管理的需求，計算機管理信息系統(tǒng)技術(shù)在物業(yè)管理中將會得到越來越廣泛的運用。物業(yè)管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用，是指運用現(xiàn)代計算機技術(shù)，把有關(guān)物業(yè)管理信息物化在各種設(shè)備中，并由這些設(shè)備和物業(yè)管理人員構(gòu)成一個為物業(yè)管理目標(biāo)服務(wù)的人機信息處理系統(tǒng)。通過信息系統(tǒng)的應(yīng)用，可以使物業(yè)管理的許多日常工作實現(xiàn)自動化。例如，利用計算機控制建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、防火安全自動報警系統(tǒng)、建筑物內(nèi)的垂直交通系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、建筑物部件及附屬設(shè)備安全報警系統(tǒng)、大廈保安系統(tǒng)、輔助物業(yè)管理人員工作的資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、建筑物出租(租客、租金、租約)管理系統(tǒng)、財務(wù)分析與管理系統(tǒng)、管理決策輔助支持系統(tǒng)、人員管理系統(tǒng)等。自動化對物業(yè)管理產(chǎn)生兩個明顯的效果:首先能提高效率，達(dá)到降低成本的效果。因為自動化可以使在員人數(shù)相同或減少的情況下，在一段指定的時間內(nèi)做更多的工作。其次能提高成效，達(dá)到增值的效果。因為借助自動化可以引進嶄新的服務(wù)或加強現(xiàn)有的服務(wù)，向業(yè)主提供更高水準(zhǔn)或更優(yōu)良的服務(wù)，這既能提高物業(yè)管理的收入水平，又能達(dá)到物業(yè)增值的效果。

　　六、物業(yè)管理企業(yè)的文化建設(shè)

　　物業(yè)管理企業(yè)在追求利潤目標(biāo)的同時，還必須加強企業(yè)發(fā)展的靈魂建設(shè)即企業(yè)文化建設(shè)。企業(yè)文化是企業(yè)獨特的經(jīng)營個性、管理風(fēng)格、企業(yè)理念、人員素質(zhì)的綜合體現(xiàn)，它包括文化理念、價值觀念、企業(yè)精神、道德規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、歷史傳統(tǒng)、企業(yè)制度、文化環(huán)境和企業(yè)產(chǎn)品等。因此，加強企業(yè)文化建設(shè)，對提高企業(yè)凝聚力是很有意義的。

　　一般認(rèn)為現(xiàn)代企業(yè)文化是由四個層次構(gòu)成的，即表層的物質(zhì)文化，淺層的行為文化，中層的制度文化和深層的精神文化。

　　表層的物質(zhì)文化，又稱物質(zhì)文化層，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第一層次。它是指由企業(yè)員工創(chuàng)造的品牌形象和各種物質(zhì)設(shè)施等所構(gòu)成的器物文化，包括企業(yè)服務(wù)的物業(yè)環(huán)境和社會影響，企業(yè)員工勞動環(huán)境和娛樂休息環(huán)境，以及員工的文化設(shè)施等。表層的物質(zhì)文化是企業(yè)員工的理想、價值觀和精神面貌的具體反映。所以，它盡管是企業(yè)文化的最外層，但卻集中表現(xiàn)了一個現(xiàn)代企業(yè)在社會上的外在形象。因此，它是社會對一個企業(yè)做出總體評價的起點。

　　淺層的行為文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第二個層次，它是企業(yè)員工在服務(wù)經(jīng)營、學(xué)習(xí)娛樂和人際交往時產(chǎn)生的活動文化，主要包括企業(yè)的經(jīng)營活動、教育宣傳活動、協(xié)調(diào)人際關(guān)系的活動和各種文娛體育活動等。這些活動實際上也反映了企業(yè)的經(jīng)營作風(fēng)、精神面貌、人際關(guān)系等文化特征，也是企業(yè)精神、企業(yè)目標(biāo)的動態(tài)反映。

　　中層的制度文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第三個層次。它是指與現(xiàn)代企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營活動中形成的企業(yè)精神、企業(yè)價值等意識形態(tài)相適應(yīng)的企業(yè)制度、規(guī)章和組織機構(gòu)等。這一層次主要是企業(yè)文化中規(guī)范人和物的行為方式的部分。實際上，現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)制度、組織結(jié)構(gòu)體系、管理的規(guī)章制度等無不反映出企業(yè)的價值觀、精神和文化，故它也是企業(yè)文化中的一個層次，可稱為企業(yè)文化中的強制性文化。

　　深層的精神文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化中的核心層。它是指企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營中形成的獨具企業(yè)特征的意識形態(tài)和文化觀念，包括企業(yè)精神、企業(yè)道德、價值觀念、企業(yè)目標(biāo)和行為準(zhǔn)則等。例如，萬科物業(yè)管理的精品概念“高品質(zhì)服務(wù)=認(rèn)真+創(chuàng)新+顧客需求”就反映了其企業(yè)的深層精神文化。由于企業(yè)的精神文化具有企業(yè)的特點，故它往往是在企業(yè)多年的經(jīng)營過程中逐步形成的。

　　現(xiàn)代企業(yè)的這四個層次形成了企業(yè)文化由表層到深層的有序結(jié)構(gòu)。物質(zhì)文化作為具體實在，屬于表層，它構(gòu)成了企業(yè)文化的硬件外殼；行為文化層是一種處在淺層的活動，形成企業(yè)的軟件外殼；制度文化是觀念形態(tài)的轉(zhuǎn)化，成為企業(yè)文化硬、軟外殼的支撐；精神文化則是觀念形態(tài)和文化心理，是企業(yè)文化的核心。因此企業(yè)精神文化是企業(yè)文化的精髓，它體現(xiàn)了現(xiàn)代企業(yè)的共性與特性，主導(dǎo)著本企業(yè)文化的發(fā)展規(guī)范模式。具體的說，精神文化通過制度文化的表現(xiàn)，支撐和規(guī)范企業(yè)員工的行為，使之具有企業(yè)核心文化的特點，構(gòu)造出企業(yè)的實物外貌，并從其實物外貌中反映出本企業(yè)的核心文化。

　　現(xiàn)代企業(yè)文化具有導(dǎo)向、約束、凝聚、激勵和輻射五大功能，通過創(chuàng)立和建設(shè)企業(yè)文化，使它成為全體員工所共同擁有、互相認(rèn)同的行為方式和思想方法，從而產(chǎn)生一種凝聚力，使他們不僅愿意投身于企業(yè)，而且同心同德的去維護企業(yè)的形象和利益。這是一種巨大的財富，是企業(yè)發(fā)展的動力。

　　七、物業(yè)管理的人員培訓(xùn)

　　利潤是企業(yè)追求的目標(biāo)，文化是企業(yè)發(fā)展的靈魂，人才是企業(yè)的資本。物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務(wù)性工作。無論是智能型大廈、大型展覽中心，還是住宅小區(qū)；無論是商場、飯店賓館，還是工業(yè)廠房，都要求物業(yè)管理必須擁有一批素質(zhì)高、技術(shù)硬的管理隊伍。尤其是住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理人員要面對數(shù)百以至數(shù)千的住戶，房屋所有人和使用人不僅分布在各行各業(yè)，而且他們的經(jīng)濟狀況、文化素養(yǎng)、生活品位以及生活習(xí)慣都存在著差異，因此物業(yè)管理企業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平來適應(yīng)各項管理工作的要求。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有管理型和工程技術(shù)型兩類人才，其從業(yè)人員不僅必須具有較高的管理水平、文化水平和專業(yè)技術(shù)水平，而且還要有良好的思想作風(fēng)、職業(yè)道德和服務(wù)態(tài)度。

　　物業(yè)管理屬于知識密集型的管理行業(yè)，沒有經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練的隊伍，是不能適應(yīng)物業(yè)管理現(xiàn)代化和專業(yè)化的要求的。一支高素質(zhì)管理隊伍的建立，有賴于對培訓(xùn)工作的重視和建立一套嚴(yán)密的員工培訓(xùn)制度。物業(yè)管理企業(yè)必須始終把加強員工隊伍建設(shè)作為一項重要的基礎(chǔ)工作，要制定嚴(yán)密的員工培訓(xùn)制度，通過各種形式，開展不同層次的職工培訓(xùn)，包括職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專題講座、學(xué)歷培訓(xùn)等，著重抓員工的思想作風(fēng)、職業(yè)道德和服務(wù)態(tài)度教育，抓員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)建設(shè)，以提高員工的管理服務(wù)水平。

　　1.思想作風(fēng)

　　引導(dǎo)和教育員工牢固樹立“服務(wù)第一，方便業(yè)主”的思想，把“熱誠、優(yōu)質(zhì)、團結(jié)、奉獻(xiàn)”作為企業(yè)精神。工作時間統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一掛牌、統(tǒng)一用語。在接待業(yè)主時，應(yīng)做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文雅，把“顧客至上”作為行動的最高信條。以“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，解決業(yè)主之困難”為服務(wù)宗旨，管好物業(yè)，用好物業(yè)，修好物業(yè)，努力改善業(yè)主的工作和生活條件。

　　2.職業(yè)道德

　　提倡員工愛房地產(chǎn)行業(yè)，愛本職崗位，愛護企業(yè)聲譽，對業(yè)主多一點奉獻(xiàn)，多一點愛心。引導(dǎo)和教育員工堅持原則，秉公辦事，廉潔奉公，不以權(quán)謀私，作風(fēng)正派，虛心好學(xué)，熱心公益，愛護公物，體現(xiàn)出員工的品質(zhì)人格和精神境界。

　　3.服務(wù)態(tài)度

　　物業(yè)管理人員的服務(wù)態(tài)度直接關(guān)系到政府和行業(yè)的形象，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)引導(dǎo)和教育員工，堅持以“主動熱情，周到優(yōu)質(zhì)”的服務(wù)態(tài)度實行文明管理。業(yè)主要求服務(wù)應(yīng)隨叫隨到，及時為業(yè)主排憂解難。對客戶的無理言行，應(yīng)盡量容忍，耐心說明，不以惡相待，不容許與客戶發(fā)生打罵行為，做到文明用語，禮貌待人，給業(yè)主以親切感。

　　4.業(yè)務(wù)素質(zhì)

　　物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)高低，直接關(guān)系到管理服務(wù)水平的高低。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)要求員工精通業(yè)務(wù)，掌握相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論知識、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理知識、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基本知識，了解相關(guān)的法律法規(guī)政策、相應(yīng)的建筑知識、物業(yè)的基本狀況，懂得機電設(shè)備維修保養(yǎng)知識和必要的公關(guān)知識等，使每位員工對自身的職責(zé)，業(yè)主間的權(quán)益和相互責(zé)任，以及公共設(shè)施的使用等方面均有清晰的了解，遇到問題和糾紛時，能公正地闡明有關(guān)問題及提供意見，遇到違反規(guī)定的行為，能根據(jù)有關(guān)條款迅速做出反映及采取相應(yīng)的措施，使問題能迅速、妥善地得到解決。

　　5.專業(yè)技術(shù)

　　物業(yè)管理人員專業(yè)技術(shù)水平的高低，直接關(guān)系到物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量的高低。物業(yè)管理企業(yè)員工須持有專業(yè)管理部門頒發(fā)的《崗位合格證書》，方可上崗擔(dān)負(fù)物業(yè)管理工作。員工必須接受物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，刻苦鉆研專業(yè)技術(shù)，掌握本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會知識和專業(yè)技術(shù)，不斷提高專業(yè)水平。

篇2：國有物業(yè)管理企業(yè)如何走向市場

　　國有物業(yè)管理企業(yè)如何走向市場

　　隨著國有企業(yè)經(jīng)濟體制改革的進一步深化，主輔分離勢在必行。后勤服務(wù)社會化的浪潮已經(jīng)在全社會掀起，物業(yè)管理的模式正是其最佳的載體。

　　一、國企物業(yè)管理市場化的可行性和必要性

　　20世紀(jì)80年代，深圳學(xué)習(xí)我國香港及國外的經(jīng)驗，在住宅區(qū)實施物業(yè)管理，開了中國大陸物業(yè)管理的先河。20多年來，物業(yè)管理先后在全國各地各行業(yè)迅猛發(fā)展，初步建立了企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理行業(yè)的成功和發(fā)展，為國企物業(yè)管理市場化指明了方向。

　　職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們在買到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對房屋進行維修外，必須對附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進行專業(yè)化管理，發(fā)揮整體功能和綜合效益。這樣，原來企業(yè)單位的后勤部門就不能適應(yīng)現(xiàn)實需要，那種行政福利型的直接管理和無償服務(wù)也隨之過時，代之以一個實施經(jīng)營型管理和有償服務(wù)的企業(yè)實體是非常必要的。物業(yè)管理正是以服務(wù)型管理為主要內(nèi)容，同時開展多種經(jīng)營，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，良性循環(huán)，既減輕了企業(yè)的壓力與負(fù)擔(dān)，又使物業(yè)管理經(jīng)費有了穩(wěn)定可靠的來源。

　　長期以來，由于受計劃經(jīng)濟的影響，國有企業(yè)承擔(dān)著許多社會功能，這樣，嚴(yán)重影響企業(yè)的核心競爭力，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。解除國有企業(yè)的社會負(fù)擔(dān)，必須把企業(yè)所承擔(dān)的大量的社會保障與社會福利功能分解出來，使企業(yè)由原來承擔(dān)多種社會職能的“社區(qū)單位”轉(zhuǎn)變成為以生產(chǎn)經(jīng)營活動為中心的真正意義上的市場主體。為此，原國家經(jīng)貿(mào)委等八部委于20**年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實施辦法》（國經(jīng)貿(mào)企改〔20**〕859號文件）。文件中提出的主輔分離輔業(yè)改制的有關(guān)政策，既是解決國有企業(yè)人員負(fù)擔(dān)與社會再就業(yè)矛盾的有效途徑，也是在新的形勢下盤活資產(chǎn)、精干主業(yè)、實現(xiàn)國有資產(chǎn)有進有退，進一步深化國有企業(yè)改革的重大舉措。這個政策的出臺，不僅為國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場提供了政策依據(jù)，也預(yù)示著國有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市場。

　　二、國企物業(yè)管理市場化面臨的主要困難

　　職工住房制度改革以來，許多企業(yè)也相繼成立了物業(yè)公司，引入物業(yè)管理的概念對職工住房進行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進步，但還存在著相當(dāng)多的福利內(nèi)容，與市場化的物業(yè)管理還相距甚遠(yuǎn)。這其中既有與之相關(guān)配套政策不完善的原因，也有企業(yè)物業(yè)管理自身的原因。

　　（一）房屋設(shè)施嚴(yán)重老化，維修欠帳多。企業(yè)職工住房大多建于二十世紀(jì)七、八十年代，樓齡相對較長，回報率已出現(xiàn)負(fù)值。這部分房產(chǎn)長年失修失養(yǎng)，造成房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，而且存在許多安全隱患。小區(qū)內(nèi)私搭亂建，道路、綠地破損嚴(yán)重。職工住房是按照國家規(guī)定以成本價扣除工齡等優(yōu)惠購買的，并根據(jù)房屋售價的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價低，提取的住房維修資金相對較少，盡管在公房出售中預(yù)留了部分房屋維修資金，但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業(yè)職工收入偏低，讓住戶分擔(dān)這部分費用存在很大困難。目前大部分城市物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)偏低，且對該項費用規(guī)定比較模糊，物業(yè)公司根本無力承受如此巨大的費用。

　　（二）“養(yǎng)人”的負(fù)擔(dān)很重。企業(yè)后勤部門一直被看作是“養(yǎng)人”的地方，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在后勤部門工作。這樣造成企業(yè)后勤部門一方面人員臃腫，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，需要雇用很多臨時工。如：水泵房、存車棚等一些比較輕松的工作崗位由企業(yè)正式職工承擔(dān)，并且人滿為患，一個只能存三、四百輛自行車的車棚也至少需要四名正式職工，費用之高，靠收取存車費是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而衛(wèi)生清掃和垃圾清運等工作還需要另雇臨時工。這樣給物業(yè)管理帶來巨大的成本壓力。

　　（三）代收的水電等費用虧差很大。計劃經(jīng)濟時期，國有企業(yè)的職工通過企業(yè)無償分配的方式獲得住房，形成了一定的存量國有資產(chǎn)，職工生活用水、用電等費用均由企業(yè)代為支付，然后再從職工的收入中扣除，這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之設(shè)施老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)代為支付的費用和實際收回的費用存在較大的虧差。引入物業(yè)管理概念以后，這部分工作就由物業(yè)公司來承擔(dān)。由于這部分屬于代收費用，物業(yè)公司不是供用水電合同的當(dāng)事人，管理權(quán)限受到限制，這種現(xiàn)象并未得到根本改善，這些虧差仍由企業(yè)負(fù)擔(dān)。

　　三、國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場的對策

　　以上三個看似簡單的主要問題，就像“三座大山”，嚴(yán)重阻礙了國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場的進程，要解決這些問題，使國企物業(yè)管理市場化，是一個比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程，大致需要經(jīng)過三個時期，即準(zhǔn)備期、過渡期和發(fā)展期。準(zhǔn)備期是在企業(yè)內(nèi)部模擬物業(yè)管理形式對職工住房進行管理，在此期間，企業(yè)應(yīng)每年安排一定的資金，對年久失修的公用設(shè)施分批進行全面的維修。過渡期是將物業(yè)管理從企業(yè)中分離出來，形成具有獨立經(jīng)營資格的子公司，企業(yè)對物業(yè)管理公司給予支持和幫助并承擔(dān)一定的費用補貼。發(fā)展期是對物業(yè)管理公司進行改制，使物業(yè)管理公司資產(chǎn)和人員與原企業(yè)完全脫鉤，成為真正意義上的市場主體。

　　國有企業(yè)物業(yè)管理市場化是國有企業(yè)改變大而全、小而全的舊體制，分離辦社會職能，卸下后勤生活服務(wù)等沉重的包袱，安排大量的富余職工，實現(xiàn)減人增效的目標(biāo)，提高企業(yè)核心競爭力的有效途徑，而且具備一定的實施條件。但這畢竟關(guān)系到相當(dāng)一部分職工的生活和安定，需要一定的時間，需要政府和企業(yè)有步驟、分階段地推動、支持和幫助，同時需要物業(yè)管理人員不斷努力。

　　（一）政府扶持。物業(yè)管理是一個微利行業(yè)，搞不好就要虧損。加之國有企業(yè)屬于后勤部分的資產(chǎn)比較有限，且可供升值的空間非常小，同時還背負(fù)著沉重的人員負(fù)擔(dān)。國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場除企業(yè)和自身努力外，需要政府進行協(xié)調(diào)和大力扶持。

　　1、捋順物業(yè)管理與水電等供應(yīng)部門的關(guān)系，由這些部門對水電用戶進行直接管理。或由水電等部門委托物業(yè)管理公司管理，明確授權(quán)范圍，支付代理費用。

　　2、明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。房屋建筑是百年大計，隨著房齡的增加，維修費用越來越大。維修資金短缺對于國有企業(yè)物業(yè)管理來說，表現(xiàn)得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場規(guī)律，又滿足國有企業(yè)現(xiàn)狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。

　　3、政府應(yīng)從工商、稅收和物價等方面扶持國有企業(yè)物業(yè)管理公司積極開展與服務(wù)有關(guān)的多種經(jīng)營，以分流安置富余人員。

　　（二）企業(yè)支持。物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，專業(yè)人才少等問題。國有企業(yè)的物業(yè)管理單位，是從后勤機構(gòu)演變過來的，更有設(shè)備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負(fù)盈虧難度很大。因此，國有企業(yè)要在資產(chǎn)、資金、技術(shù)和政策上給予有期限的適當(dāng)?shù)膬A斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對職工住宅進行全面維修改造外，從“大物業(yè)”的角度出發(fā)，適當(dāng)增加機關(guān)、廠區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費，彌補職工住宅物業(yè)管理費用的缺口。同時，將屬于物業(yè)范圍的經(jīng)營性資產(chǎn)交給物業(yè)管理公司，從資產(chǎn)、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。

　　（三）自身努力。在積極爭取政府和原企業(yè)支持的基礎(chǔ)上，國有企業(yè)物業(yè)管理公司要在完善自我上下功夫。

　　1、轉(zhuǎn)變思想，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是服務(wù)，所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家、服好務(wù)。長期以來，由于國有企業(yè)的體制和機制問題，造成許多職工對企業(yè)的依賴和松散，服務(wù)意識淡薄，因此，國企物業(yè)管理公司要加強管理，正確引導(dǎo)職工樹立服務(wù)意識，教育職工認(rèn)清改革形勢，了解物業(yè)管理的發(fā)展方向，增強危機感、緊迫感和責(zé)任感。堅持服務(wù)創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　2、開展綜合經(jīng)營服務(wù)。充分利用物業(yè)資源條件，發(fā)揮人才特長和地域優(yōu)勢，從“特、便、專”幾個方面開展經(jīng)營服務(wù)。“特”就是特殊服務(wù)，如接送孩子上下學(xué)、代理業(yè)務(wù)。“便”就是便利服務(wù)，利用地域和資源優(yōu)勢提供方便快捷的服務(wù)，如送貨上門等。“專”就是專業(yè)服務(wù)，發(fā)揮人才特長開展服務(wù)，如機電修理、房屋裝修等。另外要對外開展經(jīng)營服務(wù)，拓寬經(jīng)營范圍，豐富服務(wù)內(nèi)容，承接簡單的物業(yè)改造工程。

　　3、開展聯(lián)合經(jīng)營。打破部門、單位和地域界限，物業(yè)管理企業(yè)之間組成新的聯(lián)合體，各方優(yōu)勢互補，優(yōu)化資源配置、組織結(jié)構(gòu)和人員結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)規(guī)模效益，增強市場競爭力。

　　劉獻(xiàn)民/太原煤炭氣化（集團）有限責(zé)任公司

篇3：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展趨勢展望

　　物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展趨勢展望

　　一、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展問題的提出

　　我國的物業(yè)管理經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前已經(jīng)進入了快速發(fā)展的新時期，全國物業(yè)管理企業(yè)近3萬家，從業(yè)人員200余萬人，物業(yè)管理面積逾20億平方米。這一新興行業(yè)巨大的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經(jīng)濟發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，指明了物業(yè)管理的發(fā)展方向。我國加入世貿(mào)組織，又為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機遇。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場化經(jīng)營、集團化發(fā)展、法制化運作的道路，成為21世紀(jì)我國物業(yè)管理發(fā)展的趨勢。

　　規(guī)模化、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的發(fā)展方向；市場化經(jīng)營、尤其是國內(nèi)外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項目的主流；集團化發(fā)展將結(jié)束小兵團分散作戰(zhàn)的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強、一業(yè)為主、多種經(jīng)營、具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運作，將推進物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務(wù)、經(jīng)營面臨新的機遇。

　　從全國各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的現(xiàn)狀來看，總體上是物業(yè)管理覆蓋面仍然相對較小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟落后地區(qū)差距較大，這反過來又說明物業(yè)管理市場潛力巨大。

　　當(dāng)前，以深圳為代表的華南地區(qū)和以上海為代表的華東地區(qū)，已經(jīng)步入了市場化、專業(yè)化和規(guī)模化發(fā)展的軌道，其目標(biāo)是尋求更大的發(fā)展空間，無論在經(jīng)營、人才儲備還是在發(fā)展模式上都領(lǐng)先東北等地區(qū)十年以上，而其他地區(qū)所面臨的則是尋求生存空間的問題。據(jù)調(diào)查，到20**年底，深圳物業(yè)管理覆蓋率達(dá)95%以上，物業(yè)管理滲透到傳統(tǒng)物業(yè)管理項目（小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)）以外的學(xué)校、醫(yī)院、營房、機關(guān)、賓館、車站、碼頭、公園、農(nóng)村等各個領(lǐng)域，形成了一大批知名品牌物業(yè)管理企業(yè)，其中有40多家企業(yè)分別在全國大中城市接管物業(yè)達(dá)3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業(yè)管理規(guī)模均在500萬平方米以上，其中中海達(dá)到1300萬平方米；上海物業(yè)管理覆蓋率達(dá)80%以上，如上房物業(yè)管理公司規(guī)模達(dá)到1000萬平方米，在上海1700余家企業(yè)中名列前茅，物業(yè)管理從經(jīng)營理念、體制、運作到效益更為精細(xì)、理智和成熟；以北京為代表的華北地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)35%，北京天虹集團管理規(guī)模達(dá)到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區(qū)以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發(fā)帶來的機遇，近年來發(fā)展迅速，物業(yè)管理覆蓋率分別達(dá)30%、41%、25%和15%。西北地區(qū)發(fā)展相對滯后，除西安物業(yè)管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區(qū)最多不到2%；東北地區(qū)主要集中與大城市和沿海城市，大連物業(yè)管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達(dá)集團、大連機關(guān)新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區(qū)物業(yè)管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業(yè)管理的發(fā)展空間和潛力巨大。物業(yè)管理行業(yè)實施跨區(qū)域經(jīng)營是行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，是物業(yè)管理企業(yè)實行規(guī)模化經(jīng)營、市場化運作、集團化發(fā)展的必然要求。

　　二、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的優(yōu)勢分析

　　1、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于企業(yè)提高素質(zhì)，樹立品牌，全面促進企業(yè)升級

　　國家建設(shè)部1999年261號文件《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》中明確規(guī)定了一級、二級、三級資質(zhì)及臨時資質(zhì)企業(yè)的達(dá)標(biāo)條件，并只允許一級資質(zhì)企業(yè)實施跨區(qū)域管理，限定二級資質(zhì)企業(yè)跨區(qū)域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質(zhì)與臨時企業(yè)則不能實施跨區(qū)域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質(zhì)的企業(yè)發(fā)放了通向全國物業(yè)管理的“通行證”，為知名品牌物業(yè)管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎(chǔ)。目前，萬達(dá)集團物業(yè)管理正在努力通過獲得一、二級資質(zhì)來塑造萬達(dá)物業(yè)品牌形象，形成物業(yè)管理行業(yè)“強進更強”的格局。

　　2、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平

　　我國的物業(yè)管理已經(jīng)進入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現(xiàn)為管理水平與服務(wù)質(zhì)量。實施跨區(qū)域經(jīng)營要求企業(yè)必須首先提高管理水平，改進服務(wù)質(zhì)量，這必然要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)，在走向跨區(qū)域經(jīng)營的過程中，使企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實現(xiàn)優(yōu)勢互補。

　　3、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟效益差的局面，實現(xiàn)規(guī)模效益

　　目前，由于不少物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發(fā)企業(yè)來維持生存。而走區(qū)域化、市場化、集團化發(fā)展的道路，不僅企業(yè)規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項目的狀況，實現(xiàn)規(guī)模效益。

　　4、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局

　　跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展要求企業(yè)對人力資源進行重新的組織與調(diào)整，將分散的人才資源實行優(yōu)化組合，集中企業(yè)人才優(yōu)勢，使人才形成最佳結(jié)合。

　　5、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領(lǐng)域，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)

　　實行跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展，企業(yè)可以集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時，企業(yè)可以根據(jù)自身的優(yōu)勢，擴大經(jīng)營范圍，開展多種經(jīng)營，組建若干分公司等經(jīng)濟實體，壯大企業(yè)的經(jīng)濟實力，彌補物業(yè)管理服務(wù)收費的不足，進而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

　　總的說來，跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有助于企業(yè)走集團化發(fā)展道路，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，克服目前物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟效益差，發(fā)展后勁不足的問題，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，提高整體經(jīng)濟效益，增強企業(yè)市場競爭力，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　三、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展須注意的幾個問題

　　1、“初始規(guī)模不經(jīng)濟”問題

　　必須看到：在占領(lǐng)內(nèi)地市場的初始階段是相當(dāng)困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導(dǎo)致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構(gòu)前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內(nèi)地不少地區(qū)管理法規(guī)相對不完善，消費者接受物業(yè)管理意識較差，收費標(biāo)準(zhǔn)低，因此管理中矛盾多、風(fēng)險大，管理得不好，就會損害企業(yè)品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，也正是由于這些，在進軍內(nèi)地市場的初始階段，原母體企業(yè)資源很難共享，或共享度不高，投入多而產(chǎn)出少，很難因規(guī)模的擴大而取得較好的經(jīng)濟效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是“初始規(guī)模不經(jīng)濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負(fù)。因此，每一個進軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認(rèn)識和思想準(zhǔn)備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩(wěn)、走實。

　　2、“規(guī)模效益”與“經(jīng)驗曲線”問題

　　規(guī)模效益一般是指一個企業(yè)在超出盈虧平衡點后，其生產(chǎn)規(guī)模越大越經(jīng)濟，效益也越好，規(guī)模經(jīng)濟絕對不能等同于簡單擴大再生產(chǎn)，即規(guī)模擴大以后利潤總額按算術(shù)級數(shù)等比遞增。

　　規(guī)模經(jīng)濟的根本原因在于：由于企業(yè)原有資源的共享，隨著規(guī)模的擴大，產(chǎn)量的提高，分?jǐn)偟矫總€產(chǎn)品上的固定成本相對減少，導(dǎo)致總體成本下降，從而取得經(jīng)濟效益。因此，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，擴大管理面積能否取得更好的經(jīng)濟效益，關(guān)鍵應(yīng)該看投入產(chǎn)出率與資源共享度。它同時提醒我們：規(guī)模效益是資源的充分共享而決非人員、機構(gòu)等簡單增加。

　　那么什么是經(jīng)驗曲線呢？經(jīng)驗曲線是指當(dāng)某一產(chǎn)品的累計生產(chǎn)量增加時，產(chǎn)品的單位成本趨于下降。經(jīng)驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產(chǎn)品的改善，亦即由于企業(yè)在管理上取得了明顯的效果，促使產(chǎn)品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經(jīng)驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區(qū)域經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區(qū)域經(jīng)營管理的物業(yè)管理企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)管理的對象是房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風(fēng)格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現(xiàn)象。

　　物業(yè)管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業(yè)管理的影響不盡相同。自然環(huán)境的差異會由于科技的發(fā)展而逐步縮小；而經(jīng)濟規(guī)律的重復(fù)性也能讓人對未來的發(fā)展有一定的預(yù)見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區(qū)就好象是城市的一個個細(xì)胞，應(yīng)被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態(tài)與自然生態(tài)同等重要。人文生態(tài)包括人與自然的關(guān)系、人與人的關(guān)系及人與文化的關(guān)系，這些關(guān)系在處理上必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關(guān)系，不同特點的社區(qū)文化可以解決人與人的關(guān)系、人與文化的關(guān)系等。作為跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，要想使其管理模式實現(xiàn)真正意義上的成功移植，就必須對當(dāng)?shù)氐奈幕浞至私猓⒅厝宋纳鷳B(tài)的研究。

　　同時，對于當(dāng)?shù)厥袌龅慕?jīng)濟基礎(chǔ)、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)管理消費意識等問題，也必須做到心中有數(shù)。也就是說，跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展，應(yīng)首先建立在對目標(biāo)市場的全面客觀分析、準(zhǔn)確定位、正確把握的基礎(chǔ)之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規(guī)模化的過程是“本地化”的過程，但作為外地物業(yè)管理企業(yè)來說，堅持標(biāo)準(zhǔn)、保持品牌特色仍然至關(guān)重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標(biāo)準(zhǔn)，才取得了寶貴的市場份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點是在經(jīng)營實踐中形成了統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的經(jīng)營發(fā)展方向和理念，它是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的共同價值觀、目標(biāo)、文化、個性的統(tǒng)一體，它是強化企業(yè)凝聚力的重要手段之一，更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標(biāo)準(zhǔn)，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為跨區(qū)域經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店。”

　　5、企業(yè)“人力資源儲備”問題

　　當(dāng)企業(yè)實施跨區(qū)域經(jīng)營管理的時候，必須擁有持續(xù)升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業(yè)在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰(zhàn)略，就會常常顯得底氣不足。結(jié)果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質(zhì)性、深層次的問題。同時，往往由于企業(yè)缺乏對人才的培訓(xùn)或招聘人員與企業(yè)磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業(yè)的經(jīng)營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規(guī)”現(xiàn)象。或者由于文化背景的差異，導(dǎo)致不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生實際工作中的“雙重指揮系統(tǒng)”現(xiàn)象。

　　四、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的趨勢與對策

　　展望物業(yè)管理跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的趨勢與對策，我認(rèn)為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業(yè)化經(jīng)營、規(guī)模化發(fā)展、數(shù)字化變革。現(xiàn)結(jié)合萬達(dá)集團物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展進行說明。

　　1、市場化運作

　　物業(yè)管理市場化運作是適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，也是行業(yè)進步的催化劑。其實質(zhì)在于獲得物業(yè)的管理與經(jīng)營權(quán)，以增加企業(yè)的核心競爭力。即把競爭機制引進物業(yè)管理行業(yè)，將企業(yè)推向市場。實行物業(yè)管理企業(yè)的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。作為在短期內(nèi)要成為國際知名企業(yè)的萬達(dá)集團，應(yīng)該建立起非常規(guī)范的市場化運作機制，使物業(yè)管理從附屬于房地產(chǎn)的依賴性中走出來，強化物業(yè)管理這一專業(yè)品牌的個性，培養(yǎng)其走向市場的競爭能力，為萬達(dá)集團品牌與國際接軌創(chuàng)造必要的條件。當(dāng)然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業(yè)公司，在前期開發(fā)、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產(chǎn)公司進行管理，而正式運作兩年后，應(yīng)實行脫鉤，獨立核算，自負(fù)盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發(fā)展，成熟一個，發(fā)展一個，為實現(xiàn)物業(yè)管理集團化發(fā)展目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰(zhàn)略來擴大市場份額，是新世紀(jì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內(nèi)知名物業(yè)管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業(yè)管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業(yè)管理開拓市場的利器。當(dāng)前，堅持萬達(dá)品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。

　　萬達(dá)品牌是在長期的經(jīng)營管理實踐中形成的，是萬達(dá)集團的信譽、產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量、獨特的經(jīng)營管理模式和文化個性的綜合體。萬達(dá)品牌是一個整體的概念，即指萬達(dá)集團整體開發(fā)和整體營銷的概念。萬達(dá)地產(chǎn)的設(shè)計規(guī)劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達(dá)物業(yè)從以往單一的設(shè)備維修及保安保潔等基本功能的執(zhí)行者，演變成住宅文化的倡導(dǎo)者、綜合環(huán)境的營造者、功能服務(wù)的維護者和生活信息的溝通者。由于地產(chǎn)品牌與物業(yè)品牌的“強強鏈接”，使萬達(dá)集團開發(fā)的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內(nèi)涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業(yè)化經(jīng)營

　　開辟經(jīng)營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業(yè)公司實地專業(yè)化經(jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，是專業(yè)市場細(xì)分化的必然結(jié)果，是適應(yīng)企業(yè)規(guī)模膨脹的必然要求。在經(jīng)營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經(jīng)濟效益必居其一；二是“主業(yè)與副業(yè)互動發(fā)展，副業(yè)配合主業(yè)走”的原則。以主業(yè)物業(yè)管理謀求最大的社會效益，以副業(yè)配套產(chǎn)業(yè)謀求最佳的經(jīng)濟效益，使“主業(yè)更強，副業(yè)更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎(chǔ)上，加大經(jīng)營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產(chǎn)中介、旅游等項目；三是“業(yè)主因受益而高興，物業(yè)公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區(qū)、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質(zhì)量、追求時尚消費，其發(fā)展空間“大有可為”。

　　4、規(guī)模化發(fā)展

　　從經(jīng)濟的角度來說，適度的經(jīng)濟規(guī)模，才能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟效益。盡管物業(yè)管理已超過20年的歷程，但大多數(shù)企業(yè)仍然規(guī)模偏小、人才分散、難以創(chuàng)造規(guī)模效益，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足。改變物業(yè)管理這種小兵團作戰(zhàn)的局面，促進物業(yè)管理企業(yè)走集團化發(fā)展之路，向規(guī)模發(fā)展要經(jīng)濟效益，必將是新世紀(jì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大趨勢。在規(guī)模化發(fā)展的推進中，企業(yè)的一項最主要的任務(wù)即是依托原母體企業(yè)建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養(yǎng)的基地。以萬達(dá)集團物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展來說，萬達(dá)物業(yè)以大連為根基，建立萬達(dá)物業(yè)的人才培訓(xùn)中心，成為培養(yǎng)物業(yè)管理人才、積累物業(yè)管理經(jīng)驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規(guī)模化經(jīng)營作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩(wěn)步向外推進，對萬達(dá)集團其它地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數(shù)字化變革

　　21世紀(jì)，人類居住進入了“數(shù)字化家園”的第四次革命。“數(shù)字化家園”賦予物業(yè)管理一個全新的網(wǎng)絡(luò)化管理概念，網(wǎng)絡(luò)管理的內(nèi)涵十分豐富，它決非互連網(wǎng)、寬帶網(wǎng)的簡單使用，而是以智能化、網(wǎng)絡(luò)化管理為核心，以智能化信息系統(tǒng)開發(fā)為重點，通過網(wǎng)絡(luò)來提供更多、更新的服務(wù)，以滿足新時代業(yè)主不斷變化的需要。萬達(dá)集團王健林董事長在中國北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數(shù)字化家園”的宏偉藍(lán)圖。作為“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的文明居住理念在更高層次上的體現(xiàn)，“數(shù)字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續(xù)房地產(chǎn)生命力為已任的物業(yè)管理帶來了前所未有的挑戰(zhàn)，為中國的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理觀念、服務(wù)職能及人才培養(yǎng)模式的嬗變上，提供了變革與發(fā)展的大好機遇。

　　因此，物業(yè)管理企業(yè)必須適應(yīng)數(shù)碼時代物業(yè)的管理要求，轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術(shù)維護型、知識密集型轉(zhuǎn)變。只有這樣，才能保證物業(yè)管理的水平與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的科技進步同步。可以預(yù)見，面對現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)，一個仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理方式的物業(yè)管理行業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求，物業(yè)管理行業(yè)必須面對挑戰(zhàn)，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量。“數(shù)字化家園”的革命，為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)職能的嬗變提供了新的平臺，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前和今后的一個時期物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營，為萬達(dá)集團的物業(yè)管理發(fā)展開創(chuàng)先河，也為萬達(dá)集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎(chǔ)。