寫字樓物業管理

　　一、【寫字樓含義】

　　寫字樓是指各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事務和從事商業經營活動的大廈。

　　二、【寫字樓的類型】

　　按建筑面積劃分

　　小型寫字樓--建筑面積1萬平方米以下

　　中型寫字樓--建筑面積1-3萬平方米

　　大型寫字樓--建筑面積3萬平方米以上

　　按使用功能劃分

　　單純型寫字樓（只有辦公）

　　商住型寫字樓（商住型）

　　綜合型寫字樓

　　按現代化程度劃分

　　非智能型寫字樓

　　智能型寫字樓--通信自動化、辦公自動化、樓宇自動化、建筑設備自動化等

　　按綜合條件劃分

　　甲級寫字樓：

　　乙級寫字樓

　　丙級寫字樓

　　三、【寫字樓的特點】

　　單體建筑規模大，機構和人員集中

　　使用時間集中，人員流動性大

　　外觀裝飾標準高，內部空間分割靈活

　　設備系統先進，智能化水平高

　　功能齊全，設施配套

　　地理位置優越，交通條件良好

　　四、【寫字樓物業管理的目標】

　　為業主及客戶提供一個安全、舒適、快捷的工作環境；

　　確保寫字樓功能的正常發揮；

　　使物業保值增值；

　　應與《全國物業管理示范大廈標準及評分細則》要求相符合

　　五、【寫字樓物業管理的特點】

　　保證設備完好，運行正常

　　提供安全保障，常備不懈

　　要求環境整潔，舒適優雅

　　質量要求高，科技含量大

　　六、【寫字樓日常服務】

　　（一）流程：

　　安全、消防、停車場

　　清潔、綠化

　　設施設備保養、維護

　　其他特約

　　（二）、早期介入----

　　定義：物業管理公司在接管物業之前，就參與物業的策劃、規劃設計和建設，從業主、使用人及物業管理的角度提出意見和建議，以便物業建成后能滿足業主、使用人的需求，方便物業管理。

　　忽視早期介入可能導致：

　　物業配套不完善、布局設計不合理 、質量不過關、資料欠缺、情況不明

　　最終導致：

　　使用不便，銷售不暢，管理困難、糾紛多

　　（三）、前期物業管理---接管驗收

　　1、簽訂前期物業服務合同

　　主體：建設單位與物業公司

　　內容：項目概況、服務區域、服務事項、服務標準、收費項目及標準、服務期限、雙方的權利與義務、違約責任、雙方約定的其他事項

　　2、協助建設單位制定臨時管理規約

　　3、設立機構、招聘培訓人員

　　4、制定相應的規章制度

　　公共制度（用戶手冊、用戶守則、治安規定、消防規定、電梯須知、入住裝修管理規定等）

　　內部制度（行為規范、員工手冊、崗位職責、各崗位工作流程及工作標準等）

　　5、接管驗收----

　　資料檔案(業主、房屋設施設備）、現場查驗（公共區域、設施設備）、物業用房、保修、空置房等

　　（四）、入伙----入住裝修管理服務

　　1、入伙：

　　發放入伙通知書、發放簽署相關資料、

　　帶業主驗房、抄水電表底數、交納相關費用、建立業主檔案、發放鑰匙

　　2、裝修：（二次裝修）

　　裝修管理規定、簽署裝修協議、審核裝修方案及圖紙、收取裝修押金及相關費用、發放裝修許可證及施工人員證、裝修期間巡視檢查（
>保安、客服、工程）、裝修完工驗收、退押金、存檔

　　3、辦理停車位

　　4、案例分析

　　某日凌晨，保安象往常一樣對大廈進行巡視，當巡邏至11層時，發現1101室窗內有火光，巡視保安一邊向出事地點奔去，一邊用對講機向班長報告。聞迅后班長及增援的保安提著滅火器立即趕到現場，1101室已濃煙滾滾。此時室內的裝修民工亂成一團，正毫無目的地揮打衣服，試圖滅火。地上被打翻的蠟水及裝修材料正熊熊燃燒，旁邊還有一只液化氣罐，液化氣罐一旦爆炸，后果則不堪設想。

　　班長當即命令先將液化氣罐搬離現場，同時疏導室內裝修人員撤離，自己則和其他保安抱起滅火器，頂著火焰和濃煙向燃燒點靠近，輪番噴射，火終于被撲滅了。事后查明起火原因是該室裝修人員用液化氣罐燒烤蠟水，導致蠟水溫度過高，引起火災。

　　點評：

　　雖然保安發現火情能夠迅速反應、及時組織滅火，但卻忘了向119報警。如果火勢發展兇猛，單靠保安力量控制不了，再想起報119，那將延誤救火，后果不堪設想。服務中心應吸取教訓，完善突發事件處置方法的培訓，提高保安突發事件的處理能力。

　　嚴格規定現場必須配備滅火器，禁止違章動火作業、存放液化氣罐等現象，服務中心在辦理裝修手續時就應對裝修現場的消防安全做出明確規定，加強裝修管理的力度和對裝修民工消防安全知識的宣傳，加強對裝修現場的巡查，對不規范操作和危險行為要及時發現、堅決制止。

　　（五） 、檔案管理

　　1、業主檔案（入住登記、裝修、協議、資料物品簽收、交費情況、搬遷物資情況、來往文件）

　　2、物業資料：主要包括物業的各種設計和竣工圖紙，位置、編號等。

　　3、公司內部資料

　　檔案資料的建立主要應抓收集、整理、歸檔、利用四個環節。

　　收集的關鍵是盡可能完整。

　　整理的重點是去偽存真，留下物業管理有用的資料。

　　歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存。

　　（六）安全管理

　　包括： 治安管理、消防管理、車輛管理

　　A.治安方面

　　1、加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。

　　2．建立有效的保安制度

　　（1）按需配齊保安固定崗和巡邏崗的實際人數。

　　（2）確定巡邏的崗位和線路，做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結合，特別注意出入口、隱藏處、倉庫、車庫、車棚等處。

　　（3）建立24小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。

　　3．日常工作要求

　　（1）與街道、派出所建立密切聯系，隨時了解社會治安動態。

　　（2）采取發放通行證、出入證、來訪登記措施，控制人流、物流、車流。

　　（3）加強物業基礎檔案的管理，熟悉業主和使用人基本情況，掌握物業管理區域內的結構布局、設備性能等情況。

　　（4）及時、正確處理各種突發事件。

　　（5）填寫每日工作信息和特別工作報告。

　　（6）嚴禁保安人員濫用權力，如使用武力、武器、隨意搜身、抄身等。

　　消防方面:

　　1、消防工作的指導思想是：以防為主，

　　宣傳先行，防消結合。

　　2、一般寫字樓的消防系統主要有：

　　①干式消防系統：

　　②濕式消防系統：

　　③消防聯動機構：

　　④火災報警系統：

　　3、消防工作的展開：

　　①進行消防宣傳。

　　②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人。

　　③把防火責任分解到各業主、租戶單元。

　　④明確防火責任人的職責，制定防火制度。

　　⑤定期安排消防檢查，根據隱患限期整改。

　　⑥制定防火工作措施。

　　⑦配備必需、完好的消防設備設施。

　　⑧及時消除火災苗頭和隱患。

　　⑨建立自防、自救組織。

　　⑩明確火災緊急疏散程序。

　　⑾建立消防檔案。

　　⑿制訂滅火方案及重點部位保衛方案。

　　車輛管理

　　1、交通秩序

　　2、停車場管理

　　保安風險的規避

　　治安方面----指協助警方，并不能保障業主的人身和財產安全；合同約定的事項；突發事件的處理；注意留存有利證據

　　消防方面----主要監控裝修期間；注意電器的使用；建立好消防檔案；加強設施管理；消防自救；提高人員素質

　　停車方面----合理收費；防盜；減少損壞；加強監控；車輛的檢查

　　案例分析：

　　某日兩位先生到大廈找李姓朋友（本大廈業主），大堂保安員友好地請他們登記，兩位很不高興地說：“李先生是我們從小到大的朋友，他也知道我們要來，還登什么記呀！”保安員一看這種情況，馬上又和顏悅色地提請他們“也可以用電話對講與李先生聯系一下”，兩位更火了，吵吵鬧鬧讓開門。你作為大堂保安員，該如何處理？

　　保安員無奈只好喊來班長，陪同客人進樓。上樓找到李先生后，班長向其說明了情況核實了訪客身份，并說明了實行訪客登記制度是為了確保被訪戶以及整個大廈的安全。李先生表示完全支持大堂保安員的做法，同時連連致歉，并表示以后朋友來訪一定告知配合服務中心的工作。一場可能發生的糾紛，就這樣在保安員的巧妙處理下化解了。

　　（七) 設施設備管理

　　1、寫字樓常見設備

　　配電系統（變電站、照明動力）、給排水系統、空調系統、智能化系統、消防系統、電梯系統

　　2、日常設備管理工作

　　(1)建立設備檔

案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。

　　(2)完善工程部架構。

　　(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。

　　(4)抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。

　　(5)制定設備的保養和維修制度。

　　(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。

　　3、維修與保養

　　(1)報修與維修程序。

　　兩類報修：自檢報修、客戶報修　。

　　(2)設備的保養。一般可建立三級保養　制度：日常保養(又稱作例行保養)；一級保養；二級保養。

　　(3)設備的維修。

　　對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。

　　建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。

　　(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。

　　（八）清潔綠化

　　1、清潔

　　清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養的需要。日常清潔工作的重點體現在：

　　(1)制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，并嚴格執行。

　　(2)制定部門各崗位的責任制度。

　　(3)建立衛生清潔的檢查制度。

　　(4)保持樓內公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

　　(5)提供全面的清潔衛生美化服務。

　　一般分為：樓內清潔、外圍清潔、外墻清洗、垃圾清運、空置房清潔、入住前清潔、業主室內特約保潔

　　2、綠化

　　草地

　　樹木

　　3、消殺

　　（九）緊急事件處理

　　定義：打破正常的管理或服務秩序，意外發生的具有一定影響或造成人身傷害或財產損失的事件。

　　1、緊急意外事件的類別：

　　1）火警；2）水災； 3）詐騙；

　　4）盜竊； 5）搶劫；6）暴力犯罪；

　　7）交通事故； 8）糾紛。

　　2、處理突發事件的基本原則是：

　　1）及時向上級匯報；

　　2）將事態控制在最小的范圍內；

　　3）有人受傷要先救人及報案。

　　緊急避險是指為了使公共利益、本人或者他人的人身和其他合法權益免受正在發生的危險，不得已而采取的損害他人一定利益的避險行為。

　　案例分析：

　　某日暴風雨交加，某業主出差在外，房屋半年無人居住，室內陽臺堵塞，排水不暢，導致雨水通過陽臺的推拉門進入房間，經過客廳從進戶門流到公共過道，并滲漏到樓下業主家中，裝修、地板損壞嚴重。服務中心立即與該業主聯系，卻一直聯系不上。

　　漏水越來越嚴重，服務中心立即派兩名安全員破門進入房間疏通管道，清掃雨水（進入后發現屋內積水超過10厘米），清掃完畢管理處更換門鎖、鎖好房屋后將鑰匙保存在服務中心。事隔一個月后，該業主返回，向服務中心反映其首飾丟失，要求賠償......

　　啟示與思考：

　　1、此案例在物業行業現實工作中經常發生，其實質是物業管理的緊急避險及免責問題。案例中，為了減少損失，物業公司在無法聯系業主的情況下采取的破門進入的決定屬于緊急避險的范疇，是受到法律保護的。

　　2、在緊急避險行為的操作中，物業公司應注意以下兩點：

　　其一：何種情況下可以實施緊急避險？緊急避險行為實施的要件之一是為了免受正在發生的危險，而不是潛在的可能發生的危險，比如說住戶家中報警，控制中心打對講又無人接聽，僅從此現象并不能說明業主家中正在發生危險，而僅僅是可能有危險，也可能是誤報啊！對于無法確認的情況，最穩妥的處理辦法是通知并配合專業部門進行認定，如：110、120等。

　　其二：如何實施緊急避險行為？案例中，物業公司僅僅派安全員破門進入、事情結束后把鑰匙保留在服務中心的行為有些不妥，沒有邀請中立的第三者在場證明，引發后期業主的追償。在現實操作中，對于類似緊急避險情況的處理，應該盡可能邀請相關部門（如派出所、居委會）或者相鄰業主、業委會委員等相關人員在場證明。另外，緊急避險行為應該是在確保員工安全的情況下實施，否則應該向相關專業部門求救，而不應該鼓勵“個人英雄主義”。

　　案例分析：

　　某天晚上21點左右，某物業管理公司大廈值班經理（保安領班）接到客人投訴，該大廈2號門廣場車位上的一輛白色的奔馳轎車，車頭上發現有被劃過的痕跡。保安領班接到投訴后，立即與車管員、車主趕到現場查看。經檢查，發現該車車頭確有一道被劃痕跡。該車車主說，19：45停車時，轎車是完好的。現在車頭有了劃痕，是廣場車管員的責任，要求廣場車管員和大廈服務中心承擔損失。

　　保安領班當即表示，如果此車被劃確系停在大廈2號門廣場后發生的，大廈服務中心應該承擔相應責任，但劃痕好像是條舊痕，如果拿不出確切的證據證明這條劃痕是停車后發生的，要請內行或權威部門的專家來鑒定、確認后，再行處理。

　　車主認可這一建議后，保安領班隨即撥打110與交警大隊取得聯系。110巡警趕到現場后，對劃痕進行了細致的查看和分析：此劃痕為深度劃傷，已顯露了第三層底漆。如果此劃痕確系停在大廈2號門廣場后出現的，那么劃痕垂直下方的地面上一定會留有漆屑。經雙方確認，地面沒有清掃過，也未見絲毫漆屑；新的劃痕兩旁也應有漆屑卷邊的殘余，但現在車頭上的劃痕邊是光滑的。他們得出的結論是此劃痕為舊痕。

　　面對這一結論，車主無言以對，面露愧色。保安領班見狀不但沒有責怪車主有栽贓之嫌，而且充滿誠意地向車主致歉，承認自己工作還有不周到之處。如果車子剛來廣場停車時，車管員對車子前后檢查一遍，

發現劃痕，并請車主確認一下，就不會有以后的事情發生。

　　事后，大廈服務中心組織了保安人員和車管員總結經驗，并提出今后凡有車輛來大廈廣場停車，車管員必須對其前后左右進行檢查，發現問題當場請車主確認，并作好記錄；同時要加強專業知識的學習，增強對現場問題的判斷力和處置能力，盡可能妥善處理好突發事件。

　　（十）特約服務：

　　翻譯服務；辦公系統自動化服務；臨時會議室租用服務；長話、傳真、電信服務；客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等；郵件、郵包、快遞等郵政服務；電腦、電視、錄像、攝像、幻燈等租賃服務等；報刊、雜志訂閱服務；代訂車票、機票；花卉代訂 等。

　　（十一）其他

　　1、信息溝通：對內、對外

　　2、咨詢、報修

　　3、社區文化

　　4、租售業務

　　5、配合政府相關部門做好各項工作

　　七、【寫字樓租賃管理】

　　寫字樓租賃合同的簽訂

　　寫字樓租賃合同的執行

　　客戶遷入程序

　　經營部的工作職能

　　財務部的工作職責

　　工程部的工作職責

　　保安部的工作職責

　　公關部的工作職責

　　客戶遷出程序

　　經營部向有關部門發匯簽單，要求簽署意見

　　各部門接到《匯簽表》后應做的工作

　　保安部

　　客服部

　　財務部

　　工程部

　　經營部

　　寫字樓承租戶的選擇

　　承租戶經營業務的類型及聲譽

　　承租戶的財務狀況

　　所需物業面積大小

　　需要提供的物業管理服務

　　寫字樓租金的確定

　　寫字樓租金的構成

　　商品租金

　　成本租金

　　基礎租金

　　市場租金

　　寫字樓租金的確定方法

　　影響寫字樓物業租金水平的因素也是包括一般因素、區域因素、個別因素。

　　一般因素：影響寫字樓需求的宏觀政治、經濟因素。例如，近年來，我國GDP持續保持較高的增長速度，宏觀經濟形勢良好，對寫字樓租金修正的影響是正面的。另外，在北京，跨國公司是寫字樓租賃市場的主要需求者，因此，我國的對外經濟政策、全球經濟形勢也是在進行評估時需考慮的一般因素。

　　區域因素：除了通常談及的區域位置、交通、經濟等因素，區域產業政策、支柱產業經濟發展狀況是影響租金變化的重要因素。北京的中關村地區和上地信息產業基地寫字樓市場的租金水平變化就是一個典型的例子。政府對區域內IT高科技企業的政策支持、區域高科技行業景氣情況的變化均會對區域寫字樓租金水平造成影響。

　　個別因素：位置、交通、建筑外觀、內部設計、樓宇硬件設施配置（空調系統、電梯系統、消防報警系統等）、寫字樓租戶組成、物業管理、免租期等均是影響寫字樓租金的個別因素。合理、良好的寫字樓租戶組成，不僅是招徠新租戶的有利條件，同時租戶在行業組合方面的搭配也可以使業主的租金收入免受行業變動帶來的負面影響。

　　確定租金方法

　　１、首先確定寫字樓的價值，可用比較法，或者是直接使用委托方的投資成本。

　　２、采用銀行貸款利率加上手續費用等作為折現率（此為不考慮寫字樓升值預期），或者是用市場提取法確定折現率。

　　３、用收益法公式測算凈收益，折現率取貸款利率加手續期，考慮出租方的各項營運成本測算出租金，此為不考慮寫字樓升值預期下的最佳租金。

　　４、用收益法公式測算凈收益，折現率由市場提取確定，考慮出租方的各項營運成本測算出租金，此為考慮升值預期下當年的保本租金。以后年份租金可以調整，幅度可以采用市場調查，或者是統計年鑒里的物價指數等。

篇2：物業知識教材：寫字樓物業管理內容

　　物業知識教材：寫字樓物業管理內容

　　寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以 下幾個方面:

　　一、營銷推廣

　　由于寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字 樓的整體形象設計塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客 戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在于聯絡感情的各種聯誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。

　　由于轉變投資地點、方向，兼并、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有 發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作， 否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。

　　這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情 調研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。

　　二、商務中心的服務與管理

　　大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會議主要提供各種商務服務項目的商務中心 (與大型酒店、賓館類似)。

　　1.商務中心的設備配置

　　商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。

　　商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中 應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。

　　2.商務中心的工作要求和工作程序

　　商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服 務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

　　(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有:①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設備的能力;④熟悉商務信息知識;⑤熟悉秘書工作知識; ⑥具備基本的設備清潔保養知識。

　　(2)工作程序。①服務前:了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求;向客戶講明收費情況，開據收費通知單并收一定比例的押金。②服務中:以準確、快捷為原則，按客人 服務要求準時、精確地完成服務。③服務后:完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯交給財務 部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。

　　商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備， 為此制定商務中心簽單程序;

　　寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在 部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。

　　3.商務中心的服務項目

　　寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊 全的商務中心提供的服務項目包括:

　　(1)翻譯服務，包括文件、合同等;

　　(2)秘書服務，包括各類文件處理;

　　(3)辦公系統自動化服務;

　　(4)整套辦公設備和人員配備服務;

　　(5)臨時辦公室租用服務;

　　(6)長話、傳真、電信服務;

　　(7)商務會談、會議安排服務;

　　(8)商務咨詢、商務信息查詢服務;

　　(9)客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等;

　　(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務;

　　(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務等;

　　(12)報刊、雜志訂閱服務;

　　(13)客戶電信設備代辦、代裝服務;

　　(14)文件、名片等印制服務;

　　(15)成批發放商業信函服務;

　　(16)報刊剪報服務;

　　(17)秘書培訓服務等。

　　三、前 臺 服 務

　　小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多 ，主要包括:

　　(1)問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務;

　　(2)信件報刊收發、分揀、遞送服務;

　　(3)個人行李搬運、寄存服務;

　　(4)出租汽車預約服務;

　　(5)提供旅游活動安排服務;

　　(6)航空機票訂購、確認;

　　(7)全國及世界各地酒店預定服務;

　　(8)餐飲、文化體育節目票務安排;

　　(9)文娛活動安排及組織服務;

　　(10)外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;

　　(11)花卉代購、遞送服務;

　　(12)洗衣、送衣服務;

　　(13)代購清潔物品服務;

　　(14)提供公司“阿姨”服務;

　　(15)其他各種委托代辦服務。

　　有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。

　　四、設施設備管理

　　寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作:

　　1.設備管理

　　(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。

　　(2)完善工程部架構。

　　(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。

　　(4)抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。

　　寫字樓管理中物料采購、供應、領用的一般流程為:

　　A.采購程序:

　　(5)制定設備的保養和維修制度。

　　(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。

　　2.維修與保養

　　(1)報修與維修程序。

　　A.兩類報修:自檢報修、客戶報修。

　　B.寫字樓管理中公共設備、設施維修及客戶室內小型維修的報修及維修程序為:

　　(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度:日常保養(又稱作例行保養);一級保養;二級保養。

　　(3)設備的維修。

　　對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。

　　編制維修計劃時應注意:①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。

　　一般的維修方法有:①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然 后進行維修。④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理 (大修)。

　　建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。

　　(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。

　　五、保安與消防管理

　　1.保安管理

　　(1)貫徹保安管理的基本原則是:①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內緊外松。

　　(2)建立保安部的組織機構。

　　(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。

　　(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的 保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。

　　2.消防工作

　　(1)消防工作的指導思想是:以防為主，宣傳先行，防消結合。

　　(2)一般寫字樓的消防系統主要有:①干式消防系統:自動報警系統，聯動總控制屏，BTM氣體滅火系統。②濕式消防系統:自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。③消防聯動 機構:消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗;空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗;消防電梯的功能試驗。④火災報警系統:自動報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火 災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警) 。

　　(3)消防工作的展開:①進行消防宣傳。宣傳的形式有:消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有:消防工作的原則，消防法規，消防須知 。②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人:管理公司總經理、部門經理、班組長。 ③把防火責任分解到各業主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業范圍的防火責任。④ 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。⑤定期 組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發動大家， 及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括:建立義務消防隊;建立專職消防隊;抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做 好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在后。B11建立消 防檔案。B12制訂滅火方案及重點部位保衛方案，每個房間安裝消防走火示意圖。

　　六、清潔衛生管理

　　清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對

　　建筑和設備維護保養的需要。日常清潔工作 的重點體現在:

　　(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，并嚴格執行。

　　(2)制定部門各崗位的責任制。

　　(3)建立衛生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記);②每 日抽查;③會巡制度;④食用水質及排污處理檢查。

　　(4)保持樓內公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

　　(5)提供全面的清潔衛生美化服務。

　　寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內容。除以上各項管理與服務工作，協調 好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內容。

篇3：淺議寫字樓物業管理

　　淺議寫字樓物業管理

　　(一)寫字樓物業的特點和管理特點

　　寫字樓是業主、非業主使用人進行日常辦公或開展經營活動的場所。

　　寫字樓物業和管理主要有以下幾個特點:

　　(1)物業的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業管理的車輛指揮管理工作量大。

　　(2)物業檔次高，整體形象好，業主、非業主使用人對物業管理的要求也較高。

　　(3)物業的機電設備設施多，技術含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統外，還有中央空調、樓宇設備自動化控制系統、樓宇辦公自動化系統、樓宇智能化管理系統等。

　　(4)物業使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業的租賃管理是物業管理難點。

　　(5)業主、非業主使用人經營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關系復雜，業主、非業主使用人內部管理隱患多，給物業管理增添了難度。

　　(6)業主、非業主使用人來自社會各階層，素質參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業管理的公眾管理制度執行難，物業管理服務費等費用拖欠嚴重。

　　(7)公共場所人流量大，進出人員難以控制，安全管理責任大。

　　(8)因為是辦公場所，單個物業空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內業主、非業主使用人的設施、財產多，人員集中，是防火控制的重點區域，消防安全是物業管理的重點之一。

　　(二)寫字樓的物業管理

　　1.寫字樓對物業管理服務質量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質要求也高。所以物業管理企業在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質，無論是個人形象，還是內在氣質，都要達到一定標準。此外，物業管理企業要加強管理，努力提高物業管理服務質量，以滿足寫字樓業主、非業主使用人對物業管理高標準的要求。

　　2.寫字樓物業不同于住宅小區，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內緊的特點。所以物業管理企業必須改變一般的物業管理觀念，不能一味求嚴、求穩，一定要在員工服務意識和服務禮節禮貌的培養方面下一番工夫，使員工的服務水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業主、非業主使用人對物業管理服務的更高要求。

　　3.針對寫字樓物業及管理的特點制定物業管理的措施，抓住寫字樓物業管理的重點，提供特色服務。在制定寫字樓管理服務方案時，應充分認識到服務質量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業管理的品質和所提供服務的有效性，尤其是物業維護的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環境，對承租人和潛在承租人都會產生極大的影響力。