物業(yè)公司需要在日常工作中注意哪些證據(jù)的保留?

　　在履行物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生損害賠償?shù)募m紛案件中，物業(yè)主張履行了相關(guān)義務(wù)，但并未能提供有效證據(jù)的情況比比皆是。在物業(yè)費(fèi)訴訟案中，我們經(jīng)常看到這樣的情景在上演：案件庭審過程中，法官會(huì)質(zhì)問，拿著物業(yè)服務(wù)合同就要物業(yè)費(fèi)嗎?

　　判決后，判決書中寫著：根據(jù)同一小區(qū)內(nèi)物業(yè)公司同時(shí)起訴的其他業(yè)主向本院提供的陳述及本院調(diào)查走訪的情況看，物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)確實(shí)存在一定的瑕疵，故本院酌情扣減物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　正所謂“一千人眼中有一千個(gè)哈姆雷特”，一千個(gè)業(yè)主眼中也會(huì)有一千個(gè)對(duì)幸福小區(qū)的設(shè)想。面對(duì)物業(yè)公司龐雜的服務(wù)內(nèi)容，每個(gè)業(yè)主對(duì)服務(wù)的著眼點(diǎn)不同，也導(dǎo)致了不同的投訴、糾紛。在享受物業(yè)服務(wù)的過程中，業(yè)主關(guān)心的是結(jié)果，物業(yè)公司也很難將每一項(xiàng)服務(wù)的過程一一呈現(xiàn)在業(yè)主面前。但當(dāng)面臨糾紛時(shí)，物業(yè)公司需要將服務(wù)過程和結(jié)果在法庭呈現(xiàn)給業(yè)主和法官，這就需要物業(yè)公司在日常工作中注意證據(jù)的保留。

　　有人說(shuō)，物業(yè)企業(yè)提供的證據(jù)不過就是各種巡邏記錄、監(jiān)控記錄，其實(shí)非也。物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)證據(jù)應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)合同，而所有的質(zhì)量記錄、管理記錄都是因物業(yè)服務(wù)合同的條款要求衍生出來(lái)的。物業(yè)服務(wù)合同是繼續(xù)性合同，物業(yè)公司是否履行義務(wù)或義務(wù)履行是否到位，往往經(jīng)過一段時(shí)間反應(yīng)出來(lái)，增加了物業(yè)公司舉證的難度。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容非常龐雜，包括對(duì)房屋共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的日常管理和維護(hù)，對(duì)小區(qū)公共秩序的維護(hù)、小區(qū)的清潔和保安服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等綜合管理服務(wù)。龐雜的服務(wù)內(nèi)容使得物業(yè)公司的證據(jù)保留是一件相當(dāng)繁瑣的工作。

　　《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的要求，“原告向人民法院起訴或者被告提出反訴應(yīng)當(dāng)附有符合起訴條件的相應(yīng)的證據(jù)材料。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”所以，證據(jù)提交規(guī)則一般是誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證。當(dāng)然，個(gè)別案件實(shí)施舉證可能會(huì)責(zé)任倒置，講到物業(yè)服務(wù)合同糾紛，則往往由物業(yè)公司承擔(dān)舉證責(zé)任。司法實(shí)踐中，物業(yè)公司在訴訟中并不能單純依靠(前期)物業(yè)服務(wù)合同訴訟，除去現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)、各項(xiàng)管理記錄外，法院還會(huì)將物業(yè)公司在該院相關(guān)案件審理案件情況及當(dāng)時(shí)實(shí)地走訪情況作為裁判依據(jù)之一。

　　證據(jù)，是日常工作中留下的點(diǎn)點(diǎn)憑證，日常工作中應(yīng)當(dāng)有留存證據(jù)歸檔的意識(shí)。有同行詢問物業(yè)相關(guān)案件一般需要提供哪些證據(jù)，可能是想針對(duì)性的注意檔案保持，但是很抱歉，物業(yè)服務(wù)合同糾紛引發(fā)的案件在證據(jù)準(zhǔn)備時(shí)，需要因案制宜，不存在模板套用，不過以下這八大類檔案，肯定是不可或缺的。

　　1、每季度出具物業(yè)服務(wù)報(bào)告，在小區(qū)內(nèi)公示，有業(yè)委會(huì)項(xiàng)目可在業(yè)委會(huì)備案。

　　2、公告張貼時(shí)，建立公告臺(tái)賬。包括如禁止違章搭建、禁止占用公共區(qū)域、施工公告、消殺、清洗外墻公告、禁止高空拋物等，也在留存范圍內(nèi)。

　　3、電梯維修、外墻清洗、消殺、綠化、管道疏通等工作中應(yīng)當(dāng)建立工作記錄臺(tái)賬，適當(dāng)?shù)膶⒐ぷ髑闆r及結(jié)果在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。

　　4、日常維修、投訴等及時(shí)處理并書面與業(yè)主確定處理結(jié)果。

　　5、日常涉及業(yè)主簽字事宜，必須由業(yè)主本人簽字，非本人簽字應(yīng)當(dāng)由代簽人注明與業(yè)主的關(guān)系。

　　6、公司文本文件涉及業(yè)主簽字，不得進(jìn)行修改、涂畫、增加、備注。

　　7、不定期進(jìn)行物業(yè)服務(wù)問卷調(diào)查，針對(duì)業(yè)主疑問事宜，及時(shí)跟進(jìn)解決并由業(yè)主確認(rèn)跟進(jìn)結(jié)果。

　　8、物業(yè)服務(wù)過程中各種工作記錄應(yīng)當(dāng)留存2年以上。

篇2：催收物業(yè)費(fèi)要保留書面證據(jù)

案情回顧

　　趙某系某小區(qū)業(yè)主，入駐小區(qū)后，長(zhǎng)期以各種理由拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)公司多次討要未果后，遂以業(yè)主為被告向法院提起物業(yè)服務(wù)合同糾紛之訴，要求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)相應(yīng)滯納金。

　　被告抗辯稱物業(yè)服務(wù)公司在訴訟前從未通過書面方式向其催要物業(yè)費(fèi)，因此請(qǐng)求法院駁回訴訟請(qǐng)求。

訴訟爭(zhēng)議

　　書面催收是否為物業(yè)公司提起訴訟的前置程序?

法院意見

　　原告對(duì)被告拖欠物業(yè)費(fèi)未進(jìn)行書面催收，不能向法院提供向被告催收物業(yè)費(fèi)的有效證據(jù)，故法院對(duì)原告的起訴不予受理，裁定駁回其起訴。

法律提示

　　現(xiàn)行法律法規(guī)并未將“書面催收”作為訴訟的前置程序，但“書面證據(jù)”相較于其他種類的證據(jù)而言更容易保存與辨識(shí)，因此很多法院會(huì)要求物業(yè)企業(yè)提供書面催收的證據(jù)。

書面催交

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定“經(jīng)，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。”

　　實(shí)務(wù)中，法院可能會(huì)依據(jù)此條要求物業(yè)企業(yè)在起訴時(shí)提交書面催收的證據(jù)。為保險(xiǎn)起見，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主行使權(quán)利，并保留書面催收的證據(jù)。