赴廈門保稅港區(qū)考察報告

　　為學(xué)習(xí)借鑒外地保稅港區(qū)（保稅區(qū)）規(guī)劃、建設(shè)、運營、管理的成功經(jīng)驗，加強與全國保稅港區(qū)（保稅區(qū)）的聯(lián)誼與合作，20**年3月24日—27日，廣西欽州保稅港區(qū)管委會常務(wù)副主任王乃學(xué)、副主任羅賢新帶領(lǐng)由保稅港區(qū)管委會、自治區(qū)財政廳、保稅港區(qū)海關(guān)、檢驗檢疫籌備組等方面組成的考察組，前往廈門海滄保稅港區(qū)、汕頭保稅區(qū)學(xué)習(xí)考察。考察組就廈門、汕頭兩區(qū)財政體制、項目審批、土地管理、物業(yè)及后勤管理、招商運營、聯(lián)檢部門監(jiān)督等進行了考察交流；參加了汕頭市在汕頭保稅區(qū)舉辦的第二屆國際酒類展覽訂購會；在汕頭舉辦了欽州保稅港區(qū)商機推介會。現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下。

　　一、兩地主要做法和經(jīng)驗

　　（一）行政管理體制情況

　　1．廈門海滄保稅港區(qū)的做法

　　廈門海滄保稅港區(qū)是由海滄出口加工區(qū)、嵩嶼港區(qū)和物流園區(qū)整合而成。目前，保稅港區(qū)管理機構(gòu)還沒有成立，暫時由海滄臺商投資區(qū)管委（正廳級單位）、海滄區(qū)政府、海滄區(qū)出口加工區(qū)管委代為行使管理權(quán)限。

　　2．廣東汕頭保稅區(qū)的做法

　　汕頭保稅區(qū)管理委員會是汕頭市人民政府副廳級派出機構(gòu)，代表市人民政府行使市一級管理權(quán)限，對保稅區(qū)各項行政、經(jīng)濟事務(wù)實行統(tǒng)一管理。

　　管委會設(shè)五個職能局室：辦公室（掛黨委辦公室、勞動人事處，內(nèi)設(shè)秘書科、組織人事科）；經(jīng)濟發(fā)展局（掛安全生產(chǎn)監(jiān)督局牌子，內(nèi)設(shè)項目投資科、企業(yè)管理科）；公共事業(yè)局（掛規(guī)劃與國土資源局、建設(shè)局、環(huán)境保護局牌子，內(nèi)設(shè)規(guī)劃國土科、建設(shè)管理科）；財政局（內(nèi)設(shè)預(yù)算科）；監(jiān)察室（與紀委合署）。管委會機關(guān)行政編制34名，機關(guān)后勤服務(wù)人員編制4名。

　　駐區(qū)機構(gòu)：海關(guān)、檢驗檢疫、國稅、地稅、工商、公安等。

　　（二）財政管理體制情況

　　1．廈門海滄保稅港區(qū)的做法

　　目前，海滄保稅港區(qū)是由五個區(qū)的五塊牌子一班人馬組成，沒有設(shè)立財政機構(gòu)，財政收支統(tǒng)一由海滄區(qū)財政局負責(zé)。

　　2．廣東汕頭保稅區(qū)的做法

　　從1994年開始至1996年三年內(nèi)，市級財政不下達保稅區(qū)的上繳任務(wù)；從1997年至20**年：保稅區(qū)的財政收入、按規(guī)定向企業(yè)收取的稅費和其它各項收益上交市財政后，除按規(guī)定應(yīng)上交中央和省的之外，其余款額返還給保稅區(qū)，全部用于保稅區(qū)建設(shè)；從20**年起，對保稅區(qū)的財政收入，以及土地出讓轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出租轉(zhuǎn)讓的收益和各項規(guī)定費用，除按規(guī)定上繳中央和省以外，全額返還保稅區(qū)。

　　保稅區(qū)人員經(jīng)費和公用經(jīng)費列入市本級預(yù)算安排核撥。

　　由于保稅區(qū)財政沒有設(shè)立金庫，稅費返還需經(jīng)過市級財政，每季度方結(jié)轉(zhuǎn)一次，容易造成資金周轉(zhuǎn)困難。

　　（三）土地開發(fā)管理經(jīng)營體制情況

　　1．廈門海滄保稅港區(qū)的做法

　　海滄保稅港區(qū)項目用地分兩大部分：

　　（1）已批部分：已批招拍掛給業(yè)主的，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有；

　　（2）未批部分，分兩種情況：一部分土地用于承建通用和專用廠房，由管委委托保稅港區(qū)投資建設(shè)管理有限公司開發(fā)，廠房出租和出售由保稅港公司負責(zé)，產(chǎn)權(quán)歸公司所有，但受管委控制；另一部分土地由政府控制，根據(jù)項目情況，對土地實行招拍掛，如果是好的項目，企業(yè)要求自建的，土地就進行招拍掛。

　　2．廣東汕頭保稅區(qū)的做法

　　1999年1月，汕頭市政府發(fā)布31號令，授權(quán)保稅區(qū)管委行使市一級的國土房產(chǎn)管理權(quán)限，辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押和辦證業(yè)務(wù)。20**年起國家陸續(xù)出臺新的土地管理政策，實施工業(yè)用地招拍掛制度，目前保稅區(qū)的土地供應(yīng)全部通過汕頭市土地交易中心進行招拍掛出讓，按規(guī)定由市國土部門辦理出讓合同。

　　目前，保稅區(qū)對存量土地的合理利用和開發(fā)，采取了如下措施：

　　（1）開展區(qū)域土地集約利用評價工作，對區(qū)域土地的開發(fā)建設(shè)情況進行綜合分析評價。

　　（2）通過收回和調(diào)整的方式整合和盤活土地資源。

　　（3）根據(jù)項目規(guī)劃建設(shè)需要合理配置土地資源，嚴格控制項目建設(shè)用地面積。嚴格按照國家關(guān)于工業(yè)項目建設(shè)用地的控制指標做好項目的規(guī)劃報建工作，加大項目建設(shè)的監(jiān)管力度，確保企業(yè)按照批準的規(guī)劃指標和圖紙施工。

　　（4）加大用地批后的監(jiān)管力度，逐步杜絕閑置用地現(xiàn)象的產(chǎn)生。如：在土地公開出讓成交后與用地單位簽訂項目建設(shè)承諾書，繳交項目建設(shè)保證金。

　　（四）項目審批權(quán)限和審批流程

　　廣東汕頭保稅區(qū)的做法

　　（1）項目審批權(quán)限。保稅區(qū)管委會及其經(jīng)濟發(fā)展部門汕頭保稅區(qū)經(jīng)發(fā)局對入?yún)^(qū)項目行使市發(fā)改局、經(jīng)貿(mào)局、外經(jīng)局等市一級職能部門關(guān)于項目立項、企業(yè)設(shè)立的審批權(quán)限。對符合有關(guān)規(guī)定且申報資料齊備的，由汕頭保稅區(qū)管委根據(jù)國家相關(guān)法律

法規(guī)完成審批；超過汕頭保稅區(qū)管委會審批權(quán)限的，由保稅區(qū)管委會審核后，上報省相關(guān)部門。

　　（2）設(shè)立企業(yè)的流程：辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準登記通知書（保稅區(qū)工商分局）--辦理公司設(shè)立審批（保稅區(qū)管委會）--申辦營業(yè)執(zhí)照（保稅區(qū)工商分局）--辦理法人代碼證（市技術(shù)監(jiān)督局）--辦理外匯登記—銀行開戶—辦理稅務(wù)登記（區(qū)國稅分局、地稅分局）--辦理財政登記證—辦理海關(guān)備案。

　　（五）項目入?yún)^(qū)情況

　　1．廈門海滄保稅港區(qū)

　　海滄保稅港區(qū)具有“三位一體”優(yōu)勢特點，即由出口加工區(qū)、保稅物流園區(qū)和現(xiàn)代港口一體化的優(yōu)勢，側(cè)重引進大型航運物流企業(yè)、培育一定影響力商品的倉儲、展示、分拔，目前已引進一些著名物流企業(yè)，重點是現(xiàn)代物流業(yè)。今后重點發(fā)展方向是電子信息產(chǎn)業(yè)、機械制造業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)等，已成功引進投資1億多元的電子信息項目---雙層、多層高密度電子板項目。入?yún)^(qū)有四大世界著名航運企業(yè)：丹麥馬士基、法國達飛、中國中遠、香港和記黃埔。

　　2．廣東汕頭保稅區(qū)

　　目前，保稅區(qū)內(nèi)企業(yè)共237家，其中，生產(chǎn)加工企業(yè)119家，倉儲物流企業(yè)17家，其余為貿(mào)易及服務(wù)性企業(yè)。在建項目9宗，包括柴油發(fā)電機組倉儲服配套件加工裝配中心、高級包裝材料生產(chǎn)、生物工程、人工合成氟金云母粉、塑料及酒類交易市場等項目。

　　（六）物業(yè)及后勤管理情況

　　1．廈門海滄保稅港區(qū)的做法

　　海滄保稅港區(qū)物業(yè)管理由海滄保稅港區(qū)投資建設(shè)管理有限公司下屬的物業(yè)公司負責(zé)，主要負責(zé)保稅港區(qū)的綠化、衛(wèi)生、安保等。管委會授權(quán)，對公用事業(yè)、市政部分列入財政預(yù)算給予支持，同時也向區(qū)內(nèi)企業(yè)收取一小部分物業(yè)管理費。聯(lián)檢部門辦公設(shè)備、設(shè)施維護也是由該公司統(tǒng)一負責(zé)，便于統(tǒng)一管理。

　　2．廣東汕頭保稅區(qū)的做法

　　（1）物業(yè)管理情況。汕頭保稅區(qū)管委物業(yè)管理由汕頭保稅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心負責(zé)，是保稅區(qū)管委屬下的事業(yè)單位。主要m.dewk.cn業(yè)務(wù)：管委會固定資產(chǎn)、物業(yè)保養(yǎng)維修、房屋裝修、物業(yè)出租出讓，水電保障服務(wù)、管委會原直屬企業(yè)改制后移交資產(chǎn)。

　　（2）后勤管理情況。保稅區(qū)管委后勤管理工作由大樓管理處負責(zé)，該單位是保稅區(qū)管委屬下的事業(yè)單位。現(xiàn)有人員共14人，設(shè)置管理處主任1名，副主任3名，以及總務(wù)、電工、司機、保安、食堂、衛(wèi)生、理發(fā)等部門組成。

　　二、幾點啟示

　　（一）土地出讓還是出租應(yīng)具體分析、區(qū)別對待。如果是好的項目、資金實力雄厚的，可以讓企業(yè)根據(jù)要求自建，管委沒有必要為此投入太多資金。同時，保稅港區(qū)開發(fā)早期也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)建一些公用倉儲用于出租。

　　（二）管委會的經(jīng)濟手段對于管理調(diào)控非常重要，保稅港區(qū)（保稅區(qū)）如果沒有可支配財力，運作比較困難，不利于保稅港區(qū)（保稅區(qū)）長遠發(fā)展。

　　（三）入?yún)^(qū)項目質(zhì)量水平很難一步到位，保稅港區(qū)開發(fā)初期很難引進國內(nèi)外知名的大企業(yè)，應(yīng)先解決有項目入?yún)^(qū)的問題，確保保稅港區(qū)正常運營。

　　（四）下設(shè)公司是管委會有效管理的必要措施，通過公司運作，解決保稅港區(qū)開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理、運營等問題效率比較高。

篇2：英國物業(yè)管理考察工作報告

　　英國物業(yè)管理考察工作報告

　　應(yīng)英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會的邀請，以中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)副會長徐俊達為團長的物業(yè)管理考察團一行11人，于20**年11月23日-12月7日赴英國進行了考察和訪問，并與英國房屋特許經(jīng)理學(xué)會進行了廣泛交流，收獲頗多，現(xiàn)將英國物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。

　　一、英國住房建設(shè)和分配制度

　　在20世紀初，大約90%的英國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，英國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟條件好的英國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5%左右。1980年以來到現(xiàn)在，英國各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70%的英國人擁有了自己的住房，其中在英格蘭這一比例達70%，威爾士達到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%。一項調(diào)查表明，90%的英國人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個人時價格為169975英鎊，而購買者再次出售時價格可達207246英鎊，差價達4萬英鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了英國模式。

　　由于英國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了英國物業(yè)管理的類型。

　　二、英國物業(yè)管理類型

　　英國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運行，維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

　　而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（CouncilTa*），一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業(yè)稅大約1600英鎊，相當(dāng)于一般職工工資（年工資36000英鎊）的4.4%，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負責(zé)。當(dāng)然，業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在英國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50英鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。 由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡單，社區(qū)關(guān)系也非常簡單，很少會產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。

　　除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不象我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設(shè)的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，開發(fā)商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準和服務(wù)收費，包括建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

　　住宅區(qū)的物業(yè)收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當(dāng)然，帳目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的帳目，業(yè)主可隨時隨地到稅務(wù)部門去查詢。對于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經(jīng)理，負責(zé)管理房屋事務(wù)，這樣對業(yè)主來講會節(jié)約一些費用。

　　關(guān)于業(yè)主的決策機制問題，也是通過召開業(yè)主大會來決定重大事務(wù)。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見，則任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門（類似我們的房產(chǎn)管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責(zé)令全體業(yè)主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎(chǔ)上加收30%，作為政府的收入，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見。

　　三、英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會

　　在英國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會（Chartered InstituteofHousing，簡稱“CIH”），在物業(yè)管理行業(yè)非常有權(quán)威性，專門負責(zé)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學(xué)性和藝術(shù)性。該學(xué)會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在英國，我國香港地區(qū)有2000多會員。該學(xué)會的經(jīng)濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓(xùn)服務(wù)所有的費用，如有贏利歸組織全體成員所有。學(xué)會的機構(gòu)有理事會，由在行業(yè)里有名望的人擔(dān)任，共31人。學(xué)會總部設(shè)在英國考文垂市（Coventry），總部設(shè)有專業(yè)發(fā)展部、聯(lián)合服務(wù)部、政策部、培訓(xùn)教育部、企業(yè)事務(wù)及秘書部等，在英國很多地區(qū)及我國香港地區(qū)設(shè)有分部。雖然加入學(xué)會并非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘于物業(yè)公司或業(yè)主的機會比較多，因此，要在英國從事物業(yè)管理，加入該學(xué)會非常必要。學(xué)會在行業(yè)地位非常高，可以代表全行業(yè)與政府就有關(guān)問題進行談判。

　　加入該學(xué)會的條件是：直接從事房屋維修和服務(wù)的從業(yè)者，或者3年全職大學(xué)生或5年半脫產(chǎn)大學(xué)生，加上一年的實踐，就可以申請加入學(xué)會。應(yīng)該說，入會門檻并不高。但加入學(xué)會以后，學(xué)會對會員提供的服務(wù)是非常多的，主要的服務(wù)是培訓(xùn)，通過培訓(xùn)傳授專業(yè)知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務(wù)。每年分部對會員都有培訓(xùn)，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓(xùn)的內(nèi)容包括房屋政策，實際操作經(jīng)驗，房地產(chǎn)金融知識等。平時給會員提供的服務(wù)包括各種各樣的專題培訓(xùn)，還有辦的學(xué)會雜志，周刊、月刊等。

　　四、住房管理注冊學(xué)院（CPD）的多種培訓(xùn)模式

　　CIH最具特色的就是各種形式針對不同人群的培訓(xùn)課程。CIH下屬的住房管理注冊學(xué)院是一所在住房管理領(lǐng)域內(nèi)提供卓越的專業(yè)培訓(xùn)以及專業(yè)學(xué)習(xí)的學(xué)院。無論是想要深造的個人，或是需要學(xué)習(xí)新政策的公司員工；或者正在重組公司的人員，學(xué)院都能夠提供量身訂做的系列培訓(xùn)以符合需求，也可為業(yè)主或一線管理員工提供遠程學(xué)習(xí)課程。

　　學(xué)習(xí)可以通過兩種方式，一種是在遍布英國，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學(xué)院以職工脫產(chǎn)形式學(xué)習(xí)；另一種是以遠程學(xué)習(xí)方式進行CIH資格認證的學(xué)習(xí)，CIH資格認證是一種適合大多數(shù)人的學(xué)習(xí)方法。具體來講，培訓(xùn)方式如下：

　　（一）成為CIH的A級會員， 包括以會員價購買專業(yè)用書如報告等，有權(quán)從本地進入CIH網(wǎng)絡(luò)，免費的政策信息及建議，以會員價格參加CIH培訓(xùn)，研討會以及會議，有權(quán)使用全部住房管理教育問題的建議書，實踐培訓(xùn)以及職業(yè)信息和提供時事通訊電子周刊，以保證學(xué)員掌握最新專業(yè)動態(tài)，提供住房管理資料以及住房管理內(nèi)部刊物。

　　（二）二級認證課程設(shè)計可滿足以下人群需求：現(xiàn)在并未從事住房管理行業(yè)，但在考慮將來應(yīng)聘住房管理相關(guān)職位的人士；業(yè)戶希望了解住房知識的；加入住房管理行業(yè)的新人，希望提升對于住房管理的整體認識；在住房管理相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)工作。二級認證相當(dāng)于GCSE(A-C級)或MVQ二級資格。二級認證須完成以下四個單位：什么是住房管理，住房管理中的溝通技能，住房管理中的個人發(fā)展。

　　（三）三級認證課程設(shè)計可滿足以下人群需求：住房管理領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)人士，如工程管理與維護人員，希望參與到住房管理服務(wù)中的業(yè)主；希望獲取專業(yè)技能的一線住房管理工作者。三級認證須完成下述課程：房屋及設(shè)施設(shè)備管理與維護；可持續(xù)發(fā)展社區(qū)；看護及門房服務(wù)等。完成三級住房管理資格認證，將成為CIH的合作會員，在名字后面，亦可使用CertCIH的縮寫以證明專業(yè)身份。

　　（四）四級認證課程設(shè)計可滿足以下人群不同需求：希望在企業(yè)內(nèi)達到管理層職位的人士；希望在支持性住房管理，學(xué)生宿舍管理或普通住宅管理領(lǐng)域內(nèi)獲得高級技能的人士；希望完成CIH專業(yè)資格認證第一部分的人士。在一年內(nèi)，可以完成4級住房管理資格認證，包括以下內(nèi)容：住房管理；支持性住房；學(xué)生宿舍管理。完成4級資格認證將幫助您成為CIH的合作會員并可以名字的后面加上CertCIH的縮寫以表明專業(yè)身份。

　　（五）遠程教育

　　CIH建有遠程教育中心以幫助學(xué)員在不方便脫產(chǎn)學(xué)習(xí)的情況下進行學(xué)習(xí)。遠程教育中心每年3月和9月招生，并設(shè)有三級和四級全部課程. 遠程教育是一種靈活機動的學(xué)習(xí)方式，它可在工作之余，及時對專業(yè)技能進行充電，以擴大個人職業(yè)前景。當(dāng)無法選擇脫產(chǎn)學(xué)習(xí)時，遠程教育可提供給一個獲取專業(yè)資格論證的學(xué)習(xí)機會。當(dāng)開始課程學(xué)時，學(xué)院將設(shè)定以固定的指導(dǎo)日期，批改學(xué)員的作業(yè)并給予反饋意見。

　　另外，學(xué)員通過學(xué)習(xí)取得CIH的職業(yè)資格，這也是國家認可的職業(yè)資格認證，在競爭激烈的雇傭市場，取得資格認證能幫個人在申請職位時顯出優(yōu)勢。

　　五、英國物業(yè)管理經(jīng)驗給我們的啟示

　　英國的物業(yè)類型相對單一，尤其是住宅以別墅為主，物業(yè)管理相對比較簡單，工作重點側(cè)重于解決技術(shù)層面的問題。而我國住宅以集合式為主，相鄰關(guān)系和共有關(guān)系復(fù)雜，物業(yè)管理公司側(cè)重于公共關(guān)系的協(xié)調(diào)和公共事務(wù)的處理。但他山之石，可以攻玉，英國物業(yè)管理還是有很多地方值得我們借鑒學(xué)習(xí)。

　　（一）政府對物業(yè)管理活動中的干預(yù)和監(jiān)督不可缺少

　　物業(yè)管理服務(wù)是一種民事活動，但它是涉及千家萬戶利益的公共性服務(wù)，因此政府部門必須加大行政監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，創(chuàng)造公平的市場環(huán)境，保護廣大消費者的權(quán)益。目前出現(xiàn)的一些新舊物業(yè)公司接撤管糾紛，業(yè)主內(nèi)部之間的爭議久拖不決等，很多地方政府主管部門或采取回避態(tài)度，將問題推由業(yè)主通過司法途徑解決，或想管但束手無策，其實這不利于矛盾的迅速化解，不利于社區(qū)乃至社會的穩(wěn)定。在這方面，英國房屋管理政策規(guī)定，業(yè)主會議因維修達不成一致意見的，任何一個業(yè)主都可以申請政府部門裁決，這樣有利于房屋得到及時維修，保障廣大業(yè)主的權(quán)益，也避免問題議而不決，從而促進業(yè)主提高協(xié)商效率。因此，在社會主義市場經(jīng)濟建立初期，法制還不健全的情況下，政府對物業(yè)管理活動的適當(dāng)干預(yù)和監(jiān)督是非常有必要的。

　　（二）加大對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，是提高物業(yè)管理服務(wù)水平的根本途徑

　　中國物業(yè)管理業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為拉動國民經(jīng)濟增長、增加就業(yè)崗位的一支重要產(chǎn)業(yè)力量，它在保障房屋的安全合理使用，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活工作環(huán)境，促進社會穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。但我們?nèi)詰?yīng)看到，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個城市，物業(yè)管理企業(yè)之間的水平差距也很大。既有深受業(yè)主贊揚的優(yōu)秀企業(yè)，也有業(yè)主十分痛恨的劣質(zhì)企業(yè)。要提高物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)水平，減少業(yè)主投訴，從而提高業(yè)主滿意率。

　　目前光靠市場競爭機制是不能解決問題的，主要原因是當(dāng)前市場準入門檻低，進入行業(yè)后，優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制還不能完全發(fā)揮作用。且由于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過快，管理房屋人員素質(zhì)跟不上業(yè)主不斷增長的物業(yè)服務(wù)需求。即使業(yè)主大會行使決策權(quán)，更換了物業(yè)管理公司，但新來的物業(yè)管理公司未必比原來的公司強，原因就在于從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低，更換物業(yè)管理公司解決不了業(yè)主問題。因此，我們可以借鑒英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會的培訓(xùn)制度。一個員工進入物業(yè)管理行業(yè)容易，但是進入行業(yè)后，能夠受到各種形式各種內(nèi)容的終身教育培訓(xùn)，不斷學(xué)習(xí)專業(yè)知識，培養(yǎng)服務(wù)意識，樹立職業(yè)道德，提高職業(yè)技能，從而能為為業(yè)主提供更加專業(yè)的服務(wù)。只有這樣，才會提升行業(yè)的整體服務(wù)水平，減少物業(yè)管理糾紛，增加業(yè)主的滿意率。

　　中國物業(yè)管理協(xié)會赴英國物業(yè)管理考察團

　　鄒勁松執(zhí)筆

篇3：成都物業(yè)管理項目參觀考察報告（一）

　　成都物業(yè)管理項目參觀考察報告(一)

　　20**年3月11日-17日，公司組織去成都考察物業(yè)管理項目。期間，我們先后參觀了利豐物業(yè)商會大廈項目及藍光嘉寶項目，他們的經(jīng)營理念、管理模式和工作流程讓我耳目一新，受益匪淺。下面就結(jié)合我的日常工作與大家分享我的所得。

　　一、收據(jù)管理采用按日整理按月匯總上報，適應(yīng)信息化管理

　　利豐物業(yè)收費主管目前采用的收據(jù)管理模式是按日整理票據(jù)按月匯總上報，采用這種模式最大的優(yōu)點在于內(nèi)部管理統(tǒng)計口徑與軟件統(tǒng)計口徑一致，使得日常的統(tǒng)計工作更為簡單明了。我公司目前采用的收據(jù)管理模式是以50張為一本按次序人為編碼，這種方式適應(yīng)于原有的手工記賬狀態(tài)。在信息化管理體系下，人為編碼方式導(dǎo)致數(shù)據(jù)統(tǒng)計脫離軟件運行，無形中加大了收費主管及稽核員的工作量。為此怎樣在公司運行新的收據(jù)管理模式，怎樣讓收費主管及稽核員盡快享受到物業(yè)軟件帶來的便捷，怎樣擺脫原有手工模式下的定向思維成為財務(wù)監(jiān)察部下一步的工作任務(wù)。

　　二、適當(dāng)下放庫房管理權(quán)限，減輕物業(yè)部壓力

　　利豐物業(yè)商會大廈庫房管理的權(quán)限下放至各班組的班長，適當(dāng)?shù)臏p輕了管理部庫房管理員的工作;庫房管理員同時監(jiān)管辦公室檔案管理等工作，有力的開發(fā)了人力資源。我公司庫房管理員流行性較大，導(dǎo)致庫房管理水平參差不齊。目前庫房管理監(jiān)察方式：按月進行表查，適時進行實地抽查，在抽查中常會遇到的問題有：

　　1、找不到盤點表中反映物品的實體

　　2、盤點表中多項條目對應(yīng)同一規(guī)格同一單價的一個物品實體

　　3、盤點中庫房管理員找不到或者不認識相關(guān)的物品(主要是維修料的識別)

　　以上問題的原由可以概括為一下幾點：

　　1、從事人員兼管庫房，沒有時間熟悉各類物品

　　2、制表人員與監(jiān)管庫房的人員分離，導(dǎo)致雙方統(tǒng)計結(jié)果不一致

　　3、針對以上問題各部門可以根據(jù)實際情況及庫房管理員發(fā)展需要，適當(dāng)?shù)膶旆抗芾頇?quán)限下放至各班長處，庫房管理員主要負責(zé)庫房的監(jiān)督檢查及分析管理工作。

　　三、實現(xiàn)合同信息化管理，提升合同執(zhí)行效力

　　本次考察的兩家公司合同管理均實現(xiàn)了信息化管理，通過接待人員的實地演示使我部門計劃啟用合同信息化管理的想法得到了深化。加強合同管理的效力不僅是將公司各收款及付款合同內(nèi)容羅列出來，而是要將合同進行橫縱向管理，形成供應(yīng)商及客戶信息網(wǎng)絡(luò)，及時關(guān)注各合同的執(zhí)行情況。無論是從某個時期的縱向指標還是從某個時點的橫向指標都能快捷的找到相關(guān)合同數(shù)據(jù)，合同的到期情況及續(xù)簽情況也會一目了然。

　　四、啟用BS報修流程，保障服務(wù)質(zhì)量

　　利豐物業(yè)BS報修流程是利用軟件平臺操作報修流程，具體操作流程和公司目前的模式不盡相同。業(yè)務(wù)流程如下：

　　前臺負責(zé)接收客戶報修信息，自行發(fā)放派工單(或上報物業(yè)部下發(fā)派工單)，派工單一式三份(業(yè)主一份、前臺一份、維修人員一份)內(nèi)容以機打形式為主，維修費用可根據(jù)實際情況手工填寫，月中或月末收費主管審核一次費用回收情況。

　　五、加大物業(yè)知識宣傳力度，啟動滯納金收取廣告宣傳

　　藍光嘉寶物業(yè)在不斷提高服務(wù)質(zhì)量的同時，加大了物業(yè)知識的宣傳工作，增強了業(yè)主對物業(yè)管理的認識。關(guān)于滯納金收取的廣告宣傳分布在小區(qū)的各個角落，廣告言簡意賅，圖文并茂，形象生動。收取滯納金的宣傳不僅保證了物業(yè)費用回收率，更有利的保障了繳費業(yè)主的權(quán)利。

　　六、實行分級管理，加大員工的提升空間

　　藍光嘉寶物業(yè)各個工種均實行分級管理，每個工種分別設(shè)定助理級、初級、中級、高級等，每個級別的的晉級均需通過考試獲取。這樣的運行模式克服了物業(yè)企業(yè)工種偏少、轉(zhuǎn)崗不便所壓縮的提升空間。這樣充分給員工創(chuàng)造機會不僅能激發(fā)員工積極向上，還能讓員工在競爭與晉級的過程中不斷充實自己，心服口服的在原崗位工作。另外作為人力資源管理方面，各工種不同級別的人才所具備的素質(zhì)可以擔(dān)任或轉(zhuǎn)向哪些崗位便是一目了然的事情，為日后的人才供給提供的定向保證。

　　以上是我此次出行的學(xué)習(xí)心得，如有不到之處望各位領(lǐng)導(dǎo)及同仁指正。