物業大修、中修、小修界定標準
本文參照中央國家機關辦公用房維修標準(國管房地[20**]85號)，確定了物業大修、中修、小修的標準，具體應執行當地有關房屋和設備維修有關的法規和政策。
1 總則
1.0.1 為規范中央國家機關辦公用房(簡稱辦公用房)的維修管理工作，根據有關法律、法規及規定，制定本標準。
1.0.2 本標準適用于建成二年以上且已投入使用的辦公用房及其設施的維修。
1.0.3 特殊工作性質用房(如安全機關和公檢法的專業用房等)的維修，有特殊規定的，從其規定。
1.0.4 地震區辦公用房的安全性鑒定與維修，宜與抗震鑒定與加固結合進行。
1.0.5 辦公用房的維修，除應遵守本標準的規定外，尚應符合現行國家有關標準、規范的強制性規定以及專門規程(如火災后安全性鑒定規程等)的規定。若本標準的規定與設備更新合同特定的規范有不一致時，按特定規范執行，但其安全質量要求不得低于本標準的規定。
1.0.6 本標準是評估和審批辦公用房維修方案、編制辦公用房大中修計劃的主要依據之一。
2 術 語
2.0.1 系統
由若干成分(如分系統、子系統、子項和構件、部件等)相互間有機地組合成能履行某種綜合功能的集合體(如辦公用房系統)。
2.0.2 可靠性 結構在規定的時間內，在規定的條件下，完成預定功能的能力。
2.0.3 適修性
適于采取修復措施所應具備的技術可行性與經濟合理性的總稱。
2.0.4 預期正常使用年限
本標準規定的在正確、合理選擇適宜材料的前提下，正常的設計和施工質量應使一項工程無需進行大、中修即可按其預定功能使用的預期年限。 2.0.5 系統集成
將智能辦公用房內不同功能的智能化子系統在物理上、邏輯上和功能上連接在一起，以實現信息綜合、資源共享。
3 基本規定
3.1 維修及其分類原則
3.1.1 辦公用房的維修，應在保證安全、環保、衛生、節能節水，注重維護和完善辦公用房及其設施使用功能的前提下，做到經濟、簡樸、適用。 3.1.2 辦公用房建筑結構的安全等級不應低于二級;其重要建筑物應定為一級;特殊重要建筑物的安全等級應根據具體情況另行確定。 3.1.3 維修分類：辦公用房作為一個具有現代辦公綜合功能的系統，宜由下列9個分系統組成，其維修分為房屋本身維修和設施維修兩大類： 1房屋本身維修：
(1)承重分系統的維修;
(2)圍護分系統的維修;
(3)裝飾裝修分系統的維修。
2設施維修：
(4)給水、排水分系統的維修;
(5)供熱、采暖分系統的維修;
(6)空調通風分系統的維修;
(7)電氣分系統的維修;
(8)電梯分系統的維修;
(9)智能分系統的維修。
3.1.4 按損壞程度和修繕工作量的大小，辦公用房的維修分為大修、中修和小修：
大修：指對辦公用房或其設施進行的全面修復，如大范圍的結構補強加固、改造、裝飾裝修的修復、更新或各種設施的重新調整、設置、改裝、改造或更新;
中修：指對辦公用房或其設施進行的局部修復;
小修：指及時修復或排除房屋或其設施的輕微損傷或小故障，保持房屋及其設施正常使用功能和運作的日常維護、保養。
3.1.5 為方便管理，辦公用房維修又可分為專項維修和綜合維修兩類：
專項維修：僅對任一分系統進行的中修以上的維修。
綜合維修：根據各分系統維修類別被綜合評定為全系統中修以上的維修(詳見本標準第13章)。
3.2 維修工作的基本要求
3.2.1 新建辦公用房竣工投入使用時，其權屬部門和使用部門應遵照《建設部工程文件歸檔整理規范》GB/T50328-20**，的規定辦理工程竣工資料整理歸檔手續，妥善保存下列資料：巖土工程勘察報告、設計計算書、設計變更記錄、施工圖、施工及施工變更記錄、竣工圖、竣工質檢及驗收文件(包括隱蔽工程驗收記錄)、定點觀測記錄、事故處理報告;設備的合格證、使用說明、安裝記錄、保修責任書、保養規定等，為辦公用房的維護提供基本資料。
3.2.2 對已投入使用的辦公用房，除應長期保存第3.2.1條規定的檔案文件外，還應隨時收集歷次維修、加固及改造的有關資料(包括用途變更、使用條件改變以及受災等情況)進行建檔。
3.2.3 辦公用房的檢查與評定是維修的主要依據。檢查一般分為三類：
(1)日常檢查：為保持辦公用房及其設施的正常使用功能，對其易損部位和設備的運行狀態，進行以經驗判斷為主的現場考察。日常檢查應分別根據各分系統的特性和使用要求，制定維修保養計劃并組織實施。
(2)詳細檢查：為確保辦公用房及其設施的可靠性，在日常檢查的基礎上，通過儀器檢測和必要的載荷試驗，對有關信息進行的收集、分析、驗算和判定。詳細檢查又分為局部擴大檢查(如中修前檢查)和系統檢查(如大修前檢查)。
(3)專門檢查：有緊急或特殊情況時立即進行的檢查，其工作范圍、內容和工作量相當于局部擴大檢查。
3.2.4 檢查周期：日常檢查和詳細檢查的周期由本標準各章作出具體規定。專門檢查不設周期，根據需要確定。
3.2.5 日常檢查應由使用部門指派受過培訓的管理人員和有專業操作技能的人員進行，并應建立檢查檔案。根據日常檢查結果進行的小修，由使用部門自行負責。
3.2.6 當在日常檢查中發現辦公用房有安全隱患或耗能、耗水嚴重超標時，應根據實際情況及時組織詳細檢查。
3.2.7 詳細檢查與評定(含專門檢查與評定)，應由有資質的鑒定機構承擔。必要時，還應會同安全、衛生、環保、消防等檢測機構進行檢查。 3.2.8 根據詳細檢查或專門檢查的鑒定報告，需對辦公用房或其設施進行中修或大修時，應委托有資質的設計單位進行補強加固、修復或改造、改裝設計。設計提出的技術方案(包括節能節水改造方案)，應按規定的程序和要求報批，并按批復組織實施。
3.2.9 辦公用房及其設施的大修、改造和改裝應進行適修性和可行性評估。
3.2.10 辦公用房的拆除重建和設備的更新，應根據鑒定報告和適修性評估報告，參考辦公用房和設備的使用年限確定。需更換的圍護材料、隔熱、保溫層、建筑設備和器具，應符合節能或節水要求，不得采用國家有關行政主管部門明令淘汰的高耗能、耗水和非環保型的產品或材料。 3.2.11 辦公用房及其設施的大、中維修、改造和更新的施工，應由有相應資質的專業施工企業按設計要求進行施工;其每一工序交接點的施工質量檢驗評定以及施工完成后的工程驗收，均應按現行有關國家標準的規定以及產品、設備的說明書要求進行。
3.2.12 應對所有的檢查結果和維修過程作出詳細、準確的記錄。這些記錄應連同設計、施工及驗收文件一并歸檔。任何時候均應有完整的歷史資料可供使用。
4承重分系統的檢查、評定與維修
4.1 一般規定
4.1.1 承重分系統的日常檢查，宜在房屋投入使用后的前3年(軟弱地基應為前5年)，每年進行1次，而后每隔6~12年檢查1次;使用已超過30年的舊辦公用房，檢查間隔應適當加密。
4.1.2 詳細檢查宜每隔12年進行1次，且應與日常檢查錯開進行。若日常檢查中發現有嚴重問題，應立即進行局部擴大檢查。
4.1.3 專門檢查，在下列情況下進行：
1 發現緊急情況：如地基出現異常沉降、結構處于瀕臨危險狀態、構件發生意外破壞等;
2 震前(預報時)及震后，或其他災害后的安全檢查;
3 當有特別重要任務，須確保房屋在指定期間的高度安全時，對房屋進行的以消除隱患與組織監控為目標的檢查與鑒定。
4.2 檢查
4.2.1 承重分系統的日常檢查，應根據房屋使用的實際情況，參照本標準附錄表A.0.1的檢查要點確定檢查項目及內容，組織有經驗的技術人員進行現場考察。
日常檢查結果應寫出書面報告，但僅要求作定性的表述。若檢查發現有些項目尚需使用儀器進行檢測時，應納入局部擴大檢查計劃組織實施。若檢查發現有安全隱患，應及時進行專門檢查。
4.2.2 承重分系統中結構構件的詳細檢查，分為結構構件安全性檢查和結構構件正常使用性檢查。
1 結構構件安全性檢查，應按本標準附錄A規定的《承重分系統檢查與評定標準》表A.0.2-1所列的項目和要求進行。
2 結構構件正常使用性檢查，應按本標準附錄A規定的《承重分系統檢查與評定標準》表A.0.2-2所列的項目和要求進行。
4.2.3 承重分系統的詳細檢查，應在其結構構件詳細檢查基礎上，按本標準附錄A規定的《承重分系統檢查與評定標準》表A.0.3所列項目和要求進行地基基礎和上部承重結構的安全性及正常使用性檢查。
4.3 評定
4.3.1 承重分系統結構構件安全性和使用性詳細檢查結果，應按現行國家標準GB 50292-1999第4章和第5章的規定分別進行評級。
4.3.2 承重分系統各子單元安全性和使用性檢查結果的評定，應根據現行國家標準GB 50292-1999第6章和第7章的要求分別進行評級。
4.3.3 承重分系統的安全性和使用性評定，應根據各子單元的安全性和使用性評定結果，按現行國家標準GB 50292-1999第8章的要求進行。
4.3.4 承重分系統的維修類別，應在鑒定單元評級的基礎上，按表4.3.4確定。
4.3.5 對確定為大修的工程，還應按現行國家標準GB 50292-1999第3章和第10章的規定進行適修性評估，并按下列原則提出處理建議：
1 對評為Ar、Br和A′r、B′r的鑒定單元和子單元，應予以修復使用;
2 對評為Cr和C′r的鑒定單元和子單元，應分別作出修復與拆換兩個方案，進行技術和經濟評估，以確定是否修復;
3 對評為CSU-Dr、DSU-Dr或Cu-D′r、Du-D′r的鑒定單元和子單元，宜考慮拆換或重建。
注：本節條文中所用的GB50292的“鑒定單元”和“子單元”，相當于本標準中的“分系統”和“子系統”。
4.4 維修
4.4.1 承重分系統的小修：主要是封閉裂縫、除銹、防銹和防腐，以及對各種易損零部件進行更換或修復等。一般由使用部門負責組織實施。 4.4.2 承重分系統的中修和大修，應符合下列規定：
1 地基基礎的加固和承重結構的補強加固、改造，應根據維修目的、現場及環境條件，選擇適用的加固方法;
2 圍護分系統承重構件的補強加固或更換，也應一并考慮，并同時組織實施。
4.4.3 承重分系統加固、改造設計和施工，除應遵守現行設計、施工規范的規定外，還應執行下列專用標準：
1 《既有建筑地基基礎加固技術規范》;
2 《混凝土結構加固設計規范》;
3 《鋼結構加固設計規范》;
4 《砌體結構加固設計規范》;
5 《建筑抗震加固技術規程》;
6 《磚混房屋加層技術規范》;
7 《古建筑木結構維護與加固技術規范》;
8 《建筑結構加固工程施工質量驗收規范》;
9其他新發布的加固改造專用規程和標準。
5 圍護分系統的檢查、評定與維修
5.1 一般規定
5.1.1 圍護分系統的日常檢查，宜在房屋投入使用后的前3年，每年雨季前進行1次，之后每隔3年檢查1次。
5.1.2 詳細檢查宜每隔6年進行1次，且應與日常檢查錯開進行。若日常檢查中發現有嚴重問題，應立即進行局部擴大檢查。 5.1.3 專門檢查，在下列情況下進行：
1 發現緊急情況：如地基基礎或上部結構出現異常情況已波及圍護分系統時;
2 震前(預報時)及震后，或火災后的使用功能檢查;
3 當有特別重要任務，須確保房屋在指定期間的正常使用功能時，對圍護分系統進行的以消除滲漏、排水不暢、冷凝等為目標的檢查。
5.2 檢查
5.2.1 圍護分系統的日常檢查，應根據房屋使用的實際情況，參照本標準附錄表B.0.1的檢查要點確定檢查項目及內容，組織有經驗的技術人員進行現場考察。
日常檢查結果應寫出書面報告。若檢查發現有些功能項目尚需使用儀器進行探測時，應納入局部擴大檢查計劃組織實施。若檢查發現其使用功能已顯著受損，應及時進行專門檢查。
5.2.2 圍護分系統的詳細檢查，分為圍護結構承重構件(簡稱圍護構件)可靠性(包括安全性和使用性)檢查和圍護系統使用功能檢查。
1 圍護構件可靠性檢查，應參照本標準附錄A規定的《承重分系統檢查與評定標準》表A.0.2-1及A.0.2-2所列的項目和要求進行。
2 圍護系統正常使用功能檢查，應按本標準附錄B規定的《圍護分系統檢查與評定標準》表B.0.1所列的項目和要求進行。
5.3 評定
5.3.1 圍護構件可靠性(包括安全性和使用性)的詳細檢查結果，應按現行國家標準GB50292-1999第4章和第5章的規定分別進行評級。
5.3.2 圍護系統使用功能檢查結果的評定，應根據現行國家標準GB 50002-1999第7章的要求分別進行評級。
5.3.3 圍護分系統的維修類別，應在鑒定單元評級的基礎上，按表5.3.3確定。
5.4 圍護分系統的維修
5.4.1 圍護分系統的小修：主要是封閉裂紋、清理雨水孔、天溝、地溝等排水通道以及零星滲漏點的密封等。一般由使用部門負責組織實施。
5.4.2 圍護分系統的中修和大修，應符合下列規定：
1 圍護分系統的修繕、更新，應根據維修目的、現場及環境條件，選擇適用的方法;
2 圍護分系統的更新，除采用成熟的技術，做好防水、防滲漏、防潮、防風化等工程外，尚應對原屋面和外墻的隔熱、保溫效果作出評價，并據以進行必要的修復或節能改造，以改善其使用功能。
5.4.3 圍護分系統維修、更新的設計和施工，應執行下列專用標準：
1 《屋面工程技術規范》GB 50016;
2 《地下工程防水技術規范》GB 50108;
3 《民用建筑熱工設計規范》GB 50176;
4 《地下防水工程施工質量驗收規范》GB 50208;
5 《房屋滲漏修繕技術規程》CJJ 62。
6 建筑裝飾裝修分系統的檢查、評定與維修
6.1 一般規定
6.1.1 本章適用于建筑物中已有的裝飾裝修分系統的檢查、評定與維修。
6.1.2 辦公用房裝飾裝修分系統的大修或更新工程，其設計、施工質量應滿足表6.1.2規定的預期正常使用年限的要求。
6.1.3 建筑裝飾裝修的使用年限超過表6.1.2的規定時，應及時組織檢查與評定，以確定是否需要進行中修或大修。
6.1.4 除特殊情況外，建筑裝飾裝修的中修和大修宜與其他相關分系統的中修和大修同時安排。
6.2 檢查與評定
6.2.1 建筑裝飾裝修分系統的檢查分為日常檢查、詳細檢查和專門檢查。
6.2.2 建筑裝飾裝修分系統各子系統的檢查與評定，應按其檢查評定基本單位(簡稱“檢評單位”)進行。
6.2.3 建筑裝飾裝修的檢評單位應按下述方法劃分：
1 同一個子系統中室外每一面墻劃分為一個檢評單位;
2 同一個子系統中室內每一房間、每一樓梯間和每一走道分別劃分為一個檢評單位。
6.2.4 建筑裝飾裝修分系統日常檢查的周期，應符合表6.2.4的規定。
表6.2.4 建筑裝飾裝修分系統的日常檢查周期
6.2.5 進行日常檢查、保養時，應從本標準附錄C《建筑裝飾裝修分系統檢查與評定標準》規定中選擇檢查項目，編制成檢查、保養計劃報使用部門批準后執行。
在日常檢查中發現局部損傷或使用功能下降等情況時，應及時進行維修。
在日常檢查中發現安全隱患時，應及時通知有關部門處理。
6.2.6 在建筑裝飾裝修分系統進行中修或大修前應進行詳細檢查。詳細檢查前應根據維修范圍確定需要檢查的每一子系統名稱及其所包含的檢評單位的數量。
6.2.7 進行詳細檢查時應按本標準附錄C規定的外觀質量、使用功能和安全等三方面的檢查項目進行檢查，并分別評定每個檢查項目的等級，然后再按下列規定確定該檢評單位的等級：
1 一般情況下，取安全項目和功能項目中最低一級作為該檢評單位的等級;
2 若外觀項目的等級比按本條第1款確定的等級低二級，則應將按本條第1款確定的等級降低一級。
6.2.8 當評定每一子系統的完好性等級時，應根據其所含檢評單位的等級及數量，按下列規定進行評定：
(1)完好性為I級的子系統，應不含c級和d級檢評單位，可含b級檢評單位，但不多于20%。I級子系統僅需采取保養措施。
(2)完好性為II級的子系統，應不含d級檢評單位;可含c級檢評單位，但不多于10%，且不含涉及安全的c級檢評單位。II級的子系統需采取修繕措施，但尚不影響正常使用。
(3)完好性為III級的子系統，其所含的c級檢評單位不應多于20%，d級檢評單位不應多于10%。III級子系統需采取修繕或更新措施才能正常使用。
(4)完好性為IV級的子系統，其所含的c級檢評單位多于20%，或所含的d級檢評單位多于10%，或d級檢評單位位于建筑物的外墻正面。評為IV級的子系統已嚴重損壞，需進行全面修繕或更新才能正常使用。
6.3 維修
6.3.1 建筑裝飾裝修分系統在使用過程中，應經常進行清潔和維護。
6.3.2 當子系統被評為I級或II級時，該維修項目為小修。
對檢查中被評為I級或II級的子系統，凡有局部損壞或使用功能下降的檢評單位，應及時進行維修。
6.3.3 當有3個以下的子系統被評為III級或IV級時，該維修項目為中修。
6.3.4 當有3個或3個以上的子系統被評為III級或IV級時，該維修項目為大修。
6.3.5 當外墻面、外門窗發生損壞時，應進行專門檢查;當該子系統被評為III級或IV級時，應申請中修，并應及時修復。
6.3.6 建筑裝飾裝修進行中修和大修時，應由有資質的設計單位和施工單位承擔，并出具完整的施工圖等設計文件。
辦公用房裝飾裝修工程的設計和施工，應符合有關安全、環保、衛生的規定，并與城市規劃的要求相協調。
6.3.7 辦公用房裝飾裝修工程竣工驗收時，室內環境應符合現行《民用建筑工程室內環境污染控制規范》GB 50325的規定。
6.3.8 辦公用房裝飾裝修工程竣工驗收時，工程質量應符合現行《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》GB 50210的規定和設計的要求。
7 給水、排水分系統的檢查、評定與維修
7.1 一般規定
7.1.1 本章的規定適用于建筑物中已有給水、排水系統的檢查、維修(包括改造)與更新。
7.1.2 當辦公用房達到詳細檢查周期或在日常檢查中發現有安全隱患或耗能、耗水嚴重，以及嚴重影響使用功能時，應及時組織詳細檢查。
7.1.3 詳細(含專門)檢查與評定，應由有資質的質量檢查機構承擔。必要時，還應會同安全、消防、衛生檢測機構進行檢查。
7.1.4 除特殊情況外，給水、排水系統的大、中修與更新，宜與其他相關分系統的大、中修同時進行安排。
7.1.5 給水、排水系統的改造與更新應由有資質的單位進行完整的設計和施工，其安全、消防、衛生、環保和使用功能應符合國家現行有關標準的規定，并不得隨意分割發包。
7.1.6 經大、中修的項目，其主要材料、設備、器具的性能及節能、節水的效率應符合國家現行有關標準的規定;其預期的正常使用年限不宜低于15年。
7.2 檢查與評定
7.2.1 給水、排水分系統的檢查與評定，分為日常檢查、詳細檢查和專門檢查進行。
1 日常檢查：分為日常巡視檢查和有計劃地按區域或系統進行的保養檢查。
2 詳細檢查：分為定期和不定期詳細檢查。主要是通過試驗的方法，以儀器、儀表量測為主，以工程經驗判斷的檢查為輔，檢查、驗證系統或其設備的可靠性。
3 專門檢查：分為緊急情況檢查和事故檢查，按系統或區域進行詳細檢查。
7.2.2 檢查評定內容分為三類：
1 使用功能(簡稱功能類);
2 環境保護與衛生(簡稱衛生類);
3 系統安全性(簡稱安全類)。
7.2.3 給水、排水分系統定期檢查的周期，應符合下列規定：
1 功能類項目每1年1次;
2 衛生類項目每半年1次;
3 安全類項目每6年1次。
注：①功能類和安全類項目中消防給水的檢查周期按當地消防部門的要求確定。
②若設施和設備的性能良好，可適當延長功能類和安全類的檢查周期。
③雨水檢查應在每次大雨時進行，不作定期的安排。
7.2.4 給水、排水功能類檢查項目包括：
給水子系統的生活用水量;消防用水量;澆灑道路和綠化用水量;空調系統、采暖系統及其它用水設備的用水量，以及上述系統的供水壓力。
排水子系統的排水量;通水能力;衛生器具盛水、通水能力及完好程度。
7.2.5 給水、排水衛生類的檢查項目包括：
給水子系統出水口處水的濁度、色度;飲用水的衛生達標情況。
排水子系統、雨水系統通水對環境的污染情況。
7.2.6 給水子系統安全類的檢查項目包括：
給水管道及設備的承壓能力和使用的可靠性。
7.2.7 給水、排水分系統三類檢查項目的檢查方法、檢查要求及其檢查結果的評定標準，均應按本標準規定的《給水、排水分系統檢查與評定標準》(本標準附錄D)執行。
7.2.8 給水、排水分系統每一項目檢查結果的可靠性評定，應按本標準劃分的下列三個等級進行：
1 功能類項目：
A級具有正常使用功能，不必采取措施;
B級功能稍差，尚能使用，可局部采取措施;
C級影響正常使用功能，應采取更新、改造措施。
2 衛生類項目：
A級符合衛生標準，不必采取措施;
B級有個別指標(如：色度、渾濁度、臭味、PH值、細菌總數、游離余氯等)不符合衛生標準，應采取局部或系統整改、消毒措施進行處理;
C級嚴重不符合衛生標準，必須采取全面治理的措施進行處理。
3 安全類項目
A級安全性指標符合標準要求，可繼續正常使用;
B級安全性指標略低于標準要求，應采取補救或加強措施，提高其安全性;
C級安全性指標嚴重不符合要求，必須采取強制性改造措施，確保其安全。
7.2.9 給水、排水分系統檢查結果的評定等級，應按下列規定進行：
I級安全類項目的檢查結果為A級;衛生類項目經更換局部管道、配件和小型設備，并進行消毒處理后能達到衛生要求;功能類項目檢查結果允許有很少數項目為B級(如局部出水量不足、壓力不足、個別管道排水不暢、衛生器具有劃痕或細裂紋等)，并僅需進行小修，即可滿足正常使用要求。
II級安全類項目的檢查結果為B級，其他類項目檢查結果有2項以下為C級;衛生類項目經更換局部管道、配件和小型設備后，其取樣檢驗尚未完全合格;功能類項目檢查結果允許有個別項目為C級(如出水量不足、壓力較低、排水不暢對局部環境有污染、少量器具有破損等)，應經中修后才能符合正常使用要求。
III級系統已達到使用年限或經鑒定，安全類項目為C級或至少其他類項目的檢查結果有2項以上為C級;不能滿足建筑物使用要求，危險性大、故障率較高，嚴重不符合現行有關國家標準的要求，應經大修后才能符合安全、衛生、環境保護和正常使用的要求。
7.3 給水、排水分系統的維修
7.3.1 經3次中修或2次大修后，使用年限超過10年的應中修;使用年限超過15年的應大修。
7.3.2 小修包括下列內容：
1 局部更換器具、小型設備、管材、配件和易損部件等;
2 清通管道，并進行局部維修。
7.3.3 中修包括下列內容：
1 按系統更換器具、設備、管材和配件等;
2 對獨立子系統進行改造、更新。
7.3.4 大修包括下列內容：
1 對各個子系統進行全面更新;
2 選用當前節能、節水、效率高的器材和設備對原系統進行改造。
8 供熱、采暖分系統的檢查、評定與維修
8.1 一般規定
8.1.1 本章的規定適用于建筑物中已有的供熱、采暖分系統的檢查、評定、維修(包括改造)與更新。
8.1.2 供熱、采暖分系統的檢查、評定、維修與更新，應遵守本標準第7.1.2條、第7.1.3條及第7.1.4條的基本規定。
8.1.3 供熱子系統中鍋爐等承壓設備的檢查、評定與維修，尚應符合國家現行有關壓力容器安全規程的規定。
8.1.4 經大、中修的項目，其主要材料、設備的性能應符合國家現行《特種設備安全監察條例》及安全技術規范的規定;其預期的正常使用年限不宜低于15年。
8.2 檢查與評定
8.2.1 供熱、采暖分系統的檢查，分為日常檢查、詳細檢查和專門檢查。以上三類檢查的具體劃分同本標準第7.2.1條。
8.2.2 檢查評定內容分為兩類：
1 使用功能(簡稱功能類);
2 系統安全性(簡稱安全類)。
8.2.3 供熱、采暖系統檢查的周期，應符合下列規定：
1 功能類項目每1~2年1次;
2 安全類項目每2年1次。
8.2.4 供熱、采暖系統檢查項目包括：
1 功能類
采暖子系統滿水、失水情況;軟化水設備及軟化水;室內溫度;室外管道防腐絕熱;水泵運行;鍋爐、換熱設備運行，采暖子系統自控平衡;散熱設備表面及形式與裝飾配套。
2 安全類
采暖子系統承壓能力;換熱設備、鍋爐承壓能力;鍋爐水側管道結垢、腐蝕;室內、室外管道結垢、腐蝕。
8.2.5 供熱、采暖分系統兩類檢查項目的檢查方法、檢查要求及其檢查結果的評定標準，均應按本標準規定的《供熱、采暖系統檢查與評定技術標準》(本標準附錄E)執行。
8.2.6 供熱、采暖分系統檢查項目的可靠性評定，應按本標準劃分的下列三個等級進行。
1 功能類項目：
A級具有正常使用功能，不必采取措施;
B級功能稍差，尚能使用，可局部采取維修措施;
C級影響正常使用功能，應采取改造或大修措施。
2 安全類項目：
A級安全性指標符合標準要求，可繼續正常使用;
B級安全性指標略低于標準要求，應采取適當措施提高其安全性;
C級安全性指標嚴重不符合標準要求，必須采取更新、改造措施，確保其安全。
8.2.7 供熱、采暖分系統可靠性檢查結果的評定，應按下列規定評級：
I級安全類項目檢查結果均為A級;功能類項目檢查結果允許有2個項目為B級;系統中無C級;僅需進行保養或小修，即可滿足正常使用要求。
II級安全類項目檢查結果有2項以下為B級，但無C級;功能類項目檢查結果允許有2個項目為C級;應經中修后，才能符合正常使用要求。
III級安全類項目檢查結果有1項為C級，功能類項目檢查結果有2項以上為C級;不能滿足建筑物或設備使用要求，危險性很大，故障率較高，嚴重不符合國家現行有關標準的規定，應經大修后，才能符合安全和正常使用要求。
8.3 維修
8.3.1 經3次中修或2次大修后，使用年限超過10年的應中修;使用年限超過15年的應大修。
8.3.2 小修包括下列內容：
在日常維護基礎上局部更換管材和易損零配件等。
8.3.3 中修包括下列內容：
1 按系統更換散熱設備、管材、配件等;
2 對獨立子系統進行更新、改造。
8.3.4 大修包括下列內容：
1 對各個子系統進行全面更新;
2 選用當前節能、節水、效率高的器材和設備進行改造。
9 通風與空調分系統的檢查、評定與維修
9.1 一般規定
9.1.1 本章的規定適用于建筑物中已有的通風與空調分系統的檢查、評定與維修(含更新和改造)。
9.1.2 通風與空調分系統的檢查、評定與維修應符合本標準第3章有關的規定。
9.1.3 對于可能的突發事件，如：在當地發生的流行病疫情有可能通過通風空調系統傳染擴散時，管理者應預先制定通風空調系統的應急預案，并建立健全長期的防范措施和應急措施。
9.2 檢查與評定
9.2.1 通風與空調分系統的檢查分為：
1 日常檢查：根據系統的使用功能、設備運行和保養的需要而進行的維護性檢查;對系統的技術資料、人員崗位和規章制度的管理性檢查;根據政府機構建筑節能文件而進行的建筑能耗日常計算與核查。
2 詳細檢查：按照專門的檢查方法，應用專業測試儀器儀表，輔以局部工程量而進行的系統詳細狀況檢查。
3 專門檢查：針對特定的目的和要求，按照專門的檢查方法，應用專業測試儀器儀表，必要時輔以局部工程量而進行的系統若干性能狀況的檢查。
9.2.2 在通風與空調的使用中，若發現有安全隱患或能耗過高，嚴重影響使用功能的情況時，應及時組織檢查與分析。
9.2.3 通風與空調分系統的檢查周期，應符合下列要求：
1 日常檢查：
(1)日常運行效果的巡視性檢查：每周不少于2次。
(2)系統和主要設備的定期保養性檢查：應按設備要求安排，且每年不少于2次。
(3)對系統的技術資料、人員崗位和規章制度的管理性檢查：每年不少于2次。
(4)建筑能耗計量：每年不少于1次。
2 詳細檢查：每6年不應少于1次，且應在中修或大修前進行。
3 專門檢查：不定周期，根據日常檢查的結果，或者針對特定的目的和要求(如：衛生要求，緊急特殊情況要求)安排進行，必要時還應會同有關部門(如：衛生檢測機構)進行檢查。
9.2.4 通風與空調分系統的檢查與評定，應按本標準規定的《通風與空調分系統檢查與評定標準》(本標準附錄F)所列的檢查項目進行。其中：
1 詳細檢查應全面檢查評定每一項目;
2 其他檢查應根據需要檢查的部位和內容，選擇檢查與評定項目。
9.3 維修
9.3.1 通風與空調分系統的維修分為：
1 小修：為維護系統和設備正常運轉而進行的保養性質的修理，如清洗或更換過濾材料等。
2 中修：不改變系統的原始設計方案，針對重要設備或系統重要部位進行的修理或更換、更新。
3 大修：可局部或整體地改變系統的原始設計方案(包括節能改造和使用功能改變)，對重要設備或重要部位乃至全系統進行的修理、更換、更新或重新施工。
9.3.2 兩次維修的時間間隔：
1 中修：與前次中修、大修的竣工時間相隔宜大于6年、且不應少于4年，如系統狀況良好，宜延長維修的間隔時間。
2 大修：與前次大修或改造的竣工時間相隔宜大于10年，且不應少于6年，如系統狀況良好，宜適當延長維修的間隔時間。
9.3.3 維修原則：
1 通風與空調分系統的維修，宜與其他相關分系統的維修同時進行安排。
2 通風與空調分系統的改造與更新，應由有資質的單位進行完整的設計和施工，其安全、節能、消防、衛生、環保和使用功能應符合國家現行有關標準的規定，不得隨意分割發包。
3 通風與空調分系統中主要材料、設備的預期正常使用年限不應低于10年，宜不低于15年。
9.3.4 維護內容的確定
1 在決定設備更新和系統改造等維修內容前，應首先考慮依靠調試手段來改善系統和設備的工作狀況和使用效果，以避免不必要的浪費。
(1)系統調試前，應由專業人員根據系統設計、竣工資料和檢查評定結果，編制出完整的調試方案;
(2)系統調試應由專業人員應用專業的測試儀器儀表進行;
(3)調試結束后，必須提供完整的調試報告資料。
2 通風分系統與空調分系統維修的內容，應根據建筑物的用途、規模、使用特點、室外氣象條件、負荷變化情況等因素，考慮現有系統和設備的折舊殘值，通過技術經濟比較確定。
3 通風分系統與空調分系統的自動控制內容的調整或增加，應根據建筑物的用途、系統的類型和設備運行時間，經技術經濟比較確定具體內容。以下內容應首先考慮：
(1)采用自動控制，才能防止事故，保證系統和設備運行的安全可靠時;
(2)采用自動控制，可合理利用能量實現節能時;
(3)工藝和使用條件對室內溫濕度波動范圍有一定要求時(如計算機房等)。
4 建筑能耗計量結果，應由專業機構進行能耗和節能潛力評估、節能改造技術經濟性分析，確定節能改造的維修項目實施內容。
5 對于清洗、節能、調試、改造等維修項目，實施前應規定對實施結果予以量化約束。簽訂的合同文本中必須明確保證實施結果和對結果的保證時間;工程驗收后，在保證時間內不得再度追加或者重復投資。
6 對通風空調系統的設備進行更新時，空調系統的主要設備應具備國家相關部門檢測報告和國家規定的強制性認證報告，其技術性能指標應符合相應產品標準的要求。宜選用高效節能型產品，嚴禁采用國家已淘汰型產品。
7 通風與空調維修工程的竣工驗收，應由建設單位負責，組織施工、設計、監理等單位共同進行，合格后辦理竣工驗收手續。驗收時應檢查竣工驗收的資料，一般包括下列文件及記錄：
(1)圖紙會審記錄、設計變更通知書及竣工圖;
(2)主要材料、設備、成品、半成品和儀表的出廠合格證明及進場檢(試)驗報告;
(3)隱蔽工程檢查驗收記錄;
(4)工程設備、風管系統、管道系統安裝及檢驗記錄;
(5)管道試驗記錄;
(6)設備單機試運轉記錄;
(7)系統無負荷聯合試運轉與調試記錄;
(8)子系統工程質量驗收記錄;
(9)觀感質量綜合檢查記錄;
(10)安全和功能檢驗資料的核查記錄;
(11)設備和系統的調試報告。
10 電梯分系統的檢查、評定與維修
10.1 一般規定
10.1.1 本章的規定適用于在役的電力驅動曳引或強制式乘客電梯和載貨電梯;在役的液壓電梯和雜物電梯也可參照本章執行。
10.1.2 電梯的檢查、評定與維修，應遵守本標準第3.2.7條的規定。當幾臺電梯共用一個機房或井道時，其檢查和維修尚應委托同一有資質的維修組織承擔。
注：維修組織是指具備規定資格的承擔電梯維修工作的法人或法人下屬單位。根據所具備能力的不同，又分為只具備電梯維護能力的維修組織和具備電梯維護、修理、改裝能力的維修組織。
10.1.3 層門、機房、井道安全門、轎廂安全門、底坑通道門和為維修人員保留的通道門的鑰匙必須交專門人員專職保管。
10.1.4 電梯的緊急報警裝置應與可隨機響應的服務系統相連接，以保證乘客被困時能迅速解困。使用單位可授權專門人員(應經維修組織培訓)在緊急情況下營救乘客，若專門人員不能按現行國家標準GB7588第12.5條規定的緊急操作或第14.2.1.4款規定的緊急電動運行控制使轎廂移動到電梯層站或井道安全門解救乘客，必須立即求助于維修組織。
10.1.5 使用單位應保證電梯井道和機房承重結構的安全;保證底坑、井道、機房無滲漏現象;保證通往機房、滑輪間、井道及維修人員用房的通道安全、通暢和充分的照明。若有涉及安全的問題，應及時通知維修組織。
10.1.6 若電梯生產企業對其電梯產品的維修有特殊要求，除執行本標準外，尚應符合其特殊要求。
10.2 檢查與評定
10.2.1 電梯檢查分為三類：日常檢查、詳細檢查和專門檢查。
10.2.2 電梯的檢查周期應符合下列規定：
1 日常檢查：
(1)專門人員的巡視：每日全程乘電梯上、下至少各一次;
(2)維修組織的維護(保養)檢查：由維修組織根據電梯使用的頻繁程度、工作環境和電梯各部件的受損程度確定保養檢查的周期(如周、月、季、年等);
(3)定期檢查：每年1次，根據使用單位情況確定具體檢查時間。
2 詳細檢查：
詳細檢查的周期應符合下列規定，但可根據電梯設備性能情況，適當延長或縮短。
(1)局部檢查：每3年1次，一般在中修前進行;
(2)系統檢查：每6年1次，一般在大修前進行。
3 專門檢查：不定周期。當遇到下列緊急情況或特殊情況之一時，應進行專門檢查：
(1)1個月內2次以上頻發同一故障的部件;
(2)電梯主要設備遭到突發性損壞;
(3)電梯運行中發生人身傷害事故;
(4)限速器、安全鉗、緩沖器、轎廂上行超速保護裝置(如果有)任一部件動作時;
(5)門鎖裝置發生故障時;
(6)有特殊重要的運行任務，需確保無故障時;
(7)發生水浸、地震或火災之后;
(8)發生其他危急或特殊情況時。
10.2.3 使用單位專門人員的每日巡視檢查應至少包括以下項目，并應將任何不正常的情況及時通知維修組織，必要時應立即停止電梯運行。
1 轎廂、層門、地坎和候梯廳的清潔情況是否良好;
2 平層情況是否正常;
3 層門總體性能是否正常，門保護裝置是否有效;
4 層站呼梯盒、轎廂內操縱盤的按鈕是否工作正常;
5 層站指示器及到站鐘(如果有)是否工作正常;
6 緊急報警裝置是否工作正常;
7 轎廂及層站的照明是否工作正常;
8 轎廂通風或空調裝置是否正常;
9 電梯運行有無異常。
10.2.4 維修組織進行日常檢查、維護，應從本標準附錄G《電梯分系統檢查與評定標準》規定中選擇檢查項目，編制成《電梯保養規程》，報使用單位批準后執行。
注：在保養性檢查中，可能需要進行一些操作，但這些操作不應改變電梯的特性。
10.2.5 中修前的詳細檢查項目應根據下列情況按本標準附錄G《電梯分系統檢查與評定標準》進行確定：
1 與運行性能下降有關的重要部件和裝置;
2 與額定運行參數偏離有關的重要部件和裝置;
3 需要拆卸才能檢查和調整而又較長時間未檢查的部件或裝置;
4 易磨損的重要部件;
5 頻發故障的部位或裝置;
6 已接近老化期的設備或部件。
10.2.6 大修前的詳細檢查，應按本標準附錄G《電梯分系統檢查與評定標準》規定的檢查項目和內容全面執行，必要時，應參照現行國家標準GB 7588的其他技術要求進行補充檢查。
10.2.7 定期檢查(年檢)應至少包括下列項目。檢查時，應執行現行國家標準GB 7588附錄E中E1定期檢查的要求。
1 門鎖裝置;
2 懸掛裝置及其附件;
3 制動系統試驗;
4 限速器與安全鉗聯動試驗;
5 緩沖器;
6 報警裝置;
7 轎廂上行超速保護裝置(如果有);
8 層門強迫關閉裝置;
9 載重量控制裝置;
10 曳引能力;
11 電氣安全裝置;
12 極限開關。
10.2.8 電梯的性能狀況采用劃分等級的方法進行評定，并以下列4個等級描述其性能狀況：
I級符合本標準要求，能安全、正常地運行，僅需按日常檢查計劃進行維護(保養)，可繼續安全使用;
II級略低于本標準要求，尚不顯著影響安全和正常運行，根據日常檢查和專項檢查，僅有個別舊部件需進行加工、修配或更換，仍可繼續安全使用;
III級不符合本標準要求，顯著影響安全或正常運行，有部分重要部件存在安全隱患或性能下降等問題，需經中修或緊急修理后才能安全使用;
IV級極不符合本標準要求，嚴重影響安全和正常運行，主要部件存在安全問題或性能全面下降問題，需經大修后才能安全使用，若技術經濟評估表明該電梯的適修性很差，則應建議予以更新。
10.2.9 對電梯所評的性能狀況等級，僅作為技術管理和制訂維修、更新計劃的依據，而不作為具體處理檢查結果的依據，即使所評的等級較高，也應及時對檢查中查出的問題逐個做出處理。
10.3 維修與更新
10.3.1 電梯的維修是指在電梯交付使用后的所有維護(保養)、修理和改裝等的服務。
10.3.2 專門管理人員應將任何不正常的情況及時通知維修組織，必要時應立即停止電梯運行;維護(保養)應根據《電梯保養規程》進行;應急修理應根據專門檢查結果進行;大修或中修應根據詳細檢查及專門檢查結果進行;修理完成后的電梯應按GB7588附錄E的要求重新進行安全檢查。
10.3.3 符合下列條件的電梯，可進行改裝：
1 電梯主要性能指標不符合現行國家標準GB 7588的規定，且使用時間已達9年以上;
2 設備經過兩次以上大修，再次修理部分部件也不能保證電梯的正常使用。
10.3.4 符合下列條件之一的電梯，應通過權屬部門組織專家論證確定是否適宜進行改裝：
1 電梯某些部件的產品質量或安裝質量存在一定缺陷，故障率較高，不能保證正常使用;
2 由于建筑物結構損壞或電梯發生嚴重事故，導致部分電梯設備損壞;
3 由于建筑使用功能的變動或增加，在用電梯已不能滿足需要;
4 因建筑物傾斜，造成電梯運行方向與垂直方向有傾斜度不大于15?的傾斜;
5 一些金屬部件嚴重銹蝕、變形或一些電氣設備嚴重老化、損壞，對它們的維修，屬于第10.3.5條的改裝項目。
10.3.5 電梯改裝項目包括：
1 改變以下一個或幾個重要參數：
(1)額定速度;
(2)額定載重量;
(3)轎廂質量;
(4)轎廂行程。
2 改變或更換以下一個或幾個部件：
(1)門鎖裝置的類型(不包括用同類型的門鎖裝置更換);
(2)控制系統;
(3)導軌或導軌的類型;
(4)門的類型(或增加一個或多個層門或轎門);
(5)電梯驅動主機或曳引輪;
(6)限速器;
(7)緩沖器;
(8)安全鉗裝置;
(9)轎廂上行超速保護裝置(如果有)。
10.3.6 符合下列條件的電梯，可向權屬部門申請報廢，進行更新：
1 當建筑物內僅裝設一部電梯，且使用時間已達15年;
2 電梯主要性能指標(包括耗能指標)已不符合現行國家標準的規定，一般的改裝也不能達到要求，且使用時間已逾15年;
3 驅動主機和其他主要配套部件磨損嚴重，或設備已經過3次以上大修，再次維修的投資費用超過設備拆舊殘值。
10.3.7 符合下列條件之一的電梯，應通過權屬部門組織專家的論證確定是否適宜更新或停用：
1 產品質量或安裝質量存在嚴重缺陷，無法保證安全運行的基本條件;
2 金屬部件嚴重銹蝕、變形或電氣設備嚴重老化、損壞;
3 由于建筑物結構損壞，導致電梯產生嚴重事故，造成電梯設備嚴重損壞;
4 由于建筑物嚴重傾斜，造成電梯運行方向與垂直方向的傾斜度大于15?。
10.3.8 符合下列條件之一的電梯，應延期報廢，但使用年限最長不得超過25年：
1 電梯生產廠家在合同或質量保證書中聲明的報廢年限超過本標準第10.3.6條第1款的規定;
2 對主要部件(如：拖動系統、控制系統、門系統、安全部件、驅動主機等)已進行改裝的電梯，經檢測機構鑒定，其性能指標均符合交付使用時的現行國家標準GB 7588及相關國家標準的要求。
11 電氣分系統的檢查、評定與維修
11.1 一般規定
11.1.1 本章的規定適用于辦公用房中動力、照明和建筑物防雷等電氣分系統的檢查、評定與維修;不包括由市政供給電力的電源部分。
11.1.2 電氣分系統的檢查、評定與維修，應按下列劃分的7個子系統分別進行：
1 變配電室;
2 供電干線;
3 動力;
4 照明;
5 備用和不間斷電源;
6 防雷及接地;
7 室外電氣。
11.1.3 電氣分系統檢查、維修前，應以原設計、施工、歷次大修以及日常維修等的技術文件和記錄為依據，對照工程實際核對其符合性。若檔案已缺失，應實測補齊。
若上次檢查、維修后至本次檢查、維修間，電氣分系統曾出現過故障或事故，則本次檢查、維修前應認真查閱故障或事故部位的處理記錄及其日常運行記錄，以供本次檢查借鑒。
11.1.4 電氣分系統與智能化分系統間狀態和量值信號的接口正確性與精度等級，在每次維修后均應進行測試，以確保兩者銜接有效。
11.2 檢查與評定
11.2.1 電氣分系統檢查分為：日常檢查、詳細檢查和專門檢查三類：
1 日常檢查：分為巡視檢查和有計劃停電清掃為主的保養檢查(若發現導電連接處有異常跡象時，尚應進行緊固程度的檢查與操作)，以及定期的維護檢查。
2 詳細檢查：以儀表量測為主，輔以工程經驗判斷的檢查。詳細檢查又可分為：
(1)局部擴大檢查：適用于中修前組織的檢查，以及高負荷季節或高溫、高濕季節的安全檢查;
(2)系統檢查：適用于大修前有組織的檢查。
3 專門檢查：適用于下列緊急情況或特殊情況的檢查：
(1)供電系統遭受暴風雨襲擊造成大面積停電;
(2)建筑物受災后急需恢復供電;
(3)用電嚴重超負荷燒壞電氣設備;
(4)建筑物有特殊重要活動，需確保供電無故障;
(5)院內道路變更、綠化布置更新或景觀調整，需將原有線路改造或改為埋地敷設;
(6)發生其他危急或特殊情況。
11.2.2 電氣分系統的檢查周期應符合下列規定：
1 日常檢查：
(1)專門管理人員巡視每日不少于1次;
(2)定期維護檢查由物業管理部門組織，但例行的安全檢查，每年不得少于一次。
2 詳細檢查：
(1)局部擴大檢查中修前的檢查，每2~3年1次;
(2)詳細檢查每6年1次，若設備、線路性能良好，可適當延長檢查周期。
3 專門檢查不設定周期，有緊急或特殊情況時立即進行。
11.2.3 定期維護檢查的項目包括：
1 易損部位及易耗零部件檢查;
2 末級配電箱、控制箱后的線路檢查;
3 末級配電箱及控制箱內小型元件檢查;
4 變配電裝置和供電干線中小型的電氣設備、器具和燈具是否需要更換的檢查;
5 變配電裝置的預防性試驗;
6 防雷子系統接地裝置的接地電阻檢測。
11.2.4 定期維護檢查應從本標準規定的《電氣分系統檢查與評定技術標準》(本標準附錄H)中選擇與維護檢查有關的內容和要求，編制成定期檢查計劃，報使用部門批準后執行。
11.2.5 中修前的局部擴大檢查項目，應根據中修的范圍，以及日常檢查發現的下列情況，確定應檢查的子系統或其中項目，按《電氣分系統檢查與評定標準》(本標準附錄H)的檢查要求進行。
1 易損部件提前損壞的部位;
2 頻發故障的重要部件或裝置;
3 因建筑物中修或裝飾裝修工程更新而需要移位的線路和設備;
4 與負荷增加有關的重要部件、線路和設備;
5 上次中修未涉及的重要部位。
11.2.6 大修前的詳細檢查，應按《電氣分系統檢查與評定技術標準》(本標準附錄H)規定的檢查項目和內容全面執行。
11.2.7 電氣分系統檢查結果的評定，應遵守下列基本規定：
1 一般情況下，應根據詳細檢查結果評定電氣系統的可靠性;
2 對下列檢查結果，可不進行可靠性評定，但應將需要保養或小修的項目書面通知物業管理部門：
(1)日常檢查結果;
(2)定期的安全檢查結果，但未發現有安全問題;
(3)供電過程中的一般故障，經檢查表明，僅需通過調整或更換零、部件，即可恢復正常供電。
11.2.8 電氣工程的可靠性采用劃分等級的方法進行評定，并以下列4個等級描述其可靠性：
1 每一項目檢查結果的評定：
A級外觀完好，標志完整清晰，工作性能正常，不必采取措施;
B級外觀尚好，標志尚能辨認，工作性能略有下降，可不采取措施，或僅需小修即可恢復正常;
C級外觀較差，工作性能顯著下降，或有老化跡象，或存在安全隱患，應采取措施;
D級工作性能嚴重下降，或已嚴重老化，或安全問題突出，必須立即或及時采取措施。
2 整個子系統或分系統檢查結果的評定：
I級可靠性符合本標準要求，能安全、正常地供電，可能有少數b級零部件，但僅需按計劃進行保養，可繼續安全使用;
II級可靠性略低于本標準要求，尚不顯著影響正常供電，雖有個別c級項目，但經檢修或更換后，仍可繼續安全使用;
III級可靠性不符合本標準要求，顯著影響安全供電，雖僅有個別項目為d級，但需經中修或緊急修理后才能安全使用;
IV級可靠性極不符合本標準要求，嚴重影響安全供電，評為d級的項目超過1個或評為c級的項目超過50%，必須經大修后才能有限制地安全使用。
11.2.9 對電氣分系統所評的可靠性等級，僅作為技術管理和制訂維修計劃的依據，而不作為具體處理檢查結果的依據，即使所評等級較高，也應及時對檢查中查出的問題逐個做出處理。
11.3 維修
11.3.1 日常維護修理應包括以下內容：
1 有計劃的停電清掃以及導電連接處的緊固等工作;
2 易損零、部件損壞的更換;
注：易損零、部件指照明燈具的光源(燈泡、日光燈管等)、照明開關插座、動力照明配電箱內熔斷器的熔芯和熔絲等。
3 末級配電箱、控制箱后的線路因失修損壞或個別用電回路因增大容量需更換電線或電纜;
4 末級配電箱、控制箱內小型元件損壞的更換;
注：小型元件包括指示燈、小型空氣開關和接觸器、漏電保護器、控制按鈕、控制開關等。
5 在不涉及建筑結構、裝飾裝修飾面、變配電裝置和供電干線改變的情況下，對小型電氣設備、器具和燈具進行更換;
6 按有關規定對變配電裝置進行預防性試驗，對防雷系統進行油漆，以及對接地裝置接地電阻進行檢測;
7 重要部位和場所的維護修理：
(1)重要部位和場所的易損零、部件實行服役制，即在易損零、部件使用時間達到預期使用壽命60-70%時，進行退役更換;
(2)退役更換下的易損零、部件仍有使用價值，應經檢測鑒別后列入備品備件庫存放，單獨做出標識。待一般部位或場所的同規格、同型號易損零、部件自然損壞后予以利用。
11.3.2 中修應包括以下內容：
除變配電室和供電干線僅進行修復，不做更換外，因建筑物中修或裝飾裝修全面更換，可能對末級配電箱及其以后線路和器具設備進行局部或全部移位、更換。
11.3.3 大修應包括以下內容：
1 因建筑物大修或裝飾裝修工程再次更換，可對變配電室主要設備(如變壓器、高低壓開關柜等)以及供電干線50%以上進行同容量更換;
2 建筑物功能改變，用電設備容量增大，變配電設備及其供電干線的負載能力和規定的貯備能力已不能滿足需要，變配電裝置和供電干線擴容更換;
3 新技術應用：有必要推廣變配電室值班無人化、計算機全程控制、運行記錄無紙化等新型管理模式;增加自動控制或建筑智能化系統;推行節能改造等;
4 電氣分系統的設備功能和質量已不符合現行國家標準的規定，且使用時間逾15年，經鑒定后予以更換。
11.3.4 大、中修及增加用電容量的部分，應進行設計計算，并應將設計計算文件存檔。大、中修施工也應有書面記錄并存檔。
11.3.5 凡中修、大修中使用新設備、器具、材料者，其施工質量的驗收，應按現行國家標準的規定執行;若使用舊設備、器具、材料者，其施工質量的驗收，除外觀質量可視具體情況商定外，涉及用電安全者，亦應按現行國家標準的規定執行。
12 建筑智能化分系統的檢查、評定與維修
12.1 一般規定
12.1.1 本章適用于辦公用房維修工程中對建筑智能化分系統進行的檢查、評定與維修。
12.1.2 建筑智能化分系統的檢查分為日常檢查、專門檢查和詳細檢查。建筑智能化分系統的日常檢查應按設備和系統的使用維護要求進行。有緊急情況或特殊需要時，應立即對建筑智能化分系統進行專門檢查和專項維修。詳細檢查應每3年進行一次，詳細檢查的評定結果是確定建筑智能化分系統維修的依據。
12.1.3 建筑智能化分系統應包括通信網絡子系統、信息網絡子系統、建筑設備監控子系統、火災自動報警及消防聯動子系統、安全防范子系統、綜合布線子系統、智能化系統集成，以及相關的電源與防雷接地子系統、機房環境子系統等。
12.1.4 建筑智能化分系統維修工程分為大修、中修和小修。大、中修宜與辦公用房的內部裝修和房屋結構維修同步進行，并與各機電系統的維修相協調。專家組應對系統詳細檢查的結果進行評定，合理確定維修工程的規模和內容。建筑智能化分系統的維修可分為更新、改造和專項維修。
12.1.5 大修、中修、小修的評定：
1 大修：整個建筑智能化分系統需要進行更新和改造，或更新改造的子系統涉及綜合布線子系統時，此維修工程列入大修范圍;
2 中修：當僅有部分智能化子系統需要進行更新改造或專項維修，且不涉及綜合布線子系統時，此維修工程列入中修范圍;
3 小修：指及時修復或排除系統的小故障，保證系統的正常運行和使用的日常維護、檢修和保養工作。小修應根據系統日常檢查的結果以及設備和系統的使用維護要求進行。各子系統的定期小修應每6個月進行一次，或在其他系統的運行季結束后進行(例如通風與空調系統、熱源和熱交換系統、冷凍和冷卻系統等)。
12.1.6 新建和更新改造后的建筑智能化分系統及其子系統6年內一般不進行更新改造，但可根據需要進行專項維修。
12.2 檢查與評定
12.2.1 在進行檢查與評定時，辦公用房使用單位應向專家組提交下列文件：
1 原建筑及智能化分系統的原始竣工文件;
2 最近一年的智能化分系統的運行維護記錄;
3 原智能化分系統建成投運后的系統改造圖紙和文件;
4 系統和產品的安裝使用維護說明書;
5 使用單位的申請報告(其內容應包括：項目申請原因、需要達到的水平和功能、初步方案、投資預算等)。
12.2.2 檢查與評定的重點應包括：
1 實地考察建筑物的豎井、層高、機房及其他相關設施和條件，據以進行建筑智能化分系統實施改造的可行性分析;
2 考察并找出現有系統存在的問題，據以分析和論證可能的改造方案;
3 考察分析現有消防子系統和安全防范子系統是否符合現行國家標準和規范的規定，據以提出更新改造方案;
4 對信息網絡子系統，重點考察其系統功能和信息安全措施，該子系統應保證滿足國家政府機關按涉密網、黨政辦公和內部業務網、公共信息網的要求;
5 考察建筑設備監控子系統、通信網絡子系統的功能和性能，考察電源及防雷接地子系統、綜合布線子系統是否滿足使用要求，提出更新改造方案;
6 進行建筑綜合節能分析，提出相應的改造建議;
7 根據國家關于電子政務的有關規定，考察系統集成方案，在維修工程中進行綜合統一設計;
8 根據現有建筑智能化分系統的運行維修記錄，考察頻繁出現故障的設備和系統。
12.2.3 詳細檢查應遵守以下原則：
1 凡不符合現行《工程建設標準強制性條文》要求的設備和系統不得繼續使用，必須根據實際情況進行改造或更新;
2 原分系統若能滿足現行國家標準《智能建筑設計標準》GB/T 50314、《智能建筑工程質量驗收規范》GB 50339和本標準的要求，可予以保留;
3 凡本章規定的特殊技術需求，均應在進行檢查評估時認真考察，當分系統不能滿足這些要求時，應進行改造或更新;
4 建筑智能化分系統的改造或更新除應滿足上述要求外，還必須考察建筑條件是否允許新設備和系統的安裝，并注重性能價格比;
5 對原建筑智能化分系統進行改造或更新時，應考慮新建部分與原有部分的兼容性，做好接口設計;注重使用成熟技術。當需要采用新技術、新設備時，應按有關規定執行;
6 對技術老化和性能不滿足使用要求的主要設備和軟件系統，需經專家組評估后，方可進行改造更新，也可根據設備供應商和系統承包商的要求進行設備和系統的升級改造。
12.2.4 專家組應在第12.2.1條規定的整套文件基礎上，編制建筑智能化分系統項目的可行性研究報告(含工程概算)，并依據項目可行性研究報告和相關現行國家標準編制建筑智能化分系統維修的初步設計方案。
12.2.5 根據辦公用房使用部門提交的文件、專家組提出的項目可行性研究報告和維修初設方案等文件，進行建筑智能化分系統維修工程的審批。
12.3 維修
12.3.1 當建筑智能化各子系統的功能不能滿足本章及本標準附錄I中有關條款的要求時，應對相應子系統進行改造或更新，并根據本標準第12.1.4條的規定，確定維修工程規模。
12.3.2 建筑智能化分系統維修工程的實施和檢測驗收，應按本標準和現行國家標準《智能建筑工程質量驗收規范》GB 50339的要求進行，并與相關專業的維修標準保持一致。
13 辦公用房維修類別的綜合評定
13.0.1 在各分系統檢查評定的基礎上，應對辦公用房的維修類別進行綜合評定。
13.0.2 在各分系統的評定中，出現下列情況之一時，辦公用房的維修綜合評定為系統大修：
1 承重分系統和圍護分系統的維修評定為大修;
2 裝飾裝修分系統的維修評定為大修;
3 設施的分系統維修有3個或3個以上評定為大修;
4 承重分系統、圍護分系統、裝飾裝修分系統均評定為中修，且各設施分系統的維修，有1~2個評定為大修。
13.0.3 在各分系統的評定中，出現下列情況之一時，辦公用房的維修綜合評定為中修：
1 承重分系統和圍護分系統的維修評定為中修;
2 裝飾裝修分系統的維修評定為中修;
3 設施方面的分系統維修有3個或3個以上評定為中修;
4 設施方面的分系統維修有1~2個評定為大修。
篇2：房屋小修、中修、大修、綜合維修和翻修
一、主體工程
主體工程的修繕，有以下兩項：
1.屋架、柱、梁、檁條、樓楞等在修繕時應查清隱患，損壞變形嚴重的，應加固、補強或拆換。不合理的舊結構、節點，若影響安全使用的，大修時應整修改做。損壞嚴重的木結構在修繕時要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構件代替。對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的，應及時修補。混凝土碳化、產生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕較嚴重的，應通過檢測計算，鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。
2.基礎不均勻沉降，影響上部結構的，砌體弓凸、傾斜、開裂、變形，應查清原因，有針對性地予以加固或拆除。
二、門窗及裝修工程
門窗修繕應開關靈活，接縫嚴密，不松動;裝修工程應牢固、平整、美觀、接縫嚴密。門窗及裝修工程的具體修繕標準，有以下四項：
1.紗門窗、百葉門窗屬一般損壞的，均應修復。
2.板條墻、薄板墻及其他輕質隔墻損壞的，應修復;損壞嚴重、條件允許的，可改砌磚墻。
3.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板、筒子板、壁櫥、壁爐等裝修，一般損壞的，應原樣修復。
4.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的應修復;大部分損壞的，可改做水泥踢腳板。
三、樓地面工程
樓地面工程的修繕標準，有以下兩項：
1.普通水泥樓地面起砂、空鼓、開裂的，應修補或重做。實在無法修復的，可改做相應標準的樓地面。
2.磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪。室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或水泥及塊料地面。
四、屋面工程
屋面工程的修繕標準，有以下六項：
1.屋面結構有損壞的，應修復或拆換;不穩固的，應加固。如原結構過于簡陋，或流水過長、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴重時，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應翻新改建。
2.屋面上的壓頂、出線、屋脊、返水、天窗、天溝、檐溝、斜溝、落水管、水管等損壞滲水的，應修復;損壞嚴重的，應翻做。大修時，原有落水管、水管要修復配齊。二層以上房屋原無水落管、水管的，條件允許可增做。
3.女兒墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響市容和使用條件下，可改修或拆除。
4.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對損壞情況采用防水材料嵌補或做防水層;結構損壞的，應加固或重做。
5.玻璃頂棚、老虎窗損壞漏水的，應修復;損壞嚴重的，可翻做，但一般不新做。
6.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。
五、抹灰工程
抹灰工程的修繕標準，有以下四項：
1.外墻抹灰起殼、剝落的應修復;損壞面積過大的，可全部鏟除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料標準。沿街主要街道、廣場房屋的外抹灰損壞，應原樣修復;復原有困難的，在不降低用料標準、不影響色澤協調的條件下，可用其他材料替代。
2.清水墻損壞的，應修補嵌縫;整體墻風化過多的，可做抹灰;外墻勒腳損壞的，應修復;原無勒腳抹灰的，可重做。
3.內墻抹灰起殼、剝落的，應修復;每面墻損壞超過一半以上的，可鏟除重抹。原無踢腳線的，結合內墻面抹灰應加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞，應根據保護墻身的需要予以修復或抹水泥墻裙。因室內外高差或溝渠等影響，引起墻面長期潮濕，影響使用的，可做防水層。
4.頂棚抹灰損壞時，要注意檢查內部結構，確保安全。抹灰層松動，有下墜危險的，必須鏟除重做。
六、油漆粉刷工程
油漆粉刷工程的修繕標準，有以下三項：
1.木門窗、紗門窗、百葉門窗、封沿板、裙板等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養;上述構件整件或零件拆除，應油漆。
2.鋼門窗、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件(鐵柵、鐵欄桿、鐵門等)，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應除銹、刷除銹涂料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆的保養周期一般為3—5年。
3.室內墻面、頂棚修繕時，可刷新。
七、水、電、衛、暖設備工程
水、電、衛、暖設備的修繕標準，有以下三項：
1. 電氣線路的修理，應遵守供電部門的操作規定。原無分戶電表的，除另有規定者外，一般可提供安裝服務，但電表及附件應由用戶自備;平時不予改裝。
2.上、下水及衛生設備的損壞、堵塞及零件殘缺，應修理配齊或疏通，其費用由商戶自理。
3.電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風等設備損壞時，應及時修理;零配件殘缺的，應配齊全。
以下為小修、中修、大修、綜合維修、翻修工程明細
一、小修項目
項目主要包括:
1. 屋面補漏，修補面層、泛水、屋脊等;
2. 鋼、木門窗的整修，拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆等;
3. 修補樓地面面層;
4. 修補內外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺腰線等;
5. 拆磚挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等;
6. 水、電、暖、氣等設備的故障排除及零部件的維修等;
7. 下水管道、窨井的修補疏通，陰溝、散水、落水管的修補等;
8. 房屋的檢查，危險構件的臨時加固等。
二、中修工程
主要包括以下內容:
1. 少量結構構件已形成危險點的房屋;
2. 一般損壞而需要進行局部修復的房屋;
3. 整幢房屋的公用生活設備需要局部更換、改裝、新裝工程及單個項目維修的房屋。
三、大修工程
凡需牽動或拆除部分主體結構和房屋設備，不需要全部拆除，一次費用在該建筑同類結構新建造25%以上的維修工程為大修工程。
主要內容:
1. 主體結構的大部分嚴重損壞，有倒塌或有局部倒塌危險的房屋;
2. 整幢房屋的公用生活設備必須進行管道更換，需要改裝、新裝的房屋;
3. 因改善居住條件，需要進行局部改建、添裝的房屋;
4. 需對主體結構進行專項抗震加固的房屋。
四、綜合維修(成片輪修工程)
凡成片多幢樓房或面積較大的單幢大樓，進行有計劃成片維修,包括大、中、小修等項目的一次性修復，其費用控制在該片建筑物同類結構建筑新建造價的20%以上的為綜合維修工程。
主要內容:
1. 該片(幢)大部分嚴重損壞，或一般性損壞，需進行有計劃成片維修的房屋;
2. 需改變片(幢)面貌而進行計劃維修工程。
五、翻修工程(更新改造工程)
凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少數主體構件進行更新改造的工程均為翻修工程。
主要內容:
1. 主體結構全部或大部分損壞，失去正常使用功能，有倒塌危險的房屋;
2. 因自然災害破壞嚴重，不斷繼續使用的房屋;主體結構，圍護結構簡陋、無修理價值的房屋。
篇3：物業小修、中修、大修、翻修、綜合維修
小修、中修、大修、翻修、綜合維修
小修工程項目主要包括:
屋面補漏,修補面層、泛水、屋脊等。
鋼、木門窗的整修,拆換五金,配玻璃,換窗紗,油漆等
修補樓地面面層,抽換個別楞木等。
修補內外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺腰線等
拆磚挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等。
抽換個別木梁、屋架上下正弦、木柱腳、修補木樓梯等。
水、電、暖、氣等設備的故障排除及零部件的維修等。
下水管道、窨井的修補疏通,陰溝、散水、落水管的修補等
房屋的檢查,危險構件的臨時加固等。
其主要特點:
量多面廣、零星分散,且突發性強,時間要求緊迫,項目技術簡單,用工量較少,修復費用較小。
其主要任務:
通過房屋的日常養護工程,維護房屋及設備的功能,保證房屋的正常使用。
根椐用戶的保修,組織零星維修,使發生的損壞得到及時修復,防止損壞擴大而造成更大的損失。
組織房屋的經常檢查,搞清房屋的完損狀況,從養護入手,預防事故的發生,并且有計劃地組織大、中修,提供勘察、施工的資料依據。
什么是中修工程:
凡需牽動或拆換少量主體構件,進行局部維修,且一次費用在該建筑同類結構新建造價的20%以下,并保持原房的規模與結構的維修工程為中修工程。主要包括以下內容:少量結構構件已形成危險點的房屋;一般損壞而需要進行局部修復的房屋;整幢房屋的公用生活設備需要局部更換、改裝、新裝工程及單個項目維修的房屋。
其主要特點:
工地較集中、項目較小,工程量較大,工程的計劃性,周期性強,基本要求就是使經過中修后的房屋70%以上必須符合基本完好房標準的要求。
什么是大修工程:
凡需牽動或拆除部分主體結構和房屋設備,不需要全部拆除,一次費用在該建筑同類結構新建造25%以上的維修工程為大修工程。
其主要內容:
主體結構的大部分嚴重損壞,有倒塌或有局部倒塌危險的房屋。
整幢房屋的公用生活設備必須進行管更換,需要改裝、新裝的房屋。
因改善居住條件,需要進行局部改建、添裝的房屋
需對主體結構進行專項抗震加固的房屋
其主要特點:
工程地點集中,項目齊全,工程量大,一次費用較大,且整體性強,其基本要求是使經過大修后的房屋必須符合基本完好房標準要求。
什么是綜合維修(成片輪修工程)
凡成片多幢樓房或面積較大的單幢大樓,進行有計劃成片維修,包括大、中、小修等項目的一次性應修盡修,其費用控制在該片建筑物同類結構建筑新建造價的20%以上的為綜合維修工程。
其主要內容:
該片(幢)大部分嚴重損壞,或一般性損壞,需進行有計劃成片維修的房屋。
需改變片(幢)面貌而進行計劃維修工程
其主要特點:
規模較大,項目齊全,工期長,費用大。其基本要求是經過維修的成片(幢)房屋必須符合基本完好或完好房的標準
什么是翻修工程(更新改造工程):
凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少數主體構件進行更新改造的工程均為翻修工程。
其主要內容:
主體結構全部或大部分損壞,失去正常使用功能,有倒塌危險的房屋;因自然災害破壞嚴重,不斷繼續使用的房屋;主體結構,圍護結構簡陋,無修理價值的房屋。
地處陡峭易滑坡地區或地處地勢較代洼長期積水又無法排出地區的房屋
國家基建規劃范圍內需要拆遷恢復的房屋。