商住樓物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)方案

　　概述：

　　商住樓的建筑、園林、設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)特色，為物業(yè)管理提供便利的同時(shí)，也對(duì)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)工作提出更高的要求。管理處工程維護(hù)人員，應(yīng)按原設(shè)計(jì)與施工標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合多年的管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商住樓的物業(yè)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，以"精致服務(wù)"保證所有設(shè)施設(shè)備的完好率及良好的運(yùn)行狀態(tài)。

　　第一節(jié)工程維修人員的崗位職責(zé)

　　一、工程維修部主管崗位職責(zé)

　　1、負(fù)責(zé)制訂本部門全年公共設(shè)施設(shè)備及物業(yè)和維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施；

　　2、負(fù)責(zé)組織實(shí)施商住樓設(shè)備、設(shè)施及物業(yè)的接管驗(yàn)收工作；

　　3、負(fù)責(zé)裝修審批核準(zhǔn)、監(jiān)管、驗(yàn)收工作；

　　4、負(fù)責(zé)對(duì)部門員工日常工作的指導(dǎo)；

　　5、負(fù)責(zé)建立商住樓內(nèi)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備資料檔案工作；

　　6、負(fù)責(zé)做好維修工具及零件的采購(gòu)計(jì)劃；

　　7、負(fù)責(zé)對(duì)本部門員工進(jìn)行職業(yè)道德及職業(yè)技能的培訓(xùn)、考核，提升服務(wù)質(zhì)量及形象；

　　8、負(fù)責(zé)指定大型設(shè)施、設(shè)備責(zé)任人；

　　9、負(fù)責(zé)聯(lián)系、組織生活水池的清洗、消毒和水質(zhì)檢驗(yàn)工作；

　　10、負(fù)責(zé)本部門內(nèi)務(wù)、考勤工作；

　　11、負(fù)責(zé)與各部門之間的協(xié)調(diào)配合。

　　二、維修技工崗位職責(zé)

　　1、嚴(yán)格遵守《管理處管理規(guī)定》；

　　2、樹立高度的責(zé)任心，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)范和操作規(guī)程完成各種維修保養(yǎng)任務(wù)；

　　3、對(duì)于配電室、供電、供水、消防設(shè)備及配套設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)；

　　4、嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入設(shè)備、設(shè)施用房，并保持各類設(shè)備、設(shè)施的真氣清潔；

　　5、嚴(yán)格執(zhí)行各種定期、不定期的設(shè)備維修、保養(yǎng)制度；

　　6、堅(jiān)決制止未經(jīng)同意，私自在線路上接用水、電氣設(shè)備及亂拉亂扯線路；

　　7、愛護(hù)各種工具和設(shè)備，保證各種測(cè)量?jī)x表準(zhǔn)確無誤，各種維修設(shè)備靈活可靠；

　　8、做好各種工具和設(shè)施設(shè)備的巡查、運(yùn)作、事故等情況的書面記錄和匯報(bào)工作；

　　9、負(fù)責(zé)每月消防器材的檢查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)總是通知有關(guān)人員或部門進(jìn)行處理；

　　10、每日巡視商住樓一次，如發(fā)現(xiàn)消防安全、客戶建議或投訴方面的問題及時(shí)處理、報(bào)告、協(xié)調(diào)解決。

　　三、入戶服務(wù)規(guī)范

　　1、接到報(bào)修電話后在10分鐘內(nèi)與報(bào)修客戶聯(lián)系；

　　2、了解報(bào)修業(yè)務(wù)情況；

　　3、按預(yù)約時(shí)間上門維修；

　　4、上門維修自帶鞋套、墊巾、工具等；

　　5、尊重客戶隱私，不得到戶內(nèi)無關(guān)區(qū)域觀望；

　　6、檢修完畢，自行清潔檢修現(xiàn)場(chǎng)，垃圾自行帶出；

　　7、其他相關(guān)要求。

　　第二節(jié)設(shè)備的日常運(yùn)行與維修保養(yǎng)

　　一、設(shè)備的運(yùn)行管理：

　　為正確操作設(shè)備，延長(zhǎng)設(shè)備的使用年限，避免操作不當(dāng)給設(shè)備造成損壞增加維修成本。針對(duì)本案動(dòng)力設(shè)備系統(tǒng)，擬訂如下工作重點(diǎn)：

　　（一）了解本案設(shè)備的詳細(xì)技術(shù)檔案資料，包括操作規(guī)程使用說明書、工作性能、適應(yīng)范圍、運(yùn)行方式、連續(xù)運(yùn)行時(shí)間、注意事項(xiàng)等等，對(duì)一些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對(duì)操作使用人員先進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨(dú)立操作。

　　（二）管理人員、維修工、操作工都具有專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和操作技能，對(duì)一些特殊崗位，按照要求持證上崗，如電梯操作、維修電工等。

　　（三）建立與健全各種設(shè)備運(yùn)行制度、值班制度、交接班制度、設(shè)備操作規(guī)程及設(shè)備操作使用人員崗位責(zé)任制。

　　（四）由于設(shè)備設(shè)施的種類及使用時(shí)間不同，有的是日常使用運(yùn)行的，如電梯、生活泵……，有的是在非正常情況下使用的設(shè)備如消防泵、自動(dòng)報(bào)警、事故照明切換柜（應(yīng)急發(fā)電機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜）等各類設(shè)備需要根據(jù)其實(shí)際情況，制定出相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用、操作制度并予實(shí)施。

　　（五）對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備除了按規(guī)定制度例行檢查、巡視、記錄外，設(shè)備管理、維修人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五動(dòng)手、六匯報(bào)、七備案。

　　二、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理

　　養(yǎng)護(hù)管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，工作重點(diǎn)如下：

　　1、預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與按計(jì)劃

維修并重，使設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)；

　　2、設(shè)備設(shè)施定期檢查、巡視形成制度，對(duì)不同設(shè)備根據(jù)實(shí)際使用情況做到定人、定時(shí)、定期、定質(zhì)的檢查與養(yǎng)護(hù)，包括更換易損零件，添加潤(rùn)滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補(bǔ)漆翻新保養(yǎng)等；

　　3、根據(jù)維修人員的實(shí)際情況，實(shí)行專業(yè)人員維修與操作人員維修相結(jié)合；

　　4、常年使用運(yùn)行與季節(jié)性使用設(shè)備，合理制定安排維修保養(yǎng)期限和計(jì)劃，完善設(shè)備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實(shí)施、執(zhí)行；

　　5、不經(jīng)常使用、運(yùn)行或非正常情況下使用的設(shè)施設(shè)備，不忽略對(duì)其保養(yǎng)和檢查。消防泵、噴淋泵等。

　　三、工程維修部工作標(biāo)準(zhǔn)

　　1、電梯的定期維護(hù)、日常維修、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)

　　序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

　　1管理處對(duì)本案電梯的管理、安全運(yùn)行、維修、保養(yǎng)應(yīng)嚴(yán)格招待武漢市技術(shù)監(jiān)督局規(guī)定，按時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行年審，并提供有效的電梯責(zé)任保險(xiǎn)。

　　2管理處提供24小時(shí)電梯安全運(yùn)行服務(wù)，如遇停電或電梯故障，并嚴(yán)格按照《電梯應(yīng)急操作程序》進(jìn)行操作，解救被困人員。及時(shí)排除故障。特殊情況及時(shí)寫出情況報(bào)告。

　　3管理處嚴(yán)格禁止電梯帶故障隱患運(yùn)行，嚴(yán)格監(jiān)督電梯維保單位按照各電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)定期對(duì)電梯進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，并做好相應(yīng)的檢修記錄。確保電梯2小時(shí)以上故障停機(jī)次數(shù)：客梯不超過1次/臺(tái)·年。

　　4電梯完好、安全運(yùn)行應(yīng)符合如下要求：（1）轎廂照明（包括應(yīng)急照明）、風(fēng)扇完好無損壞。（2）操縱盤按鈕、廳外按鈕功能完好。（3）各處指示燈完好無損壞。（4）轎廂門、廳門開閉靈活。（5）地坎槽內(nèi)無雜物。（6）電梯運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲響。（7）報(bào)警裝置功能完好。（8）安全裝置（安全觸板、急停開關(guān)、安全窗、安全鉗等）：功能完好，能準(zhǔn)確的起到安全保護(hù)作用。（9）機(jī)房清潔無雜物。

　　2、本案商住樓供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的管理及定期維護(hù)、日常維修標(biāo)準(zhǔn)：

　　序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

　　1管理應(yīng)對(duì)本案的總配電系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)（各動(dòng)力設(shè)備電源、線路、插座等）、照明系統(tǒng)（各照明燈、開關(guān)、線路）的管理、安全運(yùn)行、維修、保養(yǎng)實(shí)行全面負(fù)責(zé)，并做好記錄。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行安全用電管理規(guī)定，確保總配電系統(tǒng)故障停電次數(shù)不超過1次/套·年。每層（公共區(qū)域）照明燈損壞率不超過3%（根據(jù)實(shí)際節(jié)電情況除外）、辦公室內(nèi)照明根據(jù)員工的需求而定。

　　2遇到突發(fā)性停電，管理處值班室24小時(shí)值班人員接聽電話，并將停、送電信息及時(shí)通知客戶。

　　3管理處值班人員根據(jù)客戶需求及實(shí)際情況按時(shí)開啟和關(guān)閉照明。

　　4照明系統(tǒng)完好、安全運(yùn)行應(yīng)符合以下要求：（1）照明開關(guān)：控制可靠分、合靈活，接線無松動(dòng)，無超負(fù)載發(fā)熱現(xiàn)象。（2）線路：絕緣0.5光歐以上，表皮無損傷、老化，接點(diǎn)處無發(fā)熱變色現(xiàn)象。

　　3、排水及消防用水系統(tǒng)的定期維護(hù)保養(yǎng)、日常維修標(biāo)準(zhǔn)：

　　序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

　　1管理處保障管理區(qū)域的生活、設(shè)備及消防用水的正常供應(yīng)。確保每年因供水設(shè)備及管網(wǎng)故障而導(dǎo)致停水及消防用水供應(yīng)不足情況發(fā)生的次數(shù)為0次/年。

　　2管理處負(fù)責(zé)保持排水系統(tǒng)的暢通。因排水系統(tǒng)不暢通，而導(dǎo)致大量漫水的事故不超過1次/年。

　　3給水系統(tǒng)完好應(yīng)符合以下要求：（1）生活水泵、消防水泵：運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無異常噪音，無明顯漏水，清潔。（2）各種水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)：手動(dòng)、自動(dòng)控制功能完好，配電屏儀表、指示燈顯示正常，水位自動(dòng)控制準(zhǔn)確，接線點(diǎn)無松動(dòng)發(fā)熱現(xiàn)象。（3）各種閥門、龍頭：開啟靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，不漏水。（4）管道：標(biāo)識(shí)色清晰，無損壞、銹蝕，連接處無漏水現(xiàn)象。（5）消防管網(wǎng)供水系統(tǒng)上所有閥門的鉛封或固定鎖鏈應(yīng)完好無損。

　　4排水系統(tǒng)完好符合以下要求：（1）排水口：無雜物堵塞，護(hù)網(wǎng)完好。（2）管道：無損壞，暢通。（3）排污井：無堵塞，排放良好。

　　4、物業(yè)設(shè)施日常維修、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)：

　　日常維修項(xiàng)目包括：房屋建筑本體、樓內(nèi)設(shè)施、經(jīng)線內(nèi)物業(yè)設(shè)施、周邊服務(wù)用配套設(shè)施、綠化地、建筑小品及各種小型設(shè)備。

　　序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

　　1管理處經(jīng)常對(duì)物業(yè)設(shè)施進(jìn)行不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理品。一般性問題當(dāng)天解決。特殊問題：一般情況應(yīng)在3天內(nèi)解決，特殊情況應(yīng)及時(shí)寫出情況報(bào)告。建筑內(nèi)、處墻面及屋內(nèi)地面、樓梯完好率均達(dá)到90%以上。

　　2接到客戶提出的物業(yè)維修申請(qǐng)，管理處應(yīng)10分鐘內(nèi)予以回復(fù)并預(yù)約上門服務(wù)時(shí)間，及時(shí)派出人員進(jìn)行處理，平均月維修及時(shí)率應(yīng)達(dá)到97%以上。

　　3小型增加、改造項(xiàng)目，管理處嚴(yán)格按設(shè)定流程進(jìn)行管理，項(xiàng)目完成后，經(jīng)管理處動(dòng)力管理人員、客戶雙方驗(yàn)收，并填寫《維修改造工程驗(yàn)收記錄》書面認(rèn)可后，方可交付使用。

　　4管理處應(yīng)定期對(duì)戶外游樂設(shè)施及其他設(shè)施進(jìn)行檢修保養(yǎng)。

　　5、消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)、維修標(biāo)準(zhǔn)：

　　序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

　　1對(duì)消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的管理、無故障運(yùn)行、維修、保養(yǎng)實(shí)行全面負(fù)責(zé)。嚴(yán)格執(zhí)行武漢市公安消防管理部門及技術(shù)監(jiān)督局規(guī)定，按時(shí)對(duì)消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備中必須定期檢驗(yàn)的部件進(jìn)行定期審驗(yàn)。

　　2對(duì)消防/監(jiān)控設(shè)備提供24小時(shí)運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)，并做好整個(gè)系統(tǒng)的巡檢，保障設(shè)備完好率不低于99%。

　　3如遇設(shè)備故障及緊急情況時(shí)，維護(hù)人員在接到控制中心通知后，在10分種內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，并嚴(yán)格按照《安全、消防應(yīng)急操作程序》進(jìn)行操作。及時(shí)排除故障。一般性故障應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)解決。特殊性故障：一般情況在2天內(nèi)解決，特殊情況及時(shí)寫出情況報(bào)告，維修及時(shí)率不低于98%。

　　4每季度對(duì)應(yīng)急電源進(jìn)行一次切換，并運(yùn)行自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，做好記錄。

　　5對(duì)系統(tǒng)內(nèi)工作不穩(wěn)定的設(shè)備（以每日記錄為準(zhǔn)，每月不超過5次）查出故障原因，給予徹底處理，并以書面形式反饋處理過程。

篇2：物業(yè)知識(shí)教材：給排水維修養(yǎng)護(hù)管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：給排水維修養(yǎng)護(hù)管理

　　一、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃的制定與職責(zé)

　　物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，工程部要制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，并制定年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，通常工程部管理組負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。

　　在制定過程中，要認(rèn)真考察給排水設(shè)備設(shè)施的使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況，合理地安排時(shí)間等因素。工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況，維修組負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況，以便用戶作好準(zhǔn)備，遇突發(fā)事故停水，應(yīng)向用戶作出解釋。

　　二、維修組的運(yùn)作程序

　　維修組的成員負(fù)責(zé)按管理組編制的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，對(duì)于運(yùn)行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經(jīng)管理組調(diào)動(dòng)后，由維修組負(fù)責(zé)，運(yùn)行組配合共同完成;維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報(bào)告后，應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行搶修;維修組成員下班后離開駐地應(yīng)向組長(zhǎng)報(bào)告去向，以便緊急情況下緊急調(diào)動(dòng)。

　　三、水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù)

　　1.水泵的維修養(yǎng)護(hù)

　　生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有:檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應(yīng)加注潤(rùn)滑油，如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸，檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換，檢查機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

　　2.控制柜的維修養(yǎng)護(hù)

　　維修組對(duì)控制柜每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有:清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物;檢查、緊固所有的接線頭，對(duì)于銹蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換，檢查柜內(nèi)所有的線頭的號(hào)碼管是否清晰，有否脫落，及時(shí)整改，對(duì)于交流接觸器，應(yīng)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面的污物，不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;檢查復(fù)位彈簧是否正常工作，然后擰緊所有緊固件;自耦減壓?jiǎn)?dòng)器的電阻不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理;外殼接地可靠，如有松脫或銹蝕則應(yīng)做除銹處理，然后擰緊接地線;熱繼電器的絕緣蓋板應(yīng)完整無損，導(dǎo)線接頭有無過熱痕跡或燒傷，如有則維修或更換;自動(dòng)空氣開關(guān)電阻應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干，在開關(guān)閉合或斷開過程中，應(yīng)無卡位現(xiàn)象，觸頭表面清除干凈;中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查動(dòng)作是否可靠，信號(hào)輸出是否正確;信號(hào)燈、指示燈是否指示正常，如有偏差應(yīng)調(diào)整或更換;運(yùn)傳壓力表信號(hào)線接頭是否腐蝕，如有則重新焊接或更換。

　　3.電機(jī)的維修養(yǎng)護(hù)

　　外觀檢查應(yīng)整潔、銘牌完好，接地線連接良好，用搖表檢測(cè)絕緣電阻，電阻應(yīng)不低0.5MΩ，否則應(yīng)烘干處理，電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴(yán)重，若嚴(yán)重應(yīng)重新油漆。

　　4.相關(guān)閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護(hù)

　　閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應(yīng)更換，黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩，對(duì)閥桿加黃油潤(rùn)滑，銹蝕嚴(yán)重者應(yīng)重新油漆。止回閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應(yīng)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換，清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。

　　四、水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)

　　水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)每半年進(jìn)行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數(shù)，清洗時(shí)的程序如下:

　　1.首先關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，抽空水池、水箱中的水。

　　2.泄水閥處于開啟位置，用鼓風(fēng)機(jī)向水池、水箱吹2h以上，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進(jìn)新鮮空氣。

　　3.用燃著的蠟燭放入池底不會(huì)熄滅，以確定空氣是否充足。

　　4.打開水池、水箱內(nèi)照明設(shè)施或設(shè)臨時(shí)照明。

　　5.清洗人員進(jìn)入水池、水箱后，對(duì)池壁、池底洗刷不少于三遍，并對(duì)管道、閥門、浮球按上述維修養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行檢修保養(yǎng)。

　　6.清洗完畢后，排除污水，然后噴灑消毒藥水。

　　7.關(guān)閉泄水閥，注入清水。

　　五、室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)

　　室外給排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門完好，無滲漏，水管通暢無阻塞，若有阻塞，應(yīng)清除雜物，若管道坡度不正確，應(yīng)重新鋪設(shè)，明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應(yīng)完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對(duì)易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標(biāo)識(shí)清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次，要求噴水設(shè)施完好，噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養(yǎng)護(hù)一次，主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標(biāo)識(shí)是否齊全，對(duì)水帶的破損、發(fā)黑、發(fā)毒與插接頭的松動(dòng)現(xiàn)象進(jìn)行修補(bǔ)、固定，更換變形的密封膠圈，將水帶展開換邊折疊卷好，將閥門桿上油防銹，抽取總數(shù)的5%進(jìn)行試水，清掃箱內(nèi)外灰塵，將消防栓玻璃門擦凈，最后貼上檢查標(biāo)志，標(biāo)志內(nèi)容應(yīng)有檢查日期、檢查人、檢查結(jié)果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，每4年水管油漆一次，要求水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫。

　　六、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)

　　1.消防設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)

　　室內(nèi)普通消防栓的維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及程序見上面室外消防栓的保養(yǎng)內(nèi)容及程序。對(duì)于自動(dòng)噴灑消防滅火系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)，其維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容如下:

　　①每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥，報(bào)警控制閥及其附屬配件，外觀檢查，確保處于無故障狀態(tài)。

　　②每天檢查一次警鈴，啟動(dòng)是否靈活，打開試警鈴閥，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，如果警鈴不動(dòng)作，應(yīng)檢查整個(gè)警鈴管道。

　　③每月對(duì)噴頭進(jìn)行一次外觀檢查，不正常的噴頭及時(shí)更換。

　　④每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開啟狀態(tài)，保證閥門不會(huì)誤關(guān)閉。

　　⑤每?jī)蓚€(gè)月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合試驗(yàn)，按分區(qū)逐一打開末端試驗(yàn)裝置放水閥，試驗(yàn)系統(tǒng)靈敏性。

　　當(dāng)系統(tǒng)因試驗(yàn)或因火災(zāi)啟動(dòng)后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常狀態(tài)。

　　2.住戶室內(nèi)給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護(hù)

　　住戶在使用過程中，由于使用不當(dāng)或前期隱患，會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，需要進(jìn)行及時(shí)維修和正常養(yǎng)護(hù)，所涉及的維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容如下:

　　①個(gè)別樓層停水。要先關(guān)掉總閥，打開支管閥門，檢查堵塞原因。及時(shí)更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應(yīng)及時(shí)通知管理處，以便派專業(yè)人員前來檢查維修。

　　②維修墻內(nèi)水管。關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門，查看水表，如轉(zhuǎn)動(dòng)說明墻內(nèi)水管破損漏水，然后關(guān)閉水表前閥門，打通漏水處墻面，取出破損水管，裝入新水管，再打開總閥看是否漏水，如無漏水，補(bǔ)好水泥，恢復(fù)裝修飾面。告知用戶不得擅自改動(dòng)墻內(nèi)水管。

　　③閥門接頭漏水。關(guān)閉自來水總閥，查找原因，若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水，應(yīng)拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門接頭裝上扭緊，如因破損配件而漏水應(yīng)及時(shí)更換閥門或接頭。然后告知用戶，應(yīng)愛護(hù)使用，旋扭閥門不要用力過度。

　　④水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲上旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊，如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯，如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應(yīng)更換水龍頭，檢修完畢后，打開總閥門，反復(fù)開關(guān)水龍頭，開關(guān)自如不漏水即可，然后告知用戶，旋扭開關(guān)不要用力過度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，應(yīng)打破飾面，取下排水管重新安裝，完畢后，往浴缸內(nèi)蓄水，到一定水量存放5min，查看相關(guān)部位有無漏水。如沒有則修整飾面，然后告知用戶，使用時(shí)注意清潔。

　　⑥疏通地漏。先用抽子試通，不能查明原因則打開檢查口檢查，不通時(shí)再使用疏通機(jī)直至通暢為止，然后用膠管試水檢驗(yàn)，并告知用戶，使用時(shí)不要向管道亂丟雜物。

　　⑦洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴(yán)重更換彎管，不嚴(yán)重可用生膠帶密封接口契損處，達(dá)到不漏水為止。告知用戶，不要隨意亂動(dòng)盆下彎管和接口處，防止漏水，不要隨意移動(dòng)或用力撞擊洗菜(臉)盆。

　　當(dāng)然室內(nèi)各類衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外，還會(huì)出現(xiàn)各種各樣的情況，住戶(使用者)除了使用時(shí)動(dòng)作規(guī)范，注意清潔之外，一旦出現(xiàn)情況不要擅自進(jìn)行修改，應(yīng)按照一定程序及時(shí)通知管理處派維修工維修，以確保維修效果和維修時(shí)間。

　　七、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施維修程序

　　為了保證維修工作規(guī)范、合理及維修工作及時(shí)進(jìn)行，室內(nèi)維修應(yīng)遵循一定的程序進(jìn)行:

　　1.住戶(使用者)向管理處申請(qǐng)。

　　2.值班人員填寫“維修登記表”。

　　3.維修組組長(zhǎng)(班長(zhǎng))派工，并填寫“派工單”。

　　4.維修工準(zhǔn)備好工具，帶上“派工單”上門維修，進(jìn)門時(shí)，應(yīng)首先出示工作牌，用語(yǔ)禮貌，查看現(xiàn)場(chǎng)后，按公司規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)，經(jīng)業(yè)主同意后進(jìn)行維修。

　　5.維修過程應(yīng)遵守操作規(guī)程，注意安全。

　　6.維修完畢后，請(qǐng)住戶(使用者)驗(yàn)收，驗(yàn)收后，請(qǐng)業(yè)主在“派工單”上寫下意見，并簽名。

　　7.派工單一式三份，維修班、住戶、管理處收費(fèi)處各保留一份。

　　八、室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　為了使物業(yè)管理公司所管轄的各部分給排水設(shè)備設(shè)施能安全、有效、長(zhǎng)久的使用，確保住戶(使用者)提出的服務(wù)要求能得到滿足，特制定維修服務(wù)過程中的一些標(biāo)準(zhǔn)及要求，主要包括以下幾個(gè)方面:

　　1.預(yù)約維修時(shí)間

　　接到維修申請(qǐng)后無特殊情況，30min內(nèi)到達(dá)，按住戶(或使用人)約定時(shí)間，如暫時(shí)沒有維修人員應(yīng)向住戶解釋，另約時(shí)間。

　　2.維修時(shí)間

　　原則上小故障30min內(nèi)，一般故障2h內(nèi)(不超過8h)，較難故障不超過3天。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等設(shè)施出現(xiàn)堵、漏、滲或無水等，維修時(shí)間一般不超過2h，水管、閘、閥、水表滲漏一般2h內(nèi)，最長(zhǎng)不超過8h，如需改管視實(shí)際情況由班長(zhǎng)確定，廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下，一般在4h內(nèi)，如大面積或難以處理的最長(zhǎng)不超過3天，并在維修后2周內(nèi)，每周不少于1次回訪;房間沒水、除市政停水或供水系統(tǒng)較大維修，水池定期清洗外，定期保養(yǎng)要提前1天通知，臨時(shí)停水要寫出停水告示。

　　3.提供材料

　　維修過程中提供的材料應(yīng)100%合格。

　　4.服務(wù)態(tài)度

　　維修人員上門服務(wù)或接待住戶的報(bào)修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。

　　九、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)的檢驗(yàn)

　　無論是室外給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，還是室內(nèi)給排水設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，為了保證維修養(yǎng)護(hù)工作的正常進(jìn)行，也為了保證維修養(yǎng)護(hù)工作達(dá)到用戶滿意，同時(shí)使給排水各種設(shè)備設(shè)施延長(zhǎng)使用壽命，避免出現(xiàn)故障，因此，必須按標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢驗(yàn)。其檢驗(yàn)職責(zé)及檢驗(yàn)內(nèi)容如下:

　　1.檢驗(yàn)職責(zé)

　　一般要求維修班班長(zhǎng)對(duì)每日派工單進(jìn)行檢驗(yàn)，并對(duì)所管轄的公共部分進(jìn)行巡視。管理處負(fù)責(zé)每月維修工作的回訪，工程部經(jīng)理及工程師負(fù)責(zé)周檢。

　　2.檢驗(yàn)內(nèi)容

　　檢驗(yàn)內(nèi)容主要包括服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)，維修時(shí)間應(yīng)根據(jù)預(yù)定時(shí)間，目的地的遠(yuǎn)近，維修工作工藝復(fù)雜程度而定，一般性維修一般不超過8h，對(duì)于特殊困難的維修項(xiàng)目要求從接到維修單到完成最多不超過72h;維修質(zhì)量的檢驗(yàn)，先進(jìn)行外觀性檢查，然后對(duì)各種不同的設(shè)備利用目測(cè)、耳聽、儀器等檢查，檢查是否達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)。

篇3：御佳園物業(yè)服務(wù)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

　　御佳園物業(yè)服務(wù)及維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

　　1、前期物業(yè)管理服務(wù)

　　1.1從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)建議，方便日后的物業(yè)管理,如：

　　（1）建筑設(shè)計(jì)（地下室、地面、架空層、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面等）是否滿足物業(yè)管理的需求；

　　（2）設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；

　　（3）根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及整體規(guī)劃要求，對(duì)垃圾房建造位置的合理性及其建造價(jià)格提出建議；

　　（4）管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；

　　（5）根據(jù)當(dāng)前國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議；

　　（6）從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型、施工進(jìn)度等方面提出建議；

　　（7）根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見，對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷提出糾正及修改建議；

　　（8）給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面，提供修改意見；

　　（9）從治安管理、工作環(huán)境、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議；

　　（10）根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議。

　　1.2從智能化小區(qū)的實(shí)用，經(jīng)濟(jì)角度，提出專業(yè)建議，如：

　　（1）考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃；

　　（2）針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程的要求，對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，提出增加智能化功能的建議；

　　1.3協(xié)助發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

　　2、日常物業(yè)管理服務(wù)

　　（1）房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。

　　（2）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、中區(qū)供水系統(tǒng)等。

　　（3）公用綠地、花木、建筑小品及辦公區(qū)域內(nèi)的園林式綠化養(yǎng)護(hù)與管理。

　　（4）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、停車場(chǎng)等。

　　（5）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所、本物業(yè)配套會(huì)所等。

　　（6）專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。

　　（7）公共環(huán)境的清潔服務(wù)。包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。

　　（8）售樓期間洗手間、會(huì)所、售樓部的保潔、維護(hù)工作（包括更換衛(wèi)生紙、維護(hù)保養(yǎng)烘干機(jī)等設(shè)施）。

　　（9）交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。

　　（10）對(duì)小區(qū)一期實(shí)行全封閉式安全管理，全天24小時(shí)三班輪值，確保小區(qū)安全。

　　（11）結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)組織開展豐富多彩的小區(qū)文化、娛樂活動(dòng)以協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通聯(lián)系。

　　（12）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。

　　（13）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗(yàn)收資料。

　　（14）接受業(yè)主/住戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。

　　（15）按照酒店式物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立服務(wù)中心及門童服務(wù)，實(shí)行"服務(wù)設(shè)計(jì)、菜單服務(wù)"。

　　3、分項(xiàng)服務(wù)計(jì)劃

　　3.1酒店式服務(wù)、人性化管理

　　為順應(yīng)時(shí)代和社會(huì)的需要，我司不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平，并于1999年全面導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù)，變"物業(yè)管理"為"物業(yè)服務(wù)與管理"，更加強(qiáng)調(diào)突出"服務(wù)"的內(nèi)涵，將物業(yè)管理服務(wù)真正提高到一個(gè)新的高度。

　　（1）以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù)

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理，都是以物業(yè)管理公司為核心，先制定一整套

規(guī)章制度與約束條例，然后要求各位業(yè)主（住用戶）遵照?qǐng)?zhí)行，較少考慮業(yè)主的實(shí)際需求與感受。而酒店式物業(yè)管理，完全以業(yè)主為核心，實(shí)行"針對(duì)性服務(wù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、菜單式系列特色服務(wù)"，通過訓(xùn)練有素的、既有星級(jí)酒店服務(wù)水準(zhǔn)的物業(yè)從業(yè)人員，提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。

　　（2）以星級(jí)酒店為樣板，營(yíng)造溫馨、愜意的服務(wù)氛圍

　　酒店業(yè)是整個(gè)服務(wù)行業(yè)的代表，在酒店里可以得到超凡的享受。我司將酒店服務(wù)與物業(yè)管理有機(jī)地結(jié)合起來，讓業(yè)主在所擁有的物業(yè)空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才能提供的服務(wù)。例如：大堂里設(shè)接待服務(wù)中心，24小時(shí)服務(wù)；業(yè)主出入大門口設(shè)門童服務(wù)，專職負(fù)責(zé)客人的迎送；服務(wù)接待中心不再看到身穿保安制服的保安員，而是由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳的服務(wù)中心的接待人員代替等。無論是從發(fā)展商，還是從業(yè)主、用戶的角度出發(fā)，讓他們每一刻都可以從新的感受到與眾不同的尊貴和自豪。

　　（3）強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)效率

　　在酒店里，客人的投訴或需求永遠(yuǎn)是擺在第一位的，"顧客就是上帝"，即使不能讓客人有一絲一毫的不滿意存在，實(shí)行零缺點(diǎn)服務(wù)（100-1≤0）。要把酒店行業(yè)的這種"服務(wù)意識(shí)"和"服務(wù)效率"導(dǎo)入到物業(yè)管理中來，使得"客人投訴當(dāng)日有回音，故障維修處理不過夜"，努力使業(yè)主（用戶）的滿意率達(dá)到百分之百。

　　（4）調(diào)整組織架構(gòu)，實(shí)行科學(xué)化管理

　　公司采用星級(jí)酒店管理模式，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級(jí)管理體制和垂直領(lǐng)導(dǎo)原則，從內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)上達(dá)到權(quán)、則、利的統(tǒng)一；對(duì)外服務(wù)和接待上，則設(shè)立開放式辦公的服務(wù)中心，提供一站式服務(wù)；將所有能提供的信息如服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間、聯(lián)系電話、服務(wù)價(jià)格等，匯編成《服務(wù)指南》。派發(fā)給業(yè)主，既加大管理與服務(wù)的透明度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系，使得雙方的信賴感大大加強(qiáng)，從而奠定優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。

　　3.2護(hù)衛(wèi)嚴(yán)要求、禮儀高標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）由于御佳園花園智能化完善、全封閉式管理、環(huán)境優(yōu)雅等特征，相應(yīng)地決定了安全保衛(wèi)工作的特點(diǎn)--"內(nèi)松外緊"。因此，公司將通過一系列行之有效的管理制度和工作方法，加之護(hù)衛(wèi)人員恪盡職守的敬業(yè)精神，竭力為御佳園花園提供既有安全性、又富有人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，給人以溫馨、自然、親切的感覺。

　　（2）高素質(zhì)的護(hù)衛(wèi)人員：

　　身高一般在1.70M以上，身體健康，反應(yīng)敏捷；

　　文化程度在高中（中專）以上；

　　有60%以上的人員屬于復(fù)員軍人，具有較高的軍事素養(yǎng)與一定的拳術(shù)基本功；

　　有三個(gè)月以上的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)敏感性，熟悉公司護(hù)衛(wèi)工作程序；

　　具有嚴(yán)格的組織紀(jì)律性和良好的職業(yè)道德。

　　（3）作息時(shí)間嚴(yán)謹(jǐn)，著裝端莊高雅：

　　服務(wù)時(shí)間、班次：

　　實(shí)行24小時(shí)全天候服務(wù)；

　　實(shí)行"三班制"作業(yè)：7：00-15：00，中班15：00-23：00，夜班23：00-次日7：00

　　為保持與大廈整體氣氛的和諧統(tǒng)一，護(hù)衛(wèi)員崗位著裝要求：

　　小區(qū)設(shè)巡邏崗、小區(qū)入口崗、消防監(jiān)控中心崗三種崗位；

　　巡邏崗、消防監(jiān)控中心崗、小區(qū)人行入口崗著藏青色制服裝，穿藏青色襯衣，打領(lǐng)帶；小區(qū)車道入口崗白班和中班按龍巖市交管局規(guī)定著裝，即上白下藍(lán)，戴大蓋帽；，夜班著裝同巡邏崗。護(hù)衛(wèi)員發(fā)型統(tǒng)一，一律留平頭。

　　（4）人員配備精簡(jiǎn)，崗位職責(zé)明確：

　　早班、中班（7：00-23：00）在小區(qū)人行入口崗設(shè)護(hù)衛(wèi)兼門童2人。主要任務(wù)是為配合發(fā)展商售樓，幫助訪客及業(yè)主搬運(yùn)行李（物品），并協(xié)助維護(hù)小區(qū)入口處秩序，監(jiān)視小區(qū)入口外商場(chǎng)公共部位情況。

　　設(shè)小區(qū)車道入口崗二人。主要任務(wù)是監(jiān)看車輛進(jìn)出情況，收取費(fèi)，必要時(shí)開啟道閘，指揮車輛的進(jìn)出與停放，監(jiān)視進(jìn)出小區(qū)裝修人員情況，確保進(jìn)出車輛及人員的安全。

　　白班、中班各設(shè)巡邏崗8人（其中班長(zhǎng)一人）。由于小區(qū)3月入伙后，發(fā)展商在小區(qū)內(nèi)繼續(xù)售樓，人員情況特別復(fù)雜，周邊環(huán)鏡治安情況不算好，需要加強(qiáng)巡邏力量。因此夜班巡邏崗?fù)瑯釉O(shè)置8人，主要任務(wù)是負(fù)責(zé)對(duì)各大堂及大樓外圍，地下停車場(chǎng)的巡查，指揮車輛的進(jìn)出與停放，維護(hù)小區(qū)正常的工作、生活秩序，保證小區(qū)停放的車輛安全，處理突發(fā)性事件。

　　消防中心配備一人。主要任務(wù)是監(jiān)控各個(gè)部分的監(jiān)控鏡頭及對(duì)消防聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)進(jìn)行監(jiān)控。

　　3.3清潔窗明潔凈、綠化美觀大方

　　（1）御佳園花園的清潔服務(wù)工作具有"清潔面積大，清潔對(duì)象全面、清潔標(biāo)準(zhǔn)高"三大特點(diǎn)。我司將充分利用自有人才資源（公司擁有眾多高級(jí)園藝師、造型師、技術(shù)工人等）及豐富的花草儲(chǔ)備（公司置地育苗，建立自己的苗圃基地），為御佳園花園創(chuàng)造一個(gè)綠的世界、花的海洋，充分體現(xiàn)綠色、生態(tài)體系的生活休閑環(huán)境，力求為御佳園花園創(chuàng)造一個(gè)清新干凈的生活環(huán)境。。

　　（2）寬敞明亮的會(huì)所、售樓處、樣板房

　　若在室內(nèi)擺放一些輕盈文雅的文竹、飄飄欲墜的長(zhǎng)春藤、亭亭玉立的柱類關(guān)葉植物，不僅可以美化環(huán)境，而且能夠使人心曠神怡，達(dá)到提神醒腦的作用。室內(nèi)擺花，求精不求多，在光線明亮應(yīng)擺放小型的山石盆景，也可擺幾盆婀娜多姿的鮮花。總之，要根據(jù)空間大小，力求做到小而精、精而奇的美化效果。根據(jù)御佳園具體情況，設(shè)計(jì)擺放植物如下：

　　售樓處：

　　1、文竹2、長(zhǎng)春藤

　　3、柱觀葉植物4、進(jìn)口吉祥植物

　　5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物

　　樣板房：

　　1、獨(dú)立型植物架2、小形山水盆景

　　3、觀花形植物4、觀葉形名貴植物

　　5、臺(tái)面觀葉植物

　　會(huì)所：

　　1、聳立挺拔的竹類植物2、自然大方的棕櫚科植物

　　3、層次鮮明的造景植物4、繁華似錦的盆景植物

　　（3）清潔內(nèi)容及頻率：(詳見77附頁(yè))

　　3.4高科技支持、專業(yè)化管理

　　（1）我司在物業(yè)管理工作中實(shí)施專業(yè)化運(yùn)作模式，通過多年的經(jīng)驗(yàn)積累，我司創(chuàng)立了科學(xué)先進(jìn)的設(shè)備管理模式：管理處負(fù)責(zé)設(shè)備的使用管理（運(yùn)行、操作、監(jiān)控）及日常維護(hù)（巡查、點(diǎn)檢、清潔、潤(rùn)滑）。公司工程部進(jìn)行專業(yè)化維修保養(yǎng)（一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)、中修、大修、故障維修、更新改造）；管理處與公司工程部的責(zé)、權(quán)、利通過維修保養(yǎng)合同進(jìn)行細(xì)致劃分

。根據(jù)設(shè)備故障模式，公司將計(jì)劃預(yù)修與狀態(tài)維修相結(jié)合，對(duì)符合故障模式（符合磨損規(guī)律）的設(shè)備（如：電梯、發(fā)電機(jī)、水泵、冷水機(jī)組等）定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行中修、大修。對(duì)符合直線型故障模式的設(shè)備（如：供電設(shè)備、電子設(shè)備等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修、狀態(tài)維修。一流的管理模式為一流的服務(wù)提供了堅(jiān)實(shí)的保障。

　　（2）我司擁有一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員隊(duì)伍，專門從事建筑自動(dòng)化工程、系統(tǒng)集成和系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。在長(zhǎng)期的物業(yè)管理過程中，積累了大量的智能樓宇系統(tǒng)（IBS）的集成、設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)經(jīng)驗(yàn)，加之對(duì)進(jìn)口品牌樓宇自控產(chǎn)品的全面代理，自行開發(fā)大型物業(yè)管理軟件系統(tǒng)，公司具有獨(dú)立開發(fā)科技產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，切實(shí)將智能樓宇科技與物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合起來。我司必將以嚴(yán)格的運(yùn)行管理措施保障樓宇的各種設(shè)備綜合自動(dòng)化運(yùn)行，以達(dá)到舒適、安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能的目的，為用戶提供良好的生活環(huán)境，并保證各項(xiàng)設(shè)備常處于最優(yōu)化運(yùn)行狀態(tài)。

　　（3）我司工程、設(shè)施設(shè)備管理的精華體現(xiàn)在公司ISO9001質(zhì)量體系中的工程維修手冊(cè)、消防安全手冊(cè)及電梯工作手冊(cè)，手冊(cè)中闡述了工程各專業(yè)的工作制度及相關(guān)表格和流程，使得各項(xiàng)工作有章可循、有法可依。

　　（4）詳見一設(shè)備管理工作手冊(cè)

　　詳見二設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃

　　詳見三設(shè)備管理臺(tái)帳

　　4單項(xiàng)服務(wù)：外墻清洗服務(wù)

　　4.1清洗方法

　　為保持小區(qū)外墻面"長(zhǎng)用長(zhǎng)新"，根據(jù)外墻立面及其裝飾材料將來受污染程度不同的特點(diǎn)，玻璃、玻璃幕部分清洗頻次為每年兩次，采用刮洗方法；涂料部分清洗頻次為每年一次，采用水洗方法。

　　（1）水洗程序：

　　用高壓水槍將外墻涂料層上的浮塵沖掉；

　　用涂水器將清洗劑均勻涂在涂料表面，并擦洗；

　　用請(qǐng)水將清洗劑沖洗干凈。

　　（2）刮洗程序：

　　先用土水器將藥水均勻涂在玻璃表面；

　　用玻璃刮將玻璃表面刮凈；

　　用毛巾將白窗框及密封膠擦干凈；

　　4.2清洗工具

　　高空作業(yè)工具14套，擦窗機(jī)2部，鋁梯1臺(tái)，高壓機(jī)2臺(tái)。

　　4.3清洗劑

　　本公司采用深圳專業(yè)公司高科技研制生產(chǎn)的吐露了強(qiáng)襲擊、專用玻璃、玻璃幕清洗劑。土量清洗劑。涂料清洗劑為中性，并且有殺菌、除霉作用，經(jīng)清洗后，涂料層色澤光艷，對(duì)涂料層無損害。玻璃經(jīng)刮洗后，會(huì)在表面形成一層保護(hù)膜，光潔明亮。

　　4.4清晰質(zhì)量要求：

　　（1）無漏洗、漏刮；

　　（2）玻璃必須明亮、無擦痕、無污跡和損壞。

　　（3）涂料層色澤鮮明，無變色、無損害。

　　4.5驗(yàn)收方法：

　　（1）目測(cè)：應(yīng)符合清洗質(zhì)量要求；

　　（2）手感：用白紙擦拭應(yīng)無污跡。

　　安全及綠化保護(hù)措施：

　　4.6

　　（1）高空工必須嚴(yán)格執(zhí)行公司的《安全管理規(guī)定》，《操作規(guī)程》，做到安全第一，文明施工；

　　（2）設(shè)置醒目警示標(biāo)志和防護(hù)措施，確保行人、車輛及物業(yè)設(shè)施安全；

　　（3）操作下方綠化帶，附近車輛等用彩帶雨布遮蓋，防止損壞；

　　（4）每日檢查考核，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。

　　4.7其它；

　　（1）清洗施工之前，提前兩天通知有關(guān)單位，并在清洗期間關(guān)好窗戶；

　　（2）保安人員應(yīng)協(xié)助行人、車輛的保護(hù)，清洗施工紅線內(nèi)不得停車輛。

　　附頁(yè)：機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表（表一）

　　設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表（表二）