VK物業(yè)設(shè)備維護(hù)、改造對(duì)接流程

　　1.目的

　　為了做好部門設(shè)備設(shè)施管理工作，為部門提供更好的服務(wù)，也為了維修工作的順利開展，維護(hù)雙方的利益。

　　2.適用范圍

　　適用于設(shè)備維護(hù)部。

　　3.方法與過程控制

　　3.1物業(yè)服務(wù)中心可根據(jù)管理工作需要和設(shè)備運(yùn)行情況，以郵件或其他的形式提出設(shè)備改造申請(qǐng)，發(fā)送給設(shè)備維護(hù)部。

　　3.2對(duì)物業(yè)服務(wù)中心提出的維修改造申請(qǐng)，設(shè)備維護(hù)部相關(guān)責(zé)任人須填寫《設(shè)備維護(hù)改造登記表》，在表中明確填寫改造方案和改造費(fèi)用，發(fā)送設(shè)備維護(hù)部經(jīng)理審核，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。

　　3.3設(shè)備維護(hù)部按要求施工，施工完畢后提請(qǐng)物業(yè)服務(wù)中心驗(yàn)收。

　　3.4，物業(yè)服務(wù)中心驗(yàn)收合格后，設(shè)備維護(hù)部須將《設(shè)備維護(hù)改造登記表》及填寫的《客戶服務(wù)情況記錄表》交物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備責(zé)任人和部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，《客戶服務(wù)情況記錄表》顧客聯(lián)交給該責(zé)任人，存根聯(lián)交設(shè)備維護(hù)部客戶助理以便回訪，財(cái)務(wù)聯(lián)交設(shè)備維護(hù)部出納以便轉(zhuǎn)賬。

　　3.5設(shè)備維護(hù)部憑物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人確認(rèn)的郵件或其他書面證明如《客戶服務(wù)情況記錄表》向財(cái)務(wù)部進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算。

　　4.記錄表格

　　VKWY7.5.1-J05-03-F01 《設(shè)備維護(hù)改造登記表》

　　VKWY7.5.1-J05-02-F01 《客戶服務(wù)情況記錄表》

篇2：物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作實(shí)務(wù)探討

　　物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作實(shí)務(wù)探討

　　一、物業(yè)設(shè)備管理存在的問題及設(shè)備維護(hù)工作的重要性

　　（一）物業(yè)設(shè)備管理存在的問題。

　　眾所周知，與物業(yè)相配套的設(shè)備不僅數(shù)量多、技術(shù)含量高，而且價(jià)值也很大，因此，怎樣做好物業(yè)的設(shè)備管理是眾多物業(yè)管理者的工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。當(dāng)前，在物業(yè)設(shè)備管理方面存在著如下兩大問題，給物業(yè)管理帶來了許多實(shí)際困難。

　　1、設(shè)備運(yùn)行環(huán)境問題。

　　當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況是，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行環(huán)境一般來說是不如人意的，如電梯機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節(jié)里室內(nèi)溫度很高，容易加劇設(shè)備的磨損和導(dǎo)致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設(shè)備、消防增壓設(shè)備、空調(diào)冷卻設(shè)備等會(huì)在長(zhǎng)期風(fēng)吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設(shè)備的陳舊老化；又比如水泵機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)供暖機(jī)組等許多設(shè)備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設(shè)備的控制線路、機(jī)體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。

　　2、設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)和理論問題。

　　由于我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的歷史相對(duì)制造業(yè)來說是較短的，因此對(duì)物業(yè)設(shè)備的管理、維修等方面的經(jīng)驗(yàn)不足，相應(yīng)的理論也滯后于物業(yè)管理其他活動(dòng)的理論，加上物業(yè)行業(yè)與傳統(tǒng)的制造行業(yè)在設(shè)備管理方面存在著眾多的差異，所以，對(duì)后者的理論和經(jīng)驗(yàn)不能完全照搬照套。此外，作為提供專業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，普遍存在設(shè)備管理人員素質(zhì)不高的情況，尤其是設(shè)備維修及管理人員的技術(shù)層次低、專業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、隊(duì)伍不穩(wěn)定等現(xiàn)象，使得設(shè)備管理工作效率低，成本高，這已成為物業(yè)管理企業(yè)非常棘手的大難題。

　　（二）設(shè)備維護(hù)工作的重要性。

　　由于維護(hù)工作可以很好地改善設(shè)備運(yùn)行環(huán)境，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，而且維護(hù)成本相對(duì)于設(shè)備的修理成本要低得多，這些對(duì)于設(shè)備甚至對(duì)于整個(gè)物業(yè)的保值增值來說是十分有益的。

　　1、學(xué)習(xí)和運(yùn)用設(shè)備維護(hù)理論的重要性。

　　對(duì)于上述物業(yè)設(shè)備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業(yè)設(shè)備管理理論滯后有密切的關(guān)系。在物業(yè)管理企業(yè)中，許多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不重視設(shè)備管理，一方面是不知道設(shè)備管理在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要性，另一方面也確實(shí)存在缺乏有關(guān)設(shè)備管理、維修等方面的專業(yè)知識(shí)的情況，如設(shè)備的日常維護(hù)工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設(shè)備維護(hù)的好等。因此對(duì)于物業(yè)設(shè)備管理者來說，學(xué)習(xí)和運(yùn)用設(shè)備維護(hù)方面的理論知識(shí)，總結(jié)設(shè)備維護(hù)方面的經(jīng)驗(yàn)顯得十分重要。

　　2、開展設(shè)備維護(hù)工作的重要性。

　　設(shè)備的維護(hù)工作，與設(shè)備的檢查工作、設(shè)備的修理工作構(gòu)成設(shè)備維修工作的三大核心內(nèi)容。由于目前許多物業(yè)管理企業(yè)缺乏設(shè)備維護(hù)專業(yè)理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作，從而使設(shè)備提前進(jìn)入大修期，甚至提前退役和更新，這種現(xiàn)象較普遍。

　　因此，筆者從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，在下文中提出對(duì)物業(yè)設(shè)備維護(hù)理論的初步研究，就有關(guān)物業(yè)設(shè)備的維護(hù)的概念、特點(diǎn)、對(duì)象、內(nèi)涵、范圍及內(nèi)容、維護(hù)與檢查、修理和保養(yǎng)的區(qū)別等方面進(jìn)行探討，供有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員參考。

　　二、物業(yè)設(shè)備維護(hù)概述

　　（一）設(shè)備維護(hù)的基本概念、特點(diǎn)和對(duì)象

　　1、設(shè)備維護(hù)的基本概念。本文所謂的設(shè)備維護(hù)，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，維持和保護(hù)與房屋建筑物相配套的設(shè)備、設(shè)施的規(guī)定功能和規(guī)定狀態(tài)的技術(shù)措施及其活動(dòng)。

　　2、設(shè)備維護(hù)的特點(diǎn)。設(shè)備維護(hù)工作具有如下特點(diǎn)：

　　（1）經(jīng)常性。設(shè)備維護(hù)屬日常性工作，是物業(yè)管理企業(yè)時(shí)常進(jìn)行的活動(dòng)；

　　（2）維持性。設(shè)備維護(hù)主要作用是維持物業(yè)設(shè)備的功能和狀態(tài)，而不是評(píng)價(jià)或恢復(fù)；

　　（3）保護(hù)性。設(shè)備維護(hù)具有保護(hù)物業(yè)設(shè)備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。

　　3、設(shè)備維護(hù)的對(duì)象。設(shè)備維護(hù)的客觀對(duì)象是物業(yè)設(shè)備及其相關(guān)的環(huán)境等，而設(shè)備維護(hù)的實(shí)質(zhì)對(duì)象是物業(yè)設(shè)備的功能和狀態(tài)，這是正確理解設(shè)備維護(hù)的一個(gè)基本要點(diǎn)。因此，對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，首先應(yīng)了解維護(hù)對(duì)象的功能和狀態(tài)，通過對(duì)設(shè)備的維護(hù)，以期達(dá)到設(shè)備具有正常的功能和狀態(tài)；其次，物業(yè)設(shè)備功能和狀態(tài)并不是維護(hù)者人為的想象出來的，而是設(shè)備的設(shè)計(jì)、制造以及設(shè)備在建筑物中配套規(guī)劃等活動(dòng)的綜合體現(xiàn)。

　　（二）規(guī)定功能的內(nèi)涵。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)前期，建設(shè)單位和規(guī)劃設(shè)計(jì)部門就要根據(jù)市場(chǎng)需求，確定物業(yè)設(shè)備應(yīng)具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應(yīng)滿足人們對(duì)物業(yè)的各種需求，同時(shí)也應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)的政策、法規(guī)和規(guī)范。

　　1、設(shè)備的基本功能。它包括物業(yè)設(shè)備與方便、舒適、安全等有關(guān)的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監(jiān)控、消防安全等。

　　2、設(shè)備的特殊功能。它是根據(jù)特別要求所應(yīng)具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應(yīng)具的特殊通訊功能，如衛(wèi)星通訊、局域網(wǎng)、廣域網(wǎng)、信息自動(dòng)交換等功能；物業(yè)管理自動(dòng)化功能，如自動(dòng)遠(yuǎn)程抄表、點(diǎn)屏查詢等；以及其它特殊服務(wù)功能等。

　　3、物業(yè)設(shè)備的功能應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。如對(duì)普通房屋來說，物業(yè)的消防功能應(yīng)符合GBJ16《建筑設(shè)備防火規(guī)范》，高層民用建筑還應(yīng)符合GBJ45《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；物業(yè)的防雷功能應(yīng)符合《防雷減災(zāi)管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》；物業(yè)的給水排水功能要符合《給水排水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》等等。

　　（三）規(guī)定狀態(tài)的內(nèi)涵。

　　根據(jù)物業(yè)設(shè)備功能和技術(shù)規(guī)范來規(guī)定物業(yè)設(shè)備狀態(tài)，且這種狀態(tài)是可用具體的技術(shù)特征、性能指標(biāo)來描述或評(píng)價(jià)的。人們可將這些規(guī)定狀態(tài)與實(shí)際狀態(tài)做比較，并根據(jù)兩者的偏離是否在規(guī)定范圍，從而判斷物業(yè)設(shè)備是否處于正常狀態(tài)或受控狀態(tài)。

　　1、設(shè)備的一般規(guī)定狀態(tài)通過如下不同的指標(biāo)來表示：

　　（1）額定指標(biāo)。如供電設(shè)備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚(yáng)程和流量等；電梯的運(yùn)行速度、載重等；

　　（2）實(shí)際指標(biāo)。如配電設(shè)備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；

　　（3）控制指標(biāo)。如設(shè)備運(yùn)行時(shí)的震動(dòng)、噪聲、溫升等。

　　2、外部因素對(duì)設(shè)備規(guī)定狀態(tài)的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業(yè)設(shè)備的規(guī)定狀態(tài)，因此，本文也將改善外部因素納入維護(hù)措施之中。

　　三、設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容

　　（一）認(rèn)識(shí)維護(hù)范圍和內(nèi)容的要點(diǎn)。

　　對(duì)于設(shè)備維護(hù)范圍和維護(hù)內(nèi)容應(yīng)有一個(gè)較為全面的認(rèn)識(shí)和理解，這對(duì)于有效開展物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作來說是必要的。一般來說，應(yīng)注意下列要點(diǎn)：

　　1、設(shè)備維護(hù)的范圍是指維護(hù)對(duì)象的空間，設(shè)備維護(hù)的內(nèi)容是指具體采取的技術(shù)措施或維護(hù)項(xiàng)目。

　　2、設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容與物業(yè)類型有關(guān)。不同類型的物業(yè)其維護(hù)的范圍和內(nèi)容是有差異的，不能一概而論，應(yīng)視具體情況來確定維護(hù)的范圍和內(nèi)容。

　　3、合理確定設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容是非常重要的。盡管設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容較為復(fù)雜，但合理的使用、正確的操作是對(duì)物業(yè)設(shè)備最好的維護(hù)，也是最為經(jīng)濟(jì)的。

　　4、除上述設(shè)備維護(hù)內(nèi)容外，還應(yīng)根據(jù)物業(yè)設(shè)備的實(shí)際情況和設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，增補(bǔ)相應(yīng)的維護(hù)措施。

　　（二）設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容。

　　設(shè)備維護(hù)在設(shè)備管理中是一種積極的保護(hù)性措施。科學(xué)合理地進(jìn)行設(shè)備的維護(hù)工作，也應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容。在物業(yè)管理中，通常可采取下列措施使設(shè)備持續(xù)保持完好功能和正常狀態(tài)。

　　1、降溫。一般出現(xiàn)下列情況時(shí)應(yīng)采取降溫措施：

　　（1）當(dāng)設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的溫升過高將會(huì)損壞設(shè)備時(shí)。功率較大的電力拖動(dòng)設(shè)備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發(fā)線圈匝間短路。

　　（2）當(dāng)設(shè)備的周圍環(huán)境溫度超過其運(yùn)行條件時(shí)，設(shè)備就容易出現(xiàn)故障。例如某些由微機(jī)控制的電梯，其環(huán)境溫度一般應(yīng)低于40℃，因此要調(diào)節(jié)機(jī)房溫度以免氣溫太高使控制信號(hào)出錯(cuò)導(dǎo)致電梯運(yùn)行不正常。通常可采取開窗、通風(fēng)換氣、對(duì)設(shè)備直接吹風(fēng)、利用空調(diào)機(jī)等降溫措施。

　　（3）對(duì)下列設(shè)備要重點(diǎn)維護(hù)：電梯曳引機(jī)組、中央空調(diào)冷水機(jī)組、消防自動(dòng)報(bào)警中心設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、計(jì)算機(jī)中心等。

　　2、除濕（潮）。

　　（1）空間濕度大將引起設(shè)備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發(fā)電氣短路，造成設(shè)備故障，這在南方地區(qū)是尤為明顯。除濕就是對(duì)設(shè)備運(yùn)行環(huán)境進(jìn)行干燥，使設(shè)備在規(guī)定濕度條件下運(yùn)行的一種維護(hù)措施。通常可采取開窗、通風(fēng)、阻斷潮濕來源（如及時(shí)抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機(jī)等措施。

　　（2）設(shè)備會(huì)因受潮而引起控制信號(hào)線路板、電路、接插件等局部節(jié)點(diǎn)處氧化腐蝕，這將導(dǎo)致設(shè)備工作時(shí)好時(shí)壞，不穩(wěn)定，檢查和修理非常困難。維護(hù)措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導(dǎo)電油脂，對(duì)有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。

　　對(duì)下列設(shè)備或機(jī)房要重點(diǎn)維護(hù)：電梯、消防自動(dòng)報(bào)警裝置、高壓電力設(shè)備、安裝在地下室的設(shè)備，停車場(chǎng)設(shè)備、其他安裝在有水房間里的設(shè)備等。

　　3、防銹。設(shè)備在露天或潮濕的環(huán)境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護(hù)設(shè)備。防銹就是對(duì)設(shè)備表面（如機(jī)身外殼等）和重要的外露部位涂防護(hù)材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風(fēng)干燥等措施。

　　此項(xiàng)工作范圍較廣，故應(yīng)視實(shí)際情況對(duì)重要設(shè)備、重點(diǎn)部位做好此項(xiàng)維護(hù)工作。

　　4、防曬。事實(shí)證明陽(yáng)光對(duì)設(shè)備的破壞作用是存在的，它將引起設(shè)備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進(jìn)行避免陽(yáng)光直接照射設(shè)備的防護(hù)性措施，如搭蓬、掛簾、設(shè)置防曬設(shè)施等。

　　對(duì)下列設(shè)備要重點(diǎn)維護(hù)：安裝在屋頂上消防設(shè)備、給水增壓設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、燃?xì)夤庠O(shè)備、安全防范設(shè)備或裝置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在設(shè)備上后，不僅會(huì)使設(shè)備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設(shè)備磨損。因此，對(duì)安裝在露天或易受雨水濺浸的室內(nèi)設(shè)備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護(hù)性措施，如設(shè)置門窗、搭建防雨蓬、設(shè)立防護(hù)欄、隔離板、排水溝等，臨時(shí)的也可采取遮蓋防水布等措施。

　　對(duì)一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內(nèi)重要設(shè)備和設(shè)施，根據(jù)實(shí)際工作要求進(jìn)行此項(xiàng)維護(hù)工作。

　　6、保溫。一些設(shè)備是需要保溫的，如采暖設(shè)備、北方地區(qū)的室外給水設(shè)備等，主要目的是減少能量損耗或保護(hù)設(shè)備免遭破壞。因此，對(duì)需要保持一定環(huán)境溫度的特殊設(shè)備或設(shè)備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對(duì)設(shè)備周圍環(huán)境加溫的措施。

　　對(duì)下列設(shè)備或機(jī)房要重點(diǎn)維護(hù)：安裝于室外的生活給水設(shè)備、供暖管網(wǎng)、蒸汽或熱水等熱媒循環(huán)管網(wǎng)等。

　　7、防震。某些設(shè)備是需要采取防震措施的，如含有微機(jī)的設(shè)備、高精度測(cè)量?jī)x器儀表等。對(duì)于需防震的設(shè)備，一般均應(yīng)按隨機(jī)技術(shù)文件規(guī)定要求進(jìn)行防震，也可采取開鑿防震溝、設(shè)置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級(jí)的措施。

　　對(duì)下列設(shè)備或機(jī)房要重點(diǎn)維護(hù)：安全監(jiān)控設(shè)備、計(jì)算機(jī)設(shè)備、頻繁且斷續(xù)動(dòng)作的動(dòng)力設(shè)備等。

　　8、穩(wěn)壓。電源電壓的波動(dòng)對(duì)用電設(shè)備的影響是明顯的。當(dāng)電壓波動(dòng)的幅度超過規(guī)定值時(shí)，就會(huì)引起電氣控制系統(tǒng)的紊亂，導(dǎo)致設(shè)備故障。如電梯、消防及智能化設(shè)備等，當(dāng)電壓波動(dòng)太大時(shí)，就會(huì)引發(fā)信號(hào)失真、控制失靈等現(xiàn)象。因此，對(duì)那些有電源電壓波動(dòng)幅度要求的設(shè)備應(yīng)采取穩(wěn)壓保護(hù)措施，如設(shè)置電力穩(wěn)壓器。

　　對(duì)下列設(shè)備要重點(diǎn)維護(hù)：電梯、消防設(shè)備、計(jì)算機(jī)設(shè)備等。

　　9、除塵。空中的塵埃容易在電氣設(shè)備中積淀，在受潮時(shí)會(huì)引起漏電、爬電現(xiàn)象，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設(shè)備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設(shè)置隔離裝置防止塵埃進(jìn)入設(shè)備等措施。

　　對(duì)于大多數(shù)設(shè)備來說，都有必要對(duì)重要部位進(jìn)行此項(xiàng)維護(hù)工作。

　　10、防小動(dòng)物。實(shí)踐表明，小動(dòng)物像老鼠、小鳥等會(huì)造成設(shè)備的損壞或故障。老鼠經(jīng)常會(huì)竄入電氣設(shè)備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護(hù)失效，或進(jìn)入電氣柜內(nèi)，尤其是高壓電氣設(shè)備中引發(fā)短路、電器燒毀等；小鳥會(huì)在風(fēng)機(jī)吸風(fēng)口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設(shè)備故障。因此，對(duì)重要線纜應(yīng)采用套金屬管加以保護(hù)，或采取在吸風(fēng)口、通氣口等開放處安置金屬網(wǎng)、在供電和配電房?jī)?nèi)查堵老鼠洞、設(shè)置其他防護(hù)設(shè)施防止小動(dòng)物進(jìn)入設(shè)備房或設(shè)備中的措施。

　　對(duì)下列設(shè)備或機(jī)房要重點(diǎn)維護(hù)：電梯設(shè)備、電氣設(shè)備、消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)設(shè)備、其他用電設(shè)備的重要部位、露天的通風(fēng)換氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備的冷卻塔等。

　　11、防盜防破壞。這是為保護(hù)設(shè)備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設(shè)備、設(shè)置防護(hù)設(shè)施、對(duì)重要設(shè)備安裝防盜報(bào)警裝置等措施。

　　對(duì)于安裝于室外的重要設(shè)備和裝置，如消防栓、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)、自動(dòng)灑水機(jī)，及其他人工不易直接監(jiān)視管理的設(shè)備和裝置。

　　四、設(shè)備維護(hù)與設(shè)備維修其他要素及設(shè)備保養(yǎng)的區(qū)別

　　當(dāng)前，人們對(duì)設(shè)備維護(hù)與設(shè)備保養(yǎng)還存在著較模糊的認(rèn)識(shí)，從而使這兩類有著不同重點(diǎn)的工作混淆一起，從而直接導(dǎo)致對(duì)設(shè)備維護(hù)工作的不重視現(xiàn)象出現(xiàn)，這對(duì)設(shè)備管理的整體效果來說是十分不利的。

　　1、對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)是一類技術(shù)措施和技術(shù)活動(dòng)，其目的是排除設(shè)備及設(shè)備本身以外的因素對(duì)設(shè)備的損壞，防止外界因素對(duì)設(shè)備使用壽命的不利影響，保持設(shè)備正常運(yùn)行狀態(tài)和條件。

　　2、設(shè)備維護(hù)有別于對(duì)設(shè)備所進(jìn)行的檢查和修理，后者主要是對(duì)設(shè)備本身的功能和狀態(tài)所進(jìn)行評(píng)定、恢復(fù)的一類技術(shù)措施和技術(shù)活動(dòng)。也不同于設(shè)備的保養(yǎng)，盡管保養(yǎng)過程中有時(shí)會(huì)做一些維護(hù)工作，但重心還在設(shè)備本身上，而維護(hù)的重心主要還是在于減少或避免來自設(shè)備以外的因素對(duì)設(shè)備的不利影響。

　　3、一些物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理人員，對(duì)設(shè)備維護(hù)與設(shè)備保養(yǎng)的不能區(qū)別，從而使有關(guān)設(shè)備維修的計(jì)劃制訂、人員分工職責(zé)上不甚合理，因此，科學(xué)地認(rèn)識(shí)和區(qū)分維護(hù)和保養(yǎng)也是非常必要的。

　　盡管物業(yè)設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)都具有預(yù)防性，但還是有區(qū)別的。其主要區(qū)別歸納如下：

　　（1）時(shí)間不同。維護(hù)是經(jīng)常性的；但是除日常保養(yǎng)外，還有周期性計(jì)劃保養(yǎng)，因此，保養(yǎng)既有經(jīng)常性，也還有定期性。

　　（2）內(nèi)容不同。維護(hù)是維持和保護(hù)物業(yè)設(shè)備規(guī)定的功能和狀態(tài)，基本上不含對(duì)物業(yè)設(shè)備的修理；而保養(yǎng)是根據(jù)不同級(jí)別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　　（3）范疇不同，維護(hù)是小概念，保養(yǎng)是大概念。事實(shí)上，保養(yǎng)是在預(yù)防維修制度下的維修活動(dòng)，而維修是包含維護(hù)的，因此，維護(hù)是保養(yǎng)活動(dòng)的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業(yè)分工，提高維修效率。

　　（4）對(duì)象不同。維護(hù)一般是以設(shè)備以及設(shè)備本身以外的環(huán)境、工作條件、情況、現(xiàn)象為工作對(duì)象；而保養(yǎng)通常主要是以設(shè)備為直接對(duì)象。

　　（5）占用工時(shí)不同。維護(hù)工作通常是不占用設(shè)備工時(shí)的，而一些保養(yǎng)工作是要占用設(shè)備工時(shí)的。

　　綜上所述，對(duì)物業(yè)設(shè)備的維護(hù)內(nèi)容較多，維護(hù)工作意義重要，因此，物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員應(yīng)該加以重視，并在實(shí)踐中不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和充實(shí)，大家共同努力，使物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作有一個(gè)長(zhǎng)足的進(jìn)展，設(shè)備管理理論水平不斷地提高，以適應(yīng)不斷進(jìn)步發(fā)展的物業(yè)管理活動(dòng)的要求。

　　參考文獻(xiàn)

　　1、（德）阿道夫·呂策爾著，張友誠(chéng)譯設(shè)備維修北京：中國(guó)宇航出版社，20**

　　2、中國(guó)機(jī)械工程學(xué)會(huì)設(shè)備維修分會(huì)編著設(shè)備工程名詞術(shù)語(yǔ)北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，1999

　　本文在《住宅與房地產(chǎn)/物業(yè)管理》雜志20**年第三期發(fā)表

篇3：物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)成本控制

　　物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)成本的控制

　　設(shè)備是物業(yè)的大腦、心臟、神經(jīng)和血液。是設(shè)備賦予物業(yè)以生命，現(xiàn)代化的設(shè)備賦予物業(yè)以現(xiàn)化的生命，智能化設(shè)備賦予物業(yè)以智能化的生命。離開了設(shè)備，物業(yè)就變成了黑暗中冰冷的空殼，就喪失了使用價(jià)值。設(shè)備維護(hù)事關(guān)重大。無論停電、跑水、漏氣，都會(huì)嚴(yán)重影響業(yè)主的生活和工作，都會(huì)直接威脅業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員來說，真是“接到報(bào)修如聞警報(bào)，排除故障刻不容緩！”

　　物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù)

　　（一）設(shè)備維護(hù)服務(wù)對(duì)象的構(gòu)成

　　以設(shè)備電氣性質(zhì)和機(jī)電結(jié)合的程序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，可以劃分為：1、強(qiáng)電設(shè)備：（1）高、低壓變配電設(shè)備。（2）緊急發(fā)電機(jī)組。（3）照明系統(tǒng)。2、弱電設(shè)備：（1）樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）（廣義的）。（2）通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS）。（3）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）。3、機(jī)電設(shè)備：（1）電梯。（2）中央空調(diào)。（3）燃?xì)馊加湾仩t。（4）給排水各類動(dòng)力機(jī)械等。

　　（二）設(shè)備維護(hù)服務(wù)形式的構(gòu)成

　　以人與設(shè)備相互間的互動(dòng)關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為：1、運(yùn)行：值班、操作、巡視、清掃、應(yīng)急處理等。2、維修：日常零修、緊急搶修、按計(jì)劃的小修、中修、大修。3、養(yǎng)護(hù)：日養(yǎng)護(hù)、周養(yǎng)護(hù)、月養(yǎng)護(hù)、季度養(yǎng)護(hù)、年度養(yǎng)護(hù)。

　　（三）設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本的構(gòu)成

　　以產(chǎn)生成本的對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為：1、能源成本：耗電、耗水、耗氣（油）等。2、維修成本：維修工具、常用維修材料、設(shè)備低值易損零部件、設(shè)備貴重核心零部件等。3、人工成本：定編人工成本、臨時(shí)人工成本、外包人工成本等。

　　設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的意義

　　（一）能源成本控制的重要性

　　在現(xiàn)代建筑中，隨著照度和舒適度等人工環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的提高，各類強(qiáng)電、弱電、機(jī)電設(shè)備的大量應(yīng)用，使建筑能耗急劇增加。有專家統(tǒng)計(jì)，當(dāng)今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店，夏季用全部建筑設(shè)備都開動(dòng)，每天耗電13萬(wàn)度。一般每天耗電約9萬(wàn)度。其中約60%為空調(diào)耗電。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，在發(fā)達(dá)國(guó)家，建筑物的耗能占全國(guó)總耗能的30%～40%左右。而在建筑物的耗能中，采暖、空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的耗能占65%左右，是耗能大戶；生活熱水占15%；照明、電梯、電視占14%；廚事占6%。顯而易見，節(jié)約能源不僅直接影響到物業(yè)營(yíng)運(yùn)的成本和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益，而且直接關(guān)系到環(huán)境效益和社會(huì)效益。

　　（二）維修成本控制的重要性

　　在一座現(xiàn)代化大廈的投資中，各類強(qiáng)電、弱電和機(jī)電設(shè)備的投資比重愈來愈大，甚至接近或超過整個(gè)建筑主體結(jié)構(gòu)的總體金額。位于北京朝陽(yáng)區(qū)的某5A級(jí)智能化大廈，在1996年投資安裝的部分設(shè)備的價(jià)格是：

　　1、大廈結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)（加拿大）1套：1,000萬(wàn)元。

　　2、智能自動(dòng)消防系統(tǒng)（美國(guó)）1套：500萬(wàn)元。

　　3、燃?xì)?燃油自動(dòng)鍋爐（德國(guó)）3臺(tái)：360多萬(wàn)元。

　　4、離心式中央空調(diào)水冷機(jī)組（美國(guó)）4臺(tái)：385萬(wàn)元。

　　5、變頻式空氣處理機(jī)（法國(guó)）61臺(tái)：623萬(wàn)元。

　　6、三菱高速電梯（日本）14臺(tái)：3,330萬(wàn)元。

　　該建筑建安總投資3億元，結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價(jià)驚人的設(shè)備如果經(jīng)常發(fā)生故障，其維修成本是難以承受的。

　　（三）人工成本控制的重要性

　　本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位，但實(shí)際上在大部分物業(yè)管理項(xiàng)目中，人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如：北京某智能型高檔商務(wù)寫字樓，1997年2月物業(yè)管理財(cái)務(wù)支出總計(jì)為96.8萬(wàn)元。其中能源費(fèi)（電費(fèi)、水費(fèi)、燃油費(fèi)）為35.7萬(wàn)元，占總支出的36.9%；人工費(fèi)（員工工資、春節(jié)過節(jié)費(fèi)、午餐費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)）為29.7萬(wàn)元，占總支出的30.7%；維修費(fèi)（維修工具、設(shè)備零件、易耗材料、工程勞務(wù)、裝修費(fèi)等）為17.5萬(wàn)元，占總支出的18.1%。而且實(shí)踐證明，控制人工成本的難度要遠(yuǎn)大于控制其他成本的難度。

　　設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的方法

　　（一）控制能源成本的方法

　　管理方法：

　　1、編制能源成本控制計(jì)劃：（1）成本預(yù)算。（2）控制指標(biāo)。（3）控制標(biāo)準(zhǔn)。（4）控制措施。（5）控制過程。（6）控制崗位責(zé)任制。

　　2、實(shí)施“全員控制”和“全過程控制”。

　　技術(shù)方法：

　　1、對(duì)空調(diào)、照明、電梯系統(tǒng)的工況實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，由計(jì)算機(jī)智能管理建筑物的能源。

　　2、提高樓內(nèi)溫度的控制精度，避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，夏季設(shè)定溫度下調(diào)1℃，將增加能耗9%；冬季設(shè)定溫度上調(diào)1℃，將增加能耗12%。

　　3、空調(diào)設(shè)備采用高效率機(jī)組，以變頻調(diào)速控制電動(dòng)機(jī)運(yùn)行及合理的啟停操作。

　　4、冬季供暖嚴(yán)格按照供暖運(yùn)行技術(shù)指標(biāo)運(yùn)行（系統(tǒng)泄漏率、每平方米能耗控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)流量控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)水泵耗電控制指標(biāo)等）。

　　5、合理規(guī)定在初寒期、嚴(yán)寒期和末寒期的運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。根據(jù)實(shí)際情況，靈活運(yùn)用質(zhì)調(diào)節(jié)、量調(diào)節(jié)、分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)、間歇調(diào)節(jié)等運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。

　　6、嚴(yán)禁用工業(yè)用水進(jìn)行草地灌溉。

　　7、全部實(shí)現(xiàn)路燈的自動(dòng)控制（例如聲控）等。

　　（二）控制維修成本的方法

　　管理方法：

　　1、編制維修成本控制計(jì)劃。

　　2、制定嚴(yán)格的維修工具、材料、零部件的采購(gòu)、出入庫(kù)、配送和使用回收等規(guī)章

制度。

　　技術(shù)方法：

　　1、在一座建筑物正常運(yùn)作的整個(gè)生命周期中，運(yùn)轉(zhuǎn)完全正常的設(shè)備，即近乎達(dá)到免維護(hù)水平的比例只有40%~60%；正常運(yùn)行但存在潛在故障增長(zhǎng)趨勢(shì)的設(shè)備比例為20~30%；運(yùn)行基本正常，但報(bào)警水平在增長(zhǎng)的設(shè)備比例為15%~20%；已經(jīng)存在嚴(yán)重問題，必須及時(shí)采取有效措施的設(shè)備比例達(dá)5%~20%。要實(shí)施有效的設(shè)備維修服務(wù)并控制維修成本，就必須針對(duì)以上四種狀態(tài)的設(shè)備編制不同的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并嚴(yán)格實(shí)施，以保障安全運(yùn)行，降低維修成本。

　　2、設(shè)備在其壽命周期內(nèi)發(fā)生故障的情況，與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設(shè)備相應(yīng)地有初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。

　　（1）在初期故障期：設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員要了解設(shè)備中壽命最短的零部件，編制管理檔案，并經(jīng)常加以特別關(guān)注。還要了解設(shè)備中最重要最昂貴的零部件，編制管理檔案和應(yīng)急處理預(yù)案。還要了解設(shè)備在設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試等方面的缺陷和不足，找出隱患并加以解決，盡快降低設(shè)備的初始故障率使其進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)行狀態(tài)。

　　（2）在偶發(fā)故障期：此時(shí)設(shè)備的故障率下降到準(zhǔn)許故障率之下。在這一階段，應(yīng)著重提高設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員對(duì)故障的檢測(cè)診斷能力和修理能力，加強(qiáng)對(duì)材料備品的管理。

　　（3）在磨耗故障期：這時(shí)設(shè)備或設(shè)備系統(tǒng)已接近或達(dá)到各自的壽命期，由于零部件的磨損和材質(zhì)的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時(shí)的故障率，減少維修材料的更大消耗。在這個(gè)時(shí)期還應(yīng)精心進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng)，定期對(duì)零部件進(jìn)行檢測(cè)，掌握其劣化，程度。同時(shí)堅(jiān)持平時(shí)的清掃、給油、調(diào)整，減緩零部件的磨損和劣化進(jìn)程，延長(zhǎng)使用壽命，降低維修成本。

　　（三）控制人工成本的方法

　　管理方法：

　　1、編制人工成本控制計(jì)劃。

　　2、因事設(shè)崗，因崗定員。

　　3、科技含量較高的物業(yè)管理項(xiàng)目（例如智能化大廈），其設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員可以實(shí)行定編人員與外包人員相結(jié)合的人工管理模式。

　　4、科技含量較低的物業(yè)管理項(xiàng)目（例如普通住宅小區(qū)），其設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員可以實(shí)行“一崗全責(zé)”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點(diǎn)就是改變崗位的單一性，強(qiáng)調(diào)崗位的綜合性，其本質(zhì)就是“減少崗位種類，增加崗位內(nèi)容”。實(shí)踐證明，這種方法非常適用于科技含量較低的物業(yè)管理項(xiàng)目，對(duì)減少用工、降低成本、提高效益（工作效率和員工收益）、做好工作具有顯著的效果。

　　技術(shù)措施：

　　1、組織實(shí)施“強(qiáng)化專業(yè)，一專多能”的培訓(xùn)。

　　2、組織實(shí)施“強(qiáng)調(diào)綜合，一崗多責(zé)”的培訓(xùn)。

　　設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的效果

　　這里以一個(gè)能源成本控制的成功案例來論證“設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制”的效果。

　　（一）設(shè)備情況

　　某物業(yè)管理項(xiàng)目部接受委托對(duì)一個(gè)普通居民住宅小區(qū)（建筑面積1萬(wàn)m2，兩棟6層磚混結(jié)構(gòu)的居民樓，120戶業(yè)主）提供冬季供暖服務(wù)。供暖設(shè)備是一臺(tái)DRQ-95型自動(dòng)燃?xì)忮仩t，輸出熱量為930KW，允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費(fèi)收入33萬(wàn)元。

　　（二）節(jié)能控制

　　該項(xiàng)目在20**—20**年供暖期采取了以下節(jié)能措施：

　　1、在供暖前對(duì)全部地下管網(wǎng)實(shí)施了大檢修，使外網(wǎng)因跑、冒、滴、漏導(dǎo)致的熱損耗降低為零。

　　2、在供暖中嚴(yán)格控制出水溫度。不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，任何人不得擅自升溫。同時(shí)定時(shí)入戶測(cè)溫，確保室溫不低于18℃（北京地區(qū)國(guó)家規(guī)定是16℃）。

　　3、在供暖全過程實(shí)行了“分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)”運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。即：在整個(gè)冬季，把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個(gè)階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量，而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個(gè)階段內(nèi)采用質(zhì)調(diào)節(jié)來保持室內(nèi)設(shè)定溫度。

　　（三）效果顯著

　　實(shí)施節(jié)能控制前：

　　燃?xì)馊站牧浚?94m3。

　　燃?xì)饪偤牧浚?94m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。

　　燃?xì)饪傎M(fèi)用：1.8元×130,000m3 = 234,000元。

　　實(shí)施節(jié)能控制后：

　　燃?xì)馊站牧浚?14m3。

　　燃?xì)饪偤牧浚?14m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。

　　燃?xì)饪傎M(fèi)用：1.8元×90,000m3 = 162,000元。

　　綜合效益：

　　社會(huì)效益：節(jié)省燃?xì)?0,000 m3。

　　環(huán)境效益：減少了燃燒廢氣向大氣的排放。

　　經(jīng)濟(jì)效益：

　　（1）節(jié)支（等于增收）：72,000元。

　　（2）燃?xì)獬杀颈嚷剩嚎刂魄盀?0 .9%，控制后為49.1 %，下降了21.8%。