物業(yè)程序文件：項目維修基金使用程序

　　1、目的

　　為規(guī)范住宅維修基金的管理，保障住宅正常的維修、使用。

　　2、范圍

　　適用于各管理處的維修基金的管理、使用。

　　3、職責(zé)

　　3.1品質(zhì)管理部負責(zé)維修基金使用細則的編寫、修改、發(fā)布，并確定維修基金最終使用的判斷。

　　3.2管理處根據(jù)小區(qū)的實際情況做好年度維修基金的使用方案，并在使用過程前做好維修基金使用已經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過的工作。

　　3.3財務(wù)部做好維修基金費用的審定，并協(xié)助支取維修基金。

　　4、定義

　　維修基金：是指由開發(fā)建設(shè)單位和購房人以購房款總額為基數(shù)，按一定比例繳存，用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，由物業(yè)公司依據(jù)業(yè)主要求或物業(yè)的實際情況制定維修方案，經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過予以使用的專用款項。

　　共用部位：是指住宅主體結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。

　　共用設(shè)施設(shè)備：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　房屋本體：房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)等。

　　設(shè)備大修：對設(shè)備進行全部解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30%。

　　設(shè)備中修：對設(shè)備進行部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達到應(yīng)有的標準和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%-30%。

　　房屋本體中修：房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，須進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

　　房屋本體大修：房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴重，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。

　　5、方法和過程控制

　　5.1 維修基金專項用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修、更新費用應(yīng)當由責(zé)任人承擔(dān)。按規(guī)定建立共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，并存入維修基金專款中。

　　5.2使用維修基金的條件

　　5.2.1按政府相關(guān)規(guī)定建立共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，并存入維修基金?？睿y(tǒng)一歸集、專戶存儲;

　　5.2.2商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造等維修工程;

　　5.2.3物業(yè)公司或各管理處依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實際情況制定維修基金使用方案報業(yè)主大會或業(yè)主委員會審議;

　　5.2.4維修基金使用方案，須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過后使用。

　　5.3業(yè)主大會成立前，住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備未過保修期：

　　5.3.1業(yè)主大會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費用由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

　　5.3.2共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修費用應(yīng)當由責(zé)任人承擔(dān)。

　　5.4住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備已過保修期

　　5.4.1業(yè)主大會成立前，需使用維修基金

　　5.4.1.1遇有特殊情況經(jīng)確認屬應(yīng)使用維修基金的維修工程，管理處可采取以下程序：

　　a)向政府主管部分(房地產(chǎn)管理局)提出申請，并由其委托并認可的專業(yè)中介機構(gòu)對維修工程的必要性及費用依照相關(guān)標準定額進行評估和核算;

　　b)經(jīng)中介機構(gòu)認定后，管理處可進行維修工程的操作工作;

　　c)小區(qū)維修工程結(jié)束后，應(yīng)由政府委托的中介機構(gòu)進行驗收，驗收合格后須出具證明，不合格的維修工程的施工單位進行返工;

　　d)維修工程完成后，物業(yè)公司或管理處持維修工程結(jié)算發(fā)票及中介機構(gòu)出具的證明到維修基金代管單位申請支取維修基金。

　　5.4.1.2如發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況，管理處應(yīng)立即做好防護，組織維修更新，并及時通知街道辦事處或居民委員會告知實際發(fā)生的情況，如情況允許，可申請由街道辦事處或居民委員會出具該發(fā)生情況的書面證明，維修過程可予以照片存檔保留。將此次維修情況及證明材料管理處留存一份，到房地產(chǎn)管理局本案一份，以備業(yè)主大會成立后支取使用提供證明。

　　5.4.1.3未售出的房屋所分攤的維修費用，由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

　　5.4.2業(yè)主大會成立后，使用維修基金的程序

　　商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要大修、更新、改造的，使用維修基金按照下列程序辦理：

　　(一)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依據(jù)業(yè)主的要求或

　　物業(yè)的實際情況，提出維修項目，制定維修方案。

　　(二)商品住宅共用部位、建筑內(nèi)的設(shè)備維修方案應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主的書面同意。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修方案應(yīng)當征得業(yè)主會或業(yè)主代表會的書面同意。

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門備案，并提交下列文件：

　　1、基金余額證明;

　　2、維修(含維修計劃和預(yù)案)方案;

　　3、業(yè)主或業(yè)主會、業(yè)主代表會同意使用維修基金書面證明。

　　(四)銀行接到備案的證明后，將預(yù)算所需維修基金劃撥到維修基金使用專戶。

　　(五)維修工程完成后，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將加蓋企業(yè)公章的費用清單、發(fā)票原件及

　　維修決算報告告知相關(guān)業(yè)主或業(yè)主會、業(yè)主委員會，并經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任共同簽章后，將決算費用按照業(yè)主擁有住宅建筑面積的比例分攤到戶，在業(yè)主戶賬中列支。

　　(以上使用維修基金的五項程序引自《天津市商品住宅維修基金管理辦法》第十條)

　　5.4.2.1屬于急修、搶修并應(yīng)使用維修基金事項

　　a)發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況，管理處應(yīng)立即做好防護，組織維修更新，并及時通知業(yè)委會。維修工程結(jié)束后，做好維修后工程的結(jié)算工作，并將工程結(jié)算發(fā)票、對發(fā)生情況說明，及業(yè)主會、業(yè)主委員會對維修情況確認并采取經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上業(yè)主通過或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示15個工作日，未有1/3以上業(yè)主提出書面反對意見的，即同意使用并支取維修基金。

　　b)業(yè)主委員會收到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的緊急維修申請后，應(yīng)及時告知全體業(yè)主。向全體業(yè)主公示維修基金使用情況。如關(guān)于如何使用維修基金已在物業(yè)管理服務(wù)合同中或維修基金使用辦法中已約定，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過即可按照約定使用并支取該項維修基金。

　　5.4.2.2屬于日常維修并應(yīng)使用維修基金事項

　　a)每年年初管理處應(yīng)依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實際情況制定房屋及小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修計劃及經(jīng)費預(yù)算，報業(yè)主大會、業(yè)主委員會;并由業(yè)主大會、業(yè)主委員會向全體業(yè)主公示使用計劃或方案，

　　b)物業(yè)公司或管理處每年在報送計劃及經(jīng)費預(yù)算的同時將上年度維修基金的使用情況向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報送，

　　c)維修基金的使用方案可采取征集全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上書面同意的方式或自業(yè)主大會、業(yè)主委員會公布之日起15個工作日內(nèi)，未有1/3以上業(yè)主提出書面反對意見的方式，滿足其中一項方式即該項維修工程可使用維修基金支付。

　　d)方案通過后，由業(yè)主委員會負責(zé)監(jiān)督運作、付款等具體操作事宜。

　　5.4.2.3其他情況應(yīng)使用維修基金事項

　　除上述兩項外，但屬于存在安全隱患應(yīng)使用維修基金支付維修工程項，可采取

　　a)管理處將具體情況予說明的材料報業(yè)主委員會;

　　b)業(yè)主委員會應(yīng)對該情況向全體業(yè)主公示;

　　c)是否可以使用采取上述兩項方式征詢意見后予以使用。

　　5.4維修基金的分攤：對已經(jīng)使用的維修基金選擇合理合法的標準和誰受益誰分攤的原則進行分攤。

　　5.4.1屬于人為因素造成但無法確認責(zé)任人的：共用部位共用設(shè)施設(shè)備的受損是人為因素造成的，此項維修工程費用則由責(zé)任人承擔(dān)，不能使用公共維修基金。如果無法確認責(zé)任人的，按照受益人原則分攤：

　　a)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維護管理的部分外，其余部分的維修費用由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分攤;

　　b)住宅樓房內(nèi)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修費用由該幢住宅樓房內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積比例分攤;

　　c)一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于一個單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費用由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分攤;在一幢住宅內(nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費用由該層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有建筑面積的比例分攤。開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)以上原則依照其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例，承擔(dān)維修費用。

　　5.4.2屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因(區(qū)域部分)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，發(fā)生在樓棟內(nèi)的，由該棟樓的業(yè)主按照擁有建筑面積的比例共同承擔(dān);發(fā)生在樓棟外的，由全體業(yè)主按各自建筑面積的比例共同承擔(dān)。

　　5.4.3屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因(全體業(yè)主分攤部分)：

　　a)由物業(yè)公司確定維修計劃以及維修費用，確定維修工程，報業(yè)主大會同意后，通過信息管理系統(tǒng)分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。

　　b)對已經(jīng)使用的維修基金選擇合理合法的標準和誰受益誰分攤的原則進行分攤。

　　c)樓棟內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費用，應(yīng)由本棟、本單元的業(yè)主按建筑面積分攤。

　　d)樓棟外公共部位，供全體業(yè)主使用的設(shè)備、公共設(shè)施的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照建筑面積分攤。如苑內(nèi)的公用設(shè)施是其它苑不能使用的，則由該苑全體業(yè)主按照建筑面積分攤。

　　e)業(yè)主委員會活動經(jīng)費在維修基金中列支的，由全體業(yè)主按照建筑面積分攤。

　　5.5維修基金的籌集與續(xù)籌

　　5.5.1維修基金的籌集：沒有維修基金的儲備或儲備不足使用的：管理處在每年的年初做好維修基金使用方案，并將此方

　　案報業(yè)主委員會，通過后，由業(yè)主委員會決定維修基金如何收繳及收繳比例。如未通過該項審批，須將事項說明并將業(yè)主委員會的意見附后并備案留存。

　　5.5.2維修基金的續(xù)籌：維修基金不敷使用時，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議組織業(yè)主按照擁有商品住宅的建筑面積比例續(xù)繳。

　　5.6 注意事項

　　5.6.1管理處在與業(yè)主會溝通簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》同時，應(yīng)將維修基金使用方法列入議事決定項之一，管理處可提供使用建議，并在雙方達成議項后將使用方法列入合同中。

　　5.6.2如果在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時沒有考慮到此情況，可在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將維修基金使用的具體方案作為業(yè)主大會的重要決議，由管理處與業(yè)主委員會簽訂《**小區(qū)維修基金使用辦法》，且此管理辦法須征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的三分之二以上通過。

　　5.6.3管理處在每年初制定維修基金的年度使用計劃，包括維修更新的項目、預(yù)算、施工單位選定方式等，經(jīng)技術(shù)資源部、財務(wù)部相應(yīng)的審閱后，報業(yè)主委員會審核通過組織實施。施工單位的選擇由物業(yè)公司提供參考意見，業(yè)主委員會負責(zé)確定。超過5萬元以上的項目，需采用招標方式選擇施工單位。施工單位編制的費用預(yù)算和決算，須經(jīng)業(yè)主委員會的書面同意。

篇2：天津市商品住宅維修基金使用辦法(2005年)

　　津房物管〔20**〕274號

　　二○○五年六月二十九日

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強商品住宅維修基金的管理,維護業(yè)主的合法權(quán)益,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用,根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

　　第二條 凡本市行政區(qū)域內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一歸集并存入市維修基金專戶的商品住宅維修基金使用適用本辦法。

　　第三條 天津市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理中心負責(zé)對全市維修基金的使用進行監(jiān)督管理。區(qū)縣房地產(chǎn)管理局負責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目維修基金的使用進行指導(dǎo)監(jiān)督。

　　第四條 維修基金的使用應(yīng)當堅持業(yè)主集體決策、企業(yè)操作、設(shè)立專戶、核算到套、業(yè)主監(jiān)督的原則,做到公開、公平、安全使用。

　　第五條 維修基金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新改造,不得挪作他用。

　　業(yè)主應(yīng)當增強住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,加強對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護和管理,最大限度延長物業(yè)使用壽命。維修基金應(yīng)當按照實事求是、量入為出的原則合理使用。

　　共用部位、共用設(shè)施設(shè)備因?qū)I(yè)服務(wù)部門施工造成損壞或者屬于人為損壞的,應(yīng)當及時恢復(fù)原狀,其維修費用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第二章 使用范圍

　　第六條 房屋共用部位大修工程范圍:

　　(一)房屋主體結(jié)構(gòu)部位,包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?因損壞影響住用安全,需要拆換加固的。

　　(二)整幢樓屋面因損壞影響正常使用,需要重做防水或者保溫層的。

　　(三)外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30%以上,影響安全和正常使用,需要修繕的。

　　(四)整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用,需要修繕的。

　　第七條 共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程范圍:

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損50%以上,影響安全和正常使用,需要整體修復(fù)的。

　　(二)整棟門排水管道老化、損壞,需要更新改造的。

　　(三)整體更新改造消防控制系統(tǒng)或者更換、維修主要部件,一次性費用超過原造價20%的工程。

　　(四)整體更新電梯或者更換、維修主要部件[[,一次性費用超過電梯原造價20%的工程。

　　(五)二次供水、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用,需要更新改造的。

　　(六)小區(qū)圍墻或者大門因損壞影響安全和使用,需要整體修繕、更新的。

　　第八條 專業(yè)服務(wù)部門按照有關(guān)規(guī)定,負責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進行維修,并承擔(dān)相關(guān)費用。與專業(yè)服務(wù)部門有約定的,從其約定。

　　第三章 使用程序

　　第九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照維修基金使用范圍,根據(jù)房屋現(xiàn)狀以及業(yè)主會或者相關(guān)業(yè)主的意見,制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括:

　　(一)大修、更新改造內(nèi)容;

　　(二)工程預(yù)算;

　　(三)涉及戶數(shù)及按戶分攤費用;

　　(四)維修基金繳存余額;

　　(五)大修、更新改造組織方式。

　　維修基金繳存余額應(yīng)當由物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主會證明到繳存銀行查詢,繳存銀行應(yīng)當出具維修基金繳存余額明細證明。

　　第十條 維修基金繳存余額不足的,業(yè)主應(yīng)當補交。物業(yè)管理企業(yè)在使用專戶開立后,將收齊的維修費用差額一次性存入維修基金使用專戶。

　　第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修,涉及全體業(yè)主利益的,應(yīng)當由業(yè)主會決策;整幢住宅或者每個棟門共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修,涉及部分業(yè)主利益的,應(yīng)當由相關(guān)受益業(yè)主集體決策。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對大修、更新改造方案進行書面確認(附件1)。大修、更新改造方案應(yīng)當征得所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主書面同意。

　　經(jīng)業(yè)主書面確認的大修::、更新改造方案應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示(附件2),公示期7天。業(yè)主對公示內(nèi)容有疑義的,業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當認真做好解釋工作。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)到項目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局提出維修基金使用申請,填寫《商品住宅維修基金使用申請登記表》(附件3),并提交下列材料:

　　(一)大修、更新改造方案;

　　(二)業(yè)主會或者相關(guān)業(yè)主書面確認證明原件及復(fù)印件(附件4);

　　(三)公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明(附件5)。

　　第十三條 區(qū)縣房地產(chǎn)管理局受理申請后,要件齊全的應(yīng)當在接件后3個工作日內(nèi)出具《商品住宅維修基金使用備案證明》(附件6)。

　　提交申請要件不齊全的,當場一次告知需要補正的全部內(nèi)容,并出具補正告知單(附件7)。

　　第十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業(yè)施工企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)無能力組織招標的,可以委托天津市物業(yè)管理招投標服務(wù)中心組織招標,委托招標費用計入大修、更新改造成本。

　　第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當與中標的施工企業(yè)簽訂工程施工合同。合同主要包括:承包方式、工程內(nèi)容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質(zhì)量、結(jié)算方式、保修期限和法律責(zé)任等內(nèi)容。

　　第十六條 市物業(yè)管理中心憑《商品住宅維修基金使用備案證明》、業(yè)主會或者相關(guān)業(yè)主書面確認證明原件和工程施工合同,出具《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》(附件8)。

　　物業(yè)管理企業(yè)持開戶通知書到維修基金繳存銀行開立維修基金使用專戶。開戶銀行應(yīng)當在開戶當日通知市物業(yè)管理中心。

　　市物業(yè)管理中心3個工作日內(nèi),將合同中工程造價的70%資金劃撥到維修基金使用專戶,并按照工程進度控制定向分期撥付。

　　第十七條 工程竣工后,

　　施工企業(yè)應(yīng)當提供完整的竣工資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當組織施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對工程進行驗收,并簽署驗收合格文件。

　　工程驗收合格的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將費用清單、發(fā)票及驗收合格文件告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會主任、副主任閱后簽章。

　　第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照決算費用作出《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》(附件9),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示,公示期7天。業(yè)主對公示內(nèi)容有疑義的,業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當認真做好解釋工作。

　　《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》公示后,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按戶出具《大修、更新改造工程費用決算分攤憑證》(附件10)。

　　第十九條 決算費用未超過大修、更新改造方案工程造價或者在約定范圍內(nèi)的,物業(yè)管理企業(yè)到市物業(yè)管理中心辦理工程尾款核撥手續(xù),并提交下列材料:

　　(一)公示后的分攤清冊;

　　(二)公示情況照片及大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明(附件11);

　　(三)發(fā)票及費用清單復(fù)印件;

　　(四)驗收合格文件。

　　市物業(yè)管理中心應(yīng)當在5個工作日內(nèi),將工程尾款劃撥到維修基金使用專戶,并按照分攤清冊從相關(guān)業(yè)主的個人維修基金明細賬中核減。

　　第二十條 維修基金使用后,市物業(yè)管理中心應(yīng)當將《商品住宅維修基金使用備案證明》、業(yè)主會或者相關(guān)業(yè)主書面確認證明原件、工程施工合同、《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》、大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明、維修費用發(fā)票復(fù)印件及驗收合格文件按物業(yè)項目立卷存檔。

　　區(qū)縣房地產(chǎn)管理局應(yīng)當將《商品住宅維修基金使用申請登記表》、大修、更新改造方案、業(yè)主會或者相關(guān)業(yè)主書面確認證明復(fù)印件、公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明按物業(yè)項目立卷存檔。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將大修、更新改造方案、業(yè)主會或者相關(guān)業(yè)主書面確認明細表復(fù)印件、工程施工合同、維修費用發(fā)票復(fù)印件、驗收合格文件及大修、更新改造工程費用決算分攤憑證存根按物業(yè)項目立卷存檔。

　　第四章 服務(wù)監(jiān)督

　　第二十一條 房屋主體結(jié)構(gòu)因損壞影響住用安全的,經(jīng)業(yè)主會或者相關(guān)業(yè)主申請,房屋安全鑒定機構(gòu)對房屋主體結(jié)構(gòu)進行安全鑒定,鑒定費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十二條 房屋大修工程,業(yè)主會應(yīng)當委托物業(yè)管理企業(yè)聘請監(jiān)理單位實施房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)理,費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十三條 業(yè)主對大修、更新改造費用有疑義的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當負責(zé)解釋,仍有疑義的可以委托專業(yè)中介機構(gòu)進行復(fù)核,委托費用由委托人支付。

　　第二十四條 在施工過程中,業(yè)主、房屋使用人及相鄰人應(yīng)當給予配合,不得阻撓正常施工。業(yè)主委員會應(yīng)當做好解釋、協(xié)調(diào)工作。

　　因工程施工不可避免造成業(yè)主房屋自用部位裝修損壞的,應(yīng)當修復(fù)或者給予合理補償,費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十五條 在施工過程中,施工企業(yè)應(yīng)當文明施工,減少噪音,防止污染。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)

　　當對工程的工期、質(zhì)量進行監(jiān)督,對違反施工操作規(guī)程及擾民行為及時制止。

　　第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當對施工全過程進行監(jiān)督。有疑義的,業(yè)主委員會應(yīng)當及時向物業(yè)管理企業(yè)反映,確有問題的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當盡快與施工企業(yè)協(xié)商、解決。

　　第五章 附 則

　　第二十七條 無物業(yè)管理企業(yè)管理的,業(yè)主委員會應(yīng)當在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局的指導(dǎo)下,委托相關(guān)專業(yè)部門參照本辦法申請使用維修基金,并支付委托費用。

　　第二十八條 未成立業(yè)主會的,應(yīng)當在區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下,由社區(qū)居民委員會組織召開業(yè)主會會議,成立業(yè)主委員會后,方可按照本辦法申請使用維修基金。

　　第二十九條 本辦法自20**年7月1日起施行。

　　附件:

　　1.《大修、更新改造方案書面確認明細表》

　　2.《維修基金使用公示內(nèi)容》

　　3.《商品住宅維修基金使用申請登記表》

　　4.《業(yè)主會或者相關(guān)業(yè)主書面確認證明》

　　5.《大修、更新改造方案公示證明》

　　6.《商品住宅維修基金使用備案證明》

　　7.《補正告知單》

　　8.《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》

　　9.《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》

　　10.《大修、更新改造工程費用決算分攤憑證》

　　11.《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明》

篇3：呼和浩特市物業(yè)維修基金收繳和使用管理細則(2019)

本文提要：對以前由開發(fā)建設(shè)單位代收代繳的維修基金,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將已交付維修基金的業(yè)主名單造冊,提交呼市物業(yè)處備案。對以前開發(fā)建設(shè)單位欠繳的部分維修基金,由物業(yè)管理處配合住宅區(qū)業(yè)主委員會共同歸繳......

呼政發(fā)[20**]105號
20**年11月8日
第一條 為保障房屋售后的維修管理,維護產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益,根據(jù)《呼和浩特市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》制定本細則。
第二條 維修基金統(tǒng)一在市房產(chǎn)局資金管理中心設(shè)立專戶存儲,由購房人(產(chǎn)權(quán)人)按本細則的規(guī)定繳交。具體標準如下:
(一)多層住宅18元/M2
(二)高層住宅40元/M2;
(三)別墅、公寓類住宅30元/M2;
(四)非住宅房屋參照上述標準上浮20%。
第三條 從20**年11月1日起,開發(fā)建設(shè)單位不再履行代收代繳維修基金事宜,由購房人直接在呼市物業(yè)行政主管部門指定銀行辦理維修基金交存手續(xù)。對以前由開發(fā)建設(shè)單位代收代繳的維修基金,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將已交付維修基金的業(yè)主名單造冊,提交呼市物業(yè)處備案。對以前開發(fā)建設(shè)單位欠繳的部分維修基金,由物業(yè)管理處配合住宅區(qū)業(yè)主委員會共同歸繳。對已向業(yè)主收取物業(yè)維修基金,未按規(guī)定向資金管理中心移交的,由物業(yè)管理處責(zé)令其限期移交。拒不配合歸繳的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)行政主管部門不予年檢登記,同時,通過其它必要手段督促其繼續(xù)歸繳拖欠的維修基金。(物業(yè)經(jīng)理人:m.dewk.cn)
第四條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋總產(chǎn)權(quán)登記時,應(yīng)到呼和浩特市物業(yè)管理處領(lǐng)取物業(yè)維修基金備案申請表并提供以下資料:
(一)房屋面積測繪書;
(二)房屋竣工驗收證明。
以上資料經(jīng)物業(yè)管理處審核備案后,開發(fā)建設(shè)單位方可辦理房屋權(quán)屬登記。
第五條 本著誰建設(shè)誰負責(zé)的原則,住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的服務(wù)設(shè)施用房,共用設(shè)施設(shè)備用房以及物業(yè)管理用房的維修基金,由開發(fā)建設(shè)單位按本細則的規(guī)定繳交。
住宅小區(qū)內(nèi)凡屬經(jīng)營性的服務(wù)設(shè)施及其用房,應(yīng)由房屋權(quán)屬人按本細則的規(guī)定繳納維修基金。未按規(guī)定辦理維修基金繳交手續(xù)的,不予辦理房屋權(quán)屬登記。
第六條 購房人(產(chǎn)權(quán)人)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)時,應(yīng)先辦理物業(yè)維修基金交存手續(xù)。辦理時,由呼市物業(yè)處核定金額后,到指定銀行交存。購房人憑維修基金交存回執(zhí)單,領(lǐng)取由物業(yè)管理處開具的維修基金交存憑證。否則,房屋權(quán)屬登記部門不予受理。凡辦理按揭貸款的房屋,其維修基金應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位全額代繳。對虛報、瞞報維修基金代繳額的開發(fā)建設(shè)單位,一經(jīng)查實,由房地產(chǎn)行政主管部門按相應(yīng)法規(guī)處理。情節(jié)嚴重的,吊銷其開發(fā)建設(shè)資質(zhì)及房屋產(chǎn)權(quán)證書。
第七條 物業(yè)維修基金按規(guī)定計息,利息納入維修基金總額管理,禁止挪作他用。
第八條 開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)的建設(shè)中,應(yīng)按下列標準配套建設(shè)物業(yè)管理用房:
建筑面積3萬平凡米以下的小區(qū),不少于50 平凡米;
3--5萬平凡米的小區(qū),不少于lOO平凡米;
5--10萬平凡米的小區(qū),不少于150平凡米;
10-40萬平凡米的小區(qū),不少于200平凡米;
40萬平凡米以上的小區(qū),不少于300平凡米。
物業(yè)管理用房面積應(yīng)從住宅小區(qū)總確權(quán)面積中扣除,對未能按上述標準留置管理用房的,不予辦理房屋總產(chǎn)權(quán)登記。物業(yè)管理用房是向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)提供的辦公用房,經(jīng)核準面積后,由呼市物業(yè)管理處統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)支付管理用房的有償使用費,有償使用費每月每平方米3元,用于業(yè)主委員會辦公經(jīng)費,其收支情況,至少每6個月向業(yè)主公布一次,并接受全體業(yè)主的監(jiān)督。對已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū),辦公經(jīng)費使用時,由業(yè)主委員會提出申請,經(jīng)物業(yè)管理處核定后撥付。
第九條 對已建成的物業(yè),其共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備的維修費用按下列途徑列支:
(一)已按規(guī)定繳納維修基金的,從該物業(yè)維修基金中列支;
(二)未出售的公用住房,從房屋租金中列支;
(三)不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業(yè),由業(yè)主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔(dān)。
第十條 維修基金的使用,從房屋竣工驗收之日算起,保修期內(nèi)的維修費用由原開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),保修期滿后發(fā)生的維修項目,經(jīng)鑒定審核后,撥付維修基金。維修項目必須屬于物業(yè)共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備的范圍,每項目一次維修費用在1000元以上時,方可按有關(guān)程序辦理使用手續(xù)。
第十一條 物業(yè)維修基金需要使用時,應(yīng)由該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)提出申請,經(jīng)業(yè)主委員會批準,報物業(yè)管理主管部門審核后劃撥。
物業(yè)維修基金不足時,業(yè)主應(yīng)當按照所擁有的房屋建筑面積比例分攤續(xù)籌。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),個別未按規(guī)定繳交維修基金的業(yè)主,當發(fā)生維修時,應(yīng)按其所擁有的房屋建筑面積比例分攤維修費用,由業(yè)主委員會負責(zé)籌集。
第十二條 物業(yè)維修責(zé)任按下列標準劃分:
(一)物業(yè)的共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備屬人為破壞的,其維修費用由責(zé)任人承擔(dān);
(二)供水、供電、供氣、供熱、通風(fēng)、有線電視等公用事業(yè)單位,應(yīng)當依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任;
(三)物業(yè)自用部位,自用設(shè)施、設(shè)備的維修由業(yè)主或使用人負責(zé)。業(yè)主或使用人因物業(yè)裝修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的,由責(zé)任人負責(zé)修復(fù)或賠償。(來自:m.dewk.cn)
第十三條 共用部位,共用設(shè)施、設(shè)備以及自用部位,自用設(shè)施設(shè)備是指:
(一)共用部位是指全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電梯機房、走廊通道、室外墻面、屋面及房屋承重結(jié)構(gòu)等部位;
(二)共用設(shè)施、設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的水箱、水泵、上、下水管道、電梯、天線、通信設(shè)施、供電線路、暖氣線路、煤氣設(shè)施、消防設(shè)施、道路、溝渠、池、井、娛樂設(shè)施、路燈等設(shè)施設(shè)備,以及公用設(shè)施設(shè)備占用的房間;
(三)自用部位是指一套房屋戶門以內(nèi),由房屋業(yè)主或使用人自用的房間、陽臺、天井、庭院、室內(nèi)墻面等;
(四)自用設(shè)施設(shè)備是指一套房屋內(nèi)部,由房屋業(yè)主或使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具、水、電、氣戶表以內(nèi)的供電線路,給排水、供暖、燃氣管道等設(shè)施。
第十四條 本細則由呼市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。