小區(qū)物業(yè)管理處主任崗位職責（十五）
１、熟練掌握深圳市物業(yè)管理條例及有關行政法規(guī)，堅決貫徹執(zhí)行公司的工作方針和各項規(guī)章制度，確保完成公司的各項經濟指標和責任目標。
２、負責管理處的全面領導與管理工作，按公司的有關規(guī)定對小區(qū)樓宇的驗收、清潔、綠化、消防、治安、公共設施、設備、供水、供電、社區(qū)文化以及有關的行政事務工作實施管理。對管理處的內部運作、整體服務質量、收支情況、安全等項工作負責。
３、建立管理處各崗位的工作及考核標準，制定各崗位的職責，根據本小區(qū)的實際情況，制定管理處年、月工作計劃及年工作總結，并組織員工按時完成各項任務。
4、每月組織召開管理處員工例會一次，及時總結、檢查和布置工作。
5、每月做好管理處各項工作的月檢及評審工作，據實進行獎罰，并報公司領導審核后予以執(zhí)行。
6、熱情接待住戶來訪，聽取合理化建議，對業(yè)主的投訴要耐心解釋、及時處理。定期組織開展業(yè)主意見調查及回訪工作，接受監(jiān)督，提高服務質量。
7、負責住戶裝修的一般性審批，并組織有關人員進行督促、檢查。
8、做好管理處分包項目的審核，并組織有關人員對施工質量進行監(jiān)督、檢查和管理。
９、對管理處員工的使用有建議權，對聘用工的辭退有建議權，對定編范圍內臨時工的使用、辭退有決定權。
10、協(xié)助業(yè)主委員會開展工作。
11、完成公司交付的其他工作。
篇2：管理處主任制勝法寶是調查研究
管理處主任制勝法寶是調查研究
沒有調查研究就沒有發(fā)言權。作為一名物業(yè)管理者或管理顧問，要為業(yè)主提供中肯的管理建議或做出適當的管理決策，是以深入的調查研究作為基礎的。筆者在長時間的物業(yè)管理工作中深刻體會到，要開展好項目管理，必須做好調查研究方面的工作。調查研究的方法很多，常用的方法可以列舉如下：
一.用戶溝通(隨機訪問、定期大面積調查、來訪接待等)
能否令業(yè)主滿意是物業(yè)管理成功與否的根本標準。對于管理者而言，業(yè)主的意見是最重要的決策參考因素，只有充分了解了業(yè)主的意見和需求，才能制訂出有效的管理辦法，否則只能是閉門造車，甚至是南轅北轍。
要了解業(yè)主的意見，作為項目經理只有深入到各個服務部門、物業(yè)管理現場，或親自面對面地與業(yè)主交談了解，或制訂出嚴謹的調查問卷，對業(yè)主進行廣泛而深入的調查，并做出客觀的統(tǒng)計分析，只有這樣才可能準確、全面地掌握業(yè)主的意見和要求。以筆者在蔚藍海岸項目的工作為例，介入初期，發(fā)展商未能及時向各部門發(fā)出正式移交小區(qū)給物業(yè)管理公司管理的指示文件，致使管理處工作的開展遇到困難，但我們并沒有守株待兔，而是積極地與來訪客戶交談，并制訂出詳細的用戶意見調查表。進入小區(qū)不到一個月，我們就掌握了許多實際情況，發(fā)現了小區(qū)管理中存在的大量問題，為全面介入管理爭得了主動權。
二.與各級員工交談(單個談話)
以友好的姿態(tài)深入各級崗位，與不同職級的員工交談，從不同角度了解其想法和需求，對全面掌握公司的整體管理狀況和員工的思想動態(tài)大有裨益。這樣可以及時發(fā)現制約管理水平提高的癥結，為全面提高管理打下堅實的基礎。
三.參加部門會議
項目經理要多參加甲方的經理例會，熟悉管理過程中的問題，針對實際情況提出適當的管理建議。另外，項目經理還應多參加管理處各部門的內部工作例會，深入了解和支持各部門的內部管理。俗話說:兼聽則明，廣泛聽取各方面的意見自然能夠發(fā)現問題。
四、標準對照
物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的速度很快，政府已經制訂出若干管理條例和標準體系，如“全國物業(yè)管理示范”標準等，根據這些法規(guī)和標準，對照自己所管的項目，尋找不足并加以整改完善，也是一種有效的調研方法。
五.用戶模擬法
除了向業(yè)主征求意見外，管理者不妨從業(yè)主的角度去看自己所管理的項目，設身處地為業(yè)主著想。比如可以模仿業(yè)主去體驗他們一天在物業(yè)范圍內所做的事:例如在上下班高峰期乘坐電梯;在業(yè)主駕車道駕車經過;把自己當做一位初來的客人，去找洗手間、餐廳、會所等等。經過長時間的感受，從業(yè)者可以了解到，自己感到的不便就是業(yè)主所感到的不便，自己感到的舒適就是業(yè)主所感到的舒適，從而掌握到真正第一手的信息。另外也可以到其他物業(yè)項目去做一個“業(yè)主”，將自己的項目與別人的項目加以比較、取長補短。例如，有一次筆者在所管理的小區(qū)內駕車，發(fā)現車路十分陡峭，而安全警示和保護措施并不完善，不禁想到業(yè)主在這樣的道路上駕車是很危險的，于是就讓管理處人員在急轉彎處設置警示牌、防護欄和凸反射鏡等，避免了事故隱患。
六.事故假設法
作為一名項目經理，最擔心的就是所管理的項目發(fā)生責任事故。要避免責任事故，關鍵是有的放矢地進行預防。在接管項目后，項目經理要四周巡查，根據實地情況，假設可能會發(fā)生什么樣的危險事故:假如有賊，會怎樣混進去偷東西？會偷哪些人，偷什么？假如有強盜，會在什么時候、什么地方去搶？假如發(fā)生火災，能夠及時撲滅嗎？假如連降暴雨，會發(fā)生水浸嗎？排水和防水有沒有問題？假如刮臺風，什么東西會被吹毀或倒下？假如噴淋損壞，員工能夠及時關閉相應的水掣嗎？排水堵水措施是否足夠？樓層水浸時保護電梯的措施安全嗎？電梯的維修保養(yǎng)措施足夠嗎？出入口的登記做的怎么樣？出入口錄像保存好了嗎？夜班值班人員是否堅守崗位？只有對每一種可能發(fā)生的事故和漏洞都防患于未然，才能使發(fā)生責任事故的機會降到最低。
(作者:劉伊翰/作者單位:廣州珠江酒店物業(yè)管理有限公司)
篇3：福星大廈管理處主任工作總結
福星大廈管理處主任工作總結
我從20**年9月到深業(yè)大廈任職，到20**年6月調到福星，歷時9個月。從摸索到熟悉，從茫然到自信，在我前進的每一步，都得到了公司領導和同事的熱情相助，得到了多數業(yè)主、租戶的諒解與支持。如果說這9個月的工作還有一些可取之處的話，那決不是因為我個人有多大的能力，而應歸功于我們有一支高素質的專業(yè)隊伍，有一群有熱情、肯奉獻的物業(yè)管理人。作這個小結的目的，也決不是給自己涂脂抹粉，而是希望能達到兩個目的：其一，冷靜回顧一下這段時間的工作得失，總結經驗，吸取教訓；其二，以自己的這段經歷為案例，為公司今后鍛煉、培養(yǎng)人才提供參考。
我這9個月的工作，基本可分為三個階段。
第一階段，摸索階段。從20**年9月初到11月底。這一階段的工作，一方面是盡快掌握物業(yè)管理的基礎知識，掌握大廈的基本情況，另一方面確保大廈各項工作的正常進行。由于交接時間較短，很多事情只能邊干邊學習，在此期間，管理處的日常工作主要靠的是公司一整套管理制度，靠的是管理人員的高度自覺。這一時期的工作，在大的事件處理上能積極向領導匯報，迅速采取措施，未出現嚴重錯誤，但在工作細節(jié)上還存在不少問題，好在有領導和同事及時指出并補救，均未產生嚴重后果。
第二階段，嘗試階段。從20**年12月到3月底。這一階段的工作，除繼續(xù)學習，維持大廈的正常運轉外，開始將自己的一些管理理念融入進去，給大廈的管理加入一些個性化的色彩。主要完成的工作有：
1、改善員工工作、生活環(huán)境；設立探親房，清理大廈6樓平臺；
2、與員工一起過冬至、吃年夜飯，做好節(jié)日安排，特別是安排好保安的春節(jié)生活；
3、舉辦高爾夫之旅和羊年賀詞征集活動；
4、布置建立員工檔案、業(yè)主檔案、合同檔案，對合同的執(zhí)行情況進行跟蹤；
5、強調管理上要有痕跡，異常情況一定要有文字記錄，要封閉；
6、調整員工工作安排，強調租賃、收款、合同管理工作；
7、處理好與分公司資產部的關系，爭取對方的諒解與支持。
其中，第1項，設立探親房對于保安的影響較大，工作熱情有明顯提高；清理6樓平臺也徹底解決了保安宿舍外的臟亂差現象，基本解決了保安晾衣問題。第2項體現了公司對員工實實在在的關懷，但只側重物質上的安排，忽略了業(yè)余文化生活上的安排。第3項，因時間關系，高爾夫之旅準備不夠充分，顯得冉喜執(zhí)佟5?項合同跟蹤，主要是了解合同執(zhí)行情況，對過期合同進行補簽，對未執(zhí)行條款補充說明。第5項主要改變管理上的無報告、無記錄現象。第6項分工后，收款工作有明顯改進，租賃工作也開展得更好。第7項與分公司資產部坦誠相待，及時溝通，清理了一些引起矛盾的地方，如管理用房出租問題、占用租賃房問題，得到了對方的諒解與支持。這一時期的工作，主要思路是多接觸問題，多處理問題，因此出錯的機會也更多，但一般都能及時調整過來。大膽嘗試對于自身業(yè)務能力的提高十分有幫助。
第三階段，推動階段。從20**年4月初到5月底。這一階段的工作，主要是推動員工按公司及管理處的計劃、安排，完成各項工作。重點抓的工作有：
1、防非典工作；
2、微笑活動；
3、外墻立面廣告位出租；
4、窗戶維修、衛(wèi)生間更換木門、樓道粉刷；
5、墜物砸車及索賠。
其中，第1項包含的事情較多，涉及面廣，基本能按公司布置落實各項防范措施，并結合大廈實際有所補充，各方反應良好，但有的工作還存在一些瑕疵，如電梯間的提示不夠美觀。第2項工作也在按計劃開展，取得了一定效果，尚有較大提升空間。第3項工作給管理處帶來了不少收益；第4項，窗戶維修基本完成，衛(wèi)生間更換木門、樓道粉刷正在進行，客戶反應良好。第5項，對我們的處理客戶很滿意，但事后未按九千填寫事故報告，且未作錯誤提醒，經公司領導指出后糾正。這一時期的工作，總的來說比較明晰，與同事的協(xié)調配合也較好，工作效率較高，但考慮問題時有時還不夠全面，需要改進的地方還很多。
經過這9個月的工作，掌握了物業(yè)管理的一些基礎知識，熟悉了基層管理工作流程，基本形成了自己的一套工作方式，也對公司理念有了更深的認識。我在工作中越來越感受到，以誠待人，以誠處事，從短期看也許會給自己帶來一些困擾，但從長遠看其效果是顯而易見的。無論是對公司領導、對同事還是對業(yè)主，誠實本身就是最大的尊重，才能得到真正的理解與支持，很多看起來很困難的事也因此迎刃而解。與分公司資產部的交往就是如此，以前大家覺得對方很難纏，總是懷疑這懷疑那，盯得特別死，后來我們以誠相待，對方反而在很多地方照顧到管理處的利益，相互之間合作良好。今后，由于業(yè)主本身所具備的高素質，隨著他們對物業(yè)管理工作了解程度的加深和關注度的提高，必然要求提高管理上的透明度，使物業(yè)管理行為更加規(guī)范。因此。誠信決不僅僅是一個口號，而將成為企業(yè)生存的前提。
這9個月的工作，也暴露了自身存在的一些問題，如在設備管理上還比較薄弱，還應拿出更多的時間與客戶、與員工溝通，有待在今后的工作中予以改進。同時，希望能有機會全面、系統(tǒng)地學習、掌握物業(yè)管理知識，提高自己的專業(yè)水平。決心在新的崗位上，投入更多的時間、更大的熱情，完成公司布置的各項工作，不辜負公司領導的期望。