商務(wù)樓物業(yè)管理服務(wù)定位的戰(zhàn)略措施

　　為確保我司對(duì)"**商務(wù)樓"項(xiàng)目所述服務(wù)定位目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，我司將主要采取以下戰(zhàn)略措施：

　　一、建立一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。

　　1、以高標(biāo)準(zhǔn)確定各崗位人員的任職條件，從學(xué)歷、職稱、工作經(jīng)歷，特別是個(gè)人綜合素質(zhì)等方面把好進(jìn)人關(guān)。

　　2、以始于培訓(xùn)，終于培訓(xùn)原則對(duì)全員進(jìn)行多層次的培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技能、職業(yè)道德和增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)。

　　二、導(dǎo)入CI策劃。

　　為統(tǒng)一"**商務(wù)樓"項(xiàng)目標(biāo)識(shí)，樹(shù)立"**商務(wù)樓''項(xiàng)目高檔次、高品位的形象特點(diǎn)，為該商務(wù)樓導(dǎo)入VI形象識(shí)別系統(tǒng)，使商務(wù)樓業(yè)主、顧客、社會(huì)各界擁有一個(gè)共同的、統(tǒng)一品牌形象。從而提高"**商務(wù)樓"項(xiàng)目和我公司的知名度、美譽(yù)度。

　　三、建立高效的運(yùn)行機(jī)制。

　　在公司特派管理處主任一名，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一管理.實(shí)行分級(jí)分部門負(fù)責(zé)制，按照權(quán)責(zé)統(tǒng)一原則明確部門、崗位的職責(zé)和權(quán)力，通過(guò)管理處辦公會(huì)、公司辦公會(huì)等形式貫徹公司的決定、布置工作，和督促檢查工作的完成情況，從而形成一個(gè)高效的運(yùn)作體系。

　　四、建立管理服務(wù)中心

　　建立管理服務(wù)中心，負(fù)責(zé)各種信息的收集、分析、整理、督辦，同時(shí)通過(guò)管理服務(wù)中心對(duì)各項(xiàng)工作的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)視、測(cè)量，使整個(gè)運(yùn)作的有效性及效率能得到充分保障。及時(shí)糾正工作中的偏差，并設(shè)置客戶意見(jiàn)箱，收集客戶意見(jiàn)。及時(shí)處理各項(xiàng)事務(wù)，同時(shí)通過(guò)服務(wù)中心接受客戶的特約委托，及時(shí)為業(yè)主提供各類特約服務(wù)，方便客戶。

　　五、嚴(yán)格按照ISO9001:2000的要求，規(guī)范運(yùn)作，建立持續(xù)改進(jìn)機(jī)制。

　　為確保服務(wù)質(zhì)量上檔次，和持續(xù)改進(jìn)要求，物業(yè)公司將按照ISO9001:2000標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合"**商務(wù)樓"項(xiàng)目基本情況起草、制定質(zhì)量管理體系文件.并按體系文件要求全面運(yùn)行，從過(guò)程控制中實(shí)現(xiàn)定位目標(biāo)。

　　六、充分發(fā)揮業(yè)主、業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)的作用。

　　不定期與業(yè)委會(huì)共同召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)，聽(tīng)取業(yè)主們的意見(jiàn)，了解業(yè)主們現(xiàn)在需求及潛在需求，忠心聽(tīng)取每位業(yè)主意見(jiàn)和建議。并讓每位業(yè)主督促我司所提供的服務(wù)公開(kāi)化、透明化、人性化程度，從而保障整體商務(wù)樓服務(wù)工作不斷的持續(xù)改進(jìn)和滿足各位業(yè)主需求。

　　七、通過(guò)舉辦各種活動(dòng)，大力營(yíng)造商務(wù)樓內(nèi)的人文氛圍

　　特別倡導(dǎo)由業(yè)主自行組織，參與的活動(dòng)來(lái)聚集商務(wù)樓人氣，使業(yè)主的社會(huì)價(jià)值，業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益等在商務(wù)樓內(nèi)得以實(shí)現(xiàn)和提升。從而使業(yè)主們形成一個(gè)較強(qiáng)的歸屬感和投資"**商務(wù)樓"項(xiàng)目的自豪感。

篇2：論高校物業(yè)管理功能定位

　　論高校物業(yè)管理功能定位

　　隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理也呈現(xiàn)出了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在后勤社會(huì)化改革的初期，高校物業(yè)管理還是一個(gè)極其陌生的詞匯，說(shuō)得更多的是校園環(huán)境管理。隨著社會(huì)的發(fā)展及高等學(xué)校辦學(xué)規(guī)模的普遍擴(kuò)大，加之學(xué)生對(duì)求學(xué)環(huán)境要求的不斷提高，原來(lái)的校園管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)形勢(shì)的需要。

　　高校后勤社會(huì)化改革的一個(gè)重要目的就是為學(xué)校減輕后勤管理上的負(fù)擔(dān)，以保證用更多的精力去抓學(xué)校的教學(xué)及科研質(zhì)量。因此，在以上背景下，學(xué)校更需要適合學(xué)校發(fā)展的校園管理模式。專業(yè)物業(yè)管理模式的引進(jìn)給學(xué)校校園管理帶來(lái)新的生機(jī)，許多引入物業(yè)管理的高校也嘗到了甜頭，如學(xué)校環(huán)境更加清新、優(yōu)美，后勤服務(wù)更加優(yōu)質(zhì)、高效。

　　由于學(xué)校物業(yè)具有重教育、重服務(wù)的特性，在不斷倡導(dǎo)專業(yè)化物業(yè)管理的進(jìn)程中，開(kāi)始出現(xiàn)了一些問(wèn)題和困惑，如怎樣創(chuàng)設(shè)一套適應(yīng)高校特色的完整、可行物業(yè)管理模式?怎樣正確協(xié)調(diào)處理在物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理中服務(wù)、教育、管理的關(guān)系?要回答這些問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該研究和確立高校物業(yè)管理的功能，因?yàn)橹挥形覀儗?duì)高校物業(yè)管理的功能和作用進(jìn)行了正確的定位，才能有效地建立與之相適應(yīng)和配套的高校物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)、管理模式、操作辦法及服務(wù)內(nèi)容，才能最大限度地保證高校物業(yè)管理的方向性和目的性。

　　正確設(shè)計(jì)和分配高校物業(yè)管理的功能還有利于作為甲方的學(xué)校對(duì)物業(yè)管理企業(yè)極其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)監(jiān)理、督促和檢查，從而確保高校物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提升和發(fā)展。所以此文重點(diǎn)討論高校物業(yè)管理的功能定位問(wèn)題，以期能起到拋磚引玉的作用，共同探索完善高校物業(yè)管理的模式和操作體系。

　　筆者根據(jù)自己在高校開(kāi)展物業(yè)管理工作中的點(diǎn)滴感受，結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)性特點(diǎn)及高校“管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人”的要求，對(duì)高校實(shí)施物業(yè)管理的作用進(jìn)行初步的定位，包括三方面的內(nèi)容:一是為師生生活提供良好的生活環(huán)境及活動(dòng)空間;二是為學(xué)校管理、教學(xué)、師生生活提供多元化、實(shí)效性的服務(wù);三是為維護(hù)學(xué)校穩(wěn)定，構(gòu)建和諧校園提供有力支持;四是實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)的保值和增值。下面分別進(jìn)行具體論述:

　　一、為學(xué)校及師生生活提供良好的生活環(huán)境及活動(dòng)空間

　　為廣大業(yè)主營(yíng)造安全、優(yōu)美、舒適、潔凈的生活環(huán)境和活動(dòng)空間是物業(yè)管理最基本的功能，高校物業(yè)服務(wù)也不例外。高校物業(yè)從使用功能上講，更多是師生進(jìn)行教學(xué)活動(dòng)的場(chǎng)所，師生對(duì)學(xué)習(xí)環(huán)境的要求并不亞于對(duì)生活環(huán)境的要求，因?yàn)檎麧崱⑶逍碌膶W(xué)習(xí)環(huán)境不僅能保持師生身心愉悅，更能有效地提高教學(xué)效率。高校物業(yè)還具有一個(gè)十分明顯的特點(diǎn)，那就是學(xué)生的流動(dòng)性較大，物業(yè)使用的頻率相對(duì)較高，這給環(huán)境的維護(hù)造成了極大的難度。另外，從社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展的角度來(lái)講，高校是一塊十分敏感的區(qū)域，因此，公共秩序維護(hù)的責(zé)任極其重大。這些特點(diǎn)決定了高校物業(yè)服務(wù)在環(huán)境營(yíng)造上必須以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的要求進(jìn)行和實(shí)施，在不斷引進(jìn)社會(huì)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，還要針對(duì)高校的實(shí)際情況，提出特定的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

　　首先，在清潔衛(wèi)生方面，要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務(wù)教學(xué)的目標(biāo)。在具體操作當(dāng)中，一方面要全面引入物業(yè)管理行業(yè)具體操作模式及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格參照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化、程序化地實(shí)施;另一方面針對(duì)學(xué)校物業(yè)的特點(diǎn)及教學(xué)活動(dòng)的要求進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)地操作，利用崗位安排、提高標(biāo)準(zhǔn)、特別突擊等方式來(lái)應(yīng)對(duì)高校物業(yè)使用頻率較高、臨時(shí)性要求較大等問(wèn)題。比如，學(xué)校的各種大型活動(dòng)開(kāi)展較為頻繁，每次大型活動(dòng)之前都必須進(jìn)行清潔衛(wèi)生突擊清理，以達(dá)到活動(dòng)組織者及學(xué)校的要求。再如，教室的清潔衛(wèi)生，每天受污染度較重，因此必須得選擇時(shí)機(jī)進(jìn)行及時(shí)保潔。一些高校物業(yè)服務(wù)部門對(duì)教室清潔衛(wèi)生的要求即是上課之前做到“兩個(gè)無(wú)塵”--學(xué)生課桌無(wú)塵、老師講桌無(wú)塵。在進(jìn)行校園清潔衛(wèi)生服務(wù)工作中，全面提倡量化和細(xì)節(jié)管理，促使各項(xiàng)環(huán)節(jié)都能夠進(jìn)行數(shù)字化的表示，取得了較好的成效。

　　其次，在園林綠化方面，要確立協(xié)調(diào)統(tǒng)一、美觀健康、陶冶情操的目標(biāo)。校園綠化不僅能襯托校園的和諧美、自然美，更能夠啟發(fā)學(xué)生的美感，陶冶學(xué)生的情操。在開(kāi)展園林綠化工作時(shí)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到方案確定，從日常維護(hù)到適時(shí)調(diào)整，物業(yè)服務(wù)部門都需要參與其中，除進(jìn)行專業(yè)的除草、防蟲、補(bǔ)栽、修整等日常維護(hù)外，還必須結(jié)合學(xué)校的布局及師生的審美情緒進(jìn)行合理的規(guī)劃。

　　第三，在公共秩序維護(hù)方面，要確立安全第一、規(guī)范操作、責(zé)權(quán)統(tǒng)一的目標(biāo)。安全及消防工作應(yīng)該是高校物業(yè)服務(wù)工作中的重中之重，它直接關(guān)系到學(xué)生的切身利益，關(guān)系到學(xué)校的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。高校物業(yè)管理部門必須通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、規(guī)范的管理，充分利用各種安全防護(hù)技術(shù)，確保公共秩序處于有序、安全、健康的狀態(tài)。由于人員流動(dòng)性較大、樓宇設(shè)計(jì)和使用功能雜亂等原因，高校物業(yè)的安全管理難度極大，如內(nèi)盜現(xiàn)象突出、業(yè)主防范意識(shí)不足等。這就特別要求高校物業(yè)管理部門隨時(shí)反饋和總結(jié)管理信息，隨時(shí)調(diào)整操作辦法，以適應(yīng)不同時(shí)段、不同部位、不同業(yè)主的要求。另外，需要強(qiáng)調(diào)說(shuō)明的是，高校物業(yè)的安全管理是一個(gè)聯(lián)動(dòng)的體系，它不僅僅物業(yè)管理部門的職責(zé)，而是一種共同的義務(wù)。因而一定要做到職責(zé)清晰、責(zé)任分明，物業(yè)管理部門主要履行公共秩序維護(hù)的義務(wù)及進(jìn)行所托物業(yè)的消防安全管理，業(yè)主單位應(yīng)該全面負(fù)責(zé)重點(diǎn)物資和部位的保全。總之，業(yè)主單位與物業(yè)管理企業(yè)必須明確在安全管理上的契約關(guān)系，從而形成協(xié)調(diào)有序、堅(jiān)實(shí)牢固的整體。

　　二、為學(xué)校管理、教學(xué)、師生生活提供多元化、實(shí)效性的服務(wù)

　　這個(gè)功能應(yīng)該是高校物業(yè)服務(wù)特有的功能，這也是高校物業(yè)管理的特色所在。此功能的全面實(shí)現(xiàn)將進(jìn)一步完善高校物業(yè)管理的模式，也將會(huì)把高校物業(yè)管理與社會(huì)物業(yè)管理區(qū)別開(kāi)來(lái)。這個(gè)功能的提出和實(shí)施應(yīng)該是基于高校物業(yè)管理管理特色的定位，即是:物業(yè)服務(wù)與學(xué)校育人環(huán)境的營(yíng)造實(shí)現(xiàn)有機(jī)、和諧、自然的統(tǒng)一，先進(jìn)的物業(yè)管理理念與現(xiàn)代學(xué)校教育、管理理論實(shí)現(xiàn)完美結(jié)合。此功能延伸了物業(yè)管理服務(wù)的概念，讓高校物業(yè)服務(wù)在管理廣度和深度上進(jìn)行了嘗試性的擴(kuò)展，同時(shí)也極好地詮釋了高校實(shí)施物業(yè)管理的終極目的--為學(xué)校在后勤保障和管理上最大限度地減輕負(fù)擔(dān)。

　　1、管理服務(wù)

　　高校物業(yè)管理企業(yè)不僅是一個(gè)服務(wù)部門，在高校中，有的時(shí)候更多是作為學(xué)校的一個(gè)管理部門出現(xiàn)。比如，物業(yè)管理部門可以承擔(dān)學(xué)校部分接待工作。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、規(guī)范的操作、人文化氛圍一定會(huì)給各種接待工作帶來(lái)新的氣象，對(duì)學(xué)校整體形象的提升將會(huì)起到積極的作用。在學(xué)校組織開(kāi)展的各種活動(dòng)及安排的突擊任務(wù)中，物業(yè)管理部門除了履行自身服務(wù)職責(zé)外，還能夠進(jìn)行協(xié)調(diào)和資源配置，以保障活動(dòng)有序地進(jìn)行，在這個(gè)過(guò)程中，物業(yè)管理部門充當(dāng)了學(xué)校行政部門的強(qiáng)力助手，扮演了效果極佳的管理角色。

　　2、教學(xué)服務(wù)及教學(xué)后勤保障

　　教學(xué)服務(wù)及教學(xué)保障在高校未實(shí)行物業(yè)管理以前一般屬于教務(wù)處的職責(zé)，這讓本身主要履行確保教學(xué)質(zhì)量的學(xué)校職能部門不得不分出精力來(lái)做教學(xué)后勤保障的一些瑣事，這極大地影響了教學(xué)質(zhì)量的提高。實(shí)行物業(yè)管理后，物業(yè)管理部門應(yīng)該主動(dòng)承擔(dān)和履行教學(xué)服務(wù)的職責(zé)，在具體操作中，根據(jù)教學(xué)的需要，不斷優(yōu)化教學(xué)服務(wù)的模式，不斷擴(kuò)展教學(xué)服務(wù)活動(dòng)的項(xiàng)目和內(nèi)容，以達(dá)到教學(xué)有序、師生方便的目的。具體的內(nèi)容可以涉及:協(xié)助教室的分配使用、教學(xué)器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護(hù)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館的管理等等。

　　3、對(duì)師生生活提供全方位服務(wù)

　　對(duì)師生提供多元化、全方位的服務(wù)，其目的是讓廣大師生感受到物業(yè)管理給他們生活和學(xué)習(xí)帶來(lái)的便利，讓大家在文明、雅致、方便的生活空間里更好地完成自己的工作和學(xué)習(xí)。主要應(yīng)該做三方面的工作:一是為師生提供生活和學(xué)習(xí)上提供力所能及的便利。隨著生活水平的提高，師生在學(xué)校里十分需求更便捷的服務(wù)，作為物業(yè)服務(wù)部門，應(yīng)該隨時(shí)了解和分析師生的需求，適時(shí)地補(bǔ)充和調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目，全面引入差異管理的概念，師生想到的一定要做到，師生沒(méi)有想到的，一定要想到，然后做到不斷超越廣大師生的滿意度，讓服務(wù)受眾不斷地感受服務(wù)的新穎性和及時(shí)性。在對(duì)教師服務(wù)上，通過(guò)分析教師從進(jìn)入教學(xué)樓到離開(kāi)教學(xué)樓這段時(shí)間的所有環(huán)節(jié)，然后在每個(gè)環(huán)節(jié)上設(shè)置相應(yīng)的、有效的服務(wù)項(xiàng)目，比如布置好教員休息室，準(zhǔn)備好老師飲用水，準(zhǔn)備好老師課后的洗手用水等等，讓教師在教學(xué)樓所處的每分鐘都能感受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)學(xué)生服務(wù)方面，提供專門供學(xué)生飲水的地方，為學(xué)生準(zhǔn)備雨傘等等，學(xué)生在上學(xué)求知的同時(shí)，也能夠享受溫馨的、人文化的服務(wù)。二是根據(jù)學(xué)校的情況及學(xué)生的需求適時(shí)開(kāi)展各種特色活動(dòng)及宣傳教育活動(dòng)，這不僅能加強(qiáng)和疏通與廣大師生的關(guān)系，尋求師生的合作和支持，有利于加強(qiáng)服務(wù)受眾對(duì)物業(yè)部門的理解，而且通過(guò)活動(dòng)的開(kāi)展，能夠提升物業(yè)管理部門的知名度和服務(wù)品牌。例如，在新生軍訓(xùn)之前，針對(duì)新生適應(yīng)力差的問(wèn)題，組織舉辦了健康咨詢活動(dòng)，以保證新生能以良好的心理和身體準(zhǔn)備去迎接軍訓(xùn)。

　　4、教化和育人氛圍渲染

　　通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)隊(duì)伍的素質(zhì)建設(shè)，把每一個(gè)員工不僅培養(yǎng)成技術(shù)職業(yè)人，更重要的是把他們培養(yǎng)成能夠利用自身的言行和素養(yǎng)去影響和感化學(xué)生的教育者。服務(wù)者通過(guò)辛勤勞作，創(chuàng)設(shè)出優(yōu)美、和諧的環(huán)境，讓學(xué)生在環(huán)境的熏陶中得到教育和啟發(fā)，增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)、開(kāi)闊視野、陶冶情操，在潛移默化中獲得素質(zhì)的提高。共同營(yíng)造良好的育人環(huán)境。我們可是試想，大多數(shù)學(xué)生不會(huì)在潔凈的地面上吐痰的，也不會(huì)在整潔的電話亭上貼小廣告的，氛圍渲染的作用是巨大而無(wú)形的。物業(yè)是涉及師生生活服務(wù)較深的部門，在教育青年學(xué)生成長(zhǎng)成才這一根本宗旨上是與學(xué)校一致的。物業(yè)部門在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，也獲得了不斷了解師生生活和心理需求的機(jī)會(huì)，因此能夠結(jié)合高校教育性的特點(diǎn)，分析和探索營(yíng)造文明、奮發(fā)、雅致育人環(huán)境的途徑和方式，與學(xué)校整體育人環(huán)境的營(yíng)造形成相得益彰的效果。

　　三、為維護(hù)學(xué)校穩(wěn)定、構(gòu)建和諧校園提供有力支持

　　隨著高校物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展，高校物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容得到了更快、更新、更廣的拓展。服務(wù)項(xiàng)目不僅包括常規(guī)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，如環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)、設(shè)備維養(yǎng)等，還包括具有高校特色的服務(wù)項(xiàng)目，如教學(xué)后勤保障、學(xué)生特約服務(wù)、教育宣傳活動(dòng)等等。而且這些項(xiàng)目還在隨著學(xué)校發(fā)展的要求及師生的需求處于不斷調(diào)整和優(yōu)化的階段，物業(yè)涉及學(xué)校發(fā)展及師生生活的范圍日趨廣泛。內(nèi)容延伸了，服務(wù)范圍擴(kuò)展了，與服務(wù)對(duì)象的接觸面也相應(yīng)增大了，當(dāng)然出現(xiàn)問(wèn)題的幾率也增大了。之所以要將維護(hù)學(xué)校穩(wěn)定作為高校物業(yè)管理工作的一個(gè)功能進(jìn)行定位，就是要求高校物業(yè)管理部門在提供紛繁復(fù)雜的物業(yè)服務(wù)的時(shí)候，一定要以維護(hù)學(xué)校穩(wěn)定為前提。在實(shí)施任何一項(xiàng)服務(wù)工作時(shí)，都應(yīng)考慮是否影響學(xué)校的穩(wěn)定，是否有助于學(xué)校的穩(wěn)定，然后再選擇適當(dāng)?shù)摹⒑侠淼牟僮髂Ｊ胶头椒ā?/p>

　　高校物業(yè)管理部門在維護(hù)學(xué)校穩(wěn)定的工作中主要需要注意以下幾方面:

　　一是正確分析師生的需求及學(xué)校發(fā)展對(duì)物業(yè)部門的要求，掌握學(xué)校對(duì)物業(yè)管理部門的期待值，這有助于物業(yè)管理部門把握方向，避免由于方向缺失造成不穩(wěn)定因素;

　　二是隨時(shí)掌握學(xué)生思想和需求的動(dòng)態(tài)信息。如前所述，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容得到了較大程度的拓展，物業(yè)與師生及學(xué)校相關(guān)部門的接觸面在不斷擴(kuò)大，這給了物業(yè)了解師生各方面信息的便利，因此物業(yè)應(yīng)該充當(dāng)信息收集和信息匯報(bào)的角色，及時(shí)了解師生需求和意見(jiàn)，并定時(shí)向相關(guān)部門匯報(bào)和反映。

　　三是緩和矛盾、化解沖突、協(xié)調(diào)關(guān)系、解除疑惑，物業(yè)部門可以以人性化的服務(wù)協(xié)調(diào)和處理遇到的各種問(wèn)題。物業(yè)管理部門具有公共事務(wù)管理的屬性，能夠運(yùn)用良好的協(xié)調(diào)溝通技術(shù)，能夠樹(shù)立并秉承“以人為本”的思想，可以與服務(wù)對(duì)象實(shí)現(xiàn)有效、良好的溝通，這是化解矛盾的基礎(chǔ)。

　　四是物業(yè)部門通過(guò)專業(yè)的操作、精心的管理，履行著校園秩序的維護(hù)職責(zé)，營(yíng)造安全、穩(wěn)定的校園環(huán)境。專業(yè)的物業(yè)管理部門在安全維護(hù)技術(shù)上比較過(guò)硬，具備良好的突發(fā)事件處置能力，尤其在涉及偷盜、消防方面的安全事故，各種預(yù)案十分健全，操作方式也比較科學(xué)規(guī)范，可以最大限度地避免安全事故的發(fā)生。

　　五是為構(gòu)建安全有序、整潔雅致、互助友愛(ài)、包容誠(chéng)信的和諧校園作出自身特有的貢獻(xiàn)。安全有序應(yīng)該是構(gòu)建和諧校園的首要目標(biāo)，物業(yè)服務(wù)部門也必須肩負(fù)協(xié)助營(yíng)造安全環(huán)境的職責(zé)。在協(xié)調(diào)各種關(guān)系及提供各種服務(wù)的過(guò)程中，需要充分展現(xiàn)物業(yè)服務(wù)部門包容誠(chéng)信的精神和道德風(fēng)貌，因此物業(yè)服務(wù)人員的言行舉止能夠感染校園內(nèi)其他群體，從而形成濃厚的大環(huán)境。

　　四、實(shí)現(xiàn)物業(yè)的有效保值和增值

　　此功能是最容易被忽視的，但卻是最重要的功能，這是保持物業(yè)持續(xù)利用的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。高校在未實(shí)施專業(yè)物業(yè)管理以前，在房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理和養(yǎng)護(hù)方面做得十分不夠，具體操作欠規(guī)范。房屋及其設(shè)備由于使用頻率較高，日常維養(yǎng)跟不上，導(dǎo)致老化極快，很多物業(yè)還未達(dá)到使用年限就開(kāi)始宣布“退休”，其使用價(jià)值被大大打了折扣。比如一幢造價(jià)1000萬(wàn)的教學(xué)樓，如果進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化保養(yǎng)，其使用壽命可以達(dá)到50年，甚至更久，如未進(jìn)行科學(xué)保養(yǎng)，可能只能使用40年，因此產(chǎn)生10年的使用價(jià)值，折算下來(lái)就是200多萬(wàn)。因而高校物業(yè)為了實(shí)現(xiàn)其保值和增值，必須利用科學(xué)的手段、規(guī)范的操作、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)。

　　1、房屋及公共設(shè)備、設(shè)施的管理和維護(hù)

　　房屋及公共設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)首先要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標(biāo)，以保障物業(yè)得到科學(xué)、有效的維護(hù)。具體應(yīng)該做到，小修要及時(shí)，以免造成大修，中、大修要合理計(jì)劃、規(guī)范實(shí)施，既要考慮成本，又要考慮成效。這就需要嚴(yán)格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)際情況有的放矢地組織實(shí)施。在日常管理中，完善各項(xiàng)操作規(guī)程，不斷提升維護(hù)人員的技術(shù)含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過(guò)專業(yè)化的操作和運(yùn)行，保障房屋及相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施隨時(shí)處于良好、可利用狀態(tài)。

　　2、物業(yè)管理前期介入與前期規(guī)劃

　　高校物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該積極參與前期規(guī)劃和施工管理，完善樓宇設(shè)計(jì)。在樓宇的設(shè)計(jì)、施工階段及園區(qū)規(guī)劃方面，從實(shí)際使用功能及管理角度提供合理化意見(jiàn)和建議，以降低管理成本，增加管理效率。

篇3：業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司定位

　　業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司定位

　　如何為業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司定位是多年來(lái)長(zhǎng)期困繞物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)懸而未決的重大核心問(wèn)題，準(zhǔn)確科學(xué)地為業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司定位，明確業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司各自的法律地位，奠定物業(yè)管理立法的基石，是我國(guó)建立業(yè)主自治自律與物業(yè)管理公司專業(yè)化管理相結(jié)合的物業(yè)管理體制必不可少的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的首要前提和必然要求。

　　業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的定位問(wèn)題早在一九九九年五月的全國(guó)物業(yè)管理工作深圳會(huì)議上，國(guó)家建設(shè)部宋春華副部長(zhǎng)就已經(jīng)尖銳地提出來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士為之進(jìn)行了艱辛困苦的追尋和探索，但至今為止卻沒(méi)有尋求到一個(gè)解決業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司定位問(wèn)題的根本良方。之所以沒(méi)有找到這個(gè)良方的最根本的重要原因在于尋求方法上的偏差。部分人僅僅局限于從自身的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行提升和挖掘，還有一部分人也只是從經(jīng)濟(jì)管理的理論中探索和推敲;卻恰恰忽視了業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的定位從本質(zhì)上說(shuō)是一個(gè)法律的范疇，必須依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律，從法律的基本規(guī)定以及立法原意中進(jìn)行追尋和探索。因而造成了物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士一頭霧水，不知所措，處于一個(gè)既感到定位問(wèn)題很重要，又無(wú)可奈何的尷尬局面，找不到一個(gè)根本的出路來(lái)。

　　本文試圖從法律的層面上，從一個(gè)全新的視角出發(fā)，通過(guò)對(duì)我國(guó)民法中建筑物致害的責(zé)任主體的立法原意的剖析，借鑒國(guó)外以及我國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，從而依法準(zhǔn)確合理地確立業(yè)主委員會(huì)作為區(qū)分所有建筑物的管理人的法律地位，確立物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人的法律地位，以徹底解決業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的定位問(wèn)題。

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理公司是構(gòu)成了物業(yè)管理法律關(guān)系的最主要的民事主體。那么，物業(yè)管理的這些民事主體的法律地位究竟為何呢?從全國(guó)人大立法機(jī)關(guān)正在起草和審議的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》中所設(shè)立的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度來(lái)看，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是區(qū)分所有建筑物的管理，很明確業(yè)主的法律地位就是建筑物區(qū)分所有權(quán)人。但這個(gè)法律制度并沒(méi)有直接對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司進(jìn)行明確的法律定位，而設(shè)定了區(qū)分所有建筑物管理人和區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人這兩個(gè)法律地位。那么，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司究竟誰(shuí)擁有區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位?誰(shuí)又擁有區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的法律地位?我們必須對(duì)此有一個(gè)清楚、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)地定位，因?yàn)檫@直接涉及到物業(yè)管理民事主體的權(quán)利與義務(wù)，關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。為了清楚、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)地給業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司作出法律定位，我們不妨先從我國(guó)民法對(duì)管理人的立法原意進(jìn)行如下的探討和剖析。

　　管理人這個(gè)詞語(yǔ)的法律概念最早是出現(xiàn)在我國(guó)民法通則之中的。《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條規(guī)定:“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。”這條法律將建筑物致害的責(zé)任主體確定為“所有人或者管理人”，對(duì)于建筑物所有人的法律地位是比較清晰的，這就是我們常在物業(yè)管理活動(dòng)中被稱為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。由于這條法律確立了管理人責(zé)任主體的法律地位，因而在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》里，管理人就被直接納入了建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么?只有明確了我國(guó)民法對(duì)管理人的立法原意，才能正確確立物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的法律地位，才能依法均衡業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　對(duì)于這種建筑物致害的責(zé)任主體，各國(guó)的見(jiàn)解是不同的。大多數(shù)大陸法系國(guó)家規(guī)定，只有建筑物的所有人才能成為建筑物致害的責(zé)任主體。例如，《法國(guó)民法典》第一千三百八十六條就只規(guī)定“建筑物的所有人”對(duì)于建筑物的保管或建筑不善的致害承擔(dān)責(zé)任。此外，比利時(shí)、墨西哥、秘魯、阿根廷、智利、巴西等國(guó)家均采用此立法例。而且，這些國(guó)家在規(guī)定所有人對(duì)受害人直接承擔(dān)責(zé)任的同時(shí)，還賦予所有人對(duì)其他對(duì)于損害的發(fā)生有過(guò)錯(cuò)的人的追償權(quán)。這種立法例的根據(jù)是，受害人通常無(wú)從發(fā)現(xiàn)和弄清事實(shí)上究竟是誰(shuí)對(duì)于建筑物的失修或建造瑕疵負(fù)有過(guò)錯(cuò)，因此允許受害人直接對(duì)所有人起訴是公平合理的。

　　德國(guó)、日本、意大利等少數(shù)大陸法系國(guó)家規(guī)定了建筑物致害的多元責(zé)任主體。依據(jù)《德國(guó)民法典》第八百三十六至八百三十八條的規(guī)定，建筑物倒塌致害的責(zé)任主體有以下四類:1.自主占有人，即作為自己所有而占有物的人;2.前自主占有人，即倒塌或

　　剝落是在土地的前占有人的終止占有的一年內(nèi)發(fā)生者由前占有人負(fù)責(zé);3.建筑物占有人，即因行使某項(xiàng)權(quán)利而占有他人土地上的建筑物或工作物的占有人，其代替土地占有人負(fù)責(zé);4.建筑物保養(yǎng)義務(wù)人，即為占有人承擔(dān)保養(yǎng)建筑物或與土地相聯(lián)的工作物，或由于自己享有用益權(quán)而應(yīng)保養(yǎng)建筑物或工作物的人，與占有人負(fù)相同的責(zé)任。依據(jù)日本民法第七百一十七條規(guī)定，工作物致害的責(zé)任主體原則上是占有人，但占有人對(duì)于防止損害發(fā)生已盡到必要注意時(shí)，則例外地由所有人負(fù)賠償責(zé)任。不論所有人還是占有人負(fù)責(zé)，其承擔(dān)責(zé)任后均可對(duì)實(shí)際引起損害的責(zé)任人行使追償權(quán)。依據(jù)意大利民法，原則上只有所有人是責(zé)任主體，但當(dāng)?shù)顾潞Πl(fā)生在用益權(quán)人的占有期間時(shí)，則由所有人與占有人負(fù)連帶責(zé)任。

　　在英美法，建筑物致害責(zé)任主體原則上是占有人。根據(jù)是占有人直接地控制和監(jiān)管著建筑物，因此，也有義務(wù)承擔(dān)建筑物致害的責(zé)任。美國(guó)侵權(quán)法在建筑物致害方面的責(zé)任主要與財(cái)產(chǎn)的占有和控制相聯(lián)系，而與所有權(quán)沒(méi)有什么關(guān)系。也就是說(shuō)，占有和控制決定責(zé)任，誰(shuí)占有和控制著房屋，誰(shuí)就有責(zé)任將其管好。但也有例外:

　　1.享有終身產(chǎn)權(quán)的人(相當(dāng)于大陸法系上的用益權(quán)人)對(duì)其享有終身產(chǎn)權(quán)的建筑物致害承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)橥ǔＧ闆r下這些建筑物由他占有著;2.出賣人，一般情況下房屋的出賣人在喪失占有后對(duì)房屋的倒塌不再負(fù)責(zé)任，但當(dāng)其另有約定或出賣人有欺詐行為時(shí)則由出賣人負(fù)責(zé)。

　　從各國(guó)對(duì)建筑物致害責(zé)任主體的法律規(guī)定，可以明確確定建筑物致害責(zé)任主體，應(yīng)該是:1.建筑物的所有人;2.建筑物的占有人;3.建筑物保養(yǎng)義務(wù)人。

　　我國(guó)民法在對(duì)建筑物致害的責(zé)任主體的立法中，借鑒了國(guó)外立法的成熟經(jīng)驗(yàn)，采取了法國(guó)式的立法體例，實(shí)行了單一制的責(zé)任主體制度。在《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條中規(guī)定，建筑物及其他設(shè)施造成損害的責(zé)任主體是“所有人或管理人”。盡管我國(guó)民法的這條法律規(guī)定從字面上看是“所有人或管理人”，但所反映的實(shí)質(zhì)仍然是屬于“所有人”的單一制責(zé)任主體。

　　我國(guó)民法規(guī)定的所有人指對(duì)建筑物或其他設(shè)施享有占有、使用、收益和處分權(quán)的人。損害發(fā)生時(shí)不管所有人是否直接現(xiàn)實(shí)地占有建筑物或其他設(shè)施。也不管其成為所有人的時(shí)間長(zhǎng)短，均不妨礙由所有人承擔(dān)責(zé)任。即使損害發(fā)生于出借、保管、出租、出典等期間，所有人并未實(shí)際占有所有物，但仍由所有人承擔(dān)責(zé)任。

　　我國(guó)民法在建筑物致害責(zé)任主體所規(guī)定的管理人是指依照法律、法規(guī)或行政命令對(duì)特定建筑物或其他設(shè)施享有固定的帶有永久性的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的人。管理人是依照法律、法規(guī)或行政命令直接產(chǎn)生的，不同于當(dāng)事人以出租、出借、出典等法律行為自愿設(shè)定的占有人(如承租人、借用人和典權(quán)人)。管理人的存在是我國(guó)社會(huì)主義國(guó)家國(guó)有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離的結(jié)果。我國(guó)國(guó)有的建筑物或其他設(shè)施一般授予國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位或機(jī)關(guān)團(tuán)體進(jìn)行管理，被授權(quán)的單位享有占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利。這種享有管理權(quán)的人就是我國(guó)民法中的所謂“管理人”。所以，管理人在我國(guó)民法立法的原意上應(yīng)該是指享有占有、使用、收益甚至處分權(quán)利的建筑物管理者，是指基于所有人授權(quán)或者其他法律事由而對(duì)建筑物取得法律上或事實(shí)上的占有，以及承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)的人。從這個(gè)立法原意上顯然管理人仍然是等同于具有所有人權(quán)能地位的，并且在建筑物保養(yǎng)義務(wù)的程度上也相當(dāng)于占有人的法律地位。

　　我國(guó)民法在建筑物致害責(zé)任主體規(guī)定“所有人或管理人”承擔(dān)建筑物致害責(zé)任的立法根據(jù)在于，建筑物或其他設(shè)施致害的終極原因往往是建造或管理有缺陷。建造和管理往往又是一種復(fù)雜的過(guò)程。物業(yè)管理公司雖然承擔(dān)有一定的管理服務(wù)責(zé)任，但這種管理服務(wù)責(zé)任是通過(guò)與業(yè)主委員會(huì)所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同獲得的，并不是天生具有的，而且這種管理責(zé)任也是有限度的，是全部管理責(zé)任其中的一部分。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同不能也不可能將建筑物致害的全部管理責(zé)任都囊括在內(nèi)，例如，建筑物建造缺陷而造成的損害，其責(zé)任人可能是建筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，也可能是設(shè)計(jì)者、承建施工者或前所有人，過(guò)錯(cuò)情形可能是設(shè)計(jì)者設(shè)計(jì)不合乎規(guī)范，也可能是承建施工者偷工減料或者馬虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蠻使用形成的，這些因素是根本不可能在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定由物業(yè)管理公司來(lái)支配控制，除了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)之外往往其他民事主體(如物業(yè)管理公司)是不可能左右控制或徹底解除的。

　　何況，當(dāng)物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，沒(méi)有盡到合同所約定的管理服務(wù)責(zé)任，就應(yīng)該以合同違約來(lái)承擔(dān)管理服務(wù)責(zé)任。但是，業(yè)主委員會(huì)的管理責(zé)任卻是天生具有的，物業(yè)管理公司的管理服務(wù)是由其按合同約定的，而合同沒(méi)有約定的管理責(zé)任顯然仍然由業(yè)主委員會(huì)所保留，業(yè)主委員會(huì)有保留管理責(zé)任的權(quán)利，自然就要有承擔(dān)管理責(zé)任的義務(wù)，理應(yīng)成為合法的管理人。根據(jù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，

　　誰(shuí)有過(guò)錯(cuò)誰(shuí)就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。既然業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有將全部管理責(zé)任通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同交給物業(yè)管理公司，自然物業(yè)管理公司就不可能承擔(dān)全部管理責(zé)任。否則，讓物業(yè)管理公司作為管理人承擔(dān)責(zé)任，就有悖公平正義的民法基本原則，不符合我國(guó)民法對(duì)管理人的立法本意。

　　由于物業(yè)管理公司具有“管理”二字，而物業(yè)管理公司又從事的是物業(yè)管理活動(dòng)，因此，通常人們往往都會(huì)望文生義地將物業(yè)管理公司誤解為建筑物的管理人。其實(shí)這是“管理”二字給人們?cè)斐傻囊环N錯(cuò)覺(jué)。從管理人的法律概念來(lái)看，物業(yè)管理公司首先不享有對(duì)建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利;其次，沒(méi)有享有對(duì)特定建筑物的“固定的”“帶有永久性”的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。相對(duì)比較之下，業(yè)主委員會(huì)則具有固定的帶有永久性管理權(quán)的性質(zhì)，因?yàn)榻ㄖ锎嬖冢捅仨殞?duì)區(qū)分所有建筑物行使管理權(quán)，雖然業(yè)主委員會(huì)要經(jīng)過(guò)換屆選舉，但“鐵打的營(yíng)盤，流水的兵”，業(yè)主委員會(huì)委員的人選更迭并不會(huì)影響業(yè)主委員會(huì)的存在，業(yè)主委員會(huì)作為管理團(tuán)體是永久性伴隨著區(qū)分所有建筑物而存在的。

　　業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主合法權(quán)益的群眾性自治自律組織，其民事責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)。而全體業(yè)主擁有對(duì)建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利，自然從責(zé)任與權(quán)利的主體都是一致。如果使管理人的地位空置，就會(huì)在司法實(shí)踐中因管理人的真空，而錯(cuò)誤地將物業(yè)管理公司作為管理人，使物業(yè)管理公司代人受過(guò)。顯然這樣就將物業(yè)管理公司放在了一個(gè)權(quán)利與義務(wù)不均衡的地位上，勢(shì)必不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。相反將業(yè)主委員會(huì)放在管理人的地位上，由全體業(yè)主承擔(dān)區(qū)分所有建筑物管理的整體責(zé)任，不僅直接體現(xiàn)了業(yè)主自治管理的權(quán)利，而且也平衡了業(yè)主自律的義務(wù)責(zé)任。

　　鑒于我國(guó)物權(quán)法仍然在起草和審議階段，而且物權(quán)法所設(shè)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度并不完善，因此，我們?cè)诖擞斜匾獙?duì)各國(guó)以及我國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)的有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)所涉及到的管理人以及管理服務(wù)人的法律條款進(jìn)行借鑒和探討。

　　各國(guó)以及我國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)的有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律條款通常都將管理人作為區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)(即物業(yè)管理活動(dòng)中的業(yè)主大會(huì))的召集人。如《德國(guó)住宅所有權(quán)法》第二十四條規(guī)定:“住宅所有權(quán)人會(huì)議，每年至少由管理人召集一次。”《瑞士民法典》第七百一十二條中規(guī)定:“除另有約定外，樓層所有人大會(huì)由管理人召集并主持;”《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第三十四條中規(guī)定:“*由管理人召集;”“管理人至少每年應(yīng)召集一次*”。實(shí)際上在物業(yè)管理活動(dòng)中，區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議、*或業(yè)主大會(huì)都應(yīng)該是由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集的。因此，從管理人召集業(yè)主大會(huì)的職責(zé)來(lái)看，是等同于業(yè)主委員會(huì)的。

　　除此以外，管理人的權(quán)利義務(wù)也等同于業(yè)主委員會(huì)。如《德國(guó)住宅所有權(quán)法》第二十七條中規(guī)定:“管理人的權(quán)利義務(wù)如下:(1)執(zhí)行住宅所有權(quán)人會(huì)議的決議并監(jiān)督住宅規(guī)則的執(zhí)行;(2)采取必要措施保存及修繕共有物;(3)在緊急情況下，采取其他保存共有物的措施;(4)管理共有基金。”《意大利民法典》第一千一百三十條規(guī)定:“管理人應(yīng)當(dāng):(1)執(zhí)行共有人大會(huì)通過(guò)的決議;(2)制定共有財(cái)產(chǎn)的使用規(guī)則，為公共利益提供服務(wù)從而使共有人能夠更好地享有共有財(cái)產(chǎn);(3)征收各種費(fèi)用，分?jǐn)倿榻ㄖ锕灿胁糠值恼＞S修和公共服務(wù)支出的必要費(fèi)用;(4)完成保全建筑物共有部分固有權(quán)利的行為。最后，年終時(shí)，管理人應(yīng)當(dāng)報(bào)告管理帳目。”

　　我國(guó)香港地區(qū)的《多層大廈(業(yè)主立案法團(tuán))條例》規(guī)定，依法成立了業(yè)主立案法團(tuán)，大廈各分層業(yè)主在該大廈所享有的權(quán)利、權(quán)力、利益和所負(fù)的責(zé)任，便都交給業(yè)主立案法團(tuán)去運(yùn)用和執(zhí)行。因此，當(dāng)大廈周圍出現(xiàn)山體滑坡，業(yè)主立案法團(tuán)就應(yīng)該承當(dāng)維修和賠償?shù)呢?zé)任。這實(shí)質(zhì)上就是由業(yè)主立案法團(tuán)擔(dān)當(dāng)著區(qū)分所有建筑物管理人的角色。而這個(gè)業(yè)主立案法團(tuán)就相當(dāng)于我們物業(yè)管理活動(dòng)中的業(yè)主委員會(huì)。在我國(guó)澳門地區(qū)，針對(duì)由樓宇或其他工作物造成之損害，《澳門民法典》第四百八十五條明確規(guī)定:“一、樓宇或其他工作物因建造上之瑕疵、保存上出現(xiàn)缺陷而全部或部分倒塌者，該樓宇或工作物之所有人或占有人須對(duì)由此而造成之損害負(fù)責(zé);但證明其本身無(wú)過(guò)錯(cuò)，又或證明即使已盡應(yīng)有之注意義務(wù)亦不能避免該等損害者除外。二、基于法律或法律行為而對(duì)樓宇或工作物負(fù)有保存義務(wù)之人，須代該樓宇或工作物之所有人或占有人對(duì)完全因保存上出現(xiàn)缺陷而造成之損害負(fù)責(zé)。”《澳門民法典》的這條法律規(guī)定實(shí)際上明確了建筑物致害的責(zé)任主體是建筑物的所有人、占有人、以及負(fù)有保存建筑物存在義務(wù)之人。其中負(fù)有保存建筑物存在義務(wù)之人就是《澳門民法典》第三卷物權(quán)的第五章分層所有權(quán)中法律所規(guī)定的，由分層建筑物所有人大會(huì)所選舉出的管理機(jī)關(guān)。根據(jù)《澳門民法典》第一千三百五十四條規(guī)定:“管理機(jī)關(guān)系由一名或多名管理人組成。”第一千三百五十五條規(guī)定:“管理機(jī)關(guān)系由分層建筑物之所有人大會(huì)選出及免職”。顯然分層建筑物所有人大會(huì)所選舉出的管理機(jī)關(guān)實(shí)際上就是我們?cè)谖飿I(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主大會(huì)所選舉出的業(yè)主委員會(huì)。

　　在全國(guó)人大立法機(jī)關(guān)起草審議的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》也是按照各國(guó)及我國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)的上述法律條款的立法精神來(lái)設(shè)定建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的。如在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》第一百零七條規(guī)定:“區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議由管理人召集。”第一百一十二條規(guī)定:“管理委員會(huì)和管理人的職責(zé)如下:

　　(一)共用部分的清潔、維護(hù)、修繕及一般改良;(二)區(qū)分所有權(quán)人共同事務(wù)的建議;(三)區(qū)分所有權(quán)人和專有部分占有人違規(guī)行為的制止;(四)區(qū)分所有建筑物及其周圍環(huán)境的維護(hù);(五)收益及其他經(jīng)費(fèi)的收支、保管及使用;(六)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議的執(zhí)行;(七)管理規(guī)約、會(huì)議記錄等文件的保管;(八)管理服務(wù)人的委任、雇用及其監(jiān)督;(九)會(huì)計(jì)報(bào)告、結(jié)算報(bào)告及其他管理事項(xiàng)的提出及公告;(十)管理規(guī)約的規(guī)定的其他事項(xiàng)。”因此，這其中的管理人自然就是業(yè)主委員會(huì)，而其中的管理服務(wù)人就是物業(yè)管理公司。

　　眾所周知，我國(guó)的物業(yè)管理是gg開(kāi)放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理的最大區(qū)別物業(yè)管理是遵循著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律運(yùn)作，而不是像傳統(tǒng)的房屋管理哪樣按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式運(yùn)作。遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，建立、培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的首要前提就必須科學(xué)、準(zhǔn)確、清晰地為參與物業(yè)管理市場(chǎng)的民事主體進(jìn)行定位。只有正確地解決了物業(yè)管理民事主體的定位這個(gè)根本性的主要問(wèn)題，才能明確各個(gè)民事主體的權(quán)利和義務(wù)，否則就無(wú)法清晰的確立各個(gè)民事主體的權(quán)利和義務(wù)，容易造成這些民事主體相互之間的角色錯(cuò)位。事實(shí)上，近年來(lái)在物業(yè)管理行業(yè)所反映出的許多難點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題，實(shí)際上大多數(shù)問(wèn)題都是由于沒(méi)有明確物業(yè)管理民事主體法律地位而產(chǎn)生的。

　　應(yīng)該指出長(zhǎng)期以來(lái)之所以沒(méi)有能很好地解決業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律地位問(wèn)題，在某種程度上是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)形成的“官本位”思想觀念束縛的結(jié)果。一味地在強(qiáng)調(diào)和擔(dān)憂人民群眾的素質(zhì)的高低，擔(dān)心賞賜給人民群眾民主權(quán)利之后，人民群眾將不能正確行使這些權(quán)利，會(huì)出現(xiàn)權(quán)利濫用和失去控制的局面。在這種“官本位”的思想觀念束縛下，根本就不可能來(lái)正確探討、分析和解決業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律地位問(wèn)題，而總是隔靴搔癢在考量業(yè)主委員會(huì)權(quán)利給多、給少的問(wèn)題，以致于有些物業(yè)管理公司還提出了“由業(yè)主委員會(huì)委托管理的‘二手項(xiàng)目’不接”的所謂“四不接原則”。

　　業(yè)主委員會(huì)是社會(huì)主義民主肌體的細(xì)胞，克服和擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的“官本位”思想觀念的束縛，科學(xué)、準(zhǔn)確、清晰地確立業(yè)主委員會(huì)的法律地位，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的法律地位直接賦予人民群眾應(yīng)有的民主權(quán)利，對(duì)于大力推進(jìn)社會(huì)主義民主的進(jìn)程，具有著十分重要和深遠(yuǎn)的歷史意義和現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí)，也有利于解決長(zhǎng)期困繞著物業(yè)管理行業(yè)的權(quán)利義務(wù)不均衡的難點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題，將物業(yè)管理公司從無(wú)休無(wú)止的索賠糾紛中徹底解脫出來(lái)。

　　從上述分析明顯可見(jiàn)，物業(yè)管理公司是不具備管理人這種主體資格的，只有業(yè)主委員會(huì)才具有管理人這種資格，物業(yè)管理公司只能具備管理服務(wù)人的資格。既然如此，我們就應(yīng)該依照我國(guó)物權(quán)法所確立的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，通過(guò)物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法，直接賦予業(yè)主委員會(huì)為區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位，直接賦予物業(yè)管理公司區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的法律地位。