物業(yè)前期介入控制程序
1.0目的
對(duì)物業(yè)管理前期介入的物業(yè)形成前期的階段性管理進(jìn)行規(guī)定,為以后物業(yè)管理打下基礎(chǔ),確保物業(yè)管理服務(wù)滿足開(kāi)發(fā)商、業(yè)主住戶和法律法規(guī)要求。
2.0范圍
適用于物業(yè)接管驗(yàn)收前介入房屋開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)、樓宇的設(shè)計(jì)、施工、配套設(shè)施采購(gòu)、驗(yàn)收、安裝、房產(chǎn)的銷(xiāo)售，物業(yè)宣傳等過(guò)程的管理。
3.0職責(zé)
3.1 品質(zhì)督導(dǎo)負(fù)責(zé)物業(yè)前期介入控制的歸口管理，具體負(fù)責(zé)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)絡(luò)物業(yè)前期介入的有關(guān)配合房產(chǎn)銷(xiāo)售、宣傳、公司投標(biāo)等事宜。
3.2 物業(yè)驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組（籌備）的各專業(yè)組分別介入?yún)⑴c審查房屋設(shè)計(jì)圖紙、房屋建筑工程施工質(zhì)量監(jiān)控，配套設(shè)施的采購(gòu)、驗(yàn)收、安裝等有關(guān)事宜。
4.0工作程序
4.1 物業(yè)前期介入管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)房屋開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。
4.2 物業(yè)前期介入管理的必要性
按照全面質(zhì)量管理的“全過(guò)程、全要素和全員管理”的管理思想，在物業(yè)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建造之時(shí)開(kāi)始，物業(yè)公司代表業(yè)主參與物業(yè)管理有關(guān)活動(dòng)，是一項(xiàng)物業(yè)管理的前期管理。其意義有：
4.2.1 物業(yè)公司參與對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)審，可利用物業(yè)管理企業(yè)豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見(jiàn)，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理要求，完善房屋設(shè)計(jì)要求，并為以后的管理工作打下基礎(chǔ)。
4.2.2 物業(yè)公司在物業(yè)管理使用方面擁有第一手資料，對(duì)樓宇使用過(guò)程所暴露出各種工程質(zhì)量問(wèn)題清楚，物業(yè)公司參與監(jiān)理可彌補(bǔ)解決可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患，提高房屋的建造質(zhì)量，一定程度避免以后物業(yè)管理中的“老大難”問(wèn)題，盡可能將房屋質(zhì)量問(wèn)題消滅在建造過(guò)程中。
4.2.3 提前介入對(duì)所管物業(yè)如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況進(jìn)行了
解熟悉，為竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。
4.2.4 物業(yè)公司派人員參與先期開(kāi)發(fā)，熟悉該物業(yè)各個(gè)部分、設(shè)備環(huán)境，對(duì)以后物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)、維護(hù)保養(yǎng)帶來(lái)許多便利：
a) 方便了物業(yè)管理中維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃；
b) 方便了物業(yè)管理中的檢修；
c) 確保了檢修質(zhì)量；
d) 方便了物業(yè)管理改造、拆除及設(shè)備的更換，提高了物業(yè)管理效率和工作質(zhì)量。
4.3 物業(yè)前期介入的管理內(nèi)容。
4.3.1 參與投標(biāo)洽談管理業(yè)務(wù)，物業(yè)公司通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研了解房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)，掌握開(kāi)發(fā)信息通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)接洽業(yè)務(wù)。
4.3.2 建立與業(yè)主住戶的關(guān)系
物業(yè)管理通過(guò)參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售活動(dòng)與業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）接觸、溝通、協(xié)商，又與購(gòu)房者未來(lái)業(yè)主或住戶取得聯(lián)系，散發(fā)公司宣傳材料聽(tīng)取意見(jiàn)要求和希望；了解業(yè)主住戶對(duì)物業(yè)所有安排打算。參與銷(xiāo)售部門(mén)同業(yè)主住戶簽訂物業(yè)管理合約，向業(yè)主提供介紹業(yè)主臨時(shí)公約，裝修管理辦法、大門(mén)設(shè)置、出入、停車(chē)場(chǎng)等管理辦法，物業(yè)管理費(fèi)用收取辦法等信息。
4.3.3察看記錄工程建筑現(xiàn)場(chǎng)為以后物業(yè)管理提供基礎(chǔ)。
a) 審查土建構(gòu)造、管線走向、出入線路通信、保安、消防、水電、煤氣等實(shí)施設(shè)備情況；
b) 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法；
c) 施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修要點(diǎn)、圖紙更改等記錄；
d) 參與設(shè)施工程驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)施設(shè)備的外觀、性能、功能進(jìn)行檢查，按整改計(jì)劃督促施工整改。
4.3.4 根據(jù)業(yè)主住戶的希望要求設(shè)計(jì)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度。如：
a) 與開(kāi)發(fā)商共同起草物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主臨時(shí)公約、裝飾施工管理辦法等；
b) 設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門(mén)人員崗位責(zé)任制和住戶手冊(cè)，物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等；
c) 制定上崗人員的
培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施培訓(xùn)。4.3.5 建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)
a) 建立保安、清潔、綠化、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，訂立合同；
b) 同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)聯(lián)絡(luò)、溝通；
c) 建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。
4.3.6 準(zhǔn)備物業(yè)的交接
a) 擬訂移交接管辦法；
b) 準(zhǔn)備移交接管事項(xiàng)。
5.0支持/相關(guān)文件
《物業(yè)入伙及裝修控制程序》
《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》
《與顧客有關(guān)過(guò)程控制程序》
6.0記錄
《前期介入巡檢記錄》
篇2：顧問(wèn)項(xiàng)目物業(yè)前期介入控制程序
顧問(wèn)項(xiàng)目物業(yè)前期介入控制程序
1.0 目的
為了公司盡早了解物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工情況，確保物業(yè)項(xiàng)目在接管驗(yàn)收時(shí)能夠達(dá)到物業(yè)管理所要求的條件，便于管理。
2.0 范圍
適用于已經(jīng)簽訂合同尚未入伙的管理項(xiàng)目的管理服務(wù)。
3.0 職責(zé)
3.1 商務(wù)部負(fù)責(zé)前期介入階段的接洽、統(tǒng)籌、組織、考察、建議等全方位的工作。
3.2 相關(guān)單位負(fù)責(zé)協(xié)助商務(wù)部進(jìn)行準(zhǔn)備工作。
4.0 程序
4.1根據(jù)合同或開(kāi)發(fā)商的要求，商務(wù)部定期或不定期組織公司顧問(wèn)團(tuán)赴現(xiàn)場(chǎng)考察，從物業(yè)管理的角度提出書(shū)面專業(yè)建議。各單位應(yīng)積極配合顧問(wèn)團(tuán)的工作。
4.2根據(jù)合同或開(kāi)發(fā)商的要求，商務(wù)部組織教員對(duì)開(kāi)發(fā)商前期物管人員、操作層員工及項(xiàng)目銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及崗位專業(yè)培訓(xùn)，并安排好具體相關(guān)事宜。
4.3相關(guān)單位應(yīng)配合開(kāi)發(fā)商樓宇營(yíng)銷(xiāo)宣傳、推廣的需要，提供企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書(shū)、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書(shū)等資料。
4.4商務(wù)部組織相關(guān)單位解答開(kāi)發(fā)商提出的關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)、政策等問(wèn)題;提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)，以降低成本，提高效益。
4.5在開(kāi)發(fā)商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，商務(wù)部組織人員協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。
4.6根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求，在工程施工階段由商務(wù)部組織專業(yè)人員協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)分項(xiàng)工程(如：設(shè)備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等)提出缺陷整改建議，確保工程質(zhì)量。
4.7商務(wù)部組織專業(yè)人員協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)各專業(yè)工程、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)不合格處提出整改意見(jiàn)，由開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
4.8由相關(guān)管理處根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況編制物業(yè)管理方案，內(nèi)容包括：管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)
置、擬定人員編制、員工任職條件和素質(zhì)要求及服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)。由財(cái)務(wù)部協(xié)助開(kāi)發(fā)商或物管公司測(cè)算物管費(fèi)及制定其他項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
4.9由工程部等相關(guān)單位協(xié)助開(kāi)發(fā)商提供日常管理所需設(shè)備、材料清單，指導(dǎo)編制對(duì)外分包的程序。
4.10 財(cái)務(wù)部協(xié)助開(kāi)發(fā)商組建物業(yè)公司及資質(zhì)審辦工作，并提供相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料。
4.11由相關(guān)管理處人員在相關(guān)部門(mén)的配合下根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需要以及工程實(shí)際進(jìn)展情況，制定項(xiàng)目管理工作計(jì)劃及方案。
4.12商務(wù)部根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度和實(shí)際情況，按照合同條款開(kāi)展其他相關(guān)工作。
5.0 相關(guān)文件與記錄
WI/GW 《顧問(wèn)項(xiàng)目管理手冊(cè)》
篇3：物業(yè)程序文件:物業(yè)前期介入控制工作程序
物業(yè)程序文件：物業(yè)前期介入控制程序
1.0目的
為了公司盡早了解物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工情況，確保物業(yè)項(xiàng)目在接管驗(yàn)收時(shí)能夠達(dá)到物業(yè)管理所要求的條件，便于管理。
2.范圍
適用于已經(jīng)簽訂合同尚未入住的管理項(xiàng)目的管理服務(wù)。
3.0職責(zé)
3.1物業(yè)部負(fù)責(zé)前期介入階段的接洽、統(tǒng)籌、組織、考察、建議等全方位的工作。
3.2相關(guān)單位負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)部進(jìn)行準(zhǔn)備工作。
4.0程序
4.1據(jù)合同或開(kāi)發(fā)商的要求，物業(yè)部定期或不定期組織公司顧問(wèn)團(tuán)赴現(xiàn)場(chǎng)考察，從物業(yè)管理的角度提出書(shū)面專業(yè)建議。各單位應(yīng)積極配合顧問(wèn)團(tuán)的工作。
4.2據(jù)合同或開(kāi)發(fā)商的要求，物業(yè)部組織教員對(duì)開(kāi)發(fā)商前期物管人員、操作層員工及項(xiàng)目銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及崗位專業(yè)培訓(xùn)，并安排好具體相關(guān)事宜。
4.3有關(guān)單位應(yīng)配合開(kāi)發(fā)商樓宇營(yíng)銷(xiāo)宣傳、推廣的需要，提供企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書(shū)、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書(shū)等資料。
4.4物業(yè)部組織相關(guān)單位解答開(kāi)發(fā)商提出的關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)、政策等問(wèn)題；提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)，以降低成本，提高效益。
4.5開(kāi)發(fā)商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，工程部組織人員協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。
4.6據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求，在工程施工階段由工程部組織專業(yè)人員協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)分項(xiàng)工程（如：設(shè)備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質(zhì)量。
4.7物業(yè)部組織專業(yè)人員協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)各專業(yè)工程、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)不合格處提出整改意見(jiàn)，由開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
4.8管理處根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況編制物業(yè)管理方案，內(nèi)容包括：管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制、員工任職條件和素質(zhì)要求及服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)。由財(cái)務(wù)部協(xié)助開(kāi)發(fā)商或物管公司測(cè)算物管費(fèi)及制定其他項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
4.9工程部等相關(guān)單位協(xié)助開(kāi)發(fā)商提供日常管理所需設(shè)備、材料清單，指導(dǎo)編制對(duì)外分包的程序。
4.10財(cái)務(wù)部協(xié)助開(kāi)發(fā)商組建物業(yè)公司及資質(zhì)審辦工作，并提供相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料。
4.11管理處人員在相關(guān)部門(mén)的配合下根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需要以及工程實(shí)際進(jìn)展情況，制定項(xiàng)目管理工作計(jì)劃及方案。
4.12物業(yè)部根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度和實(shí)際情況，按照合同條款開(kāi)展其他相關(guān)工作。
5.0相關(guān)文件與記錄
5.1《項(xiàng)目管理手冊(cè)》