科大教材建設(shè)工作規(guī)定

　　教材建設(shè)和管理工作是學(xué)校深化教學(xué)改革、提高教學(xué)質(zhì)量的重要內(nèi)容。學(xué)校鼓勵(lì)教師積極參與教學(xué)改革和教材建設(shè)工作。

　　為搞好教材建設(shè)，規(guī)范教材編寫工作，特制定本規(guī)定。

　　一、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　1、學(xué)校由主管教學(xué)的副校長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的校教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)全校的教材規(guī)劃和建設(shè)工作。

　　2、各學(xué)院(部)負(fù)責(zé)規(guī)劃全院(部)的教材建設(shè)工作。

　　3、校教材規(guī)劃和建設(shè)的日常辦事機(jī)構(gòu)設(shè)在教務(wù)處教材建設(shè)科，由教材建設(shè)科組織全校的教材建設(shè)實(shí)施工作。

　　二、教材編寫范圍

　　1、參與國(guó)家有關(guān)單位組織統(tǒng)編的規(guī)劃教材、特別是國(guó)家規(guī)劃教材。

　　2、填補(bǔ)國(guó)內(nèi)空白和絕版的教材。

　　3、與承擔(dān)國(guó)家和省級(jí)教學(xué)改革和教學(xué)研究項(xiàng)目相關(guān)的教材。

　　4、與校內(nèi)教學(xué)改革、素質(zhì)教育試點(diǎn)有關(guān)的教材。

　　5、具有我校專業(yè)特點(diǎn)并在行業(yè)內(nèi)有影響的教材。

　　6、開設(shè)新專業(yè)或新課，征訂不到的教材。

　　三、編寫教材的要求

　　1、各學(xué)院(部)要制定出本單位教材建設(shè)的計(jì)劃并積極推動(dòng)實(shí)施。

　　2、教材的主編應(yīng)具有副教授以上職稱，參編人員應(yīng)具有講師以上職稱。

　　3、編寫的教材要保證在內(nèi)容、體系、知識(shí)結(jié)構(gòu)上與培養(yǎng)目標(biāo)相適應(yīng)，與教學(xué)改革的需求相適應(yīng)，與學(xué)科的發(fā)展趨勢(shì)相適應(yīng)。

　　4、編寫教材的字?jǐn)?shù)，根據(jù)教學(xué)計(jì)劃的總學(xué)時(shí)數(shù)，每學(xué)時(shí)不超過4000~6000字。價(jià)格適中。

　　5、編寫出版的教材除了內(nèi)在質(zhì)量外，還要保證編校、印刷、裝訂及紙張等方面的質(zhì)量。

　　四、編寫教材的申報(bào)程序

　　凡申請(qǐng)編寫出版教材，由主編提出教材編寫申請(qǐng)報(bào)告(附編寫講義)，經(jīng)學(xué)院(部)同意后報(bào)教務(wù)處，由教務(wù)處提交校教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)審定批準(zhǔn)后立項(xiàng)。

　　五、自編教材的使用

　　1、未經(jīng)校教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)審定批準(zhǔn)后的自編教材，一律不準(zhǔn)使用。若擅自讓學(xué)生使用，將追究有關(guān)人員的責(zé)任。

　　2、對(duì)于校教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)審定批準(zhǔn)后的自編教材，學(xué)校原則上用多少訂多少。超過兩屆學(xué)生使用的教材，采用分期付款的方式購(gòu)買。

　　3、自編教材必須在校內(nèi)以講義的形式使用一年以上，經(jīng)修訂完善后方可出版。

　　六、編寫教學(xué)講義的有關(guān)規(guī)定

　　1、如無法選購(gòu)到合適的教材，根據(jù)教學(xué)需要，任課教師可以編寫教學(xué)講義。

　　2、教師印刷自編講義，應(yīng)在每年征訂教材時(shí)寫出申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)學(xué)院(部)批準(zhǔn)后，連同講義稿送教務(wù)處，由教務(wù)處組織審查后方可印刷。

　　3、對(duì)自編講義，學(xué)院(部)要嚴(yán)格把關(guān)，使講義有質(zhì)量、有特色，有利于教學(xué)。

　　4、自編講義印出后，由教材建設(shè)科驗(yàn)收入庫(kù)，學(xué)生到教材建設(shè)科統(tǒng)一領(lǐng)取。

　　5、未經(jīng)審批的講義，不準(zhǔn)自行印刷使用。

　　七、獎(jiǎng)勵(lì)

　　1、由學(xué)校教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)負(fù)責(zé)推薦優(yōu)秀教材，參加省或國(guó)家舉行的優(yōu)秀教材評(píng)獎(jiǎng)。

　　2、學(xué)校對(duì)獲各級(jí)優(yōu)秀教材獎(jiǎng)的教師將給予獎(jiǎng)勵(lì)。

　　八、本規(guī)定的解釋權(quán)屬校教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)。

篇2：物業(yè)知識(shí)教材：小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護(hù)

　　物業(yè)知識(shí)教材：小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)與維護(hù)

　　一、小區(qū)物業(yè)法制管理的意義與作用

　　(一)小區(qū)物業(yè)法制管理的內(nèi)涵、意義

　　小區(qū)物業(yè)法制管理，即是指在物業(yè)管理中，依據(jù)國(guó)家或地方有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)則，對(duì) 物業(yè)及其物業(yè)管理進(jìn)行法制宣傳、教育、管理與服務(wù)的總稱。

　　眾所周知，小區(qū)開發(fā)與小區(qū)物業(yè)管理本來就是一對(duì)孿生兄弟，小區(qū)物業(yè)管理是小區(qū)開發(fā) 建設(shè)的延續(xù)，在制訂和完善有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)時(shí)，也應(yīng)同時(shí)制訂和完善物業(yè)管理的法律、法規(guī)。物業(yè)管理涉及面廣，存在多方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此法律關(guān)系相應(yīng)也要十分明 確。應(yīng)該意識(shí)到，如果沒有相應(yīng)健全的法律、法規(guī)體系作為物業(yè)管理的保障，物業(yè)及其物業(yè)管理工作就難以維系。

　　目前，我國(guó)大部分城市還沒有結(jié)合各自地區(qū)實(shí)際情況，認(rèn)真制訂出具有法律約束力的有 關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、制度，所以物業(yè)管理相關(guān)各方面的法律地位尚未得到明確。由此導(dǎo)致了在進(jìn)行行業(yè)規(guī)范和調(diào)整中缺乏行之有效的法律手段，使得澄清行政管理和物業(yè)管理的關(guān)系、 理順多頭管理等問題，在不少地方得不到解決。從而，形成了物業(yè)管理工作具體實(shí)施上的難度和阻力。因此，小區(qū)物業(yè)法制管理的意義就在于:

　　1.建立健全有關(guān)物業(yè)及其物業(yè)管理法規(guī)，可以使小區(qū)物業(yè)在規(guī)范化管理中作到有法可依

　　物業(yè)管理的發(fā)展需要一個(gè)既有競(jìng)爭(zhēng)，又有秩序的市場(chǎng)環(huán)境，而市場(chǎng)的正常運(yùn)行又取決于 法制的完善和市場(chǎng)規(guī)則的制定。如果沒有統(tǒng)一的立法以規(guī)范市場(chǎng)行為與物業(yè)管理，在物業(yè)管理與業(yè)主或房屋使用人的利益發(fā)生諸如收取費(fèi)等矛盾時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)無法以法律手段維護(hù)各自 的權(quán)利與義務(wù)。

　　所以，建立健全物業(yè)管理法規(guī)來明確物業(yè)管理中主體與客體的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)規(guī)范市場(chǎng) 行為具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　2.建立健全物業(yè)管理法規(guī)，才能確立政府對(duì)其管理的權(quán)威

　　隨著早期開發(fā)的物業(yè)相繼投入使用，物業(yè)管理中的問題也逐漸暴露出來。住宅小區(qū)中的 樓宇管理，綠化、環(huán)衛(wèi)、治安、水電設(shè)施等方方面面都存在著嚴(yán)重管理問題。政府有關(guān)部門為解決這些問題，雖已出臺(tái)一些臨時(shí)的、原則上的規(guī)定，但是從實(shí)際情況來講，許多原則規(guī) 定既不具有操作性，也缺乏約束力度，政府部門的監(jiān)督管理也難以形成權(quán)威。這就需要相應(yīng)建立一套完整、科學(xué)、嚴(yán)密、可操作的法律、法規(guī)體系，以增強(qiáng)政府對(duì)其管理的權(quán)威。

　　3.建立健全物業(yè)管理法規(guī)，可以保證業(yè)主的基本權(quán)益

　　一般來講，住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)的各個(gè)業(yè)主對(duì)其房屋產(chǎn)權(quán)擁有不容爭(zhēng)辯的決定權(quán)，他們 是房屋的所有人，有對(duì)房屋的使用權(quán)和處置權(quán)。但是，我國(guó)目前的現(xiàn)狀卻是由開發(fā)商決定物業(yè)管理的委托，物業(yè)管理則往往脫離開政府有關(guān)部門的監(jiān)督，單方面制定物業(yè)及其物業(yè)管理 費(fèi)用等標(biāo)準(zhǔn)。這就難以保證業(yè)主的基本權(quán)益，從業(yè)主自身的利益出發(fā)，迫切要求物業(yè)管理制度法制化，依法辦事。

　　綜上所述，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)法制管理，依法推動(dòng)和保障物業(yè)及其物業(yè)管理的健康發(fā)展 。以便更好的服務(wù)于廣大住宅用戶并有效地提高政府法制管理的執(zhí)法力度，調(diào)整好物業(yè)管理與廣大業(yè)主或住戶的關(guān)系，正是我們強(qiáng)調(diào)小區(qū)物業(yè)法制管理的意義所在。

　　(二)小區(qū)物業(yè)法制管理的作用

　　加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)法制管理，通過國(guó)家或地方立法可為物業(yè)執(zhí)法提供法制保障。實(shí)踐證明， 對(duì)物業(yè)立法與執(zhí)法在小區(qū)物業(yè)的法制管理中，可以發(fā)揮如下作用:

　　1.可以起到依法治市的作用

　　從某種意義上說，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)即是法制經(jīng)濟(jì)。在小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，建立健全法制 管理就可以監(jiān)督與約束開發(fā)商對(duì)物業(yè)房屋實(shí)施保修的承諾，可以監(jiān)督與約束小區(qū)物業(yè)與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)與住戶等之間的法律行為，即依法辦事，違法必究是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的客觀要 求。只有強(qiáng)調(diào)法的威力，使法律成為約束人們行為準(zhǔn)則，小區(qū)物業(yè)的法制管理就可以起到依法治市的作用。

　　2.可以起到協(xié)調(diào)各方關(guān)系的作用

　　加強(qiáng)法制管理，一方面可以使人們?cè)诮槿胄^(qū)物業(yè)管理時(shí)，可以作到有法可依，有章可 循;另一方面可以樹立工商、稅務(wù)、治安、衛(wèi)生防疫等政府部門的執(zhí)法權(quán)威，使各方面在處理相關(guān)的市場(chǎng)行為時(shí)，可以起到配合、協(xié)調(diào)一致的社會(huì)監(jiān)督及其相互關(guān)系的作用。

　　3.可以起到保護(hù)房屋所有者權(quán)益的作用

　　制定好小區(qū)物業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)法制管理，是解決物業(yè)管理中諸多事件，乃至國(guó)家穩(wěn)定繁榮 ，促進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)所必需的前提條件。因此，只有制定和建立健全法規(guī)、制度，才能從法律上保護(hù)房屋所有者與租用者的合法權(quán)益，起到依法保護(hù)所有者權(quán)益的 作用。

　　4.可以起到促進(jìn)物業(yè)管理深化改革的作用

　　小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理是國(guó)民經(jīng)濟(jì)管理的重要組成部分。深化小區(qū)物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理改革是 加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)法制建設(shè)與管理的需要。因此，只有加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)的法制管理，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法制手段，推動(dòng)物業(yè)管理改革的不斷深化，起到促進(jìn)物業(yè)管理不斷深化改革的作用。

　　5.可以起到物業(yè)糾紛依法解決的作用

　　小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理，是民事糾紛的多發(fā)性領(lǐng)域，從司法部門受理的民事案件看，物 業(yè)糾紛僅次于婚姻糾紛被列入第二位。可見，加強(qiáng)物業(yè)法制建設(shè)與管理，建立健全相關(guān)的物業(yè)法規(guī)，就會(huì)減少糾紛，有利于司法與小區(qū)物業(yè)管理對(duì)民事糾紛的處理。使物業(yè)法律宣傳、 教育增強(qiáng)了力度。因此，從加強(qiáng)法制管理中我們不難看出，它可以起到依法解決民事糾紛的作用。

　　二、小區(qū)物業(yè)法制管理的范圍與職責(zé)

　　物業(yè)管理是建立在契約基礎(chǔ)之上的民事商務(wù)行為，因此，須由法律、法規(guī)來調(diào)整人們?cè)?物業(yè)管理行為過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其法律關(guān)系的主體包括物業(yè)管理者，物業(yè)所有者或使用者以及政府業(yè)務(wù)主管部門和相關(guān)單位、個(gè)人等。作為物業(yè)管理的法規(guī)，不僅應(yīng)當(dāng)解決 物業(yè)管理運(yùn)作中直接面臨的各種障礙，而且應(yīng)當(dāng)和其他相關(guān)法律相協(xié)調(diào)、相統(tǒng)一、相互補(bǔ)充和銜接，形成一個(gè)較為嚴(yán)密的法規(guī)體系，以使各種問題從根本上、各個(gè)環(huán)節(jié)上，全面、徹底 的解決。

　　(一)住宅小區(qū)法制管理范圍

　　如前所述，物業(yè)法制管理，從狹義上講亦稱立法管理。小區(qū)物業(yè)立法管理的范圍應(yīng)包括 房屋的建設(shè)、物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)市場(chǎng)、物業(yè)修繕、物業(yè)管理等方面的立法及其法律關(guān)系和法律責(zé)任。事實(shí)上它應(yīng)是屬于房地產(chǎn)業(yè)立法范圍的組成部分。

　　1.房屋的建設(shè)

　　長(zhǎng)期以來我國(guó)各種房地產(chǎn)物業(yè)(尤其在住宅方面)的建設(shè)規(guī)模和速度，與城市發(fā)展的情況和城市人口增長(zhǎng)速度嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，造成住宅建設(shè)不足，住宅管理混亂。住宅市場(chǎng)培育不起來 ，導(dǎo)致住宅建設(shè)資金短缺、材料質(zhì)量缺乏控制，從而使房地產(chǎn)業(yè)住宅在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)起的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出來，與住宅相關(guān)的市場(chǎng)整體水平在低水平上徘徊。因此，房地產(chǎn)及物業(yè)立 法，應(yīng)把住宅建設(shè)作為一項(xiàng)重要內(nèi)容，明確規(guī)定逐步提高住房標(biāo)準(zhǔn)，逐步改變現(xiàn)行住房分配制度。并相應(yīng)將住房問題列入到國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃中，并對(duì)住宅建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、 規(guī)劃及用地、拆遷、環(huán)境要求、配套基礎(chǔ)設(shè)施、材料供應(yīng)以及工程驗(yàn)收、接管等各個(gè)環(huán)節(jié)，均應(yīng)屬立法的范圍。

　　2.住宅物業(yè)所有權(quán)

　　在我國(guó)，土地是屬于國(guó)家或集體所有的，房地產(chǎn)物業(yè)所有權(quán)是指物業(yè)建筑物本身的所有 權(quán)及其相關(guān)土地的使用權(quán)，物業(yè)所有者對(duì)相關(guān)土地只有使用權(quán)，不得進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓，也嚴(yán)禁買賣或變相買賣。

　　明確物業(yè)的所有權(quán)，是維護(hù)物業(yè)領(lǐng)域秩序的關(guān)鍵。住宅物業(yè)所有權(quán)不明，往往是引起物 業(yè)管理糾紛的結(jié)癥所在。所以物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)法制管理的基礎(chǔ)。物業(yè)法規(guī)必須對(duì)物業(yè)所有權(quán)的內(nèi)容、所有權(quán)的形式、所有權(quán)的獲得、變更和喪失的登記、審核的方法，以及物業(yè)的共 有關(guān)系，物業(yè)代管等方面做出明確的立法。

　　各種所有權(quán)都應(yīng)受到法律的保護(hù)。歸國(guó)家、集體所有的房屋及其相關(guān)范圍的利益不得受 到侵占或變相侵占，個(gè)人所有的不得非法查封、沒收和擠占。

　　3.物業(yè)市場(chǎng)

　　目前我國(guó)住宅物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須開拓和完善諸如住宅物業(yè)買賣市 場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、相關(guān)的金融市場(chǎng)以及物業(yè)中介服務(wù)市場(chǎng)。應(yīng)該允許物業(yè)的多種所有制形式和多種所有權(quán)形式，以及物業(yè)多種經(jīng)營(yíng)方式的并存。為了與此相適應(yīng)，還要完善住宅物業(yè)的金 融體系和中介體系，建立一個(gè)綜合型、配套性的完備的物業(yè)市場(chǎng)。為此，需要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃和計(jì)劃，加強(qiáng)物業(yè)的立法、司法、行政干預(yù)的力度，加強(qiáng)社會(huì)的法制建設(shè)。

　　4.物業(yè)維修

　　對(duì)小區(qū)住宅的建設(shè)管理上，必須采取新建與維修并舉的方針。不能只抓建設(shè)，不管維修 。事實(shí)上，住宅物業(yè)的維護(hù)、維修是對(duì)我國(guó)住宅建設(shè)、和規(guī)劃發(fā)展的重要補(bǔ)充。由于住宅同樣是有年限要求的，通過日常維修可以延長(zhǎng)其使用壽命，也就提高了住宅的經(jīng)濟(jì)效益。從另 一方面看，對(duì)一些實(shí)際情況如果投入相同的人力、財(cái)力、物力，可以經(jīng)濟(jì)地提供更多的房屋。因此，物業(yè)的修繕應(yīng)該是物業(yè)立法的一個(gè)重要內(nèi)容。物業(yè)法規(guī)必須明確規(guī)定，物業(yè)修繕的 職責(zé)、維修的要求。物業(yè)維修制度的建立，物業(yè)維修資金的來源，物業(yè)維修材料的標(biāo)準(zhǔn)及供應(yīng)，維修隊(duì)伍的素質(zhì)和合理的組合等等。

　　5.小區(qū)物業(yè)管理

　　小區(qū)物業(yè)管理的目的在于求得各方面、各環(huán)節(jié)的最佳效益。廣義的講如小區(qū)建設(shè)管理、 住宅經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)管理和住宅維修管理等的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。為達(dá)到管理的這一目的，必須運(yùn)用管理的經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段。相關(guān)法規(guī)的制訂就是代表了法律手 段的具體運(yùn)用的開始，通過對(duì)物業(yè)管理的立法和司法，可使物業(yè)經(jīng)濟(jì)的行政的管理手段規(guī)范化和科學(xué)化，可以運(yùn)用物業(yè)法規(guī)去調(diào)整物業(yè)管理中的多種關(guān)系。

　　(二)住宅小區(qū)法制管理的職責(zé)

　　建國(guó)以來，我國(guó)住宅建設(shè)和住宅物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)是不健全的，存在的問題相 當(dāng)復(fù)雜，管理方面的漏洞、缺陷相當(dāng)嚴(yán)重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于實(shí)際的需要。因此在住宅物業(yè)上需要立法，依法來加強(qiáng)管理，由單一的行政權(quán)力管理向社會(huì)的經(jīng)濟(jì)管理、法律管理過渡。用法律 來統(tǒng)一行動(dòng)，做到“有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究”。只有這樣才能逐步建立正常的住宅管理秩序和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)秩序。小區(qū)物業(yè)進(jìn)行法制管理的重要職責(zé)，就是通過立法 ，使物業(yè)立法起到如下作用:

　　1.保護(hù)物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益

　　制定好物業(yè)法規(guī)，解決物業(yè)事務(wù)中的諸多問題，是使國(guó)家穩(wěn)定繁榮，促進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì) 文明和精神文明建設(shè)的必要條件，也只有制定了健全的物業(yè)法規(guī)，才能從法律上保證公民的僅利，保護(hù)物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益，杜絕侵占業(yè)主或住戶所有權(quán)或使用權(quán)的現(xiàn)象發(fā) 生。

　　2.促進(jìn)物業(yè)的建設(shè)和維修

　　我國(guó)整體物業(yè)供給水平是緊張的，造成的原因，除了房屋建設(shè)跟不上需要外，另一方面 是舊的房屋嚴(yán)重失修，淘汰率增加。如果把現(xiàn)有的物業(yè)維修好，延長(zhǎng)使用年限，不僅可以保證業(yè)主的利益，而且還會(huì)緩和城市土地房屋的緊張狀況。建立相應(yīng)物業(yè)法規(guī)的任務(wù)，就是把 維修物業(yè)的措施制度化、固定化，以促進(jìn)物業(yè)的修繕工作，增加和保證物業(yè)的質(zhì)和量，盡量彌補(bǔ)物業(yè)供給的不足。

　　3.促進(jìn)房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)的改革

　　經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，法律是上層建筑。法律是經(jīng)濟(jì)的反映，同時(shí)又反作用經(jīng)濟(jì)，為經(jīng)濟(jì)服務(wù)。 當(dāng)前我國(guó)正在深化改革，有關(guān)法律的制訂應(yīng)當(dāng)促進(jìn)改革，保障改革順利進(jìn)行。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，應(yīng)該在深入調(diào)查研究，總結(jié)新經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，及時(shí)把國(guó)家關(guān)于物 業(yè)的方針和政策規(guī)范化、法律化。

　　4.促進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

　　為了使改革健康的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地發(fā)展，必須更多地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)和法律的手段，強(qiáng)化管 理，做到管而不亂，活而不亂。在物業(yè)管理方面也應(yīng)該這樣，以物業(yè)立法，促進(jìn)物業(yè)改革和物業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　三、小區(qū)物業(yè)管理中內(nèi)部法規(guī)的建立

　　強(qiáng)化物業(yè)管理，必須圍繞房屋管理為主體建立完善的管理法規(guī)、制度、辦法、標(biāo)準(zhǔn)，做 到依法治理，依章管理。要對(duì)住戶及管理服務(wù)工作人員進(jìn)行經(jīng)常性的宣傳教育，使其自覺遵守法規(guī)。要做到管理制度化、經(jīng)常化，避免管理工作上的隨意性和盲目性。為此，立法重要 ，但管好用好立法更重要。小區(qū)物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立是多方面的，就其具有法規(guī)性質(zhì)的規(guī)章制度建立與管理而言，應(yīng)包括的內(nèi)容有:

　　(一)辦理入住手續(xù)、簽訂入住合約

　　雙方在辦理手續(xù)、簽定合約時(shí)，應(yīng)掌握好如下的原則內(nèi)容:

　　1.售樓或出租房屋時(shí)，售樓合同或租賃合同書都應(yīng)清楚地標(biāo)明“本物業(yè)內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一管理，為購(gòu)樓者提供有償服務(wù)”。日后樓房交付使用時(shí)，業(yè)主應(yīng)服從物業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)管理制度，按 章交納各種費(fèi)用。如不執(zhí)行管理制度則視為違約行為，違約一方要負(fù)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失或法律責(zé)任。

　　在出售房屋前把“房屋交付使用后要服從管理，按章繳納各種費(fèi)用”作為向購(gòu)買房屋提 出的交易條件是合理的，也是必要的。而購(gòu)房者在選擇購(gòu)房時(shí)也可充分、自愿地考慮是否接受。這樣的合同條款符合“自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用”的原則。

　　2.入住前必須向物業(yè)公司辦理入住手續(xù)

　　物業(yè)公司是向業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，由于雙方在決定出售房屋和購(gòu)買 房屋時(shí)所簽訂的購(gòu)樓合同以確認(rèn)了接受管理的條件和提供服務(wù)的責(zé)任，因此，在向購(gòu)、租者交樓時(shí)必須辦理入住手續(xù)。如果購(gòu)樓者拒簽入住合約，售樓一方有權(quán)不向購(gòu)買者交出房屋， 直到經(jīng)協(xié)商讓購(gòu)房者愿意辦理并辦好入住手續(xù)時(shí)才交樓。如確認(rèn)協(xié)商不成的，應(yīng)按原價(jià)退回房款，收回房屋。

　　應(yīng)堅(jiān)持誰(shuí)入住，誰(shuí)簽訂入住合約手續(xù)的原則，不得接受委托書而由他人代辦的手續(xù)。因 為接受條件和日后履約的應(yīng)是實(shí)際居住者。

　　一般物業(yè)公司要與業(yè)主簽定的書面合約主要有:①入住合約;②居住公約;③物業(yè)管理 規(guī)定等。

　　(二)協(xié)調(diào)關(guān)系、嚴(yán)格管理

　　物業(yè)公司應(yīng)取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)職能部門的支持和配合。如若取得公安派出所的支持，可 規(guī)定凡新入住的居民，一律憑物業(yè)公司開具的證明才給予辦理戶籍遷入登記，這一措施對(duì)個(gè)別不接受管理的住戶可起到監(jiān)督、制約的作用。

　　房管部門的支持也很重要，購(gòu)房者在向房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，若規(guī)定沒有物業(yè) 公司開局的證明不接受產(chǎn)權(quán)登記，便可促使業(yè)主自覺接受小區(qū)管理的各項(xiàng)規(guī)定。

　　規(guī)劃管理部門若要求業(yè)主凡申報(bào)裝修的，一律要經(jīng)物業(yè)公司先行提出原則性意見才接受 申報(bào)，這樣有利于整個(gè)物業(yè)的規(guī)劃管理，保證房屋的基本建筑要求。其他還有諸如學(xué)校、幼兒園、托兒所、街道辦事機(jī)構(gòu)、工商管理機(jī)構(gòu)等的支持和配合，對(duì)于物業(yè)管理都是十分重要 的。

　　上述有關(guān)協(xié)調(diào)關(guān)系的內(nèi)容，均應(yīng)在內(nèi)部建章立制中作出明確的闡述。

　　(三)物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立應(yīng)以國(guó)家大法為基礎(chǔ)

　　中華人民共和國(guó)憲法第二十四條規(guī)定，“國(guó)家通過普及理想教育、道德教育、文化教育 、紀(jì)律和法制教育，通過在城鄉(xiāng)不同范圍的群眾中制定和執(zhí)行各種守則、公約，加強(qiáng)社會(huì)主義精神文明建設(shè)”。物業(yè)管理法規(guī)的制定，應(yīng)根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)的要求，結(jié)合《中華人民 共和國(guó)城市規(guī)劃法》和有關(guān)《細(xì)則》以及物業(yè)實(shí)際情況，對(duì)于普遍性和人們?nèi)菀走`例的行為，以相互約定的形式制定公眾行為準(zhǔn)則，對(duì)簽約雙方都具有同等約束力。如在條文中，就樓 宇外貌及內(nèi)部布局，規(guī)定了所有樓宇的建設(shè)均應(yīng)在基建項(xiàng)目實(shí)施前，經(jīng)市(縣)規(guī)劃局審定批 準(zhǔn)，未征得管理處同意、城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)之前，任何單位或住戶不得改變樓宇外貌或 內(nèi)部布局(含花園、平臺(tái)層)，不得改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。未經(jīng)批準(zhǔn)、強(qiáng)行施工屬違法行為。管理處將視情節(jié)有權(quán)采取說服、教育、罰款等措施進(jìn)行制止，甚至追究違法戶的法律責(zé)任 。如此規(guī)定，才能使內(nèi)部法規(guī)達(dá)到如下目的。

　　1.告訴業(yè)主(或住戶)，他所購(gòu)買或居住的房屋是經(jīng)政府備案的建筑，不能隨意改動(dòng)或損壞，要維護(hù)規(guī)劃法的嚴(yán)肅性。

　　2.控制亂搭、亂改，防止損壞物業(yè)外貌的行為發(fā)生。

　　3.保證樓宇結(jié)構(gòu)不受人為的破壞，保障業(yè)主和他人的生命財(cái)產(chǎn)安全。

　　4.防止業(yè)主任意改變樓宇使用功能。

　　(四)重視人才培養(yǎng)，提高管理素質(zhì)

　　提高物業(yè)管理中管理層與操作層的人素質(zhì)，是小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理常抓不懈，任重路 遠(yuǎn)的任務(wù)。在內(nèi)部法規(guī)建設(shè)中應(yīng)把各層次人才結(jié)構(gòu)的培養(yǎng)、培訓(xùn)，作為內(nèi)部建章立制的重要法規(guī)內(nèi)容。只有把培養(yǎng)初、中、高級(jí)不同知識(shí)結(jié)構(gòu)的培養(yǎng)人才計(jì)劃，列入具有內(nèi)部法規(guī)性質(zhì) 的制度規(guī)定中去，才能明確職責(zé)權(quán)限，劃定職責(zé)范圍，作到各負(fù)其職，才能使全體員工較有成效的完成和實(shí)施如下工作:

　　1.以身作則，廉潔奉公，盡職盡責(zé)地處理好分管工作或維修任務(wù)。

　　2.堅(jiān)持對(duì)分工負(fù)責(zé)，又要相互配合，模范地遵守國(guó)家法律、法規(guī)和小區(qū)物業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)管理制度。

　　3.管理好包括計(jì)劃生育在內(nèi)的全方位服務(wù)工作，在發(fā)現(xiàn)和處理違章違約等行為的過程中，要善于運(yùn)用法規(guī)、制度，以理服人的作好法制宣傳、教育工作。

　　4.堅(jiān)持上門訪問，聽取業(yè)主與住戶對(duì)管理服務(wù)工作的意見、要求。及時(shí)處理業(yè)主和住戶對(duì)管理服務(wù)工作的投訴。

　　5.代表業(yè)主和住戶就小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)進(jìn)行協(xié)商與洽談。

　　6.定期或不定期組織業(yè)主和住戶進(jìn)行相互間的交流、聯(lián)歡活動(dòng)，為他們之間的溝通和聯(lián)絡(luò)提供幫助。

　　7.完成上級(jí)布置的其他工作。

　　(五)物業(yè)的民主管理

　　小區(qū)物業(yè)的民主管理是物業(yè)管理建立法規(guī)、制度的重要組成部分。它包括兩個(gè)方面的制 度內(nèi)容:

　　1.成立物業(yè)管理委員會(huì)

　　物業(yè)管理委員會(huì)，是在物業(yè)所屬地區(qū)政府有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)下，由物業(yè)及其物業(yè)管理牽頭， 由社區(qū)街道辦事處、公安派出所、城市監(jiān)察隊(duì)、業(yè)主代表、住戶代表等人員組成的委員會(huì)。按有關(guān)法規(guī)及內(nèi)部規(guī)定，進(jìn)行建立章程、制定各項(xiàng)制度，實(shí)施民主管理。通過討論物業(yè)管理 方面的重大問題發(fā)揮橋梁作用;物業(yè)管委會(huì)受全體業(yè)主委托，對(duì)物業(yè)管理起監(jiān)督作用;協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系;維護(hù)業(yè)主和住戶的合法權(quán)益。

　　2.物業(yè)管理委員會(huì)的職權(quán)和范圍

　　物業(yè)管理委員會(huì)是業(yè)主與住戶參與物業(yè)民主管理的組織形式。其主要職權(quán)有:

　　(1)討論和決定物業(yè)管理服務(wù)工作中的重大問題;

　　(2)檢查、督促小區(qū)內(nèi)各辦事機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)工作情況;

　　(3)檢查、考核物業(yè)各項(xiàng)法規(guī)、協(xié)議、制度、規(guī)定等的貫徹執(zhí)行情況;

　　(4)檢查管理服務(wù)費(fèi)用收取與使用情況;

　　(5)針對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)的工作情況，提出有關(guān)議案，交物業(yè)管理機(jī)構(gòu)實(shí)施;

　　(6)向業(yè)主和住戶宣傳物業(yè)管理制度，協(xié)助物業(yè)辦事機(jī)構(gòu)糾正違章、違紀(jì)行為，教育業(yè)主或住戶自覺維護(hù)公共集體利益，支持物業(yè)管理工作;

　　(7)監(jiān)督物業(yè)管理人員工作，提出獎(jiǎng)勵(lì)或處罰建議;

　　(8)對(duì)物業(yè)管委會(huì)成員提出增補(bǔ)和罷免意見。

　　四、小區(qū)物業(yè)管理中的糾紛與仲裁

　　物業(yè)及物業(yè)管理中的糾紛，是指關(guān)于土地、房屋的權(quán)利和義務(wù)的爭(zhēng)議。民事權(quán)利主體享 有的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，具有占有、使用、收益、處分四種權(quán)利。通常情況下，當(dāng)所有人的權(quán)利與所有權(quán)的事實(shí)狀態(tài)相吻合的時(shí)候，對(duì)所有權(quán)不存在糾紛;只有所有權(quán)人的權(quán)利與所有權(quán)的事 實(shí)不相吻合時(shí)，即在占有、使用、收益和處分的權(quán)利，受到侵害或發(fā)生爭(zhēng)議的情況下，才發(fā)生糾紛。

　　物業(yè)及物業(yè)管理糾紛案件，是財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛案件中的一個(gè)重要方面。據(jù)資料介紹，各級(jí) 法院房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛收案數(shù)是全國(guó)民事財(cái)產(chǎn)糾紛中的一個(gè)突出的問題。僅住宅房產(chǎn)租賃糾紛就占物業(yè)糾紛的一半以上。

　　(一)房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的類型

　　發(fā)生房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的原因、類型較多，通常情況下糾紛的主要類型和表現(xiàn)形式有:

　　1.土地使用權(quán)糾紛，指租賃土地而引起的糾紛，因借用土地引起的糾紛，擅自占用土地糾紛，使用耕地引起的糾紛，侵犯公共用地引起的糾紛以及土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的糾 紛及宅基地糾紛等。

　　2.退租搬遷糾紛。不少業(yè)主以收回房屋自用、修繕危房、出賣或另租為由，強(qiáng)行讓承租人退租，有些人在單位分得住宅后，仍繼續(xù)占用原協(xié)議房。

　　3.房租暴漲、強(qiáng)行收回糾紛。有的業(yè)主以收回房屋使用權(quán)相要挾，大幅度提高房租，強(qiáng)迫使用人退出房屋而引起糾紛。

　　4.高租強(qiáng)住糾紛。在房屋租賃期間發(fā)生第三者出高租強(qiáng)行入住，房產(chǎn)主則乘機(jī)抬高房租。

　　5.房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓引起的糾紛。

　　6.拖欠房租，損害業(yè)主權(quán)益引起的糾紛。

　　7.因離婚問題、遺產(chǎn)問題引起的房產(chǎn)糾紛。夫妻離婚后或被繼承人死亡后，離婚當(dāng)事人或繼承人對(duì)房產(chǎn)的使用、分割等問題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，互不相讓。

　　8.其它物業(yè)糾紛。包括業(yè)主不按期向國(guó)家交納有關(guān)費(fèi)稅，房屋建、管、用不善以及妨礙城市建設(shè)、市容、防火、交通、綠化等，即由妨礙社會(huì)公益而引發(fā)的糾紛。它們往往和未盡 社會(huì)義務(wù)相關(guān)。

　　以上八類物業(yè)糾紛是相互關(guān)聯(lián)、相互滲透的，而且可能發(fā)展成為刑事犯罪和違反治安管 理處罰條例的行為。事實(shí)上的房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的種類更多、法律關(guān)系更復(fù)雜。過去，人民法院審理房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛是起了一定的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)及物業(yè)法制建設(shè)的健全，行政 或司法程序受理房地產(chǎn)及物業(yè)案件的職責(zé)、范圍將會(huì)要求更加明確。依法處理物業(yè)糾紛案件，保護(hù)業(yè)主或使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，不僅是必要的，也是可能的。

　　(二)房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛仲裁的必要性

　　房地產(chǎn)及物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，當(dāng)事人可根據(jù)房地產(chǎn)及物業(yè)法規(guī)的有關(guān)條款，以事實(shí)為 依據(jù)，自行解決;當(dāng)協(xié)商解決不成時(shí)，任何一方都可向國(guó)家有關(guān)管理部門申請(qǐng)調(diào)解或仲裁。

　　所謂“仲裁”，即是指依據(jù)事實(shí)，對(duì)當(dāng)事人雙方糾紛的性質(zhì)，進(jìn)行說服、教育，采取必 要的法律程序給予調(diào)解或裁判。仲裁包括行政仲裁和司法仲裁。

　　房地產(chǎn)及物業(yè)的行政仲裁與人民法院的司法仲裁是兩種解決房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的不同方 式，它們?cè)跈?quán)限性質(zhì)、處理程序、法律效力等方面有所不同。但二者又都依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的法律、法規(guī)及相關(guān)政策進(jìn)行處理，所要達(dá)到的目的則是相同的。房地產(chǎn)及物業(yè)仲裁的必要性就 在于:

　　1.在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中存在著大量的房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛，完全依靠法院解決這些糾紛仲裁是不可能的。許多糾紛通過房地產(chǎn)及物業(yè)行政調(diào)解、仲裁可以得到解決。所以，房地產(chǎn)及物 業(yè)仲裁是十分必要的一種有效形式。是正確解決糾紛、進(jìn)行仲裁的一個(gè)不可缺少、不可忽視的有效途徑。

　　2.我國(guó)傳統(tǒng)觀念中一般都忌諱法院“打官司”，除非萬不得已，單位或個(gè)人之間都擔(dān)心互傷感情，影響以后的協(xié)作和人際關(guān)系。仲裁制度主要以調(diào)解、協(xié)商的方式解決糾紛，易于 當(dāng)事人接受，利于執(zhí)行。

　　3.物業(yè)管理部門在調(diào)解糾紛過程中，仲裁工作人員須反復(fù)向當(dāng)事人闡明使用的法律、政策，從而可以使申訴人和被申訴人經(jīng)歷一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)法規(guī)、政策從知之甚少到知之較多、最 后自覺遵守的過程。在這一過程中，也許會(huì)使一些當(dāng)事人在申訴立案后，或因覺察自己理虧，或因?qū)Ψ酵Ｖ骨趾Χ鲃?dòng)撤訴的情況。

　　4.調(diào)解和仲裁房地產(chǎn)物業(yè)糾紛要充分聽取當(dāng)事人雙方的陳訴，進(jìn)行一系列搜集證物，查閱憑據(jù)，剔除偽證，查勘現(xiàn)場(chǎng)，技術(shù)鑒定等工作，從而為法院受理不服物業(yè)管理部門仲裁的 起訴案件奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　(三)房地產(chǎn)及物業(yè)仲裁原則

　　為了保證及時(shí)、正確地解決物業(yè)糾紛，房地產(chǎn)及物業(yè)行政主管部門應(yīng)確立一系列仲裁原 則，籍以形成仲裁工作的新秩序。通常應(yīng)包括如下原則:

　　1.先行調(diào)解的原則

　　房地產(chǎn)及物業(yè)行政主管部門受理申請(qǐng)仲裁的房地產(chǎn)或物業(yè)案件時(shí)，應(yīng)首先進(jìn)行調(diào)解。只 有經(jīng)過調(diào)解達(dá)不成協(xié)議或者調(diào)解書送達(dá)到一方或雙方后反悔的，仲裁庭才采用仲裁的辦法解決。

　　2.以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的原則

　　仲裁機(jī)關(guān)在受理仲裁過程中，應(yīng)開展深入細(xì)致的調(diào)查研究，查閱戶籍檔案和有關(guān)資料， 在弄清事實(shí)的基礎(chǔ)上，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律和房地產(chǎn)管理法規(guī)進(jìn)行仲裁。

　　3.當(dāng)事人在法律面前一律平等的原則

　　申請(qǐng)仲裁的雙方當(dāng)事人都應(yīng)是自然人或獨(dú)立法人，在法律上處于平等的地位。因此，當(dāng) 事人無論社會(huì)地位怎樣，隸屬關(guān)系如何，仲裁機(jī)關(guān)都應(yīng)支持當(dāng)事人在使用法律上一律平等，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益與平等的行使權(quán)利。

　　4.不得妨礙當(dāng)事人行使訴訟權(quán)的原則

　　仲裁發(fā)生后，如果當(dāng)事人一方或雙方不接受仲裁裁決，只要一方當(dāng)事人堅(jiān)持向司法機(jī)關(guān) 起訴，任何人不得妨礙其行使這項(xiàng)權(quán)利。也就是說，在仲裁機(jī)關(guān)做出仲裁裁決后，任何一方當(dāng)事人不服，都有權(quán)在規(guī)定的期限內(nèi)向法院提出起訴。

　　5.一次裁決的原則

　　仲裁行政部門在其職權(quán)范圍內(nèi)處理糾紛案件時(shí)，實(shí)行一次裁決制度。即國(guó)內(nèi)仲裁制度規(guī) 定，當(dāng)仲裁機(jī)關(guān)做出仲裁裁決后，若當(dāng)事人一方不服，不再進(jìn)行仲裁復(fù)議，可直接向法院起訴。實(shí)行一次仲裁制度可以使糾紛得到及時(shí)解決，可以避免糾紛長(zhǎng)期無法解決的弊端。

　　(四)在房地產(chǎn)及物業(yè)仲裁時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問題

　　1.要搞準(zhǔn)糾紛的性質(zhì)

　　不同性質(zhì)的糾紛，有不同的特征，因而適用一些不同的法律原則。只有理清相關(guān)糾紛問 題的性質(zhì)，在適用法律時(shí)才不會(huì)張冠李戴。屬于權(quán)屬糾紛，就適用所有權(quán)及使用權(quán)的原則;如果屬于一般債權(quán)糾紛，就適用一般債務(wù)的原則;如果屬于繼承糾紛，就適用繼承原則;屬 于其他一方未盡社會(huì)義務(wù)的糾紛，則適用行政、財(cái)政、環(huán)衛(wèi)或治安等相關(guān)法規(guī)的對(duì)應(yīng)原則。

　　2.要抓住發(fā)生糾紛的要害或其產(chǎn)生的主要原因

　　一起糾紛，往往涉及到多個(gè)矛盾，要抓住主要矛盾，抓住要害或主要原因。搞準(zhǔn)糾紛的 性質(zhì)后，還要進(jìn)一步搞清它主要是圍繞什么權(quán)利、義務(wù)發(fā)生的。例如，搞準(zhǔn)是產(chǎn)權(quán)糾紛后，還要搞清它主要是圍繞確認(rèn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生的，還是主要圍繞產(chǎn)權(quán)受到妨礙發(fā)生的等等。要做到這 一點(diǎn)，就要對(duì)糾紛的產(chǎn)生、經(jīng)過、現(xiàn)狀作系統(tǒng)周密的調(diào)查研究，不能主觀臆斷、坐堂問案。

　　3.要查明事實(shí)，分清是非，正確適用法律

　　解決房地產(chǎn)糾紛的方法，有調(diào)解、仲裁和訴訟，不管用何種方法解決，均應(yīng)查明事實(shí)， 分清是非，正確適用法律，及時(shí)處理糾紛。即使通過訴訟程序的也還應(yīng)本著:“先調(diào)解，后裁決”的原則進(jìn)行。借以確認(rèn)當(dāng)事人的民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

　　(五)房地產(chǎn)及物業(yè)的仲裁程序

　　1.仲裁的申請(qǐng)。糾紛當(dāng)事人中的任何一方，均有權(quán)按時(shí)效規(guī)定(即知其權(quán)利被侵害之日起的1年以內(nèi))向其案件所屬的仲裁機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)書，申請(qǐng)仲裁。其中申請(qǐng)書要寫明:申請(qǐng) 人姓名、地址或法定代表人的姓名、職務(wù)，被起訴人名稱、地址或法定代表人姓名、職務(wù)，申請(qǐng)的理由、具體要求、掌握的有關(guān)證據(jù)和證人等。仲裁機(jī)關(guān)在接到申請(qǐng)書后，如符合仲裁 的法律規(guī)定條件，應(yīng)在7日內(nèi)受理。對(duì)不符合條件的，應(yīng)在7日內(nèi)通知申請(qǐng)人，不予受理。

　　2.仲裁前的準(zhǔn)備。仲裁機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在5日內(nèi)將申請(qǐng)書副本送達(dá)被仲裁人。被仲裁人應(yīng)在收到副本后15日內(nèi)提出答辯書和有關(guān)證據(jù)。仲裁員應(yīng)審閱申請(qǐng)書和答辯書，調(diào)查事實(shí) ，收集證據(jù)，必要時(shí)可進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察及對(duì)物證進(jìn)行技術(shù)鑒定。

　　3.開庭仲裁。在開庭仲裁前可進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解失敗即開庭仲裁。開庭時(shí)，首席仲裁員宣 布仲裁員和書記員的姓名，詢問當(dāng)事人是否有應(yīng)申請(qǐng)回避的情況;聽取當(dāng)事人的陳述和辯論 ，出示有關(guān)證據(jù)，對(duì)申訴人和被申訴人征詢意見;然后，再進(jìn)行一次調(diào)解，調(diào)解不成，由仲 裁庭評(píng)議后裁決。對(duì)裁決的案件，當(dāng)事人一方或雙方有不服裁決的，可在收到仲裁決定書的 15日內(nèi)，向人民法院起訴。如期滿不起訴的，裁決即發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照裁 決自動(dòng)履行。如一方不履行裁決的，另一方或裁決機(jī)關(guān)可向人民法院申請(qǐng)履行。

篇3：物業(yè)知識(shí)教材：網(wǎng)絡(luò)智能化小區(qū)建設(shè)與管理

　　物業(yè)知識(shí)教材：網(wǎng)絡(luò)智能化小區(qū)建設(shè)與管理

　　隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)日新月異的發(fā)展,e時(shí)代的濃厚氣息正一步步地進(jìn)入人們的日常工作和生活,2000年寬帶接入服務(wù)商風(fēng)起云涌忙于圈地,智能化、網(wǎng)絡(luò)化小區(qū)拔地而起,網(wǎng)絡(luò)已影響人們的生活,歷史已進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代--網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代。

　　一、網(wǎng)絡(luò)化小區(qū)建設(shè)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)

　　信息革命將給整個(gè)社會(huì)帶來巨大的變革,人們的思維方式也將隨著“網(wǎng)絡(luò)信息革命浪潮”的沖擊而發(fā)生根本性的改變。人們迫切需要獲取各方面的信息,可以說誰(shuí)充分擁有了有利的信息,誰(shuí)就把握了生存和發(fā)展的先機(jī)。

　　各種不同功能、形式和范圍的社區(qū)形成了現(xiàn)代化社會(huì)的框架,人們的一切社會(huì)活動(dòng)都是在各個(gè)功能有別的社區(qū)中進(jìn)行的,無論是工作還是生活中追求和實(shí)現(xiàn)的目標(biāo),都離不開人們相互之間的理解、溝通與交流。隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展,單純的電話通訊時(shí)代正以前所未有的發(fā)展速度向無線移動(dòng)通訊和信息化、智能化網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代跨越。“時(shí)間就是金錢,時(shí)間就是效益”,網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)為整個(gè)社會(huì)的發(fā)展提供了一個(gè)無限廣闊的虛擬空間,人們的日常工作、生活必將隨著網(wǎng)絡(luò)社會(huì)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展而發(fā)生根本性變革,網(wǎng)絡(luò)的信息化、智能化即將滲透到每一個(gè)家庭、每一個(gè)社會(huì)成員的工作、學(xué)習(xí)和生活中,跨越地域界限、跨越空間概念,“地球村”的實(shí)現(xiàn)已不再是遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想。

　　高速寬頻網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和市場(chǎng)的成熟與運(yùn)用,網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立就像樹根一樣盤根錯(cuò)結(jié)地向城市的各個(gè)社區(qū)蔓延,四通八達(dá)的寬頻網(wǎng)絡(luò)形成了“數(shù)字信息高速公路”,尤其近兩年來房地產(chǎn)開發(fā)商更是將建立寬帶網(wǎng)絡(luò)作為新開發(fā)樓盤銷售的一個(gè)市場(chǎng)的賣點(diǎn),以至于e住宅、SOHO物業(yè)持續(xù)的市場(chǎng)熱銷,表明相當(dāng)部分物業(yè)消費(fèi)者已成為或即將成為社區(qū)網(wǎng)民。

　　信息化小區(qū)建設(shè)所提供的服務(wù)能夠使各種詳實(shí)的信息和服務(wù)與社區(qū)物業(yè)管理工作有機(jī)地結(jié)合起來,真正將服務(wù)更為準(zhǔn)確、迅速、便捷地送達(dá)千家萬戶。因此,信息化小區(qū)建設(shè)是邁進(jìn)信息化社會(huì)的必然趨勢(shì)。

　　在歐洲智能建筑聯(lián)盟BRE的大院內(nèi)就有一座可以稱之為網(wǎng)絡(luò)住宅的三層別墅建筑,它包含了環(huán)保、節(jié)能、智能控制和網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)等特色,把計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、智能控制的概念引入到家居住房中來。每個(gè)房間里安裝了聲音、數(shù)據(jù)、電視網(wǎng)布線,每個(gè)房間至少有一個(gè)接口,客廳、辦公室里安裝了更多的接口,用于處理數(shù)據(jù)與娛樂。ISDN為該住宅提供了10個(gè)電話號(hào)碼,同時(shí)具有TNTERNET功能,可以在別墅內(nèi)任何內(nèi)部網(wǎng)上的計(jì)算機(jī)快速進(jìn)入網(wǎng)上操作。10BT數(shù)據(jù)網(wǎng)形成一個(gè)主服務(wù)器,在家庭的辦公室內(nèi)、廚房及一個(gè)臥室里有工作站。筆記本電腦可以接到任何房間里的網(wǎng)絡(luò)上。在住宅的大廳里還提供了模擬、數(shù)字衛(wèi)星電視服務(wù)。

　　在別墅前門、暖房、蓄水池處還有CCTV的接口,別墅主人可以在網(wǎng)上的任何屏幕上或計(jì)算機(jī)終端上看到那里發(fā)生的情況。聯(lián)合的信號(hào)系統(tǒng)如衛(wèi)星轉(zhuǎn)播等可以在房間內(nèi)任何屏幕上使用,包括計(jì)算機(jī)屏幕。網(wǎng)絡(luò)被組織成為一個(gè)家庭互聯(lián)網(wǎng),可以分享數(shù)據(jù)如文件、日記簿、電子郵件。通過互聯(lián)網(wǎng)還可以進(jìn)入住宅的管理系統(tǒng),可以觀察家里發(fā)生的情況和控制家用電器。別墅中的家電都與網(wǎng)絡(luò)相連。房屋主人可以通過辦公室的電腦,檢查自家冰箱中是否需要補(bǔ)充新的水果和食品;房屋主人可以把自己需要的菜譜和如何制作的演示節(jié)目,從INTERNET網(wǎng)上下載到廚房的微波爐顯示屏上,對(duì)自己的實(shí)際操作進(jìn)行指導(dǎo)。

　　隨著IT技術(shù)的不斷發(fā)展,其結(jié)果就是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的普及,智能化和網(wǎng)絡(luò)化將是未來住宅建設(shè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。網(wǎng)絡(luò)化的家用電器設(shè)備是未來家庭網(wǎng)絡(luò)的終端,會(huì)在未來的5~10年內(nèi)走進(jìn)普通家庭。當(dāng)網(wǎng)絡(luò)家用電器通過網(wǎng)絡(luò)連接起來,能夠方便地被使用,使得人們的生活質(zhì)量得到提高、生活更舒適、更安全、更方便的時(shí)候,就必須依賴網(wǎng)絡(luò)住宅。家庭網(wǎng)絡(luò)上的家用電器既獨(dú)自工作,又互相通信,并可以被集中控制。

　　二、物業(yè)網(wǎng)絡(luò)化管理實(shí)施意義

　　1.可以滿足消費(fèi)需要

　　帶寬的不斷增加和上網(wǎng)費(fèi)用的大幅下調(diào),使網(wǎng)絡(luò)家居為越來越多的人所接受。一個(gè)個(gè)信息化小區(qū)紛紛崛起,強(qiáng)大的社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)體系逐漸形成,僅深圳有數(shù)百個(gè)社區(qū)住宅具備寬通信能力,根據(jù)CNNIC的統(tǒng)計(jì),到去年年底中國(guó)已有網(wǎng)民2230萬,已形成巨大的市場(chǎng)群體。這必將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)并形成一個(gè)龐大的信息服務(wù)業(yè),網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展將物業(yè)管理公司與業(yè)主們一起推向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)第一線。

　　2.可將社區(qū)中人的需求與設(shè)施的功能統(tǒng)一起來

　　越來越多的智能化配套設(shè)施(如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動(dòng)控制系統(tǒng)、巡邏系統(tǒng)、停車場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等)進(jìn)入社區(qū),直接關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門和人員的監(jiān)控管理工作,與每一住戶日常生活息息相關(guān)。通過網(wǎng)絡(luò)化管理,可實(shí)現(xiàn)對(duì)集成的智能化設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫(kù)等進(jìn)行全面的管理和監(jiān)控,從而可高效地利用這些設(shè)施為住戶服務(wù),將社區(qū)中管理的需求與基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來,以達(dá)到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶的服務(wù)高效統(tǒng)一。例如一旦出現(xiàn)事故報(bào)警,不僅控制中心、保安部門可以立即進(jìn)行處理,同時(shí)相關(guān)部門、高層管理人員以及住戶均可同時(shí)了解到事故的處理過程,以便于及時(shí)采取相應(yīng)的配合措施。

　　3.促進(jìn)社區(qū)管理規(guī)范高效運(yùn)營(yíng)

　　在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中,大量日常工作是圍繞居住保障進(jìn)行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通,供電的穩(wěn)定,冬季的用暖供給,土建結(jié)構(gòu)的安全保障,外墻裝飾的破損補(bǔ)救,以及對(duì)突發(fā)事故的急修、搶修等。這些工作相當(dāng)復(fù)雜、繁重。網(wǎng)絡(luò)化管理,可將其納入程序化管理,則能夠極大地降低勞動(dòng)強(qiáng)度,使社區(qū)的服務(wù)管理規(guī)范有序,同時(shí)為企業(yè)持續(xù)發(fā)展和追求長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化奠定基礎(chǔ)。

　　4.為物業(yè)管理公司帶來增值效益

　　住宅建設(shè)飛速發(fā)展,人們對(duì)居住環(huán)境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個(gè)居住的中心,也是教育的中心、交流的中心。這就要求物業(yè)管理公司為客戶提供更方便、迅捷的個(gè)性化服務(wù)和定制信息。隨著人們對(duì)網(wǎng)絡(luò)的種種便捷的習(xí)慣和逐漸依賴,日常生活服務(wù)將逐步納入物業(yè)管理的范疇,并最終實(shí)現(xiàn)與物業(yè)管理良性互動(dòng)。可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司與住戶間的“零距離溝通”,為物業(yè)公司實(shí)行個(gè)性化服務(wù)提供了可能。目前深圳天安數(shù)碼城、梅林一村等小區(qū),已經(jīng)可以在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)用查詢,網(wǎng)上建議,上網(wǎng)投訴、報(bào)修等功能。

　　網(wǎng)絡(luò)化的管理給住戶帶來了便捷高效的服務(wù),也給管理公司帶來了商機(jī)。物業(yè)管理公司還可以通過網(wǎng)絡(luò)拓展服務(wù)的深度和廣度,開展各種在線的增值服務(wù),如VCD點(diǎn)播、遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療,使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù),并從中獲取增值效益。

　　目前住宅大多已經(jīng)在教育、購(gòu)物、交通、娛樂、休閑等生活配套方面比較齊全,在小區(qū)保安人員24h的“巡更”下,小區(qū)住戶車出車入,與外界的交流依靠著先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),連日常費(fèi)用的繳納也“出戶”且“遠(yuǎn)程”了。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng),物業(yè)管理公司必須有效利用社區(qū)資源,將其轉(zhuǎn)化為真正為自己業(yè)主服務(wù)的生活配套,讓項(xiàng)目的業(yè)主能夠真實(shí)地?fù)碛羞@些服務(wù)。

　　5.網(wǎng)絡(luò)可以補(bǔ)充自身配套的不足

　　通過網(wǎng)絡(luò)化管理,物業(yè)管理公司可以與外面的配套取得聯(lián)系,將周邊的生活配套視為自己的資源,以補(bǔ)充自身配套的不足。而學(xué)校、醫(yī)院、裝修公司、家具公司、商場(chǎng)、超市進(jìn)駐小區(qū),占有客戶,也正是他們的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。有了系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化管理手段,物業(yè)管理公司可以同其他傳統(tǒng)銷售業(yè)達(dá)成合作:業(yè)主剛?cè)胱【蜁?huì)得到附近超市和娛樂場(chǎng)館的會(huì)員卡、某著名學(xué)校還將接納其子女入學(xué),附近某醫(yī)院還將為其建立醫(yī)療檔案,其指定裝飾公司也會(huì)推出優(yōu)惠服務(wù),附近某家具城將提供折扣優(yōu)惠等等。物業(yè)管理公司也可以利用自身優(yōu)勢(shì)獲取一定的中介利潤(rùn)。

　　三、網(wǎng)絡(luò)化管理在公司內(nèi)部管理中的應(yīng)用

　　如果公司下屬管理處眾多、分散、會(huì)造成管理的不便,資源的浪費(fèi)。網(wǎng)絡(luò)化管理能對(duì)分散的管理處實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一高效的管理,能有效運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理,提供高效、周到的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　1.實(shí)現(xiàn)高效統(tǒng)一的管理

　　據(jù)深圳市住宅局2000年公布的最新統(tǒng)計(jì),深圳物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)軍全國(guó)大市場(chǎng),在全國(guó)其他地方管理面積突破3000萬㎡大關(guān)。有些公司管理面積突破600萬㎡。隨著市場(chǎng)的變化,小公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是有限的,大公司的出現(xiàn),可起到整合市場(chǎng)的功效。

　　發(fā)展速度快本來是一件好事,但同時(shí)也暴露出了一些問題,如點(diǎn)多、片大、線長(zhǎng)、不便管理。遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理問題成了讓物業(yè)管理公司頭痛的難題。利用網(wǎng)絡(luò)可將物業(yè)管理公司旗下的項(xiàng)目聯(lián)結(jié)起來,達(dá)到資源共用、信息共享,以較少的資源投入,發(fā)揮更大的功效,有效地解決了遠(yuǎn)程化管理問題。大公司只有提早著手建立起遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理運(yùn)行機(jī)制,及時(shí)調(diào)整策略,才有可能走在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的前列。

　　物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化可做到工作統(tǒng)一安排,分頭實(shí)施;管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),分片服務(wù);財(cái)務(wù)統(tǒng)一收支,分別核算;保證公司信息的上傳下達(dá)快速準(zhǔn)確,不會(huì)失真;總部領(lǐng)導(dǎo)可在任何時(shí)間、任何地點(diǎn)了解下屬單位實(shí)時(shí)的營(yíng)運(yùn)情況。

　　2.減少中間環(huán)節(jié),有效降低成本,提高工作效率

　　網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理最大限度地解決提高了服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾,有效的削減中間管理層,實(shí)現(xiàn)管理“扁平化”、無紙化,大大降低管理成本,簡(jiǎn)化了費(fèi)用核算、文件傳遞等中間環(huán)節(jié),大大降低了管理成本;并實(shí)現(xiàn)資源共享、信息公用,從而有效降低經(jīng)營(yíng)成本;網(wǎng)絡(luò)化管理可以實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、統(tǒng)一庫(kù)存、集中培訓(xùn)等,不僅堵住了管理漏洞,還有效降低經(jīng)營(yíng)成本。

　　網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理中的流程化管理,能提高工作效率和服務(wù)水準(zhǔn);每一工作環(huán)節(jié)的下一步做什么,由誰(shuí)做,系統(tǒng)均有提示,保證工作效率,避免出現(xiàn)推委扯皮現(xiàn)象;統(tǒng)一的規(guī)范化工作流程,保證每個(gè)管理處都能保持一流的服務(wù)水準(zhǔn);使許多繁雜的重復(fù)勞動(dòng)如送賬單、建立財(cái)務(wù)報(bào)表、信息統(tǒng)計(jì)等變得簡(jiǎn)單,提高工作效率。

　　3.實(shí)現(xiàn)交互式管理與個(gè)性化服務(wù)

　　統(tǒng)一的信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了交互式管理與個(gè)性化服務(wù),縮短了領(lǐng)導(dǎo)與員工的距離,實(shí)現(xiàn)了公司內(nèi)部的交互式管理,營(yíng)造出寬松的企業(yè)文化。

　　四、社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)

　　1.建立社區(qū)網(wǎng)站是社會(huì)發(fā)展的需要

　　物業(yè)管理公司建立社區(qū)網(wǎng)站是時(shí)代發(fā)展的要求,更是自身建設(shè)的需要。

　　①四通八達(dá)的寬頻網(wǎng)絡(luò)形成了“數(shù)字信息高速公路”,各種類型的網(wǎng)站為人們提供了獲取大量信息和尋求各種服務(wù)的交互平臺(tái)。人們未來工作和生活所追求的目標(biāo),將更多地通過網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)站所構(gòu)成的虛擬社會(huì)得以實(shí)現(xiàn)。

　　②建立社區(qū)網(wǎng)站可以最貼近人們所有的社會(huì)活動(dòng),通過社區(qū)網(wǎng)站所提供的服務(wù)能夠使各種詳實(shí)的信息和服務(wù)與社區(qū)物業(yè)管理工作有機(jī)地結(jié)合起來,真正將服務(wù)更為準(zhǔn)確、迅速、便捷地送達(dá)千家萬戶。因此,建立社區(qū)網(wǎng)站是邁進(jìn)信息化社會(huì)的必然趨勢(shì)。

　　③隨著網(wǎng)絡(luò)社會(huì)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的逐步建立和完善,人們的工作和生活理念及方式將會(huì)發(fā)生根本性的改變。建立社區(qū)網(wǎng)站,物業(yè)管理公司能適應(yīng)這種改變,向廣大居民提供更多、更方便、更及時(shí)快捷優(yōu)質(zhì)服務(wù)。社區(qū)網(wǎng)站的建立關(guān)系到物業(yè)管理這項(xiàng)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)能否突破傳統(tǒng)物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”,登上更高層次的發(fā)展平臺(tái),不被時(shí)代所拋棄。

　　2.建立社區(qū)網(wǎng)站是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)公司較佳的切入點(diǎn)

　　網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)站是當(dāng)今整個(gè)世界共同的熱點(diǎn),有識(shí)之士都在憧憬著網(wǎng)絡(luò)社會(huì)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)為人類和自己所創(chuàng)造的美好未來。建立社區(qū)網(wǎng)站,是網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)者亟待開發(fā)的處女地,從整個(gè)社會(huì)上看,開發(fā)社區(qū)網(wǎng)站有著非常廣闊的市場(chǎng)前景。

　　網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)的根本目的,是通過向社會(huì)提供與人們生活密切相關(guān)的各種資訊服務(wù),來追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。開發(fā)和建立社區(qū)網(wǎng)站,從某種意義上說,它把準(zhǔn)了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)跳動(dòng)的“脈搏”。由于社區(qū)網(wǎng)站是在特定的區(qū)域內(nèi)為特定的人群服務(wù),因此它容易通過民意調(diào)查來充分地了解網(wǎng)民的各種心態(tài),具體而細(xì)致地把握到人們實(shí)際需求,從而可以真正地解決網(wǎng)站資訊與實(shí)際需求的矛盾。由于社區(qū)網(wǎng)站是扎根于人們的實(shí)際生活中,雖然它的服務(wù)半徑較小,但它有利于在特定的范圍內(nèi),實(shí)現(xiàn)對(duì)網(wǎng)民開展方便快捷、真實(shí)可靠的服務(wù)。

　　3.社區(qū)網(wǎng)站資金的籌措

　　建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站就必須投入一定量的資金。物業(yè)管理公司是在“以區(qū)養(yǎng)區(qū),略有節(jié)余”的微利原則基礎(chǔ)上進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)的,即使運(yùn)作好的企業(yè),其利潤(rùn)的積累也是相當(dāng)有限的。單靠物業(yè)管理公司的自身建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站,其難度是可想而知的。因此,如何處理社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)資金的“瓶頸”現(xiàn)象,是物業(yè)管理公司的當(dāng)務(wù)之急。

　　①與網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)公司合作,充分發(fā)揮各自在管理與技術(shù)上的優(yōu)勢(shì),共同建立社區(qū)網(wǎng)站。物業(yè)管理公司有與廣大業(yè)主(住戶)最緊密聯(lián)系、能實(shí)現(xiàn)良好溝通的地位優(yōu)勢(shì)和完善的社區(qū)服務(wù)體系;網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司雖具備了建設(shè)網(wǎng)站的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)條件,但缺乏與網(wǎng)民順暢溝通的渠道和有效的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

　　從各自服務(wù)的對(duì)象來看,物業(yè)管理公司是向廣大的業(yè)主(住戶)提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù);網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司是向廣大網(wǎng)民提供及時(shí)、準(zhǔn)確的信息服務(wù)。實(shí)際上這里的業(yè)主(住戶)就是網(wǎng)民,網(wǎng)民也就是業(yè)主(住戶),僅表述不同。因此,物業(yè)管理公司與網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司有著大致相同的經(jīng)營(yíng)理念和奮斗目標(biāo)。

　　從各自服務(wù)的過程來看,網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司是通過“高速信息公路”向廣大的網(wǎng)民提供及時(shí)、準(zhǔn)確的服務(wù)信息:物業(yè)管理公司是向廣大業(yè)主(住戶)提供最終的實(shí)際服務(wù)。因此,社區(qū)網(wǎng)站是物業(yè)管理公司及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握廣大業(yè)主(住戶)服務(wù)需求的理想途徑,物業(yè)管理公司是社區(qū)網(wǎng)站向廣大網(wǎng)民提供各種詳實(shí)服務(wù)信息的最終執(zhí)行者。

　　上述兩個(gè)方面表明,采取物業(yè)管理公司與網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司雙方合作的方式共同經(jīng)營(yíng)社區(qū)網(wǎng)站,發(fā)揮各自在管理與服務(wù)、資金與技術(shù)的優(yōu)勢(shì),相互取長(zhǎng)補(bǔ)短,充分而有機(jī)地融合,就可以實(shí)現(xiàn)最終的“雙贏”。

　　②采取“網(wǎng)站會(huì)員制”籌措建設(shè)資金。物業(yè)管理公司可以通過在管轄區(qū)內(nèi)實(shí)行“網(wǎng)站會(huì)員制”的方式來籌集建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站的建設(shè)資金。對(duì)于“休閑會(huì)所”,物業(yè)管理公司往往是采取“會(huì)員制”的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的,從實(shí)際效果來看,這種經(jīng)營(yíng)方式廣大業(yè)主還是樂于接受的,其經(jīng)濟(jì)效益也易于達(dá)到收支平衡。因此,物業(yè)管理公司建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站,同樣依據(jù)“取之于民、用之于民”的經(jīng)營(yíng)方針,設(shè)計(jì)合理的方案,采用“網(wǎng)站會(huì)員制”的方式籌集社區(qū)網(wǎng)站的建設(shè)資金,也許是物業(yè)管理公司解決建設(shè)資金問題的有效途徑之一。

　　4.物業(yè)管理公司建設(shè)、經(jīng)營(yíng)社區(qū)網(wǎng)站的模式

　　管理好社區(qū)網(wǎng)站,保證服務(wù)和效益雙“豐收”,需要物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)網(wǎng)站經(jīng)濟(jì)規(guī)律,按照各自的經(jīng)營(yíng)理念,制定出一套適合本企業(yè)特點(diǎn)的社區(qū)網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)管理模式。

　　物業(yè)管理公司采取與網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司雙方共同合作建立社區(qū)網(wǎng)站,并在網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)上對(duì)網(wǎng)民實(shí)行“會(huì)員制”的經(jīng)營(yíng)管理模式,有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn):

　　①由于是按雙方共建和“會(huì)員制”的建設(shè)經(jīng)營(yíng)模式,這種思路較為容易地解決網(wǎng)站的前期建設(shè)資金和網(wǎng)站基本運(yùn)作基金,減輕經(jīng)營(yíng)網(wǎng)站的財(cái)務(wù)壓力,從而使社區(qū)網(wǎng)站能在一開始就形成一個(gè)良好的開端。

　　②社區(qū)網(wǎng)站上所發(fā)布的很多服務(wù)資訊,不僅僅是讓網(wǎng)民進(jìn)行一般性的瀏覽,其最終目的是要將信息轉(zhuǎn)化為具體的服務(wù)上。這些具體的服務(wù)有一部分與物業(yè)管理的傳統(tǒng)服務(wù)內(nèi)容相重疊,另一部分是物業(yè)管理企業(yè)亟待開發(fā)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。社區(qū)網(wǎng)站的建立所形成的快速互動(dòng)通道,也將使各種服務(wù)在方式、時(shí)間和質(zhì)量上得到很大的改進(jìn)和提高。因此,雙方共建社區(qū)網(wǎng)站,可以有效地避免由網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司獨(dú)立設(shè)立社區(qū)網(wǎng)站對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理工作模式的沖擊和造成原有物業(yè)管理市場(chǎng)的分化。

　　③由于對(duì)業(yè)主(住戶)實(shí)行“會(huì)員制”的網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)策略,必然會(huì)出臺(tái)一系列優(yōu)惠條件和貼近生活的服務(wù)內(nèi)容吸引廣大的業(yè)主(住戶),從而可以迅速擴(kuò)大網(wǎng)站在社區(qū)的影響力,提高業(yè)主(住戶)的入會(huì)率,增加電腦使用的普及率,加快其向網(wǎng)民轉(zhuǎn)變的進(jìn)程,為在社區(qū)中盡快實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)虛擬社會(huì)和網(wǎng)絡(luò)智能化物業(yè)管理工作模式創(chuàng)造良好的條件。

　　④未來的社區(qū)網(wǎng)站不僅是提供各種社會(huì)信息和服務(wù)資訊的平臺(tái),還應(yīng)是整個(gè)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的智能化控制中心,物業(yè)管理工作也最終需要通過控制中心的功能,形成網(wǎng)絡(luò)智能化的新型物業(yè)管理模式。因此,合作共建方式可以充分發(fā)揮雙方在各自行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì),為研究物業(yè)管理工作的網(wǎng)絡(luò)智能化和建設(shè)社區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)控制中心奠定良好的基礎(chǔ)。

　　⑤雙方共建可以使各自的經(jīng)營(yíng)管理和專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)得到發(fā)揮,擴(kuò)展物業(yè)管理的服務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)內(nèi)容。網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)公司在社區(qū)中可開展各種電腦技術(shù)支援的服務(wù)項(xiàng)目,使技術(shù)潛能得到進(jìn)一步的挖掘。物業(yè)管理公司一方面可充分利用網(wǎng)站,向業(yè)主(住戶)廣泛地宣傳物業(yè)管理知識(shí),使他們可以隨時(shí)在線查閱物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容,增加物業(yè)管理工作的透明度;另一方面通過網(wǎng)絡(luò)的互動(dòng)功能,可以使業(yè)主(住戶)能夠更多、更直接地參與社區(qū)的物業(yè)管理事務(wù),及時(shí)地反映物業(yè)管理工作存在的缺陷,提出改進(jìn)意見和合理化建議,從而促進(jìn)物業(yè)管理工作向更高層次發(fā)展;物業(yè)管理公司還可以針對(duì)居民的需求,在網(wǎng)上開展更為豐富多彩的,甚至傳統(tǒng)物業(yè)管理方式無法開展的社區(qū)安全、教育、醫(yī)療和文化娛樂等服務(wù)活動(dòng),使物業(yè)管理工作在未來網(wǎng)絡(luò)所構(gòu)成的虛擬社區(qū)中繼續(xù)得到更新和完善。

　　⑥采取“會(huì)員制”的經(jīng)營(yíng)方式,有利于物業(yè)管理公司劃分免費(fèi)服務(wù)與有償服務(wù)項(xiàng)目之間的界限,也有利于物業(yè)管理公司本著“收支平衡,略有節(jié)余”的原則,制定出更加細(xì)化和具體化的有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),從而促進(jìn)社區(qū)的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)向更廣闊的領(lǐng)域開拓和發(fā)展。

　　⑦采取“會(huì)員制”的經(jīng)營(yíng)方式,業(yè)主在入會(huì)時(shí)繳納一定入會(huì)費(fèi)后,每月只需隨同物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一起繳納固定的會(huì)員費(fèi)即可上網(wǎng)和得到有關(guān)的免費(fèi)服務(wù),這種做法既使廣大業(yè)主在較低的費(fèi)用下獲得較豐厚的回報(bào),又便于物業(yè)管理公司能夠收取比較穩(wěn)定的收入,使其成為公司利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　總之,把網(wǎng)絡(luò)技術(shù)科學(xué)有機(jī)地融入于現(xiàn)代物業(yè)管理之中,已是整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)刻不容緩的研究課題。社區(qū)網(wǎng)站對(duì)物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)嶄新的事物,采用什么樣的管理模式去建立和經(jīng)營(yíng)管理社區(qū)網(wǎng)站,是物業(yè)管理行業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn),需要物業(yè)管理行業(yè)不斷地開拓、改進(jìn)和完善自我,迎接挑戰(zhàn)。