國貿(mào)百貨LED電子顯示屏運(yùn)作方案
策劃目的：通過策劃活動(dòng)使大家一提到LED顯示屏就會想到西峰國貿(mào)百貨LED顯示屏，提升其廣告發(fā)布性價(jià)比。提升其社會效應(yīng)和我公司營業(yè)額。
一、背景分析
二、主要客戶群
三、策劃思路
四、實(shí)施步驟
五、在該電子顯示屏投放的效果
六、LED彩屏播放須知
七、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
八、費(fèi)用預(yù)算
九、項(xiàng)目營業(yè)收入
一、背景分析
LED電子顯示屏是21世紀(jì)新型戶外廣告媒體。它是由多媒體卡，長線驅(qū)動(dòng)楨控器及顯示單元構(gòu)成的LED顯示系統(tǒng)。LED
彩屏在發(fā)揮戶外媒體傳統(tǒng)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，克服傳統(tǒng)戶外模式因長期投放價(jià)格高，位置固定、覆蓋率低、時(shí)間不靈活、不能及時(shí)配合企業(yè)營銷節(jié)奏的變化，難以實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)投放等弊端，實(shí)現(xiàn)分時(shí)間、多頻次、短期、套裝組合發(fā)布的新型戶外廣告投放服務(wù)。能夠?qū)崿F(xiàn)多點(diǎn)位、短期、快速，以媒體組合套裝形式發(fā);可輪流展示多個(gè)不同廣告圖文信息。運(yùn)動(dòng)的畫面，活躍的廣告形式，給廣告本身帶來巨大的視覺沖擊力，達(dá)到了良好的廣告效果。
目前西峰乃至慶陽境內(nèi)還沒有大的LED電子顯示屏，為此我公司擬建設(shè)一個(gè)具有400平方，面朝東大街，離地適中的30米高度，視覺沖擊力強(qiáng)。
憑借其獨(dú)特的地理位置和國貿(mào)商廈的領(lǐng)先地位。白天，這里車流如織;夜晚，這里流光溢彩，她以其獨(dú)特的文化底蘊(yùn)和魅力吸引著來著五湖四海的朋友休閑、賞景。該區(qū)域每天人流量高達(dá)10萬次之眾，節(jié)假日更是高達(dá)20萬人次，其人氣是西峰商業(yè)中心?？蛻粼谕斗胖醒杆偬岣咧取Ｍ瑫r(shí)，因其所處的地理位置，能最大限度地接觸到南來北往的各種人群，其獨(dú)特的窗口形象是品牌推廣的絕佳途徑。
廣昌縣是中國蓮鄉(xiāng)，省內(nèi)旅游城市，該位置位于廣昌縣老城區(qū)與新成區(qū)的中心。有2、1等公交車從此地經(jīng)過，車流量達(dá)2多萬次/天，人流量達(dá)10萬/天，是廣昌縣城區(qū)最主要的交通干線和商業(yè)區(qū)域。
二、主要客戶群：
因?yàn)槟壳翱梢钥吹皆揕ED廣告位每個(gè)小時(shí)平均有600左右的人流量。針對該區(qū)域的流動(dòng)人群的特點(diǎn)，我們可將以下類企業(yè)或單位作為廣告潛在客戶：
(一)、配合政務(wù)公開的要求，政府部門的政務(wù)告示
(二)、煙酒類(如郎酒、稻花香)廣告宣傳;
(三)、醫(yī)院(如正新協(xié)和、博愛)廣告宣傳;
(四)、藥品(如保健藥、安利)廣告宣傳;
(五)、茶葉(如大紅袍、竹葉青)廣告宣傳;
(六)、治療儀、保健用品類廣告宣傳;
(七)、餐飲業(yè)廣告宣傳;
(八)、兒童用品或技能培訓(xùn)機(jī)構(gòu)(智力、珠算、繪畫、舞蹈、棋類、樂器、輪滑等)廣告宣傳;
(九)、房地產(chǎn)類:中高檔樓盤
(十)、金融保險(xiǎn)類
(十一)、根據(jù)廣昌電視臺需要做推廣宣傳;
(十二)、日用品、美容美發(fā)類(如立白、雕牌、洗發(fā)水、沐浴露、美容店等)廣告;
(十三)、通訊類(如手機(jī)、通訊類等)運(yùn)營商;
(十四)、服裝飾品類(如衣服、鞋子、手表、珠寶、首飾等)
(十五)、我們做重大活動(dòng)時(shí)，尋找一些贊助或冠名商;
(十六)、和一些策劃或廣告公司合作;
三、策劃思路
現(xiàn)在的社會已不是“酒香不怕巷子深”的年代，國貿(mào)百貨LED電子顯示屏落成后，我公司需要在知名度和廣告效應(yīng)上下足功夫，爭取讓國貿(mào)LED的知名度進(jìn)一步擴(kuò)大，可以通過以下方式讓國貿(mào)LED打廣告的商家感覺到實(shí)實(shí)在在的性價(jià)比。
1和文化局、體育局以及健身、舞蹈俱樂部合作，在該LED顯示屏前讓健身、舞蹈俱樂部教練帶領(lǐng)大家跳舞，我公司用該LED顯示屏做現(xiàn)場直播;
播放國標(biāo)舞中的摩登舞系(慢華爾茲、快華爾茲、快步舞、弧步舞、探戈舞)和拉丁舞系(倫巴舞、恰恰舞、捷舞、桑巴舞和斗牛舞)流行的舞曲，現(xiàn)場還可以請愛好唱歌的人現(xiàn)場伴唱，免費(fèi)讓公眾參與進(jìn)來;
轉(zhuǎn)播大家關(guān)注的熱點(diǎn)20**年奧運(yùn)的賽事;
通過觀眾喜聞樂見(如新聞聯(lián)播、同一首歌、星光大道等)的節(jié)目的直播或回放。
5通過播放好萊塢、香港、國產(chǎn)的大片或人們喜聞樂見的電影來吸引觀眾，使大家經(jīng)常去蓮花廣場看免費(fèi)電影從而形成了習(xí)慣。
6和電視臺或其他部相關(guān)單位合作運(yùn)作重大活動(dòng)、推廣會、比賽(少兒輪滑大賽、少兒時(shí)裝秀大賽等)、演唱會、博覽會、文藝晚會、歌詠大賽等，如誓師大會、315、中秋、**歌友會、評選比賽、國慶、等活動(dòng)的策劃和執(zhí)行。重大活動(dòng)的現(xiàn)場直播吸引人氣，在活動(dòng)間隙為贊助商或冠名商播放廣告;提升其廣告價(jià)值，為長期盈利做準(zhǔn)備;
7鼓勵(lì)公司單位等在該位置舉辦活動(dòng)，我們可以給其通過電子顯示屏進(jìn)行現(xiàn)場直播;
8策劃相關(guān)活動(dòng)的主要方向是宣傳政府政策、和諧、創(chuàng)新、文明、旅游等思路進(jìn)行。讓該LED顯示屏的運(yùn)作既產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益又產(chǎn)生社會效益，至少能產(chǎn)生社會效益或經(jīng)濟(jì)效益。
前期可以少投廣告，通過以上策劃活動(dòng)和放映觀眾感興趣的影片或節(jié)目來吸引該電子顯示屏的知名度以及該地段的人氣，為提升廣告效益做準(zhǔn)備。
四、實(shí)施步驟
每天播放2小時(shí)的廣告和4小時(shí)惠民政策、信息和宣傳資料，中午12：00播放午間新聞、晚7：00播放《新聞聯(lián)播》、《法制在線》。其他時(shí)段由我司商業(yè)運(yùn)營。
第一步、提前十天做好拉廣告的人員和培訓(xùn)準(zhǔn)備，讓所有業(yè)務(wù)人員知道其賣點(diǎn)。
第二步、確立和電視臺重大活動(dòng)等客戶的合作，即可保障我司在該項(xiàng)目上投入的成本的收回;
第三步、前期可以在該LED少投廣告，通過讓健身舞蹈俱樂部教練帶領(lǐng)大家跳舞、將此地變成露天免費(fèi)舞場、轉(zhuǎn)播奧運(yùn)賽事、觀眾喜聞樂見的影視節(jié)目、重大活動(dòng)晚會、比賽等方式吸引該電子顯示屏的知名度以及該地段的人氣，提升其可看性。可以提高廣告商在該LED電子顯示屏上花較多的費(fèi)用做廣告的興趣;
第四步、轉(zhuǎn)播奧運(yùn)賽事、觀眾喜聞樂見的影視節(jié)目、重大活動(dòng)晚會、比賽等方式鞏固大眾的關(guān)注度;
第五步、備用的手段是自辦節(jié)目提高觀眾關(guān)注度，在人氣不旺或想進(jìn)一步提高人氣時(shí)采用;
第六步、我司的工作人員去拜訪該電子顯示屏的目標(biāo)客戶，拓展新客戶獲取收益;
第七步、對已經(jīng)和我們合作的客戶回訪，聽取他們的意見，為進(jìn)一步提升廣告性價(jià)比做準(zhǔn)備;
第八步、聽取他們的意見修正我們的運(yùn)作思路和手段，進(jìn)一步提升廣告性價(jià)比;
該LED電子顯示屏知名度提高和該廣場人流量較多后才能投放較多的廣告。預(yù)計(jì)該電子顯示屏空擋廣告投放率約20%。
五、在該電子顯示屏投放的效果
該LED顯示屏是廣昌縣唯一進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營的電子顯示屏，具有視覺效果醒目，其是21世紀(jì)新型的有限的電子媒體。其廣告受眾面廣，輻射半徑大，選擇在此發(fā)布戶外廣告，對企業(yè)在區(qū)域市場建立知名度、美譽(yù)度，建設(shè)品牌形象有極大的幫助。
1該顯示屏是廣昌縣唯一在商業(yè)運(yùn)營的LED電子顯示屏,該媒體是21世紀(jì)新型戶外廣告媒體,可提高客戶的形象;
2該電子顯示屏結(jié)合了電視廣告的動(dòng)感和戶外廣告的視覺沖擊力;達(dá)到良好的廣告效果,電子顯示屏媒體適合各行業(yè)和個(gè)人廣告信息發(fā)布，內(nèi)容極其豐富更受公眾關(guān)注;
3該廣告位位于市中心廣場，地理位置較好，該地段來往的人達(dá)到10多萬多人次;
4面朝廣場和公園中心，在廣場內(nèi)視野開闊，聲音清晰;
5用該LED顯示屏可配合客戶做好重大活動(dòng)，為其提供場所;
6多次滾動(dòng)播放文字和圖像信息。電子顯示屏總儲存量為50-60張圖文信息，平均5-10秒鐘滾動(dòng)一張圖片，圖文停留在屏幕上的時(shí)間長達(dá)20秒。每張圖文信息每天可播放100-200次;
7我司有專門的策劃團(tuán)隊(duì)運(yùn)作該項(xiàng)目;可以考慮在電視或電視報(bào)上較少的投放廣告;
8性價(jià)比高。據(jù)調(diào)查顯示，其價(jià)格低廉是雜志的五分之一，報(bào)紙的六分之一，廣播的三分之一，電視的十分之一;
9該顯示屏色彩豐富、鮮麗、效果逼真，可經(jīng)常輕松更換畫面。在陽光直射下，在150米外仍然能看見。
10明年是奧運(yùn)年，奧運(yùn)的賽事將成為關(guān)注焦點(diǎn)，該LED顯示屏將公眾關(guān)注的熱點(diǎn)地方，商家可借助奧運(yùn)的附加效應(yīng)，對提升其知名度和品牌形象應(yīng)有極大幫助。
六、LED顯示屏播放須知
LED顯示屏播放前必須注意以下問題：
1、廣告發(fā)布前7個(gè)工作日，客戶提供廣告材料，客戶不提供樣帶的，可委托本公司的合作視頻制作公司代為制作，但需要另外收取制作拍攝費(fèi)用;
2、客戶所播出的廣告內(nèi)容必須手續(xù)齊全，在播前7個(gè)工作日應(yīng)提供全部符合國家和地區(qū)相關(guān)法律法規(guī)的審批文件(營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、衛(wèi)生許可證、商標(biāo)注冊證、TV廣告審批證等，其中藥品、化妝品、醫(yī)療器械、食品應(yīng)按照國家規(guī)定出具省級以上有關(guān)部門證明)，并由我司交有關(guān)部門審核，如果因?yàn)榭蛻舻牟コ鰞?nèi)容不符合相關(guān)規(guī)定造成廣告無法播出，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任;
3、播出時(shí)間：早8：00—晚22：00?？蛻舾鶕?jù)自己需要提前7個(gè)工作日準(zhǔn)備發(fā)布內(nèi)容。每周更新一次內(nèi)容。
4、播出期間如果遇到重大節(jié)日、政府任務(wù)、設(shè)備檢修、現(xiàn)場直播、突發(fā)時(shí)間、政府限電等而引起廣告播出不正常，本公司有權(quán)停止廣告播出，并提供證明文件通知客戶，本公司將給予同等條件的時(shí)間順延。
5、廣告片規(guī)格
廣告長度：60”、30”、15”、5”
標(biāo)準(zhǔn)BetaSpPalTVC VHS/DVD/VCD/MPEG/Flash
文件動(dòng)畫
(文件精度要求1秒25幀或720*576像素以上)
七、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
略(見附件)
八、經(jīng)營成本
費(fèi)用名稱 單位 單價(jià)(元) 費(fèi)用(元)
電費(fèi)用 14小時(shí)/天×12度/小時(shí)×365天 0.80元/度 38000.00
維護(hù)費(fèi)用 1年 10000元/年 10000.00
人工費(fèi)用(值班) 12月 1500元/月 18000.00
員工提成 10.00% 68328.00
公司管理費(fèi) 10.00% 68328.00
合計(jì)
九、項(xiàng)目營業(yè)收入
收入 名稱 單位 上載率 優(yōu)惠價(jià)(元) 費(fèi)用(元)
廣告費(fèi) 20% 3折
晚上收費(fèi) 20% 3折
合計(jì)
營業(yè)利潤=營業(yè)收入-經(jīng)營成本=元/年
我們相信憑借我們的精心策劃、強(qiáng)大的執(zhí)行力，我們能運(yùn)作好這個(gè)電子顯示屏項(xiàng)目
篇2：商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營運(yùn)作
對于商業(yè)物業(yè)開發(fā)商來說,開發(fā)商鋪是前提,但只有開發(fā)是不夠的,還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)行管理,才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金,歸還銀行商鋪按揭貸款,在這種情況下,開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業(yè)管理不力,影響商鋪業(yè)主的租金收益,業(yè)主不能歸還按揭貸款,最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭上。綜觀國外購物中心,開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。
一.具有"統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營"的特點(diǎn)
商業(yè)物業(yè)的商鋪是有計(jì)劃的聚集,對商場進(jìn)行"統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營"是商業(yè)物業(yè)區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。"統(tǒng)一管理",要求商場必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。"分散經(jīng)營",是商場消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所,但商場的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營,只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。
商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。
為了達(dá)到"統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營"的管理模式,在購物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外,某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會(ICSC)的標(biāo)準(zhǔn)格式,在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。
二."統(tǒng)一招商管理"要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
所謂"品牌審核管理"是指:招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。
審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。
(一)"完善的租約管理"
(1)租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等,還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理(可以借鑒國際購物中心協(xié)會(ICSC)的標(biāo)準(zhǔn)格式),比如: 承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個(gè)購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,::如果發(fā)生重大變化,須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可(業(yè)主委員會成立之前,經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可);
(2)營業(yè)時(shí)間的確定;
(3)承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;
(4)為整個(gè)購物中心促銷承擔(dān)的義務(wù);
(5)承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;
(6)投保范圍事宜;
(7)是否統(tǒng)一的收銀。
(二)購物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。
一個(gè)超級連鎖店或超級百貨公司的入駐,常常帶動(dòng)整個(gè)購物中心的順利銷售與管理。但是近年來,商業(yè)物業(yè)與連鎖商業(yè)企業(yè)往往更能達(dá)到較好的合作。因?yàn)閷ι虡I(yè)物業(yè)來說,其一,連鎖商業(yè)企業(yè)因?yàn)橛幸?guī)模、有足夠的店鋪?zhàn)鲋?故而其商品銷售價(jià)格會低于非連鎖型店,而低價(jià)格也是購物中心想要吸引消費(fèi)者購物的"法寶"之一;其二,購物中心對進(jìn)駐商戶的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃,但只要商戶遵
篇3：水晶島公寓經(jīng)營運(yùn)作方案
水晶島公寓經(jīng)營運(yùn)作方案
目錄
一、產(chǎn)品分析………………………………………………….1
1、產(chǎn)品概述
2、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析
二、投資型物業(yè)市場分析………………………………….3
1、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)現(xiàn)狀分析
2、租務(wù)市場分析-----誰是客戶?
1)消費(fèi)群分析
2)物業(yè)品種分析
3)家庭、個(gè)人投資現(xiàn)狀
三、經(jīng)營策略………………………………………………11
1、房地產(chǎn)創(chuàng)富新模式-------產(chǎn)權(quán)式分期交付方式
2、家庭理財(cái)投資新模式-------少投入、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)
3、建立投資者的安全保證
四、投資理財(cái)方案………………………………………….14
1、普通公寓方案
2、酒店式服務(wù)商務(wù)公寓方案
3、產(chǎn)權(quán)式酒店方案
五、經(jīng)營建議………………………………………………17
1、建立業(yè)主委員會，建立產(chǎn)業(yè)投資基金
2、成立高新地產(chǎn)投資俱樂部
水晶島公寓經(jīng)營運(yùn)作方案
一、產(chǎn)品分析
1、產(chǎn)品概述
本項(xiàng)目位于西安高新開發(fā)區(qū)西南部二、三期規(guī)劃開發(fā)的交匯處，東依唐延路隔路為木塔寺苗圃公園，南臨科技七路，西臨大學(xué)生物園,北臨科技六路與西北工業(yè)大學(xué)產(chǎn)業(yè)園一路相隔。
整個(gè)地形呈長方形，南北長280米、東西長145米，占地面積為38688平方米，總建筑面積10萬平方米。由一棟弧形狀五層鋼結(jié)構(gòu)商務(wù)辦公樓、一棟22層鋼筋混凝土抗震墻結(jié)構(gòu)酒店式公寓樓和玻璃體建筑造型水晶石等單體組成。其中商務(wù)辦公樓建筑面積4萬9千余平方米，酒店式公寓樓建筑面積5萬平米。
商務(wù)辦公樓以銷售為主，酒店式公寓樓一、二層為商業(yè)裙樓，三至十層計(jì)劃為投資型酒店式公寓，十一至二十一層為普通公寓，以銷售為主。
其中公寓戶型面積分布見下表：(資料來源公司企劃部)
表1
戶型 單位面積(平方米) 套數(shù) 面積小計(jì)(平方米) 售價(jià)(元/平米)
未定 106 38 4028 4300
從樓盤套數(shù)配比來看，本物業(yè)主打戶型為49平米的小戶型(410套)和87平米的中小戶型(148套)。為使面積配比更加豐富，滿足不同客戶層面的需求，還兼顧了其他戶型結(jié)構(gòu)。
2產(chǎn)品優(yōu)弱勢點(diǎn)
【優(yōu)勢分析】
地段優(yōu)勢------是西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)未來的高科技產(chǎn)業(yè)基地及高尚人文社區(qū)，未來的中央商務(wù)區(qū)(CBD)周邊。地域優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g巨大。
環(huán)境優(yōu)勢-------周邊環(huán)境優(yōu)美，東側(cè)為木塔寺公園，南鄰省奧林匹克中心、婦女兒童活動(dòng)中心，西側(cè)是正在規(guī)劃的高新運(yùn)動(dòng)休閑中心和大學(xué)生物園，北邊是西北工業(yè)大學(xué)產(chǎn)業(yè)園。
產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢-------經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，是高新區(qū)成為國內(nèi)外商業(yè)科技精英聚集地，高檔次的物業(yè)產(chǎn)品必將為公司商務(wù)活動(dòng)創(chuàng)造便捷、高效、優(yōu)美的工作環(huán)境。
這三點(diǎn)相對于其他區(qū)域的樓盤有明顯的優(yōu)勢，但在高新區(qū)域內(nèi)的樓盤中，此優(yōu)勢共享。
規(guī)劃優(yōu)勢-------集酒店、公寓、商務(wù)辦公、商業(yè)、休閑娛樂等多項(xiàng)配套功能于一體。
服務(wù)優(yōu)勢-------全新的經(jīng)營理念，全新的管理模式，借助國內(nèi)知名的酒店式管理公司參與經(jīng)營管理。
產(chǎn)品優(yōu)勢--------小戶型為主打戶型，南北朝向，建筑風(fēng)格新穎、現(xiàn)代，科技含量高，規(guī)劃有主題，可塑性強(qiáng)。
以上是產(chǎn)品本身所具有的特性，對于高品質(zhì)客戶有一定的說服力，符合投資型物業(yè)特征，也是挖掘市場潛力之所在。
企業(yè)優(yōu)勢-------十年的開發(fā)使高新地產(chǎn)奠定了行業(yè)地位，開發(fā)思維理念超前，擁有楓葉系列品牌優(yōu)勢，企業(yè)市場美譽(yù)度高。
這對客戶有一定的影響，但非決定性因素。
【弱勢分析】
位置弱勢-------由于本項(xiàng)目地處二期規(guī)劃開發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊的城市基礎(chǔ)配套還不完善，開發(fā)建設(shè)尚需時(shí)日，市場不可預(yù)見的因素較多，投資者存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)氛圍弱勢-------正處于開發(fā)階段，周邊缺乏大型的購物中心、成熟社區(qū)及商務(wù)辦共氛圍，人氣商氣尚未聚集。
競爭威脅-------現(xiàn)有正在發(fā)售的和即將開發(fā)的以及各個(gè)科技產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的個(gè)性化辦公寫字樓、公寓樓對本項(xiàng)目造成了直接或間接的競爭威脅。
如果能抓住本產(chǎn)品的潛在優(yōu)勢，可以有效地避免、弱化產(chǎn)品的弱勢點(diǎn)，通過開發(fā)差異性產(chǎn)品，占領(lǐng)市場份額，獲取良好的開發(fā)利潤。
二、投資型物業(yè)市場分析
1、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)市場現(xiàn)狀分析
根據(jù)現(xiàn)在所掌握的資料表明，目前國內(nèi)投資型產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪等，無論哪種投資類型，都是開發(fā)商融資和促銷的一種手段。西安市目前借鑒此理念的有：
1)德利邦國際假日中心(投資型酒店)
主要特征：
位置：北郊未央湖
規(guī)模：120間酒店客房
工程狀況：已竣工，正在實(shí)施裝修，按四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。
投資方式：
投資一萬元，年回報(bào)10%，年免費(fèi)居住13天，5年后返還本金;
投資二萬元，年回報(bào)10%，年免費(fèi)居住30天，5年后返還本金;
投資五萬元，年回報(bào)10%，年免費(fèi)居住60天，5年后返還本金。
特點(diǎn)：回報(bào)高，無產(chǎn)權(quán)保證，開發(fā)商采用一種純?nèi)谫Y的方式，設(shè)立會員卡制，借助北郊未央湖“景觀”特征吸引投資者。本項(xiàng)目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式和分時(shí)度假式休閑物業(yè)經(jīng)營模式的項(xiàng)目之一。本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)的是投資回報(bào)、假日休閑享受，在項(xiàng)目定位上與本產(chǎn)品有一定的錯(cuò)位，加之開發(fā)較早，地域差異較大，故不能對水晶島公寓造成競爭威脅。
2)世貿(mào)大廈(產(chǎn)權(quán)式商鋪)
主要特征：
位置：東關(guān)正街
規(guī)模：12.8萬平方米，包括商場、辦公樓和公寓
工程形象：準(zhǔn)現(xiàn)樓
寫字樓銷售價(jià)格：起價(jià)4000元/平米，均價(jià)4200元/平米
商鋪銷售價(jià)格：一層14300元/平米;二層9000元/平米;三層8000元/平米;四層6000元/平米
寫字樓投資方式：返租三年，年回報(bào)10%
商鋪投資方式：
返租五年，年回報(bào)15%
特點(diǎn)：回報(bào)率較高，有產(chǎn)權(quán)，投資額相對較“自由”(可多可少)，投資者不用到銀行貸款，一般人都能投資置業(yè)。地理位置優(yōu)越，開發(fā)商對投資者三至五年返租期高回報(bào)的承諾，加大了投資者的投資信心，同時(shí)開發(fā)商通過此法達(dá)到了加速資金回籠的目的，但本項(xiàng)目由于前期開發(fā)上的資金問題以及對產(chǎn)品包裝宣傳運(yùn)作不力，造成了產(chǎn)品銷售狀況不是很理想，加之周邊安順廣場(帝標(biāo))、東方星座等項(xiàng)目的開發(fā)，形成了對本案較大的競爭。由于地域差距和項(xiàng)目的定位差異，此樓盤出售產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)營模式不能構(gòu)成對我方的競爭。
3)宏府大廈(酒店式商務(wù)大廈)
主要特征：
位置：北大街;
單元面積：49平米---130平米多種面積配比，共260多套，主打面積60平米;
工程現(xiàn)狀：正在進(jìn)行裝修，外立面接近尾聲;
銷售均價(jià)：5600元/平米，起價(jià)5300元/平米;
投資方式：售后返租，1---10年的租約方式;
特點(diǎn)：有產(chǎn)權(quán)，位置相對較佳，吸收傳統(tǒng)酒店的優(yōu)點(diǎn)，一改常規(guī)的經(jīng)營理念，開發(fā)出目前市場較稀缺的小戶型，在“小”字上做文章，利用有利的地理位置，租價(jià)較高的優(yōu)勢，贏得了市場先機(jī)，加之戴德梁行作物業(yè)顧問，增強(qiáng)了投資者的信心，銷售狀況不錯(cuò)，目前可供散戶投資的單元只有20多套，同時(shí)強(qiáng)有力的廣告宣傳也對本產(chǎn)品的銷售起到了很好的作用。
此物業(yè)在開發(fā)經(jīng)營理念上有很多值得可取之處。
綜上所述：由以上三個(gè)典型樓盤的分析，可以發(fā)現(xiàn)：
1)產(chǎn)權(quán)式商鋪、商務(wù)辦公樓、公寓以及投資型的酒店都是投資型的物業(yè)品種，開發(fā)商從不同的角度挖掘客戶的心理形成自己產(chǎn)品的賣點(diǎn)。
2)產(chǎn)品一改目前市場追求的大戶型結(jié)構(gòu)，做到了戶型小，房價(jià)低，首付無需貸款，使投資意愿較強(qiáng)的家庭、個(gè)人及中小公司都能支付的起。
3)產(chǎn)品個(gè)性化較強(qiáng)，很注重開發(fā)區(qū)域的特征，如德利邦借“景”做假日休閑度假酒店;世貿(mào)借“地段”優(yōu)勢開發(fā)的商業(yè)用房，根據(jù)投資者的能力自由劃分投資面積;宏府更是吸收了傳統(tǒng)酒店的精髓，以小戶型、“租價(jià)大于月供款”等優(yōu)勢，開發(fā)出現(xiàn)代化商務(wù)樓。
4)所有產(chǎn)品都向投資客戶承諾低投資、高回報(bào)，與傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營理念不同，很多項(xiàng)目通過售后返租統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)給投資者的承諾。
以上諸多優(yōu)點(diǎn)值得我們在開發(fā)經(jīng)營水晶島項(xiàng)目時(shí)加以借鑒
2、租務(wù)市場分析-------誰是客戶?
物業(yè)和投資行為相結(jié)合，產(chǎn)生了投資型物業(yè)形態(tài)，其特征是將開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、承租者及銀行等行業(yè)有機(jī)的結(jié)合，形成了一個(gè)新興的行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，但各自有著不同的利益追求，多方演繹著博弈之局。從整個(gè)市場來看，有什么樣的市場需求，才可能有什么樣的產(chǎn)品，從這個(gè)意義上說，租務(wù)狀況決定投資型產(chǎn)品的成功與否，是產(chǎn)業(yè)鏈的上源頭。
【租務(wù)市場消費(fèi)群分析】
1)單身白領(lǐng)：
這部分客戶大多數(shù)上班時(shí)間不長，個(gè)人積累的資金不多，家不在本地或在本地但希望有一個(gè)自己的獨(dú)立空間，所以他們租房只是屬于一種臨時(shí)性的過渡，由于經(jīng)濟(jì)條件的限制，對房屋的品質(zhì)要求不是很高，面積在30---60平米左右，租價(jià)在1000元以下容易接受，再加上水、電、暖及物業(yè)管理費(fèi)等，月住房支出費(fèi)用不菲，一般將自己月收入的10%---20%作為上限。下為高新區(qū)從業(yè)人員收入狀況：
崗位 勞動(dòng)力成本(元/月)
藍(lán)領(lǐng)工人 500---800
一般技術(shù)人員和高級維修工 800---1200
中級技術(shù)人員和管理人員 1500---2000
高級技術(shù)人員和高級管理人員 3000---5000
其它高收入者 5000元以上
月收入在3000---5000元能拿出1000元以上的作為個(gè)人住房消費(fèi)的人不多，月收入4000元以上者大部分是企業(yè)的中高層管理者或是IT行業(yè)、通訊、生物制藥的高科技企業(yè)的員工，后者一般是較為知名的大公司，如大唐電信等企業(yè)，公司福利待遇較好，為員工提供住宿(一般為租公寓樓)，為高級管理人員提供星級賓館。
這部分消費(fèi)人群占到整個(gè)租戶的50%，正是本項(xiàng)目鎖定的客戶群體。如能在價(jià)格定位、配套設(shè)施、環(huán)境規(guī)劃上深層次的挖掘分析，必將會吸引更多的客戶。
2)外籍、外來人員：
開發(fā)區(qū)內(nèi)合資企業(yè)有不少外來的管理人員和工作者，
他們雖然有公司提供的住宅補(bǔ)貼，但大部分人已“本土化”，賓館居住沒有公寓居住自由、經(jīng)濟(jì)，因此更愿意居住環(huán)境優(yōu)雅、干凈整潔、價(jià)格適中的公寓樓。但這部分人群較少，據(jù)相關(guān)資料顯示，20**年在西安市長期居住的外籍人士1700人，由于市場缺乏他們所期望的戶型面積(40---50平米)和相應(yīng)的物業(yè)配套及服務(wù)功能，大多數(shù)人仍選擇傳統(tǒng)的賓館，賓館相對配套服務(wù)完善，周邊的商業(yè)、娛樂設(shè)施較齊全，購物、娛樂、消費(fèi)、休閑等很方便。所以不論是在西安長期居住的外籍人員還是來此觀光旅游的人士，近期內(nèi)賓館仍是他們的首選。
這部分人群有可挖掘的潛力，占到承租客的5%。
3)機(jī)構(gòu)、辦公用房：
對于較小的公司和機(jī)構(gòu)，無論是本地的還是外來企業(yè)，由于公司起步不久或才到西安開拓市場，在各方面都會盡量壓縮開支，降低成本費(fèi)用，在選擇物業(yè)方面，盡量擇用商住房，這樣既解決了辦公又解決了住宿，既不影響公司形象又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，月租在3000---6000元左右較容易接受。一百平米以上的戶型可供他們選擇。
這部分客戶是本項(xiàng)目可挖掘的消費(fèi)群體，占到總承租客的30%。
4)給老年人：
隨著開發(fā)區(qū)功能建設(shè)日益完善，相對于市區(qū)其他地段，環(huán)境非常優(yōu)美，是個(gè)修身養(yǎng)性的好地方，較富裕家庭的子女愿意為老人在此租一套戶型不大的房間作為長期居住用。
但這部分客戶群相對較少占到總承租戶的3%.
5)臨時(shí)居住：
為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，一部分區(qū)外的住戶專門在開發(fā)區(qū)內(nèi)租房，為方便孩子上學(xué)，星期一至星期五臨時(shí)居住在區(qū)內(nèi)，周末回到自己的家。有一部分租戶是在區(qū)內(nèi)上班的員工，因?yàn)榧揖嚅_發(fā)區(qū)較遠(yuǎn)，公司平時(shí)多加班，晚上不方便回家，索性就在區(qū)內(nèi)尋找房子居住，一人或多人合租一間房。還有一部分承租客因目前未找到合適的房屋，在購買之前，臨時(shí)在區(qū)內(nèi)租房居住。
這些客戶相對較多占到總承租客的10%，也是本產(chǎn)品鎖定的消費(fèi)群體。
下為租務(wù)市場租客比例圖：
綜上所述：
1、單身白領(lǐng)類占50%，有絕對的優(yōu)勢;
2、租商務(wù)公寓樓占30%，次之。
結(jié)論：從公司提供的資料來看，結(jié)合產(chǎn)品物業(yè)特征和目前高新區(qū)大環(huán)境的客戶群消費(fèi)狀況，如果物業(yè)定位為純公寓樓或者商務(wù)式公寓樓市場前景較好。
【租務(wù)市場物業(yè)品種分析】
根據(jù)本產(chǎn)品定位特點(diǎn)，研究重點(diǎn)為區(qū)內(nèi)公寓樓、商住樓、寫字樓及西安市場的三、四星級酒店。
公寓、商住樓：
表2
物業(yè)名稱 物業(yè)定位 平米/月。 租價(jià)(元) 主打套面積(平米) 裝修狀況 配套設(shè)施 物業(yè)品質(zhì)
歐錦園 公寓 30---40 120 精裝 齊全、有地?zé)帷 ∫话?/p>
楓葉大廈 公寓 40---45 164 精裝 齊全、帶家電 一般
紅葉大廈 公寓 30---40 240 精裝 齊全、帶家電 較好
亞美大廈 商住 30----35 160--200 簡裝 齊全 一般
楓葉廣場 商住 30----35 175---190 簡裝 無寬帶 一般
瑞欣大廈 商住 30-----35 200以上 簡裝 齊全 一般
從上表可以看出：
1)公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價(jià)格相當(dāng);
2)二者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對更大;
3)商住樓一般是簡裝，物業(yè)管理相對公寓樓低;
4)地段基本無差別，在高新區(qū)內(nèi)位置較優(yōu)越。
賓館酒店：
表3西安市三、四星級賓館酒店價(jià)格表
酒店名稱 級別 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格 長包房價(jià)格 協(xié)議價(jià)格 常包房面積 房間數(shù) 酒店位置
新紀(jì)元賓館 三星級 540元/日 250元/日 380元/日 22平米 100多 高新區(qū)內(nèi)
鐘鼓樓飯店 三星級 460元/日 160元/日 368元/日 25平米 市中心
秦都酒店 三星級 350元/日 180元/日 320元/日 21平米 180 玉祥門
驪苑酒店 四星級 540元/日 250元/日 380元/日 25平米 100多 勞動(dòng)南路口
東方大酒店 四星級 580元/日 無 290元/日 21平米 398 子午路
好世界酒店 四星級 684元/日 280元/日 480元/日 28平米 100 蓮湖路
從上表3可以看出：
1)地段、品質(zhì)是第一，同樣級別的酒店，價(jià)格不一樣，新紀(jì)元優(yōu)于鐘鼓樓飯店和秦都酒店，好世界優(yōu)于驪苑和東方大酒店;
2)協(xié)議價(jià)格是專門為不定期客戶制定的，大部分是公司和酒店之間簽訂的協(xié)議價(jià)格，此價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)間和常包房之間;
3)酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓，在市調(diào)時(shí)，發(fā)現(xiàn)最合理的酒店套數(shù)應(yīng)設(shè)定在200---300套之間;
4)地理位置都相對優(yōu)越。
綜上所述：投資型物業(yè)應(yīng)有鮮明特征：
1)地段：區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，圍繞重要行業(yè)開展的許多大中小企業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，對物業(yè)需求非常大;
2)成熟的商圈：周邊有完善的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍，寫字樓、商務(wù)區(qū)環(huán)布其中，擁有強(qiáng)大的租房需求市場的支持;
3)交通便捷：發(fā)達(dá)的交通體系會促使經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關(guān)注的問題之一;
4)產(chǎn)品滿足使用者功能的需要：結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)管理完善，對待商務(wù)樓宇還應(yīng)提供智能化配置和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。
結(jié)論，建議水晶島公寓應(yīng)結(jié)合商住樓與酒店二者的優(yōu)勢：
1)本物業(yè)定位戶型面積在公寓、商住樓與賓館酒店之間(49—120平米);
2)摒棄傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，注入酒店式服務(wù)理念;
3)月租價(jià)在35---45平米之間較為適宜;如果物業(yè)定位是普通酒店，入市租賃價(jià)格應(yīng)低于市場價(jià)格，如果是酒店服務(wù)式商務(wù)公寓，租賃價(jià)位應(yīng)居于公寓與酒店二者之間，低于酒店略高于商住樓，起租價(jià)低于普通寫字樓市場，拉開價(jià)格定位檔次，保證服務(wù)質(zhì)量;
4)根據(jù)全國產(chǎn)權(quán)式酒店的特點(diǎn)，都居于城市的邊緣，風(fēng)景獨(dú)好的地方，擁有大量的旅游資源和游客支持，如新加坡國氏集團(tuán)在秦皇島市建造的維多利亞酒店;北京三元公司在延慶縣開發(fā)的金色假日酒店;西安北郊的德力邦假日國際酒店等，此類物業(yè)以“假日、休閑”為主題。水晶島項(xiàng)目不具備此優(yōu)勢，也不具備一般星級賓館酒店所處的城市繁華地段，我們的地段優(yōu)勢在于周邊分布大量的商務(wù)辦公樓和具有高素質(zhì)的客戶群。
本物業(yè)定位為商務(wù)公寓或酒店服務(wù)式商務(wù)公寓較為合適，普通公寓也可考慮。
3、家庭、個(gè)人投資現(xiàn)狀分析
目前很多家庭和個(gè)人資本有強(qiáng)烈投資需求，民間游資一直在尋求投資出口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要投資拉動(dòng)，全社會都在尋找投資的新大陸，目前可供普通家庭投資的領(lǐng)域，主要有證券投資、郵票投資、保險(xiǎn)投資、國債投資、古玩投資、銀行儲蓄等，也有商鋪投資、寫字樓投資等。盡管其中不乏投資受益的機(jī)會，但不是風(fēng)險(xiǎn)過大，就是機(jī)會難以捕捉;不是投資額不菲，就是回報(bào)莫測，真正適合個(gè)人、家庭投資機(jī)會的不多。
隨著人們創(chuàng)富觀念的全新建立和理解，一些符合新經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)富理念逐漸深入人心，改變革新了傳統(tǒng)的投資觀念，人們投資心態(tài)正在成熟和理性，特別從去年下半年以來證券市場持續(xù)低迷，市場呼喚新的投資品種。地產(chǎn)投資逐漸成為被廣大投資者看好的一個(gè)新興領(lǐng)域，購置物業(yè)已經(jīng)超過其固有的概念范疇，首先不僅可用于消費(fèi)，還可在市場行情看漲時(shí)出售而獲得高回報(bào)。物業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)性決定了其投資性較其他產(chǎn)業(yè)的更為優(yōu)越。今年的房屋交易價(jià)格仍呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢，前景十分樂觀，國家已將房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，又將物業(yè)交易費(fèi)稅有意調(diào)低，并出臺按揭貸款支持，為規(guī)范一、二級市場的良性發(fā)展，及時(shí)制定了二手房交易的相關(guān)法規(guī)，這些都為家庭、個(gè)人的物業(yè)投資創(chuàng)造了有利條件。
從相關(guān)資料顯示，目前人們購房的目的有三種：一、30%的消費(fèi)者是為了解決住房;二、50%的消費(fèi)者是為了改善居住環(huán)境;三、15%的消費(fèi)者是用于投資。對待投資型物業(yè)，如果在物業(yè)開發(fā)經(jīng)營中能從投資者的角度出發(fā)，降低投資門檻和風(fēng)險(xiǎn)，提高回報(bào)率，以規(guī)范化經(jīng)營克服傳統(tǒng)物業(yè)交易中的弊端，用全新的經(jīng)營服務(wù)理念打開個(gè)人、家庭投資市場，投資型物業(yè)在現(xiàn)階段投資領(lǐng)域市場潛力巨大。
三、經(jīng)營策略
借鑒外埠和本市幾個(gè)典型的的產(chǎn)權(quán)式投資樓盤經(jīng)驗(yàn)，挖掘本項(xiàng)目的優(yōu)勢。
1、房地產(chǎn)創(chuàng)富新模式----------
產(chǎn)權(quán)式分期交付方式
房屋產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)和使用權(quán)，所有權(quán)和使用權(quán)兩者可以統(tǒng)一，也可以分離。“產(chǎn)權(quán)分期交付投資方式“就是通過將按揭期內(nèi)的房產(chǎn)使用權(quán)交給專業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支付供樓款，從而實(shí)現(xiàn)“投入幾萬元，回報(bào)百萬元“的高額回報(bào)。分期回收產(chǎn)權(quán)投資方式，是專門為物業(yè)投資者量身定做，讓投資者能以最少的資金進(jìn)行物業(yè)投資，即投資者僅需付相應(yīng)的首期，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同和辦妥銀行按揭等全部手續(xù)后，即擁有所購房產(chǎn)的所有權(quán)，永不供樓，按揭期內(nèi)將使用權(quán)委托給專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，按揭期滿后可收回使用權(quán)，從而完全擁有所購房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)。
這種模式在較為發(fā)達(dá)的大城市如深圳、廣州、北京、香港的地運(yùn)用得較多較成功，都取得了較為客觀的收益。從開發(fā)商的角度出發(fā)，這種模式不僅有利于加速資金回籠，而且將開發(fā)商、經(jīng)營者、銀行、投資者等利益有效的整合在一起，同時(shí)也將開發(fā)、管理、經(jīng)營、服務(wù)有效結(jié)合，產(chǎn)生了新型的產(chǎn)業(yè)鏈和經(jīng)濟(jì)鏈。
2、家庭理財(cái)投資新模式----------少投入、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)
從目前西安市場來看，產(chǎn)權(quán)式投資型酒店公寓還未真正出現(xiàn)，水晶島公寓如果能占領(lǐng)這個(gè)市場先機(jī)，必將會收到較好的投資收益。同時(shí)也將成為個(gè)人、家庭投資理財(cái)全新的投資模式。
可以從以下幾點(diǎn)入手：
1)少投入：降低投資門檻，啟動(dòng)擁有10萬元的家庭;
2)高回報(bào)：首期投入少，一次性投資之后，無需再付供樓款，每年可以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)和其他優(yōu)惠措施，突破傳統(tǒng)房產(chǎn)投資回報(bào)不穩(wěn)定、回報(bào)形式單一的局限，使業(yè)主成為“房東”，實(shí)現(xiàn)真正的坐享其成，以吸引投資市場;
3)低風(fēng)險(xiǎn)：首期數(shù)萬元不應(yīng)成為投資者的負(fù)擔(dān)，心理壓力小，如果公司能建立設(shè)計(jì)靈活的“退出機(jī)制“，將會打消客戶投資的顧慮，降低投資風(fēng)險(xiǎn);
4)公司可引進(jìn)先進(jìn)的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓管理模式，提供星級酒店服務(wù)水準(zhǔn)，確保投資者投資物業(yè)的保值和升值。聘請國內(nèi)知名的酒店管理公司提供專業(yè)管理指導(dǎo)，并提供特色星級裝修和個(gè)性化酒店管理服務(wù)，吸引投資者，增加投資者信心。
3、投資者的安全保障
根據(jù)外埠先進(jìn)城市酒店式公寓開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，公司可以和銀行聯(lián)手合作爭取銀行為提供高額的授信資金，吸引投資者投資公寓，以公司強(qiáng)大的實(shí)力和信譽(yù)為投資者的安全提供了堅(jiān)實(shí)保障，讓投資成為一種獲取財(cái)富的享受。
安全第一!在社會保障體系并不完善的現(xiàn)階段，個(gè)人、家庭投資者的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是相對脆弱的，因此，作為一種新的投資型房產(chǎn)，公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)保障體系的設(shè)計(jì)顯的至關(guān)重要。建立高新地產(chǎn)水晶島項(xiàng)目靈活便捷的“退出機(jī)制“，滿足投資者的個(gè)性化選擇需求。
“退出機(jī)制”可以從兩方面展開：
其一，如果投資者在投資滿三年后選擇自住，可向高新地產(chǎn)提出退出計(jì)劃，即提前收回所委托房產(chǎn)的使用權(quán)，并自行向銀行償還按揭款，從而成為一名水晶島酒店(公寓)的長住賓客，享受后小康時(shí)代的時(shí)尚生活。
其二，投資者在投資滿三年后，因資金周轉(zhuǎn)或出國定居等原因，可向高新地產(chǎn)提出退出計(jì)劃，此舉將確保投資者的投資低風(fēng)險(xiǎn)和靈活性。高新地產(chǎn)為了確保“退出機(jī)制”的安全運(yùn)行，可以在保險(xiǎn)公司特別設(shè)立了“退出機(jī)制”的專項(xiàng)保障基金，如廣東旭飛好時(shí)光酒店等。
這種靈活的“投資者退出機(jī)制”可使公寓產(chǎn)權(quán)投資計(jì)劃具有了“少投入、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”的特征。在目前投資市場，如果水晶島公寓為投資人士設(shè)計(jì)的“低風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制”得以實(shí)現(xiàn)，無疑也為高新地產(chǎn)鋪就了一條低風(fēng)險(xiǎn)的快速發(fā)展之路!
四、投資理財(cái)方案
根據(jù)總公司策劃部提供的資料顯示，公寓樓的成本價(jià)格3020元，房屋的銷售價(jià)鎖定在4300元/平米(含地價(jià)、工程造價(jià)、內(nèi)裝修、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售利潤等)。
如果對物業(yè)再投資800元/平米作為室內(nèi)裝修和家具配置，則成本價(jià)格3820元/平米，銷售價(jià)格可定在5000元/平米,由此計(jì)算利潤率：
開發(fā)成本利潤率：(5000-3820)/3820=31%;
如果按照目前行業(yè)利潤率15%左右，返算銷售價(jià)格應(yīng)為4393元/平米。加之其他費(fèi)用后，銷售價(jià)可以鎖定在4500元/平米較為合理。
從本產(chǎn)品的戶型面積配比來分析，大致可歸納為：小面積49平米/套---55平米/套兩種;中等面積70平米/套---87平米/套三種;大面積：106平米/套---123平米/套兩種戶型。銀行利率按5.04%，起租價(jià)為25元/平米。
對本產(chǎn)品設(shè)定以下二種投資方案，
首推方案----------酒店服務(wù)式商務(wù)公寓方案：（酒店+辦公+休息）
酒店式商務(wù)公寓不僅提供酒店式的服務(wù)功能，而且融入了商務(wù)辦公的功能，使公寓的內(nèi)涵更加豐富，不僅能商能住，而且還有送餐、叫早、購票、洗衣、代購物品等酒店服務(wù)。
經(jīng)營形式：產(chǎn)品銷售時(shí)，投資者分別同銷售公司簽訂銷售合同、置業(yè)公司委托經(jīng)營合同，置業(yè)公司尋求相應(yīng)的酒店管理公司提供增值服務(wù)(酒店式服務(wù)、商務(wù)服務(wù))管理，對外出租經(jīng)營獲取利潤。
投資形式：投資者首付3成，坐享其成，不用交按揭貸款，且可獲得年8%的投資回報(bào)，20年收回物業(yè)使用權(quán)，或者可繼續(xù)交由投資管理公司進(jìn)行經(jīng)營獲取高額回報(bào)。
投資回報(bào)見附表一至附表四
【對公司而言：】
從附表一---四盈虧平衡表可以看出：
1)當(dāng)按揭期為15年，首付三成，平米月租價(jià)為45元，出租率56%時(shí)，經(jīng)營者就可盈虧持平，出租率達(dá)到81%時(shí)，就可以達(dá)到給投資者年8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。
2)當(dāng)按揭期為20年，首付三成，平米月租價(jià)為40元，出租率53%時(shí)，經(jīng)營者就可盈虧持平，出租率達(dá)到75%時(shí)，就可以達(dá)到給投資者年8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。
3)當(dāng)按揭期為20年，首付三成，平米月租價(jià)為45元，出租率47%時(shí)，經(jīng)營者就可保本，出租率達(dá)到67%時(shí)，就可以達(dá)到給投資者年8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。
4)當(dāng)出租率達(dá)到71%時(shí)，扣除17.5%的租賃稅金及給投資者8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余，71%的出租率比較接近市場水平。
綜上所述：
1)隨著月租價(jià)的遞增，盈虧平衡點(diǎn)越低，經(jīng)營者盈余空間越大;
2)20年按揭還款比15年的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)小;
3)保證了投資者的投資利潤及按揭還款，市場吸引力較大;
【對投資者而言】
1)年8%的“穩(wěn)定”投資回報(bào)率，具有很大的市場吸引力;
2)投資者在按揭期內(nèi)，無需月供，實(shí)現(xiàn)了真正意義的坐享其成。
結(jié)論：
40元/平米---45元/平米的月租價(jià)格，比市場公寓、商住樓價(jià)格略高，比純寫字樓低，利用價(jià)格差提供增值服務(wù)，提升物業(yè)品質(zhì)和酒店式的服務(wù)管理。根據(jù)區(qū)域功能特點(diǎn)，開發(fā)出針對性強(qiáng)的產(chǎn)品和相應(yīng)的配套功能，形成鎖定客戶群體的規(guī)模聚集，此價(jià)位對于租務(wù)市場才有吸引力，否則，與同質(zhì)物業(yè)競爭，本產(chǎn)品無優(yōu)勢。
由此可見，酒店服務(wù)式商務(wù)公寓比純公寓樓更具有可經(jīng)營性。
(說明：本產(chǎn)品所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)未見到公司詳實(shí)資料，計(jì)算僅作參考，未計(jì)算投資回收期等)
次方案----------普通公寓方案：
經(jīng)營形式：公司統(tǒng)一出租，提供增值服務(wù)。
投資形式：投資者首付3成購買普通公寓樓后，無需再繳納任何費(fèi)用，坐享其成，將物業(yè)交給置業(yè)公司，20年內(nèi)自動(dòng)收回物業(yè)使用權(quán)。
盈虧平衡及收益見附表五至十
【對公司而言】
1、從附表五至附表七盈虧平衡表可以看出，隨著售價(jià)增加，月供款也隨著增加，公司為投資者付銀行按揭款，年經(jīng)營利潤額下降很大，出現(xiàn)負(fù)值。售價(jià)4500元年經(jīng)營收益均為正，20年的按揭期較15年按揭期風(fēng)險(xiǎn)小。售價(jià)5500元時(shí)，年收益額均為負(fù)。
2、投資者無需月供款，經(jīng)營者為投資者付按揭款，只有經(jīng)營收入大于月供款時(shí)，公司才盈利，才能保證給投資者的承諾，所以房租價(jià)格尤顯重要，從附表八、附表九可以看出，當(dāng)月租價(jià)在25元/平米時(shí)，出租率在100%時(shí)經(jīng)營者方可盈虧持平，當(dāng)月租價(jià)在30元/平米時(shí)，出租率在85%時(shí)經(jīng)營者就可盈利。
2、從附表八和十可以看出，當(dāng)售價(jià)4500元/平米，首付三成，月租25元/平米，15年的按揭期需要100%的出租率公司方可盈虧持平，20年的按揭期85%的出租率公司就可達(dá)到盈利。
綜上所述：
1)如果物業(yè)定位為純公寓樓，租價(jià)回報(bào)是個(gè)門檻，經(jīng)營者資金壓力大，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高，不能實(shí)現(xiàn)開發(fā)計(jì)劃;
2)隨著高新區(qū)域內(nèi)同質(zhì)、同類的產(chǎn)品不斷推出，在經(jīng)營初期租價(jià)很難提升，在同樣的區(qū)域，客戶會選擇較低價(jià)位的產(chǎn)品;
3)如果一味的提高房屋售價(jià)，前期對于開發(fā)商有利，回報(bào)較高，但償還銀行的按揭貸款也隨之增高，如果沒有租務(wù)市場預(yù)期租金的支持，后期管理經(jīng)營困難。
【對投資者而言】
雖然公司為投資者交納了銀行的按揭貸款，但投資者并沒有在按揭期內(nèi)享受到投資所帶來的受益，只有產(chǎn)權(quán)無經(jīng)營權(quán)，投資吸引力不大。
結(jié)論：此方式不是最好的經(jīng)營方案。
產(chǎn)權(quán)式酒店方案：
1)根據(jù)公司提供的資料，本產(chǎn)品非酒店物業(yè)定位，未見到酒店的相關(guān)成本計(jì)算;
2)從所得的資料看，外埠城市產(chǎn)權(quán)式酒店都依景觀而設(shè)，所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，就是假日酒店，建造這樣的物業(yè)在高新區(qū)，和周邊的大環(huán)境很不相稱，不符合投資物業(yè)經(jīng)營理念。
附：
五、經(jīng)營建議
建議一、成立業(yè)主委員會，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金
由于本產(chǎn)品客戶定位為中高端的消費(fèi)群體，投資客戶和入住者的層次相對較高，在一定的情況下，成立業(yè)主委員會，向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，由業(yè)主委員會自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資，也可用此基金保證為本產(chǎn)品業(yè)主利益服務(wù)。
建立產(chǎn)業(yè)基金的好處有：
首先，此基金可以成為業(yè)主的專用資金，鼓勵(lì)業(yè)主獨(dú)立創(chuàng)業(yè)和追求上進(jìn)，公司可以和銀行聯(lián)手，當(dāng)業(yè)主交納了首付款后，就可向銀行申請小額貸款支持，渡過難關(guān)，此方式有利于促進(jìn)本項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售。
其次，公司可以用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金減小公司債務(wù)負(fù)擔(dān)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求巨大，稍微運(yùn)作不善就有可能陷入資金周轉(zhuǎn)困境，財(cái)務(wù)成本負(fù)擔(dān)重，造成企業(yè)利潤相應(yīng)較少，不利于企業(yè)下一步發(fā)展。若公司獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，可以大大削弱對銀行貸款資金的依賴性，有利于企業(yè)步入良性發(fā)展。
最后，公司可以用此基金投資于公司新建的項(xiàng)目或其他工程，處于小股東地位投資者的必然會更加關(guān)注公司的規(guī)范化運(yùn)作，以保障其自身利益，這樣就會對公司的運(yùn)行起到一個(gè)外部監(jiān)督的作用，有利于公司操作規(guī)范化。公司在基金支持下將得到更加迅速發(fā)展，通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于公司做大做強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
建議二、成立高新地產(chǎn)投資俱樂部
公司可利用企業(yè)強(qiáng)大的服務(wù)平臺和資源優(yōu)勢，成立高新地產(chǎn)投資俱樂部，以會員的形式加盟。此俱樂部也可和高新生活會結(jié)合利益共享，同時(shí)也可成為公司開展行業(yè)論壇的的平臺。
加盟會員的條件
1、凡投資本項(xiàng)目的投資者將會自動(dòng)成為本俱樂部的會員。
2、已經(jīng)具備較為寬松的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并有意將房地產(chǎn)作為新的投資品的普通消費(fèi)者;
3、在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域已經(jīng)拼打多年，并初步嘗到房地產(chǎn)投資樂趣的業(yè)余投資者;
4、已經(jīng)擁有多處房地產(chǎn)投資型物業(yè)，打算將房地產(chǎn)投資列為長期性行為的專業(yè)投資者。
加盟會員享有的服務(wù)：
1、俱樂部可免費(fèi)向加盟會員提供西安市房地產(chǎn)市場投資型房產(chǎn)的最新信息和資料。
2、俱樂部可邀請房地產(chǎn)研究專家、法律界人士成立房產(chǎn)投資顧問團(tuán)，不定期地舉辦知識講座，幫助會員提高對房地產(chǎn)業(yè)、西安房地產(chǎn)市場、各類商品房屋的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、修建、營銷、物業(yè)管理等知識，增加房地產(chǎn)投資的專業(yè)技巧，提高房地產(chǎn)投資中的抗風(fēng)險(xiǎn)能力;不定期地將會員組織在一起，開展各種沙龍活動(dòng)，增進(jìn)會員間的相互了解，互通信息，形成戰(zhàn)略同盟伙伴，在投資領(lǐng)域爭取更大利益。
3、為加盟會員提供西安房地產(chǎn)投資市場的相關(guān)情況及預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購樓盤的最新信息，并可優(yōu)先安排參觀樣板房、選購房產(chǎn)、挑選房號、朝向，獲得優(yōu)先服務(wù)。
4、俱樂部將不定期地組織會員，對公認(rèn)的具有較大投資空間的樓盤進(jìn)行集體選房、集體砍價(jià)，爭取較為優(yōu)厚的折扣優(yōu)惠，并提供選樓咨詢及售后的維權(quán)服務(wù)，保障會員的投資利益。
5、加盟會員可申請本俱樂部常設(shè)律師顧問團(tuán)提供的有關(guān)法律咨詢、購房投訴、維權(quán)索賠等法律支援。
通過以上方式，以此來吸引投資者，可以迅速提上本產(chǎn)品的市場知名度，加速市場認(rèn)知度，促進(jìn)銷售，加速資金回籠，始終保持占領(lǐng)市場制高點(diǎn)，引領(lǐng)地產(chǎn)物業(yè)市場發(fā)展方向，獲取較好的利潤，建立新興行業(yè)鏈，進(jìn)一步提升高新地產(chǎn)的品牌美譽(yù)度。