了解當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)

　　查詢當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理條例、前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法等相關(guān)法律法規(guī)，明確物業(yè)費的相關(guān)內(nèi)容與注意事項，主要如下：

　　1、了解當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價，是否有最高價限制，是否強制性規(guī)定不可突破最高限價。若屬于強制性不可突破的，應(yīng)在測算時以物業(yè)公司不虧損為原則對人員數(shù)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整與下浮。

　　2、了解物業(yè)費是否包含水電公攤費用。若當(dāng)?shù)卣邚娭菩砸?guī)定必須包含的，在進(jìn)行物業(yè)費測算時須加入水電公攤的成本費用。

了解項目基本情況

　　1、通過項目總規(guī)圖、相關(guān)設(shè)計圖紙等了解本項目基本情況，主要內(nèi)容包括：項目物業(yè)類型、占地面積、總建筑面積、住宅建筑面積(洋房建筑面積、別墅建筑面積)、商業(yè)建筑面積、項目綠化面積、人工湖面積、園區(qū)出入口數(shù)量、樓棟數(shù)量、樓宇層數(shù)、規(guī)劃戶數(shù)及入住人數(shù)、各種設(shè)施設(shè)備的數(shù)量及功率等。

　　2、若項目屬于綜合性樓盤(同時包含洋房、別墅、商鋪等)應(yīng)：

　　(1)對員工人力成本、保潔外包、綠化養(yǎng)護等費用按區(qū)域獨立核算;

　　(2)涉及所有區(qū)域的管理人員人力成本、公共設(shè)施設(shè)備、日常辦公、固定資產(chǎn)折舊、保險等共用性費用先一起按總額核算，然后按建筑面積比例(洋房建筑面、別墅建筑面積、商鋪建筑面積分別占總建筑面積的百分比)分?jǐn)倻y算。

查詢當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)

　　通過不同渠道了解當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理有關(guān)的收費行情，主要如下：

　　1、電梯、機械車位、消防系統(tǒng)、水泵、高低壓、中央空調(diào)、監(jiān)控系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、熱交換站等專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)的的市場收費標(biāo)準(zhǔn);

　　2、垃圾清運、四害消殺、化糞池清理、綠化養(yǎng)護、公眾責(zé)任險等專業(yè)服務(wù)的市場收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)項目實際情況及市場價格確定本項目各種設(shè)施設(shè)備及專業(yè)服務(wù)的管理方式。

物業(yè)費測算內(nèi)容

物業(yè)費測算一般包含的常規(guī)內(nèi)容有：

1、人力綜合成本；

2、清潔管理費用；

3、綠化養(yǎng)護費用；

4、設(shè)備維護費用；

5、秩序維護費用；

6、日常辦公費用；

7、固定資產(chǎn)折舊費用；

8、物業(yè)公司保險費用；

9、稅費等。

人力綜合成本測算：

　　(一)制定人員架構(gòu)及編制方案

　　1、根據(jù)項目建筑面積等基本信息及集團定崗定編原則制定客服中心人員架構(gòu)圖及編制方案。

　　2、人員編制應(yīng)按樓盤成熟階段的人員崗位及人數(shù)制定，會所、六大中心、劇場等配合銷售的人員崗位及停車場管理崗位不納入測算范圍。

　　(二)制定人員工資及福利標(biāo)準(zhǔn)

　　1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)?shù)毓べY水平結(jié)合集團薪酬體系估算，一般按集團相應(yīng)崗位的薪資標(biāo)準(zhǔn)起薪線計算。

　　2、社保、公積金、餐補等福利性費用按集團要求標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況估算，可參考《前期介入物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制定。

　　▲人力綜合成本測算表

　　洋房獨立區(qū)域 人，人力成本 元;共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)?元;合計 元。

　　別墅獨立區(qū)域 人，人力成本 元;共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)?元;合計 元。

　　商鋪獨立區(qū)域 人，人力成本 元;共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)?元;合計 元。

　　說明：洋房區(qū)域共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)?共用性質(zhì)總?cè)肆Τ杀?times;洋房建筑面積/總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。

清潔管理費用測算：

　　1、清潔管理費用主要包括：保潔人員外包、垃圾清運、日常消殺等費用。

　　2、按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格水平按平均每人每月費用乘以清潔人數(shù)計算清潔人員外包費用。

　　3、清潔外包一般按包工包料(人工、清潔物料、清潔用具、清潔機器購置全部包含)計算費用標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、根據(jù)園區(qū)規(guī)劃入住戶數(shù)估算每月生活垃圾清運費用，一般可按5元/戶的標(biāo)準(zhǔn)計算。

　　5、按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格水平，按平均每次消殺費用乘以園區(qū)每月消殺次數(shù)(一般為2-4次/月)計算日常消殺費用。

　　6、日常消殺中一般不包含白蟻專項消殺防治，應(yīng)根據(jù)項目所在地區(qū)實際情況確定是否需要增加白蟻專項防治費用。

　　▲清潔管理費用測算表

綠化養(yǎng)護費用測算：

　　1、綠化養(yǎng)護費用主要包括：日常綠化維護人工、苗木補種、綠化工具、肥料及農(nóng)藥等費用。

　　2、綠化養(yǎng)護一般按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格水平，按平均每平方米養(yǎng)護費用(包工包料)乘以園區(qū)綠化面積估算總體綠化養(yǎng)護費用。

　　3、綠化養(yǎng)護費用一般按1-1.5元/㎡的單價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。

　　▲綠化養(yǎng)護費用測算表

秩序維護費用測算：

　　秩序維護費用主要包括：警用器材裝備(巡更棒、對講機、滅火器、雪糕筒、隔離帶、消防作戰(zhàn)服、防毒面具、錄像機硬盤、夜間反光衣等)的維護及更新費用等，根據(jù)保安崗位數(shù)量及相關(guān)設(shè)備配置數(shù)量進(jìn)行估算。

　　▲秩序維護費用測算表

日常辦公費用測算：

　　1、日常辦公費用主要包括：辦公用水電、電話網(wǎng)絡(luò)通訊、報刊雜志、日常辦公用品、社區(qū)文化、對外關(guān)系、交通差旅、招聘廣告、業(yè)務(wù)接待等費用。

　　2、日常辦公費用可按項目實際情況結(jié)合下表參考標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，也可按大約100元/人/月的總體辦公費用標(biāo)準(zhǔn)乘以客服中心總?cè)藬?shù)進(jìn)行估算。

　　▲日常辦公費用測算表

設(shè)備維護費用測算：

　　1、設(shè)備維護費用主要包括：電梯、機械車位、供配電、公共照明、供暖、給排水(含水景水泵)、消防、監(jiān)控安防等各項設(shè)備系統(tǒng)的日常維護維修費用。

　　2、電梯日常維護維修費用一般采用半包維保形式(物業(yè)公司出大額材料費用，支付給維保單位的維保費包含人工及小額材料費用)，一般300-500元/月;電梯年審費用按當(dāng)?shù)卣|(zhì)監(jiān)局規(guī)定計算。

　　3、除電梯外的供配電、公共照明、供暖設(shè)備、給排水、消防、監(jiān)控及安防等各項設(shè)備系統(tǒng)一般采用自行維保的形式。自行維保的主要費用為維修耗材。

　　4、若有單項設(shè)備系統(tǒng)外委維保的根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鐾獍鼉r格水平估算。

　　▲設(shè)備維護費用測算表

固定資產(chǎn)折舊費用測算：

　　1、固定資產(chǎn)主要包括：辦公電腦、打印機、傳真機、空調(diào)、保險柜、打卡機、辦公桌椅、飯?zhí)迷罹呒八奚豳Y產(chǎn)等各項日常辦公及生活使用的固定用具。

　　2、根據(jù)客服中心人數(shù)及辦公場所實際需要估算各項固定資產(chǎn)數(shù)量，再根據(jù)每項資產(chǎn)的當(dāng)?shù)厥袌鰡蝺r計算固定資產(chǎn)總費用。

　　3、固定資產(chǎn)一般根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì)按3-5年折舊平均分?jǐn)偟矫吭逻M(jìn)行費用估算。

　　▲固定資產(chǎn)折舊費用測算表

保險費用測算：

　　物業(yè)公司的保險費用一般為小區(qū)公眾責(zé)任險費用，應(yīng)根據(jù)項目建筑面積、規(guī)劃戶數(shù)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰞r格水平估算，一般為2-5萬元/年。

　　▲保險費用測算表

稅金費用測算：

　　1、物業(yè)公司稅金。

　　2、物業(yè)公司收入來源主要為物業(yè)費收入。

　　3、停車等經(jīng)營性收入不納入物業(yè)費測算的常規(guī)收入統(tǒng)計，只作為項目日后的附加收入項目。

　　4、物業(yè)費收入可參考下表公式測算，一般先按照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價最高標(biāo)準(zhǔn)初步確定物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項目建筑面積計算物業(yè)費收入總額，最后根據(jù)項目及當(dāng)?shù)貙嶋H情況估算收繳率后(一般按95%左右)測算實際收入。

　　▲收入和稅金費用測算表

費用測算匯總：

　　根據(jù)上述測算的人力綜合成本、清潔管理費用、綠化養(yǎng)護費用、設(shè)備維護費用、秩序維護費用、日常辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費用、物業(yè)公司保險費用及稅金費用匯總統(tǒng)計費用總和。

（二）別墅區(qū)域

（三）商鋪區(qū)域

調(diào)整物業(yè)費測算結(jié)果：

　　1、根據(jù)上述相關(guān)測算依據(jù)完成管理費第一次測算后，應(yīng)結(jié)合項目定位(高中低端)、當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價及周邊項目現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較衡量。

　　2、若測算后的收費標(biāo)準(zhǔn)與實際需要相差較遠(yuǎn)，應(yīng)根據(jù)預(yù)估的收費標(biāo)準(zhǔn)對測算內(nèi)容中的相關(guān)項目費用進(jìn)行調(diào)整，最后達(dá)到預(yù)估收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、若對物業(yè)費測算結(jié)果把握不準(zhǔn)，可在測算過程中帶有定價預(yù)估性進(jìn)行測算，使測算結(jié)果與項目實際需要收費標(biāo)準(zhǔn)相符。

參考圖表

　　▲項目基本情況調(diào)查表

　　▲項目當(dāng)?shù)貙I(yè)服務(wù)市場情況調(diào)查表

　　▲物業(yè)服務(wù)項目架構(gòu)圖

篇2：花園小區(qū)項目物業(yè)費測算說明

　　花園小區(qū)項目物業(yè)費測算說明

　　編制目的：估算物業(yè)售后凈支出，反映項目物業(yè)服務(wù)前期盈虧預(yù)期 。

　　測算前提：

　　1、從項目接管開始(以首期發(fā)售房入住日為準(zhǔn)) 到接管面積飽和時。

　　2、 以接管項目為測算對象，不涉及物業(yè)服務(wù)公司本部。

　　3、不受會計核算、報表口徑局限。

　　4、適應(yīng)于集團內(nèi)新項目可行性、新項目物業(yè)服務(wù)分析測算。

　　測算依據(jù)：

　　1、營業(yè)收入按集團有關(guān)確認(rèn)規(guī)定。

　　2、營業(yè)成本、期間費用按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)。

　　3、國家、地方政府、集團有關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)政策規(guī)定。

　　4、接管項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)、交付標(biāo)準(zhǔn)、售樓書、銷(預(yù))售合同。

　　5、集團或所在區(qū)域、公司平均物業(yè)服務(wù)費收繳率水平。

　　測算原則：

　　1、謹(jǐn)慎性。不高估收入(收費標(biāo)準(zhǔn)、收費率) ，不低估成本費用。

　　2、重要性。保證測算結(jié)果的正確性，避免出現(xiàn)重大缺、漏項。

　　3、實質(zhì)重于形式。對政策界定尚不明確的問題，根據(jù)業(yè)內(nèi)慣例和現(xiàn)行操作的可行性判斷。

　　4、直接費用直接計入，不能直接計入的費用采用適當(dāng)分配方法分配計入。

　　測算時間：

　　1、地產(chǎn)進(jìn)行新項目可行性論證時。

　　2、物業(yè)服務(wù)公司對外接盤時。

　　3、物業(yè)服務(wù)公司接管地產(chǎn)樓盤前。

　　測算分工：

　　1、集團內(nèi)項目，除"開發(fā)商承擔(dān)費用"由地產(chǎn)公司編測外，其余均由物業(yè)服務(wù)公司編測。

　　2、集團新項目可行性論證時的測算由地產(chǎn)公司項目發(fā)展部門組織。

　　3、對外接盤均由物業(yè)服務(wù)公司編測。

　　4、匯編后的測算稿，地產(chǎn)公司、物業(yè)服務(wù)公司各執(zhí)一份，同時報集團財務(wù)管理部、物業(yè)服務(wù)部審核、備案。

　　注意事項：

　　1、堅持以收支事項為測算基礎(chǔ)，合理建立量-價-時計算關(guān)系、力求體現(xiàn)計算過程。

　　如"飽和營業(yè)收入"測算表中不同收費標(biāo)準(zhǔn)的收費面積應(yīng)對應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)形式單列(在該建筑結(jié)構(gòu)形式下增設(shè)行次)。人員可采用0.5個人、1.5個人等非整數(shù)方式計算費用。

　　2、飽和營業(yè)收入按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)測算，營業(yè)收入(管理費)=飽和營業(yè)收入*收繳率

　　3、區(qū)分單價和成本/M2、收入/M2的不同，區(qū)分管理面積、建筑面積、收費面積、計費面積(計算成本、費用的面積)的不同。成本/M2、收入/M2按收費面積計算。

　　4、委托資產(chǎn)經(jīng)營收入分業(yè)主委托、開發(fā)商委托，同一資產(chǎn)不要重復(fù)測算。

　　5、測算時必須充分了解項目的結(jié)構(gòu)、用途、周邊環(huán)境、各種配套設(shè)施、運作的標(biāo)準(zhǔn)和方式、費用的結(jié)算內(nèi)容與方式等，并根據(jù)這些情況的變化及時調(diào)整基礎(chǔ)測算數(shù)據(jù)，力求測算依據(jù)充分。

　　6、測算的時間跨度可按"測算前提1"根據(jù)實際情況增減。收支項目宜增不宜減。

　　7、盡可能按本格式內(nèi)容估測、填制完整。若時間或基礎(chǔ)資料不允許，可先不填寫數(shù)量、單價。

　　必要時可增加層級或另行設(shè)置的計算底表，并設(shè)置鏈接公式。

　　8、同一項目每次測算結(jié)果應(yīng)另存而不覆蓋，以便動態(tài)反映、跟蹤以了解變化。

　　9、行列項目增減、層級省略、不填寫數(shù)量、單價時，要相應(yīng)調(diào)整公式設(shè)置。保持表與表、及數(shù)據(jù)之間對應(yīng)關(guān)系、鉤稽關(guān)系正確無誤。如：營業(yè)收入測算表某住宅的測算期收費面積應(yīng)等于基本情況表相對應(yīng)的收費面積。

　　公司財務(wù)管理部

篇3：御景公寓物業(yè)費用測算

　　御景公寓物業(yè)費用測算

　　一、菲特國際服務(wù)費測算依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

　　測算依據(jù)：物業(yè)服務(wù)收費服務(wù)辦法、《合肥市物業(yè)管理條例》和皖價房〖20**〗154號號文件精神按成本測算報價；

　　物業(yè)管理費用的預(yù)算主要分為收入預(yù)算和成本支出預(yù)算兩個方面，收入預(yù)算此處指物業(yè)管理服務(wù)費用及停車場的管理費用收支預(yù)算，項目費用預(yù)算主要分為人工成本、行政管理成本、裝備費用成本和其它費用成本四部分。

　　物業(yè)管理費用包含的內(nèi)容主要有:

　　1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用等；

　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常運行、維護費用；

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　6、辦公費用；

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；

　　8、稅金，

　　9、管理酬金

　　二、菲特國際費用測算表御景灣菲特國際預(yù)算.*ls

　　1、總支出789759元減去不含管理費的其它收入61500元等于728259元。（其中含電梯和公共照明117890元）

　　2、菲特國際公寓共22層，每層20戶共912平米，22層共計20**4平米。

　　3、單價管理費的測算:總支出728259除以收費面積20**4除以12個月等于3.03元/平米（含能源費）

　　4、單價管理費測算：總支出728259減去能源費117890元等于610369元除以收費面積20**4除以12個月等于2.54元/月（不含能源費）