問1、業(yè)主收房和入住過程需要交納哪些費用?
1、結(jié)算面積，退、補房屋尾款
在辦理入住手續(xù)時首先要做的就是結(jié)算面積，(面積正負(fù)百分之三，金額多退少補)。雖然在**房產(chǎn)時購房者已經(jīng)知道了該房產(chǎn)的面積，但是房產(chǎn)的實測面積與**合同中還是會存在一些微小的差異。所以，在辦理相關(guān)手續(xù)時，應(yīng)依據(jù)測繪部門出示的《面積實測表》，對面積誤差進(jìn)行結(jié)算。如果房屋面積減少，開發(fā)商應(yīng)該按合同中的具體約定將減少面積的房款退還業(yè)主，反之亦然。
2、物業(yè)管理費
在辦理入住手續(xù)時，絕大多數(shù)情況下業(yè)主會被要求先繳付一年或半年的物業(yè)管理費。因為物業(yè)公司從開發(fā)商手中接過小區(qū)的管理權(quán)之后，馬上就要為小區(qū)的后續(xù)建設(shè)和養(yǎng)護(hù)開展工作，所以先行收取一定的物業(yè)費不但是這是物業(yè)公司為了降低運營風(fēng)險的一種做法，也是使物業(yè)工作得以正常開展的重要前提之一。
3、供暖費
部分小區(qū)有集體供暖，這個費用會提前交，但是大部分小區(qū)不涉及這個費用。
4、裝修保證金
在收房后，裝修之前向物業(yè)繳納的押金，一般是兩千元左右。目的在于約束業(yè)主不可私自改變房子的一些承重墻，外立面，不配合物業(yè)的裝修時間規(guī)定，建筑垃圾的處理是否在物業(yè)劃定地點等等。裝修保證金是可以退的。
5.建筑垃圾清運費
按面積計收，每平方一般不超過3元;按戶計收，小戶型(100㎡以內(nèi))，每戶一般不超過200元，中戶型(101㎡-150㎡)，每戶一般不超過300元;大戶型(151㎡及以上)，一般不超過500元。小區(qū)在該項收費具體標(biāo)準(zhǔn)可能會有細(xì)微差別，總費用基本為幾百元。
6、水、電、煤氣、有線、寬帶等費用
a.購房合同中如果明示了提供水、電、有線電視系統(tǒng)等，而未明示在交房時需另外收取費用的，在交房時也不應(yīng)就相關(guān)項目收取各種名義的初裝費、開通費。比如在武漢市，水、電、煤氣、有線電視屬于基礎(chǔ)設(shè)施，在購房合同一般會注明交房時已含這些配套，相應(yīng)的初裝費就不用交。
b. 寬帶的初裝費要自己繳納，不同運營商的初裝費不同。
c. 電費，目前電費可以預(yù)存，也可以用了等電費通知單出來以后再交錢。
d. 水費，有的小區(qū)是預(yù)存，有的是用了以后再交。預(yù)交的一般會有一個水費卡，直接在物業(yè)交錢。
e. 煤氣，收房的時候會提供煤氣卡。一般采取預(yù)存的方式繳納。
問2、業(yè)主委員會成立流程?
1、提出申請
物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上; (二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的。
2、成立籌備小組
街道辦事處收到申請后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。
3、籌備小組開展籌備工作
(1)籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處;街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。
(2)籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。 籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。
(3)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。
(4)籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達(dá)全體業(yè)主。
4、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務(wù)籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。
籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票;審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》;公開唱票、點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。
會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。
5、申請登記業(yè)主委員會
自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù);
(1)業(yè)主委員會登記申請表;
(2)街道辦事處核準(zhǔn)證明;
(3)業(yè)主委員會選票;
(4)業(yè)主代表選票;
(5)業(yè)主授權(quán)委托書;
(6)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表;
(7)業(yè)主委員會章程;
(8)業(yè)主公約;
(9)其他相關(guān)資料。
6、核準(zhǔn)批復(fù)
區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。
問3、為什么要實施物業(yè)管理?
答：主要有三方面原因客觀上要求實施物業(yè)管理：
(1)房屋產(chǎn)權(quán)多元化。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，90年代初以來我市住房制度改革逐步深化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應(yīng)市場化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢。
(2)人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強的服務(wù)要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持得好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。
(3)物業(yè)項目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理要求專業(yè)性程度高。一個物業(yè)項目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性的物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜，對物業(yè)管理服務(wù)要求專業(yè)化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單個業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來完成，需要通過全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來提供這種服務(wù)。
問4、業(yè)主不領(lǐng)取鑰匙是否可以不繳納物業(yè)費和取暖費?
案例：網(wǎng)友問，我于今年8月買了住房一套，現(xiàn)接到入住通知，讓于10月30日前辦理入住手續(xù)，但我因不在北京近期不能辦理交接鑰匙，所以不得以只能明年交接鑰匙。那么今年的物業(yè)費與供暖費應(yīng)可以不交，等明年交接時再交，這樣做應(yīng)不違反有關(guān)規(guī)定吧。請您幫我解釋一下，并提供相關(guān)法規(guī)。
答：房屋在符合買賣合同約定的交付使用條件時，開發(fā)商會向業(yè)主發(fā)出入住通知，一般在入住通知上對辦理房屋交付手續(xù)作出了時間上的規(guī)定。作為業(yè)主而言，應(yīng)該及時辦理房屋的交付使用手續(xù)。而房屋的交付使用和物業(yè)費、取暖費的交納不是以業(yè)主的實際辦理入住手續(xù)的時間或以業(yè)主的實際入住時作為起算點的。以物業(yè)費為例，在物業(yè)費中報包括小區(qū)的清潔、保安和維護(hù)費用，而這些費用是無法分割每個獨立的房屋單元來計算的，只能以總體上所發(fā)生的費用按均攤到每戶業(yè)主。如果采取您所述的方式，則對于先期入住的業(yè)主來說是有失公平的，國家和北京市也沒有法律法規(guī)允許該等費用的交納以業(yè)主領(lǐng)取鑰匙或?qū)嶋H入住為起算點。
問5、交不交物業(yè)費誰說了算，哪些情況可拒繳?
交不交物業(yè)費誰說了算，哪些情況可拒繳?下面我們列舉幾種最常見的不繳物業(yè)費的情形，供大家參考。
交付后不入住是否能不繳物業(yè)費
近年來，很多以投資為目的的業(yè)主在交房后將房屋空置，物業(yè)催繳物業(yè)費時則以自己并沒有入住而拒繳物業(yè)費，這種情形我們在這里要提醒業(yè)主三點：一是如果有減免物業(yè)費規(guī)定，應(yīng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知，經(jīng)確認(rèn)后才可減免;二是房屋一旦裝修，就不享受空置房優(yōu)惠政策;三是沒有減免物業(yè)費規(guī)定，那繳物業(yè)費是一定的。
房屋有質(zhì)量問題能否不繳物業(yè)費
很多業(yè)主不知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，必須向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。簡單地說就是房屋質(zhì)量問題是開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，因此房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)購房者可以直接要求開發(fā)商履行保修義務(wù)并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。很多業(yè)主以此拒繳物業(yè)費的原因多是對自己與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定的服務(wù)范圍沒有仔細(xì)閱讀，導(dǎo)致將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司頭上。不過物業(yè)企業(yè)應(yīng)該做到積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時高效地對遺留工程問題進(jìn)行修復(fù)。
業(yè)主財產(chǎn)遭損害 是否可以拒繳物業(yè)費
業(yè)主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒繳物業(yè)費的情形也比較常見，這種情況應(yīng)該如何解決呢?鑒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，一般均會排除對業(yè)主財產(chǎn)安全予以保障的約定義務(wù)，所以財產(chǎn)受損的情況要看業(yè)主與物業(yè)公司是否有關(guān)于財產(chǎn)安全的特殊約定。如果與物業(yè)公司簽訂了具體的財產(chǎn)保管協(xié)議，那么可以根據(jù)協(xié)議向物業(yè)公司索賠。如果與物業(yè)公司間沒有關(guān)于財產(chǎn)保護(hù)的特殊約定，那么就要看物業(yè)公司在安全管理上是否存在過失，進(jìn)一步劃分責(zé)任。從法理上說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)安全責(zé)任大小主要受物業(yè)服務(wù)合同的具體約定，業(yè)主要求賠償應(yīng)由法院經(jīng)過調(diào)查和評估鑒定，判定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)多少賠償責(zé)任，而不是業(yè)主自行不繳物業(yè)費來挽回?fù)p失。
因鄰里裝修糾紛而拒繳物業(yè)費是否合理
鄰居違章搭建陽光房向物業(yè)反映后無果，隔壁裝修噪音施工影響休息屢次告知物業(yè)也沒用，樓上裝修時將垃圾亂倒影響小區(qū)環(huán)境等等這些由裝修帶來的困境困擾著每一位小區(qū)業(yè)主，很多業(yè)主以此覺得物業(yè)管理不到位而拒繳物業(yè)費，那么是否合理呢?以違章搭建陽光房為例，物業(yè)公司按合同約定，有義務(wù)制止業(yè)主搭建違法建筑，并上報相關(guān)行政管理部門，但物業(yè)公司并無行政執(zhí)法權(quán)，物業(yè)公司自己無法對違建進(jìn)行拆除。所以只要物業(yè)公司對違建業(yè)主提出過制止要求，并及時上報行政部門，就已經(jīng)盡到義務(wù)，業(yè)主不得以此拒繳物業(yè)費。
我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費外，絕大多數(shù)都“事出有因”，但是我們希望業(yè)主能夠通過合法合理的途徑來解決問題，拒繳物業(yè)費不但不利于維護(hù)自身的權(quán)利，而且還會侵犯了其他按時足額繳納了物業(yè)費的業(yè)主的利益，甚至導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)因經(jīng)費不足進(jìn)入“惡性循環(huán)”的地步。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在一些瑕疵，雙方也應(yīng)本著真誠、友好協(xié)商的態(tài)度來解決問題。
問6、什么情況下可以申請 使用物業(yè)維修基金?
共用部位如屋面防水層破損，頂層房間滲漏的;樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕;地下室出現(xiàn)滲漏、積水的;樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值;增加保溫層、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變;外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的;公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護(hù)墻、院門等出現(xiàn)破損的;公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的;
共用設(shè)施設(shè)備如電梯主要部件需要進(jìn)行維修或更換的;二次供水系統(tǒng)設(shè)備部件磨損、銹蝕嚴(yán)重的;避雷設(shè)施不滿足安全要求的;配電設(shè)備部分電纜、電線、配電箱(柜)內(nèi)元件損壞的;消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或部分設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重的;樓內(nèi)排水(排污)設(shè)備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴(yán)重、排污泵銹蝕或其他設(shè)備損壞的。
問7、不允許裝防盜網(wǎng) 業(yè)主失竊后物業(yè)的責(zé)任?
小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是多數(shù)物業(yè)公司的規(guī)定。
很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風(fēng)后忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因為物業(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。
經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心再三協(xié)調(diào)無果，陳某將物業(yè)登記公司推上法廳。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無失職責(zé)任。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不與賠償。
點評:
1、陳某入住小區(qū)時，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng)事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任。
2、陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統(tǒng)失去作用，造成不可挽回的損失。
3、物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。
問8、三樓的自來水 要不要加壓?
前日17:28，一先生來電：我是古墩路冠園小區(qū)3樓的住戶，物業(yè)說，因為樓層高，水要加壓，所以水費要高一點，要3.6元一噸。我說我家才住三樓，又不住在高層，沒必要加壓的。但物業(yè)不同意我的說法。我并不是不想交水費，只是覺得這樣的計算方法不合理。
呂佳蓉：冠園小區(qū)的樓層為11層，屬于高層住宅。
杭州水務(wù)集團(tuán)回復(fù)：杭州城區(qū)的高層比如翰墨香林、金沙學(xué)府等幾個小區(qū)是我們直接供水的。其他高層都是我們供水到小區(qū)總表之前，然后由物業(yè)把水接到儲水池，再供水到用戶家里，會有一個二次加壓的費用。高層的1層2層3層有一根管子直接供到用戶家里，一般3層、4層以上從儲水池二次加壓供上去的，具體3層以上還是4層以上這個不一定的，要看物業(yè)是怎么處理的。
冠園物業(yè)回復(fù)：我們小區(qū)在建造的時候，建了生活水泵，水抽到頂樓，再往下流到每戶居民的家里。水泵抽水要用到電的，電費就平攤到每一噸水的上面，包括1層在內(nèi)的每個樓層都是要收取這個費用的。自來水公司的水費單發(fā)到我們物業(yè)，我們先墊付水費和水泵的電費，然后在單元門貼出水費清單，寫明每戶居民的用水量、單價和總價。
問9、一樓業(yè)主該不該交納電梯費?
業(yè)主質(zhì)疑最多的就是：一樓住戶是否要交納電梯費?業(yè)主的觀點集中表現(xiàn)在兩個方面：大部分一樓業(yè)主們認(rèn)為，住在一層，根本不使用電梯，沒有義務(wù)負(fù)擔(dān)電梯費用;一小部分業(yè)主則認(rèn)為可以少交電梯費用，但不能認(rèn)同與二層及以上的業(yè)主負(fù)擔(dān)相同數(shù)額的電梯費用。
那么一樓業(yè)主到底該不該交納電梯費用呢?
電梯費的準(zhǔn)確含義
在日常生活中我們俗稱的電梯費，其準(zhǔn)確的名稱應(yīng)該是電梯運行維護(hù)費，是指電梯的日常運行以及維護(hù)所發(fā)生的費用，主要包括運行電費、年檢費、保險費、日常維護(hù)保養(yǎng)費和維修材料費等，不包括電梯的中修、大修和更新改造費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的這筆費用主要是用于保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯設(shè)備的正常運行、維護(hù)保養(yǎng)。
問10、一樓的業(yè)主應(yīng)該交納電梯費
雖然一樓業(yè)主日常生活中使用電梯的機會非常少，但是電梯是該建筑物的附屬設(shè)施，是共有部分，只要業(yè)主所購買的住宅附帶有電梯這一公共設(shè)施，就應(yīng)該交納電梯費。
首先，一樓的業(yè)主不交納電梯費是不合法的。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十二條明確規(guī)定“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”可見電梯作為建筑物的共有部分，每個業(yè)主對其享有權(quán)利，同時也承擔(dān)義務(wù)，一樓的業(yè)主不得以在日常生活中不使用電梯為理由，不交納電梯費用，即“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。
其次，一樓的業(yè)主不交納電梯費也是不合情理的。電梯費用的測算是個非常專業(yè)的問題，電梯收費標(biāo)準(zhǔn)的確定直接影響到廣大業(yè)主的切身利益。2006年1月1日開始執(zhí)行的《北京市物業(yè)管理收費辦法》(試行)第十三條規(guī)定“執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，電梯運行維護(hù)費可依據(jù)其實際支出，按建筑面積或戶合理分?jǐn)偅唧w辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。”因為每部電梯實際支出的費用是一定的，如果一層的業(yè)主不交納電梯費用，勢必加重其他樓層的業(yè)主分?jǐn)偟馁M用。另外，大家購買的是同一幢帶電梯的建筑物，電梯是共有部分，公共設(shè)施，一層業(yè)主不交納電梯費，那么二層業(yè)主有可能會以用梯比較少或承諾不用要求減免電梯費，三層、四層的業(yè)主也可以這么要求，這對高樓層、必須使用電梯的業(yè)主是不公平的。所以，一樓的業(yè)主不交納電梯費看起來是合乎情，實際上是不合理的。
再者，“物業(yè)管理”本質(zhì)是“基于物業(yè)共有部分而提供的準(zhǔn)公共性服務(wù)”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)是針對物業(yè)的共有部分而言的，《物權(quán)法》規(guī)定“業(yè)主對建筑物內(nèi)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。由此可見物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)是面向全體業(yè)主的。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)對個別業(yè)主的意見進(jìn)行遷就，對一樓業(yè)主的電梯費用進(jìn)行免除，那么就損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，損害公眾利益。一樓業(yè)主要交納電梯費，這是由公共服務(wù)的特點決定的。
問11、在小區(qū)內(nèi)丟了自行車物業(yè)公司是否應(yīng)賠償?
近日，北京市市民黃先生的自行車在小區(qū)內(nèi)被盜。據(jù)黃先生稱，他下班后將自行車鎖在自己所住居民樓的樓道內(nèi)，次日發(fā)現(xiàn)自行車不翼而飛。由于每年都向小區(qū)物業(yè)公司按時繳納物業(yè)費，黃先生認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)對其自行車丟失承擔(dān)一定的責(zé)任。
物業(yè)公司則稱，黃先生存放自行車的地方正是小區(qū)監(jiān)控探頭的盲區(qū)，小區(qū)保安在值班時無法查看到相關(guān)情況。黃先生認(rèn)為，物業(yè)公司存在安保疏忽導(dǎo)致自己的自行車丟失。對此，物業(yè)公司表示需要協(xié)商后回復(fù)黃先生。
回答
根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，“物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。
上述糾紛中，黃先生按時繳納物業(yè)費，則可以視為其與物業(yè)公司存在相關(guān)合同關(guān)系，物業(yè)公司對其人身、財產(chǎn)安全承擔(dān)相應(yīng)安保義務(wù)。單就自行車保管而言，黃先生如與物業(yè)公司明確簽有自行車保管協(xié)議，或?qū)⒆孕熊囃Ｖ廖飿I(yè)公司規(guī)定的停車場所，則物業(yè)公司對黃先生的自行車存在保管義務(wù)，車輛丟失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但若黃先生與物業(yè)公司無相關(guān)保管協(xié)議且停車位置較為隨意，則丟失車輛后不能要求物業(yè)公司賠償其損失。但考慮到物業(yè)公司附有安保義務(wù)，如果物業(yè)公司不能提供黃先生車輛丟失的監(jiān)控錄像，則可視為物業(yè)公司的管理存在瑕疵，黃先生可要求物業(yè)公司對自己的損失做適當(dāng)補償。
問12、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)?是否應(yīng)對業(yè)主人身和財產(chǎn)負(fù)責(zé)?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財產(chǎn)的看管，包括：
(1)相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標(biāo)志和防范措施;
(2)維護(hù)交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢;
(3)看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;
(4)夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄;
(5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案;發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進(jìn)行處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)原策上不對業(yè)主人身和戶內(nèi)財產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
問13、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎?
答：交了住宅專項維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費用。
問14、自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費用怎么交?
答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費用可以按年(季度、月)交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以發(fā)生時再交納。
問15、出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用由誰來交納?
答：出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用的交費義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
問16、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費用?
答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費用。
問17：電梯費用如何交納?首層要交電梯費嗎?
答：電梯費用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)偅讓幼粢惨患{電梯費用，業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。
問18、物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取停車管理費的，在停車管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)車輛的看管和停車秩序的維護(hù)，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案;對進(jìn)入小區(qū)的機動車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行;保證停車有序，24小事設(shè)專人看管;長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
問19、裝修時也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費?
答：裝修時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費。對于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：
有健全的裝修管理服務(wù)制度;查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項;裝修期間，對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理;對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛;業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的包行政管理部門;及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
問20、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費嗎?
答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。
問21、業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)費用進(jìn)行審計?
答：物業(yè)服務(wù)費用實行包干制的，業(yè)主大會主要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，不對物業(yè)服務(wù)費用進(jìn)行審計。
物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制的，業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同中約定對物業(yè)服務(wù)支出或成本進(jìn)行審計。審計機構(gòu)由雙方共同委托，審計費用由全體業(yè)主承擔(dān)，審計結(jié)果對雙方都有約束力。
問22、建立專項維修資金的法律依據(jù)是什么?
答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。”“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”
問23、專項維修資金的用途是什么?
答：專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。
問24、誰應(yīng)交納商品住宅專項維修資金?
答：房屋買賣合同的購房人均應(yīng)交納。此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自用的開發(fā)商也應(yīng)交納專項維修資金。
問25、不交納專項維修資金的怎么辦?
答：不繳納專項維修資金的，房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。
問26、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途?確需改變用途的，如何辦理?
答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。
業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。
問27、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途?確需改變用途的，如何辦理?
答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。
業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。
問28、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦?
答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會同意，或者按照事先制定的預(yù)案進(jìn)行處理。
問29、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備?
答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。
如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
問30、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營?
答：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。如需經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
問31、能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌?
答：一幢樓內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌，應(yīng)征得業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
問32、業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚?
答：封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚時，都應(yīng)遵守《業(yè)主(臨時)公約》和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。
問33、鄰居占用了公共樓道怎么辦?
答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求其停止占用;造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。
問34、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負(fù)責(zé)維護(hù)?
答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。
問35、物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合?
答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人，還會影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權(quán)益。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要進(jìn)行入戶維修時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。
問36、業(yè)主不履行維修責(zé)任，造成損失的，是否需要賠償?
答：由于業(yè)主不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連設(shè)施安全及公共安全的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費用由業(yè)主承擔(dān)。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償。
問37、小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施損壞，維修費用該由誰承擔(dān)?
答：如果是人為造成小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù);造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
如果責(zé)任不明確的，維修費用應(yīng)該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔(dān)。
問38、為什么要規(guī)范房屋裝修裝修行為?
答：我國住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位;單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、暖、照明、消防等設(shè)施設(shè)備。不當(dāng)?shù)难b飾裝修會導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財產(chǎn)安全，還會影響到整幢樓、整個小區(qū)的正常生活秩序。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進(jìn)行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
問39、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎?
答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會對其他業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。同時，物業(yè)管理公司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進(jìn)行管理，而對物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。
問40、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎?
答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修房屋前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務(wù)費用，違約責(zé)任等。
問41、住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些?
答：按照建設(shè)部第110令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：
(1)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);
(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房;
(3)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;
(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果;
(5)未經(jīng)批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物;改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗;拆改供暖管道和設(shè)施;拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。
(6)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。
問42、業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否進(jìn)行入戶檢查?
答：業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的予以制止;情節(jié)嚴(yán)重的，及時向有關(guān)部門報告。
問43、住宅室內(nèi)裝飾裝修的施工時間如何規(guī)定?
答：每日12時至14時，18時至次日8時，不得從事敲、鑿、刨、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修活動。
問44、應(yīng)如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾?
答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置、方式和時間進(jìn)行堆放和清運。嚴(yán)禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。
問45、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的保修期有多長時間?
答：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。
問46、業(yè)主如何驗房收房
針對購房業(yè)主在收房時遇到的種種問題，為保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主在開發(fā)商交房的時候應(yīng)該注意以下問題：
最佳的收房流程應(yīng)該是：
1、開發(fā)商及物業(yè)管理人員先核驗業(yè)主材料;
2、業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明;
3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》;
4、業(yè)主做綜合驗收;
5、業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案;
6、開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議;
7、根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議;
8、業(yè)主簽署《入住交接單》。
問47、物業(yè)公司可以用停水停電的方法催收物業(yè)費嗎?
不可以。因為，用電用水是居民應(yīng)當(dāng)享受的基本生活權(quán)利，并不是基于物業(yè)管理合同產(chǎn)生的合同內(nèi)容。物業(yè)公司只是受水電部門委托代收水電費，沒有權(quán)力隨意停止供水供電。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。業(yè)主對于物業(yè)公司的行為可以向供電、供電企業(yè)和物業(yè)企業(yè)主管部門舉報。
問48、小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)保期是多久?過了質(zhì)保期維護(hù)費用規(guī)則誰承擔(dān)?
小區(qū)公共設(shè)施的保質(zhì)期根據(jù)不同的部位和設(shè)備時間不同，建筑物基礎(chǔ)與建筑物設(shè)計使用年限一致，外墻是5年，水管2年，電梯、供電設(shè)施備等按合同約定或國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，保持期內(nèi)由開發(fā)商或供應(yīng)商維修，過了質(zhì)保期，小的維修由物業(yè)公司承擔(dān)費用，中、大維修動用維修基金。
問49、物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可以拒交物業(yè)費嗎?
一般情況下，單個業(yè)主無權(quán)以物業(yè)服務(wù)不到位為由，拒交物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可以成立業(yè)委會加強對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督，要求物業(yè)企業(yè)限期整改，如物業(yè)企業(yè)整改后，服務(wù)仍不能達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)委會可以召開業(yè)主大會解聘物業(yè)企業(yè)。
下面情況業(yè)主不交物業(yè)費，物業(yè)應(yīng)該管。
1.樓道衛(wèi)生打掃不徹底。樓道衛(wèi)生是物業(yè)的服務(wù)范圍，物業(yè)應(yīng)加強管理。
2.小區(qū)綠化不及時，綠地內(nèi)雜草清理不及時。物業(yè)應(yīng)根據(jù)季節(jié)及時綠化，并對園區(qū)公共綠地的花草樹木進(jìn)行精心維護(hù)。
3.小區(qū)雨天路面積水清掃不及時，雪天積雪未及時清掃。小區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生，物業(yè)應(yīng)及時清理。
4.小區(qū)路燈、樓道燈損壞未及時維修。屬于物業(yè)公司責(zé)任。
問50、哪些事項由業(yè)主共同決定?
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)該經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。"
篇2：中級物業(yè)管理員知識試題三(附答案)
中級物業(yè)管理員知識試題三(附答案)
一、單選題（每題1分，滿分30分）
1、房屋附屬的消防水泵應(yīng)定期進(jìn)行試用，至少每年進(jìn)行（）次。
A、一 B、二 C、三 D、四
2、在建筑物的防雷等級劃分種（）類建筑物是指儲存大量易燃物品的房屋，或具有重要政治意義的民用建筑物。
A、一 B、二 C、三 D、四
3、大廈的電梯鑰匙要由（）管理。
A、專門部門 B、專門人員 C、工程部經(jīng)理 D、保安人員
4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)動用明火作業(yè)的簽批和現(xiàn)場監(jiān)護(hù)工作由（）負(fù)責(zé)。
A、物業(yè)管理公司經(jīng)理 B、保安部主管 C、工程部主管 D、保安部專職消防管理人員
5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場庫的清潔衛(wèi)生一般由（）負(fù)責(zé)。
A、停車場庫門衛(wèi) B、保潔部專職人員 C、車主 D、物業(yè)管理公司指定的其他人員
6、按照國際慣例，物業(yè)管理公司應(yīng)與車主簽訂車輛停放管理合同和協(xié)議，簽訂協(xié)議后，如果車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場時丟失，車內(nèi)物品丟失造成的損失由（）負(fù)責(zé)。
A、物業(yè)管理公司 B、物業(yè)管理公司和車主 C、車主 D、停車場保安人員
7、生活飲用水二次供水的水質(zhì)應(yīng)該每（）檢測一次。
A、一個月 B、三個月 C、半年 D、一年
8、物業(yè)管理公司應(yīng)及時清運物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種垃圾，一般要求垃圾收集（）既要清除。
A、當(dāng)時 B、當(dāng)日 C、隔日 D、之后適當(dāng)?shù)臅r候
9、根據(jù)國家1992年頒布的《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評實施細(xì)則》規(guī)則，住宅小區(qū)人平均公用綠地應(yīng)達(dá)到每個居民平均占有（）平方米以上，綠地率要達(dá)到（）。
A、1.5, 25% B、1.5, 30% C、2, 25% D、4, 35%
10、廣告是()有計劃地利用媒體傳達(dá)各類信息，從而影響公眾行為的信息傳播活動。
A、廣告商 B、廣告客戶 C、廣告媒體 D、廣告的組織與管理者
11、我國給排水設(shè)計規(guī)范規(guī)定，生活熱水（當(dāng)無軟化水設(shè)施時）出水溫度不高于（）℃，這主要是為了防止水垢產(chǎn)生。
A、45、B、55、C、65、D、75
12、物業(yè)管理公司保安人員巡邏的范圍限度委（）。
A、車場 B、公共走廊 C、物業(yè)的公共地方 D、綠化區(qū)域
13、除保安人員外，物業(yè)管理公司其他員工（），必須履行消防人員的職責(zé)。
A、也都是專職消防隊員 B、都是義務(wù)消防隊員C、都不是消防隊員 D、也都應(yīng)成為專業(yè)消防隊員
14、物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制措施之一，是禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時間內(nèi)從實施工作業(yè)，規(guī)定不得作業(yè)的時間一般是指（）。
A、晚間10：00~次晨6：00、B、晚間10：00~次晨8：00
C、晚間12：00~次晨8：00、D、晚間12：00~次晨6：00
15、新建住宅小區(qū)內(nèi)有路名的道路兩旁的綠化和養(yǎng)護(hù)管理有（）負(fù)責(zé)。
A、物業(yè)管理公司 B、圓林部門 C、房管部門 D、街道辦事處
16、凡是人為造成物業(yè)管理區(qū)域綠化級設(shè)施損壞的，根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和公共契約的有關(guān)條文進(jìn)行
賠償和罰款處理。如屬兒童所為，（）賠償。
A、由家長 B、可以不 C、由兒童本人 D、由區(qū)內(nèi)居民共同
17、房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定的承載能力，隨時有倒塌的可能，不能確保住用安全的房屋屬于（）。
A、嚴(yán)重?fù)p壞房 B、一般損壞房 C、危險房 D、基本完好房
18、中修工程的一次費用一般在該建筑同類結(jié)構(gòu)新建造價的（）以下。
A、10% B、15% C、20% D、25%
19、高位水箱一般梅（）要進(jìn)行一次清洗消毒工作。
A、一個月 B、半年 C、一年 D、三年
20、房屋附屬設(shè)備維修的中修工程，更換率一般在（）。
A、10%~30% B、5%~10% C、5%以下 D、30%以上
21、小型家用燃油燃?xì)忮仩t，是指發(fā)熱量在50~（）千瓦的鍋爐。
A、100、B、150、C、200、D、250
22、生活飲用水二次供水及其衛(wèi)生管理時（）的職責(zé)。
A、自來水廠 B、市政管理部門 C、物業(yè)管理公司 D、住戶
23、我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，（）分貝是正常的環(huán)境聲音，是噪聲的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
A、40、B、50、C、55、D、60
24、綠化養(yǎng)護(hù)與管理考核指標(biāo)規(guī)定，新種樹苗若是本市苗成活率應(yīng)答與（）。
A、80% B、85% C、95% D、100%
25、（）是供整個居住區(qū)居民共同實用的綠地，面積一般在1000平方米左右。
A、居住區(qū)公共綠地 B、居住區(qū)級效游園 C、公共建筑專用建筑 D、道路綠地
26、（）是主體性文化娛樂活動。
A、體操運動 B、文藝聯(lián)歡會 C、“九。九”敬老家庭運動會 D、攝影展覽
27、物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實體，也應(yīng)獲得一定的利潤，其利潤率由（）來確定。
A、業(yè)主委員會 B、物業(yè)管理企業(yè) C、政府物價部門 D、政府規(guī)劃部門
28、房屋維修管理得罪基本原則是（）。
A、經(jīng)濟(jì)，合理，安全，實用的原則 B、區(qū)別對待的原則C、服務(wù)原則 D、有償服務(wù)的原則
29、寫字樓的客務(wù)服務(wù)主要指（）。
A、硬件服務(wù) B、軟件服務(wù) C、前臺服務(wù) D、保潔服務(wù)
30、商場具有（），才會吸引更多的顧客。
A、自己鮮明的特色 B、強大的經(jīng)濟(jì)實力 C、潛在的無形資產(chǎn) D、大面積的停車場
二 多選題（每題1分，滿分30分）
31、房屋附屬設(shè)備的實用管理制度，主要有（）等。
A、設(shè)備運行值班制度 B、交接班制度 C、技術(shù)檔案管理制度 D、設(shè)備操作實用人員崗位責(zé)任制
32、房屋給水系統(tǒng)的管理工作包括（）等。
A、建立正常的供水用水制度 B、經(jīng)常維護(hù)并定期檢查供水管道、截門、水表、水泵、水箱
C、采用節(jié)水型水箱配件、節(jié)水龍頭等 D、對消防水泵定期進(jìn)行試泵
33、消防管理的主要內(nèi)容有（）。
A、建立專職消防班組 B、制定完善的消防制度和規(guī)定
C、管理好消防設(shè)備 D、發(fā)生火災(zāi)時，保證住戶人身及財產(chǎn)安全
34、我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，一般居住區(qū)和文教區(qū)得晝間噪聲標(biāo)準(zhǔn)是（）分貝，夜間為（）分貝。
A、65，55、B、40，30、C、55，45、D、50，40
35、根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域保潔管理的操作細(xì)則要求（）等每日必須清潔的部位。
A、制定區(qū)域內(nèi)的道路 B、制定區(qū)域內(nèi)綠化帶 C、樓內(nèi)各層樓梯 D、公共部位窗戶
36、物業(yè)管理區(qū)域綠化環(huán)境管理隊伍的組成應(yīng)包括（）等。
A、綠化環(huán)境管理隊伍的管理者 B、綠化環(huán)境管理技術(shù)人員C、技術(shù)工人 D、苗圃工作人員
37、為了制定切實可行的文體娛樂活動方案，制訂者必須做還調(diào)查分析工作，調(diào)查分析主要涉及與活動有關(guān)的（）等方面。
A、參與人員 B、場地與設(shè)備 C、器材 D、資金
38、嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)章制度，加強對物業(yè)管理區(qū)域文體娛樂活動管理的工作內(nèi)容主要有（）等。
A、確定文體娛樂設(shè)施經(jīng)營管理機構(gòu)、培訓(xùn)管理及服務(wù)人員 B、宣傳各項規(guī)章制度
C、對重大活動、重點設(shè)施、器材需制訂重點措施 D、執(zhí)行規(guī)章制度，糾正違章行為
39、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（）具有戶外廣告的特征。
A、路標(biāo) B、看板 C、告示欄 D、散發(fā)的宣傳資料
40、用戶程控交換機房內(nèi)應(yīng)（）有人值班，值班人員需認(rèn)真做好當(dāng)班記錄，并做好交接班工作
A、8小時工作時間內(nèi) B、白天 C、夜間 D、24小時
41、以下（）不是物業(yè)管理公司治安管理的工作內(nèi)容。
A、培訓(xùn)保安人員 B、完善管區(qū)內(nèi)安全防范設(shè)施 C、抓捕犯罪嫌疑人 D、維護(hù)管區(qū)內(nèi)的治安秩序
42、物業(yè)管理公司應(yīng)制定的消防制度和規(guī)定一般包括（）等。
A、消防中心值班制度 B、防火檔案制度 C、防火崗位責(zé)任制度 D、物業(yè)管理區(qū)域消防管理制度
43、根據(jù)有關(guān)規(guī)定物業(yè)管理公司對所管區(qū)域撿拾到的物品保存期限為：重要物品（）一般物品（）食品一個月。
A、二年 一年 B、二年 六個月 C、一年 劉個月 D、一年 三個月
44、進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛，必須按管理公司規(guī)定的行駛路線行駛，進(jìn)入車庫時一般限速每小時（）公里。
A、1、B、5、C、10、D、20
45、造成物業(yè)環(huán)境大氣污染的原因主要是（）。
A、直接以煤炭作為能源燃燒 B、燃油型機動車輛超標(biāo)排放尾氣
C、基建工地?fù)P塵以及物業(yè)維修和裝修造成粉塵污染 D、不當(dāng)燃燒以及燃放煙花爆竹等
46、物業(yè)管理公司可以在所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展一些有意義的主體性文體娛樂活動，也可以開展（）等一般性活動。
A、文藝 B、體育 C、銷售有獎彩票 D、攝影展覽
47、漏水時給水管道及配件的常見毛病，常用維修方法有（）。
A、打楔堵漏法 B、關(guān)注環(huán)氧樹脂堵漏法 C、哈法夾堵漏法 D、換管法
48、（）是物業(yè)管理公司的治安管理工作的內(nèi)容。
A、設(shè)置安全保衛(wèi)機構(gòu) B、制訂各項治安管理制度和工作程序
C、打擊違法犯罪活動 D、加強管區(qū)內(nèi)車輛管理
49、高層建筑消防的特點有耐火極限低，（）。
A、火險因素多 B、火勢蔓延快 C、撲救難度大 D、疏散困難
50、為了便于車輛管理，建設(shè)停車場庫時，對其內(nèi)部應(yīng)有（）要求。
A、光度 B、設(shè)施 C、利用率 D、區(qū)位布置
51、物業(yè)管理公司在物業(yè)區(qū)域衛(wèi)生保潔中的職責(zé)范圍時（）。
A、區(qū)內(nèi)公共場地的清潔保潔 B、區(qū)內(nèi)樓與公共部位的清潔保潔
C、區(qū)內(nèi)生活垃圾和糞便的清運 D、區(qū)內(nèi)居民、商業(yè)、飲食業(yè)等執(zhí)行城市環(huán)境衛(wèi)生管理，物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理情況的監(jiān)督檢查
52、廣告具有（）功能。
A、經(jīng)濟(jì) B、文化 C、宣傳 D、政治
53、物業(yè)管理費用的計算可以用一個簡單的公式來表示：*=Σ*i，其中*i應(yīng)包括（）及其他一些費用。
A、綠化管理費 B、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費 C、辦公費 D、物業(yè)管理企業(yè)的利潤
54、物業(yè)管理招標(biāo)程序包括（）。
A、選擇招標(biāo)方式 B、編制招標(biāo)文件 C、送政府部門批準(zhǔn) D、組織勘察現(xiàn)場
55、在物業(yè)管理檔案中，檔應(yīng)包括（）等內(nèi)容。
A、房屋分戶平面圖 B、房屋接管驗收紀(jì)錄 C、租金測估算計算表 D、維修記錄卡
56、（）屬于物業(yè)管理資料常見形式。
A、平面圖 B、記錄手冊 C、幻燈片 D、統(tǒng)計表
57、下面闡述是正確的有（）。
A、業(yè)主是物業(yè)的主人 B、許多業(yè)主組織為業(yè)主委員會
C、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ) D、物業(yè)管理權(quán)是物業(yè)管理中的根本問題
58、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個人素質(zhì)包括（）
A、語言表達(dá)能力 B、端莊的儀表儀容 C、良好的心里素質(zhì) D、掌握各種設(shè)備的維修技能
59、小型家用燃油燃?xì)膺^路的特點有 （）
A、操作簡單 B、一次性投資少 C、實用壽命短 D、燃料費用低
60、發(fā)生失竊案應(yīng)根據(jù)（）決定是否向公安機關(guān)報案。
A、物業(yè)管理公司的制度 B、客人的正確要求 C、保安部的規(guī)模 D、丟失財務(wù)的價值
三、 判斷提（每題1分，滿分40分）
61、房屋附屬設(shè)備零星維修，是指設(shè)備零件更換率一般在10%以下的維修工程。
62、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路市政排水設(shè)備，一律由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維修，管理。
63、在物業(yè)管理中，房屋給排水設(shè)備的驗收，應(yīng)執(zhí)行國家驗收規(guī)范，不合格者，可以不接管，也可以先接管下來，再要求有關(guān)施工單位限期整改。
64、變頻空調(diào)系統(tǒng)通過電流頻率變化調(diào)節(jié)空調(diào)系統(tǒng)電動機輸出功率，以適應(yīng)空調(diào)負(fù)荷的季節(jié)和日夜的變化，達(dá)到節(jié)約能源的目的。
65、物業(yè)管理區(qū)域的門衛(wèi)，除執(zhí)行治安管理職能外，還要為用戶和客人提供各種有關(guān)服務(wù)。
66、物業(yè)管理公司保安部門24小時負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)工作。
67、物業(yè)管理公司全體員工都必須掌握各種消防器材的操作技術(shù)和方法。
68、高層建筑內(nèi)部可以進(jìn)行消防區(qū)域分隔，也可以不進(jìn)行分隔。
69、物業(yè)管理公司可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)停車場。
70、任何情況下多不允許在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)焚燒瀝青、油氈、塑料、皮革、落葉和綠化修剪物等物質(zhì)。
71、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有各類垃圾可以分類對方，也可以不分類統(tǒng)一集中對方。
72、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有部位的衛(wèi)生保潔工作。
73、物業(yè)管理公司的綠化管理部門可以直接對外營業(yè)，為公司創(chuàng)收。
74、在房屋附屬消防設(shè)備的日常性保養(yǎng)工作中，消防專用水箱一般要在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象。
75、房屋內(nèi)衛(wèi)生間和廚房的排污管最好選用陶瓷管或塑料管。
76、目前我國已有部門建筑的空調(diào)系統(tǒng)采用了冷蓄冷，就是制冷機在夜間用電低谷時間運行，制冷蓄存冷量，白天將蓄存的冷量供應(yīng)空調(diào)負(fù)荷，從而轉(zhuǎn)移電力高峰，降低運行成本。
77、當(dāng)樓內(nèi)大堂人流過分擁擠時，門衛(wèi)應(yīng)允許并引導(dǎo)部分客人從消防電梯廳進(jìn)出。
78、物業(yè)管理公司的消防管理機構(gòu)一般設(shè)置在公司的物業(yè)管理部。
79、物業(yè)管理公司有權(quán)力在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)樓前或樓群之間的空地上設(shè)置臨時停車場。
80、住宅小區(qū)生活飲水二次供水及其衛(wèi)生管理，由市政管理部門負(fù)責(zé)。
81、房屋的日常養(yǎng)護(hù)，既包括對房屋的零星養(yǎng)護(hù)，也包括對房屋的計劃養(yǎng)護(hù)。
82、物業(yè)管理公司保潔部的倉庫保管員，負(fù)責(zé)清潔工座機用品的購買和收發(fā)工作。
83、城市環(huán)境衛(wèi)生管理部受住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的委托，對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)上的垃圾執(zhí)行有償清運工作。
84、根據(jù)1992年4月15日頒發(fā)的《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評實施細(xì)則》規(guī)定，住宅小區(qū)綠化覆蓋率應(yīng)到35%以上。
85、物業(yè)管理公司在所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展文體娛樂活動，不能向參加活動者收取費用，
86、物業(yè)管理人員不需要掌握廣告宣傳，文體娛樂活動設(shè)施與器材的使用方法等方面的有關(guān)知識，因為所有技術(shù)性工作都可以外請專業(yè)人員承擔(dān)。
87、電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)和故障秀麗，必須由經(jīng)勞動部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。
88、容積式生活熱水加熱具有體積小，設(shè)備管道簡單的優(yōu)點，但水溫波動較大，水質(zhì)硬時易結(jié)垢。
89、門衛(wèi)工作主要是治安管理，沒有為用戶提供其他服務(wù)的職能。
90、保安部一般有消防組、警衛(wèi)組、內(nèi)保組等部分構(gòu)成。
91、房屋的完損等級分為三類，即完好房，一般損壞房和危險房。
92、停車場庫門為一般只設(shè)一人，其職責(zé)是登記收費和指揮車輛出入及停放。
93、城市污水二級處理技術(shù)是將污水中懸浮固性物通過機構(gòu)武力的沉淀，漂選，過濾等方法，使污水中過濃的有毒，有害物質(zhì)得到凈化。
94、不管物業(yè)管理公司規(guī)模大小，其保潔部一般分設(shè)三個班組：樓宇清潔服務(wù)班組，公共區(qū)域清潔班組，高空外墻清潔班組。
95、清潔衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)中的“七凈”是指：路面凈，路沿凈，人行道凈，雨污水井口凈，樹根凈，電線桿根凈，墻根凈。
96、制訂綠化技術(shù)管理規(guī)定和措施，實施綠化管理員工培訓(xùn)是物業(yè)管理公司綠化部主管的職責(zé)。
97、制訂文體娛樂活動方案的主要內(nèi)容包括：調(diào)查開展活動的條件和住區(qū)人員對活動的需求，設(shè)計具體活動項目及主題，列出個工作階段和各方面工作項目主要要求，提出相關(guān)問題的解決方法。
98、文體娛樂活動管理規(guī)章制度的種類有《員工手冊》場館及設(shè)施器材使用館里人員的《崗位職責(zé)》《考核獎懲辦法》各種《檢查制度》等。
99、住宅小區(qū)物業(yè)管理手段是先進(jìn)的計算機技術(shù)在管理工作中的應(yīng)用。
100、綠化技術(shù)人員的職責(zé)有制定工作規(guī)劃，組織培訓(xùn)，考核部署工作，開展創(chuàng)收工作。
物業(yè)管理員知識試題（三）答案
一、 單選題
1A、2B、3B、4D、5A、6C、7D、8B、9B、10B、11C、12C、13B、14A、15A、16A、17C、18C、19D、20A、21D、22C、2
3A、24C、25A、26C、27C、28C、29C、30A
二、多選題
31ABD、32ABCD、33ABC、34D、35ABC、36ABC、37ABCD、38ABCD、39ABC、40D、41C、42ABC、43B、44B、45A
BCD、46ABD、47CD、48ABCD、49ABCD、50ABD、51ABCD、52ABD、53ABCD、54ABD、55BC、56ABD、57ABCD、58
ABC、59AB、60BD
三、判斷題
61√62Χ63Χ64√65√66√67√68Χ69√70Χ71Χ72Χ73√74√75Χ76√77√78√79√80Χ
81√82Χ83√84Χ85Χ86Χ87√88√89Χ90√91Χ92Χ93√94Χ95√96Χ97√98Χ99√100Χ
篇3：中級物業(yè)管理員知識試題二(附答案)
中級物業(yè)管理員知識試題二(附答案)
一、單選題（1~60題，共60道題，每小題1分，共60分。請將最恰當(dāng)?shù)拇鸢傅淖帜柑钊肜ㄌ栔校?/p>
1、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)是突出（）二字。
A、管理 B、經(jīng)營 C、服務(wù) D、維護(hù)
2、（）是對物業(yè)管理員基本要求，也是職業(yè)道德中的首要有求。
A、兢兢業(yè)業(yè)，熱情服務(wù) B、積極主動，講求實效C、實事求是，辦事公道 D、忠于職守，盡職盡責(zé)
3、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，入住率達(dá)到一定比例，可通過協(xié)商選舉業(yè)主房管小組成員，組成業(yè)主小組，一般按（）建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。
A、100~300㎡ B、300~500㎡ C、500~1000㎡ D、1000~1200㎡
4、業(yè)主自治管理的最高權(quán)力機構(gòu)時（）。
A、政府主管部門 B、物業(yè)管理公司 C、業(yè)主委員會 D、業(yè)主大會或業(yè)主大表達(dá)會
5、物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社會建設(shè)的共性是（）。
A、管理目標(biāo)一致 B、管理職能一致
6、建設(shè)部1999年制定的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》將物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二級、三級三個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。其中，資質(zhì)二級企業(yè)注冊資本在（）以上。
A、1000萬元 B、800萬元 C、500萬元 D、300萬元
7、建設(shè)部1995年制定的《全國優(yōu)秀管理小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，房屋零修及時率應(yīng)達(dá)到（）以上。
A、98% B、98.5% C、99% D、100%
8、下列不屬于住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點的是（）。
A、重物不重人 B、重服務(wù) C、重開發(fā)利用 D、重盈利
9、我國大型寫字樓的建筑面積一般（）以上。
A、3萬㎡ B、4萬㎡ C、5萬㎡ D、8萬㎡
10、寫字樓的管理方式中，委托服務(wù)型物業(yè)管理與自主經(jīng)營型物業(yè)管理的根本區(qū)別是物業(yè)管理公司的（）。
A、管理職能不同 B、管理范圍不同 C、經(jīng)濟(jì)效益不同 D、產(chǎn)權(quán)狀況不同
11、寫字樓按功能可分為（）三種類型。
A、一級，二級，三級 B、甲級，乙級，丙級 C、大型，中型，小型 D、單純型 商住型，綜合型
12、寫字樓的客務(wù)服務(wù)主要是指（）服務(wù)。
A、前臺 B、租賃 C、商務(wù) D、銷售
13、寫字樓的物業(yè)管理單位要與（）簽訂物業(yè)管理合同，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。
A、業(yè)主委員會 B、各個用戶 C、承租客商的協(xié)會組織 D、各個產(chǎn)權(quán)人
14、我國居住區(qū)商場的服務(wù)人口一般在（）。
A、1萬一下 B、1~5萬人 C、5~10萬人 D、10萬人以上
15、目前，我國大型商廈建筑一般是每（）的地上建筑面積設(shè)置一個停車位。
A、50~100㎡ B、100~200㎡ C、200~500㎡ D、500~1000㎡
16、不屬于工業(yè)區(qū)物業(yè)管理范圍的是（）。
A、工業(yè)廠房 B、生產(chǎn)車間 C、倉庫 D、工業(yè)設(shè)備
17、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作（）負(fù)責(zé)。
A、負(fù)主要 B、負(fù)次要 C、負(fù)全部 D、不負(fù)
18、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（）。
A、可以建設(shè)新的停車場 B、不能建設(shè)新的停車場C、只能使用原有停車場 D、不能使用區(qū)內(nèi)停車場
19、在物業(yè)接管驗收時，交接物業(yè)的雙方是（）。
A、施工單位和開發(fā)單位 B、開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)C、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè) D、政府有關(guān)部門和物業(yè)管理企業(yè)
20、采暖工程的驗收時間一般規(guī)定時（）。
A、采暖期前進(jìn)行 B、采暖期進(jìn)行 C、采暖期后進(jìn)行 D、不受時間限制
21、房屋接管交付使用后，發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，如屬設(shè)計、施工、材料等原因，應(yīng)由（）。
A、施工單位負(fù)責(zé) B、建設(shè)單位負(fù)責(zé) C、物業(yè)管理單位負(fù)責(zé) D、業(yè)主使用人負(fù)責(zé)
22、首次聘用物業(yè)管理企業(yè)期限，一般規(guī)定不超過（）。
A、半年 B、一年 C、一年半 D、二年
23、物業(yè)檔案資料，是指人們在物業(yè)的開發(fā)和管理活動中形成的，作為（）
A、原始紀(jì)錄 B、業(yè)主檔案資料 C、管理制度 D、二手資料
24、建立物業(yè)管理檔案，必須建立起標(biāo)準(zhǔn)化的圖、檔、卡、冊、表等，其中（）是物業(yè)檔案以備查考的文字圖像。
A、圖 B、卡 C、冊 D、檔
25、更換物業(yè)管理單位時，物業(yè)檔案資料（）。
A、可以移交 B、必須移交 C、不需移交 D、移交與否，根據(jù)具體情況而定
26、物業(yè)資料歸檔工作要做到（）。
A、盡可能完整 B、“十清” C、去偽存真 D、盡可能準(zhǔn)確
27、通知是一種應(yīng)用較為廣泛的知照性文書。告知性通知又稱（）通知。
A、發(fā)布性 B、指示性 C、事務(wù)性 D、會議
28、《住戶手冊》是物業(yè)管理常用（）的一種。
A、通知 B、計劃 C、規(guī)章制度 D、合同
29、物業(yè)管理勞動成本中屬于有形成本的是（）。
A、排污費 B、市容管理費 C、交通管理費 D、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)建設(shè)費
30、住宅小區(qū)物業(yè)管理費中人工費不包括（）。
A、基本工資 B、福利費 C、服裝費 D、獎金
31、商品房共同部位、共同設(shè)施設(shè)備維修基金，從性質(zhì)上說應(yīng)屬于（）。
A、政府 B、開發(fā)商 C、物業(yè)管理企業(yè) D、全體業(yè)主
32、公有住房出售后，由售房單位按照一定比列從售放款中提取住宅公用部位、共同設(shè)施設(shè)備維修基金，原則 上多層住宅和高層住宅分別不低于售房寬的（）。
A、1%和 2% B、2%和3% C、10%和20% D、20%和30%
33、物業(yè)管理企業(yè)繳納的法定稅費迎戰(zhàn)經(jīng)營總收入的（）。
A、3.5% B、4.5% C、5.5% D、6.5%
34、房屋維護(hù)是物業(yè)管理員的基礎(chǔ)性工作，認(rèn)真貫徹（）的方針是保持房屋完好的保證。
A、以防為主 B、服務(wù)之上 C、區(qū)別對待 D、有償服務(wù)
35、勒角破損或嚴(yán)重腐蝕剝落，會時（）受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)。
A、吊頂 B、基礎(chǔ) C、地面 D、屋面
36、屋面工程工藝復(fù)雜，而最容易受到破壞的是（）所以 ，其養(yǎng)護(hù)也就成為屋面工程維修養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容。
A、防水層 B、墻臺面 C、吊頂 D、通風(fēng)道
37、按照價格規(guī)律，商品經(jīng)濟(jì)等價有償?shù)脑瓌t，房屋維修需投入建材、人工、機器、工具等，交付使用后（）。
A、只收回成本即可 B、應(yīng)收回成本，并產(chǎn)生適當(dāng)?shù)睦麧?/p>
C、不必收回成本 D、不僅收回成本，而且要產(chǎn)生高額利潤
38、（）包括樓蓋、屋頂、梁、內(nèi)外墻和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位的外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳、
樓內(nèi)車庫等。
A、房屋建筑公用部位 B、公用設(shè)施設(shè)備 C、市政公用設(shè)施 D、附屬配套服務(wù)設(shè)施
39、房屋維修管理的主要內(nèi)容：房屋（）、房屋維修施工管理、房屋維修技術(shù)管理、房屋維修行政管理。
A、房屋的組織管理 B、維修調(diào)度管理 C、安全與質(zhì)量管理 D、維修勞動管理
40、房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，安全可靠，屋面會板縫補漏水。裝修和設(shè)備完好，齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良
好，使用正常或隨個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)好的房屋屬（）。
A、基本完好房 B、完好房 C、一般損壞房 D、損壞房
41、在需要及時修復(fù)的構(gòu)件，配件，設(shè)備的零件，綜合平均費用在所管房屋現(xiàn)實總造價的1%以下，并以保持原先房屋完損等級為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為（）。
A、小修工程 B、中修工程 C、綜合維修工程 D、翻修工程
42、所謂物業(yè)維修（），就是指物業(yè)管理企業(yè)對房屋查勘，鑒定，維修，使用等各個環(huán)節(jié)的技術(shù)活動和技術(shù)工作的各種要素進(jìn)行科學(xué)管理的總稱。
A、綜合管理 B、技術(shù)管理 C、全部管理 D、科學(xué)管理
43、（） 主要有設(shè)備運行值班制度，交接班制度以及設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制。
A、維修養(yǎng)護(hù)管理制度 B、安全管理制度 C、使用管理制度 D、檔案管理制度
44、房屋附屬社別的三級保養(yǎng)包括：一級保養(yǎng)，二級保養(yǎng)，（）。
A、三級保養(yǎng) B、日常維修保養(yǎng) C、計劃保養(yǎng) D、定期保養(yǎng)
45、消防水泵要定期試泵，至少（）進(jìn)行一次。
A、三個月 B、半年 C、一年 D、二年
46、對于室內(nèi)消防設(shè)備的維修，管道及閥門的維修與（）相同。
A、室內(nèi)供水管道 B、室內(nèi)排水管道 C、生活供水管道 D、生產(chǎn)供水管道
47、為防止雷擊時產(chǎn)生的跨步電區(qū)，故接地裝置遇到路基建筑物的主要接口距離一般不得小于（）。
A、2米 B、3米 C4米 D、5米
48、房屋的庫房設(shè)備主要是地下庫房，客房內(nèi)裝有（），保險箱，保險庫，保險柜，通風(fēng)機具等設(shè)備。
A、防盜門 B、防火門 C、保險門 D、車庫門
49、白天，保安部接到業(yè)主丟失財務(wù)報案后，（）應(yīng)首先迅速趕到現(xiàn)場。
A、消防值班員 B、內(nèi)保員 C、門衛(wèi) D、值班經(jīng)理
50、建立消防合格證制度，是指（）按照《消防法》有關(guān)規(guī)定，對居住小區(qū)新建房屋，特別是高層樓房消防設(shè)施進(jìn)行檢查，符合消防要求并取得消防合格證后，才允許投入使用。
A、物業(yè)管理公司 B、政府有關(guān)管理部門 C、街道居委會 D、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位
51、確需在居住小區(qū)內(nèi)行車道上挖土溝，要向（）申請批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。
A、物業(yè)管理公司 B、城市道路主管部門 C、街道居委會 D、城市道路主管部門和物業(yè)公司
52、我國大氣污染，主要是（）。
A、煤煙型污染 B、光華學(xué)型污染 C、噪聲型污染 D、有毒化合物型污染
53、采用型煤比原煤散燒可減少煙塵排放（）。
A、20% B、30% C、40% D、50%
54、防治物業(yè)環(huán)境固體廢棄物污染的重點是（）。
A、生活垃圾 B、生產(chǎn)垃圾 C、建筑垃圾 D、電子垃圾
55、一般居住區(qū)和文教區(qū)晝間噪聲標(biāo)準(zhǔn)是：（）。
A、40分貝 B、50分貝 C、55分貝 D、60分貝
56、保潔工作的重點是（）。
A、執(zhí)法 B、清掃 C、預(yù)防 D、檢查
57、集中反映小區(qū)綠地質(zhì)量和水平的是（）。
A、小區(qū)級綠地 B、公共組團(tuán)綠地 C、宅旁庭院綠地 D、道路兩旁綠地
58、物業(yè)管理轄區(qū)的宣傳欄，告示欄以及標(biāo)識等具有戶外廣告的某些特征，（）不是戶外廣告的特征。
A、高接收頻率 B、高成本 C、作用時間長 D、具有靈活性
59、物業(yè)管理公司文體娛樂活動管理規(guī)章制度有（）。
A、住戶手冊 B、業(yè)主公約 C、有關(guān)人員的崗位指責(zé) D、物業(yè)管理委托合同
60、建設(shè)部于20**年2月發(fā)布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，將自20**年（）1日起施行。
A、5月 B、8月 C、9月 D、10月
二、 多選題（61~90題，共30道題，每小題1分，共30分。每題有兩個或兩個以上正確答案。請將正確答案的字母填入括號中。多選、漏選或錯選均不得分）
61、物業(yè)管理的主要內(nèi)容有（）
A、房屋的維護(hù)與修繕 B、保潔管理 C、車輛管理 D、財務(wù)管理
62、按投資主體分類，物業(yè)管理企業(yè)可分為（）物業(yè)管理公司。
A、股份制 B、全民所有制 C、私營 D、合資
63、物業(yè)管理人員應(yīng)具有（）的職業(yè)道德。
A、積極主動 B、講求實效 C、奉公守法 D、熱情服務(wù)
64、物業(yè)管理企業(yè)的特點是按照（）的要求管理物業(yè)的。
A、企業(yè)化 B、專業(yè)化 C、社會化 D、制度化
65、第一次業(yè)主大會和業(yè)主代表大會在具備下列條件之一時召開（）。
A、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達(dá)30%以上 B、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達(dá)50%以上
C、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用已滿兩年 D、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)也注入住率達(dá)50%以上
66、住宅小區(qū)由（）構(gòu)成。
A、居民 B、物業(yè)管理公司 C、居住設(shè)施 D、居住環(huán)境
67、目前，所謂職能化寫字樓應(yīng)具備的要素至少由（）。
A、樓宇自動化系統(tǒng) B、通信自動化系統(tǒng) C、辦公自動化系統(tǒng) D、物業(yè)維護(hù)維修自動化系統(tǒng)
68、由寫字樓物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的常規(guī)性清潔衛(wèi)生服務(wù)項目包括（）等。
A、客戶寫字間內(nèi)的清潔 B、寫字樓外墻的定期清潔C、電梯的清潔 D、消防設(shè)備的清潔
69、（）是商業(yè)場所。
A、保齡球場 B、購物中心 C、出租公寓 D、銀行
70、物業(yè)的接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于（）。
A、性質(zhì)不同 B、所處的階段和使用不同 C、物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)不同 D、水平不同
71、物業(yè)管理企業(yè)被提前解聘的原因是（）。
A、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)差 B、業(yè)主或業(yè)主委員會為履行合同
C、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會產(chǎn)生爭議而又協(xié)商不成 D、街道辦事處不予承認(rèn)
72、物業(yè)管理檔案資料的管理只要應(yīng)抓住檔案的（）等環(huán)節(jié)。
A、收集 B、整理 C、利用 D、歸檔
73、住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費的來源主要表現(xiàn)在（）。
A、管理服務(wù)費 B、維修基金 C、以業(yè)養(yǎng)業(yè)多種經(jīng)營 D、政府扶持
74、政府對物業(yè)管理企業(yè)的資金支持主要表現(xiàn)在（）。
A、制定合理的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) B、規(guī)定房改住房設(shè)備運行維護(hù)更新的費用仍由原單位負(fù)責(zé)
C、確定物業(yè)管理企業(yè)享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策 D、撥發(fā)一定的城市建設(shè)維護(hù)費用于小區(qū)公共部位的使用
75、地基基礎(chǔ)主要從（）幾方面做好養(yǎng)護(hù)工作。
A、堅決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生 B、防止地基浸水 C、保證勒角完好無損 D、防止地基凍害
76、屋面工程在房屋中的作用主要是（）。
A、維護(hù)防水保溫（南方為隔熱） B、采光太陽能采集利用 C、耐腐蝕和蛀蝕 D、綠化
77、房屋完損等級分為（）幾類。
A、完好房，基本完好房 B、一般損壞房 C、嚴(yán)重?fù)p壞房 D、危險房
78、房屋大修工程項目，維修對象主要有（）。
A、主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞 B、整幢房屋的公用生活設(shè)備許要進(jìn)行局部更換改裝
C、因改善居住條件需要進(jìn)行局部改裝添裝的房屋 D、需對主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項抗震加固的房屋
79、房屋建筑電器工程設(shè)備主要包括（）。
A、供電幾照明設(shè)備 B、弱點設(shè)備 C、電梯設(shè)備 D、防雷裝置
80、對房屋設(shè)備做到“三好”“四會”“五定”。其中“四會”是指物業(yè)維修人員對房屋設(shè)備的（）。
A、會管理，會改造 B、會使用，會保養(yǎng) C、會檢查 D、會排除故障
81、電梯（）必須持有勞動部門資質(zhì)審查合格證。
A、運行人員 B、維修人員 C、乘坐人員 D、鑰匙管理人員
82、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（）是物業(yè)管理公司保安巡邏范圍。
A、綠化區(qū) B、公共走廊 C、洗手間 D、電梯廳
83、泡沫滅火器適于撲滅（）火災(zāi)。
A、油類 B、易燃固體 C、電器設(shè)備 D、忌水物質(zhì)
84、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的義務(wù)消防隊伍由（）組成。
A、物業(yè)管理公司全體員工 B、物業(yè)管理區(qū)域全體居民C、物業(yè)管理公司部分員工 D、物業(yè)管理區(qū)域部分居民
85、（）是停車場門衛(wèi)的職責(zé)。
A、指揮車輛進(jìn)出 B、搞好停車場苦的清潔衛(wèi)生
C、檢查停放車輛是否漏油 D、定期檢查停車場庫消防設(shè)備是否完好
86、物業(yè)環(huán)境污染主要是指（）。
A、大氣污染 B、水體污染 C、固體廢棄物污染 D、噪聲污染
87、物業(yè)環(huán)境管理的手段主要是（）
A、執(zhí)法檢查 B、履約監(jiān)督 C、制度建設(shè) D、宣傳教育
88、防治固體廢棄物污染要實行“三化”的方針是（）。
A、減量化 B、資源化 C、無害化 D、堆存化
89、綠化養(yǎng)護(hù)管理人員的職責(zé)是（）
A、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)綠地花木的養(yǎng)護(hù)和管理 B、制止破壞綠地花木的不良習(xí)慣
C、妥善保管使用各種工具和設(shè)備 D、組織管理人員的學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)
90、物業(yè)管理公司計劃在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)舉行文體娛樂活動，活動方案的主要內(nèi)容應(yīng)包括（）。
A、活動項目及主題 B、各工作階段及各方面工作項目及要求C、相關(guān)問題及解決方法 D、活動總結(jié)
三、 判斷題（91~100題。每題1分，滿分10分。請將判斷題填在括號中，正確的填√錯誤的填×）
91、物業(yè)管理中物業(yè)管理公司始終處于主導(dǎo)地位，是管理的主體。（）
92、物業(yè)管理的主要對象是受托管理的各位房屋建筑及其附屬配套設(shè)施、設(shè)備和場地。（）
93、業(yè)主委員會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部的業(yè)主團(tuán)體，不具有法人地位。（）
94、物業(yè)管理招標(biāo)工作應(yīng)該已公開招標(biāo)為主，以議標(biāo)為輔。（）
95、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)備案與權(quán)屬登記是不同性質(zhì)的工作，產(chǎn)權(quán)備案是政府行政部門的行業(yè)管理工作，權(quán)屬登記是物業(yè)管理工作中的一個重要環(huán)節(jié)。（）
96、開展多種經(jīng)營的收入和利潤，從性質(zhì)上映屬于物業(yè)管理企業(yè)。（）
97、國家對安全性能要求高的設(shè)備實行合格證制度，并要求使用和維修人員經(jīng)培訓(xùn)考核后持證上崗。（）
98、道路市政排水設(shè)施管理職責(zé)以3米路寬為界，凡道路寬在3米（含3米）以上的，其道路和埋在道路下的市政排水設(shè)施由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理。（）
99、當(dāng)大廈大堂人流過分擁擠時，門衛(wèi)可以引導(dǎo)部分客人從消防電梯廳進(jìn)出。（）
100、“掃防結(jié)合，以防為主”是保潔管理的基本原則。（）
物業(yè)管理員知識試題（二）答案
一、單選題
1.C、2.D、3.C、4.D、5.A、6.D、7.A、8.D、9.A、10.D、11.D、12.A、13.A、14.B、15.C、16.D、17.A、18.A、19.B、20.A、21.B、22.D、23.A、24.D、25.B、26.B、27. A、28.C、29.D、30.D、31.D、32.D、33.C、34.A、35.B、36.A、37.B、38.A、39.C、40.B、41.A、42.B、43.C、44.B、45.C、46.A、47.B、48.C、49.B、50.B 51.D、52.A、53.D、54.A、55.B、56.D、57.A、58.B、59.C、60.A
二、多選題
61.ABC、62.BCD、63.ABCD、64.ABCD、65.ABC、66.ACD、67.ABC、68.BCD、69.ABD、70.ABC、71.BC、72.ABCD、73.ABCD、74.ABCD、75.ABCD、76.ABD、77ABCD、78.ABCD、79.ABCD、80.BCD、81.AB、82.ABCD 83.AB、84.AD、85.ABCD、86.ABCD、87.BCD、88.ABC、89.ABC、90.ABC
三、判斷題
91. ×92. √ 93. √ 94.√ 95.× 96. √ 97. √ 98. × 99. √ 100.√