四冶工程項目資金管理規范

　　工程項目的資金管理主要是工程價款結算管理和合理控制資金支付，確保資金安全。工程項目的資金管理應注意做好以下工作：

　　1、為防止拖欠工程款和資金使用不當，防范和控制資金風險。項目管理者要熟悉有關工程價款結算制度，建立資金收支內控制度，做好資金收支計劃管理，依法及時回收工程款，嚴格支付審批手續，嚴明工作紀律，嚴禁挪用資金。

　　2、凡涉及與業主結算的事項，項目經理部要與業主約定，約定的結算條款應符合財政部、建設部印發的“建設工程價款結算辦法”;在此基礎上與分包單位(或合作方)約定結算事項。約定預付工程款、進度結算款、預留上交款、代扣代交有關稅費、工程質保金、保修金、業主供料具款項以及在施工中發生的需要調整的有關事項和結算時限。分包單位結算工程款時要事先掌握應扣款項。杜絕超付資金。

　　3、及時做好工程進度計量簽證工作。

　　4、及時做好有關補充預算的現場簽證工作，包括設計變更、材料代用、追補實物量調整預算差額等要在施工之前取得業主簽證。

　　5、做好工程收尾、交工結算資料的簽證工作。

　　6、干好工程，使業主滿意，并保持與有關方面建立和諧的人際工作關系，為順利回收資金創造有利條件。

　　7、嚴格項目經理部印章使用管理，凡涉及財務結算業務都必須履行規定手續，責任人要認真把關，并經項目經理審批簽字后辦理。任何人不準私自以項目經理部的名義辦理財務事項。

　　8、業主如違約拖欠工程款，項目經理部要憑有效結算資料依法追索。

　　9、項目經理應按與建設公司簽訂的施工經營承包合同約定的應交管理費，定期足額上交建設公司。

　　10、建立項目周轉資金制度，建設公司直管的項目部按回收工程款的5%作為項目周轉金，匯入建設公司指定帳戶，短期融通，按現行銀行活期利率計息，三個月后，本息全額返還項目部。

　　11、為使建設公司及時了解項目資金流向情況，項目經理部要按月(每月三日)上報建設公司“項目資金收支計劃及執行情況月報表”。

　　附：項目資金收支計劃及執行情況月報表

　　財會[20**]30號“工程項目內部會計控制規范(試行)”財建[20**]369號“建設工程價款結算暫行辦法”

篇2：項目資金管理作業指導書

　　項目資金管理作業指導書

　　1.作業目的

　　房地產行業屬于資金密集型的行業，資金是企業的血脈，資金管理是財務管理的重要環節，也是項目成功開發的必要保證。良好的資金管理能力，也是企業綜合實力的體現，保證企業的資金富余時不閑置，困難時不短缺，始終維持最佳的現金保有量，是企業資金管理的重要目標。

　　2.主管崗位　總會計師

　　主辦崗位資金管理

　　3.緊前工作條件

　　從取得土地使用權和相關土地技術指標開始到項目。

　　4.作業描述

　　4.1編制資金計劃

　　4.1.1 總投資估算

　　房地產項目總投資包括直接成本、期間費用及稅金。項目直接成本主要參考可行性研究報告，根據項目進展情況可以進行調整。期間費用可根據歷史經驗估計，營業費用一般不超過銷售額的3%（普通住宅約1-2%，別墅項目略高）。管理費用與項目規模、人員編制、建設工期等因素有關，一般控制在建安投資的3%（本企業歷年人均管理費用是個很重要的參數）。利息支出可簡化計算，每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）*年利率。稅金包含營業稅及附加、土地增值稅、所得稅等（具體稅種及稅率以當地法規為準）。

　　需要注意的是，在通貨膨脹期間，當項目持續周期較長時，需考慮物價上漲因素，避免因投資估算不足造成資金鏈斷裂。

　　4.1.2資金支付計劃

　　總投資估算一經確定，即可編制分年度投資計劃，形成項目的用款需求。編制依據有已簽訂合同的付款條款，政府部門的報批報建規定，費用支出計劃，房產預售預繳稅金的規定等。資金支付計劃應滾動編制，自當月起12個月以內的計劃盡量細化到月份（尤其是3個月以內），以更好的指導資金籌措，以后年度可按季或年編制。為便于計劃的動態調整，應及時進行實際付款與計劃付款的對比分析，當月未付款項自動順延至以后月份。與工程進度有關的付款計劃應得到項目經理的確認。

　　4.1.3資金回籠計劃

　　為控制貸款規模，使資金流入與流出相匹配，保持最佳現金保有量，銷售管理崗位應及時提供資金回籠計劃。根據項目的資金支付和回籠計劃編制項目的籌資計劃。當項目實際資金回籠與計劃不符時，需隨時對后期的資金回籠計劃進行調整。

　　4.2選擇籌資方案

　　項目投資的資金來源主要有自有資金（資本金加股東集資）、銀行貸款、預售房款等。根據銀行現行的房地產項目融資辦法，項目的自有資金必須達到總投資的30%，而且四證齊全才能發放貸款，即使獲得貸款也要接受銀行監管，進行封閉式運作，回籠資金按一定比例優先償還銀行貸款。通常情況下，項目前期從土地獲得到辦好四證，是以自有資金為主，從四證取得到獲準預售以銀行貸款為主，預售以后現金流逐步由負轉正，以回籠房款平衡資金流出。

　　根據公司信用等級的不同，銀行貸款有信用貸款、抵押貸款、擔保貸款等方式，單純的項目公司多采用抵押貸款，貸款成本較高，為辦理在建工程抵押需支付相應的評估費、公證費、財產保險費等手續費。

　　在銀行貸款以外，項目公司可以考慮的融資方式還有房地產信托計劃，地產投資基金，多方委托貸款等，一般用于取得四證以前的資金籌措。但這些方式往往成本更高，受到的政策限制更為嚴格。

　　4.3分析償債能力

　　為確保項目借款能按時還本付息，維護公司的信用等級，應對項目的償債能力進行分析，保持項目的現金流始終為正。以下計算表格可供參考。

　　項目償債能力分析表

　　金額單位：萬元　　第1年　　第2年　　第n年　　合計

　　一、本年借款

　　1. 年初借款本息累計

　　2. 本年借款

　　3. 本年應計利息

　　二、本年還本付息

　　1. 本年償還本金

　　2. 本年支付利息

　　三、償還借款的資金來源

　　1. 自有資金

　　2. 預售房款

　　3. 其他

　　四、現金盈余

　　項目貸款

　　1.作業目的

　　在總投資估算的基礎上，按照項目的開發進度計劃確定項目各階段的資金需求。按照資金來源的可靠性、融資成本的高低、融資風險的大小，選擇資金渠道。就目前階段而言，銀行貸款仍是開發房地產項目主要的資金來源，尤其是在取得土地權證，到預售之前的開發階段，缺口資金往往通過銀行貸款解決。其目的就是為了充分發揮財務杠桿的作用，利用債務資金提高自有資金的收益率。

　　2.批準崗位 董事長（或授權總經理）：批準貸款和抵押。

　　主管崗位 總會計師：審核融資計劃，落實融資銀行，簽署貸款合同。

　　主辦崗位 資金管理：編制融資計劃，收集和報送資料，貸款談判，辦理抵押手續，

建立貸款臺帳，按期還本付息。

　　3.作業描述

　　3.1 本主辦崗位編制項目資金計劃，合理安排收支結點，提出融資方案，經總會計師審核批準。

　　3.2 按照貸款銀行的要求，由本主辦崗位收集報送資料：

　　3.2.1 資本金達到項目總投資35%或以上的證明；

　　3.2.2三級以上的房地產開發資質證書；

　　3.2.3信用等級證書；

　　3.2.4 經年檢的貸款卡和在貸款銀行開立的銀行帳號；

　　3.2.5 已納入地方商品房建設計劃的立項批文；

　　3.2.6《房地產權證（土地部分）》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》；

　　3.2.7資金封閉運作方案；

　　3.2.8項目可行性研究報告；

　　3.2.9 項目的規劃設計文本；

　　3.2.10 項目重大的經濟合同，包括土地使用權出讓合同、總承包合同、營銷策劃合同等；

　　3.2.11 企業基本情況資料及財務資料。

　　3.3 貸款談判：明確借款總額、期限、優惠利率、保證方式（抵押或擔保）、用款和還款計劃、抵押物評估價值等。

　　3.4貸款談判的雙方意見一致后，由總會計師在公司行政辦公會議上提請審議，如貸款數額超過董事會授權額度的尚需報董事會審批。

　　3.5 經貸款銀行內部貸審會審批同意后，由總會計師代表公司與貸款銀行簽訂貸款合同，本主辦崗位協助辦理抵押登記手續。

　　3.6 根據公司資金情況和項目回籠情況，調整借貸計劃，及時與貸款銀行溝通協調，辦理相關手續。

　　3.7 貸款到期付清，及時辦理合同終止手續。如需展期，仍須由總會計師提請公司行政會議審批。

　　4.貸款擔保

　　銀行一般要求項目公司以項目抵押來鎖定風險（在建工程抵押費用較高），個別情況下銀行會根據項目的性質、開發單位的資信等因素允許由實力較強、有代償能力的公司提供擔保。

　　4.1 項目分階段抵押

　　4.1.1土地使用權抵押：在開發單位支付全部土地使用權出讓金，獲得《房地產權證（土地部分）》后，辦理土地使用權抵押登記手續；

　　4.1.2房屋期權抵押：在項目建設開發投資總額完成25%以上，具備房屋期權抵押條件時，可辦理房屋期權抵押手續，將房屋期權連同土地使用權一并抵押。

　　4.1.3現房抵押：工程已竣工驗收，開發單位獲得大產證后，將房屋期權抵押轉為商品房現房抵押。

　　5.貸款額度

　　項目貸款額度的確定取決于抵押物的價值，房屋期權價值是以抵押時投入該項目的土地使用權出讓金、拆遷安置補償費、已支付的工程款（不包括預付款、庫存材料與設備）的總和估算而得。

　　以房屋期權作為抵押的貸款，貸款額度一般不會高于抵押物價值的50%，以房地產現房作為抵押的貸款，貸款額度一般不會高于抵押物價值的70%。

　　6.貸款發放

　　6.1在發放貸款前，公司與貸款銀行簽訂《財務監管協議》，項目公司在貸款銀行開立保證金帳戶、監管帳戶及結算帳戶，保證金帳戶和監管帳戶需預留信貸員印鑒，確保貸款資金在項目建設范圍內封閉運作。保證金帳戶核算貸款資金，監管帳戶核算借款人投入的自籌資金和項目回籠資金。

　　6.2貸款銀行確定貸款額度后，按照項目實際用款需求分次將貸款資金劃入保證金帳戶。

　　6.3貸款項目需要執行對外支付前，本主辦崗位應定期（如每月末或月初）編制項目用款計劃，并提供用款依據。經信貸員核準后，將保證金帳戶或監管帳戶內的資金劃入結算帳戶，由開發單位執行對外支付。

篇3：建設集團項目資金管理辦法

　　建設集團項目資金管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加強項目資金管理，規范項目資金運作，提高資金使用效率，根據局《資金管理辦法》及《預算管理辦法》，特制定本辦法。

　　第二條 項目資金管理的基本原則：集中管理、統一使用、以收定支、加快周轉、開源節流、提高效益。

　　第三條 項目資金管理實行“收支兩條線”管理辦法。即項目工程款回收后全額轉入公司（本辦法均指公司或分公司）帳戶，項目各項支出由公司按計劃統一支付，零星支出實行定額備用金制度。對遠離公司所在地單獨開設銀行帳戶的項目，則由公司根據審定的資金需用計劃劃撥給項目，由項目按計劃支付。

　　第二章項目資金管理職責

　　第四條 各級財務部門是本單位項目資金管理的職能部門，負責本單位項目資金回收及使用的日常工作，向本單位負責人負責，并接受上級主管部門的檢查、監督。

　　第五條 項目經理部是項目資金管理的直接責任單位，負責項目工程款回收與項目資金收支計劃的編制。

　　（一）項目經理是項目工程款回收第一責任人，領導和管理項目資金工作，對項目資金回收、合理使用負責。

　　（二）項目內業技術員（或預算員、統計員）負責在合同規定時間內完成對業主報量及工程進度款的申報，并催促業主在規定時間內審定，為項目回收工程款提供可靠依據。

　　（三）項目預算員負責編制和辦理工程預結算、索賠、變更及簽證等工作，協助項目內業技術員辦理每月工程進度款和向業主報量的核對工作。

　　（四）項目成本員負責按月編制資金收支計劃，并辦理收取工程款相關手續。

　　第六條 公司預算部門應及時解決涉及工程合同條款的爭議問題，協助項目辦理工程預結算、索賠、變更簽證、工程進度款申報工作。

　　第七條 公司財務部門應及時收集了解業主資金動態信息，提供業主欠款有關數據，協助項目收取工程款，并平衡審定項目資金收支計劃。

　　第三章 銀行帳戶管理

　　第八條 為實現項目資金集中管理，各單位應加快信息化建設，逐步實現異地零距離資金管理，減少銀行開戶個數，避免資金沉淀，提高資金使用效率。

　　第九條 銀行帳戶實行集中管理。項目原則上不得開設銀行帳戶，遠離公司所在地300公里以上或因特殊原因確需單獨開戶的項目，應報公司批準，并定期向公司報告帳戶使用情況。

　　第十條 對開設銀行帳戶的項目，其帳戶由公司統一管理，并委托項目進行日常管理工作，嚴禁將銀行帳戶出租、出借。公司財務部門應定期對項目銀行帳戶使用情況進行檢查監督。

　　第十一條 銀行帳戶預留印鑒實行分開保管制。單位財務專用章由財務部門負責人保管，人名章由本人或被授權委托人保管，嚴禁一人保管支付款項所需的全部印章。

　　第十二條 項目單獨開設的銀行帳戶，工程竣工后必須及時予以注銷，預留銀行印鑒章交公司財務部門統一保管。

　　第四章工程款回收管理

　　第十三條 各單位應嚴格執行工程投標及合同評審程序，慎重承接墊資工程。確需墊資的應認真貫徹執行中建三財字[20**]123號《中國建筑第*工程局資金管理暫行辦法》有關規定。

　　第十四條 工程款回收的原則：全面深入了解合同條款，加強與業主的聯絡，及時取得業主資金信息，采取合法手段，及時回收各種款項。

　　第十五條 各單位應成立回收工程款及清欠小組，負責工程款及清欠日常工作，明確目標、方法，并落實到人。

　　第十六條 在施工程項目，如業主不能及時支付工程款超過一個月（合同有規定的按合同），原則上應報公司經理批準停止施工，并辦理相關索賠簽證手續。

　　第十七條 項目月度獎金（或管理人員崗薪）發放應與工程款回收情況掛鉤。原則上，項目累計工程款回收率（累計工程款回收率=累計實收工程款/按合同計算可收工程款×100%）高于90%時，項目月度獎金可如數發放；項目累計工程款回收率在70%-90%之間時，按同等比例發放當月獎金，回收率達到要求標準時，再行補發；項目累計工程款回收率低于70%時，項目月度獎金暫停發放，待達到要求標準時補發。如確因承諾墊資等原因，而非項目自身管理原因造成不能及時回收工程款，經公司經理批準后獎金可適當予以發放。

　　第十八條 原則上項目兌現前必須收齊合同規定的全部款項，否則不予兌現。如確因承諾墊資及業主因素（如業主安排的付款時間較長）等原因，而非項目自身管理原因造成不能及時回收工程款，經公司經理批準后可予部分兌現，但總體上應從嚴掌握。

　　第五章 項目資金使用管理

　　第十九條 項目資金使用原則：計劃管理、以收定支、控制使用。

　　第二十條 項目應于月底前填報下月《項目資金收支計劃》報公司財務部門，由公司審核匯總后編制公司總的資金收支計劃，經公司經理批準后執行。項目各項開支由公司統一支付。遠離公司所在地單獨開設銀行帳戶的項目由公司根據審定的《資金收支計劃》將款項劃撥項目，由項目按計劃支付。

　　第二十一條 項目各項開支由公司統一支付，項目日常零星開支實行定額備用金制度（遠離分公司所在地單獨開設銀行帳戶的除外）。定額備用金標準：大型及特大型項目30000元，中小型項目10000元。定額備用金由項目成本員于項目開工前向分公司借取，主要用于項目零星、急用的日常支出，項目成本員應匯總整理有關票據及時向分公司財務科報銷。項目完工后，項目成本員應及時交回所借備用金。

　　第二十二條 項目應加強物資采購計劃管理，限量采購，避免存貨積壓、浪費。

　　第二十三條 項目應建立健全分包工程結算臺帳，核實計算分包單位完成工作量及質量安全等情況，協助公司辦理有關分包工程付款審批程序。

　　第六章 項目資金檢查與分析

　　第二十四條 各單位應定期檢查項目資金收支管理情況，特別是對單獨開設銀行帳戶的項目應加強檢查、監督，發現違反資金管理規定的應嚴肅處理，給企業造成損失的，應追究有關人員相應責任。

　　第二十五條 項目資金分析是項目經濟活動分析的重要內容。項目應于每月經濟活動分析會時進行分析，通過對收支情況分析，及時發現項目資金管理中存在的問題，以便及時采取措施，管好用好資金，提高資金使用效益。

　　第七章 附則

　　第二十六條 本辦法適用于局所有新建、擴建和改建等施工項目，自20**年11月12日起開始施行。

　　第二十七條 本辦法由局財務部負責解釋。