解讀《物權法》實施后變化:夫妻共有房房主有權賣

　　10月1日起，《物權法》開始正式實施。這部惠及千家萬戶民生的法典，將對我們的生活帶來哪些改變?從今天開始本報推出“法官案解物權法”系列報道，請北京市第一中級人民法院法官，結合現實中與群眾生活關系最為密切的具體案例，解讀《物權法》實施后將會帶來的變化。

　　過去購買二手房的人經常會被賣房人突然反悔所困擾，一旦賣房人以所賣房屋是夫妻共有財產，夫妻一方對賣房一事并不知情也不同意，要求解除買賣合同，買房人在大多情況下只能干瞪眼，頂多獲賠點違約金，而《物權法》實施之后，二手房主再想以這招兒反悔，就難以奏效了。

　　■現實案例

　　張軍和李麗1997年結婚，20**年兩人購買了一套一居室住房，房屋產權證上登記的是張軍的名字。20**年底，張軍家又購買了一套面積更大的商品房，就想把先購買的小房子賣掉。張軍通過中介公司與郭某簽訂了房屋買賣合同，約定將房子賣給郭某，后雙方辦理了房屋產權過戶手續(xù)。沒想到在張軍與郭某簽訂房屋買賣合同不久，一居室所在位置的房價從每平方米9000元，漲到了12000元。張軍和李麗向法院起訴郭某，以所售房屋是婚姻存續(xù)期間的共同財產，張軍賣房未經李麗同意為由，要求法院判令郭某將該房屋返還張軍和李麗。

　　■不同結果

　　物權法實施之前---法院可能認為，根據我國《婚姻法》、《合同法》的有關規(guī)定，婚姻關系存續(xù)期間購買的房產系婚后共同財產，屬于夫妻雙方共同所有，一方擅自處置屬于無權處分。據此法院判令張軍與郭某簽訂的房屋買賣合同無效，張軍返還郭某價款，郭某騰退房屋并協助張軍對房屋進行恢復登記。

　　物權法實施之后---法院在審理此案中重點審查郭某在購買該房屋時是否與張軍有惡意串通行為?法院在查清買房人郭某與張軍素不相識只是根據自己需要善意買房后，判決郭某取得房屋產權，不需要將該房屋返還張軍和李麗。

　　■法官解案

　　按照《物權法》的有關規(guī)定，誰是房屋的權利人，誰就有權處置房屋。而善意的第三人判斷房屋權利人的重要標準是房屋產權證上登記的姓名。張軍和李麗共同購買的房屋，產權證上登記的是張軍的名字，則善意第三人就完全有理由信賴張軍有權處置該房產。這樣一來，郭某購買張軍名下登記的房產并經過戶取得所有權是完全合乎法律規(guī)定的。在這里，《物權法》更為關注對善意第三人的保護。

　　那么如何處理《物權法》和《婚姻法》之間的沖突?法官說，《物權法》是新法，《婚姻法》屬于舊法，法律適用的一般原則是新法優(yōu)于舊法。此外，《物權法》本身就是規(guī)范物的歸屬和利用的基本法律，因此法院在審理此類案件時，應首先適用《物權法》。夫妻一方如果想保護自己在家庭財產中的合法權利，在房屋產權證登記時就應要求作為共有權人一并登記，或者到產權登記機關追加登記自己作為共有權人。

篇2：物權法的17個名詞解釋

　　物權法的17個名詞解釋

　　全國人大常委會法工委就物權法涉及到的17個主要名詞作出如下解釋：

　　物權

　　指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。不動產指土地以及建筑物等土地附著物；動產指不動產以外的物。制定物權法，對明確物的歸屬，充分發(fā)揮物的效用，維護經濟秩序，促進社會主義現代化建設，具有重要意義。

　　公示

　　指確認物權設立、變動的依據，如登記。物權公示是為了讓他人清楚地知道誰是權利人，以維護權利人、與交易有關的人的合法權益。除有相反證據證明的以外，記載于不動產登記簿上的人是該不動產的權利人，動產的占有人是該動產的權利人。

　　異議登記

　　指利害關系人對不動產登記簿上有關權利主體、內容的正確性提出不同意見的登記。異議登記的目的是限制不動產登記簿上的權利人的權利，以保障提出異議登記的利害關系人的權利。

　　預告登記

　　指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

　　建筑物區(qū)分所有權

　　隨著住宅商品化，建筑物向多層、高層發(fā)展，一棟高樓通常為眾多住戶所有，這種現象就是建筑物區(qū)分所有。建筑物區(qū)分所有權包括住戶就高層建筑物中對其住宅等專有部分等享有的所有權，對電梯、過道等共有部分享有的共有和共同管理的權利。

　　相鄰關系

　　指兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或者使用人，因通行、采光、通風等必需，依照法律規(guī)定產生的權利義務關系。

　　共有

　　指兩個以上的自然人或者法人對一項財產共同享有所有權。共有關系可以依照法律規(guī)定發(fā)生，也可以根據合同約定發(fā)生。依照民法通則的規(guī)定，共有分為按份共有和共同共有。

　　善意取得

　　指為了保護正常交易而設立的一項法律制度。如甲把借來的自行車當作自己的自行車出賣給乙，乙不知該自行車是甲借來的，這時乙是善意的購買人。構成善意取得，必須符合法律規(guī)定的各種條件。

　　孳息

　　孳息分為天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然屬性而獲得的收益，如果樹結的果實、母畜生的幼畜。法定孳息指因法律關系所獲得的收益，如出租人根據租賃合同收取的租金、貸款人根據貸款合同取得的利息等。

　　用益物權

　　指在法律規(guī)定的范圍內，對他人所有的不動產，享有占有、使用和收益的權利。包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等。

　　建設用地使用權

　　用益物權的一種。指對國家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經營建筑物、構筑物以及其附屬設施的權利。

　　地役權

　　用益物權的一種。指因通行、取水、排水等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產,以提高自己不動產效益的權利。如甲工廠原有東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當支付使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。這時甲工廠即取得了“地役權”。

　　擔保物權

　　指在借貸、買賣等民事活動中，債務人或者第三人將自己所有的財產作為履行債務的擔保。債務人未履行債務時，債權人依照法律規(guī)定的程序就該財產優(yōu)先受償的權利。擔保物權包括抵押權、質權和留置權。

　　抵押權

　　指債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保,債務人未履行債務時，債權人依照法律規(guī)定的程序就該財產優(yōu)先受償的權利。債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。如某人向銀行申請貸款，并以自己的住房作抵押，這時銀行即為抵押權人。

　　質權

　　分為動產質權和權利質權。動產質權指債務人或者第三人將其動產移交債權人占有，以該動產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規(guī)定的程序就該動產優(yōu)先受償的權利。債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，移交的動產為質押財產。出質人也可以將法律規(guī)定可以轉讓的股權、倉單、提單等財產權利出質，這時質權稱為權利質權。

　　留置權

　　指債務人未履行債務時，債權人扣留已經合法占有的債務人的動產，并依照法律規(guī)定的程序就該動產優(yōu)先受償的權利。如顧客不向裁縫店支付服裝加工費時，裁縫可以留置加工的服裝，待顧客支付加工費后再歸還做成的服裝。

　　占有

　　指占有人對不動產或者動產的實際控制。占有人可以是依法有權占有不動產或者動產，如根據租賃合同在租期內占有對方交付的租賃物。占有人也可能是無權占有他人的不動產或者動產。如借他人的物品，過期不還。占有人不知道自己是無權占有的，為善意占有；明知自己屬于無權占有的，為惡意占有。

篇3：中華人民共和國物權法(2007)

　　中華人民共和國物權法(20**)

　　（20**年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）

　　目錄

　　第一編 總則

　　第一章 基本原則

　　第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅

　　第一節(jié) 不動產登記

　　第二節(jié) 動產交付

　　第三節(jié) 其他規(guī)定

　　第三章 物權的保護

　　第二編 所有權

　　第四章 一般規(guī)定

　　第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權

　　第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

　　第七章 相鄰關系

　　第八章 共有

　　第九章 所有權取得的特別規(guī)定

　　第三編 用益物權

　　第十章 一般規(guī)定

　　第十一章 土地承包經營權

　　第十二章 建設用地使用權

　　第十三章 宅基地使用權

　　第十四章 地役權

　　第四編 擔保物權

　　第十五章 一般規(guī)定

　　第十六章 抵押權

　　第一節(jié) 一般抵押權

　　第二節(jié) 最高額抵押權

　　第十七章 質權

　　第一節(jié) 動產質權

　　第二節(jié) 權利質權

　　第十八章 留置權

　　第五編 占有

　　第十九章 占有

　　附則

　　中華人民共和國物權法

　　第一編 總則

　　第一章 基本原則

　　第一條 為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。

　　第二條 因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。

　　本法所稱物，包括不動產和動產。法律規(guī)定權利作為物權客體的，依照其規(guī)定。

　　本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

　　第三條 國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發(fā)展的基本經濟制度。

　　國家鞏固和發(fā)展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發(fā)展。

　　國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權利。

　　第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

　　第五條 物權的種類和內容，由法律規(guī)定。

　　第六條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。

　　第七條 物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第八條 其他相關法律對物權另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。

　　第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅

　　第一節(jié) 不動產登記

　　第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

　　國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

　　第十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

　　第十二條 登記機構應當履行下列職責：

　　（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；

　　（二）就有關登記事項詢問申請人；

　　（三）如實、及時登記有關事項；

　　（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

　　第十三條 登記機構不得有下列行為：

　　（一）要求對不動產進行評估；

　　（二）以年檢等名義進行重復登記；

　　（三）超出登記職責范圍的其他行為。

　　第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。

　　第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

　　不動產登記簿由登記機構管理。

　　第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

　　第十八條 權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。

　　第十九條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

　　不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。

　　預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

　　因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

　　第二十二條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規(guī)定。

　　第二節(jié) 動產交付

　　第二十三條 動產物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　第二十四條 船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

　　第二十五條 動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發(fā)生效力。

　　第二十六條 動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。

　　第二十七條 動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產的，物權自該約定生效時發(fā)生效力。

　　第三節(jié) 其他規(guī)定

　　第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

　　第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

　　第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

　　第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生物權效力。

　　第三章 物權的保護

　　第三十二條 物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

　　第三十三條 因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

　　第三十四條 無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

　　第三十五條 妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

　　第三十六條 造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

　　第三十七條 侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。

　　第三十八條 本章規(guī)定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。

　　侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二編 所有權

　　第四章 一般規(guī)定

　　第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

　　第四十條 所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

　　第四十一條 法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。

　　第四十二條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

　　征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

　　征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

　　任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

　　第四十三條 國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規(guī)定的權限和程序征收集體所有的土地。

　　第四十四條 因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。

　　第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權

　　第四十五條 法律規(guī)定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。

　　國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

　　第四十六條 礦藏、水流、海域屬于國家所有。

　　第四十七條 城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。

　　第四十八條 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。

　　第四十九條 法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。

　　第五十條 無線電頻譜資源屬于國家所有。

　　第五十一條 法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。

　　第五十二條 國防資產屬于國家所有。

　　鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。

　　第五十三條 國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定處分的權利。

　　第五十四條 國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定收益、處分的權利。

　　第五十五條 國家出資的企業(yè)，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。

　　第五十六條 國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。

　　第五十七條 履行國有財產管理、監(jiān)督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監(jiān)督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。

　　違反國有財產管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。

　　第五十八條 集體所有的不動產和動產包括：

　　（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；

　　（二）集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；

　　（三）集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施；

　　（四）集體所有的其他不動產和動產。

　　第五十九條 農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。

　　下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：

　　（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包；

　　（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；

　　（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；

　　（四）集體出資的企業(yè)的所有權變動等事項；

　　（五）法律規(guī)定的其他事項。

　　第六十條 對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權：

　　（一）屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；

　　（二）分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；

　　（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經濟組織代表集體行使所有權。

　　第六十一條 城鎮(zhèn)集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。

　　第六十二條 集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財產的狀況。

　　第六十三條 集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。

　　集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

　　第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。

　　第六十五條 私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。

　　國家依照法律規(guī)定保護私人的繼承權及其他合法權益。

　　第六十六條 私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。

　　第六十七條 國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業(yè)。國家、集體和私人所有的不動產或者動產，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利并履行義務。

　　第六十八條 企業(yè)法人對其不動產和動產依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。

　　企業(yè)法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。

　　第六十九條 社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保護。

　　第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

　　第七十條 業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

　　第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

　　業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

　　第七十三條 建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

　　第七十四條 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

　　建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　第七十五條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

　　地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協助。

　　第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

　　（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

　　第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。

　　第七十八條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第七十九條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

　　第八十條 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。

　　對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。

　　第八十二條 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第八十三條 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第七章 相鄰關系

　　第八十四條 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

　　第八十五條 法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當地習慣。

　　第八十六條 不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

　　對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

　　第八十七條 不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

　　第八十八條 不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

　　第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

　　第九十條 不動產權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。

　　第九十一條 不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

　　第九十二條 不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。

　　第八章 共有

　　第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

　　第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

　　第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

　　第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

　　第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　第九十八條 對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

　　第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

　　第一百條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

　　共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

　　第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。

　　第一百零二條 因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

　　第一百零三條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

　　第一百零四條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

　　第一百零五條 兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規(guī)定。

　　第九章 所有權取得的特別規(guī)定

　　第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

　　（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

　　（二）以合理的價格轉讓；

　　（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

　　當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。

　　第一百零七條 所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。

　　第一百零八條 善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

　　第一百零九條 拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。

　　第一百一十條 有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發(fā)布招領公告。

　　第一百一十一條 拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

　　第一百一十二條 權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。

　　權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。

　　拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。

　　第一百一十三條 遺失物自發(fā)布招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。

　　第一百一十四條 拾得漂流物、發(fā)現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規(guī)定。文物保護法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

　　第一百一十五條 主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。

　　第一百一十六條 天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。

　　法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。

　　第三編 用益物權

　　第十章 一般規(guī)定

　　第一百一十七條 用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。

　　第一百一十八條 國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。

　　第一百一十九條 國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外。

　　第一百二十條 用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。

　　第一百二十一條 因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應補償。

　　第一百二十二條 依法取得的海域使用權受法律保護。

　　第一百二十三條 依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權利受法律保護。

　　第十一章 土地承包經營權

　　第一百二十四條 農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。

　　農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業(yè)的土地，依法實行土地承包經營制度。

　　第一百二十五條 土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農業(yè)生產。

　　第一百二十六條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

　　前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規(guī)定繼續(xù)承包。

　　第一百二十七條 土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

　　縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發(fā)放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。

　　第一百二十八條 土地承包經營權人依照農村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。

　　第一百二十九條 土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　第一百三十條 承包期內發(fā)包人不得調整承包地。

　　因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規(guī)定辦理。

　　第一百三十一條 承包期內發(fā)包人不得收回承包地。農村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

　　第一百三十二條 承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應補償。

　　第一百三十三條 通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規(guī)定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

　　第一百三十四條 國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規(guī)定。

　　第十二章 建設用地使用權

　　第一百三十五條 建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

　　第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

　　第一百三十七條 設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

　　工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

　　嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。

　　第一百三十八條 采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

　　建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：

　　（一）當事人的名稱和住所；

　　（二）土地界址、面積等；

　　（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；

　　（四）土地用途；

　　（五）使用期限；

　　（六）出讓金等費用及其支付方式；

　　（七）解決爭議的方法。

　　第一百三十九條 設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。

　　第一百四十條 建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

　　第一百四十一條 建設用地使用權人應當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。

　　第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。

　　第一百四十三條 建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。

　　第一百四十四條 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

　　第一百四十五條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

　　第一百四十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

　　第一百四十七條 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

　　第一百四十八條 建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

　　第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

　　非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　第一百五十條 建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

　　第一百五十一條 集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

　　第十三章 宅基地使用權

　　第一百五十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

　　第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。

　　第一百五十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

　　第一百五十五條 已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

　　第十四章 地役權

　　第一百五十六條 地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。

　　前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

　　第一百五十七條 設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。

　　地役權合同一般包括下列條款：

　　（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

　　（二）供役地和需役地的位置；

　　（三）利用目的和方法；

　　（四）利用期限；

　　（五）費用及其支付方式；

　　（六）解決爭議的方法。

　　第一百五十八條 地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　第一百五十九條 供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。

　　第一百六十條 地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。

　　第一百六十一條 地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

　　第一百六十二條 土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。

　　第一百六十三條 土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

　　第一百六十四條 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。

　　第一百六十五條 地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

　　第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

　　第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

　　第一百六十八條 地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

　　（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；

　　（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

　　第一百六十九條 已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

　　第四編 擔保物權

　　第十五章 一般規(guī)定

　　第一百七十條 擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優(yōu)先受償的權利，但法律另有規(guī)定的除外。

　　第一百七十一條 債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設立擔保物權。

　　第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法和其他法律的規(guī)定。

　　第一百七十二條 設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。

　　擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。

　　第一百七十三條 擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。

　　第一百七十四條 擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

　　第一百七十五條 第三人提供擔保，未經其書面同意，債權人允許債務人轉移全部或者部分債務的，擔保人不再承擔相應的擔保責任。

　　第一百七十六條 被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償。

　　第一百七十七條 有下列情形之一的，擔保物權消滅：

　　（一）主債權消滅；

　　（二）擔保物權實現；

　　（三）債權人放棄擔保物權；

　　（四）法律規(guī)定擔保物權消滅的其他情形。

　　第一百七十八條 擔保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。

　　第十六章 抵押權

　　第一節(jié) 一般抵押權

　　第一百七十九條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的,債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優(yōu)先受償。

　　前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

　　第一百八十條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

　　（一）建筑物和其他土地附著物；

　　（二）建設用地使用權；

　　（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；

　　（四）生產設備、原材料、半成品、產品；

　　（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

　　（六）交通運輸工具；

　　（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產。

　　抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

　　第一百八十一條 經當事人書面協議，企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優(yōu)先受償。

　　第一百八十二條 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。

　　第一百八十三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

　　第一百八十四條 下列財產不得抵押：

　　（一）土地所有權；

　　（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

　　（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；

　　（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

　　（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；

　　（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。

　　第一百八十五條 設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。

　　抵押合同一般包括下列條款：

　　（一）被擔保債權的種類和數額；

　　（二）債務人履行債務的期限；

　　（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；

　　（四）擔保的范圍。

　　第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

　　第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

　　第一百八十八條 以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規(guī)定的財產或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　第一百八十九條 企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產經營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　依照本法第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。

　　第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

　　第一百九十一條 抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

　　第一百九十二條 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

　　第一百九十三條 抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

　　第一百九十四條 抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。

　　債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

　　第一百九十五條 債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。

　　抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

　　抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

　　第一百九十六條 依照本法第一百八十一條規(guī)定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發(fā)生時確定：

　　（一）債務履行期屆滿，債權未實現；

　　（二）抵押人被宣告破產或者被撤銷；

　　（三）當事人約定的實現抵押權的情形；

　　（四）嚴重影響債權實現的其他情形。

　　第一百九十七條 債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

　　前款規(guī)定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

　　第一百九十八條 抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　第一百九十九條 同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規(guī)定清償：

　　（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；

　　（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；

　　（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　第二百條 建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。

　　第二百零一條 依照本法第一百八十條第一款第三項規(guī)定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

　　第二百零二條 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

　　第二節(jié) 最高額抵押權

　　第二百零三條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優(yōu)先受償。

　　最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。

　　第二百零四條 最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。

　　第二百零五條 最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。

　　第二百零六條 有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：

　　（一）約定的債權確定期間屆滿；

　　（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；

　　（三）新的債權不可能發(fā)生；

　　（四）抵押財產被查封、扣押；

　　（五）債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷；

　　（六）法律規(guī)定債權確定的其他情形。

　　第二百零七條 最高額抵押權除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權的規(guī)定。

　　第十七章 質權

　　第一節(jié) 動產質權

　　第二百零八條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優(yōu)先受償。

　　前款規(guī)定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。

　　第二百零九條 法律、行政法規(guī)禁止轉讓的動產不得出質。

　　第二百一十條 設立質權，當事人應當采取書面形式訂立質權合同。

　　質權合同一般包括下列條款：

　　（一）被擔保債權的種類和數額；

　　（二）債務人履行債務的期限；

　　（三）質押財產的名稱、數量、質量、狀況；

　　（四）擔保的范圍；

　　（五）質押財產交付的時間。

　　第二百一十一條 質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。

　　第二百一十二條 質權自出質人交付質押財產時設立。

　　第二百一十三條 質權人有權收取質押財產的孳息，但合同另有約定的除外。

　　前款規(guī)定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

　　第二百一十四條 質權人在質權存續(xù)期間，未經出質人同意，擅自使用、處分質押財產，給出質人造成損害的，應當承擔賠償責任。

　　第二百一十五條 質權人負有妥善保管質押財產的義務；因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

　　質權人的行為可能使質押財產毀損、滅失的，出質人可以要求質權人將質押財產提存，或者要求提前清償債務并返還質押財產。

　　第二百一十六條 因不能歸責于質權人的事由可能使質押財產毀損或者價值明顯減少，足以危害質權人權利的，質權人有權要求出質人提供相應的擔保；出質人不提供的，質權人可以拍賣、變賣質押財產，并與出質人通過協議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務或者提存。

　　第二百一十七條 質權人在質權存續(xù)期間，未經出質人同意轉質，造成質押財產毀損、滅失的，應當向出質人承擔賠償責任。

　　第二百一十八條 質權人可以放棄質權。債務人以自己的財產出質，質權人放棄該質權的，其他擔保人在質權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

　　第二百一十九條 債務人履行債務或者出質人提前清償所擔保的債權的，質權人應當返還質押財產。

　　債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現質權的情形，質權人可以與出質人協議以質押財產折價，也可以就拍賣、變賣質押財產所得的價款優(yōu)先受償。

　　質押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

　　第二百二十條 出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿后及時行使質權；質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。

　　出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠于行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任。

　　第二百二十一條 質押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸出質人所有，不足部分由債務人清償。

　　第二百二十二條 出質人與質權人可以協議設立最高額質權。

　　最高額質權除適用本節(jié)有關規(guī)定外，參照本法第十六章第二節(jié)最高額抵押權的規(guī)定。

　　第二節(jié) 權利質權

　　第二百二十三條 債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：

　　（一）匯票、支票、本票；

　　（二）債券、存款單；

　　（三）倉單、提單；

　　（四）可以轉讓的基金份額、股權；

　　（五）可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權；

　　（六）應收賬款；

　　（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質的其他財產權利。

　　第二百二十四條 以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自權利憑證交付質權人時設立；沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。

　　第二百二十五條 匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現日期或者提貨日期先于主債權到期的，質權人可以兌現或者提貨，并與出質人協議將兌現的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存。

　　第二百二十六條 以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。

　　基金份額、股權出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

　　第二百二十七條 以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。

　　知識產權中的財產權出質后，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產權中的財產權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

　　第二百二十八條 以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。

　　應收賬款出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

　　第二百二十九條 權利質權除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)動產質權的規(guī)定。

　　第十八章 留置權

　　第二百三十條 債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優(yōu)先受償。

　　前款規(guī)定的債權人為留置權人，占有的動產為留置財產。

　　第二百三十一條 債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業(yè)之間留置的除外。

　　第二百三十二條 法律規(guī)定或者當事人約定不得留置的動產，不得留置。

　　第二百三十三條 留置財產為可分物的，留置財產的價值應當相當于債務的金額。

　　第二百三十四條 留置權人負有妥善保管留置財產的義務；因保管不善致使留置財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

　　第二百三十五條 留置權人有權收取留置財產的孳息。

　　前款規(guī)定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

　　第二百三十六條 留置權人與債務人應當約定留置財產后的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優(yōu)先受償。

　　留置財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

　　第二百三十七條 債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿后行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。

　　第二百三十八條 留置財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。

　　第二百三十九條 同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優(yōu)先受償。

　　第二百四十條 留置權人對留置財產喪失占有或者留置權人接受債務人另行提供擔保的，留置權消滅。

　　第五編 占有

　　第十九章 占有

　　第二百四十一條 基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規(guī)定。

　　第二百四十二條 占有人因使用占有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，惡意占有人應當承擔賠償責任。

　　第二百四十三條 不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。

　　第二百四十四條 占有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，占有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失。

　　第二百四十五條 占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。

　　占有人返還原物的請求權，自侵占發(fā)生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。

　　附則

　　第二百四十六條 法律、行政法規(guī)對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關規(guī)定作出規(guī)定。

　　第二百四十七條 本法自20**年10月1日起施行。