關(guān)于小區(qū)非機動車月卡續(xù)費的通知

　　尊敬的各位業(yè)主/住戶：

　　你好！

　　為了加強非機動車管理，方便廣大業(yè)主/住戶的非機動車停放，物業(yè)服務中心將于 20**年10月29日（星期一） ，開始到各非機動車保管站現(xiàn)場辦理非機動車月卡續(xù)費工作，集中辦理時間如下：

　　①、 10月29--31日11：00--20：00在一期2、3棟和三期19棟保管站集中辦理 ；

　　②、 11月1--2日11：00--20：00在二期15棟和18棟保管站集中辦理 ；

　　③、 充電月卡交一年可優(yōu)惠一個月，不充電月卡和自行車月卡無優(yōu)惠 。

　　為減少各位業(yè)主續(xù)費往返，今后非機動車續(xù)費將按季度、半年、年度收取，物業(yè)服務中心將在每季度第一個月10日前安排工作人員到各保管站進行現(xiàn)場辦理續(xù)卡工作 ，屆時請各業(yè)主（住戶）到上述地點辦理續(xù)費手續(xù)。

　　物業(yè)服務中心咨詢電話：**

　　EE物業(yè)服務中心

　　二○一二年十月二十四日

篇2：物業(yè)停車收費與保管責任問題的探討

　　物業(yè)停車收費與保管責任問題的探討

　　停車場收費的問題日益引起政府有關(guān)部門、消費者、停車場經(jīng)營者的高度重視，因為停車場收費不僅是汽車消費者一項長期的負擔，而且停車場收費帶來的保管責任極易引發(fā)法律訴訟。合理地界定停車場經(jīng)營者的權(quán)利和義務，降低停車場經(jīng)營者的負擔，規(guī)范停車場經(jīng)營者的行為，有利于停車場行業(yè)的發(fā)展。其中有很多問題值得研究和探討。

　　一、停車服務收費的性質(zhì)及服務內(nèi)容。

　　目前，停車場大致可以分為兩大類，一類是專業(yè)性停車場，一類是物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的停車場地。毫無疑問，停車場收費屬于經(jīng)營服務性收費，長期以來價格主管部門一直將汽車保管費列入政府價格管理目錄，屬于政府定價。除極少數(shù)停車場外，由政府價格主管部門對不同的停車場確定分等級的收費標準，而不是逐一核定經(jīng)營費用。從理論上講，經(jīng)營服務性收費標準的最主要依據(jù)是經(jīng)營費用，但實際上由于停車場的情況復雜，經(jīng)營費用懸殊，停車場的規(guī)模、所處的地理位置、停放車輛的數(shù)量都直接影響停車場的收益。以物業(yè)管理小區(qū)的停車場為例，停車管理作為物業(yè)管理公司的經(jīng)營業(yè)務，收益彌補物業(yè)管理收入的不足是物業(yè)管理企業(yè)的通常做法，不能因為停車管理獨立核算有較高的收益而降低停車收費標準。

　　目前深圳市的停車場中，專業(yè)性的停車場只占少數(shù)，大多數(shù)是物業(yè)管理小區(qū)的停車場。且收費標準均不與停車場經(jīng)營費用有直接的聯(lián)系。能否像其他經(jīng)營性服務項目的政府定價一樣，按實際經(jīng)營費用核定停車場的收費標準，理論上與實踐上都是不可行的。對實行政府定價停車場分等級確定收費標準是經(jīng)過實踐證明唯一可行的并被普遍接受的較理想的選擇。

　　伴隨經(jīng)濟的發(fā)展，汽車消費高速增長，停車場收費管理與日益增長的停放需求不相適應的矛盾推動著改革的步伐。1994年通過的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定，物業(yè)管理公司應與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應的保管費或車位使用費。首次在保管費外提出了車位使用費的規(guī)定，但由于缺少相應的配套規(guī)定，難以在實踐中明確車位使用費與保管費之間的法律界限。車位使用費的性質(zhì)如何，是否屬于政府定價，停車場對車輛停放承擔什么樣的法律責任，一系列的問題都需要給出答案。從目前的實踐看，僅僅提供車位使用權(quán)的停車場所并不存在。街道邊咪表停車是車主占用公共道路交納一定的費用作為對公共資源的補償，已經(jīng)超出經(jīng)營服務性收費的范疇。

　　2000年國家計委發(fā)布的《機動車停放服務管理辦法》是目前國家價格主管部門對機動車停放收費管理最權(quán)威的規(guī)定。管理辦法對機動車的停放服務收費作出了重大的改革，深圳價格主管部門依據(jù)國家計委的規(guī)定下發(fā)了《關(guān)于機動車停放服務收費問題的通知》，對深圳機動車停放服務的價格管理政策作了相應的調(diào)整。最核心的有三項，一是將機動車保管費更名為機動車停放服務費;二是將原有的機動車保管費全部實行政府定價改為區(qū)別不同情況分別實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導價、政府定價3種不同的定價形式。具有自然壟斷經(jīng)營性質(zhì)的機動車停放服務(機場、碼頭、車站、旅游景點、住宅區(qū)的露天或地下配套停車場等停放服務)收費實行政府指導價或政府定價。非自然壟斷經(jīng)營性質(zhì)的機動車停放服務(商場、娛樂場所、賓館酒店、寫字樓等建筑物的配套停車場等停放服務)收費實行市場調(diào)節(jié)價;三是機動車停放服務收費可實行按車輛占用面積大小分別計費的辦法，也可實行按停放時段不同分別計費的辦法。

　　深圳價格主管部門是機動車停放服務內(nèi)容的解釋部門，但由于是依據(jù)國家計委的規(guī)定，最終解釋權(quán)應屬國家計委。

　　機動車停放服務收費改革對停車行業(yè)的發(fā)展起了重要的影響。雖然《機動車停放服務管理辦法》對機動車停放服務的內(nèi)容未作出具體的規(guī)定，但仍可認為停放服務費與原有的保管費是有區(qū)別的，停放服務費不等同于保管服務。否則就很難理解為何國家計委將長期使用的保管費更名為停放服務費。并規(guī)定可實行按車輛占用停車面積大小分別計費，而通行的保管費標準均采用與保管標的金額、保管責任的大小相對應的原則。

　　停放服務費比較準確地反映機動車停放的客觀需要及當前的社會經(jīng)濟、治安環(huán)境。停放服務應包括提供機動車停放的場地、維護更新停車場必要的設(shè)施、維持停車場的公共秩序、衛(wèi)生及公共照明、機動車進出停放辦理必要的方便、簡捷手續(xù)、承擔有限額度的賠償責任。停放服務費與車位使用費相比較，范圍更廣，除一些專用停車場經(jīng)營者自身具有停車場使用權(quán)外，還包括了大量委托物業(yè)管理企業(yè)管理，利用業(yè)主公共場地停放車輛的物業(yè)管理小區(qū)。目前的停放服務費部分具有車位占用業(yè)主公共場地的補償性，由于小區(qū)的道路及公共面積為業(yè)主共有，必然出現(xiàn)車主與無車業(yè)主及外來停放車輛之間的利益沖突，通過向車位使用人或公共場地占用者收取一定的補償是合情合理的。保管則應包括提供停車服務并承擔保證車輛保持原有狀態(tài)的義務和賠償責任，簡而言之，保管=停放服務+承擔賠償責任。

　　國家計委對停車服務收費管理的改革，是價格管理觀念與時俱進的發(fā)展，更全面地反映了停車服務的本質(zhì)特征，對停車行業(yè)發(fā)展的促進作用將會隨時間的推移進一步被認識。

　　二、確立停車場保管責任的若干條件

　　近幾年，停車場收費的爭議不斷，但大多數(shù)是集中在停車場保管責任上。停車場是否負有保管責任，應當從多方面進行分析。不能僅僅看其營業(yè)執(zhí)照中注明為機動車保管，使用的票據(jù)為保管費。

　　由于目前的機動車存量遠遠超過了城市規(guī)劃的預期，大多數(shù)的停車場實際上并不具備承擔機動車保管責任的條件。長期以來即使是專用停車場也不具備保管貴重物品所應有的封閉環(huán)境，不能有效地制止管理員以外的人未經(jīng)同意進入停車場地，機動車車主一般均為自行入內(nèi)停放車輛，且并未將車輛的實際控制權(quán)交給停車場管理人員，出門憑證的防偽性能與機動車價值不相符，而管理人員除出門憑證外也不具備其他的識別、核實措施;絕大多數(shù)停車場并不是規(guī)范的停車場，比較突出的是物業(yè)管理小區(qū)的停車很多是利用小區(qū)的道路、公共場地停放。即使如此，還難以符合日益增長的停車量的需要。車輛無法始終處于車輛管理人員的嚴密監(jiān)控之下。

　　保管服務作為一種經(jīng)營服務性活動，除法律法規(guī)另有規(guī)定的除外，應視為企業(yè)依法自主經(jīng)營權(quán)的一部分，任何機構(gòu)和個人都無權(quán)強制性要求停車場提供保管服務。停車場開展停車保管服務的法定程序是以停車場經(jīng)營者向有關(guān)審批部門提出申請為前提，經(jīng)批準同意后向工商登記機關(guān)提出設(shè)立登記或增加經(jīng)營范圍的變更登記。未經(jīng)經(jīng)營者提出申請，行政管理機關(guān)不能要求其經(jīng)營停車保管業(yè)務。

　　目前，相當數(shù)量的停車場并不具備嚴格的提供機動車保管服務的客觀條件，卻在經(jīng)營范圍中核定為機動車保管，辦理停車場保管費的收費許可證，并使用保管費的發(fā)票，承擔保管的責任，與其經(jīng)營停車場的本意并不完全相符有其歷史的原因。根據(jù)國家計委的規(guī)定，停車服務作為一個獨立合法的經(jīng)營項目將會被停車場經(jīng)營者廣泛接受，停車場經(jīng)營者可以依法提出將經(jīng)營范圍變更為停車服務的申請，并提出使用與經(jīng)營范圍相對應的票據(jù)。

　　停車服務是否應承擔賠償責任，爭議的前提是保管合同是否成立。首先，停車場應有從事保管業(yè)務的經(jīng)營范圍及從事保管服務的條件，其次還應經(jīng)過相應的保管物品控制權(quán)移交程序。但從機動車的特點來分析，相當多的車主對機動車的停放服務并不存在保管服務的要求。這是由機動車自身的特殊性及保管的費用所決定的。機動車是一種貴重的物品，但不同的機動車價值懸殊，保管責任差別巨大;且是具有較高機動性及自鎖防盜搶性能，因此對停放服務除要求有一定的安全性外，還要求停放服務具有存取便捷、簡便的手續(xù)。

　　要求車輛停放均采取保管的形式，對停車場的開辦條件提出了相當高的標準，一般應有全封閉式的停放場所，給現(xiàn)代城市的發(fā)展規(guī)劃提出了不切實際的要求。車輛的實際控制權(quán)必須經(jīng)規(guī)定的程序移交到停車場管理人員，車輛實際控制權(quán)不僅僅應包括車輛的停放位置由管理人員決定，鑰匙、證件移交外，停車場管理人員可以采取附加的車輛控制措施。車輛的價值決定了車輛保管手續(xù)應有極其嚴格的程序，與機動車的機動性矛盾突出。訂立保管合同，對車輛的狀況經(jīng)過檢查驗收后，明確雙方的權(quán)利、義務，明確保管的責任、費用及交納的辦法。通行的用于保管貴重物品的模式難以被廣大的停車消費者所接受。因為車輛停放手續(xù)的便捷是機動車停車場經(jīng)營的基礎(chǔ)，離開便捷停車場難以維持下去。

　　目前停車場采用的進入停車場時發(fā)出的停車出門憑證，不符合合同法規(guī)定的保管合同成立必須注明標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責任、解決爭議的辦法等合同要件。合同法規(guī)定，寄存人寄存貴重物品時，應當向保管人聲明，由保管人驗收或者封存。機動車作為一種貴重物品，理應符合以上保管合同的規(guī)定。由雙方按市場調(diào)節(jié)價確定收費標準，明確雙方的權(quán)利、義務和責任，由于保管責任大于停放服務，根據(jù)收費標準與承擔的保管責任成正比的基本原則，保管服務收費應高于停放服務。有多大的市場需求，還難以預料。

　　強制性要求停車場提供機動車保管服務并承擔保管責任還直接影響到機動車車主作為消費者的合法權(quán)利。消費者權(quán)益保護法第九條規(guī)定，消費者有自主選擇商品和服務的權(quán)利。機動車車主作為一個龐大的消費群體，其消費需求必然是多樣化、多層次的，不同的收費標準與不同的服務內(nèi)容及標準相對應，在郵政服務中，平信與掛號信的承擔責任不同，收費也不同就是一個例證。

　　按照停放服務收費標準想得到保管服務的愿望與市場經(jīng)濟的要求相矛盾。不少機動車車主安裝了先進的防盜搶裝置，有效地提高了機動車防盜搶性能，有些在保險公司購買了盜搶險及其他險種，在發(fā)生損失時可以從保險公司得到相應的賠償。強制性要求停車場提供保管服務，只能強制性地要求停車場加大停車場的投入，改善停車場裝備，或購買停車場的車位保險，提高保管費用，最終通過停車場收費轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，對相當一部分車主形成的二次重復保險是額外的經(jīng)濟負擔。

　　從停車場的服務費用與機動車停放的安全性分析，二者之間的關(guān)系屬于非線性的比例關(guān)系，呈現(xiàn)一種邊際費用效率迅速遞減的特征。以停車場通行的管理模式為例，停車場提供了基本的停放空間和停放設(shè)施，進場時領(lǐng)取出場憑證，出場交納憑證。如果停車場管理人員能夠嚴格的執(zhí)行停車場管理的規(guī)范程序，盡職盡責，完全有可能將失竊率減少到相當?shù)偷乃剑纯梢暂^低的管理費用達到較高的機動車安全性和保管效率。據(jù)報載，蓮花北物業(yè)管理處僅一年就消除了500多次由于車主未能鎖住車門、車窗引起的安全隱患。更多地提高管理費用，要求其達到保管貴重物品的條件，對進一步提高機動車安全性的效率微不足道。不管停車場經(jīng)營者或消費者，大多數(shù)選擇停放服務是必然的。

　　強制性要求停車場提供保管服務，將停放服務規(guī)定為保管服務與政府價格管理政策不符。根據(jù)價格法的有關(guān)規(guī)定，未列入政府定價目錄的商品和服務均為市場調(diào)節(jié)價。機動車保管費作為市場調(diào)節(jié)價，可以由企業(yè)自行根據(jù)市場供求關(guān)系、經(jīng)營費用狀況決定收費標準，與目前的住宅小區(qū)具有壟斷性的停放服務屬于政府定價相沖突，最終可能會損害消費者的合法權(quán)益。

　　三、解決停車場服務與保管責任矛盾的措施

　　解決停車場停放服務與保管責任矛盾的主導思想不僅僅在于明確由誰承擔賠償責任，更重要的是在于維護公平、合法的市場經(jīng)濟秩序，促進汽車消費，推進機動車停放行業(yè)的健康發(fā)展。需要全社會各方面的共同努力。

　　首先，充分發(fā)揮深圳經(jīng)濟特區(qū)享有立法權(quán)的優(yōu)勢，結(jié)合深圳特區(qū)的特點，盡快研究制定深圳機動車停放服務管理條例，以法規(guī)的形式規(guī)范機動車停放服務的名稱、內(nèi)容及性質(zhì)，進一步明確各方的權(quán)利、責任和義務、賠償?shù)呢熑巍＝ㄗh對除負有特殊義務的停車場，如處理交通違章用于停放扣車的停車場外，統(tǒng)一使用停車服務費，與國家計委的規(guī)定相一致。

　　其次，要進一步加大對盜搶機動車行為的打擊力度，對盜搶機動車行為始終保持群防群治的高壓態(tài)勢，凈化社會治安環(huán)境。機動車車主也要加強自身車輛的安全防范意識，有條件的可利用高科技手段增強防盜搶能力。進一步在機動車保險市場中引入競爭機制，不斷開發(fā)適應社會需求的新的保險險種，規(guī)范保險服務收費行為，使消費者能真正享受到低收費、高質(zhì)量的保險服務。

　　第三，要規(guī)范停車行業(yè)的市場準入機制，年度審核制度。統(tǒng)一停車服務規(guī)范程序，加強停車場管理人員的培訓，提高管理人員的素質(zhì)，引導停車場建立規(guī)范、有效、可行的停放管理程序，對不按管理程序、玩忽職守給機動車停放造成損失的管理企業(yè)和人員給予相應的的處罰和經(jīng)濟制裁，包括取消其經(jīng)營資格，取消其從業(yè)資格。

篇3：湖州中心城區(qū)住宅小區(qū)公共停車場所機動車停放服務收費管理的通知

　　關(guān)于湖州中心城區(qū)住宅小區(qū)公共停車場所機動車停放服務收費管理的通知

　　湖發(fā)改商價〔20**〕241號

　　開發(fā)區(qū)建設(shè)局、度假區(qū)建設(shè)局、吳興區(qū)發(fā)改委、吳興區(qū)建設(shè)局，市各物業(yè)服務企業(yè)、小區(qū)業(yè)主大會(業(yè)主委員會)：

　　為規(guī)范湖州市中心城區(qū)住宅小區(qū)公共停車場所機動車停放服務收費行為，維護車主和住宅小區(qū)機動車停車場所經(jīng)營服務者的合法權(quán)益，根據(jù)《浙江省物價局關(guān)于規(guī)范機動車停放服務收費管理的通知》(浙價服〔20**〕408號)、《浙江省物價局關(guān)于完善停車服務收費政策的指導意見》(浙價服〔20**〕167號)和《湖州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)湖州市中心城區(qū)住宅小區(qū)機動車停放服務管理暫行辦法的通知》(湖政辦發(fā)〔20**〕135號)的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就湖州中心城區(qū)住宅小區(qū)公共停車場所機動車停放服務收費管理有關(guān)事項通知如下：

　　一、未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)和實行準物業(yè)管理的老小區(qū)公共停車場所(含占用業(yè)主共有道路或者其他場地的停車泊位，下同)機動車停放服務收費實行政府定價管理;已成立業(yè)主大會(除實行準物業(yè)管理的老小區(qū)外)的住宅小區(qū)公共停車場所的機動車停放服務收費實行市場調(diào)節(jié)價管理，由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會自主定價。

　　二、按照政府定價實行分級管理要求，市價格行政主管部門會同市建設(shè)行政主管部門，負責湖州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和太湖旅游度假區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)公共停車場所的機動車停放服務收費標準的制定和調(diào)整;中心城區(qū)除湖州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和太湖旅游度假區(qū)以外的由吳興區(qū)價格行政主管部門會同區(qū)建設(shè)行政主管部門負責。

　　三、住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)是否實施機動車停放服務收費，業(yè)主大會成立前，按前期物業(yè)服務合同約定由物業(yè)所在社區(qū)居委會決定;業(yè)主大會成立后由業(yè)主大會決定。

　　四、湖州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和太湖旅游度假區(qū)范圍內(nèi)未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)的公共停車場所機動車停車服務收費標準：地面車位(含道路停車)包月停放100元/月.個，地下車位包月停放200元/月.個，以上二項不得再另行加收物業(yè)服務費。機動車臨時進入住宅小區(qū)公共停車場所，停放2小時(含2小時)以內(nèi)的免收停車服務費，連續(xù)停放2小時以上-24小時的(含24時)，停車服務收費標準為5元/輛，期間進出小區(qū)，憑當日停車收費票據(jù)通行，不得重復收費。連續(xù)停放時間超過24小時以上的，超過部分按上述收費標準重新計費。住宅小區(qū)實施機動車臨停收費管理的，機動車停放服務單位要具備相應的計時收費管理設(shè)施。

　　實行準物業(yè)管理的老小區(qū)地面車位(含道路停車)包月停放60元/月.個，不得再另行加收物業(yè)服務費。

　　五、軍車(武警)和公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務時在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，應免收停車服務費。

　　六、機動車停放服務收費應按規(guī)定實行明碼標價，在停放服務場所或繳費窗口的醒目位置，公示小區(qū)公共停車場所車位總數(shù)、收費標準、收費依據(jù)、免費停放時間、服務承諾、投訴舉報電話等內(nèi)容，接受社會監(jiān)督。收費時使用稅務部門統(tǒng)一監(jiān)制的經(jīng)營服務票據(jù)。機動車停放服務單位應當每年公布小區(qū)機動車停放服務收費的收支情況，接受小區(qū)業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。

　　七、本通知自20**年10月1日起執(zhí)行。

　　本通知實施前，未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，前期物業(yè)服務合同中有約定或者物業(yè)服務企業(yè)已與業(yè)主或物業(yè)使用人商定住宅小區(qū)公共停車場所收費標準的，仍可按原合同約定執(zhí)行，合同到期后應當按本通知規(guī)定要求執(zhí)行。

　　湖州市發(fā)展和改革委員會

　　湖州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　20**年8月26日