競(jìng)賽題(選答)
競(jìng)賽規(guī)則：選答題分為10分、20分和30分，每組兩次機(jī)會(huì)，可以自行選擇分值題型，答對(duì)得分，答錯(cuò)扣分。
10分值：
1.問答題：建設(shè)部《室內(nèi)住宅裝飾裝修管理辦法》(110號(hào)令)中規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止哪些行為?
答：(1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu);
(2)將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間;
(3)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體;
(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果;
(5)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。
2.問答題：《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則(試行)》中規(guī)定，吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格主要分為哪幾類，具體價(jià)格是多少?
答：我省各類住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)(指提供房屋，設(shè)施維修，綠化的養(yǎng)護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生，維護(hù)秩序，檔案資料管理等服務(wù)費(fèi))政府指導(dǎo)價(jià)格(按每月每平方米建筑面積計(jì)算)如下：
(1)普通住宅
一級(jí)：每平方米1.00-1.50元;
二級(jí)：每平方米0.70-1.00元;
三級(jí)：每平方米0.50-0.70元;
四級(jí)：每平方米0.30-0.50元;
五級(jí)：每平方米0.30元
(2)高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據(jù)業(yè)主的要求和所提供的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量程度，按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商議定。
3.問答題：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?對(duì)物業(yè)管理企業(yè)保安人員有何要求?
答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
4.《室內(nèi)住宅裝飾裝修管理辦法》(110號(hào)令)中規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容?
答：(1)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容;
(2)裝飾裝修工程的實(shí)施期限;
(3)允許施工的時(shí)間;
(4)廢棄物的清運(yùn)與處置;
(5)住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求;
(6)禁止行為和注意事項(xiàng);
(7)管理服務(wù)費(fèi)用;
(8)違約責(zé)任;
(9)其他需要約定的事項(xiàng)。
5.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)履行哪些職責(zé)：
答：(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
6.在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交哪些資料?
答：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。
20分值：
1.《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則(試行)》中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格采取哪三種形式，融創(chuàng)物業(yè)采用的是哪一種，請(qǐng)具體介紹?
答：(1)協(xié)商確定服務(wù)價(jià)格
(2)提前告示服務(wù)價(jià)格
(3)價(jià)格主管部門核定服務(wù)價(jià)格
融創(chuàng)物業(yè)采用第二種形式，具體解釋為：
凡開發(fā)商按規(guī)定可以預(yù)售、租賃的房屋，都應(yīng)由選聘的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格自行確定綜合服務(wù)價(jià)格和細(xì)化服務(wù)內(nèi)容，報(bào)價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)主管部門備案，同時(shí)在顯著位置設(shè)立公示牌，將服務(wù)價(jià)格和細(xì)化的服務(wù)內(nèi)容公示。在簽訂房屋預(yù)售、租賃合同時(shí)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，業(yè)主入住后至該業(yè)主委員會(huì)成立之前，按合同約定執(zhí)行，服務(wù)價(jià)格不得提高，服務(wù)承諾不得降低。
2.物業(yè)管理的基本內(nèi)容有哪些?
答：物業(yè)管理基本內(nèi)容按照物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的性質(zhì)和服務(wù)的方式，可分為三大類，即常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。第一大類常規(guī)性的公共服務(wù)，是物業(yè)管理最基本且必須做好的工作。主要有;①房屋建筑主體的管理及住房裝修的日常監(jiān)督;②房屋設(shè)備設(shè)施的管理;③環(huán)境衛(wèi)生的管理;④綠化管理;⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序和安全防范工作;⑥車輛道路管理;⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。第二大類針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和第三大類委托性的特約服務(wù)，是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求協(xié)商確定的，如日常生活類服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)、金融服務(wù)等。
3.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用什么形式召開?如何作出決定?
答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。但無論采用哪種方式召開會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
4.問答題：業(yè)主裝修前應(yīng)向誰申報(bào)，并提交哪些材料?
答：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理單位)申報(bào)登記。非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。
申報(bào)登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
(一)房屋所有權(quán)證(或者證明其合法權(quán)益的有效憑證);
(二)申請(qǐng)人身份證件;
(三)裝飾裝修方案;
(四)變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案;
(五)涉及本辦法第六條行為的，需提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設(shè)計(jì)方案或者施工方案;
(六)委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。
非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。
5.如果有個(gè)別業(yè)主以“選擇不要物業(yè)管理”為由拒交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，有道理嗎?
答：業(yè)主對(duì)房屋享有的權(quán)利，包括可界定邊界的房屋的單獨(dú)所有權(quán)，和不可單獨(dú)界定邊界的房屋公共空間、公共設(shè)施的共同所有權(quán)以及土地的共同使用權(quán)。我國(guó)城市居民所擁有的住宅，其建造形態(tài)基本上是集合式的，公共空間共同設(shè)施的共同所有權(quán)以及土地的共同使用權(quán)的存在，是非常普遍的情況，這也就決定了業(yè)主行使所有權(quán)會(huì)影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的權(quán)利，受到相臨業(yè)主權(quán)利的制約。業(yè)主一旦經(jīng)共同決議，選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其所有的物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，不但將共同財(cái)產(chǎn)的管理而且將一部分存私人財(cái)產(chǎn)的管理置于整體的共同契約之中，這一共同契約就必然要反映單個(gè)業(yè)主的利益，又要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)平衡。業(yè)主在加入這一共同契約時(shí)，就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則，因此不能以“選擇不要物業(yè)管理”為由而幾拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
6.案例分析：
居住在廣州某小區(qū)26樓的宋先生，日前在家中無人的情況下，被小偷入屋竊去了價(jià)值3萬多元的財(cái)物。宋先生認(rèn)為他每月所交的管理費(fèi)中已包含了治安費(fèi)，物業(yè)管理公司要負(fù)責(zé)賠償。請(qǐng)問宋先生的觀點(diǎn)是否成立?為什么?物業(yè)公司應(yīng)如何防范此類事件發(fā)生?
答：(1)業(yè)主室內(nèi)物品被盜，不能簡(jiǎn)單理解為物業(yè)管理公司之過。因?yàn)橹伟补芾硪蛩爻伺c物業(yè)管理公司的安全防范措施有關(guān)外，還與業(yè)主自身的防范意識(shí)有關(guān)。若轄區(qū)治安隱患較高，管理公司員工責(zé)任不強(qiáng)，如未實(shí)行24小時(shí)巡邏站崗制度，對(duì)大件物品的出入未實(shí)行有效的監(jiān)管，發(fā)生被盜事件管理公司應(yīng)承擔(dān)較多的責(zé)任。但如物業(yè)管理公司已采取了各種防范措施，保安員的工作責(zé)任也已到位，管理公司承擔(dān)的責(zé)任則較輕，甚至可以不承擔(dān)任何的賠償責(zé)任。業(yè)主交付的是管理費(fèi)，而非保險(xiǎn)費(fèi)，業(yè)主室內(nèi)被盜，即使是管理公司的責(zé)任，也不應(yīng)要求管理公司象商業(yè)保險(xiǎn)那樣全額賠償。
(2)物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)管理，從人防和技防上全面控制，全面履行自已的管理責(zé)任，同時(shí)還應(yīng)向業(yè)主用戶宣傳物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)和安全防范意識(shí)，通過業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)知度的提高，加深對(duì)管理單位的理解和配合。
7.案例分析
張小姐將一箱私人物品搬出擺放于公共走廊。當(dāng)時(shí)管理處員工表示該處為公共部位，亦屬于消防通道，不能搬放任何物件，但通融最多可擺放一星期。張小姐遂將該紙箱物品用封條封好，在紙箱外寫上租戶單元號(hào)，以示識(shí)別。一星期后，該箱物品仍舊放于原位，物業(yè)公司員工亦未向張小姐跟進(jìn)將物品搬離事宜。一個(gè)月后，物業(yè)公司對(duì)公共部位雜物進(jìn)行處理，保安員在巡視的同時(shí)對(duì)違例棄置在公共部分雜物進(jìn)行清點(diǎn)，第二天安排清潔工將所有雜物作為垃圾處理，當(dāng)然，張小姐的一箱物件亦在處理之列。
據(jù)保安員檢查時(shí)所見，該箱物品在其巡視時(shí)已呈曾被人打開過的狀態(tài)，因此并未考慮到這是一箱有用的物件，也未特別向物主提出收回的要求。三天后，物主發(fā)現(xiàn)其物品丟失，向管理公司投訴，管理公司在接到投訴后，立即到垃圾房尋找但未果。張小姐因此提出物主索賠要求：理由如下：
(一)物業(yè)管理公司在明知及已批準(zhǔn)的情況下擅自將其財(cái)產(chǎn)處理，須負(fù)全責(zé);
(二)由于其物品被盜(遺失)，認(rèn)為保安有問題，令業(yè)主感到不安全;
(三)由于管理公司失職，因此拒付管理費(fèi);
(四)要求物業(yè)管理公司賠償其損失。
物業(yè)公司辯解如下：
(一)公司員工只同意業(yè)主臨時(shí)存放一周，并無同意其長(zhǎng)期存放;
(二)存放地點(diǎn)為消防公共通道，不應(yīng)擺放任何物件，造成通道不暢通;
(三)管理公司有權(quán)依法處理公共部分違例雜物;
(四)樓梯屬公共部分，無證據(jù)證明其物件被翻開是由非法闖入者造成;
(五)綜合上述各點(diǎn)，管理公司并非失職，以此作為拒付管理費(fèi)的理由視為不合理;
(六)這箱失去的物品對(duì)物主而言可能是有價(jià)值，但對(duì)外人而言不一定是有價(jià)值的東西;
(七)租戶應(yīng)知道如此貴重價(jià)值的東西不應(yīng)隨便放于公共部分;
(八)張小姐的單元面積120多平方，不可能無處容納一個(gè)小紙皮箱;
(九)既然責(zé)任不在管理公司，要求賠償完全不合理。
請(qǐng)問物業(yè)公司的辯解是否合理，在此類事件中物業(yè)公司存在哪些工作失誤?
答：(1)物業(yè)公司的回應(yīng)基本合理。
(2)失誤：①管理公司員工不應(yīng)同意物主將其私人物品暫放于公共地方，此舉根本不能保證其物品的安全，更是嚴(yán)重違反了消防條例的規(guī)定;
②管理公司員工代表了管理公司的行為，管理公司不能說這是純粹為員工的行為過失;
③管理處員工在一星期未要求張小姐收回物品，在此后的一個(gè)月內(nèi)也未向張小姐做出提醒，其他工作人員在巡視時(shí)也未發(fā)現(xiàn)，工作中存在失誤與疏忽。
④管理公司在清理什物前應(yīng)發(fā)出通告警告住戶將違例的私人物品限期收回，然后待期限過后才作出處理;
30分值：
1.案例分析題：
案例一：2000年9月的某個(gè)星期六，某大廈物管商務(wù)中心的工作人員接到一個(gè)EMS郵件，收件人是駐廈某公司的職員。商務(wù)中心工作人員經(jīng)檢查后進(jìn)行了確認(rèn)簽收。在與收件人聯(lián)系時(shí)，因周末緣故未能與收件人聯(lián)系上。待周一收件人取郵件是發(fā)現(xiàn)郵件包裝盒內(nèi)本應(yīng)是一部v998+型的手機(jī)卻變成一個(gè)好像是金屬算盤頭的東西，手機(jī)被掉包了，要求物業(yè)公司查明緣由，給個(gè)說法。
柜等;
答：案例一：物管商務(wù)中心負(fù)有管理責(zé)任。
物業(yè)公司應(yīng)制定完善的管理規(guī)定;代收物品時(shí)應(yīng)對(duì)代收的物品進(jìn)行確認(rèn)，做好代收、管理、內(nèi)部交接、收件人接受等環(huán)節(jié)等登記及簽字確認(rèn)。對(duì)于貴重物品，物業(yè)可以協(xié)助快遞公司與收件人取得聯(lián)系，約定事件再次投遞;物業(yè)在代收貴重物品前，應(yīng)考慮是否具備保管貴重物品的設(shè)施，如保險(xiǎn)
案例二：李先生于12月16日收到三封國(guó)外普通平信件，其中兩封信件的郵戳日期分別是10月23日、11月8日，另一封的郵戳不清的國(guó)外平信，信件分別是英國(guó)三所大學(xué)的學(xué)校簡(jiǎn)介和入學(xué)申請(qǐng)表。李先生及其兒子一直在期盼、等待這些申請(qǐng)到英國(guó)留學(xué)的郵件，因?yàn)橐恢睕]有接到這些郵件，李先生不得不到省文教留學(xué)中介辦理了去澳大利亞悉尼的留學(xué)申請(qǐng)，并交納了1萬元的中介費(fèi)。而且因?yàn)橛?guó)入學(xué)申請(qǐng)的延誤對(duì)其孩子的心理和精神上產(chǎn)生了一定的影響。李先生投訴為什么信件會(huì)延誤二個(gè)月之久?期間的物質(zhì)和精神上的損失，應(yīng)由物業(yè)公司賠償。
案例二：物業(yè)公司無責(zé)任
在信件投遞方面，平信一般都是由郵政部門投遞到信箱，此案例中的三封平信不涉及物業(yè)投遞不及時(shí);物業(yè)接收信件時(shí)應(yīng)注意查看郵戳日期，如存在郵政部門延誤投遞時(shí)間的情況，可要求郵政部門出據(jù)書面證明;代收的信件應(yīng)及時(shí)投遞業(yè)主信箱，如屬業(yè)主特約代收的信件應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主，并保存通知業(yè)主的相關(guān)紀(jì)錄。
案例三：20**年8月，某住宅小區(qū)業(yè)主李女士來到物業(yè)公司管理處取一份商業(yè)傳真，此前，管理處公示過為業(yè)主提供商務(wù)服務(wù)的項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，李女士此前經(jīng)常讓客戶將傳真發(fā)至管理處，感覺很方便，當(dāng)天她跟往常一樣來取傳真時(shí)，職員告知沒有收到發(fā)給她的傳真，并請(qǐng)李女士回家等，待收到后會(huì)給送到她家中，可當(dāng)李女士第二天來管理處問昨天是否收到傳真時(shí)，有員工告知傳真機(jī)已壞兩三天了，無法接收。李女士非常氣憤，認(rèn)為物業(yè)公司既然提供此項(xiàng)服務(wù)就應(yīng)當(dāng)保證傳真機(jī)完好，否則造成的損失就由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。
問題：請(qǐng)分析以上三個(gè)案例中物業(yè)公司是否負(fù)有責(zé)任，如何物業(yè)公司的完善管理?
案例三：物業(yè)公司存在一定責(zé)任
如管理處提供商務(wù)傳真服務(wù)，則應(yīng)制定、完善相應(yīng)的管理規(guī)定，并保證設(shè)備的正常使用;由于設(shè)備等原因影響已有服務(wù)項(xiàng)目的提供時(shí)，應(yīng)及時(shí)“溫馨提示”業(yè)主，還可考慮電話通知此項(xiàng)服務(wù)的長(zhǎng)期用戶;應(yīng)有專人負(fù)責(zé)、加強(qiáng)溝通，類似信息應(yīng)知會(huì)管理處相關(guān)人員，以免業(yè)主詢問非專管人員是得到錯(cuò)誤信息。
2.案例分析：
案例一：一天，某物業(yè)管理公司的中控室接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號(hào)，值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住房家門口，值勤保安聽到住戶家中有響動(dòng)的人聲，但卻敲不開門，于是值勤保安就用工具將門強(qiáng)行破開。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報(bào)警信號(hào)則屬于報(bào)警器誤報(bào)，物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門。后來業(yè)主就向物業(yè)管理公司提出了要求賠償?shù)囊蟆?/p>
案例二：在某花園發(fā)生了一起業(yè)主被殺案，兇手與被害者相約見面，被害者的丈夫得知后，告之物業(yè)管理公司可能有事情發(fā)生。物業(yè)管理公司派出兩名保安員上門查看，在按門鈴無動(dòng)靜的情況下，未強(qiáng)行進(jìn)入室內(nèi)查看，而是留守在門外，慘案在這段時(shí)間發(fā)生。事發(fā)后，被害者家屬向物業(yè)公司提出索償。
請(qǐng)結(jié)合兩個(gè)案例回答：在什么情況下，物業(yè)管理公司可以破門而入?兩個(gè)物業(yè)公司在處理過程中是否存在失誤?
答：(1)緊急避險(xiǎn)必須具備三個(gè)條件：一是必須是確實(shí)存在嚴(yán)重危險(xiǎn)并且別無他法解救的情況下采取的;二是所損害的利益必須小于被保全的利益;三是采取措施必須得當(dāng)，不得超過必要的限度。本次兩個(gè)案例中，我們結(jié)合上述條件來分析，無論案例一、還是案例二物業(yè)公司都需要確認(rèn)是否是嚴(yán)重危險(xiǎn)，還需要明確是否有其他的方法可以采取，從本案來講我們可以采取通知該業(yè)主家的其他人、報(bào)警、想辦法與屋內(nèi)中業(yè)主溝通等方法。對(duì)于無法確認(rèn)的情況，最穩(wěn)妥的處理辦法是通知并配合專業(yè)部門進(jìn)行認(rèn)定，也可在上述方法采用后在決定是否采取緊急避險(xiǎn)行為避免業(yè)主遭受更大的損失。案例一，保安員收到報(bào)警信號(hào)后，未做任何確認(rèn)就貿(mào)然破門而入，這種做法未免有些唐突，容易構(gòu)成侵權(quán);案例二，物業(yè)公司接到求救信息后，除按門鈴?fù)猓⑽醋鲞M(jìn)一步確認(rèn)、跟進(jìn)或報(bào)警工作，沒有采取有效措施防止或減少客戶損失，存在管理過失的嫌疑，顯然也有些不妥。
(2)物業(yè)公司如何處理發(fā)生在業(yè)主室內(nèi)的突發(fā)事件，難點(diǎn)在于確認(rèn)是否存在“發(fā)生安全事故”，或存在需要采取緊急避險(xiǎn)措施的事實(shí)。如果沒有發(fā)生，物業(yè)公司相關(guān)措施的合法性就存在問題。如果確有緊急嚴(yán)重事件發(fā)生，物業(yè)公司必須采取緊急避險(xiǎn)行為。物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。這是物業(yè)公司的法定義務(wù)。物業(yè)公司采取急措施應(yīng)適當(dāng)，采取緊急避險(xiǎn)行為要根據(jù)謹(jǐn)慎原則，正確地認(rèn)識(shí)和理解自己應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)和義務(wù)，及時(shí)報(bào)告、協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理，避免錯(cuò)位、越位。當(dāng)物業(yè)公司無法確認(rèn)業(yè)主室內(nèi)是否發(fā)生可能造成損失的突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)注意業(yè)主房屋周圍的現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)，同時(shí)電話報(bào)警，聯(lián)系業(yè)主或者業(yè)主家其他人，也可以請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)、派出所等相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)作證，避免發(fā)生事后糾紛。
3.問答題：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有哪些權(quán)利和義務(wù)?
答：針對(duì)實(shí)踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問題，《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)享有10項(xiàng)權(quán)利：
(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(2)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(4)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(5)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);
(6)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(8)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履行6項(xiàng)義務(wù)：
(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(4)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(5)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
4.問答題：建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)什么責(zé)任?
答：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料;應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房;應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
5.物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)主要有哪些?
答：一般來說，物業(yè)管理企業(yè)享有以下權(quán)利：①根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定物業(yè)管理辦法;②依照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)行管理;③有權(quán)制止違反業(yè)主公約和法律、法規(guī)的行為;④有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理;⑤有權(quán)選聘專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將其全部轉(zhuǎn)讓給第三方;⑥可以實(shí)行“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi);等等。
物業(yè)管理的主要義務(wù)有：①物業(yè)服務(wù)合同，依法經(jīng)營(yíng);②接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督;③定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和代管資金收支帳目，接受質(zhì)詢和審計(jì);④接受有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理;⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)，如發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告;等等。
6.案例分析題：
某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，在沒有簽定前期管理合同的情況下理所當(dāng)然的承接了開發(fā)商物業(yè)進(jìn)行管理，在銷售物業(yè)時(shí)也沒有向業(yè)主明示前期物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)內(nèi)容，業(yè)主入住之后，對(duì)物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)多次提出質(zhì)疑，而該物業(yè)公司也多次向業(yè)主大會(huì)提出該項(xiàng)目嚴(yán)重虧損，意圖提高物業(yè)管理費(fèi)，雙方僵持不下。業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于解聘原物業(yè)公司。
請(qǐng)簡(jiǎn)要說出在此事中業(yè)主與物業(yè)公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是什么?請(qǐng)分析原因產(chǎn)生過各中物業(yè)公司與開發(fā)商存在哪些問題?結(jié)合該案和《物業(yè)管理?xiàng)l例》回答，怎樣才是正確的操作流程。
答：(1)從本案介紹事實(shí)可以看出，造成最后業(yè)主與物業(yè)公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是物業(yè)公司與業(yè)主之間始終缺乏雙方認(rèn)同的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。分析原因的產(chǎn)生，開放商和物業(yè)公司在這一過程中有如下問題：
①雖然物業(yè)公司“理所當(dāng)然”接管了該物業(yè)，也應(yīng)與開發(fā)商簽訂書面的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，明確物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方以及小業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。
②本案中業(yè)主入住后對(duì)物業(yè)公司的收費(fèi)和服務(wù)質(zhì)疑，設(shè)定物業(yè)公司服務(wù)達(dá)到合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，那么可見在買房前期業(yè)主沒有清楚的了解前期物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，而造成與物業(yè)公司的矛盾。開發(fā)商應(yīng)在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同中沒有包含前期物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)服務(wù)約定。業(yè)主應(yīng)依法接受物業(yè)管理合同內(nèi)容。
③本案中業(yè)主大會(huì)已經(jīng)成立。既然物業(yè)公司與業(yè)主之間對(duì)物業(yè)費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之間存在很多糾紛，業(yè)主大會(huì)成立后簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)利用這一時(shí)機(jī)與業(yè)主大會(huì)溝通相關(guān)事宜。物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)要求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)給出相應(yīng)的服務(wù)和相應(yīng)收費(fèi);如雙方確系分歧很大，也可以通過招投標(biāo)的方式重新選聘物業(yè)公司。
(2)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，正確的操作流程應(yīng)該是：
①前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)公司，并與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，相關(guān)條款應(yīng)在銷售合同中與買受人明確約定。
②銷售合同中明確的物業(yè)管理?xiàng)l款，應(yīng)包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)、違約責(zé)任等主要部分。避免因業(yè)主買房時(shí)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容不清晰，業(yè)主入住后對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)收費(fèi)等事宜產(chǎn)生質(zhì)疑，產(chǎn)生不必要的矛盾。
③首次業(yè)主大會(huì)，簽訂物業(yè)管理合同時(shí)物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主大會(huì)做好充分的溝通，明確物業(yè)管理合同的條款。
④物業(yè)公司要根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來確定服務(wù)收費(fèi)。物業(yè)管理?xiàng)l例頒布以后，建管分開，開發(fā)商與物業(yè)公司各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)是市場(chǎng)化的必然，物業(yè)公司必須*自身實(shí)力才能贏得市場(chǎng)。
7.案例分析
一天，某住宅區(qū)外幾名業(yè)主與外來人員吵鬧，安全員上前勸解無效，該業(yè)主已強(qiáng)行進(jìn)入了小區(qū),另一方人員也隨后闖入了小區(qū),雙方就在小區(qū)內(nèi)打了起來。安全人員通知控制中心請(qǐng)求支援,中心立即召集安全員趕赴現(xiàn)場(chǎng),同時(shí)拔打110報(bào)警。當(dāng)安全員趕到現(xiàn)場(chǎng)后，控制住了局面并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序等待警方到來，但主要鬧事人已逃跑，而此時(shí)已有20多位住戶在現(xiàn)場(chǎng)圍觀。一名參與本次斗毆并受傷的女業(yè)主在現(xiàn)場(chǎng)大聲嚷道安全員打人(實(shí)際安全人員沒有參與打架)。旁觀的業(yè)主說：安全員為什么不動(dòng)手，如此讓闖入的外來人員打住戶，今晚被打的住戶還算沒出人命，如果是住戶被打死了，物業(yè)公司就沒有一點(diǎn)責(zé)任?我們的安全如何保障?
請(qǐng)問：《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此發(fā)生此類事件是如何規(guī)定的，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?請(qǐng)?jiān)u論該物業(yè)公司在此類事件中的表現(xiàn)?作為物業(yè)公司，應(yīng)怎樣規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)?
答：(1)《物業(yè)管理?xiàng)l例》三十六條規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)公司未能履行合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十七條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。從本案例的情況看，物業(yè)管理公司在小區(qū)出現(xiàn)治安事件的情況下，依法履行了制止斗毆、控制局面并及時(shí)報(bào)告公安部門處理等法定義務(wù)。沒有違約或違法情節(jié)，故沒有賠償責(zé)任;
(2)在案例中，門崗保安在小區(qū)外圍出現(xiàn)異常情況時(shí)，沒有及時(shí)通報(bào)加強(qiáng)警戒和求援，反映出預(yù)見性不強(qiáng)。另外，打架的主要當(dāng)事人逃逸，反映出安全隊(duì)在突發(fā)事件處理時(shí)的效率和技巧還有缺陷，甚至最后對(duì)受傷者沒有及時(shí)救助。這些細(xì)節(jié)都反映出服務(wù)過程中的瑕疵，在本案例中雖不足以構(gòu)成物業(yè)公司違約但確有提升的必要。
(3)物業(yè)公司應(yīng)該謹(jǐn)慎，詳細(xì)地和小區(qū)業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，明確應(yīng)該負(fù)責(zé)的治安管理義務(wù)，并明確相應(yīng)的違約賠償條款，這樣才有助于日后管理責(zé)任的明確;
物業(yè)公司做好預(yù)防預(yù)案，要考慮服務(wù)細(xì)節(jié)的內(nèi)容精細(xì)化，考慮到預(yù)案啟動(dòng)的運(yùn)行能力日常加強(qiáng)演練。
對(duì)小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的誤解，可以事后發(fā)布一些公告等，說明事件的經(jīng)過和物業(yè)管理公司的立場(chǎng)、處理方法，得到業(yè)主的認(rèn)同和諒解的。平時(shí)要多和業(yè)主溝通，多宣傳相關(guān)的治安規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的條款，管理處的管理規(guī)定。發(fā)生治安案件后，要及時(shí)說明情況。
8.案例分析：
某國(guó)際花園業(yè)主關(guān)小姐家發(fā)生了盜竊案，要求管理處賠償損失。案件一直未破，從此，關(guān)小姐以管理不善，保安失職為由拒付水電費(fèi)(該小區(qū)無法實(shí)現(xiàn)電費(fèi)抄表到戶，電費(fèi)是從物業(yè)公司帳戶上劃撥)、停車費(fèi)、管理費(fèi)，在小區(qū)內(nèi)和社會(huì)上廣為散布各種影響物業(yè)管理公司形象的負(fù)面消息，且常到管理處追問破案結(jié)果，并要求免交所欠累積費(fèi)用。管理處張主任也答應(yīng)關(guān)小姐可以等到結(jié)案時(shí)再付欠款。但此案至今未破，關(guān)小姐至今不付任何費(fèi)用。
問題：1、關(guān)小姐能否以管理不善和保安失職為由拒付水電費(fèi)、停車費(fèi)，管理費(fèi)?2、張主任這種折衷方法有無法律依據(jù)?3、關(guān)小姐到處投訴抵毀物業(yè)公司，物業(yè)公司能否向法院起訴并要求關(guān)小姐承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任?4、物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的人身安全和室內(nèi)財(cái)產(chǎn)承擔(dān)保障和保管責(zé)任嗎?為什么?
答：(1)關(guān)小姐是否使用了水電、占用了車庫(kù)、享受了服務(wù)，如果“是”，那么享受了權(quán)利就要履行義務(wù)。關(guān)小姐不依法交費(fèi)，嚴(yán)重?fù)p害了物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)利益和全體業(yè)主的合法權(quán)益，關(guān)小姐的理由不成立。
(2)關(guān)小姐享受了公共區(qū)域的管理與服務(wù)，必須支付管理費(fèi)用。張主任既無權(quán)迫于壓力推遲收費(fèi)，更無權(quán)減免任何業(yè)主的各項(xiàng)費(fèi)用，因?yàn)楣芾碣M(fèi)是為全體業(yè)主提供公共服務(wù)而收取的費(fèi)用，單獨(dú)“惠”及一家，則必然“傷”及全體。這種權(quán)宜之計(jì)只能是縱容關(guān)小姐違法的行為，沒有任何法律法規(guī)支持。
(3)關(guān)小姐的投訴大多是無效投訴，但這些投訴嚴(yán)重影響了公司的正常工作秩序，也極大地?fù)p壞了公司的良好企業(yè)形象。公司有權(quán)向法院起訴，反擊這種侵權(quán)行為，要求停止侵權(quán)，賠償損失。從法律上說，侵權(quán)行為人對(duì)這種損害結(jié)果要依法承擔(dān)一定的民事責(zé)任。
(4)物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的人身安全和室內(nèi)的財(cái)產(chǎn)不負(fù)保障和保管責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)受委托負(fù)責(zé)的只能是共有、共用、共管產(chǎn)權(quán)部分或部位的管理、維修與養(yǎng)護(hù)。如果業(yè)主和使用人的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全在小區(qū)內(nèi)的這些部位受到威脅或損害，物業(yè)公司就負(fù)有一定的責(zé)任，而在業(yè)主自有部位，物業(yè)公司只能協(xié)助管理，卻無法承擔(dān)未委托的管理責(zé)任。簡(jiǎn)而言之，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的人身安全和業(yè)主的室內(nèi)財(cái)產(chǎn)不承擔(dān)保障和保管責(zé)任。
篇2：物業(yè)管理知識(shí)競(jìng)賽試題答案
物業(yè)管理知識(shí)競(jìng)賽試題答案
一、必答題
1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法目的是什么？
答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。
2、什么是物業(yè)管理？
答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
3、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中主要有什么內(nèi)容？
答：有物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。
4、前期物業(yè)管理指的是什么？
答：指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
5、住房專項(xiàng)維修資金主要指的是什么？
答：指專項(xiàng)用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金。
6、什么是物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)？
答：指招標(biāo)人以招標(biāo)的方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由投標(biāo)人通過競(jìng)爭(zhēng)的方式承接物業(yè)管理的活動(dòng)。
7、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指什么？
答：指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)其住宅、非住宅的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、修繕、整治及提供其它相關(guān)服務(wù)所收取的費(fèi)用。
8、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的包干制指的是什么？
答：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
9、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中酬金制指的是什么？
答：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
10、業(yè)主公約應(yīng)主要對(duì)那些事項(xiàng)作出約定？
答：主要有有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任等。
11、業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過的事項(xiàng)有哪些？
答：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定。
12、什么是業(yè)主? 業(yè)主大會(huì)如何構(gòu)成？
答：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)
13、物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)如何約定？
答：應(yīng)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定時(shí)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
14、專項(xiàng)維修資金管理辦法*用部位是如何界定的？
答：是住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等。
15、專項(xiàng)維修資金管理辦法*用設(shè)施設(shè)備指的是什么？
：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施使用的房屋等。
16、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開作了什么規(guī)定：
答：召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
17、對(duì)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的企業(yè)如何處理？
答：由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門沒收違法所提，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
18、按《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定，物業(yè)的共用部位、設(shè)施設(shè)備如果建設(shè)單位擅自處分了，應(yīng)該怎么進(jìn)行處罰？
答：應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
19、業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)是什么？
答：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
20、為什么說一個(gè)三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承接了一個(gè)30萬平方米住宅項(xiàng)目的行為是違規(guī)？根據(jù)是什么？ 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。因此屬于超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
二、搶 答 題
46、新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)承接驗(yàn)收作用是什么？
答：⑴進(jìn)一步明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；⑵確保物業(yè)具備正常的使用功能；⑶為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。
2、新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房應(yīng)由誰配備？
答：應(yīng)由建設(shè)單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置。
3、新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房所有權(quán)應(yīng)屬于誰？
答：屬于業(yè)主
4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該做什么？ 主站蜘蛛池模板： 久夜色精品国产一区二区三区 | 国产第一区二区三区在线观看 | 欧美老妇b| 黄色三级视频网站 | 国产中文字幕免费观看 | 爱久久精品国产 | 国产国语在线播放视频 | 一级待一黄aaa大片在线还看 | 日韩美香港a一级毛片 | 亚洲视频精品在线观看 | 美女黄色免费看 | 国产精品合集久久久久青苹果 | 欧美一级片在线免费观看 | 国产午夜精品理论片 | 日本一区二区三区精品视频 | 亚州视频一区二区 | 亚洲欧美性视频 | 欧美色大成网站www永久男同 | 国产一级大片 | 国产在线精品一区二区不卡 | 日本一区二区三区国产 | 久久成人18免费网站 | 国产精品理论片在线观看 | 成人区精品一区二区毛片不卡 | 午夜三级理论在线观看视频 | 国产成人久久一区二区三区 | 亚洲视频 欧美视频 | 国产精品区牛牛影院 | 欧美成人极品怡红院tv | 宅男66lu国产乱在线观看 | 老司机毛片 | 亚洲男人精品 | 男人的天堂高清在线观看 | 亚洲视频日韩 | 久久er热视频在这里精品 | 亚洲精品一区二区三区在线看 | 男人桶女人逼 | 一区二区网站在线观看 | 欧美成人艳星在线播放 | 日本一区二区三区四区无限 | 黄网站色视频免费观看w |