怎樣防范（規避)物業管理中的風險

2024-06-22 6780

怎樣防范（規避)物業管理中的風險
　　
　　物業管理企業在目前這種責、權、利不相符的情況下，如何樹立風險意識，防范和化解潛在的風險，“防患于未然”把可能出現的，可預見風險想在前面，并把化解或降低風險措施想在前面，建立風險應對預案，積極采取有效措施防御風險，分散風險和轉移風險，以維護企業自身的合法權益，保證企業的生存乃至發展，是整個物業管理行業亟待解決的問題。物業管理企業在運營中面臨著存在的各種風險，涉及到諸多方面。在防范(規避)物業管理風險時，應該注意以下問題：
　　
　　(一)提高行業和企業的法律意識
　　
　　隨著中國法制化的建立和完善，“依法治國”是建設有中國特色的社會主義的根本方針。“有法必依，違法必究”已成為廣大民眾及各行各業的共識。
　　
　　物業管理行業及各個物業管理企業要強化法律意識，以法律法規為武器，依法防范物業管理活動中的一切風險。
　　
　　①加強企業管理，學好法律法規，提高法律意識
　　
　　物業管理行業發展至今日，已成為一個高風險行業。物業管理行業所面臨的風險，高出人們的想像，并有不斷加大的趨勢。首先作為物業管理企業應加強企業管理，認真學習貫徹國務院頒布的《物業管理條例》上建設部出臺的相關法規、地方相繼出臺的配套文件。要了解和熟悉物業管理及其他相關法律法規，特別要明白法律法規對物業企業有那些強制性的要求，物業管理企業在物業管理活動中各法律主體的責任。通過法制化建設，理順與開發商、業主、業主委員會，以及相關職能部門等的法律關系，依法維護物業管理各方權利人的合法權益，依法規范物業管理企業行為。其次，物業管理企業服務的對象是廣大業主，要使廣大業主支持和理解物管企業的工作，就自然肩負大力宣傳《條例》及相關物管法規的責任。物業管理企業在小區內，利用一切條件和機會，廣泛的耐心向業主們宣傳《條例》精神，使《條例》精神深入人心，家喻戶曉，這樣才能使雙方共同按照《條例》規定行事，規避可能出現的風險。
　　
　　②提高物業管理企業的風險意識
　　
　　樹立風險意識，是物管企業化解潛在經營風險的前提。物業管理發展至今，已不再只是清潔工掃地，保安員巡查樓，管理員收費那么簡單，那么風平浪靜了。
　　
　　隨著行業向專業化、規范化、市場化邁進的同時，物業管理服務的深度和廣度都發生了巨大的變化。但在目前情況下，人們對物業管理的認識產生了誤解──業主把物業管理公司當成了小區的“政府”，凡事都找物管公司解決，物管公司解決不好，業主就以不交物管費相威脅，出了事故就向物管公司索賠。業內人士分析物管現狀時指出“物業管理公司發展到今天，越來越不像一個企業了，但像是一個政府的派出機構，什么事都要管，但什么權力也沒有。”大家在震驚之余，重新進行審視和思考，物業管理到底是做什么的?一方面法律賦予物業管理企業的權力是有限的，另方面就是物業管理行業是“取之于民，用之于民”的保本微利行業。物業管理企業的經濟實力十分有限，在目前這種責任、權力、利益不相稱的情況下，風險無時不在，處處存在著風險，物業管理企業正處于如履薄冰的危險境地。要使廣大物管行業員工清楚認識到，物管企業不論發生一次人身傷害或車輛被盜的風險，就可能使有的物管企業不堪重負，走向破產的命運。因此，在日常的經營服務過程中，要建立規范的服務和工作程序，從制度上來保證風險的避免或降低風險的程度，如，對物業的安全隱患要建立及時的報告制度、處置制度、服務工作的原始記錄制度等。
　　
　　③作好物業管理安全防范工作住宅小區、商住樓、商務樓的安全防范問題，是物業管理服務的重點，也是物業管理企業工作的難點。
　　
　　安全防范主要包括業主人身及財產安全、車輛管理安全及防火、防爆、燃氣泄漏、電梯故障意外事件等風險。
　　
　　《物業管理條例》第三十六條規定“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”第四十七條規定“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作，發生安全事故肘，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定，保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。”
　　
　　《條例》的以上規定，是對物業管理企業在安全服務過程中業主人身、財產損害法律責任的原則性規定，它實際上是對物業管理企業規避安全服務中的治安責任的一個“預警”。所以，物業管理企業應當嚴格履行物業服務合同的約定，按照合同約定和《條例》的規定，做好安全防范工作，加強與公安機關的合作，并協助當地公安機關作好治安工作，嚴格執行企業安全防范規章制度，維護小區日常公共安全，這是物業管理企業規避安全服務風險的根本方法。發生了糾紛或案件，要求助于專業的法律顧問，懂得和學會如何運用法律、法規維護自己的權益，免除和減少自己過錯的責任，例如，如何舉證，舉證的充分性，舉證的時限，證據的有利，申請法院對自己有利證據的調查等。
　　
　　(二)加強隊伍建設，扎實練好內功，把企業的風險減少降低到最低程度。
　　
　　物業管理企業在風險日益增加的現實條件下，要努力加強企業隊伍建設、扎實練好內功，把企業的風險減少降低到最低程度。
　　
　　企業的一切行為都來自員工的作為和不作為，預防風險的源頭來自企業員工隊伍建設。企業的每個員工在日常工作中的每一個舉動都代表著企業的行為，直接影響著企業的利益。個人行為的不規范、素質低是造成企業產生風險的主要原因。對于企業來說，練好內部規章制度，完善組織機構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統地對員工進行培訓，在廣大員工的思想中樹立風險意識。建立風險快速處理機制，包括定期分析機制現狀，落實各個部門人員的責任、各類險情緊急處理預案、通信聯絡和消防演習，做到各類風險發生時按預案進行，有條不紊。在風險將要出現之時，企業管理者要能及時識別，及時采取應對措施，盡早彌補風險造成的損失，努力做好善后工作，進行風險事故總結檢查，吸取風險教訓，最大限度地規避管理失職導致的風險責任，從而把企業的風險損失減少降低到最低程度。
　　
　　(三)提高物業管理企業依法服務的意識
　　
　　物業管理企業要堅決貫徹執行《物業管理條例》及相關法規文件，依法進行物業服務和加強行業自律是物管企業規避風險的根本保障。物業管理企業首先要審時度勢，提高企業依法服務的意識，依法有效地進行物業管理服務。
　　
　　一是依法訂立物業服務合同物業服務合同是物業管理企業進行物業服務的依據和準則。首先要樹立合同意識，從簽訂物業服務合同入手。《中華人民共和國合同法》第八條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”在訂立物業服務合同時，物管企業務必要依法把握細節，明確哪些該做，哪些不該做，特別要注意服務內容要細不能籠統和簡單，哪些是物業常規服務，哪些是物業恃約服務，權利和義務是否對等，企業自身的合法權益在物業服務合同中是否依法得到保護、合同雙方的責任是否明確等。企業對于合同中的責任條款，一定要認真審定，它是評判風險責任的重要依據。例如，物業管理企業維護小區安全秩序，實際上是負約定責任，而不是法定責任。因此，物業管理企業必須增強“合同意識”，訂立物業服務合同時，要把物管企業應盡的安全防范義務明確載入合同。對于安全責任問題，在不違反法律法規原則的前提下，最好實行菜單式服務，由業主與物業管理企業雙方協商具體約定，而且約定越明越好。只有在合同中對物業管理企業的安全防范責任作出明確、具體的約定，才能有效地規避物業管理企業在安全責任上承擔的風險。
　　
　　二是依法加強物業管理行業自律
　　
　　加強物業管理行業的自律，依法訂立行業規章制度，是物業管理行業防范風險的有效辦法。行規是在國家法律的規定的范圍內制訂自我管理、自我約束的規章制度，它對物業管理行業的健康發展有著積極的推動作用。行業自律，對個別企業違規進行了有效防范，也使企業在經營中有效地規避了可能發生的風險。作為依法制定的物業管理行業行規，是在行業內經過充分討論和得到大家認可的規章制度。所以，行業的每一個企業必須認真執行，照章行事，使整個行業攜手共進，團結致，抗拒行業風險，沿著健康有序的軌道發展。
　　
　　(四)努力提高風險識別的能力
　　
　　風險識別能力是物業企業從事物業管理中，防范、規避和化解風險、降低風險的最重要的前提，所謂風險識別就是物業管理企業要針對物業的服務對象找出物業管理服務和企業運營中潛在的、可能發生的每一個風險因素。這是一項細致而又縝密的工作，通過風險識別，定性甚至定量地判斷分析那些環節存在著風險因素，每一環節中隱藏著那些風險因素，影響各環節風險因素的主要參數是什么，這些風險因素導致風險出現的可能性大小，如果風險出現會造成的危害及損失程度等方面。
　　
　　要科學的風險識別，物業企業要注重依據，注重調查，注重數據，統計資料，如某種風險發生的參數、環境、時間、頻率，造成的人身或經濟損失等規律進行分析，歸納和總結，要注意風險識別的細致性和準確性，細致、準確性直接影響風險對策的正確性，因此，資料來源的可靠性是很重要的。其次還應考慮由于偏差、疏漏等原因來找出的風險因素的影響，以及不可抗力的導致風險因素。
　　
　　(五)搞好物業管理中的風險責任保險物業管理行業具有公眾服務的特點，各種潛在的風險客觀存在，因此，要建立必要的物業管理保險，以減少物業管理中的風險損失。
　　
　　物業管理企業要做到萬無一失，最好是將風險責任進行妥善的轉移，轉移的最主要方式就是購買物業管理責任保險。
　　
　　企業根據自身的經濟狀況和物業管理實際情況，選擇合適的保險參保。這樣，在風險發生的時候，可以及時從保險公司獲得定的賠償。針對企業保險，目前市面上有四個險種，它們分別是財產基本險、財產綜合險、財產一切險和財產生活險。對于物業管理企業來講，財產綜合險和財產一切險比較適合物業管理企業參保。商業保險的合理引入和完善，最終將會促進物業管理企業健康、穩步的發展，并達到業主、物業管理企業、保險公司三贏的局面。
　　
　　綜上所述:物業企業應當具備識別風險，抵御風險，化解風險的能力，提高企業的生存與發展能力，正確地把握物業管理存在的風險的客觀規律，采取有效的措施，趨利避害，減少和降低物業管理中的風險，建立必要的物業管理風險經營機制。每一個物業管理企業，每一個物業管理經營者在經營管理、經營風險方面都應當做一個明白人，切勿糊里湖涂。

篇2：談物業管理風險與防范

　　談物業管理風險與防范

　　物業管理行業作為我國市場經濟和城市管理發展的產物，經歷了二十年的發展壯大，如今已成為我國經濟社會中一個新興的朝陽產業。國家《物業管理條例》的頒布和實施，以及相關配套法規的出臺，使物業管理行業迎來了快速、健康發展的時代。隨著國內物業管理行業向專業化、規范化、市場化邁進的同時，物業管理行業也逐步跨入了一個高風險行業之中。所謂“風險”，單從字面上解釋是喻指可能發生的危險和災禍。美國著名經濟學家弗蘭克.奈特在《風險，不確定性和利潤》一書中對風險作了一個極為經典的定義。他認為:風險就是“可測定的不確定性”，它為風險的客觀存在作了一個很好的詮釋。

　　我們都清楚知道在人類的社會活動中風險普遍存在，它一般是指某種事件發生的不確定性。本文就物業管理活動中存在的風險及如何去防范(規避)風險，淺談一下自己的看法和建議。

　　一、物業管理中的風險理解物業管理中的風險定義在物業管理企業簽訂了物業服務合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內，對業主的物業以及相關的服務承擔相應的合同責任。由于服務過程中出現的不可控因素、不確定因導致的風險，稱之為物業管理中的風險。

　　物業管理中的風險是指物業風險和物業管理企業運營風險的總稱。

　　1、物業風險

　　物業風險是指物業在特定客觀條件下，在特定期間內，由于未來災害的不確定性而造成物業財產損失的可能性。其中，“財產損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設施設備不能正常運行等；間接損失是指由于物業的直接損失而引起的未毀物業價值或收益的降低，如在修理被損的經營性物業時，正常經營將被中斷，相鄰的未損物業同樣也不能正常使用，導致物業的出租權利益、營業利潤受損等。

　　2、物業管理企業運營風險

　　物業管理企業運營風險是指物業管理企業在物業管理活動過程中，由于企業內部和外部的多種不確定因素而造成的物業財產、人身傷害等無法彌補損失的可能性。在物業服務與管理中，風險無時不有，無處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時間、地點不確定，性質危害不確定。這些不確定性又源自人們對風險認識的有限性和對風險控制防范的難度等因素。所以，認真研究物業管理企業在物業管理服務中出現的各種風險，積極防范風險，最大限度地降低企業損失，已成為物業管理企業面臨的工作重點和難點。

　　二、物業管理風險在物業管理中體現的主要方面物業管理是一項系統工程，它是城市管理的重要組成部份。

　　物業管理涉及房屋、設備設施、環境衛生、治安保衛、綠化等五大管理。另外，公共、專項和特約三大服務，又涉及到供水、供電、燃氣、規劃、消防、環衛綠化等相關部門，也涉及與工商、稅務、物價、城建、公安等政府相關部門的關系。如今，小區業主和有關部門，凡事就找物業管理公司，解決不了就是管理不好，業主動輒就以不交物業管理費相威脅，出了事故不問青紅皂白就向物業管理公司索賠，這是物業管理整個行業所面臨的風險。物業管理風險在物業管理中主要體現在以下四個方面：

　　(一)接管新建物業項目存在的風險

　　主要包括：

　　1、接管新建物業報建手續不完善；

　　2、開發商前期物業中遺留問題，由于承接驗收不到位；

　　3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監控到位;

　　4、開發商在建設和銷售中的盲目承諾;

　　5、物管公司之間存在惡性競爭?a href=http://m.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽

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