常見物業(yè)公司風(fēng)險及防范措施大全

2024-06-22 4784

　　風(fēng)險識別

　　◇風(fēng)險識別作用：

　　利用物業(yè)管理風(fēng)險的可預(yù)測性特點，識別出基礎(chǔ)物業(yè)管理的過程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險，通過對風(fēng)險的分析，實施全面的監(jiān)控并采取相應(yīng)預(yù)控措施來防范風(fēng)險，進而使風(fēng)險造成的損失降到最低。

　　◇風(fēng)險識別根據(jù)：

　　嘉寶物業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)管理識別更新采用定期更新和不定期更新兩種方式，每年初嘉寶物業(yè)品管中心進行集中更新一次，同時根據(jù)需要住宅管理事業(yè)部、各子嘉寶物業(yè)應(yīng)進行適時更新。

　　◇嘉寶物業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)管理風(fēng)險具體識別：

　　1項目運作風(fēng)險項目在運作階段，由于物業(yè)本身具有的瑕疵或發(fā)展商與業(yè)主的矛盾、業(yè)主委員會等因素等造成損失的風(fēng)險新建物業(yè)無合法報建手續(xù)，違章建筑，接管后造成“違法管理”前期物業(yè)服務(wù)小罰款、曝光

　　開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，造成嘉寶物業(yè)腹背夾擊前期物業(yè)服務(wù)大管理被動、物管費不能按時收取

　　業(yè)主委員會成立后解除合同后期物業(yè)服務(wù)中物業(yè)管理權(quán)喪失

　　業(yè)主大會或業(yè)主委員會濫用職權(quán)后期物業(yè)服務(wù)中管理被動

　　業(yè)主大會或業(yè)主委員會未按法定程序成立后期物業(yè)服務(wù)小服務(wù)合同無效，管理權(quán)喪失，管理被動

　　非業(yè)主濫用業(yè)主權(quán)后期物業(yè)服務(wù)中管理被動

　　2車輛管理風(fēng)險在物業(yè)停車場經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞車內(nèi)物品被盜物業(yè)管理全程中賠償

　　車身受損，包括擦掛、墜物砸車物業(yè)管理全程大賠償

　　車輛滅失物業(yè)管理全程中賠償

　　物業(yè)內(nèi)交通事故物業(yè)管理全程小賠償

　　3治安

　　風(fēng)險由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風(fēng)險，即導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險入室盜竊物業(yè)管理全程大賠償、曝光

　　入室故意傷害物業(yè)管理全程大人員傷亡，賠償、曝光

　　入室故意殺人物業(yè)管理全程大賠償、曝光

　　公共區(qū)域盜竊物業(yè)管理全程大賠償、曝光

　　公共區(qū)域搶奪、搶劫物業(yè)管理全程大賠償、曝光

　　公共區(qū)域故意傷害物業(yè)管理全程大賠償、曝光

　　公共區(qū)域故意殺人物業(yè)管理全程大賠償、曝光

　　4內(nèi)部管理風(fēng)險由于內(nèi)部管理及勞資糾紛、不安全生產(chǎn)及違規(guī)操作造成的風(fēng)險員工損公肥私、貪污盜竊或堅守自盜物業(yè)管理全程大資金損失

　　獵頭挖人物業(yè)管理全程大主要管理人員流失

　　員工消極怠工，激烈沖突，集體跳槽物業(yè)管理全程小服務(wù)工作無法開展

　　高空作業(yè)不安全生產(chǎn)物業(yè)管理全程小人員傷亡，賠償

　　電器設(shè)備違規(guī)操作物業(yè)管理全程小人員傷亡，賠償

　　5消防管理風(fēng)險因發(fā)生火災(zāi)造成業(yè)主的公共利益受損機房進水物業(yè)管理全程小設(shè)備燒損

　　室內(nèi)浸水物業(yè)管理全程大物品損壞、賠償

　　電器線路引發(fā)火災(zāi)物業(yè)管理全程大處罰、曝光、刑事拘役

　　明火引發(fā)火災(zāi)物業(yè)管理全程大處罰、曝光、刑事拘役

　　爆炸物業(yè)管理全程小人員傷亡、賠償

　　6公共環(huán)境風(fēng)險物業(yè)管理單位依據(jù)法律規(guī)定和合同約定從事物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)的范圍通常是物業(yè)的紅線范圍內(nèi)，物業(yè)管理單位的義務(wù)是依據(jù)合同，對小區(qū)和大廈內(nèi)的公共區(qū)域和場地進行管理和維護服務(wù)，維護正常的使用和功能兒童掉水物業(yè)管理全程中人員傷亡，賠償

　　兒童戲水觸電物業(yè)管理全程中人員傷亡，賠償

　　游泳池傷人游泳池開放過程中人員傷亡，賠償

　　植物傷人物業(yè)管理全程中人員傷亡，賠償

　　跌落、滑倒物業(yè)管理全程大人員傷亡，賠償

　　業(yè)主寵物傷人物業(yè)管理全程中人員傷亡，賠償

　　7收費風(fēng)險由于嘉寶物業(yè)收費方面出現(xiàn)的風(fēng)險業(yè)主長時間拖欠費用物業(yè)管理全程大服務(wù)工作不能正常開展

　　業(yè)主集體拒交費用物業(yè)管理全程小服務(wù)工作不能正常開展

　　物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一物業(yè)管理全程大業(yè)主拒交物業(yè)管理費

　　水電費的拖欠物業(yè)管理全程小停電、停水

　　8設(shè)備風(fēng)險物業(yè)、公共設(shè)施和設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產(chǎn)生了風(fēng)險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體公共部位及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物;公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設(shè)施等。觸電傷人物業(yè)管理全程中賠償

　　房屋附著物跨踏物業(yè)管理全程小人員傷亡，物品損壞，賠償

　　爆管物業(yè)管理全程中業(yè)主矛盾拒交物業(yè)管理費，水資源流失，

　　二次供水設(shè)備損壞物業(yè)管理全程小業(yè)主矛盾拒交物業(yè)管理費

　　水箱污染物業(yè)管理全程小人員傷亡、賠償、曝光

　　突然超負(fù)荷、短路或停送電造成電氣設(shè)備設(shè)施損毀物業(yè)管理全程小賠償

　　電梯困人物業(yè)管理全程大業(yè)主矛盾

　　設(shè)備檢修、保養(yǎng)傷人物業(yè)管理全程中人員傷亡、賠償

　　公共設(shè)施設(shè)備、娛樂設(shè)備設(shè)施傷人物業(yè)管理全程大人員傷亡，賠償

　　單元門口機對講設(shè)備故障導(dǎo)致業(yè)主不能進單元門物業(yè)管理全程中業(yè)主矛盾

　　背景音樂室外音箱遭到損壞物業(yè)管理全程小設(shè)備損壞

　　化糞池爆炸物業(yè)管理全程小設(shè)施損壞，人員傷亡，賠償

　　9自然災(zāi)害因狂風(fēng)、暴雨、恐怖行徑及疾病流行等造成的危機雷擊物業(yè)管理全程大人員傷亡、賠償

　　暴雨物業(yè)管理全程大設(shè)備機房、停車場進水，造成設(shè)備損傷

　　大風(fēng)物業(yè)管理全程大物品墜落、人員傷亡

　　流行性疾病物業(yè)管理全程大人員傷亡

篇2：談物業(yè)管理風(fēng)險與防范

　　談物業(yè)管理風(fēng)險與防范

　　物業(yè)管理行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟和城市管理發(fā)展的產(chǎn)物，經(jīng)歷了二十年的發(fā)展壯大，如今已成為我國經(jīng)濟社會中一個新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。國家《物業(yè)管理條例》的頒布和實施，以及相關(guān)配套法規(guī)的出臺，使物業(yè)管理行業(yè)迎來了快速、健康發(fā)展的時代。隨著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場化邁進的同時，物業(yè)管理行業(yè)也逐步跨入了一個高風(fēng)險行業(yè)之中。所謂“風(fēng)險”，單從字面上解釋是喻指可能發(fā)生的危險和災(zāi)禍。美國著名經(jīng)濟學(xué)家弗蘭克.奈特在《風(fēng)險，不確定性和利潤》一書中對風(fēng)險作了一個極為經(jīng)典的定義。他認(rèn)為:風(fēng)險就是“可測定的不確定性”，它為風(fēng)險的客觀存在作了一個很好的詮釋。

　　我們都清楚知道在人類的社會活動中風(fēng)險普遍存在，它一般是指某種事件發(fā)生的不確定性。本文就物業(yè)管理活動中存在的風(fēng)險及如何去防范(規(guī)避)風(fēng)險，淺談一下自己的看法和建議。

　　一、物業(yè)管理中的風(fēng)險理解物業(yè)管理中的風(fēng)險定義在物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內(nèi)，對業(yè)主的物業(yè)以及相關(guān)的服務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。由于服務(wù)過程中出現(xiàn)的不可控因素、不確定因?qū)е碌娘L(fēng)險，稱之為物業(yè)管理中的風(fēng)險。

　　物業(yè)管理中的風(fēng)險是指物業(yè)風(fēng)險和物業(yè)管理企業(yè)運營風(fēng)險的總稱。

　　1、物業(yè)風(fēng)險

　　物業(yè)風(fēng)險是指物業(yè)在特定客觀條件下，在特定期間內(nèi)，由于未來災(zāi)害的不確定性而造成物業(yè)財產(chǎn)損失的可能性。其中，“財產(chǎn)損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業(yè)本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設(shè)施設(shè)備不能正常運行等；間接損失是指由于物業(yè)的直接損失而引起的未毀物業(yè)價值或收益的降低，如在修理被損的經(jīng)營性物業(yè)時，正常經(jīng)營將被中斷，相鄰的未損物業(yè)同樣也不能正常使用，導(dǎo)致物業(yè)的出租權(quán)利益、營業(yè)利潤受損等。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)運營風(fēng)險

　　物業(yè)管理企業(yè)運營風(fēng)險是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動過程中，由于企業(yè)內(nèi)部和外部的多種不確定因素而造成的物業(yè)財產(chǎn)、人身傷害等無法彌補損失的可能性。在物業(yè)服務(wù)與管理中，風(fēng)險無時不有，無處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時間、地點不確定，性質(zhì)危害不確定。這些不確定性又源自人們對風(fēng)險認(rèn)識的有限性和對風(fēng)險控制防范的難度等因素。所以，認(rèn)真研究物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)中出現(xiàn)的各種風(fēng)險，積極防范風(fēng)險，最大限度地降低企業(yè)損失，已成為物業(yè)管理企業(yè)面臨的工作重點和難點。

　　二、物業(yè)管理風(fēng)險在物業(yè)管理中體現(xiàn)的主要方面物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，它是城市管理的重要組成部份。

　　物業(yè)管理涉及房屋、設(shè)備設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、綠化等五大管理。另外，公共、專項和特約三大服務(wù)，又涉及到供水、供電、燃?xì)狻⒁?guī)劃、消防、環(huán)衛(wèi)綠化等相關(guān)部門，也涉及與工商、稅務(wù)、物價、城建、公安等政府相關(guān)部門的關(guān)系。如今，小區(qū)業(yè)主和有關(guān)部門，凡事就找物業(yè)管理公司，解決不了就是管理不好，業(yè)主動輒就以不交物業(yè)管理費相威脅，出了事故不問青紅皂白就向物業(yè)管理公司索賠，這是物業(yè)管理整個行業(yè)所面臨的風(fēng)險。物業(yè)管理風(fēng)險在物業(yè)管理中主要體現(xiàn)在以下四個方面：

　　(一)接管新建物業(yè)項目存在的風(fēng)險

　　主要包括：

　　1、接管新建物業(yè)報建手續(xù)不完善；

　　2、開發(fā)商前期物業(yè)中遺留問題，由于承接驗收不到位；

　　3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監(jiān)控到位;

　　4、開發(fā)商在建設(shè)和銷售中的盲目承諾;

　　5、物管公司之間存在惡性競爭?a href=http://m.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽

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