風(fēng)險(xiǎn)防范

　　◇風(fēng)險(xiǎn)防范作用：

　　在基礎(chǔ)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前，采取各種預(yù)控手段，力求消除或減少風(fēng)險(xiǎn)。

　　◇風(fēng)險(xiǎn)防范措施：

　　風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留

　　◇1項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)新建物業(yè)無合法報(bào)建手續(xù)，違章建筑，接管后造成“違法管理”風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，并在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中增加相應(yīng)條款，實(shí)現(xiàn)非保險(xiǎn)型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，造成嘉寶物業(yè)腹背夾擊風(fēng)險(xiǎn)自留做好與開房商和業(yè)主的溝通工作

　　業(yè)主委員會(huì)成立后解除合同風(fēng)險(xiǎn)自留準(zhǔn)確引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成立，形成管理服務(wù)有利面

　　業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)風(fēng)險(xiǎn)自留建立業(yè)主委員會(huì)溝通和監(jiān)測(cè)管理規(guī)程，通過溝通正確引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的行為

　　業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)未按法定程序成立風(fēng)險(xiǎn)自留準(zhǔn)確引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的成立，注意監(jiān)測(cè)非業(yè)主委員會(huì)委員業(yè)主的動(dòng)態(tài)

　　非業(yè)主濫用業(yè)主權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)自留積極與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主進(jìn)行溝通，并在物業(yè)服務(wù)手冊(cè)和協(xié)議中明確業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，加強(qiáng)宣傳

　　2車輛管理風(fēng)險(xiǎn)車內(nèi)物品被盜風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　1、購(gòu)買停車票時(shí)附帶購(gòu)買停車保險(xiǎn)。

　　2、簽訂車位使用協(xié)議，明確車場(chǎng)管理內(nèi)容。

　　3、在車場(chǎng)明顯位置注明停車須知，明確車場(chǎng)管理內(nèi)容及車主應(yīng)遵守的規(guī)定。

　　4、加強(qiáng)車輛進(jìn)出管理和巡視。

　　5、取得車場(chǎng)合法經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　車輛滅失車身受損，包括擦掛物業(yè)內(nèi)交通事故風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、設(shè)置車輛行駛標(biāo)識(shí)和限速標(biāo)識(shí)。

　　2、加強(qiáng)車輛行駛疏導(dǎo)。

　　3治安風(fēng)險(xiǎn)入室盜竊風(fēng)險(xiǎn)自留封閉式物業(yè)外來人員實(shí)行進(jìn)入登記，經(jīng)業(yè)主或非業(yè)主使用人同意后入內(nèi)，巡邏人員加強(qiáng)巡邏，注意外來人員動(dòng)向。非封閉式物業(yè)加強(qiáng)巡邏。監(jiān)控消防中心嚴(yán)格監(jiān)督外來人員動(dòng)向和接警處理。監(jiān)控報(bào)警設(shè)備正常使用，如出現(xiàn)故障短時(shí)間內(nèi)不能修復(fù)，應(yīng)采取相應(yīng)管理加強(qiáng)措施。建立預(yù)案。

　　入室搶奪、搶劫

　　入室故意傷害

　　入室故意殺人

　　公共區(qū)域盜竊

　　公共區(qū)域搶奪、搶劫

　　公共區(qū)域故意傷害

　　公共區(qū)域故意殺人

　　4內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)員工損公肥私、貪污盜竊或堅(jiān)守自盜風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、加強(qiáng)人員培訓(xùn)和思想教育。

　　2、加強(qiáng)收費(fèi)控制。

　　獵頭挖人風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)。

　　2、形成良好晉升和激勵(lì)機(jī)制。

　　員工消極怠工，激烈沖突，集體跳槽風(fēng)險(xiǎn)自留及時(shí)掌握員工思想動(dòng)態(tài)和溝通。

　　高空作業(yè)不安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　1、外墻清醒采用外委，在合同中明確責(zé)任。

　　2、建立室外高空維修安全操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。

　　3、為員工購(gòu)買工傷保險(xiǎn)或商業(yè)險(xiǎn)。

　　5收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間拖欠費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、建立物業(yè)管理費(fèi)拖欠預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)預(yù)警。

　　2、加強(qiáng)住戶溝通，注意重點(diǎn)客戶監(jiān)控。

　　業(yè)主集體拒交費(fèi)用

　　水電費(fèi)的拖欠

　　物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一風(fēng)險(xiǎn)自留建立良好的控制和應(yīng)對(duì)措施。

　　6公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)兒童掉水風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、增加安全標(biāo)識(shí)

　　2、加強(qiáng)巡邏。

　　兒童戲水觸電游泳池傷人風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　1、購(gòu)買保險(xiǎn)。

　　2、明顯處設(shè)置游泳須知和禁止標(biāo)識(shí)。

　　3、取得游泳池合法經(jīng)營(yíng)證件。

　　4、建立預(yù)案，并組織人員培訓(xùn)。

　　植物傷人風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、加強(qiáng)植物修剪。

　　2、對(duì)于“尖麻”等植物處增加標(biāo)識(shí)。跌落、滑倒、碰撞風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、易滑處增加提示標(biāo)志。

　　2、維修和更新改造處采取隔離措施，增加明顯標(biāo)識(shí)。業(yè)主寵物傷人風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、加強(qiáng)引導(dǎo)。

　　2、要求業(yè)主寵物備案。

　　3、加強(qiáng)巡視。

　　7消防管理風(fēng)險(xiǎn)電器線路引發(fā)火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與自留

　　1、物業(yè)接管中明確要求消防已經(jīng)過驗(yàn)收，并合格。

　　2、在消防維保合同中明確管理責(zé)任。

　　3、在治安消防安全責(zé)任書中明確業(yè)主管理責(zé)任。

　　4、加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備的日檢、周檢、月檢、季檢、年檢，做好記錄。

　　5、建立預(yù)案，加強(qiáng)人員培訓(xùn)和演練。

　　明火引發(fā)火災(zāi)爆炸風(fēng)險(xiǎn)自留封閉式物業(yè)外來人員實(shí)行進(jìn)入登記，經(jīng)業(yè)主或非業(yè)主使用人同意后入內(nèi)，巡邏人員加強(qiáng)巡邏，注意外來人員動(dòng)向。非封閉式物業(yè)加強(qiáng)巡邏。監(jiān)控消防中心嚴(yán)格監(jiān)督外來人員動(dòng)向和接警處理。監(jiān)控報(bào)警設(shè)備正常使用，如出現(xiàn)故障短時(shí)間內(nèi)不能修復(fù)，應(yīng)采取相應(yīng)管理加強(qiáng)措施。

　　室內(nèi)浸水風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、加強(qiáng)裝修監(jiān)管，禁止破壞防水層。

　　2、在裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議中明確責(zé)任。

　　3、建立預(yù)案和備用物資到位。

　　機(jī)房進(jìn)水風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、加強(qiáng)機(jī)房巡視。

　　2、建立預(yù)案，并加強(qiáng)人員培訓(xùn)。

　　5設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)電器設(shè)備違規(guī)操作風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、建立室外高空維修安全操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。

　　2、為員工購(gòu)買工傷保險(xiǎn)或商業(yè)險(xiǎn)。觸電傷人風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、加強(qiáng)物業(yè)內(nèi)配電箱、線路時(shí)進(jìn)行巡視，及時(shí)關(guān)閉或處理，并增加安全標(biāo)識(shí)。觸電傷人

　　房屋附著物跨踏風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、加強(qiáng)裝修監(jiān)管，嚴(yán)禁增加房屋附著物。

　　2、加強(qiáng)宣傳。

　　房屋附著物跨踏爆管風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、加強(qiáng)巡視和維護(hù)。

　　2、建立預(yù)案，并組織人員培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。爆管二次供水設(shè)備損壞二次供水設(shè)備損壞水箱污染風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、嚴(yán)格辦理相關(guān)證件。

　　2、水箱上鎖并按規(guī)定定期清洗、檢測(cè)。

　　3、加強(qiáng)巡視。水箱污染

　　突然超負(fù)荷、短路或停送電造成電氣設(shè)備設(shè)施損毀風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、加強(qiáng)供電局溝通，保證停送電信息準(zhǔn)確

　　2、加強(qiáng)設(shè)備巡視，保證設(shè)備運(yùn)行正常。

　　3、計(jì)劃性停電提前告知業(yè)主。

　　4、建立預(yù)案，并加強(qiáng)人員培訓(xùn)。突然超負(fù)荷、短路或停送電造成電氣設(shè)備設(shè)施損毀

　　設(shè)備檢修、保養(yǎng)傷人風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、提前告知。

　　2、加強(qiáng)標(biāo)識(shí)。

　　設(shè)備檢修、保養(yǎng)傷人娛樂設(shè)施傷人風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、加強(qiáng)設(shè)施巡視，保證設(shè)施運(yùn)行正常。

　　2、告知娛樂要求。

　　娛樂設(shè)施傷人單元門口機(jī)對(duì)講設(shè)備故障導(dǎo)致業(yè)主不能進(jìn)單元門風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、加強(qiáng)巡視，及時(shí)維修和養(yǎng)護(hù)。

　　2、物業(yè)巡邏治消人員熟悉單元門啟閉。單元門口機(jī)對(duì)講設(shè)備故障導(dǎo)致業(yè)主不能進(jìn)單元門

　　背景音樂室外音箱遭到損壞風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、加強(qiáng)巡視，及時(shí)檢修。

　　2、加強(qiáng)業(yè)主引導(dǎo)。背景音樂室外音箱遭到損壞

　　9自然

　　災(zāi)害雷擊風(fēng)險(xiǎn)自留定期檢測(cè)，保證防雷設(shè)施完好。

　　暴雨風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、注意氣侯變化。

　　2、建立預(yù)案，定期組織培訓(xùn)和演練。

　　3、保證應(yīng)急物資到位。

　　大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、建立預(yù)案，組織學(xué)習(xí)和演練。

　　流行性疾病風(fēng)險(xiǎn)自留

　　1、建立公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案，組織學(xué)習(xí)和演練。

　　風(fēng)險(xiǎn)處置

　　◇風(fēng)險(xiǎn)處置要求：

　　立刻做出正確反應(yīng)并及時(shí)控制局勢(shì)，否則會(huì)擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍而引發(fā)更大的危機(jī)，甚到可能失去對(duì)全局的控制。

　　◇風(fēng)險(xiǎn)處置原則：

　　及時(shí)性、冷靜性、統(tǒng)一指揮、服從命令、主動(dòng)出擊、靈活性、安全第一、團(tuán)結(jié)協(xié)作、公正客觀、全面性、針對(duì)性。

　　◇風(fēng)險(xiǎn)處置程序：

　　第一、控制風(fēng)險(xiǎn)蔓延第二、解決問題第三、善后修復(fù)處理

　　風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

　　◇風(fēng)險(xiǎn)控制重要性：

　　對(duì)人體而言，對(duì)健康最好的辦法是預(yù)防為主，防病于未然。對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)管理來講也是一樣，預(yù)防是風(fēng)險(xiǎn)管理的一部分，也是風(fēng)險(xiǎn)管理的核心，因此基礎(chǔ)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)控制顯得非常重要。

　　◇風(fēng)險(xiǎn)控制內(nèi)容：

　　樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、采取預(yù)防措施、對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)控、建立預(yù)警機(jī)制。

　　樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)采取預(yù)防措施對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)控建立預(yù)警機(jī)制

篇2：談物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范

　　談物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范

　　物業(yè)管理行業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和城市管理發(fā)展的產(chǎn)物，經(jīng)歷了二十年的發(fā)展壯大，如今已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中一個(gè)新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施，以及相關(guān)配套法規(guī)的出臺(tái)，使物業(yè)管理行業(yè)迎來了快速、健康發(fā)展的時(shí)代。隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化邁進(jìn)的同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)也逐步跨入了一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之中。所謂“風(fēng)險(xiǎn)”，單從字面上解釋是喻指可能發(fā)生的危險(xiǎn)和災(zāi)禍。美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗蘭克.奈特在《風(fēng)險(xiǎn)，不確定性和利潤(rùn)》一書中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作了一個(gè)極為經(jīng)典的定義。他認(rèn)為:風(fēng)險(xiǎn)就是“可測(cè)定的不確定性”，它為風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在作了一個(gè)很好的詮釋。

　　我們都清楚知道在人類的社會(huì)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，它一般是指某種事件發(fā)生的不確定性。本文就物業(yè)管理活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及如何去防范(規(guī)避)風(fēng)險(xiǎn)，淺談一下自己的看法和建議。

　　一、物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)理解物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)定義在物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內(nèi)，對(duì)業(yè)主的物業(yè)以及相關(guān)的服務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。由于服務(wù)過程中出現(xiàn)的不可控因素、不確定因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)，稱之為物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的總稱。

　　1、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)在特定客觀條件下，在特定期間內(nèi)，由于未來災(zāi)害的不確定性而造成物業(yè)財(cái)產(chǎn)損失的可能性。其中，“財(cái)產(chǎn)損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業(yè)本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設(shè)施設(shè)備不能正常運(yùn)行等；間接損失是指由于物業(yè)的直接損失而引起的未毀物業(yè)價(jià)值或收益的降低，如在修理被損的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)時(shí)，正常經(jīng)營(yíng)將被中斷，相鄰的未損物業(yè)同樣也不能正常使用，導(dǎo)致物業(yè)的出租權(quán)利益、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)受損等。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)過程中，由于企業(yè)內(nèi)部和外部的多種不確定因素而造成的物業(yè)財(cái)產(chǎn)、人身傷害等無法彌補(bǔ)損失的可能性。在物業(yè)服務(wù)與管理中，風(fēng)險(xiǎn)無時(shí)不有，無處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時(shí)間、地點(diǎn)不確定，性質(zhì)危害不確定。這些不確定性又源自人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的有限性和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制防范的難度等因素。所以，認(rèn)真研究物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，積極防范風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地降低企業(yè)損失，已成為物業(yè)管理企業(yè)面臨的工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)管理中體現(xiàn)的主要方面物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它是城市管理的重要組成部份。

　　物業(yè)管理涉及房屋、設(shè)備設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、綠化等五大管理。另外，公共、專項(xiàng)和特約三大服務(wù)，又涉及到供水、供電、燃?xì)狻⒁?guī)劃、消防、環(huán)衛(wèi)綠化等相關(guān)部門，也涉及與工商、稅務(wù)、物價(jià)、城建、公安等政府相關(guān)部門的關(guān)系。如今，小區(qū)業(yè)主和有關(guān)部門，凡事就找物業(yè)管理公司，解決不了就是管理不好，業(yè)主動(dòng)輒就以不交物業(yè)管理費(fèi)相威脅，出了事故不問青紅皂白就向物業(yè)管理公司索賠，這是物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)管理中主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

　　(一)接管新建物業(yè)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　主要包括：

　　1、接管新建物業(yè)報(bào)建手續(xù)不完善；

　　2、開發(fā)商前期物業(yè)中遺留問題，由于承接驗(yàn)收不到位；

　　3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監(jiān)控到位;

　　4、開發(fā)商在建設(shè)和銷售中的盲目承諾;

　　5、物管公司之間存在惡性競(jìng)爭(zhēng)?a href=http://m.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽

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