花樣年物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及控制方法

2024-06-22 1611

一、安全護(hù)衛(wèi)管理
　　管理處安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)實(shí)行24小時(shí)全天候值班，三班輪流，每班8小時(shí)。早班7：00到15：00；中班15：00到23：00；夜班23：00到次日7：00，各管理處可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。早、中、晚三班每十天依次輪換一次，即每月1日、11日、21日為輪換日，特殊情況可自行調(diào)整。
管理處通常下設(shè)三個(gè)保安班，即：保安一、二、三班。每班分為四個(gè)崗，即：大堂崗，巡邏崗，車庫（場(chǎng)）崗，道口崗。特殊情況下，可增（減）崗位設(shè)置。
保安人員是維護(hù)小區(qū)內(nèi)治安和公共秩序的主要力量，在維護(hù)大廈治安秩序和維護(hù)客戶的安全中，必須及時(shí)處理各種問題。處理問題應(yīng)遵循的原則是：依法辦事，照章執(zhí)行，不徇私情，以理服人。安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)具體操作由保安班負(fù)責(zé)；巡全主管具體貫徹落實(shí)公司制定的各項(xiàng)安全規(guī)章，具體組織實(shí)施本管理處的安全護(hù)衛(wèi)工作，處理安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)過程中出現(xiàn)的不合格。對(duì)不同性質(zhì)的問題，應(yīng)采取不同的處理方法。
　　1、對(duì)客戶之間一般違規(guī)行為和問題，如糾紛等，可通過說服教育辦法解決，主要是分清是非，耐心勸導(dǎo)，禮貌待人。
　　2、對(duì)一時(shí)解決不了而又有擴(kuò)大趨勢(shì)的問題，應(yīng)采取“可散不可聚、可解不可結(jié)、可緩不可急、可順不可逆”的處理原則，盡力勸開，耐心調(diào)解，把問題引向緩解，防止矛盾激化。
　　3、在處理上，堅(jiān)持教育與處罰相結(jié)合的原則，如違反法紀(jì)情節(jié)明顯輕微，不需要給予處罰的，可當(dāng)場(chǎng)予以教育或協(xié)助其所在單位、家屬進(jìn)行教育；需要給予治安處罰的，交公安機(jī)關(guān)處理；違反公司有關(guān)規(guī)定的，交管理處辦公室處理。
　　4、對(duì)于犯罪行為，必須及時(shí)予以制上，設(shè)法把犯罪嫌疑人抓獲并扭送公安機(jī)關(guān)。防止違反安全護(hù)衛(wèi)規(guī)章的行為出現(xiàn)和各類治安案件的發(fā)生。
　　　管理處安全主管負(fù)責(zé)對(duì)安全護(hù)衛(wèi)工作進(jìn)行日檢；管理處管理層負(fù)責(zé)每月不少于四次的夜間查崗。對(duì)以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因，及時(shí)采取糾正措施，并認(rèn)真填寫糾正措施報(bào)告上報(bào)品質(zhì)部；發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施，并認(rèn)真填寫預(yù)防措施報(bào)告上報(bào)品質(zhì)部。
　　　
二、清潔綠化管理
　　對(duì)清潔、綠化、消殺等服務(wù)公司的工作質(zhì)量進(jìn)行控制，控制方式分日檢、月檢兩種方式。
　　1、日檢：清潔綠化主管每日對(duì)管轄范圍內(nèi)的清潔狀況進(jìn)行不間斷地巡查，并填寫每日檢查紀(jì)錄。在日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)要求服務(wù)公司當(dāng)日整改，并在日檢紀(jì)錄中注明；如有發(fā)現(xiàn)服務(wù)公司對(duì)我司榮譽(yù)和聲譽(yù)造成嚴(yán)重影響，管理處即時(shí)將情況上報(bào)公司品質(zhì)部，由品質(zhì)部向相關(guān)服務(wù)公司發(fā)出書面警告，一年內(nèi)書面警告累積達(dá)三次，有權(quán)要求終止分包合同。
　　2、月檢：公司每月樓檢進(jìn)行抽樣檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)由管理處限定服務(wù)公司定期整改，如因?qū)Ψ绞д`造成我司的榮譽(yù)和聲譽(yù)受損的，可考慮在該公司當(dāng)月服務(wù)費(fèi)中扣除部分費(fèi)用作為罰金。
　　3、抽查項(xiàng)目與方式：
　　1）首層地面（含綠化帶）：抽查紅線范圍內(nèi)80平方米的地面（每次抽查的范圍不同）。
2）首層大堂的地面、墻面：抽查其中兩棟的大理石地面、墻面保養(yǎng)情況。
3）標(biāo)準(zhǔn)層通道的地面磚、墻面磚、公共設(shè)施、設(shè)備：每棟抽查八層標(biāo)準(zhǔn)層，檢查地面磚、墻面磚、消防栓、防火門、排風(fēng)口、后樓梯扶手、垃圾桶擺放處等地是否按合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保潔。
　　4）寫字樓每座各抽查10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，檢查通道內(nèi)公共設(shè)施、洗手間、茶水房是否清潔衛(wèi)生。
　　5）地面的下水道、污水井（含地下室內(nèi)部分）：抽查下水道20米長(zhǎng)，沙井、污水井各5個(gè)。查看是否達(dá)到規(guī)定的清潔標(biāo)準(zhǔn)。
　　6）地下室停車場(chǎng)的管線、天棚、地面抽查管線30米長(zhǎng)，天棚80平方米，地面80平方米范圍的清潔程度是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。
　　7）樓宇的天臺(tái)、設(shè)備層地面、公共設(shè)施抽查兩棟樓宇的天臺(tái)、設(shè)備層地面及公共設(shè)施的衛(wèi)生狀態(tài)。
　　8）不銹鋼部分（電梯轎廂、外廳門、地面警告牌、圍欄等）：電梯轎廂每棟抽查一部電梯；電梯外廳門在檢查標(biāo)準(zhǔn)層公共設(shè)施時(shí)一并檢查。每棟抽查8層電梯外廳門；地面警示牌、圍欄抽查3-4處。
　　9）垃圾清運(yùn)：垃圾要日產(chǎn)日清，垃圾清理過程要有地面清潔工進(jìn)行監(jiān)督，如有遺留的垃圾沒有清運(yùn)，管理處有權(quán)要求重新清運(yùn)并作相應(yīng)處罰。對(duì)垃圾不能及時(shí)清運(yùn)的，服務(wù)方應(yīng)給出書面原因，并保證不再違反。
　　10）消殺：必須對(duì)消殺服務(wù)公司進(jìn)行控制，要求派來的消殺人員必須到管理處簽到后，方可進(jìn)行消殺。消殺人員必須持有政府頒發(fā)的“除四害”許可證。消殺的標(biāo)準(zhǔn)必須達(dá)到《廣東省“除四害”管理規(guī)定》的城鎮(zhèn)“除四害”控制標(biāo)準(zhǔn)。
　　11）綠化：確保綠化井然有序，管理過程包括：植物養(yǎng)護(hù)、植物造型和修剪、植物的病蟲害防治、植物的澆水與施肥等。

三、維修管理
為確保客戶提出的服務(wù)要求得到滿足，使樓宇各部分能安全、長(zhǎng)久、有效的使用。控制方式分為日檢、周巡及月檢。
　　1、維修主管負(fù)責(zé)每日對(duì)派工單進(jìn)行檢驗(yàn)；
　　2、維修主管每周對(duì)管轄范圍內(nèi)的維修狀況進(jìn)行不間斷地巡查，并填寫檢查
紀(jì)錄。
　　3、公司每月月檢進(jìn)行抽樣檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)由管理處限期整改。
4、檢驗(yàn)規(guī)則：
1）服務(wù)及時(shí)性：從接到維修要求起至到達(dá)目的地的時(shí)間不超過星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間，或按約定時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。修復(fù)時(shí)間視工藝復(fù)雜程度而定：原則上滿足星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求。不能在標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成的，應(yīng)向客戶解釋原因。
2）服務(wù)質(zhì)量：按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。功能性維修，以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性維修，表面應(yīng)無色差、高低不平現(xiàn)象，與原有部位相比較，應(yīng)無突兀感；滿足客戶的合理要求；嚴(yán)格按工作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

篇2：清水混凝土質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)控制

摘要:上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)航站樓施工中參考國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)制定了清水混凝土的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),分析清水混凝土面層可能出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,制定了監(jiān)控對(duì)策,對(duì)整個(gè)施工過程采取了踏步式、跟蹤式監(jiān)理,實(shí)現(xiàn)了對(duì)全過程各工序的預(yù)控。

清水混凝土(as-cast finish concrete)系一次成型,不做任何外裝飾,直接采用現(xiàn)澆混凝土的自然色作為飾面,因此要求混凝土表面平整光滑,色澤均勻,無碰損和污染,對(duì)拉螺栓及施工縫的設(shè)置應(yīng)整齊美觀,且不允許出現(xiàn)普通混凝土的質(zhì)量通病。由法國(guó)設(shè)計(jì)大師安德魯在上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)航站樓結(jié)構(gòu)柱、二層框架中槽口大梁和主樓南北立面的剪力墻全部采用清水混凝土,其用量達(dá)5.5萬立方米,且形式復(fù)雜多樣,僅結(jié)構(gòu)柱就有橢圓形、E形、U形、T形、L形等十幾種截面形式,施工難度和質(zhì)量要求極高。本文結(jié)合浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)航站樓清水混凝土施工監(jiān)理情況,介紹清水混凝土的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、常見的質(zhì)量缺陷及其監(jiān)控對(duì)策以及從模板體系的設(shè)計(jì)、制作與安裝到混凝土原材料選用、配合比設(shè)計(jì)、混凝土的澆筑、養(yǎng)護(hù)和表面缺陷修補(bǔ)全過程所采取的控制措施。

1、清水混凝土的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

目前國(guó)內(nèi)尚無統(tǒng)一的清水混凝土質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),我們參考國(guó)外有關(guān)建筑混凝土的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)場(chǎng)外多次試制足尺的E形柱,并經(jīng)業(yè)主、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位多次討論研究,在普通結(jié)構(gòu)混凝土驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,制定了如下的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):(1)軸線通直、尺寸準(zhǔn)確;(2)棱角方正、線條順直;(3)表面平整、清潔、色澤一致;(4)表面無明顯氣泡,無砂帶和黑斑;(5)表面無蜂窩、麻面、裂紋和露筋現(xiàn)象;(6)模板接縫、對(duì)拉螺栓和施工縫留設(shè)有規(guī)律性;(7)模板接縫與施工縫處無掛漿、漏漿。

2、清水混凝土表面常見質(zhì)量缺陷及監(jiān)控對(duì)策

為做好施工預(yù)控工作,必須認(rèn)真分析清水混凝土面層可能出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷和產(chǎn)生的原因,從而采取有效措施避免發(fā)生上述缺陷。參考巴黎機(jī)場(chǎng)設(shè)計(jì)(ADP)公司的有關(guān)技術(shù)資料和國(guó)外的專業(yè)文獻(xiàn),結(jié)合我們的經(jīng)驗(yàn),將清水混凝土表面常見質(zhì)量缺陷分成六大類,它們可能產(chǎn)生的原因和相應(yīng)的監(jiān)控對(duì)策如表1所示。

3、過程控制措施

為避免出現(xiàn)上述質(zhì)量問題,必須從模板體系的設(shè)計(jì)、制作與安裝、鋼筋綁扎、混凝土原材料及配合比、混凝土澆筑、養(yǎng)護(hù)和修補(bǔ)等全過程采取有效措施加以控制,以保證清水混凝土的裝飾效果,并做到對(duì)整個(gè)施工過程踏步式、跟蹤式監(jiān)理,抓全過程各個(gè)工序的預(yù)控。

3.1 模板體系控制措施

(1)模板設(shè)計(jì)要充分考慮在拼裝和拆除方面的方便性,支撐的牢固性和簡(jiǎn)便性,并保持較好的強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性及整體拼裝后的平整度。
(2)模板拼縫部位、對(duì)拉螺栓和施工縫的設(shè)置位置、形式和尺寸須經(jīng)建筑師認(rèn)可。
(3)根據(jù)構(gòu)件的規(guī)格和形狀,合理選用不同的模板材料,配制若干定型模板,以便周轉(zhuǎn)施工所需。對(duì)圓形構(gòu)件可選擇鋼模板,對(duì)E形、T形等截面形式復(fù)雜的構(gòu)件可采用進(jìn)口芬蘭板或涂塑九夾板。鋼模板內(nèi)表面均應(yīng)進(jìn)行拋光處理,以保證混凝土表面光潔度。
(4)模板制作時(shí)應(yīng)保證幾何尺寸精確,拼縫嚴(yán)密,材質(zhì)一致,模板面板拼縫高差、寬度應(yīng)≤1mm,模板間接縫高差、寬度≤2mm.
(5)模板接縫處理要嚴(yán)密。模板內(nèi)板縫用油膏批嵌,外側(cè)用硅膠或發(fā)泡劑封閉,以防漏漿。模板脫模劑應(yīng)采用吸水率適中的無色的輕機(jī)油。模板周轉(zhuǎn)次數(shù)應(yīng)嚴(yán)格控制,一般周轉(zhuǎn)3次后應(yīng)進(jìn)行全面檢修并拋光打磨一次。

3.2 清水混凝土的配合比

在材料和澆筑方法允許的條件下,應(yīng)采用盡可能低的坍落度和水灰比,坍落度一般為90土10mm,以減少泌水的可能性。同時(shí)控制混凝土含氣量不超過1.7%,初凝時(shí)間6~8h.

3.3 清水混凝土原材料的控制措施

(1)水泥。首選硅酸鹽水泥,要求確定生產(chǎn)廠商、定強(qiáng)度等級(jí)、定批號(hào),最好能做到同一熟料。
(2)粗骨料(碎石)。選用強(qiáng)度高、5~25mm粒徑、連續(xù)級(jí)配好、同顏色、含泥量之0.8%和不帶雜物的碎石,要求定產(chǎn)地、定規(guī)格、定顏色。
(3)細(xì)骨料(砂子)。選用中粗砂,細(xì)度模數(shù)2.5以上,含泥量之2%,不得含有雜物,要求定產(chǎn)地、定砂子細(xì)度模數(shù)、定顏色。
(4)粉煤灰。摻入粉煤灰可改善混凝土的流動(dòng)性和后期強(qiáng)度,宜選用細(xì)度按《粉煤灰混凝土應(yīng)用技術(shù)規(guī)范》(GBJ146-90)規(guī)定Ⅱ級(jí)粉煤灰以上的產(chǎn)品,要求定供應(yīng)廠商、定細(xì)度,且不得含有任何雜物。
(5)外加劑。可采用EA-1(2)普通型減水劑,要求定廠商、定品牌、定摻量。對(duì)首批進(jìn)場(chǎng)的原材料經(jīng)監(jiān)理取樣復(fù)試合格后,應(yīng)立即進(jìn)行“封樣”,以后進(jìn)場(chǎng)的每批來料均與“封樣”進(jìn)行對(duì)比,發(fā)現(xiàn)有明顯色差的不得使用。清水混凝土生產(chǎn)過程中,一定要嚴(yán)格按試驗(yàn)確定的配合比投料,

不得帶任何隨意性,并嚴(yán)格控制水灰比和攪拌時(shí)間,隨氣候變化隨時(shí)抽驗(yàn)砂子、碎百的含水率,及時(shí)調(diào)整用水量。

3.4 清水混凝土澆筑控制措施

(1)落實(shí)施工技術(shù)保證措施、現(xiàn)場(chǎng)組織措施,嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。
(2)合理調(diào)度攪拌輸送車送料時(shí)間,逐車測(cè)量混凝土的坍落度。
(3)嚴(yán)格控制每次下料的高度和厚度,保證分層厚度不超過30cm.
(4)振搗方法要求正確,不得漏振和過振。可采用二次振搗法,以減少表面氣泡,即第一次在混凝土澆筑時(shí)振搗,第二次待混凝土靜置歡問奔湓僬竦罰

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