開發(fā)商派生物業(yè)服務(wù)公司的出路

　　--自立自強(qiáng) 擺脫困境

　　國(guó)務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》頒布實(shí)施后，一系列配套的規(guī)章相繼出臺(tái)，相關(guān)的地方法規(guī)和實(shí)施細(xì)則也在陸續(xù)制定，可以預(yù)見，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)將快速實(shí)現(xiàn)規(guī)范化運(yùn)作。這對(duì)所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說既是一次市場(chǎng)環(huán)境的改善，也是對(duì)企業(yè)發(fā)展的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　在商業(yè)運(yùn)作中，供需雙方的利益是一對(duì)永恒的矛盾，希望政府出臺(tái)幾部法規(guī)就能很好地調(diào)和這組矛盾，顯然是不現(xiàn)實(shí)的，況且就目前政府已出臺(tái)的相關(guān)法規(guī)來看，并沒有對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)露出太多的笑臉，更多的是嚴(yán)格要求。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想求得持續(xù)發(fā)展，還必須苦練內(nèi)功，自立自強(qiáng)。

　　分業(yè)經(jīng)營(yíng)勢(shì)在必行

　　現(xiàn)階段我國(guó)的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)遇到了一些問題，但是這并不等于物業(yè)服務(wù)企業(yè)非倒閉不可，更不等于物業(yè)服務(wù)行業(yè)會(huì)消失。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步不久，大家對(duì)它還有個(gè)認(rèn)識(shí)、適應(yīng)的過程，同時(shí)由于它的公共服務(wù)的屬性，舉步維艱是自然的。

　　就珠海市而言，大部分的物業(yè)服務(wù)公司，尤其是中小型企業(yè)，都處在虧損邊緣，或已在虧損經(jīng)營(yíng)。行業(yè)內(nèi)籠罩著一股悲觀情緒，公司上下滿腹委屈，自己受累受氣，到頭來反而成為投訴焦點(diǎn)；收費(fèi)難，經(jīng)營(yíng)虧損，業(yè)主和外界人士還懷疑你在牟取暴利，甚至有些業(yè)主還與物業(yè)服務(wù)公司產(chǎn)生嚴(yán)重的對(duì)立情緒，致使企業(yè)的工作困難重重。但是，我們必須認(rèn)識(shí)到，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的存在是人們對(duì)高品質(zhì)生活追求的客觀需要，它的生存和發(fā)展是必然的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要借《物業(yè)服務(wù)條例》的東風(fēng)，靠自己振奮精神，刻苦努力，盡快從眼前的困境中解脫出來。

　　眾所周知，珠海市的大部分物業(yè)服務(wù)公司都是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，開發(fā)商開辦物業(yè)服務(wù)公司，其首要目的是要保證自己的產(chǎn)品能平穩(wěn)地、保質(zhì)保量地移交到業(yè)主手中。在實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的的過程中，物業(yè)服務(wù)公司即要履行質(zhì)量檢驗(yàn)，售后服務(wù)的職責(zé)，還要擔(dān)當(dāng)與業(yè)主和開發(fā)商之間協(xié)調(diào)的職責(zé)。物業(yè)服務(wù)公司為開發(fā)商的品牌建設(shè)、專業(yè)品質(zhì)形象的樹立，以及建立與業(yè)主、客戶的親和關(guān)系等方面付出了很多。之所以一些物業(yè)服務(wù)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)，就是因?yàn)樗麄兗缲?fù)著其母公司開發(fā)商所賦予的使命。然而，《物業(yè)服務(wù)條例》提倡房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)分離，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的取得，應(yīng)通過招投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)方式進(jìn)行。因此，由于開發(fā)商派出生一大批物業(yè)服務(wù)公司，必須努力完善自己，改變依附于母公司的現(xiàn)狀，在組織架構(gòu)，經(jīng)營(yíng)核算，業(yè)務(wù)管理上，盡快形成獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的模式，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而創(chuàng)造規(guī)模效益，扭轉(zhuǎn)虧損局面，使企業(yè)做大做強(qiáng)，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展。

　　亟須提高綜合素質(zhì)

　　毋庸諱言，現(xiàn)在的一些物業(yè)服務(wù)公司綜合素質(zhì)較差，服務(wù)意識(shí)不高，內(nèi)部管理也不規(guī)范，與業(yè)主之間的矛盾不能及時(shí)、妥善地處理，往往導(dǎo)致矛盾激化。部分從開發(fā)商派生出的物業(yè)服務(wù)公司，忽略了自己的特殊使命，在處理業(yè)主與開發(fā)商的矛盾中，立場(chǎng)和態(tài)度一邊倒，使業(yè)主反感，這樣非但沒有維護(hù)好矛盾雙方的合法利益，反而因矛盾激化而導(dǎo)致媒體曝光，即損害母公司開發(fā)商的聲譽(yù)和形象，又失去業(yè)主信任，兩不討好，得不償失。因此物業(yè)服務(wù)公司必須樹立鮮明的服務(wù)意識(shí)，擺正服務(wù)者位置，對(duì)員工抓緊相關(guān)政策法規(guī)的教育，各使基層管理人員能正確妥善處理業(yè)主的各類投訴，及時(shí)化解各類矛盾。

　　在物業(yè)服務(wù)服務(wù)中，最麻煩的是維護(hù)區(qū)域內(nèi)公共秩序的工作，業(yè)主往往認(rèn)為他已交了管理費(fèi)或停車費(fèi)，那么他在小區(qū)內(nèi)遭受的任何人身傷害，財(cái)產(chǎn)損失，都要由物業(yè)服務(wù)公司賠償，業(yè)主把物業(yè)服務(wù)公司維護(hù)公共秩序的職責(zé)看作保險(xiǎn)公司或保鏢的職責(zé)，不管物業(yè)服務(wù)公司在事件中是否有過失行為，損失輕微的拒交管理費(fèi)，損失較大的鬧上法院，處理這類矛盾，即費(fèi)時(shí)又費(fèi)力，給公司造成損失。要避免此類事件發(fā)生，有效的辦法是加強(qiáng)規(guī)范管理，加強(qiáng)協(xié)管員的責(zé)任心教育，完善管理制度。協(xié)管員在值班的全過程中，嚴(yán)格執(zhí)行操作制度，做到人到心到，各項(xiàng)檢查登記一項(xiàng)不漏，做好各種原始記錄，盡量避免因工作失誤而造成事故發(fā)生。在萬一發(fā)生事故損害時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司能夠列舉充分證據(jù)證明事故的發(fā)生，非物業(yè)服務(wù)公司工作失職造成，達(dá)到自我保護(hù)的目的。

　　最大限度地贏得業(yè)主認(rèn)可

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難問題在行業(yè)內(nèi)是人所共知的，形成這種局面的原因固然是多方面的，但作為當(dāng)事人的物業(yè)服務(wù)公司，不能光是怨天尤人，應(yīng)該積極采取措施改變這種被動(dòng)局面。比如，提高管理服務(wù)質(zhì)量、引導(dǎo)業(yè)主住房消費(fèi)意識(shí)等，大量的工作需要物業(yè)服務(wù)公司去做。業(yè)主因服務(wù)質(zhì)量差拒交管理費(fèi)的現(xiàn)象較普遍，解決這個(gè)問題的關(guān)鍵當(dāng)然是物業(yè)服務(wù)公司努力提高自身素質(zhì)，樹立服務(wù)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理，創(chuàng)建自己的質(zhì)量品牌，以取得業(yè)主的信任。我國(guó)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)從上世紀(jì)八十年代產(chǎn)生，到近幾年的普及，走過的路不長(zhǎng)，積累的經(jīng)驗(yàn)不多，相關(guān)的法規(guī)也正在完善。而人們對(duì)此亦有一個(gè)認(rèn)知、認(rèn)可的過程。

　　正確引導(dǎo)業(yè)主的住房消費(fèi)意識(shí)，不但是政府的事，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一項(xiàng)重要任務(wù)。物業(yè)服務(wù)公司在實(shí)施管理服務(wù)的過程中，要時(shí)時(shí)注意做好宣傳工作，向業(yè)主宣傳政府的相關(guān)法律法規(guī)，宣傳物業(yè)服務(wù)的必要性，宣傳物業(yè)服務(wù)公司付出的勞動(dòng)。努力尋找、創(chuàng)造與業(yè)主溝通的機(jī)會(huì)了，加強(qiáng)交流，在感情上拉近業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的距離，使廣大業(yè)主對(duì)相關(guān)的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)宗旨和付出的辛勤勞動(dòng)有更多的了解，從而認(rèn)識(shí)到交管理費(fèi)是業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)。

　　目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然仍處在困境中，但隨著國(guó)家《物業(yè)服務(wù)條例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的頒發(fā)，地方性相關(guān)具體政策也將相繼出臺(tái)，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境必定有較大的改善。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與時(shí)俱進(jìn)，振奮精神，努力提升自身素質(zhì)，為業(yè)主提供高品質(zhì)的服務(wù)，盡快走出困境，務(wù)求達(dá)到業(yè)主滿意、物業(yè)服務(wù)公司滿意、社會(huì)滿意的“三贏”效果。

　　文/鐘樂山

篇2：海粵城前期物業(yè)服務(wù)合同

　　海粵城前期物業(yè)服務(wù)合同

　　甲方（業(yè)主）：

　　乙方：z ZJ物業(yè)服務(wù)有限公司

　　受z ZJ實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司全權(quán)委托，z ZJ物業(yè)服務(wù)有限公司對(duì)其開發(fā)建設(shè)的ZJAH城項(xiàng)目進(jìn)行前期物業(yè)管理。現(xiàn)甲乙雙方根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就前期物業(yè)服務(wù)事宜達(dá)成如下合同，雙方共同遵守。

　　第一條 甲方所購(gòu)房屋基本情況：

　　ZJAH城號(hào)樓座房

　　建筑面積:平方米

　　第二條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　一、甲方的權(quán)利義務(wù)

　　1、參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　2、監(jiān)督乙方的物業(yè)服務(wù)行為，就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問題向乙方提出意見和建議；

　　3、遵守本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)制度和《臨時(shí)管理規(guī)約》規(guī)定；

　　4、依據(jù)本合同依時(shí)向乙方交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用；

　　5、裝飾裝修房屋時(shí)，遵守ZJAH城房屋裝飾裝修管理規(guī)定之相關(guān)條款；

　　6、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能，因搬遷、裝飾裝修等原因確需改變及合理使用公共建筑、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)取得本小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予相應(yīng)賠償；

　　7、轉(zhuǎn)讓該物業(yè)或出租該物業(yè)時(shí)，應(yīng)事先通知乙方，同時(shí)本合同約定的甲方權(quán)利和義務(wù)自轉(zhuǎn)讓行為完成之日起自動(dòng)轉(zhuǎn)移至受讓人/承租人；告知和監(jiān)督承租人、使用人及訪客等遵守本物業(yè)管理制度；

　　8、對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)制度和《臨時(shí)管理規(guī)約》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任；

　　9、做好室內(nèi)消防安全防范工作，對(duì)室內(nèi)用電、用氣安全負(fù)責(zé)；

　　10、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)排氣、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。如甲方不配合維修或不提供方便導(dǎo)致?lián)p害或損害加大的，由甲方負(fù)責(zé)賠償；

　　11、自覺維護(hù)公共利益，廚房的油煙必須經(jīng)油煙機(jī)排入設(shè)計(jì)預(yù)留的垂直煙道中，嚴(yán)禁直接向室外排放。否則，造成毗連業(yè)主投訴，乙方有權(quán)按相鄰業(yè)主意見采取相應(yīng)措施加以制止；

　　12、飼養(yǎng)寵物應(yīng)自覺遵守政府相關(guān)管理規(guī)定，自覺及時(shí)做好寵物病患的預(yù)防、疫苗的接種工作；不得放任寵物在公共場(chǎng)所游蕩、便溺，防止寵物驚擾社區(qū)人員；遵守社區(qū)關(guān)于飼養(yǎng)寵物的各項(xiàng)管理規(guī)定及提示。若造成損失，甲方、飼養(yǎng)人承擔(dān)一切賠償及法律責(zé)任；

　　13、業(yè)主及其使用人使用電梯應(yīng)遵守本物業(yè)區(qū)域電梯使用的有關(guān)規(guī)定，電梯內(nèi)嚴(yán)禁自行車、摩托車、電動(dòng)車等進(jìn)入。如損壞電梯設(shè)備應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；

　　14、自覺引導(dǎo)兒童遵守社區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定，制止破壞公物、拋物、隨意便溺、擾鄰等危害行為；

　　15、法規(guī)政策規(guī)定的甲方承擔(dān)的其他權(quán)利與義務(wù)。

　　二、乙方的權(quán)利義務(wù)

　　1、對(duì)房屋及配套的設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序；

　　2、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《臨時(shí)管理規(guī)約》并書面告知甲方；建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；編制物業(yè)管理服務(wù)及財(cái)務(wù)年度計(jì)劃；每6個(gè)月向甲方公布物業(yè)管理費(fèi)用收支帳目；

　　3、協(xié)助業(yè)主及其使用人，制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《臨時(shí)管理規(guī)約》的行為；

　　4、依據(jù)本合同向甲方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　5、提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)和限制條件書面告知甲方；

　　6、向甲方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修等有償服務(wù)；

　　7、開展多樣的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作與特約服務(wù)工作；

　　8、不承擔(dān)業(yè)主及其使用人的人身安全、財(cái)產(chǎn)的保管及保險(xiǎn)義務(wù)；

　　9、受理業(yè)戶合理化意見和建議，做好記錄解釋、協(xié)調(diào)工作，協(xié)助業(yè)戶及時(shí)與開發(fā)商相關(guān)部門進(jìn)行溝通，解決問題；

　　10、自本合同終止之日起5日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理公司辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)；

　　11、在實(shí)施前期物業(yè)管理期間，可依法開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第三條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

　　一、房屋共用部位的維護(hù)和管理

　　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理。

　　二、環(huán)境衛(wèi)生

　　1、樓宇保潔、公共場(chǎng)所清潔；

　　2、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

　　三、安全管理：

　　1、內(nèi)容：

　?、賲f(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；

　?、诎踩珝徫粚?shí)行24小時(shí)值班與巡邏制度；

　?、鄞蠹锲钒徇\(yùn)登記、檢查。

　　2、責(zé)任

　?、賴?yán)格管理秩序維護(hù)員隊(duì)伍，做到作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、工作規(guī)范；

　　②對(duì)發(fā)生在公共區(qū)域內(nèi)危及住戶安全的情況及時(shí)向公安部門通報(bào)；

　?、鄄怀袚?dān)甲方人身與財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)責(zé)任。

　　四、交通秩序與車輛停放

　　1、內(nèi)容

　?、贆C(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停放有序；

　?、诙ㄆ诰S護(hù)停車場(chǎng)各項(xiàng)設(shè)施。

　　2、責(zé)任

　　①負(fù)責(zé)車輛的有序停放；

　?、诖_保停車場(chǎng)設(shè)施正常運(yùn)行；

　　③不承擔(dān)車輛及車內(nèi)物品的保管、保險(xiǎn)責(zé)任。

　　五、房屋裝飾裝修管理

　　詳見：附件一《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》。

　　六、組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)；

　　七、提供業(yè)主及其使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、維護(hù)的合理收費(fèi)服務(wù)。

　　第四條 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　一、房屋外觀：

　　保持房屋整體外觀統(tǒng)一、完好、整潔（須甲方配合）。

　　二、設(shè)備運(yùn)行：

　　設(shè)備良好，運(yùn)行正常，維修及時(shí)，無事故隱患；

　　三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：

　　1、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，保養(yǎng)、檢修制度完善；

　　2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。

　　四、環(huán)境衛(wèi)生：

　　1、整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施保持清潔，垃圾日產(chǎn)日清；

　　2、定期殺蟲滅鼠。

　　五、綠化：

　　1、綠化地布局優(yōu)美合理，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊、美觀；

　　2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。

　　六、交通秩序與車輛停放：

　　憑卡出入，停放有序。

　　七、安全管理：

　　1、協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；

　　2、安全標(biāo)示清晰，安全（疏散）指引明確。

　　八、消防：

　　1、公共區(qū)域各類消防設(shè)施完好，有效；

　　2、發(fā)生火警及時(shí)通報(bào)，并協(xié)助消防部門救助。

　　九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修：

　　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修維修及時(shí)。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

　　一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)（不包括電梯運(yùn)行的費(fèi)用、維修資金及房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造等費(fèi)用，不包括公共區(qū)域分?jǐn)偟乃娰M(fèi)用）；

　　二、甲方交納費(fèi)用時(shí)間：每月10日前。甲方交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：按當(dāng)?shù)胤课轀y(cè)繪部門核準(zhǔn)的建筑面積（含公共分?jǐn)偯娣e）每月每平方米 2.28 元。社區(qū)公共部位水電及電梯運(yùn)行的分?jǐn)傎M(fèi)用以實(shí)際使用情況按甲方物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)?，由乙方向公布分?jǐn)偨痤~，甲方須與管理服務(wù)費(fèi)用一并繳交。逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及分?jǐn)傎M(fèi)用的，每逾期一日，應(yīng)交納欠費(fèi)總額的2‰作為滯納金。

　　三、甲方辦理收樓手續(xù)時(shí)，須向乙方預(yù)繳三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主或非業(yè)主使用人發(fā)生變更時(shí)，必須向乙方繳清欠費(fèi)（含物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及公攤費(fèi)用等）；

　　四、業(yè)主未按約定時(shí)間辦理收樓手續(xù)的，自《收樓通知書》約定的交樓日期后 15日，視為業(yè)主默認(rèn)收樓，乙方依照上述規(guī)定向該業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

　　五、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整；

　　六、其他有償服務(wù)費(fèi)用按政府管理部門批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；

　　七、停車場(chǎng)服務(wù)費(fèi)用，車位管理及車輛停放實(shí)行有償收費(fèi)服務(wù)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按z 市物價(jià)部門批復(fù)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第六條代收代繳收費(fèi)服務(wù)

　　受有關(guān)部門或單位的委托，乙方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤氣）費(fèi)、有線電視費(fèi)等代收代繳收費(fèi)服務(wù)（代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府規(guī)定執(zhí)行。

　　第七條 專項(xiàng)維修資金的管理與使用

　　一、根據(jù)規(guī)定，本物業(yè)建立共用設(shè)施、設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修資金。甲方在簽署《廣東省商品房買賣合同》時(shí)須按68元/㎡標(biāo)準(zhǔn)繳存物業(yè)維修資金; 維修資金由甲方自行到銀行辦理繳存手續(xù),并憑相關(guān)繳存手續(xù)辦理商品房合同備案及房屋交接手續(xù);

　　二、專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新和改造;

　　三、專項(xiàng)維修資金的使用與管理，按照法律、法規(guī)和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如首期專項(xiàng)維修資金不敷使用時(shí)，乙方應(yīng)公示使用情況，按政府相關(guān)規(guī)定續(xù)繳;

　　四、甲方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

　　第八條 保險(xiǎn)

　　一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)在保修期滿后由乙方代為辦理；

　　二、甲方的家庭財(cái)產(chǎn)、人身安全、車輛等的保險(xiǎn)由甲方自行辦理。

　　第九條 其他

　　一、前期物業(yè)管理含義、服務(wù)期限：前期物業(yè)管理是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理；

　　二、廣告牌設(shè)置及權(quán)益，甲方不得在外立面懸掛廣告及廣告條幅；不得在房屋玻璃、外墻及通道粘貼標(biāo)語廣告。商鋪業(yè)主必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)的廣告位內(nèi)制作招牌或廣告；

　　三、公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)所得可以補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)之不足，用于小區(qū)日常物業(yè)服務(wù)；

　　四、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十條 違約責(zé)任

　　一、乙方違反合同，未達(dá)到服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

　　二、甲方違反合同，使乙方未達(dá)到服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

　　三、乙方違反合同，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，甲方有權(quán)要求乙方清退所收費(fèi)用，退還利息并支付違約金；

　　四、甲方違反合同，不按本合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天2‰交納違約金，無正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的，物業(yè)服務(wù)公司可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。非業(yè)主使用人不履行繳費(fèi)義務(wù)時(shí)，由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任；

　　五、甲方違反《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》進(jìn)行違章裝修、擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業(yè)的共用部位共用設(shè)施、設(shè)備，乙方有權(quán)責(zé)令整改，恢復(fù)原狀，并賠償經(jīng)濟(jì)損失；甲方拒不整改的，乙方有權(quán)暫停提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；

　　六、甲方無理拒絕對(duì)房屋毗連部位的維修時(shí)，乙方有權(quán)責(zé)令甲方予以配合，甲方拒不配合的，乙方有權(quán)停止提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；

　　七、雙方約定因?yàn)橄铝惺掠伤鶎?dǎo)致之損害，不論其為直接或間接，均構(gòu)成對(duì)乙方的免責(zé)事由，即乙方均不負(fù)賠償之責(zé)：

　　1、天災(zāi)、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規(guī)變動(dòng)等所致之損害。

　　2、在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安或刑事案件包括但不限于暴動(dòng)、搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)等事由所致之損害。

　　3、因本物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)備或相關(guān)設(shè)施，本身固有瑕疵所致的一切相關(guān)損害。但乙方有協(xié)調(diào)相關(guān)部門、單位進(jìn)行處理的義務(wù)。

　　4、因業(yè)主或第三者之故意或過失所致，或業(yè)主、使用人違反本合同、《臨時(shí)管理規(guī)約》和其它物業(yè)管理規(guī)定所致的一切相關(guān)損害。

　　5、非因乙方違反本合同義務(wù)，業(yè)主專有及約定專用部分之火災(zāi)、盜竊等治安、刑事案件所致之損害。

　　6、乙方書面建議改善自用、共用及約定共用部分設(shè)施或改進(jìn)管理措施，而甲方未采納所致之損害。

　　7、自業(yè)主遲延給付服務(wù)費(fèi)用至清償日期間（含票據(jù)未兌現(xiàn)部分）產(chǎn)生之任何損害。

　　8、甲方或物業(yè)使用人未經(jīng)乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務(wù)所致之任何損害。

　　9、除上述各款外，其它不可歸責(zé)于乙方之事由者。

　　第十一條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生臺(tái)風(fēng)、暴雨、煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急措施造成乙方相應(yīng)財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十二條 在本合同執(zhí)行期間，如遇到不可抗力，致使合同無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十三條 合同內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規(guī)定的事宜，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

　　第十四條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決不成的可向物業(yè)服務(wù)行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解，調(diào)解不成的向物業(yè)所在地人民法院起訴。

　　第十五條 本合同正本共一十三頁(yè)，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　第十六條 合同期限：本合同自簽字之日起生效，至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)終止。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：

　　年月日年月日

　　附件一

　　房屋裝飾裝修管理規(guī)定

　　一、裝修技術(shù)管理要求

　　1、土建墻體

　　a、室內(nèi)裝修時(shí)，嚴(yán)禁打鑿結(jié)構(gòu)墻體、梁、柱、板等結(jié)構(gòu)部位；

　　b、嚴(yán)禁裝修外墻及公共走道部分，不得在外墻懸掛招牌廣告、標(biāo)語；

　　c、未經(jīng)批準(zhǔn)，嚴(yán)禁拆除室內(nèi)隔墻或自行加建室內(nèi)隔墻；

　　d、經(jīng)審批同意業(yè)戶自行加建、改建室內(nèi)隔墻的，墻體材料必須采用輕質(zhì)材料（防火夾板、輕鋼石膏板、輕鋼無機(jī)板板等），如果采用木質(zhì)骨架或木板墻，則須涂防火油漆；

　　2、地面及樓面

　　a、嚴(yán)禁破壞結(jié)構(gòu)層面，地面回填砂漿材料不得超過8厘米，施工時(shí)接受客服中心工作人員監(jiān)督；

　　b、在室內(nèi)裝設(shè)吊頂時(shí)，應(yīng)在電源箱或其他重要設(shè)備下設(shè)檢查口；

　　c、裝修時(shí)如需在天花板鉆孔，須經(jīng)客服中心審批并接受工作人員監(jiān)督；

　　d、衛(wèi)生間、廚房等有水部位必須加做二次防水處理。

　　3、電氣方面

　　a、社區(qū)各幢樓宇的動(dòng)力用電，設(shè)計(jì)中已充分考慮，如業(yè)戶需特別動(dòng)力用電，須向客服中心申請(qǐng)；

　　b、所有弱電系統(tǒng)均已調(diào)試，不允許擅自移動(dòng)或修改；

　　c、室內(nèi)弱電箱容量已滿足房間功能要求，不允許擅自改動(dòng)；

　　d、樓宇公共走廊、樓梯等公共地方，均有照明設(shè)備，請(qǐng)勿安裝任何燈飾及飾物。

　　4、空調(diào)安裝

　　a、空調(diào)機(jī)外露物件須按指定位置進(jìn)行安裝；所有外露物件由業(yè)戶負(fù)責(zé)保養(yǎng)維修；

　　b、空調(diào)機(jī)冷凝水須向設(shè)計(jì)排水管內(nèi)排放；

　　c、空調(diào)安裝必須注意安全保護(hù)和外觀統(tǒng)一。業(yè)主必須督促并要求專業(yè)安裝人員對(duì)安全和質(zhì)量負(fù)責(zé)。嚴(yán)禁非專業(yè)空調(diào)安裝人員外出到外墻高空施工。

　　5、給排水系統(tǒng)

　　a、室內(nèi)給排水系統(tǒng)管道施工后必須做加壓試驗(yàn)，檢查不漏后方可做下一道工序；

　　b、所有洗手間地漏、不得拆除或更換。

　　二、裝修范圍

　　1、不允許改變和損壞原有房屋結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，不允許改變房屋和配套設(shè)施的使用功能；進(jìn)行地面、內(nèi)墻面、天棚裝修時(shí)，禁止鑿出結(jié)構(gòu)層；

　　2、為保證樓道和消防通道暢通，不允許改變?nèi)霊糸T及門洞的位置及設(shè)計(jì)，不可更換原設(shè)計(jì)的入戶防盜門；

　　3、不允許改變衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和位置，嚴(yán)禁將生活用水排入雨水管道；

　　4、裝修時(shí)，廚房的油煙必須經(jīng)油煙機(jī)排入設(shè)計(jì)預(yù)留的垂直煙道中，嚴(yán)禁直接向室外排放。不得改變垂直煙道及排水立管的設(shè)計(jì)位置，禁止有可能使上述設(shè)施造成損害的行為；

　　5、不允許改動(dòng)外門窗、拆除陽(yáng)臺(tái)之間的分隔墻；

　　6、安裝空調(diào)之戶外設(shè)備，須按物業(yè)設(shè)計(jì)預(yù)留或客服中心指定位置施工安裝；

　　7、嚴(yán)禁改動(dòng)或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水管道、供電線路、屋面防水隔熱層等；

　　8、不允許改變房屋窗戶玻璃顏色及粘貼反光膜；不得在外墻上粘貼標(biāo)語廣告；

　　9、甲方如需將入戶花園、超限板等部位進(jìn)行封閉時(shí)，必須向客服中心提出書面申請(qǐng)，并按小區(qū)統(tǒng)一規(guī)定的款式、顏色、位置進(jìn)行制作安裝，并承擔(dān)全部質(zhì)量、安全等責(zé)任。乙方的審批不代表乙方承擔(dān)改變規(guī)劃的責(zé)任；

　　10、不允許改變外墻顏色及在窗外側(cè)安裝防盜網(wǎng)及紗窗；

　　11、不允許擅自改變或損壞公共樓梯、護(hù)欄、走道、地下室、平臺(tái)、外墻、電梯前室、屋面等共用部位，不允許擅自移動(dòng)或損壞共用設(shè)施、設(shè)備。

　　三、裝修服務(wù)收費(fèi)

　　1、甲方在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行室內(nèi)裝飾、裝修時(shí)，必須提前五天向乙方或其委托的物業(yè)管理公司提出書面申請(qǐng)，填寫裝飾、裝修的項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間及施工隊(duì)伍名稱，經(jīng)乙方批準(zhǔn)并交納2000元裝修保證金，辦理出入證后，方能進(jìn)場(chǎng)施工；

　　2、為維護(hù)社區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施，保障全體業(yè)主的利益，甲方在裝飾、裝修過程中產(chǎn)生的裝修垃圾、余泥等的清理工作由乙方統(tǒng)一組織負(fù)責(zé)，甲方須向乙方交納本單元裝飾、裝修垃圾、余泥清運(yùn)費(fèi)為 3 元/㎡(按建筑面積計(jì)收)（甲方須將建筑垃圾、余泥等袋裝后從本單元搬運(yùn)到乙方指定的裝修垃圾堆放點(diǎn)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方自行負(fù)責(zé)）；

　　3、裝修施工人員出入證工本費(fèi)：10元/個(gè)。

　　四、裝修施工管理要求

　　1、所有業(yè)主/住戶的裝修設(shè)計(jì)方案和圖紙必須獲取物業(yè)公司及政府有關(guān)部門書面批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行裝修工程施工。

　　2、裝修施工期限：一般工程為45天，最長(zhǎng)不超過60天，如確需延期，須辦理延期申請(qǐng)；

　　3、施工時(shí)間：上午 8：00時(shí)至12：00 時(shí)，下午14：00 時(shí)至 18：00時(shí)。節(jié)假日施工須按物業(yè)公司通知的時(shí)間為準(zhǔn)。周六日裝修施工時(shí)間上午為09:00時(shí)至 11:30，下午14:30時(shí)至 17:00時(shí)。其他時(shí)間不得進(jìn)行敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生較大噪聲及刺激性氣味的施工，以免對(duì)其他業(yè)主的正常生活造成干擾；

　　4、裝修垃圾清運(yùn)：

　　a、裝修垃圾必須“袋裝化”，在清運(yùn)時(shí)間內(nèi)按指定路線自行運(yùn)至服務(wù)中心指定的裝修垃圾堆放點(diǎn)，集中清運(yùn)時(shí)間為每天下午18：00至20：00時(shí)；

　　b、裝修材料運(yùn)輸必須按指定路線運(yùn)輸，電梯內(nèi)不得運(yùn)送超長(zhǎng)超寬超重的裝修材料。手推車、運(yùn)貨車、自行車、電單車等嚴(yán)禁進(jìn)入電梯內(nèi)；

　　c、施工過程中，所有材料、工具及垃圾等必須放置在所屬單元內(nèi)，不得隨意放置在公共走廊或其他公共區(qū)域內(nèi)。

　　5、裝修施工人員禁止留宿，如需加班須向客服中心提前申請(qǐng)；

　　6、不得私自在戶外接駁施工用電、用水，因裝修造成管路堵塞、漏水、停電、損毀他人物品等，由業(yè)戶負(fù)責(zé)修復(fù)和承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用并賠償損失；

　　7、業(yè)戶應(yīng)確保施工單位不會(huì)對(duì)樓宇的設(shè)備、設(shè)施及裝修造成任何損壞，如有任何損壞，由客服中心安排維修，維修費(fèi)用由業(yè)戶承擔(dān)；

　　8、裝修若需動(dòng)用電焊等明火作業(yè)，必須向客服中心提交《明火動(dòng)用申請(qǐng)表》，經(jīng)審批同意后在物業(yè)工作人員的監(jiān)督下方可作業(yè)；

　　9、裝修期間，請(qǐng)關(guān)閉單元大門，以免塵土飛揚(yáng)、噪音等影響他人；

　　10、裝修負(fù)責(zé)人在裝修施工期對(duì)單元的安全負(fù)責(zé)，并按消防局有關(guān)規(guī)定配備消防滅火器；

　　11、業(yè)戶及其聘用的裝修施工單位須按物業(yè)管理規(guī)定交納裝修保證金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、施工人員出入證工本費(fèi)等，以及提供所有施工人員的姓名、身份證復(fù)印件及每人1寸彩照3張給服務(wù)中心，并根據(jù)實(shí)際情況予以補(bǔ)充或更改；

　　12、業(yè)戶對(duì)單元施工結(jié)果負(fù)責(zé)，裝修完工后若出現(xiàn)單元內(nèi)設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)損壞或出現(xiàn)故障，服務(wù)中心概不負(fù)責(zé)；

　　13、客服中心的審批意見不代表對(duì)裝修方案技術(shù)參數(shù)的認(rèn)可，且不保證方案所選設(shè)備、材料的性能及實(shí)際效果；

　　14、客服中心在必要時(shí)有權(quán)要求業(yè)戶對(duì)已審批或已完工的工程做出改動(dòng)，且業(yè)戶應(yīng)在收到書面通知后十個(gè)工作日內(nèi)完成；

　　15、自施工之日起，業(yè)戶須張貼由物業(yè)服務(wù)中心簽發(fā)的《裝修施工許可證》，以便物業(yè)服務(wù)中心工作人員檢查；

　　16、業(yè)戶在單元內(nèi)進(jìn)行刺激性氣味、異味較強(qiáng)的項(xiàng)目或其他施工項(xiàng)目時(shí)，如可能對(duì)其他業(yè)戶造成不良影響或引起業(yè)戶投訴時(shí)，施工單位應(yīng)停止在單元內(nèi)作業(yè)，必須在服務(wù)中心指定的時(shí)間和地點(diǎn)完成；

　　17、業(yè)戶必須對(duì)其所聘用裝修施工單位的施工人員之行為加以約束，并對(duì)其在本社區(qū)內(nèi)的行為負(fù)全部責(zé)任；

　　18、業(yè)戶聘用的裝修施工人員應(yīng)著裝整齊，不允許赤足，不允許穿背心、拖鞋，不允許隨地吐痰，不允許在公共地方吸煙扔煙蒂，不允許高聲喧嘩，打鬧，不允許在非工作區(qū)域逗留，不允許使用任何音像設(shè)備如收音機(jī)、電視機(jī)等，嚴(yán)禁賭博、飲酒、斗毆。嚴(yán)禁威脅、危害公共安全的行為；

　　19、業(yè)戶聘用的裝修施工單位及施工人員應(yīng)與物業(yè)服務(wù)中心工作人員密切配合，互相尊重，如發(fā)生矛盾，由雙方協(xié)商解決。

　　五、裝修違規(guī)處罰條例

　　物業(yè)服務(wù)中心對(duì)違反國(guó)家機(jī)關(guān)相關(guān)法律法規(guī)及本社區(qū)裝修管理規(guī)定的業(yè)戶或施工單位，將根據(jù)情節(jié)和后果，按中華人民共和國(guó)建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等管理法規(guī)做如下處理：

　　◆責(zé)令停工、責(zé)令恢復(fù)原狀、扣留或沒收工具、停水、停電；

　　◆賠償經(jīng)濟(jì)損失、根據(jù)政府規(guī)定，對(duì)違約或違規(guī)行為處以相應(yīng)的違約金。

　　違規(guī)或違約行為包括但不僅限于：

　　◆施工人員不按規(guī)定佩帶出入證或衣冠不整，經(jīng)勸阻不改正；

　　◆不遵守裝修施工時(shí)間，造成其他業(yè)戶投訴的；

　　◆使用電梯運(yùn)輸材料違反有關(guān)規(guī)定，經(jīng)勸阻不改正；

　　◆在公共走道堆放工具、物料，經(jīng)勸阻不改正；

　　◆擅自拆裝、改裝防盜門、入戶門；

　　◆擅自移動(dòng)公共線路、擅自移動(dòng)保安對(duì)講線路及位置，做出損壞公共設(shè)施或其他不文明舉止；

　　◆擅自在主梁和墻體剔鑿致使鋼筋裸露等；

　　◆導(dǎo)致過道和外墻受到損傷；

　　◆擅自拆除間隔墻、擅自將窗花、防盜網(wǎng)裝在外墻或門窗外側(cè)；

　　◆擅自拆除配電箱、改動(dòng)線路或加裝電表、擅自改動(dòng)供水系統(tǒng)；

　　◆未經(jīng)物業(yè)客服中心批準(zhǔn)，私自動(dòng)工裝修；

　　◆因裝修造成樓層滲水、漏水、管道堵塞或因裝修導(dǎo)致樓板結(jié)構(gòu)面受損；

　　◆因裝修導(dǎo)致樓宇及窗套受損、滲水、私自加設(shè)檐蓬、附加建筑物或伸展室外廣告及標(biāo)志等；

　　◆進(jìn)行室內(nèi)間隔房間時(shí)，未按規(guī)定采用輕型材料；

　　◆裝修隊(duì)及施工人員未經(jīng)批準(zhǔn)私自搭接公共電路；

　　◆安裝空調(diào)時(shí)，違反空調(diào)安裝規(guī)定。

　　◆以上所列內(nèi)容為基本要求，具體執(zhí)行按進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)簽定的守則執(zhí)行。

篇3：工程遺留問題業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免申請(qǐng)

　　工程遺留問題業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免申請(qǐng)

　　致:zz實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司

　　本人是z小區(qū)6號(hào)樓1座2404房業(yè)主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續(xù)，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續(xù)，上述問題除廚房排水管安裝外高內(nèi)低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導(dǎo)致本人無法收樓，現(xiàn)問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請(qǐng)我單元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)自20**年9月1日起計(jì)收，同時(shí)享受發(fā)展商給小區(qū)其它業(yè)主的兩個(gè)月裝修期物業(yè)費(fèi)減免優(yōu)惠。

　　特此申請(qǐng)

　　業(yè)主簽名：

　　日期：