優化人力資源管理模式,突破物業管理人才瓶頸

2024-06-19 1431

眾所周知,20**年奧運會及20**年世博會的成功申辦,將為我國經濟催生一個巨大的“服務產業鏈”,其引發的“會展經濟”將不容置疑地帶動服務業的發展作為服務產業鏈大家族中的一員,物業服務行業自然也迎來了前所未有的發展機遇。尤其近年來,隨著我國房價的一路飆升,“買房一時,住房一世”的觀念使得越來越多的業主意識到了物業管理的重要性,優秀的物業管理服務不僅能保障入住后的舒適,還能使自己的房子得到保值和增值。可反觀現在物業服務行業現狀,其正面臨著如何去突破人才瓶頸的難題,高素質專業化人才的嚴重匱乏,已成為物業行業尋求發展、提升品牌效益的“攔路虎”。

一、物業行業所面臨的人才瓶頸現象
隨著科技進步、新材料在建筑領域的廣泛應用,使得樓宇的科技含量越來越高,尤其是商業樓宇,前幾年還鮮為人知的“5A”智能化的概念已逐漸得到了普及。樓宇設施、設備越來越先進,檔次越來越高,從而使得辦公環境也越來越舒適,而由此對物業服務技術含量的要求也在逐步增加,物業服務內容隨之不斷拓寬,服務的多元化和差異化已逐漸在物業行業里盛行。m.dewk.cn這些都對物業從業者提出了更高的要求,不僅需要具有基建、園林、綠化、水電等物業服務的常規素質,還必須要融合心理學、公共關系學等各方面的知識和經驗。物業公司在收取與公共服務相對應的固定物業費的基礎上,開拓特約性服務,引領消費需求,謀求邊際利潤最大化已是大勢所趨。因此無論是外部機遇還是內部需求,都要求物業公司擁有一支更加專業化的人才團隊,他們將成為構建物業企業品牌效益、謀求經濟利益的主力軍。
可現實呢?由于人力成本的逐年上升,尤其從今年實施了《勞動合同法》后,企業在規范用工方式、完善人事制度的同時,成本將明顯上升,而出于行業的競爭需要,物業收費標準在短期內又難以得到提升,為降低企業成本,迫使物業公司不得不大量招聘外來務工人員。由于教育水平和生存環境的差異,這些新進入物業公司的外來務工人員缺乏一定的科學文化知識,專業技術水平也較低,素質上更是參差不齊,大多數僅能從事保潔、園林、保安等專業技能較低的工作,造成物業公司人員的現狀與物業服務行業要求:“服務態度熱情、服務意識周到、服務效率快捷、服務程序規范、服務標準統一”有著明顯的差距。

二、造成目前物業行業人才瓶頸的原因
第一,組織結構使招聘與用人相分離。
具有一定規模的物業企業在組織結構上多采用以項目為獨立核算的單位,由項目執行總經理負責整個項目的運營管理工作,但某些核心部門,如財務部、行政人事部還是由物業企業總部直接領導。這種組織結構對物業行業的好處是達到了精簡項目人員從而降低人力成本的目的,總部對項目財務、人事方面的信息掌控自如;但缺點是招聘者與使用者相分離,因各自的職責分工所導致考慮問題的出發點不一致,再加之物業總部人員自身能力的限制和招聘流程的復雜,不能更有效、更及時得為項目選拔出合適的人才,新員工的到位速度較遲緩,而一些真正適應企業發展需求且具有創新能力的人才因各種事先設定好的條件限制而卡在了門外。

第二,企業擴張速度大于人才自身素質提高的速度。
近幾年,隨著房地產業的火爆,具有一定規模的物業企業擴張速度很快,從業人員的數量明顯不能滿足企業發展的需求,企業往往采取“以老帶新”和“內部提拔”之策略。物業公司在招兵買馬的過程中,原有的一部分基層員工勢必就會進入管理層,由于原工作崗位的局限性,使得此類員工在新的管理層崗位上會有較長一段磨合時間,這個階段既要面對新崗位所帶來的巨大壓力,同時還要需求更好的方法帶領新員工盡快融入到企業中,因此這段時間往往也是運營管理問題的多發期。

第三,薪金對基層員工的吸引力逐漸下降。
物業企業是勞動密集型的微利行業,勞動力成本支出占物業費開支的比例日益增加。在南方出現民工荒之后的近幾年內,企業人工成本的調整基本上遵循著兩條原則:一是跟隨市場,主動的調整員工工資;二是跟隨政策以最低工資標準為界限,被動的調整基層員工工資。物業公司的工資調整大多都是采用第二種原則,這使得企業通過薪酬吸引、調動員工工作積極性的余地愈來愈窄。較高的員工流失率又迫使企業無奈

篇2：智能化物業管理的兩大法寶是手段和人才

　　智能化物業管理的兩大法寶是手段和人才

　　智能建筑融合了現代計算機技術、通信技術、信息技術.以其高效、節能、安全、健康、舒適、便捷、個性化強的優勢倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑設備自動化系統(BAS)、通訊網絡自動化系統(CAS)、辦公自動化系統(OAS)為特征。如何管好智能化建筑.我們的體會是手段和人才是兩個不可或缺的法寶。

　　智能建筑采用了大量高性能、多用途、濃縮了現代高新技術的建筑設備以及由此構成的高度自動化系統單靠物業管理人員的看、聞、聽、摸是無法對設備的運行狀況做出準確的判斷的，必須在充分熟悉設備及系統性能的基礎上，利用設備自身的監測、控制、診斷功能.借助科學管理手段，才能真正搞好智能建筑的物業管理工作。

　　(一)充分利用樓宇設備自身的性能優勢

　　建筑的智能化往往是從樓宇設備自動化開始，為實現對建筑物內的水、暖、電、空調、車輛、消防、閉路監控、防盜報警、門禁等各種設備系統的綜合監控與管理，利用計算機網絡和接口技術將分散在各子系統中各樓層的直接數字控制器(DDC)連接起來。通過聯網實現各子系統與中央監控管理計算機之間、各子系統之間的信息交換.達到分散控制、集中管理的功能模式。

　　在智能建筑管理中，充分利用樓宇控制系統本身具備的自動檢測、自動調節、自動診斷、自動報警等功能，一方面可以大大減少設備管理人員的數量，降低運行成本；另一方面，又

　　能提高樓宇安全運行的可靠度。

　　(二)利用微機管理技術，實現綜合協調管理

　　首先，利用中央控制計算機的功能，對各類建筑設備的運行狀態、運行參數進行跟蹤，及時準確地了解現場設備有無異常，并迅速做出反應，排除故障。其次，利用計算機預定的

　　參數設置功能，可以極為方便地實現對現場設備的運行過程進行控制和調節，真正實現對現場設備的遙控。再次。利用計算機強大的數據存儲功能和應用程序的數據庫，可以完成大量

　　歷史數據的存儲，并對歷史數據按特定的要求進行處理，調節歷史數據庫完成運行報表，生成歷史數據分析趨勢曲線等。

　　(三)重視樓宇設備的運行管理搞好設備的運行管理可以實現設備的安全正常運行，及早發現并排除設備安全隱患.直接關系到各子系統能否達到原有的設計性能與服務年限，影響到大廈的能源供應狀況，涉及到住用戶的安全。因此，搞好設備的運行管理是必要的。

　　以節能為例，智能樓宇設備的耗能量是驚人的，能源費用支出可以達到總設備運行、管理費用總量的50%照明。空調、電梯、水泵是主要的用電設備，而其負荷隨時間不斷變化，利用樓宇設備控制技術，根據負荷變化情況適時調節，提高設備的運行效率以實現節能的目標。

　　照明系統中大量使用高效節能燈具。將辦公區和公共場所照明分別控制，利用辦公區作息時間規律性強的特點，利用預設計算機程序實施定時開關控制。對公共場所的照明，則利用現代聲光控制技術進行靈活的調節和控制。

　　空調制冷系統中.根據實際冷負荷的變化，確定冷水機組及相應循環水泵、冷卻塔、風機的投入臺數，提高制冷系統的運行效率。并且針對不同的季節，修改溫濕度設定值，以減少能源損耗。合理調節新風比例，以充分利用新風的冷量或減少新風處理能耗。

　　(四)遵循科學規律，搞好維護管理設備的維修保養是設備正常、安全、經濟運行的有力保證，它不僅保證設備隨時處于良好的工作狀態或待命工作狀態。而且可以保證設備的各

　　項運行參數指標符合有關的技術要求，以便設備達到或超過原有的性能及服務年限。設備維修保養一般分為定期維護和緊急維修兩類，定期維護、保養工作到位，緊急維修就會減少很多。

　　能延長設備連續無故障工作時間。

　　1、定期維修保養管理在智能大

　　廈中.可以借助先進的辦公自動化系統編制一套預防性維修管理程序來執行，結合建筑設備自動化系統對現場的自診斷功能，根據上次檢修時間和設備的工作性能自動安排出各類設備的定期檢修時間表，列出具體體檢修項目及實施要求。檢修完畢后將檢修結果存檔.建立維修檔案，以便今后的故障分析提供參考

　　2.緊急維修管理

　　對簡單的急修工作應在較短時間內完成，對比較復雜的急修工程必須有效跟進、重視監督落實.對緊急維修的部位及項目進行分類、統計、分析、找出設備出現故障的規律，以避免同類故障再次出現從而消除安全隱患。同時由于智能化系統設計及零部件專用性強，對維修用材必須進行有效監控，以保證維修質量。

　　智能建筑的出現和發展，對物業管理從業人員的素質提出了更高的要求，用廣博的知識武裝專業技術人才是搞好智能建筑物業管理工作的重要環節。

　　(一)智能化物業管理人應具有的素質

　　1.強烈的敬業精神和業主就是上帝”的服務意識。物業是業主工業，物業管理費和其他從事多種經營的費用必須從業主或住用人手中收醛

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