在物業(yè)管理中的運(yùn)用預(yù)見性管理

2024-06-17 2019

　　我是上海郵電物業(yè)管理有限公司下屬上海電信實(shí)業(yè)大樓物業(yè)管理部項(xiàng)目經(jīng)理，上海電信實(shí)業(yè)大樓是一幢集通信、商場(chǎng)、演示、業(yè)務(wù)受理和辦公為一體的智能綜合性大樓，同時(shí)也是一幢全國(guó)物業(yè)管理示范大廈。

　　作為項(xiàng)目經(jīng)理，我認(rèn)為物業(yè)管理部在物業(yè)運(yùn)作過程中應(yīng)當(dāng)起到平衡、協(xié)調(diào)、控制和監(jiān)督的作用。做到“物業(yè)保值增值”的同時(shí)，還要努力創(chuàng)造各類有利于物業(yè)運(yùn)作的環(huán)境和渠道。要做到這一點(diǎn)，“預(yù)見性管理”思路至關(guān)重要?！邦A(yù)見性管理”要求物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理在物業(yè)管理的全過程中時(shí)刻用更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去思考每一個(gè)細(xì)節(jié)，比較并且分析之，將那些有價(jià)值的活動(dòng)整合優(yōu)化，讓這些活動(dòng)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)、促進(jìn)，為下一階段的管理和競(jìng)爭(zhēng)去贏得優(yōu)勢(shì)。

　　一、預(yù)見性管理的意義

　　1、預(yù)見管理流程：制定持續(xù)、優(yōu)化的管理流程

　　對(duì)管理部的工作流程進(jìn)行持續(xù)性的再思考和徹底性的再設(shè)計(jì)，從而獲得成本、質(zhì)量、服務(wù)、速度、利潤(rùn)等方面的戲劇性改善，使我們的工作最大限度地適應(yīng)日益變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。自2000年實(shí)行ISO9001(2000)質(zhì)量體系以來(lái)，我們先后4次對(duì)《質(zhì)量手冊(cè)》、《程序文件》、《工作規(guī)程》、《質(zhì)量記錄表式》進(jìn)行修改，目前又完成了ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18000職業(yè)健康安全體系的貫標(biāo)工作。

　　2、預(yù)見日常管理：運(yùn)用日常管理反向思維

　　物業(yè)管理的反向思維，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是從被動(dòng)的應(yīng)付到主動(dòng)的解決。改變陳舊的服務(wù)觀念，將事后服務(wù)、被動(dòng)服務(wù)、指令性服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑胺?wù)、主動(dòng)服務(wù)、自覺性服務(wù)。例如:大樓的露天頂層平臺(tái)容易積灰，雨天里污水沿墻而下，在墻面上留下污跡。通常的做法是及時(shí)清洗，這只是被動(dòng)的應(yīng)付。而我們?cè)谄脚_(tái)邊緣用不銹鋼做了斜面，讓雨水污水順斜面而下流入下水管，解決了不斷清洗的問題又降低了成本，這就是主動(dòng)的解決。

　　3、預(yù)見服務(wù)品種的大眾化：實(shí)行個(gè)性化、差異性的服務(wù)策劃

　　物業(yè)管理的“產(chǎn)品交付”──服務(wù)，是以人為載體、以人為對(duì)象的。而優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)之間，在物業(yè)硬件的管理水平上幾乎已經(jīng)是難分伯仲，相互比拼時(shí)往往是彼此的服務(wù)理念、服務(wù)方式、管理制度、管理模式最接近顧客的需求、最具有特色、最有發(fā)展性、最有生命力，誰(shuí)就是最后的贏家。差異性服務(wù)是上海電信實(shí)業(yè)大樓管理部基于滿足小群體或者單個(gè)顧客的需求所倡導(dǎo)的全新服務(wù)理念。大樓內(nèi)的延伸服務(wù)眾多，OA機(jī)房管理、辦公室清潔、樓層服務(wù)、咖吧服務(wù)、VIP會(huì)議接待等。考慮不同的顧客在工作、職業(yè)、年齡、習(xí)慣、社會(huì)地位、對(duì)服務(wù)的要求上的細(xì)微差別，實(shí)行個(gè)性化、差異性的服務(wù)策劃，使服務(wù)既做到全方位的涵蓋又滲入到細(xì)微的差別中去。

　　二、預(yù)見性管理的若干具體措施及效果

　　1、編寫好管理部的工作綱領(lǐng)：年度的《大樓質(zhì)量策劃》

　　實(shí)業(yè)大樓定位是高標(biāo)準(zhǔn)的智能化辦公樓宇、上海電信實(shí)業(yè)的標(biāo)志性建筑以及上海電信的對(duì)外窗口之一。圍繞樓宇定位，依據(jù)示范大廈評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，我們重點(diǎn)做好大樓的《年度質(zhì)量策劃》，內(nèi)容有管理目標(biāo)、承諾指標(biāo)、考核指標(biāo)、內(nèi)外溝通、管理效益分析、維修工程預(yù)算、持續(xù)改進(jìn)措施等。例如:管理效益主要分析審核內(nèi)部財(cái)務(wù)管理、稅金管理、管理費(fèi)收支管理、季度財(cái)務(wù)收支情況說(shuō)明、維修基金情況使用、工程預(yù)算報(bào)告、工程預(yù)算執(zhí)行情況、物業(yè)費(fèi)用收繳情況、公用事業(yè)費(fèi)統(tǒng)計(jì)、大樓年度運(yùn)行費(fèi)用、盈利情況在通過不斷的聚沙成塔，有意識(shí)的將“預(yù)見性管理”的理念和精神融入我們的各項(xiàng)工作。

　　2、使用“物業(yè)軟件+OAS+INTERNET”──信息化的預(yù)見性管理

　?、傥飿I(yè)管理軟件：將物業(yè)管理部變成各類信息數(shù)據(jù)的匯集點(diǎn)

　　物業(yè)管理是諸多細(xì)小環(huán)節(jié)、細(xì)微過程的集合，留下服務(wù)痕跡的過程中大量的數(shù)據(jù)和信息也隨之產(chǎn)生。通過調(diào)研、學(xué)習(xí)、試驗(yàn)、試用，我們使用PowerBuild6.0為實(shí)業(yè)大樓度身編?寫了一套物業(yè)軟件，按功能分為十三大模塊。它能夠及時(shí)的通知我們:哪個(gè)服務(wù)受到業(yè)主及使用人的青睞或不滿、哪個(gè)合同到期需要續(xù)簽、哪個(gè)租戶的能源費(fèi)分?jǐn)偼锨烦?、哪個(gè)設(shè)備需要計(jì)劃保養(yǎng)、哪類物資庫(kù)存已經(jīng)低于最低儲(chǔ)備等等。通過信息化手段將各部室的工作聯(lián)成一個(gè)整體，使大樓的物業(yè)管理部成為各類信息數(shù)據(jù)的匯集點(diǎn)，并使各類信息數(shù)據(jù)的收集、預(yù)見、掌控和分析成為現(xiàn)實(shí)。

　　②與樓宇的OAS聯(lián)網(wǎng)：使物業(yè)管理部融入整幢樓宇的信息流中

　　為了提供更為便捷的服務(wù)，我們將管理部計(jì)算機(jī)與樓宇的OAS聯(lián)網(wǎng)，使物業(yè)管理部成為樓宇2962個(gè)信息點(diǎn)之一，并使物業(yè)管理部融入整幢樓宇的信息流中。例如:需要會(huì)議接待服務(wù)的業(yè)主在OAS物業(yè)管理專欄上填寫會(huì)議的相關(guān)信息，如會(huì)議的名稱、時(shí)間、地點(diǎn)、參加人數(shù)、規(guī)格、特殊要求等。服務(wù)部人員便會(huì)按照業(yè)主的要求，先以“基本要求、一般、重要、VIP接待”4個(gè)級(jí)別進(jìn)行會(huì)議定級(jí)，然后對(duì)會(huì)場(chǎng)布置、車輛停放、迎送服務(wù)等22個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)加以控制，經(jīng)過確認(rèn)后，迅速整理及時(shí)通知相關(guān)部門主管。通過先進(jìn)迅捷的局域網(wǎng)，業(yè)主及使用人的服務(wù)要求、建議意見可以在不同的服務(wù)頁(yè)面中進(jìn)行溝通。管理部能夠?qū)崟r(shí)預(yù)見服務(wù)任務(wù)相對(duì)集中的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容，根據(jù)網(wǎng)上記錄我們就可以合理地、動(dòng)態(tài)地安排設(shè)備工具、場(chǎng)地、服務(wù)人員排班，并及時(shí)在線發(fā)布各類通知。

　　3、樓宇節(jié)能：技術(shù)化的預(yù)見性管理

　　管理工作的技術(shù)含量，最能體現(xiàn)物業(yè)管理水平，而節(jié)能工作恰恰又是管理技術(shù)含金量的集中體現(xiàn)，其最終目的是使我們和業(yè)主之間實(shí)現(xiàn)“雙贏”。管理部密切注意對(duì)新產(chǎn)品、新信息的收集，在得知上海節(jié)能辦公室推薦的節(jié)能燈能大幅度降低能耗，管理部迅速反應(yīng)在B1、B2層進(jìn)行能耗比較試驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)節(jié)約能耗近30%。綜合了產(chǎn)品一次性投資等因素后，出具更換可行性試驗(yàn)報(bào)告，與業(yè)主協(xié)商溝通進(jìn)行全面更換。

　　在風(fēng)道傳感器安裝位置改造工程中，我們發(fā)現(xiàn)送風(fēng)管道內(nèi)的溫度傳感器安裝在靠近機(jī)組送風(fēng)口處，可能導(dǎo)致傳感器檢測(cè)得到溫度值偏低;如果安裝在離送風(fēng)口較遠(yuǎn)，則傳感器測(cè)得溫度值可能要高一些，通過BA設(shè)置溫度與實(shí)測(cè)溫度的數(shù)據(jù)比對(duì)試驗(yàn)，最終有三分之一的傳感器移動(dòng)到了安裝位置，同期。此外，我們還先后自行實(shí)施完成了若干設(shè)備改造工程，如樓宇外圍照明的光感應(yīng)啟動(dòng)系統(tǒng);BAS與大堂照明、中央空調(diào)的定時(shí)啟動(dòng)關(guān)閉改造工程;風(fēng)機(jī)房新風(fēng)開啟度、冷凍水閥門開閉的聯(lián)動(dòng)控制改造工程等，都收到了良好效果。

　　通過物業(yè)管理部的有效預(yù)見性工作，為業(yè)主減少了成本支出，同時(shí)又提高了我們的技能，取得了業(yè)主的贊賞。

　　作者:吳偉

篇2：在物業(yè)管理中的運(yùn)用預(yù)見性管理

　　在物業(yè)管理中的運(yùn)用預(yù)見性管理

　　一、預(yù)見性管理的意義

　　1、預(yù)見管理流程：制定持續(xù)、優(yōu)化的管理流程

　　2、預(yù)見日常管理：運(yùn)用日常管理反向思維

　　3、預(yù)見服務(wù)品種的大眾化：實(shí)行個(gè)性化、差異性的服務(wù)策劃

　　物業(yè)管理的“產(chǎn)品交付”──服務(wù)，是以人為載體、以人為對(duì)象的。而優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)之間，在物業(yè)硬件的管理水平上幾乎已經(jīng)是難分伯仲，相互比拼時(shí)往往是彼此的服務(wù)理念、服務(wù)方式、管理制度、管理模式最接近顧客的需求、最具有特色、最有發(fā)展性、最有生命力，誰(shuí)就是最后的贏家。差異性服務(wù)是上海電信實(shí)業(yè)大樓管理部基于滿足小群體或者單個(gè)顧客的需求所倡導(dǎo)的全新服務(wù)理念。大樓內(nèi)的延伸服務(wù)眾多，OA機(jī)房管理、辦公室清潔、樓層服務(wù)、咖吧服務(wù)、VIP會(huì)議接待等?？紤]不同的顧客在工作、職業(yè)、年齡、習(xí)慣、社會(huì)地位、對(duì)服務(wù)的要求上的細(xì)微差別，實(shí)行個(gè)性化、差異性的服務(wù)策劃，使服務(wù)既做到全方位的涵蓋又滲入到細(xì)微的差別中去。

　　二、預(yù)見性管理的若干具體措施及效果

　　1、編寫好管理部的工作綱領(lǐng)：年度的《大樓質(zhì)量策劃》

　　2、使用“物業(yè)軟件+OAS+INTERNET”──信息化的預(yù)見性管理

　?、傥飿I(yè)管理軟件：將物業(yè)管理部變成各類信息數(shù)據(jù)的匯集點(diǎn)

　?、谂c樓宇的OAS聯(lián)網(wǎng)：使物業(yè)管理部融入整幢樓宇的信息流中

　　3、樓宇節(jié)能：技術(shù)化的預(yù)見性管理

　　通過物業(yè)管理部的有效預(yù)見性工作，為業(yè)主減少了成本支出，同時(shí)又提高了我們的技能，取得了業(yè)主的贊賞。

　　作者:吳偉

篇3：小區(qū)業(yè)主消防安全工作內(nèi)容

　　作為業(yè)主，在消防安全工作里，我們?cè)撟鲂┦裁?

　　01概述

　　在我們生活的小區(qū)里，消防安全與每一位居民息息相關(guān)。為了共同營(yíng)造一個(gè)安全、和諧、美好的居住環(huán)境，小區(qū)居民應(yīng)積極參與消防安全知識(shí)的普及工作，提高自身的消防安全意識(shí)和應(yīng)對(duì)能力。

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在物業(yè)管理中的運(yùn)用預(yù)見性管理