【經(jīng)驗(yàn)】物業(yè)經(jīng)理必須要知道這幾點(diǎn)
CIH學(xué)習(xí)中心的小編認(rèn)為，作為一名合格的物業(yè)經(jīng)理，除了應(yīng)有的管理與協(xié)調(diào)能力，還應(yīng)具備專業(yè)而又豐富的知識(shí)，今天我就總結(jié)機(jī)電物業(yè)管理中常見(jiàn)的問(wèn)題，分享給大家！
1、物業(yè)裝飾裝修管理流程主要包括哪些環(huán)節(jié)?
答：
(1)備齊資料;
(2)填寫(xiě)申報(bào)登記表;
(3)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》;
(4)物業(yè)裝飾裝修登記;
(5)辦理開(kāi)工手續(xù);
(6)施工過(guò)程巡查;
(7)隱蔽工程驗(yàn)收;
(8)裝飾裝修竣工驗(yàn)收。
2、簡(jiǎn)述物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容?
答：
要點(diǎn)：物業(yè)設(shè)備包括：室內(nèi)設(shè)備、物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施。
物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容：
設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理、設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備維修管理、設(shè)備更新改造管理、備品配件管理、固定資產(chǎn)管理、工程資料管理。
3、簡(jiǎn)述綠化接管驗(yàn)收應(yīng)注意的問(wèn)題?
答：
(1)綠化接管驗(yàn)收應(yīng)以綠化竣工圖為依據(jù);
(2)特別注意種植土的深度;
(3)注意苗木規(guī)格，品種;
(4)注意綠籬及灌木的密度;
(5)新補(bǔ)植植物應(yīng)注意成活率;
(6)仔細(xì)檢查供水系統(tǒng)。
4、屋面的維修養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意哪幾方面?
答：
(1)定期檢查、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理
(2)保證屋面清潔，利于雨水順暢排除
(3)加強(qiáng)屋面維護(hù)管理，遵守業(yè)主管理規(guī)約
5、投標(biāo)文件中技術(shù)部分分別由哪些內(nèi)容組成?
答：
(1)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思;
(2)主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序;
(3)機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員的配備、培訓(xùn)與管理;
(4)管理指標(biāo)與措施;
(5)內(nèi)部管理制度的制訂;
(6)檔案資料的建立與管理;
(7)前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;
(8)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;
(9)各個(gè)階段工作計(jì)劃;
(10)物資裝備與提供方式;
(11)緊急預(yù)案;
(12)社區(qū)文化。
6、專項(xiàng)維修資金使用程序分幾步，具體包括那些內(nèi)容?
答：專項(xiàng)維修資金使用程序共分六步。
第一步物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定《維修和更新、改造方案》。
第二步《維修和更新、改造方案》經(jīng)業(yè)主書(shū)面同意，在小區(qū)進(jìn)行公示。
第三步物業(yè)服務(wù)企業(yè)到項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理使用備案。
第四步物業(yè)服務(wù)企業(yè)到專戶管理銀行開(kāi)立使用專戶，由市房屋維修資金管理中心劃款。
第五步工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。
第六步物業(yè)服務(wù)企業(yè)填寫(xiě)、公示《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》，并到市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程決算核減手續(xù)。
7、業(yè)主滿意度調(diào)查的步驟和方法?
答：
(1)物業(yè)企業(yè)應(yīng)在年初制定業(yè)主(客戶)滿意度調(diào)查計(jì)劃。
(2)滿意度調(diào)查應(yīng)定期進(jìn)行(至少半年一次、每年兩次)，調(diào)查的比例按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到80%左右。
(3)調(diào)查表收集后進(jìn)行情況匯總，寫(xiě)出業(yè)主、客戶滿意度調(diào)查報(bào)告。調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容包括基本情況(業(yè)主、客戶對(duì)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意度情況)，對(duì)業(yè)主、客戶提出的意見(jiàn)和建議進(jìn)行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。
(4)進(jìn)行內(nèi)(公司)、外(業(yè)主委員會(huì))部反饋：公司內(nèi)部和業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)(對(duì)提出意見(jiàn)和建議的業(yè)主要進(jìn)行回訪)。
8、簽訂物業(yè)合同注意事項(xiàng)有哪些?
答：
(1)看清物業(yè)公司提供的物業(yè)公共服務(wù)的內(nèi)容包含哪些;
(2)其責(zé)任是否界定清楚;
(3)物管服務(wù)質(zhì)量是否細(xì)化、量化且可考核化;
(4)要細(xì)看業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù);
(5)看清物管費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和繳納方式以及相關(guān)費(fèi)用的支取是否合理;
(6)看清合同中約定業(yè)主在物業(yè)使用過(guò)程中應(yīng)遵守的事項(xiàng);
(7)看清雙方違約責(zé)任的界定是否明確。
9、前期物業(yè)的特點(diǎn)?
答：它有以下七個(gè)特點(diǎn)：
(1)新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。
(2)新建商品住宅出售單位與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說(shuō)明書(shū)作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。
(3)住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。
(4)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。
(5)自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān);自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。
(6)住宅使用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)的業(yè)主公約生效時(shí)終止。
(7)前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。
10、物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成?
答物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
(6)辦公費(fèi)用;
(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
篇2：知名地產(chǎn)物業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)精華經(jīng)驗(yàn)全集
知名地產(chǎn)物業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)精華經(jīng)驗(yàn)全集
一、設(shè)施部分：
設(shè)施名稱 設(shè)計(jì)要點(diǎn)
水電氣配套
1.設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。
2.建議設(shè)備統(tǒng)一戰(zhàn)略供應(yīng)商，如電梯、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、供配電系統(tǒng)等，設(shè)備型號(hào)規(guī)格相似、互換性較強(qiáng)，方便后期管理維護(hù)。
3.電表容量與實(shí)際負(fù)荷相匹配。寫(xiě)字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設(shè)工作插座和開(kāi)關(guān)。
4.變壓器容量、臺(tái)數(shù)與項(xiàng)目實(shí)際用電量相匹配，配置容量應(yīng)合理不能裕量太大，有溫度自動(dòng)控制。
5.水氣表位置集中，方便于維護(hù)和抄表。
6.避免水表、電表安裝在業(yè)主私家陽(yáng)臺(tái)上。
7.供水管網(wǎng)材料、安裝位置應(yīng)考慮使用壽命及后期管理維護(hù)。
8.項(xiàng)目進(jìn)水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長(zhǎng)期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。
9.報(bào)建時(shí)注意供水用途、選定合理的供水價(jià)格節(jié)約費(fèi)用。
圍墻護(hù)欄、支持桿
1.平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮容易替換或免維護(hù)。
2.圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護(hù)。
3.圍墻墻面盡量選用涂料、維護(hù)方便。
4.圍墻安裝防爬網(wǎng)。
5.燈具、交通、攝像鏡頭支持桿、建議采用鍍鋅鋼管。
外立面管道、欄桿
1.建筑外立面管道、空調(diào)百頁(yè)（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。
2.空調(diào)架選用：鋁合金材料（厚度1.2-1.5mm）經(jīng)久耐用，隨著空調(diào)業(yè)的科技進(jìn)步及業(yè)主使用實(shí)際情況，空調(diào)1拖2-3個(gè)分機(jī)情況的存在，建議空調(diào)架尺寸不小于3匹副機(jī)位（防止空調(diào)無(wú)法安裝情況時(shí)有發(fā)生）。
3.空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進(jìn)溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)PVC管、管徑不小于φ32mm防止堵塞。
4.平臺(tái)護(hù)欄、采光井門、防攀爬防盜網(wǎng)材料建議選用φ12mm圓鋼、角鋼制作、盡量少選用25*25mm以下方鋼。
溝渠井蓋
1.溝渠井配置有防震功能的活動(dòng)井蓋，便于檢修移動(dòng)，蓋板材料考慮容易替換或免維護(hù)。
2.車輛通道上的排水溝蓋堅(jiān)固耐用，建議采用混凝土板材料。
3.在廣場(chǎng)走廊可以設(shè)計(jì)制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋。
4.道路上的雨水、污水井蓋建議今后小區(qū)由地產(chǎn)或物業(yè)定點(diǎn)制作鑄印通達(dá)物業(yè)字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護(hù)管理，體現(xiàn)通達(dá)精致管理。
道路
1.路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)防滑地磚。
2.在道路周邊、小區(qū)內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點(diǎn)。道路兩側(cè)每100米處、根據(jù)大小至少設(shè)置一個(gè)取水點(diǎn)，小區(qū)取水點(diǎn)必須安裝水表便于日后管理。
3.小區(qū)取水點(diǎn)可以設(shè)計(jì)在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。
4.在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。
5.小區(qū)道路主要位置設(shè)置混凝土減速坡，大廈主要道路設(shè)置塑膠減速坡（具體位置由物業(yè)確定）。
6．瀝青路面應(yīng)選擇粗粒路面、質(zhì)量好、不宜脫落。
7．小區(qū)路面設(shè)置足夠的雨水珊格、消除路面積水。
天面露臺(tái)
1.銷售贈(zèng)送的天面、露臺(tái)統(tǒng)一設(shè)置花架、花槽（防水處理）。
2.多層、高層在天臺(tái)混凝土墻面的適當(dāng)位置，每單元設(shè)置一個(gè)承重量500kg的鋼制掛鉤、利于今后高空作業(yè)安全使用。
3.10m2以上公共可上人天臺(tái)、露臺(tái)設(shè)置取水點(diǎn)。
防火門
1.公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。
2.公共防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨(dú)控制。
停車場(chǎng)及出入口
1.人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車出入口，實(shí)行人車分流管理。
2.車庫(kù)（場(chǎng)）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。
3.崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來(lái)往車輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距離。
崗?fù)ば螤睿篈、崗?fù)こ叽纾簩?800-2000*長(zhǎng)2800-3100mm。
B、崗?fù)らT建議制作成鋁合金推拉門。
4.小區(qū)出入口車場(chǎng)崗需要安裝車輛出入識(shí)別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理安全系數(shù)。
5.車庫(kù)出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。
6.地下車庫(kù)出入口有防止路面水進(jìn)入車庫(kù)的坡道、排水溝及防洪閘，地下車庫(kù)設(shè)置
足夠大的消防沙池，車庫(kù)出入口坡道制作防滑槽。
7.車庫(kù)照明為多路或分級(jí)控制，如全開(kāi)、局部開(kāi)，采用節(jié)能燈具，減少耗電。
8.車庫(kù)、架空層照明燈具設(shè)置可以考慮，60%節(jié)能燈照明、40%日光燈照明分散分布，便于消防驗(yàn)收后的物業(yè)改造管理、節(jié)約費(fèi)用。
9.地下車庫(kù)出入口應(yīng)設(shè)置防洪閘，防滑路面，并應(yīng)按每200平方建筑面積1立方的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置消防沙池。
10.車庫(kù)墻面可以用涂料繪制圖案、制作統(tǒng)一的車牌號(hào)。
11.車庫(kù)設(shè)置清潔用取水口及清潔池。
12.室內(nèi)停車庫(kù)墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。
娛樂(lè)設(shè)施
1.安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計(jì)規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使用說(shuō)明。
2.木制兒童娛樂(lè)設(shè)施與地面接觸的木柱上下300mm需做防腐處理、最好用不銹鋼（塑料制品）作保護(hù)層防腐。
3.娛樂(lè)設(shè)施的選用建議和物業(yè)對(duì)接，使娛樂(lè)設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。(例如秋千設(shè)置投資少便于維護(hù)、業(yè)主很喜歡)。
4.室外娛樂(lè)場(chǎng)所設(shè)置排水口、溝。
5.室外娛樂(lè)場(chǎng)所選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止雨后天晴翹起存在隱患。
信息欄
在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標(biāo)識(shí)牌。
1.對(duì)于圍合式小區(qū)（戶數(shù)300戶以下可以在主要的一個(gè)小區(qū)門設(shè)置公共信息欄具體尺寸：寬900*1100mm）材料可選用不銹鋼（優(yōu)質(zhì)鋁合金烤漆）。
2.對(duì)于500----800戶的小區(qū)院落可以設(shè)置一個(gè)集中信息欄。
3.對(duì)于一次開(kāi)發(fā)完成的小區(qū)建議在小區(qū)主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。
4.分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)建議在小區(qū)每期的主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。
5.商鋪較多的小區(qū)（15戶以上），建議在商鋪區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄（具體尺寸、數(shù)量須根據(jù)商鋪數(shù)量多少確定，最小面積2000*1200mm）。
6.商鋪廣告燈箱設(shè)計(jì)圖案、安裝位置須和物業(yè)服務(wù)中心對(duì)接以便于今后管理。
非機(jī)動(dòng)車輛
1.為便于統(tǒng)一管理，按不小于戶數(shù)1：1.5配置封閉式非機(jī)動(dòng)車棚。
2.封閉式車棚統(tǒng)一設(shè)置在出入口方面的位置，或相對(duì)小區(qū)中心位置，方便業(yè)主車輛停放。
小區(qū)清潔設(shè)施
1.小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點(diǎn)、地下車庫(kù)主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護(hù)。
2.大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)施。
3.有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實(shí)際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。
4.位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大小：100戶5--7m3標(biāo)準(zhǔn)。
5.地下車庫(kù)內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個(gè)）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。
智能化配置
1.安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
2.網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。
3.設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
4.中央控制中心位置宜設(shè)于管理部?jī)?nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。
5.智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。
綠化設(shè)施
1.有綠化清潔用水管道，單獨(dú)加裝計(jì)量表。花槽、花壇可保證排水通暢，有防堵措施，不影響美觀。
2.綠花草坪設(shè)置澆灌系統(tǒng)，布局合理，便于控制，噴頭覆蓋面積與水壓的關(guān)系
需綜合考慮。
3.苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝1個(gè)計(jì)量表。
4.綠化樹(shù)木種植應(yīng)該考慮對(duì)小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。
二、設(shè)備部分
設(shè)備名稱
設(shè)計(jì)要點(diǎn)
設(shè)備房環(huán)境
1.發(fā)電機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。
2.設(shè)備房頂無(wú)排污管，設(shè)置清潔取水點(diǎn)和排水管
3.設(shè)備房設(shè)置對(duì)流通風(fēng)口。
4.機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。
5.特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。
照明系統(tǒng)
1.地下路燈、草坪燈分路、時(shí)間控制，使用節(jié)能燈。地下室車庫(kù)照明為多路控制，其中每路照明分布均勻，控制亮度。
2.設(shè)計(jì)低壓配電屏?xí)r考慮住戶用電、公共用電、照明用電、設(shè)備用電分開(kāi)，留足備用商鋪用電接線開(kāi)關(guān)，分類計(jì)量，便于供電局抄表到戶。
3.水景、水池、水廊水下燈可以在設(shè)計(jì)施工中取消、不影響景觀。
4.園區(qū)內(nèi)射燈、節(jié)日燈合理配置、不能過(guò)飽和節(jié)約費(fèi)用、消除燈光污染。
5.園區(qū)內(nèi)休閑架空層可以采用日光燈、節(jié)能燈交叉配置、滿足使用要求、節(jié)約投資、降低后期管理費(fèi)用，小區(qū)內(nèi)樓棟適當(dāng)位置設(shè)置節(jié)日裝飾用電電源。
6.盡量減少地?zé)襞渲谩⑾笃诰S修隱患（實(shí)際使用中地?zé)羰褂脡勖?/p>
1-2年、故障率特高）應(yīng)在廣場(chǎng)設(shè)置節(jié)日裝飾用電電源插座。
6.園區(qū)內(nèi)照明設(shè)計(jì)可以選用使用壽命長(zhǎng)、透光率高的草坪燈，在合理位置設(shè)計(jì)配置幾盞高桿燈，可以減少草坪燈配置節(jié)約費(fèi)用。
供配電系統(tǒng)
1.變壓器頂端不安裝照明燈具，變壓器單獨(dú)在房間安裝的，有門且可上鎖。
2.高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)正上方、周圍無(wú)任何可能出現(xiàn)浸水、滲水、滴漏的可能，包括可能出現(xiàn)的管道滲水、洗手間、室外雨水蔓延等；確實(shí)無(wú)法避免的，做有效的防護(hù)、集水、排水、報(bào)警等措施。
3.變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動(dòng)控制；低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)
系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器報(bào)警信號(hào)連接到中心。
4.高低壓配電室、變壓器房、發(fā)電機(jī)房設(shè)置的位置高于周邊排水位，且在上一層的位置沒(méi)有水源；如有，在上層做好防水處理。
5.發(fā)電機(jī)油箱房設(shè)置防爆燈、通風(fēng)口。
6.發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。
7.發(fā)電機(jī)排煙過(guò)濾系統(tǒng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，有水位標(biāo)識(shí)。
8.發(fā)電機(jī)房空間較大時(shí)、根據(jù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)可以利用滅火器替代C02滅火系統(tǒng)、節(jié)約投資。
9.發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)，能試驗(yàn)自動(dòng)啟動(dòng)。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時(shí)關(guān)閉功能。
10.各種配電箱（柜）鑰匙通用。
11.發(fā)電機(jī)、配電柜等設(shè)備需要配置維修專用工具、供配電系統(tǒng)圖。
12.變壓器與配電柜安裝在一個(gè)房間有安全隔離防護(hù)欄。
13.多層、小高層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補(bǔ)償柜容量可以按大廈設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)0.6系數(shù)配置節(jié)約投資。
14.co2設(shè)備、設(shè)備房、車庫(kù)污水池高低水位等報(bào)警信號(hào)連接到監(jiān)控中心。
供配電系統(tǒng)
15.機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后應(yīng)有延時(shí)關(guān)閉功能。
16.發(fā)電機(jī)排煙過(guò)濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，且應(yīng)有水位標(biāo)識(shí)，發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。
17.強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開(kāi)關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。
18.機(jī)油箱房應(yīng)設(shè)置防爆燈，發(fā)電機(jī)應(yīng)配備一套蓄電池，如果發(fā)電機(jī)沒(méi)有充電器模塊、需另配備浮充充電器；發(fā)電機(jī)互投自動(dòng)轉(zhuǎn)換柜應(yīng)配備備用蓄電池。發(fā)電機(jī)的自動(dòng)轉(zhuǎn)換柜應(yīng)有自動(dòng)及手動(dòng)轉(zhuǎn)換功能，且功能正常。
給排水系統(tǒng)
1.水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。
2.水池水箱設(shè)水位標(biāo)識(shí)，高低水位聲光報(bào)警信號(hào)連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進(jìn)水控制閥門建議選用電動(dòng)控制蝶閥(實(shí)際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。
3.地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。
4.水池底部可以安裝吸水管、泵房?jī)?nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。
5.排污井、雨水井裝排污泵及備用泵。
6.水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。7.水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20CM。
8.應(yīng)根據(jù)水池的大小設(shè)置人孔及通風(fēng)孔。
9.水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。
10.地下儲(chǔ)水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個(gè)電動(dòng)蝶閥；水池、水箱均應(yīng)有透明水位標(biāo)識(shí)；同時(shí)，應(yīng)有超高、超低水位聲光報(bào)警信號(hào)到中心。
11.應(yīng)考慮空調(diào)的集中排水，排水管徑不能小于1寸，以防堵塞。
12.給排水各類管網(wǎng)應(yīng)有功能標(biāo)識(shí)及流向，各閥門應(yīng)有控制范圍標(biāo)識(shí)。
13、在市政水壓不穩(wěn)定的小區(qū)，低層供水也應(yīng)采用加壓供水設(shè)備。
14.水池、水箱應(yīng)有水位標(biāo)識(shí)，應(yīng)有檢修爬梯，透氣孔、溢流孔均應(yīng)加防蟲(chóng)網(wǎng)，人孔應(yīng)加蓋，能上鎖；二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室儲(chǔ)水池排水管不小于100MM，設(shè)置在水箱低部，水池低部應(yīng)有坡度。
15.進(jìn)戶水壓應(yīng)保證家用熱水器能正常點(diǎn)火（水壓0.15Mpa），否則應(yīng)配置變頻供水裝置。
16.由于人民生活水平的不斷提高、用水量較大、國(guó)家供水矛盾日益惡化，供水水箱設(shè)計(jì)施工需要擴(kuò)大。
17.地下儲(chǔ)水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺(tái)生活水泵均可從兩部分水池取水。
18.水泵房要有保證異常情況造成跑水的防護(hù)措施，應(yīng)設(shè)置清潔用水源。
19.所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵。
消防系統(tǒng)
1.消火拴報(bào)警信號(hào)應(yīng)設(shè)置在監(jiān)控中心、便于中心人員觀察監(jiān)控。
2.消防泵有帶負(fù)荷試泵條件，如泵出水管閘閥前加循環(huán)管，消防栓最高處能自動(dòng)排氣。
3.消防、噴淋供水主泵開(kāi)停可以設(shè)計(jì)為遠(yuǎn)程控制（在監(jiān)控中心直接開(kāi)停）。
4.內(nèi)線電話通話良好、辦公室、倉(cāng)庫(kù)、主要出入口、地下停車場(chǎng)、所有設(shè)備房、控制中心設(shè)內(nèi)線電話。
5.所有消防、主管網(wǎng)應(yīng)在合理位置清晰標(biāo)識(shí)管網(wǎng)功能、流向，在天臺(tái)設(shè)置試驗(yàn)消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動(dòng)排氣設(shè)備。
6.小區(qū)內(nèi)、設(shè)備房等區(qū)域按消防規(guī)范配置相的滅火器、滅火器箱。
7.Co2設(shè)備、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可靠，消防報(bào)警在監(jiān)控中心有聲光信號(hào)。
8.車庫(kù)、商鋪噴淋系統(tǒng)完好。
9.消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護(hù)（不采用氣壓給水設(shè)備控制）。
10.選用質(zhì)量較好的消火栓閥門。
11.所有消防閥門、開(kāi)關(guān)應(yīng)標(biāo)明控制區(qū)域，及運(yùn)行壓力。
電梯
1.控制中心有電梯的運(yùn)行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運(yùn)行及停止。
2.電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)設(shè)計(jì)定時(shí)或溫度控制開(kāi)停、天臺(tái)上的電梯機(jī)房門，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)。
3.與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對(duì)講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別（由電梯公司制作）。
4.轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施。
5.電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機(jī)噪音要考慮，需要安裝一個(gè)百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只；電梯機(jī)房?jī)?nèi)門鑰匙應(yīng)通用（機(jī)房門選用通鎖）。
6.電梯轎廂地面使用耐磨材料、轎廂裝飾和物業(yè)服務(wù)中心對(duì)接確認(rèn)款式、轎廂壁安裝一面鏡面玻璃。
7.電梯廳自然通風(fēng)良好、不具備自然通風(fēng)條件的需要設(shè)計(jì)通風(fēng)設(shè)施。
8.高層消防樓道2-3層應(yīng)設(shè)計(jì)1個(gè)清潔取水點(diǎn)、排水池。
9.大廈電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。
弱電監(jiān)控系統(tǒng)
1.弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場(chǎng)人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、物業(yè)服務(wù)中心門口。
2.攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機(jī)、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、設(shè)計(jì)施工中應(yīng)充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)。
3.在小區(qū)弱電井管網(wǎng)中適當(dāng)位置設(shè)計(jì)積水坑、配置排水潛水泵。
4.監(jiān)控線路鋪設(shè)用線管盡可能選擇較大、便于今后維護(hù)更換。
5.小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場(chǎng)崗識(shí)別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。
6.單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。
7.小區(qū)內(nèi)輔助苑門可以安裝門禁閉門器開(kāi)關(guān)系統(tǒng)節(jié)約費(fèi)用。
8.圍墻紅外周界報(bào)警系統(tǒng)、建議重疊安裝、兩路平行消除翻越死角。
9．開(kāi)放、半開(kāi)放小區(qū)建議1-2樓居家安防系統(tǒng)采用6-8防區(qū)、提高安全系數(shù)。
10．40萬(wàn)以上大型社區(qū)建議安裝匯線通電話小總機(jī)、便于電話日后管理。
11．電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應(yīng)選擇在轎廂門口符合人們?nèi)粘Ａ?xí)慣。
12．泳池設(shè)計(jì)1-2個(gè)合理的攝像監(jiān)控鏡頭。
13.設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)要做好實(shí)際施工圖紙的和實(shí)際圖紙的核實(shí)，綜合系統(tǒng)圖、線槽、管道布線圖、設(shè)備配置圖、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)試技術(shù)參數(shù)。
泳池水景
1.反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。
2.泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、泳池水下燈可以取消不設(shè)計(jì)施工。
3.泳池管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設(shè)置一個(gè)高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門）。
4.成人池與兒童涉水池隔開(kāi)獨(dú)立，并連續(xù)供水（使用時(shí)為生部門要驗(yàn)收），泳池在報(bào)建時(shí)一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。
4.設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈。
5.泳池設(shè)備房應(yīng)配置抽風(fēng)系統(tǒng)、有足夠容量的排污泵。
6.泳池獨(dú)立圍合，入口處設(shè)置浸腳池（不小于入口尺寸）（2M*2M*0.3M）便于管理。池邊設(shè)置衣物、毛巾架。
7.淋浴位、更衣柜和洗手間蹲坑位、數(shù)量與泳池正常使用顧客數(shù)量匹配。
8.泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水。
9.泳池應(yīng)配置人工吸塵工具。
10.泳池周邊能設(shè)置救生圈，照明足夠，地面防滑。
11.泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過(guò)30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。
12.泳池應(yīng)配置人工吸塵工具。
13.泳池周邊應(yīng)設(shè)置救生圈，照明應(yīng)足夠，泳池周邊的配套設(shè)施完好無(wú)損，地面應(yīng)為防滑地面泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳。
14.水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造成本、節(jié)約后期維護(hù)費(fèi)用，水景、水廊中的景觀燈可以不設(shè)計(jì)制作。
15.30立方一下水景、水廊可以不用設(shè)置水處理系統(tǒng)，水景水廊盡可能連通、節(jié)約建造成本。
16.泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過(guò)30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。
三、配套部分
配套
設(shè)計(jì)要點(diǎn)
管理用房位置
1.物業(yè)服務(wù)中心辦公室位置在小區(qū)中心、出入口處，方便業(yè)主辦理事務(wù)。
2.食堂位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境。
3.員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風(fēng)較好、利于員工健康。
4.設(shè)置安全的危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)。
A、20萬(wàn)平方米以上的小區(qū)設(shè)置15m2油漆儲(chǔ)存間。
B、20萬(wàn)平方米以上的小區(qū)設(shè)置10m2柴油儲(chǔ)存間。
C、20萬(wàn)平方米以上的小區(qū)設(shè)置15m2消殺藥品儲(chǔ)存間。
D、20萬(wàn)平方米以上的小區(qū)設(shè)置15m2綠化藥品儲(chǔ)存間。
5.倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)物間可以根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置在架空層（地下室）。
6.巡防室用房位置選在小區(qū)相對(duì)中心地帶且不影響居民居住環(huán)境。
7.架空層泛會(huì)所考慮不會(huì)影響業(yè)主居住環(huán)境。娛樂(lè)設(shè)施設(shè)置主要以桌椅、棋牌、兵乓球?yàn)橹鳌?/p>
8.10萬(wàn)平方米面積以上的小區(qū)設(shè)置員工活動(dòng)室。
管理用房面積
各類管理用房面積確定按照物業(yè)體系文件：物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求規(guī)定確定實(shí)際配置面積。
根據(jù)小區(qū)面積、地理位置參照：按總建筑面積的3‰（多層）、2‰（高層）的比例配備。
1.管理用房面積=住宅區(qū)房屋總面積*戶均人口數(shù)*人均管理用房面積系數(shù)。戶均人口數(shù)：暫為：3.75人/戶、人均管理用房面積系數(shù)：暫為：0.06平方米/人。
2.30萬(wàn)平米以上的小區(qū)建議設(shè)置2個(gè)服務(wù)中心。
2.各類管理用房的面積分配數(shù)量由物業(yè)管理公司確定。
3.管理用房竣工時(shí)間：一次開(kāi)發(fā)完成的小區(qū)在入伙前30天完成。分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)管理用房在規(guī)劃設(shè)計(jì)是確定位置、數(shù)量，如果條件限制部分管理臨時(shí)用房在入伙前30天完成。
管理用裝修標(biāo)準(zhǔn)
1．物業(yè)服務(wù)中心辦公室地面鋪設(shè)防滑地磚、天花吊頂、安裝嵌入式照明燈具、插座，辦公室按物業(yè)要求配置合理數(shù)量文件資料柜、會(huì)議室桌椅，物業(yè)服務(wù)中心接待前臺(tái)按物業(yè)要求制作吧臺(tái)、背景圖案、裝飾燈具，物業(yè)服務(wù)中心業(yè)主接待室需要按物業(yè)要求配置沙發(fā)、茶幾、辦公桌。
2.食堂通電通水，設(shè)計(jì)合理的排油煙道，排油煙道不會(huì)影響業(yè)主的居住環(huán)境。
3.員工宿舍配置情況：地面需要鋪設(shè)防滑地磚、墻面內(nèi)墻涂料刷新、配置合理的照明燈具、插座、電風(fēng)扇、鋁合金窗戶需要安裝防蚊紗窗，房間分為：宿舍、洗簌間、洗手間、沖涼房。
4.危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)便于消防、不會(huì)影響業(yè)主的居住環(huán)境。
5.倉(cāng)庫(kù)、儲(chǔ)物件、維修操作間。此類管理用房要求配置：地面鋪設(shè)一般質(zhì)量的防滑地磚、墻面內(nèi)墻涂料刷新、配置合理的照明燈具、插座、電風(fēng)扇、鋁合金窗戶需要安裝不銹鋼防盜網(wǎng)。
6.社區(qū)用房可以不裝修，但房屋設(shè)計(jì)自然通風(fēng)良好。
7.架空層泛會(huì)所活動(dòng)室?jiàn)蕵?lè)設(shè)施配置考慮噪音較小不會(huì)影響業(yè)主居住。
8.業(yè)委會(huì)辦公室地面需要鋪設(shè)防滑地磚、天花需要吊頂、安裝嵌入式照明燈具、插座，辦公室按物業(yè)要求配置合理數(shù)量文件資料柜、會(huì)議室桌椅。
9.30萬(wàn)平方米面積以上的小區(qū)考慮設(shè)置活動(dòng)室、活動(dòng)室配置相的通風(fēng)設(shè)施、便于業(yè)主自發(fā)組織的健身、舞會(huì)、合唱等活動(dòng)。
相關(guān)配套
1.社區(qū)用房：30萬(wàn)平方米面積以上小區(qū)考慮居委會(huì)用房。面積：20萬(wàn)平方米以下小區(qū)、按10戶1平方米標(biāo)準(zhǔn)考慮，20萬(wàn)平方米以下小區(qū)、按10戶0.7平方米標(biāo)準(zhǔn)考慮。位置：盡量與物業(yè)管理用房安排在一起。竣工日期：同物業(yè)管理用房。
2.業(yè)委會(huì)辦公室：按1萬(wàn)平方米配置5平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置。
1．商鋪、會(huì)所空調(diào)宜用分體獨(dú)立空調(diào)，并考慮隱蔽安裝位置、空調(diào)需要考慮降噪音問(wèn)題。
2．中央空調(diào)可以設(shè)置送風(fēng)口的人工控制調(diào)節(jié)、便于降低今后管理成本。
3.商鋪內(nèi)的上下水管網(wǎng)設(shè)計(jì)位置便于今后維護(hù)管理，特殊商鋪的煙道設(shè)計(jì)一定要符合設(shè)計(jì)使用規(guī)范。
1.如有規(guī)劃指標(biāo)，按規(guī)劃指標(biāo)，但不低于以下標(biāo)準(zhǔn)：
（1）10萬(wàn)平方米以下（含10萬(wàn)平方米）設(shè)露天羽毛球場(chǎng)2個(gè)、籃球場(chǎng)1個(gè)、乒乓球臺(tái)2個(gè)。
（2）20萬(wàn)平方米：設(shè)露天羽毛球場(chǎng)3個(gè)，乒乓球臺(tái)4個(gè)。
（3）30萬(wàn)平方米：露天羽毛球場(chǎng)3個(gè)，網(wǎng)球場(chǎng)2個(gè)，游泳池1個(gè)，籃球場(chǎng)1個(gè)。
（4）40萬(wàn)平方米（包括40萬(wàn)以上）同30萬(wàn)平方米住宅區(qū)，另設(shè)門球場(chǎng)1個(gè)。
2.小區(qū)適當(dāng)位置設(shè)置羽毛球、乒乓球等常規(guī)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和運(yùn)動(dòng)器械。
3.大型社區(qū)如果周邊沒(méi)有公園等晨練場(chǎng)所、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)考慮設(shè)置活動(dòng)廣場(chǎng)、但廣場(chǎng)位置噪音對(duì)周邊業(yè)主影響不大。
4.設(shè)置獨(dú)立的老人活動(dòng)場(chǎng)所。
綠化配置
1.綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。
2.綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。
3.綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。
4.綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。
5.綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。
6.主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。
景觀配置
1.景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。
2.采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。
3.水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。
4.不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。
5.景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
6.泛光照明不影響住戶，不造成光污染。
會(huì)所
考慮實(shí)用性和便于日后管理及運(yùn)行成本。
篇3：物業(yè)經(jīng)理工作實(shí)用經(jīng)驗(yàn)
物業(yè)經(jīng)理工作實(shí)用經(jīng)驗(yàn)
1．當(dāng)與開(kāi)發(fā)商合同條款、管理處前期接管時(shí)的操作手段、發(fā)現(xiàn)的房屋設(shè)計(jì)缺陷等問(wèn)題無(wú)法取得一致意見(jiàn)時(shí)，怎么辦？
答：盡力溝通，可適當(dāng)放棄部分次要要求，保證重要意見(jiàn)和建議達(dá)成一致。如確實(shí)無(wú)法取得最基本的共識(shí)，可采用兩個(gè)途徑解決：
1）依照開(kāi)發(fā)商要求執(zhí)行，但以不良事實(shí)性后果給開(kāi)發(fā)商施壓，使開(kāi)發(fā)商自動(dòng)妥協(xié)。
2）取得公司高層幫助，在高層以上爭(zhēng)取協(xié)調(diào)。
2．當(dāng)管理處員工在工作中遇到較大困難與抗性時(shí)，怎么辦？
答：首先分析抗性與困難，通過(guò)自己的專業(yè)能力和集思廣益，設(shè)計(jì)幾套解決問(wèn)題的方法，并由自己在實(shí)際操作中實(shí)際演示，取得良好效果以增強(qiáng)其他管理人員的信心。
3．當(dāng)管理人員取得良好工作成績(jī)，暴露出自滿驕傲情緒時(shí)，怎么辦？
答：1）正向引導(dǎo)，通過(guò)單獨(dú)的溝通，對(duì)該人員的能力結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，讓其明白仍有很多欠缺，需進(jìn)一步提高。
2）反向引導(dǎo)，加重工作量和擴(kuò)大工作范圍，布置部分人員力所不及的事。一定程度上讓其產(chǎn)生挫折感，再通過(guò)單獨(dú)的溝通使其清醒。
4．當(dāng)管理人員之間因工作責(zé)任擔(dān)負(fù)問(wèn)題而發(fā)生沖突時(shí)，怎么辦？
答：首先制止沖突，然后按即定的崗位職責(zé)來(lái)處理相應(yīng)發(fā)生的工作問(wèn)題，如崗位職責(zé)存在一定的漏洞，必須馬上及時(shí)調(diào)整，調(diào)整過(guò)程和處理過(guò)程應(yīng)該是透明的，應(yīng)該讓整個(gè)管理處明白規(guī)則。
5．當(dāng)一個(gè)平時(shí)與你關(guān)系較好的管理人員犯錯(cuò)誤時(shí)，怎么辦？
答：關(guān)系較好是私交，犯錯(cuò)誤是在工作中，兩者絕對(duì)不可合并考慮，為了維護(hù)公平、公正的原則，必須照章辦事，該怎樣處理就怎樣處理。
6．當(dāng)一個(gè)平時(shí)與你關(guān)系一般的管理人員取得很大成績(jī)時(shí)，怎么辦？
答：同上一次問(wèn)題，私交與工作不可混淆，應(yīng)對(duì)該人員公開(kāi)表?yè)P(yáng)和進(jìn)行一定獎(jiǎng)勵(lì)。
7．當(dāng)一個(gè)管理人員連續(xù)一段時(shí)間工作能力未進(jìn)步，工作情況較差時(shí)，怎么辦？
答：首先分析能力未有進(jìn)步的原因：
1）本人不努力，對(duì)自身工作的鉆研精神極度欠缺，列為調(diào)整對(duì)象，經(jīng)過(guò)限定時(shí)間觀察后調(diào)整。
2）領(lǐng)悟力不夠，不能舉一反三，加大輔導(dǎo)力度，限定時(shí)間內(nèi)作細(xì)致觀察，若仍無(wú)進(jìn)步仍需調(diào)整。
3）仔細(xì)判斷后認(rèn)為該人員有實(shí)力、有潛力未發(fā)揮，處于瓶頸期時(shí)，應(yīng)繼續(xù)予以信賴、鼓勵(lì)和支持，放寬一定的時(shí)限，期待一定的改觀。
8．當(dāng)一個(gè)管理人員因個(gè)人客觀因素情緒低落，精神不振時(shí)，怎么辦？
答：1）單獨(dú)溝通，作思想工作，要求將主要精力引導(dǎo)到工作中去。2）必要的休假，使其精神放松。
9．當(dāng)管理人員自恃經(jīng)驗(yàn)豐富，成績(jī)突出，不尊重你的決定時(shí)，怎么辦？
答：必須制止這種情況，必須要樹(shù)立自己的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威，明確在會(huì)議上要求該人員嚴(yán)格執(zhí)行，同時(shí)大力扶植其他有潛力的人員，形成競(jìng)爭(zhēng)，讓其感受到壓力。
10．當(dāng)公司即定的對(duì)員工工作的種種獎(jiǎng)勵(lì)條件，遲遲不能兌現(xiàn)時(shí)，怎么辦？
答：1）穩(wěn)定管理人員情緒，使管理處工作保持正常。
2）向上力爭(zhēng)，要求在限定時(shí)間內(nèi)兌現(xiàn)。
11．當(dāng)管理人員過(guò)份依賴于你來(lái)親自處理各個(gè)問(wèn)題時(shí)，怎么辦？
答：需要一定的勇氣，寧可讓某個(gè)問(wèn)題處理的不是那么完美和及時(shí)，也要讓管理人員充分認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的危害性，使管理人員主觀能動(dòng)地學(xué)習(xí)并嘗試處理各種問(wèn)題的手段。
12．當(dāng)你休息或不在時(shí)，發(fā)生種種特殊情況，怎么辦？
答：1）預(yù)防：休息前一天準(zhǔn)備工作有條理地作好安排，減少發(fā)生意外的可能。
2）放權(quán)：指定某人當(dāng)天在授權(quán)范圍內(nèi)處理管理處各項(xiàng)情況。
3）檢查：電話檢查，詢問(wèn)當(dāng)日情況，并進(jìn)行一定的指導(dǎo)。
13．當(dāng)你召開(kāi)工作討論會(huì)時(shí)，要求大家發(fā)表意見(jiàn)，而人人保持沉默時(shí)，怎么辦？
答：會(huì)議氣氛一定要輕松，形成討論的要求之一是主持人要暫時(shí)淡出主導(dǎo)地位，由其他人員自由發(fā)揮，或在會(huì)前要求個(gè)別人員先作適當(dāng)準(zhǔn)備，以避免冷場(chǎng)。
14．當(dāng)公司制定的或許存在一定不合理現(xiàn)象的制度，確定要實(shí)施時(shí)，怎么辦？
答：先實(shí)施，并且保持一定的彈性，在實(shí)施過(guò)程中整理意見(jiàn)和事實(shí)，迅速向上反應(yīng)，闡述自己的觀點(diǎn)，希望制度得以調(diào)整，努力避免在執(zhí)行過(guò)程中，因制度的不合理性急劇地?fù)p害到下屬人員的利益。
15．當(dāng)你急需公司各領(lǐng)導(dǎo)或其他部門配合完成某事時(shí)，對(duì)應(yīng)方反應(yīng)過(guò)慢，怎么辦？
答：橫向合作建立在垂直管理的基礎(chǔ)希 主站蜘蛛池模板： 国产香蕉在线视频一级毛片 | 一区二区三区在线免费观看视频 | 午夜三级网 | 亚欧视频在线 | 欧美a欧美 | 一本一道久久综合狠狠老 | 国产高清精品自在久久 | 亚洲黄区| 精品国产免费第一区二区 | 视频在线亚洲 | 欧美在线亚洲国产免m观看 欧美在线一级精品 | 免费亚洲网站 | 中文国产成人精品久久一 | 亚洲qingse中文久久网 | 女人18毛片a级毛片 女人aaaaa片一级一毛片 | 欧美在线bdsm调教一区 | 国产黄色在线播放 | 激情丝袜美女视频二区 | 亚洲第五色综合网啪啪 | 国产毛片久久国产 | 国产精品综合一区二区三区 | 国产亚洲欧美日韩在线看片 | 毛片a级三毛片免费播放 | 久热久操| 国产国语高清在线视频二区 | 久久久网站亚洲第一 | 亚洲欧美日本人成在线观看 | 色偷偷亚洲男人天堂 | 婷婷在线成人免费观看搜索 | 欧美精品videos | 伊人色综合7777 | 日本无卡码免费一区二区三区 | 美国毛片在线观看 | 国产一区二区三区精品视频 | 欧美一区二区三区免费看 | 9丨精品国产高清自在线看 ⅹxx中国xxx人妖 | 久久精品男人的天堂 | cao草棚视频网址成人 | 在线视频欧美日韩 | 一级毛片在线播放免费 | 日本精品一区二区三区在线 |