商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營機(jī)制:營銷方案

2024-06-21 3959

　　商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營機(jī)制:營銷方案

　　第三章商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批

　　第一節(jié) 租售營銷方案制定與審批

　　在商業(yè)物業(yè)落成并準(zhǔn)備招租前三個月有關(guān)部門應(yīng)開始著手安排租賃經(jīng)營方案。

　　一、工作流程

　　二、工作指引

　　1、商業(yè)項目第一次租賃經(jīng)營方案至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(1)市場及對手狀況。

　　(2)項目的優(yōu)劣勢分析。

　　(3)項目定位建議。

　　(4)項目的成本攤分系數(shù)建議。

　　(5)項目總平均租金回報率及基準(zhǔn)價建議。

　　(6)招租策略(例如分期、分區(qū)攤出策略等)。

　　(7)裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議。

　　(8)租賃條件建議。

　　(9)形象主題及宣傳推廣費(fèi)用與策略的建議。

　　(10)如以小面積出租為主的鋪或商場，須作出開業(yè)一年內(nèi)的經(jīng)營期宣傳推廣計劃及費(fèi)用建議。

　　2、方案中各項目內(nèi)容的制定指引見相關(guān)工作指引，例如：制定項目總平均租金回報率時參照《租金定價工作程序》中第二章的工作指引，如運(yùn)作當(dāng)中要修改回報率，審批程序則按第二章上所列的程序報批。

　　第二節(jié) 單元售價的制定

　　商用物業(yè)單元定價：營銷中心根據(jù)商用物業(yè)均價分布圖及面積表，結(jié)合項目公司推售策略及不同的地理位置、環(huán)境特點等，制定出商用物業(yè)具體單元的銷售價格(單價及總價)。

　　一、工作流程

　　二、工作指引

　　1、項目公司根據(jù)推售策略擬樓宇推售計劃報營銷中心，推售計劃內(nèi)容應(yīng)包括：本次推出的商用物業(yè)組團(tuán)、時間安排、每一單元價差。

　　2、營銷中心收到推售計劃后，根據(jù)推售計劃，結(jié)合本部門意見出具基準(zhǔn)價格試算表。

　　3、基準(zhǔn)價格試算的步驟：

　　(1)商用物業(yè)樓宇均價分布圖，確認(rèn)即將推出的每一幢商用物業(yè)均價;

　　(2)為確保實收價格達(dá)到計劃價格指標(biāo)，需將常規(guī)折扣計入每幢商用物業(yè)均價內(nèi)，得出推售均價。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內(nèi)部認(rèn)購折扣、領(lǐng)導(dǎo)特批折扣、等。推售均價計算方法為：推售均價=均價分布圖規(guī)定的樓宇均價×[1＋∑(1-常規(guī)折扣)];

　　(3)確定推售均價后，根據(jù)項目公司的推售計劃、本部門意見、結(jié)合每一單元的特點，綜合各種權(quán)數(shù)后，對每一單元計算出一個試算價格，并匯編成商用物業(yè)價格試算一覽表。

　　4、營銷中心組織召開定價會議，討論價格試算一覽表的可行性，與會人員應(yīng)包括：營銷老總、價格小組成員、營銷中心負(fù)責(zé)人、營銷中心定價組成員，財務(wù)部有關(guān)人員。

　　5、經(jīng)價格會議討論取得共識后，由營銷中心根據(jù)試算表制定出每幢樓宇的商用物業(yè)價目表及使用說明，經(jīng)財務(wù)部核實后，加蓋項目公司公章，然后頒發(fā)給項目公司使用。

　　三、影響商鋪定價的因素

　　1、客流量系數(shù)

　　這是衡量一個商鋪價值最重要的因素，客流量越大的商鋪，商業(yè)價值越高;反之，則越低。

　　2、間隔設(shè)計系數(shù)

　　一個商鋪，它的門面越闊價值越高、縱深越小價值越高;反之，則越低。

　　3、面積系數(shù)

　　一個商鋪，它的面積越小，涉及的總金額就相對較小，易為客戶接受;相反，面積越大，總金額就越高，市場承受力就越弱。所以一個面積較小的商鋪的面積系數(shù)要高于一個面積較大的商鋪。

　　4、樓層差系數(shù)

　　由于首層商鋪能接觸到較大的客流量，而位于二層的商鋪所接觸到的客流量就遠(yuǎn)遠(yuǎn)

　　小于首層商鋪，所以一般而言，二層商鋪的價值只相當(dāng)于首層商鋪的50%~60%，而二層以上的商鋪與二層商鋪的價值則相去不遠(yuǎn)。

　　第三節(jié) 單元租價的制定

　　一、確定投資成本及分?jǐn)傁禂?shù)

　　商業(yè)項目的價格系統(tǒng)是以總平均租金回報率為最終歸結(jié)，計算總平均租金回報率的基數(shù)是相關(guān)商業(yè)項目的平均投資成本。由于不同位置、不同樓層的商鋪/寫字樓價值并不一樣，為了易于比較故需把平均成本按照價值大小的一定比例分?jǐn)傊粮鱾€區(qū)域。

　　1、地鋪/裙樓投資成本攤分系數(shù)表

　　2、工作指引

　　(1)因商業(yè)物業(yè)的定位受地點、周邊人口數(shù)、交通狀況、物業(yè)狀況等眾多因素的影響，不能一概而論，故上述的成本系數(shù)分?jǐn)偸歉鶕?jù)目前地區(qū)公司現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)的狀況來擬定，適合駿景、華景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街鋪項目使用。

　　(2)對于未來的項目，應(yīng)參照上述系數(shù)，結(jié)合項目的實際具體情況擬定。

　　二、確定各商業(yè)項目總平均租金回報率及基準(zhǔn)價

　　總平均租金回報率：是指整個商業(yè)項目所有商鋪/寫字樓單元的年租金水平除以平均投資成本得到的回報率。

　　基準(zhǔn)價：是指與總平均租金回報率相對應(yīng)的該項目的平均租金水平，應(yīng)計算至各樓層。

　　1、工作流程

　　2、工作指引及步驟

　　(1)項目開盤前，營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部對同期市場上同類物業(yè)的租貨條件作出詳細(xì)調(diào)查。

　　(2)根據(jù)市場情況，分別對用于生活配套的物業(yè)和主題定位的商業(yè)物業(yè)的最高租價作出估算。

　　(3)根據(jù)財務(wù)部測算的投資成本，分別推算出生活配套和主題定位商業(yè)物業(yè)各自的平均租金回報率及各樓層的基準(zhǔn)租價以及整個項目的總平均租金回報率。

　　(4)方案中應(yīng)同時提出因項目住宅入住人口數(shù)而推出的商業(yè)面積及進(jìn)度策略。

　　(5)營銷顧問小組，由地區(qū)公司營銷老總、財務(wù)老總、營銷中心相關(guān)人員、相關(guān)項目公司經(jīng)理共同組成，營銷中心負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)相關(guān)工作的開展。

　　(6)營銷顧問小組組織召開論證會，小組各成員根據(jù)方案從各自的專業(yè)角度提出建議，經(jīng)過論證取得共識后，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部把論證結(jié)果形成書面報告，報公司決策層批示后，作為日后制定具體價格的依據(jù)。

　　(7)商業(yè)項目的第一份《租賃經(jīng)營方案》應(yīng)包含本章內(nèi)容，方案的其他內(nèi)容詳見《商業(yè)項目租賃經(jīng)營方案制定與審批》。

　　三、確立租金價格走勢

　　根據(jù)已通過的總平均租金回報率和基準(zhǔn)價，建立整個商業(yè)項目的租價走勢。除了考慮產(chǎn)品的“區(qū)”、“級”的不同外，還要考慮商家的品牌、租用面積大小、行業(yè)的毛利率等因素。

欧美伦理三级-欧美伦理三级在线播放影院-欧美伦理片在线-欧美伦理片在线观看-亚洲人成人网毛片在线播放-亚洲人成网国产最新在线

商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營機(jī)制:營銷方案