寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務基本標準

2024-06-20 6628

　　寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務基本標準

　　各縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門，物業(yè)管理公司：

　　為規(guī)范我市的物業(yè)管理服務行為，保障廣大業(yè)主、住用人的合法權益，促進我市物業(yè)管理整體水平的提高，現(xiàn)將《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務基本標準》(以下簡稱《標準》)印發(fā)給你們，望認真貫徹執(zhí)行。本《標準》是我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的必達標準,各物業(yè)管理主管部門應按《標準》對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司執(zhí)行情況進行檢查、監(jiān)督,切實抓好《標準》的落實工作;對物業(yè)管理公司所提供的服務達不到《標準》要求的,應責令其限期改正.今后此《標準》執(zhí)行情況將作為年度考評的參考依據(jù)。

　　小區(qū)業(yè)主、住用人管委會和業(yè)主、住用人可按照本《標準》對物業(yè)管理公司進行監(jiān)督或要求提供服務。

　　大樓、別墅區(qū)的物業(yè)管理服務可參照《標準》執(zhí)行。

　　寧波市房地產(chǎn)管理局

　　一九九九年七月十六日

　　主題詞：城鎮(zhèn) 住宅小區(qū) 管理標準通知

　　抄送：市人大辦公室、市政府辦公廳，市政協(xié)辦公廳，市五區(qū)區(qū)政府，市城鄉(xiāng)建委、

　　市策劃局、市市政公用局、市公安局，市城區(qū)辦、市綜治辦，市電業(yè)局

　　寧波市房地產(chǎn)管理局辦公室一九九九年七月十六日印發(fā)

　　共印120份

　　寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務基本標準

　　一、服務宗旨

　　根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》以及物業(yè)管理委托合同，堅持以“服務第一、住戶至上”為宗旨，努力為業(yè)主、住用人創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境。

　　二、房屋管理和維修

　　1、建立值班制度，公布值班電話和報修聯(lián)系辦法，實行24小時受理住戶報修。報修內(nèi)容和派出維修人員、時間和維修材料等要有記錄，住戶有簽名回復。

　　2、房屋維修及時率達98%以上，零星維修合格率100%。建立維修服務回訪制度，有回訪記錄。

　　3、房屋維修(如遇不可抗拒的自然災害及其它特殊情況如鄰里糾紛、雨雪天氣等除外)。

　　(1)屋面漏水在接到報修單3日內(nèi)予以維修。

　　(2)樓梯間門窗、樓梯損壞在接到報修單3日內(nèi)予以維修。

　　(3)自來水總表內(nèi)共用管道損壞、屋頂水箱漏水在接到報修單2日內(nèi)予以維修。

　　(4)共用室內(nèi)排污總管阻塞，在接到報修單1日內(nèi)予以維修。

　　(5)屋頂水箱每年清洗一次，有清洗、消毒工作記錄。

　　(6)如遇搶險應急情況，應及時組織人員進行維修;對烈屬、孤寡老人、殘疾人的房屋

　　維修應予以優(yōu)先照顧。

　　(7)上述維修項目因住戶人為因素損壞的，維修費用由住戶自理。

　　(8)接到住戶報修后，應告訴住戶較明確的前來維修時限。

　　(9)防臺防汛期間有專人值班，根據(jù)災情適時組織人員做好搶修和修復工作。

　　4、加強對房屋的管理，對違反規(guī)劃私搭、亂建的行為應及時予以勸止，勸止不聽的，應及時將有關情況向規(guī)劃部門反映。

　　5、裝修管理

　　(1)住戶裝修之前，要告知住戶我市的裝修管理規(guī)定，并督促其填寫裝修申請表。

　　(2)對住戶裝修管理過程中要進行日常檢查，發(fā)現(xiàn)違章裝修行為，要督促住戶改正并根據(jù)違章行為的輕重狀況，報當?shù)胤抗懿块T。

　　(3)加強小區(qū)內(nèi)裝修人員的管理。外來裝修工、搬運工進入居住宅區(qū)裝修前，須辦理出入證;并在出入口處標明裝修材料的搬運，挖槽等勞務費用。

　　三、小區(qū)市政公用、環(huán)衛(wèi)、綠化設施等未由專業(yè)管理機構委托給物業(yè)管理公司之前，物業(yè)管理公司應做到以下三點：

　　(一)市政公用設施管理

　　1、當市政公用設施因損壞等原因影響住戶的正常生活時，應及時將該情況用書面形式向各專業(yè)管理機構反映，反映完畢后，應及時將專業(yè)管理機構的答復以公告形式反饋給各住戶。

　　2、大雨過后，物業(yè)管理公司應立即組織人員及時將積水排入陰溝;大雪過后，物業(yè)管理公司應立即組織人員及時開通小區(qū)主要道路。

　　3、對占用、破壞市政公用設施的行為，發(fā)現(xiàn)后要立即勸阻;勸阻不聽的，要及時向有關專業(yè)管理機構反映。

　　(二)綠化管理

　　1、小區(qū)綠地上的廢棄物必須每日清理。

　　2、每兩個月對綠地上的雜草清理一次(春雨季節(jié)每個月二次);每半年平整綠地一次;適時做好除蟲修剪整枝工作;在旱、澇季節(jié)要及時做好防旱排澇工作，確保樹木、草坪的成活，并做到基本無黃土裸露。

　　3、當非人為因素造成草木枯萎或有該跡象時，及時向綠化管理部門反映，由綠化管理部門專業(yè)養(yǎng)護。

　　4、對踐踏、破壞、占用綠地的行為要及時勸阻，勸阻不聽的，及時向綠化管理部門反映。

　　(三)環(huán)境衛(wèi)生管理

　　1、生活垃圾日產(chǎn)日清;裝璜垃圾應統(tǒng)一堆放到指定地點，以便整車清運。

　　2、垃圾亭每兩天清洗一次，垃圾筒、果皮箱須每天清洗一次。

　　3、小區(qū)道路和公共場所12小時保潔，實行不間斷的流動清掃制度。

　　4、公共樓梯間、走廊通道上無亂堆放雜物，對公共樓梯、走廊通道每星期清掃一次，樓梯間的玻璃每一個月擦洗一次。

　　5、督促小區(qū)內(nèi)經(jīng)營網(wǎng)點室外的布置與整個小區(qū)環(huán)境布局相協(xié)調;對亂倒污水，亂堆放雜物，跨門營業(yè)的行為要進行勸阻。

　　四、治安管理

　　1、每個居住區(qū)實行全封閉管理，24小時專人專職值班、日夜巡邏。

　　2、每個崗亭應配備電話，無條件配置的，物業(yè)管理公司應保證一旦發(fā)生特急事件，保安人員能立即向有關部門反映。

　　3、保安人員須著裝整齊、統(tǒng)一，語言文明，作風端正;值班期間，保安人員不得看報紙或與其它人員聊天。

　　4、保安人員接到住戶的報案后，應主動與有關部門聯(lián)系，并派人保護現(xiàn)場，不得借故推諉或拖沓。

　　5、小區(qū)內(nèi)或入口處發(fā)生洶酒鬧事、打架斗毆時，保安人員應上前勸阻;經(jīng)勸阻不聽的，保安人員應及時與公安部門反映。

　　6、對大宗物品運出小區(qū)外時，保安人員要實行檢查、登記制度。

　　五、車輛秩序管理

　　1、對進出小區(qū)的機動車均要實行車輛登記制度。

　　2、對停車場地，應劃線標明停車位，并負責讓停放的車輛排放整齊，不妨礙交通。

　　六、消防管理

　　1、物業(yè)管理公司應制定小區(qū)火災應急預案，物業(yè)管理公司工作人員對應急預案應了解、熟悉。

　　2、在每個小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司應配備二名以上專職或兼職的消防管理人員;消防管理人員應熟知小區(qū)內(nèi)每個消防設施、設備的位置、工作性能與操作方法，并要經(jīng)常檢查小區(qū)內(nèi)是否存在火災隱患。

　　3、每季度要對小區(qū)內(nèi)的消防設施情況進行一次檢查，檢查情況有登記。

　　七、檔案管理

　　根據(jù)我市《物業(yè)管理達標考評標準》18項內(nèi)容45個達標分類予以整理、歸檔，主要應做到以下三點：

　　1、小區(qū)內(nèi)各幢房屋的工程資料齊全。

　　2、小區(qū)內(nèi)的住戶檔案資料齊全。

　　3、物業(yè)管理公司的日常工作記錄齊全。

　　4、檔案管理制度健全，分類合理，裝訂整齊，存放得當，方便查閱。

　　八、社區(qū)文化建設

　　1、與居委會等單位配合，每年至少舉辦一次由住戶參加的晚會或其他活動。

　　2、對小區(qū)內(nèi)的孤寡老人，軍烈屬物業(yè)管理公司每年至少要走訪一次。

　　3、小區(qū)內(nèi)的宣傳窗內(nèi)容每個月?lián)Q一次。

　　九、財務管理

　　1、每半年向管委會匯報財務收支情況，每年向住戶公布一次。

　　2、在公共場所明顯位置對綜合服務費、共用部位和共用設施維修費、機動車停車費及裝璜垃圾清運費等收費標準，應明碼標價，按規(guī)定收費。

　　3、對共用部位和共用設施維修費及裝璜垃圾清運費實行專款專用。

　　十、其它

　　1、物業(yè)管理公司在節(jié)假日至少配備一個管理人員值班，接待住戶來訪。

　　2、物業(yè)管理公司工作人員要熱情地接待每個住戶，對他們提到的問題及要求，耐心進行解釋，并及時處理。

　　3、本標準由寧波市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

　　4、本標準自99年8月1日開始施行

　　一九九九年七月八日

篇2：委托代扣物業(yè)管理服務費協(xié)議書

　　委托代扣物業(yè)管理服務費協(xié)議書

　　第一聯(lián)：收費單位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托銀行)：

　　為了方便客戶繳交物業(yè)管理服務費，乙方同意授權丙方，在以下乙方提供的銀行結算賬戶中扣繳乙方每月的物業(yè)管理服務費，具體協(xié)議如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關于《支付結算辦法》的規(guī)定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統(tǒng)每月在繳交物業(yè)管理服務費期內(nèi)向丙方提供乙方應繳交物業(yè)管理服務費金額的電子數(shù)據(jù)，丙方于每月5日前(遇節(jié)假日順延)通過電腦系統(tǒng)自動從乙方提供的銀行結算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業(yè)管理服務費。

　　三、乙方應按《前期物業(yè)服務合同》所約定的收費標準向甲方繳交物業(yè)管理服務費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業(yè)服務費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結或余額不足等原因而導致甲方未能足額收取物業(yè)服務費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權依照《前期物業(yè)服務合同》的約定收取乙方滯納金。

　　四、物業(yè)管理服務費以人民幣結算，通過丙方劃扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務中心辦理協(xié)議變更手續(xù)，同時重新簽訂新的協(xié)議，原協(xié)議自動作廢。在重新簽訂協(xié)議之前，本協(xié)議繼續(xù)有效。

　　六、乙方辦理本業(yè)務時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復印件留存）和本人付款結算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務中心辦理簽約手續(xù)，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。

　　七、甲方有義務接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現(xiàn)疑問，乙方可到甲方客戶服務中心進行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。

　　八、乙方應如實填寫下表內(nèi)容，其內(nèi)容構成本協(xié)議的組成部分。乙方需保證所填內(nèi)容的真實、準確和有效性。如因乙方填寫內(nèi)容不正確而造成的乙方不便和經(jīng)濟損失，甲方和丙方對此不負責任。

　　九、本協(xié)議一式三份，甲、乙、丙各執(zhí)一份，均具同等法律效力。本協(xié)議自三方簽字蓋章后生效。

　　十、上述條款未盡事宜，由三方共同協(xié)商。

　　請在需要辦理的業(yè)務類型框內(nèi)打“√”□開通□變更□取消

　　住戶地址：z 市區(qū)幢座房

　　付款人名稱付款人身份證號

　　繳費編號聯(lián)系電話

　　開戶銀行付款賬號

　　備注

　　甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：

　　年月日

篇3：物業(yè)管理知識培訓：保安服務知識

　　物業(yè)管理知識培訓：保安服務知識

　　001治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止，確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。

　　002治安管理的主要內(nèi)容是:防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。

　　003治安管理的目的是人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。

　　004物業(yè)公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務和自建保安隊伍實施安保服務。

　　005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以上文化程度；身體健康；思想品德好(當?shù)乜h以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料)；符合計劃生育規(guī)定；具備一定的軍訓基本功；有深圳戶口的成年人擔保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。

　　006保安人員崗前培訓的主要內(nèi)容包括:公司簡介；物業(yè)管理法規(guī)學習；企業(yè)內(nèi)部的有關管理制度:員工守則，工作紀律等；安全防火教育；ISO9002質量體系有關安保方面文件的學習；普法學習；職業(yè)道德教育；軍訓。

　　007保安人員在崗培訓的主要內(nèi)容包括:安保操作規(guī)程；隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。

　　008保安人員單兵隊列考核標準是:軍人軍姿；停止間轉法；齊步走與立定；正步走與立定；跑步走與立定；敬禮。

　　009保安人員擒拿技術動作的基本內(nèi)容是:基本功:直打、側打、勾打；彈踢、側踹、勾踢；綜合練習。擒敵拳等。

　　010保安人員軍事體能測試標準是:百米跑14秒以內(nèi)；俯臥撐50個以上；爬樓20層60秒以內(nèi)。

　　011保安守護工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關特別服務的協(xié)議(委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議)，采取各種有效措施，對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛(wèi)活動。從宏觀的涵義來看，對一個住宅小區(qū)、對一棟或一組大廈以及對一個工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實際上就是保安守護工作，只不過物業(yè)管理單位不承擔生命及財產(chǎn)的保險責任。

　　012保安守護工作主要有:保護人身安全；保護財產(chǎn)安全；維護客戶單位內(nèi)部正常的秩序。

　　013在守護過程中可能遇到的主要問題是:火災；盜竊；破壞；擾亂秩序；業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。

　　014巡邏保安服務的主要任務是:維護巡邏區(qū)域內(nèi)和保護目標周圍的正常治安秩序；預防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為；及時發(fā)現(xiàn)各種可疑情況，抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子；警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現(xiàn)場；檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞；平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。

　　015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是:及時予以制止，并盡量將其抓獲；迅速報告公安機關；疏散無辜群眾。

　　016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩(wěn)住領頭者；疏散圍觀者；迅速報告有關部門及公安機關，平息事件；協(xié)助客戶單位處理問題；防止事態(tài)擴大。

　　017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是:將其勸出守護目標范圍，無效時，通知其家屬、單位及公安機關實施控制、監(jiān)護。

　　018守護目標范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機關報案；保護好現(xiàn)場；安撫受害者；注意守護目標范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應迅速移交公安機關，防止其逃跑。遇闖卡車輛，應記下車牌號及車輛特征，必要時報告公安機關。

　　019發(fā)現(xiàn)守護范圍內(nèi)有形跡可疑人時的主要處理方法是:留心觀察，注意其行為發(fā)展，并及時向有關領導報告，做好控制工作。

　　020遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅，特別加強門衛(wèi)和要害部位的守護，在照明恢復前，嚴格控制人員進出。

　　021遇有業(yè)主或住戶當面或電話向保安人員反映情況時的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號、單位，詳細記錄報告的內(nèi)容；對當面報告者要記清其相貌、衣著特征；對報告內(nèi)容及時向有關領導匯報。

　　022保安巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結合的巡邏線路；采取點與線結合的方法。

　　023保安巡邏工作應注意的事項是:在時空控制上應注重系統(tǒng)管理；經(jīng)常結合治安方面的情況，及時調整力量和巡邏方法；經(jīng)常教育巡邏人員增強危險觀念，要求每個巡邏人員在巡邏中，要全神貫注，細心觀察，不忽視一點可疑跡象，不放過任何應該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點，以?a href=http://m.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽

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