地產(chǎn)項目投資具有資金密度大、風險高的特點。地產(chǎn)項目定案之前,須在詳細的調(diào)查和研究的基礎上,做好周密的可行性分析,逐級報請公司領(lǐng)導審定,積極慎重做好項目規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)租售階段的經(jīng)營管理,力爭減少風險,取得較好收益。

1.1 地產(chǎn)投資管理
地產(chǎn)項目投資決策分立項、論證、報批和簽約四步驟進行。
A、地產(chǎn)發(fā)展項目的立項
⑴ 地產(chǎn)部或公司其他人員接觸土地項目后,指定地產(chǎn)部專人與土地介紹人聯(lián)系,查詢項目的情況,并做初步調(diào)查,對所得信息歸納整理歸檔。
⑵ 對接觸到的項目,根據(jù)初步調(diào)查及有關(guān)資料先做簡要的經(jīng)濟測算,向部門經(jīng)理匯報后,進行部門內(nèi)部分析討論,把有價值的項目報送公司總經(jīng)理和主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理審批。
B、地產(chǎn)項目的投資論證
經(jīng)公司總經(jīng)理、主管地產(chǎn)副總經(jīng)理審定后,地產(chǎn)部組織力量對有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖窟M行詳細調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容如下:
⑴項目產(chǎn)權(quán)及有關(guān)法律文件(包括《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設用地通知書》、《紅線圖》、《征地許可證》、::《規(guī)劃設計要點》、《國有土地出讓金合同》、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)情況、地塊有無抵押等有關(guān)資料)。
⑵現(xiàn)場情況(現(xiàn)有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等)。
⑶項目周邊情況(周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠景等)。
⑷項目所在區(qū)域內(nèi)的物業(yè)情況(包括用地面積、建筑面積、租/售價格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標準、入伙時間、租售比例、戶型及戶型比例等)。
⑸項目所在區(qū)域內(nèi)我公司接觸過或有了解的其他地塊的可比資料。
⑹合營/轉(zhuǎn)讓單位資訊實力報告(財力、人力、經(jīng)營操作等情況)及介紹人情況。
⑺合營/轉(zhuǎn)讓單位的期望要求。
C、地產(chǎn)投資項目的報批
在上述調(diào)查的基礎上,由地產(chǎn)部牽頭,財務部、工程部聯(lián)合撰寫項目可行性報告,逐級報送公司主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審批。
D、地產(chǎn)投資項目的簽約
項目一經(jīng)總經(jīng)理批準后,由公司總經(jīng)理/主管地產(chǎn)副總經(jīng)理出面與土地出讓/轉(zhuǎn)讓方洽商合同有關(guān)事宜,同時委托公司法律顧問起草或修改土地出讓/轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)法律文件,報主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審定后正式對外簽約。
E、項目正式簽約后應建立完整的項目檔案。
F、由地產(chǎn)部牽頭,財務部、工程部協(xié)助擬定詳細的發(fā)展計劃,進入項目發(fā)展階段。

1.2征地管理
在做好項目投資決策的基礎上,地產(chǎn)部指定專人負責辦理項目的征地手續(xù)。征地程序如下:
A、與地方洽商有關(guān)征地補償及有關(guān)工作等事宜。
B、辦理《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設用地通知書》。
C、申請《規(guī)劃設計要點》。
D、辦理拆遷有關(guān)手續(xù)。
E、向區(qū)和市國土局辦理用地結(jié)案手續(xù)。
F、向市房地局辦理土地估價,簽定《土地出讓合同》。
G、向市房地局辦理《建設用地批準書》。

1.3項目實施前管理
項目實施前期階段分為項目規(guī)劃設計、項目報建兩部分。
A、項目規(guī)劃設計管理
規(guī)劃設計是項目實施階段的首要工作,建設工程技術(shù)是否先進,經(jīng)濟上是否合理,設計將起著決定性的作用,設計文件則是安排建設計劃和組織施工的主要依據(jù)。
⑴設計單位的選定,一般通過招標來確定。
⑵項目規(guī)劃設計的招標與評選:
①根據(jù)公司的發(fā)展計劃,由地產(chǎn)部編寫設計任務書及設計招標文件,報公司總經(jīng)理和主管副總經(jīng)理審批。
②地產(chǎn)部擬定合適的設計公司參加設計方案的招投標。
③召開設計方案的評審會,選中方案及設計單位,經(jīng)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。
⑶項目規(guī)劃設計方案的確定
①地產(chǎn)部就入選方案征求各方面意見,指導設計公司修改方案,直至符合公司對該項目的發(fā)展設想,并通過政府有關(guān)部門的審批。
②督促設計單位按發(fā)展計劃完成擴初方案及施工圖設計,直至獲得政府規(guī)劃部門及其它專業(yè)部門的批準。
③地產(chǎn)部經(jīng)理需全面了解項目特性、規(guī)劃局批復的設計要點,分別在方案設計、擴初設計、施工圖設計三個階段,召集有關(guān)部門及專家對圖紙進行詳細會審,會審紀要報總經(jīng)理和主管副總。
④按照發(fā)展計劃,對設計進行必要的修改,重大修改須經(jīng)主管副總及總經(jīng)理審批,所有修改通知單需由修改人、審核人聯(lián)名簽署。
⑤上述方案設計、初步設計、施工圖設計階段的設計深度均應按建設部頒布的《建筑工程設計文件編制的深度規(guī)定》執(zhí)行,并嚴格遵守國家有關(guān)設計規(guī)范及《廣州市城市規(guī)劃條例》與《廣州市城市規(guī)劃條例實施細則》等有關(guān)文件。
⑷ 內(nèi)外裝修與設備選型
根據(jù)公司制定的項目發(fā)展計劃,從使用功能及建筑美觀的角度,參與內(nèi)外裝飾材料及有關(guān)設備的選擇。

①裝修標準的制定。地產(chǎn)部編制的項目裝修標準應報公司總經(jīng)理及主管副總批準。
②裝修材料及設備配置的選用。在保證質(zhì)量與裝修效果的前提下,首先考慮選用國產(chǎn)與合資產(chǎn)品,不能滿足要求時再選用進口產(chǎn)品,并做到貨比三家,主要裝飾材料的選用、變更必須報主管副總審定后方能生效。
⑸ 樣板房的設計、施工管理
通過樣板房的設計、施工的管理,為今后大面積的項目開展,提供必要的保證,減少不必要的浪費,應遵循下列準則:
① 地產(chǎn)部根據(jù)售樓的對象需求編制裝修標準,報公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。
② 聯(lián)系有實力的裝修公司參加室內(nèi)設計投標,在確定設計中標單位后,完成室內(nèi)裝修施工圖設計。
③ 在樣板房施工過程中進行全面跟蹤。土建施工期間,樣板房的施工管理由地盤負責,地產(chǎn)部確定所有的裝修標準、::材料及顏色等。
④ 會同工程部對樣板房的造價進行結(jié)算。
⑤ 樣板房的驗收應由工程部牽頭,地產(chǎn)部、物資部、地盤參加,以上部門聯(lián)合發(fā)出整改意見供地盤參考。
B、項目報建管理
在做好項目投資決策、規(guī)劃設計的基礎上,地產(chǎn)部指定專人負責辦理項目報建手續(xù)。報建程序如下:
⑴向市、區(qū)計委辦理投資計劃任務書、項目的計劃及轉(zhuǎn)正手續(xù),取得省、市委對擬建項目的批文。
⑵辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。
⑶申請規(guī)劃設計要點。
⑷送審總平面方案。
⑸送審四圖一書(道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說明書)。
⑹送審單體建筑設計方案。
⑺送審初步設計方案。
⑻各專業(yè)部門報建(包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等)。
⑼施工圖報建。
⑽辦理市政配套設施費、檔案合同、報建費。
⑾辦理《建設工程報建審核書》。
⑿辦理《放線冊》、《余泥排放證》。
⒀辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。

1.4 市場調(diào)查管理
A、地產(chǎn)部應成立市場調(diào)研小組,多渠道、廣泛地收集有關(guān)房地產(chǎn)市場信息,特別是廣州市的。在科學統(tǒng)計基礎上,準確分析廣州市房地產(chǎn)市場行情、消費取向,建立地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫,為項目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計劃及銷售策劃提供信息支持。
B、市場調(diào)研的主要方式及內(nèi)容
通過各種調(diào)研方式,對房地產(chǎn)市場進行日常調(diào)查,如土地的批租量、房地產(chǎn)市場中各類物業(yè)的存量、空置率等,并對已調(diào)查項目進行跟蹤對比研究。
⑴收集大眾傳播媒介的各種房地產(chǎn)市場信息。調(diào)研小組每日翻閱《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方日報》、《南方都市報》等報刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產(chǎn)專版,收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產(chǎn)評論、有關(guān)政策法規(guī)在內(nèi)的房地產(chǎn)信息,以及對房地產(chǎn)市場有影響的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
⑵采用上門實地調(diào)查或參加展銷會的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產(chǎn)市場的的第一手資料。積極參加房地產(chǎn)展銷會,力求全面了解樓盤信息,包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設備及裝修標準、入伙時間、租售價格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預售時間、租售情況等,并對該物業(yè)做出綜合評價。
⑶對于特定的任務進行專題調(diào)查研究或針對某一物業(yè)進行專門的調(diào)查研究。
C、市場調(diào)研信息的處理
⑴對于接觸過的每一個地塊項目要做詳細記錄,并整理歸檔,建立廣州市地價信息庫。以此為基礎,分析相鄰地塊的經(jīng)濟收益。
⑵對于收集到的資料、信息進行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔,建立各類物業(yè)的信息庫。在科學的統(tǒng)計基礎上,分析房地產(chǎn)市場中各類物業(yè)的走勢及消費者的市場取向。
⑶將所有的信息、資料進行整理,建立一套有效、便捷、靈活的電腦信息管理系統(tǒng)。

篇2：廣州健生房地產(chǎn)項目發(fā)展管理辦法

　　地產(chǎn)項目投資具有資金密度大、風險高的特點。地產(chǎn)項目定案之前,須在詳細的調(diào)查和研究的基礎上,做好周密的可行性分析,逐級報請公司領(lǐng)導審定,積極慎重做好項目規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)租售階段的經(jīng)營管理,力爭減少風險,取得較好收益。

　　1.1 地產(chǎn)投資管理

　　地產(chǎn)項目投資決策分立項、論證、報批和簽約四步驟進行。

　　A、地產(chǎn)發(fā)展項目的立項

　　⑴ 地產(chǎn)部或公司其他人員接觸土地項目后,指定地產(chǎn)部專人與土地介紹人聯(lián)系,查詢項目的情況,并做初步調(diào)查,對所得信息歸納整理歸檔。

　　⑵ 對接觸到的項目,根據(jù)初步調(diào)查及有關(guān)資料先做簡要的經(jīng)濟測算,向部門經(jīng)理匯報后,進行部門內(nèi)部分析討論,把有價值的項目報送公司總經(jīng)理和主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理審批。

　　B、地產(chǎn)項目的投資論證

　　經(jīng)公司總經(jīng)理、主管地產(chǎn)副總經(jīng)理審定后,地產(chǎn)部組織力量對有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖窟M行詳細調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容如下:

　　⑴項目產(chǎn)權(quán)及有關(guān)法律文件(包括《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設用地通知書》、《紅線圖》、《征地許可證》、(來自:m.dewk.cn)《規(guī)劃設計要點》、《國有土地出讓金合同》、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)情況、地塊有無抵押等有關(guān)資料)。

　　⑵現(xiàn)場情況(現(xiàn)有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等)。

　　⑶項目周邊情況(周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠景等)。

　　⑷項目所在區(qū)域內(nèi)的物業(yè)情況(包括用地面積、建筑面積、租/售價格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標準、入伙時間、租售比例、戶型及戶型比例等)。

　　⑸項目所在區(qū)域內(nèi)我公司接觸過或有了解的其他地塊的可比資料。

　　⑹合營/轉(zhuǎn)讓單位資訊實力報告(財力、人力、經(jīng)營操作等情況)及介紹人情況。

　　⑺合營/轉(zhuǎn)讓單位的期望要求。

　　C、地產(chǎn)投資項目的報批

　　在上述調(diào)查的基礎上,由地產(chǎn)部牽頭,財務部、工程部聯(lián)合撰寫項目可行性報告,逐級報送公司主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審批。

　　D、地產(chǎn)投資項目的簽約

　　項目一經(jīng)總經(jīng)理批準后,由公司總經(jīng)理/主管地產(chǎn)副總經(jīng)理出面與土地出讓/轉(zhuǎn)讓方洽商合同有關(guān)事宜,同時委托公司法律顧問起草或修改土地出讓/轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)法律文件,報主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審定后正式對外簽約。

　　E、項目正式簽約后應建立完整的項目檔案。

　　F、由地產(chǎn)部牽頭,財務部、工程部協(xié)助擬定詳細的發(fā)展計劃,進入項目發(fā)展階段。

　　1.2 征地管理

　　在做好項目投資決策的基礎上,地產(chǎn)部指定專人負責辦理項目的征地手續(xù)。征地程序如下:

　　A、與地方洽商有關(guān)征地補償及有關(guān)工作等事宜。

　　B、辦理《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設用地通知書》。

　　C、申請《規(guī)劃設計要點》。

　　D、辦理拆遷有關(guān)手續(xù)。

　　E、向區(qū)和市國土局辦理用地結(jié)案手續(xù)。

　　F、向市房地局辦理土地估價,簽定《土地出讓合同》。

　　G、向市房地局辦理《建設用地批準書》。

　　1.3 項目實施前管理

　　項目實施前期階段分為項目規(guī)劃設計、項目報建兩部分。

　　A、項目規(guī)劃設計管理

　　規(guī)劃設計是項目實施階段的首要工作,建設工程技術(shù)是否先進,經(jīng)濟上是否合理,設計將起著決定性的作用,設計文件則是安排建設計劃和組織施工的主要依據(jù)。

　　⑴設計單位的選定,一般通過招標來確定。

　　⑵項目規(guī)劃設計的招標與評選:

　　①根據(jù)公司的發(fā)展計劃,由地產(chǎn)部編寫設計任務書及設計招標文件,報公司總經(jīng)理和主管副總經(jīng)理審批。

　　②地產(chǎn)部擬定合適的設計公司參加設計方案的招投標。

　　③召開設計方案的評審會,選中方案及設計單位,經(jīng)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。

　　⑶項目規(guī)劃設計方案的確定

　　①地產(chǎn)部就入選方案征求各方面意見,指導設計公司修改方案,直至符合公司對該項目的發(fā)展設想,并通過政府有關(guān)部門的審批。

　　②督促設計單位按發(fā)展計劃完成擴初方案及施工圖設計,直至獲得政府規(guī)劃部門及其它專業(yè)部門的批準。

　　③地產(chǎn)部經(jīng)理需全面了解項目特性、規(guī)劃局批復的設計要點,分別在方案設計、擴初設計、施工圖設計三個階段,召集有關(guān)部門及專家對圖紙進行詳細會審,會審紀要報總經(jīng)理和主管副總。

　　④按照發(fā)展計劃,對設計進行必要的修改,重大修改須經(jīng)主管副總及總經(jīng)理審批,所有修改通知單需由修改人、審核人聯(lián)名簽署。

　　⑤上述方案設計、初步設計、施工圖設計階段的設計深度均應按建設部頒布的《建筑工程設計文件編制的深度規(guī)定》執(zhí)行,并嚴格遵守國家有關(guān)設計規(guī)范及《廣州市城市規(guī)劃條例》與《廣州市城市規(guī)劃條例實施細則》等有關(guān)文件。

　　⑷ 內(nèi)外裝修與設備選型

　　根據(jù)公司制定的項目發(fā)展計劃,從使用功能及建筑美觀的角度,參與內(nèi)外裝飾材料及有關(guān)設備的選擇。

　　①裝修標準的制定。地產(chǎn)部編制的項目裝修標準應報公司總經(jīng)理及主管副總批準。

　　②裝修材料及設備配置的選用。在保證質(zhì)量與裝修效果的前提下,首先考慮選用國產(chǎn)與合資產(chǎn)品,不能滿足要求時再選用進口產(chǎn)品,并做到貨比三家,主要裝飾材料的選用、變更必須報主管副總審定后方能生效。

　　⑸ 樣板房的設計、施工管理

　　通過樣板房的設計、施工的管理,為今后大面積的項目開展,提供必要的保證,減少不必要的浪費,應遵循下列準則:

　　① 地產(chǎn)部根據(jù)售樓的對象需求編制裝修標準,報公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。

　　② 聯(lián)系有實力的裝修公司參加室內(nèi)設計投標,在確定設計中標單位后,完成室內(nèi)裝修施工圖設計。

　　③ 在樣板房施工過程中進行全面跟蹤。土建施工期間,樣板房的施工管理由地盤負責,地產(chǎn)部確定所有的裝修標準、(來自:m.dewk.cn)材料及顏色等。

　　④ 會同工程部對樣板房的造價進行結(jié)算。

　　⑤ 樣板房的驗收應由工程部牽頭,地產(chǎn)部、物資部、地盤參加,以上部門聯(lián)合發(fā)出整改意見供地盤參考。

　　B、項目報建管理

　　在做好項目投資決策、規(guī)劃設計的基礎上,地產(chǎn)部指定專人負責辦理項目報建手續(xù)。報建程序如下:

　　⑴向市、區(qū)計委辦理投資計劃任務書、項目的計劃及轉(zhuǎn)正手續(xù),取得省、市委對擬建項目的批文。

　　⑵辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。

　　⑶申請規(guī)劃設計要點。

　　⑷送審總平面方案。

　　⑸送審四圖一書(道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說明書)。

　　⑹送審單體建筑設計方案。

　　⑺送審初步設計方案。

　　⑻各專業(yè)部門報建(包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等)。

　　⑼施工圖報建。

　　⑽辦理市政配套設施費、檔案合同、報建費。

　　⑾辦理《建設工程報建審核書》。

　　⑿辦理《放線冊》、《余泥排放證》。

　　⒀辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。

　　1.4 市場調(diào)查管理

　　A、地產(chǎn)部應成立市場調(diào)研小組,多渠道、廣 泛地收集有關(guān)房地產(chǎn)市場信息,特別是廣州市的。在科學統(tǒng)計基礎上,準確分析廣州市房地產(chǎn)市場行情、消費取向,建立地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫,為項目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計劃及銷售策劃提供信息支持。

　　B、市場調(diào)研的主要方式及內(nèi)容

　　通過各種調(diào)研方式,對房地產(chǎn)市場進行日常調(diào)查,如土地的批租量、房地產(chǎn)市場中各類物業(yè)的存量、空置率等,并對已調(diào)查項目進行跟蹤對比研究。

　　⑴收集大眾傳播媒介的各種房地產(chǎn)市場信息。調(diào)研小組每日翻閱《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方日報》、《南方都市報》等報刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產(chǎn)專版,收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產(chǎn)評論、有關(guān)政策法規(guī)在內(nèi)的房地產(chǎn)信息,以及對房地產(chǎn)市場有影響的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

　　⑵采用上門實地調(diào)查或參加展銷會的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產(chǎn)市場的的第一手資料。積極參加房地產(chǎn)展銷會,力求全面了解樓盤信息,包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設備及裝修標準、入伙時間、租售價格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預售時間、租售情況等,并對該物業(yè)做出綜合評價。

　　⑶對于特定的任務進行專題調(diào)查研究或針對某一物業(yè)進行專門的調(diào)查研究。

　　C、市場調(diào)研信息的處理

　　⑴對于接觸過的每一個地塊項目要做詳細記錄,并整理歸檔,建立廣州市地價信息庫。以此為基礎,分析相鄰地塊的經(jīng)濟收益。

　　⑵對于收集到的資料、信息進行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔,建立各類物業(yè)的信息庫。在科學的統(tǒng)計基礎上,分析房地產(chǎn)市場中各類物業(yè)的走勢及消費者的市場取向。

　　⑶將所有的信息、資料進行整理,建立一套有效、便捷、靈活的電腦信息管理系統(tǒng)。

篇3：VK房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度

　　VK房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度

　　一、釋義

　　本制度中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義：

　　集團公司：指VK企業(yè)股份有限公司

　　一線公司：指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司

　　企劃部：指集團企劃部

　　決策委員會：指VK企業(yè)股份有限公司投資決策委員會

　　小組：指項目發(fā)展工作小組，是決策委員會下屬工作機構(gòu)

　　二、操作規(guī)范

　　第一條新項目發(fā)展信息通報

　　一線公司定期或不定期向企劃部通報新項目概況和進展程度，企劃部及時匯總整理并通報。具體格式參見《新項目發(fā)展信息通報》表格。

　　第二條項目發(fā)展工作小組

　　1、小組負責項目進展過程中，各種信息的上傳下達，保證信息通暢。

　　2、小組成員3-4人，由集團企劃部、財務部、法律室委派的人員共同組成，組長由企劃部第一負責人擔任或委派，負責領(lǐng)導具體工作。

　　3、原則上，小組一經(jīng)成立，小組成員不得隨意變動，不同項目小組成員可以不同。

　　4、小組對“決策委員會”負責。一線公司與合作方(土地方)簽約后，小組自行解散。

　　5、工作內(nèi)容和流程：

　　(1)對重點介入的項目，一線公司向企劃部提交《成立項目發(fā)展工作小組》的申請和項目資料。

　　(2)企劃部根據(jù)一線公司上報資料對項目進行初步評估，并征詢集團財務部、法律室意見后，決定是否成立小組，同時知會“決策委員會”主任或集團主管領(lǐng)導。

　　(3)決定成立小組后，企劃部、財務部、法律室應及時委派本部室專業(yè)人員成立工作小組，組長制定具體工作時間。

　　(4)小組成立一周內(nèi)(視項目緊迫性可適當延長)，完成實地調(diào)查和評估工作，提出項目發(fā)展意見和建議(小組各成員的專業(yè)意見事先應經(jīng)其所在職能部門通過)，向“決策委員會”委員、集團主管領(lǐng)導匯報，同時抄送一線公司和集團辦公室、財務部、企劃部、法律室部門第一負責人。

　　(5)一線公司應根據(jù)小組提出的意見和建議跟進和完善相關(guān)工作，并及時通報小組。

　　(6)一線公司應于聽證會召開兩周前向小組報送《項目可行性報告》初稿或《VK企業(yè)股份有限公司上會項目概況》。具體格式參見《上會項目概況》表格。

　　(7)小組完成實地調(diào)查和評估工作后，一線公司方可提交《召開項目聽證會申請》。

　　(8)一線公司應提前一周向小組報送《召開項目聽證會申請》和《項目可行性報告》。

　　(9)小組根據(jù)《項目可行性報告》和項目進展情況，評估是否召開項目聽證會。召開與否的動議報“決策委員會”主任或集團主管領(lǐng)導審批，并自收到《召開項目聽證會申請》2個工作日內(nèi)向一線公司回復意見，意見應包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及后續(xù)跟進工作要求。

　　(10)決定召開項目聽證會，小組應向“決策委員會”委員、項目所在一線公司、其他與會人員發(fā)出會議通知和《項目可行性報告》、小組專業(yè)意見等資料，同時抄送集團總經(jīng)理層和集團各職能部門負責人。

　　(11)項目通過論證后，一線公司對各評委意見應予以高度重視并跟進相關(guān)工作，并及時通報小組，小組繼續(xù)跟蹤項目進展情況，直至正式簽約。

　　(12)小組對正式簽約合同文本負有審核責任，對合同文本與聽證會通過內(nèi)容有較大差異，應提請一線公司給予合理解釋，同時評估是否簽約，抄送各評委。

　　第三條論證報告

　　進入新城市開發(fā)，在完成實地考察和調(diào)研工作后，必須編寫《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》。

　　項目立項，必須編寫《項目可行性報告》，具體內(nèi)容可參照《VK企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引》。

　　第四條項目聽證會

　　1、除本制度第八條規(guī)定外，集團公司所有新項目立項都要通過項目聽證會論證。

　　2、會務組織：集團總經(jīng)理辦公室、企劃部負責聽證會會務工作，收集整理各委員意見，交由會議主持人宣布表決結(jié)果。

　　3、會議主持人：“決策委員會”指定。

　　4、評委成員：集團決策層(董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān))，集團直屬二級公司第一負責人，集團財務部、資金結(jié)算中心、企劃部、設計工程部、法律室第一負責人。

　　5、與會人員：評委、項目所在一線公司相關(guān)人員、小組成員、其他人員。

　　6、會議形式：現(xiàn)場、遠程會議。

　　7、相關(guān)工作內(nèi)容：

　　(1)實際到會評委達到應到會評委三分之二以上，聽證會才能召開。

　　(2)評委應于項目聽證會召開之前到項目宗地現(xiàn)場考察。具體時間可根據(jù)評委實際情況和需要自行或統(tǒng)一安排。

　　(3)小組負責在聽證會召開3個工作日前將《項目可行性

　　報告》報送各位評委。

　　(4)評委應認真研究分析《項目可行性報告》和相關(guān)資料，在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。

　　(5)聽證會召開前，小組可就專項問題向集團職能部門征求意見，并在聽證會會上陳述。

　　(6)會議召開時，項目所在公司可摘要介紹《項目可行性報告》內(nèi)容，主要工作是回答評委疑問和意見。

　　(7)評委應認真分析討論項目的可行性，并于會議結(jié)束前填寫《VK集團新項目投資聽證會評審意見表》，詳細寫明項目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。

　　(8)企劃部應于聽證會結(jié)束后3個工作日內(nèi)完成聽證會會議紀要，并報送“決策委員會”委員、集團領(lǐng)導、項目所在一線公司和集團職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審委員意見和建議，聽證會表決結(jié)果。

　　8、評委表決：表決形式分三種：(1)同意立項;(2)反對立項;(3)推遲立項。對表決結(jié)果要詳細闡述理由。

　　9、聽證會結(jié)論：與會評委三分之二及以上表決同意立項，則該項目通過。當同意立項未達到三分之二時，若表決形式(3)的比例大于等于(2)，以(3)作為最終論證結(jié)果，反之則以(2)作為最終論證結(jié)果。

　　10、會議費用：評審委員、小組成員因項目事宜發(fā)生的住宿費用、餐費以及會務費用，由項目所在公司承擔。交通往返費用由評委、小組成員所在公司(部門)自行承擔。

　　第五條簽署合作意向

　　已召開項目聽證會并通過，一線公司可與合作方(土地方)簽署合作意向;若在項目聽證會前簽署合作意向，需完成以下工作：

　　1、于簽署意向兩周前向企劃部報送項目資料。

　　2、小組完成赴實地考察，審核相關(guān)資料的工作;必要時，法律室可介入前期談判、意向書起草工作。

　　3、小組對合作意向文本提出專業(yè)意見和是否同意簽署動議，報“決策委員會”主任和集團主管領(lǐng)導。

　　4、“決策委員會”主任或集團領(lǐng)導審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。

　　第六條簽署正式協(xié)議

　　項目合作意向書簽定后，一線公司及時向小組通報協(xié)議談判等項目進展情況，必要時，法律室可介入項目談判和協(xié)議起草工作。

　　一線公司與合作方(土地方)簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：

　　1、召開項目聽證會，并通過。

　　2、報送集團董事會，并通過。集團總經(jīng)理辦公室負責起草董事會議案。

　　3、合同文本與聽證會通過條件一致;若不一致，小組要重新論證，并將論證意見報“決策委員會”主任和集團主管領(lǐng)導審批，必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。

　　第七條向合作方(土地方)付款審批程序

　　1、支付定金(或誠意金)：

　　(1)合作意向書中關(guān)于支付定金(或誠意金)有約定條款的，可按相關(guān)條款支付。

　　(2)合作意向書中關(guān)于支付定金(或誠意金)沒有約定條款或簽署合作意向書之前支付：金額超過人民幣100萬元(不含100萬元)，一線公司必須向小組提出付款申請，付款申請要有一線公司第一負責人簽字和詳細付款理由，小組在收到付款申請后及時報送集團總經(jīng)理審批，審批意見同時抄送集團董事長和“決策委員會”主任;金額不超過人民幣100萬元，一線公司需將付款情況報小組備案。

　　2、支付地價款：一線公司在簽署正式協(xié)議后，方可按照簽約合同條款支付地價款。

　　第八條簡化項目論證程序

　　簡化項目論證程序即可選擇不召開項目聽證會，而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。項目資料報送、項目發(fā)展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。

　　對符合下列條件之一，可執(zhí)行簡化項目論證程序：

　　(1)新項目規(guī)模在12萬平方米以下且總投資5億元以下;

　　(2)新項目位置與原有項目接壤，是原項目自然延伸，規(guī)模在30萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。

　　(3)新項目已召開過聽證會，但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項的，在聽證會之后這些條件已得到改善和解決的。

　　(4)集團相關(guān)管理制度規(guī)定的其他情形。

　　三、附則

　　1、本制度是集團公司房地產(chǎn)新項目發(fā)展的根本管理制度，對于通過投標、競拍、合作參股等方式取得土地的，可另行制定具體管理辦法。

　　2、項目發(fā)展過程中，出現(xiàn)本制度不適應情形，可視具體情況由集團相關(guān)職能部門商議執(zhí)行。

　　3、本制度可根據(jù)集團公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時修改。

　　4、本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。